tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post2008507290324329591..comments2024-03-28T15:13:22.811+01:00Comments on diari di un architetto: abusi ante 765/67 non possono essere demoliti?arch. Marco Campagnahttp://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comBlogger85125tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-40510671262429961642023-03-18T12:42:17.981+01:002023-03-18T12:42:17.981+01:00non mi sembrano proprio difformità che possono ess...non mi sembrano proprio difformità che possono essere gestite con una CILA, anzi potrebbe trattarsi di difformità del tutto insanabili, visto anche il fatto che la individuazione in "verde storico" potrebbe significare una impossibilità di nuova edificazione, e dunque di ampliamenti. Senza conformità urbanistica non è possibile dare corso a nuovi interventi. Temo di doverle suggerire di incaricare un tecnico di sua fiducia per effettuare le opportune ed approfondite verifiche urbanistiche.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-14875478992354595312023-03-13T12:16:05.892+01:002023-03-13T12:16:05.892+01:00Buongiorno Architetto, vorrei esporle il mio probl...Buongiorno Architetto, vorrei esporle il mio problema. La casa in cui vivo da quando mi sono sposata è stata ereditata dai miei figli, considerato che mio marito è deceduto prima della madre. Adesso vorrei frazionarla per dare origine a due appartamenti distinti per i ragazzi. Uscendo la planimetria, risultano dei vecchi abusi edilizi interni (ciò che sulla carta risulta terrazza era diventata una stanza, apertura di porta su muro portante..) ed inoltre, l'intero stabile ricade su "verde storico". L'appartamento è stato costruito prima del 1942 e di questo ne ho certezza, sia perchè la planimetria è datata 1941 e poi perchè ho trovato un testamento della nonna di mio marito che risale a quella data. Devo dire che siamo rimasti spiazzati da tutto ciò e quindi le chiedo...posso sanare gli abusi con la cila sanatoria considerato che l'immobile risale a prima del 1942? Posso dividere l'appartamento se il palazzo risulta verde storico? Scusi se mi sono dilungata ma mi sento davvero disperata!!Grazie in anticiposabahttps://www.blogger.com/profile/03702100529146198152noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-3877616003209705062021-09-10T16:51:07.236+02:002021-09-10T16:51:07.236+02:00se rientra tra le opere che non sviluppano SUL sec...se rientra tra le opere che non sviluppano SUL secondo il PRG vigente, potrebbe essere sanata, pur con le difficoltà del caso (aspetto strutturale, distanze, etc).arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-74207594097621918032021-09-10T15:29:08.631+02:002021-09-10T15:29:08.631+02:00Salve, dovrei intervenire rifacendo la copertura d...Salve, dovrei intervenire rifacendo la copertura di una tettoia (circa 9x6m) esistente sorretta da due pilastri in muratura e da travi costituite da assi di legno infisse nella costruzione a confine di altra proprietà; sotto si trova una piccola e vecchissima stallina in legno con ancora presente la mangiatoia. La tettoia è stata realizzata tra gli anni 40 e 60 (non riesco a trovare alcuna prova per l'ante 42, ne sto cercando per l'ante 67). Il lotto su cui insiste lotto di circa 1700 mq (al lato opposto si trova l'edificio residenziale) ed è suddiviso in diverse zone urbanistiche: zona B, verde attrezzato e zona A (quest’ultima comprendente solo la superficie occupata dalla tettoia). Nel PRG approvato nel 1964 le tettoie chiuse su due lati non rientrano nel calcolo del volume. E' possibile intervenire per la sostituzione della copertura legittimando l'esistenza della tettoia o sanandola in qualche modo?Architettura rusticahttps://www.blogger.com/profile/05858508225011951424noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-10245354666582686322021-08-06T15:50:33.596+02:002021-08-06T15:50:33.596+02:00non è facile rispondere genericamente senza gli el...non è facile rispondere genericamente senza gli elementi tecnici per poter valutare: le suggerisco di incaricare un tecnico per espletare una valutazione preliminare.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-16165968389628407692021-08-04T17:04:09.823+02:002021-08-04T17:04:09.823+02:00Salve, vorrei acquistare un immobile realizzato pr...Salve, vorrei acquistare un immobile realizzato prima del 67 ;nella stessa particella è compreso una parte del terrazzo con un locale; tale locale non compare nel progetto ma risulta accatastato dopo la concessione edilizia ma sempre prima del 67. Siccome sono interessata soltanto all'appartamento, è possibile fare il frazionamento delle due cose? Il locale è sanabile o va demolito? GrazieGiovyhttps://www.blogger.com/profile/06102105371467404121noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-39753278999017228852021-04-30T09:47:42.981+02:002021-04-30T09:47:42.981+02:00a meno che il vostro comune non abbia delle proced...a meno che il vostro comune non abbia delle procedure specifiche per attestare la conformità, deve incaricare un tecnico per effettuare le valutazioni del caso e quindi per svolgere le necessarie asseverazioni.