cambio di destinazione d'uso: calcolo oneri e varie

Stavolta parliamo di cambio di destinazione d'uso: un argomento spinoso, complesso, in cui è davvero difficile tirare fuori procedure lineari e definite. Complice una normativa locale (comune di Roma sempre) farraginosa ed imperfetta ed una Regione (Lazio) che non ha mai legiferato in ambiti in cui pure le Leggi nazionali chiedevano agli enti locali di farlo, dobbiamo brancolare nel buio attaccandoci ai brandelli normativi sparsi qua e la per capire come vada autorizzato questa pur importante attività urbanistica. Io non credo di aver raggiunto la verità assoluta sull'argomento (!!) ma condivido volentieri con tutti voi diversi "appunti di viaggio" ed una sorta di "sintesi" in cui tiro le somme per cecare di capire il giusto modo per chiedere l'autorizzazione per un cambio d'uso.

Attenzione, leggetevi anche questo mio più recente post sull'argomento, perchè introduce concetti derivati dall'attenta lettura della delibera 19/2001 che parla proprio esplicitamente di cambi d'uso ed onerosità.

Questo post sarà un po anomalo: la prima parte è composta da semplici appunti presi qua e là nel web per raccogliere quanti più dati ed interpretazioni possibile sull'argomento. Più in fondo al post, invece, trovate delle mie considerazioni che ricomprendono tutto quello evidenziato e studiato nelle note. Per non creare confusione, tutto ciò che sono note ed appunti vari li riporto in corsivo. Scusate se nelle note troverete errori di grammatica, ma sono veramente nient'altro che appunti.

Prima di andare avanti, il mio sogno - il sogno di un piccolo tecnico qualunque - è quello di avere anche per il comune di Roma una paginetta schifosa, banale, stupidamente semplice come quella del comune di Brescia. Andrò in pensione sognandola? Eppure non ci vorrebbe molto (notate anche la semplicità del calcolo dell'onerosità in questo comune: invece di assurde tabelle dalle oscure interpretazioni come quelle di Roma, qui si applica una percentuale, variabile in base alla destinazione, direttamente al computo metrico eseguito. Ci trasferiamo tutti a Brescia?).

alla fine del post troverete la frase di rito che comunque ribadisco anche qui: quello che troverete scritto in questo post appartiene alla mia interpretazione personale di normative e regolamenti e NON rappresenta nulla di ufficiale: se vorrete applicare quanto qui descritto, lo farete sotto la vostra completa responsabilità ;-)

In questa discussione si dice che concettualmente bisogna calcolare una differenza tra gli oneri della destinazione originaria e quelli della destinazione futura, se in origine non sono stati pagati oneri (quindi se l'edificio è antecedente alla bucalossi del 1977 che li ha istituiti). Facendo un cambio di destinazione d'uso quindi su un locale che non ha subito modifiche d'uso dalla costruzione ante 1977, occorre pagarli per intero per la nuova destinazione, dato che quelli originariamente versati equivalgono a zero. in compenso, eventuali futuri cambi di destinazione d'uso ripartiranno da quelli che si andranno a versare. C'è da specificare, comunque, che tra le regole normative del comune di Roma non si trova specificato da nessuna parte questo concetto, ma si parla solo genericamente del fatto che in caso di cambio di destinazione d'uso bisogna calcolare gli oneri come differenza tra quelli previsti nella destinazione attuale e quelli che si richiedono per la nuova.

Importante da considerare è questa sentenza del TAR del Lazio, in particolare riguardo al cambio d'uso senza opere, in cui il tribunale accoglie il ricorso di una persona contro il Comune di Roma che, avendo riconvertito una abitazione in studio professionale, gli veniva chiesto dall'amministrazione di applicare le sanzioni per opere eseguite in assenza di permesso di costruire. Il tribunale ha di fatto sancito - continuando in questo modo tra l'altro una lunga serie di sentenze in tal senso di altri tribunali - che se il cambio d'uso non comporta trasformazioni nel tessuto urbanistico, esso non è assoggettabile a concessione edilizia. Ciò potrebbe presupporre - ma la sentenza ovviamente non entra nel merito tecnico - che tale procedura NON sia assoggettata al pagamento degli oneri concessori, in quanto questi non sono dovuti per opere che non incidono sul territorio (si confrontino le delibere del 77 linkate a quest'altro mio post su questo blog). Tuttavia azzardare questa interpretazione potrebbe essere rischioso.

La legge 134/2012 (la legge sviluppo di Monti) ha introdotto una piccola ma significativa modifica all'art. 6 del DPR 380/01 indicando tra le opere edili eseguibili senza alcun titolo anche il "cambio di destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa". tuttavia, successivamente questa disposizione è stata cancellata: ad oggi vige l'art. 23 ter del DPR 380/01 che ha introdotto il concetto di mutamento d'uso non rilevante.

La delibera sulle sanzioni amministrative è stranamente chiara sul cambio d'uso abusivo, ma purtroppo non dà elementi sufficienti per calcolare gli oneri quando il cambio d'uso non sia abusivo. Paradossalmente, è più facile determinare la procedura in caso di CdU abusivo che non in quello regolare.

nella antica delibera sugli oneri sul costo di costruzione del Comune è solo indicato vagamente che il cambio d'uso è soggetto ad oneri, ma senza specificarne per bene (cfr art. 3)Anche la delibera sugli oneri di urbanizzazione non è chiara in merito.

interessante la sentenza del TAR Lombardia, sez. di Brescia n°957 del 2002 (probabilmente recepita diligentemente dal comune di Brescia sopra linkato) in cui specifica che in caso di cambio d'uso l'onerosità relativa all'urbanizzazione va determinata come differenza tra l'onerosità che avrebbe la nuova destinazione d'uso, sottratta l'onerosità di quella preesistente, come se fossero da realizzare ex novo.

considerazioni e procedimenti amministrativi

Secondo me è bene