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-10340320667882551912021-04-28T23:09:28.004+02:002021-04-28T23:09:28.004+02:00Buonasera architetto e complimenti per il suo blog...Buonasera architetto e complimenti per il suo blog veramente interessante, le pongo il mio problema: I miei nonni possedevano un immobile nella periferia del comune di Perugia costruito nel 1957, con difformità anche dei muri portanti, rispetto al progetto depositato in comune. L'immobile è nato in zona rurale (prima di esso vi era solo un'altra casa), poi divenuto centro abitato. Essendo io interessato a sfruttare il super sisma bonus con demolizione e ricostruzione, chi può mettermi nero su bianco la legittimità di questo immobile per non avere un giorno problemi con l'agenzia delle entrate, visto che non credo sia possibile fare nessuna sanatoria? Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/15094773877662901862noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-23260669703477841552021-02-17T22:59:24.982+01:002021-02-17T22:59:24.982+01:00Grazie per la risposta, servirebbe un interpello m...Grazie per la risposta, servirebbe un interpello ma visto il lavoro da fare significherebbe sicuramente sforare i tempi.Giudi Mahttps://www.blogger.com/profile/17009158352594500381noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-77981114351634119082021-02-17T14:20:11.156+01:002021-02-17T14:20:11.156+01:00vi è chi ritiene che prima del 1971 non vi fosse n...vi è chi ritiene che prima del 1971 non vi fosse necessità di apportare varianti ad un progetto strutturale già depositato, entro certi limiti. Certo non è nemmeno una situazione del tutto chiara: secondo me non è peregrina l'ipotesi di considerare legittimo il volume esistente purché si accerti che sia ante 67.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-77795605647999487222021-02-15T22:15:42.550+01:002021-02-15T22:15:42.550+01:00Buonasera Architetto e grazie per i preziosi consi...Buonasera Architetto e grazie per i preziosi consigli, mi accodo anch'io alla lista sperando di avere delucidazioni.<br />Abbiamo acquistato un immobile collabente qualche anno fa e adesso, in fase di valutazione per l'accesso al Superbonus per demolizione/riscostruzione, è venuto fuori che la superficie occupata dall'immobile sulla particella è superiore di una decina di metri quadrati rispetto ad un progetto trovato nell'archivio del Genio Civile del 1959, mentre all' UTC non è presente nessun documento edlizio relativo all'immobile.<br />Nell'atto di compravendita del 2012, i venditori dichiararono che i dati catastali e la planimetria, erano conformi allo stato di fatto del bene in oggetto, i lavori di costruzione sono ante 1967 e che non ricorrono i presupposti per chiedere la sanatoria edilizia.<br />Contattati sia il Genio Civile che il tecnico comunale, entrambi ci hanno detto che per loro possiamo procedere senza porci problemi. <br />Chiedo quindi se, visto che l'intervento da fare è demolizione/ricostruzione, sia sufficiente demolire l'intero edificio e ricostruire soltanto la parte riportata nell'unico progetto ritrovato? <br />Il mio tecnico dice che il problema sta nell'asseverarne la conformità, perché nonostante fosse ante '67, essendoci un progetto al Genio Civile del 1959 qualsiasi variazione doveva essere comunicata quanto meno allo stesso ente e nel caso in cui l'AdE dovesse andare a vedere aerofotogrammetrie storiche o altre immagini potrebbero sorgere dei problemi. Secondo altri invece, il fatto di essere ante ’67 ci solleverebbe da qualsiasi grattacapo.<br />C'è invece un modo per asseverarne la Conformità Urbanistica ? <br />Oppure dobbiamo eseguire prima una demolizione parziale della parte in eccesso, fare una fotografia dello stato di fatto ed a quel punto avremmo la Conformità Urbanistica? <br />In questo momento fare diverse pratiche a livello comunale ci porterebbe sicuramente allo sforamento del termine dell'agevolazione previsto per Giugno 2022. <br />Sapreste indicarci l'Iter da seguire?<br />E’ possibile che come acquirenti, ignari della difformità, siamo costretti a non poter fare nulla sull’immobile? Anche perché, in teoria, anche per la ristrutturazione semplice l’immobile dovrebbe essere conforme?<br />Giudi Mahttps://www.blogger.com/profile/17009158352594500381noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-81245183911116604692021-02-08T10:15:37.090+01:002021-02-08T10:15:37.090+01:00in alcuni casi, l'edificazione su suoli di pro...in alcuni casi, l'edificazione su suoli di proprietà di enti pubblici ed in particolare di quelli che erano diretta emanazione di ministeri, potevano edificare con decreti ministeriali: in questi casi, occorre cercare presso l'archivio dell'ente che ha inglobato gli archivi originari. se è poste, l'archivio attualmente dovrebbe essere custodito dal MiSE.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-56189913600015223542021-02-06T16:50:05.438+01:002021-02-06T16:50:05.438+01:00Buonasera arch, avrei bisogno di un consiglio per ...Buonasera arch, avrei bisogno di un consiglio per verificare la conformità urbanistica di un appartamento a Roma, zona Monteverde. L'appartamento fa parte di un palazzo che era di proprietà dell'Istituto Postelegrafonici, l'appartamento in questione è stato poi acquistato dall'attuale proprietario nel 1992. Sull'atto ovviamente è riportata la dichiarazione di avvenuta costruzione ante '67 e la planimetria catastale è del '60, presentata dall'ufficio tecnico dell'istituto. Il proprietario e l'amministratore del condominio non hanno nessun titolo o licenza edilizia e anche facendo la richiesta di accesso agli atti tramite il SIPRE non è stato trovato nulla. Cosa mi consiglia di fare? Il proprietario dovrebbe fare dei piccoli lavori di manutenzione straordinaria e presentare una CILA. Grazie aoahttps://www.blogger.com/profile/02900904146264234392noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-1588045540812267932020-12-24T12:37:57.748+01:002020-12-24T12:37:57.748+01:00mi sembra un giro di riflessioni abbastanza azzard...mi sembra un giro di riflessioni abbastanza azzardato da fare, posto che non sarebbe in capo al semplice cittadino certificare la nullità di uno strumento urbanistico.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-56282268608616835412020-12-20T17:57:03.215+01:002020-12-20T17:57:03.215+01:00Architetto buon pomeriggio. Ho un fabbricato reali...Architetto buon pomeriggio. Ho un fabbricato realizzato in difformità da una licenza edilizia rilasciata l'11.7.1967, quindi prima del 1.9.1967. Il comune all'epoca aveva un piano di fabbricazione approvato nel 1963. Quest'ultimo però, quando è stato rilasciato non aveva il benestare dei tutte le autorità all'ora competenti. Manca un parere importate. Si può considerare nullo il Piano di Fabbricazione e di conseguenza legittimare il fabbricato, in quanto lo stesso è stato realizzato prima della Legge Ponte? Se il piano può ritenersi nullo, si può dire che la licenza edilizia non andava richiesta per immobili realizzati fuori il perimetro urbano? GrazieBOSShttps://www.blogger.com/profile/03420561949786983242noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-9079271251329332020-11-17T08:51:32.246+01:002020-11-17T08:51:32.246+01:00attualmente non esistono meccanismi di automatica ...attualmente non esistono meccanismi di automatica sanatoria per abusi ante 67: non bisogna confondere le norme urbanistiche con le procedure che devono seguire i notai. approfondirei il tema della doppia conformità: non è detto che non si possa comunque dimostrare.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-35491171081574284672020-11-16T15:44:26.043+01:002020-11-16T15:44:26.043+01:00buongiorno Architetto,ho una casa in abruzzo facen...buongiorno Architetto,ho una casa in abruzzo facente parte di un aggregato per la ricostruzione post sisma dell'Aquila.Nel presentare varie documentazioni per l'approvazione della SCIA ci siamo accorto che una delle tre case facenti parte dell'aggregato costruita ante 67 presenta delle difformita' con il progetto iniziale presentato all'epoca per un balcone ed un muro interno e al comune sostengono non sia possibile la sanatoria in quanto successivamente la zona su cui sorgono e' diventata centro storico e quindi non sarebbe possibile per la doppia conformita'ma andrebbe ripristinato lo stato sul progetto.Ma se non ho capito male,non dovrebbero essere gia' sanati in automatico eventuali abusi ante 67 a prescindere della urbanistica attuale della zona?Perche' demolire il balcone comporterebbe presentare una nuova domanda con nuovi progetti con tempi che si allungherebbero ancora a dismisura.Grazie per la rispostaAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/16060428119548368526noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-44509821614384448942020-10-26T12:25:45.829+01:002020-10-26T12:25:45.829+01:00bisogna valutare per bene tutta la situazione e le...bisogna valutare per bene tutta la situazione e leggersi, in questo caso, tutti i documenti presenti nel fascicolo di progetto per cercare di capire se quei disegni non sono firmati perché il progetto non è mai stato approvato, oppure per capire se esiste una versione firmata che è diversa da quella che è presente in fascicolo. non è facile in questi casi.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-15870657857887628832020-10-25T08:48:56.006+01:002020-10-25T08:48:56.006+01:00Buon giorno Architetto, intanto complimenti per il...Buon giorno Architetto, intanto complimenti per il blog. Ho un immobile del 63 con regolare licenza edilizia e certificato di abitabilità. Purtroppo i grafici allegati , non firmati e timbrati, hanno delle difformità rispetto al progetto. Come comportarsi per la legittimità ... ritengo personalmente che non essendo firmati i grafici non possono essere utilizzati ...Salatinihttps://www.blogger.com/profile/13157596772200884577noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-19661578738746843672020-10-21T15:47:58.338+02:002020-10-21T15:47:58.338+02:00può essere sufficiente solo se l'edificio si t...può essere sufficiente solo se l'edificio si trovava, all'epoca, in una zona che, per l'applicazione congiunta delle varie norme in vigore, non era soggetta all'obbligo dell'ottenimento di una preventiva licenza: bisogna dunque ricostruire la storia dei piani regolatori del comune, dei regolamenti edilizi, e capire come si sviluppava l'agglomerato urbano e se all'epoca il lotto già ne faceva parte. in questo post, avevo solo evocato una sentenza da cui si percepiva che gli abusi ante 67 dovrebbero essere trattati in modo diverso dagli altri, ma non che siano a prescindere non sanzionabili.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-4642485307643289962020-10-20T16:46:38.807+02:002020-10-20T16:46:38.807+02:00Buonasera architetto,
complimenti per il suo blog,...Buonasera architetto,<br />complimenti per il suo blog, immagino che questo articolo sia tra i più gettonati in questo periodo..<br />mi trovo con un immobile costruito ex novo nel 1965, (negli archivi comunali è presente un elaborato depositato nel febbraio del '65) realizzato in modo difforme rispetto all'elaborato presentato in comune all'epoca, mentre vi è una scheda catastale conforme allo stato attuale dei luoghi depositata nel maggio del'67<br />Secondo lei è sufficiente per dimostrare la conformità ante'67 e accedere al superbonus?<br />La ringrazio per la gentile rispostaAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/14675812183675699082noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-4808687546482362652020-08-28T18:31:48.809+02:002020-08-28T18:31:48.809+02:00è una situazione da approfondire con attenzione: a...è una situazione da approfondire con attenzione: anzitutto, direi che occorre poter dimostrare con dati incontrovertibili e possibilmente provenienti da fonti certificate che i piani in più sono stati fatti prima del 1967 perché altrimenti se fatti dopo in sopraelevazione (come potrebbe dedursi dai catastali, se effettivamente fatti negli anni '70) non potevano non avere una licenza. occorrerà incaricare un tecnico solo per eseguire questa delicata attività.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-59905059915222315882020-08-26T07:10:44.899+02:002020-08-26T07:10:44.899+02:00Gentile Architetto. Innanzitutto complimenti per l...Gentile Architetto. Innanzitutto complimenti per la chiarezza su un argomento fin troppo nebuloso. Sono propretario di un immobile di 4 piani costruito ante 1967 fuori dal centro abitato in un comune privo di PRG. Tuttavia nel 1962 era sata rilasciata licenza edilizia, anche se non necssaria, che fissava a tre piani fuori terra (quindi due piani) il fabbricato. Nonostante ciò furono aggiunti due piani ed il fabbricato è adesso di quattro piani. Sin dagli anni '70 c'è accatastamento con planimetrie conformi e relativa imposizione fiscale. Volendo accedere al bonus e dovendo dichiarare la conformità edilizia del fabbricato, in che situazione mi trovo? Grazie. Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/00444140077211316322noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22522562394113947282020-06-10T17:42:11.473+02:002020-06-10T17:42:11.473+02:00quel post fa riferimento ad una specifica sentenza...quel post fa riferimento ad una specifica sentenza, dopo la quale non mi risulta ve ne siano state altre che hanno corroborato la tesi. In ogni caso, le sentenze valgono sempre e solo per i singoli casi trattati e non fanno automaticamente "legge".arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-45959523451526687362020-06-08T15:31:30.322+02:002020-06-08T15:31:30.322+02:00Grazie architetto, ma leggendo sempre nel suo blog...Grazie architetto, ma leggendo sempre nel suo blog trovo che "se un abuso edilizio è stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge 765/67 esso non possa essere soggetto a procedura di demolizione, ma che invece bisogna stabilire assieme al proprietario una procedura sanzionatoria". Volevo poi aggiungere che il corpo avanzato di cui si parla ha una consistenza di 4 mq e funge da "comunicazione interna" tra giardino e appartamento, quest'ultimo leggermente rialzato rispetto al giardino. La ringrazio ancora per l'attenzione e complimenti per la sua attività divulgativa.Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/12124545818480105706noreply@blogger.com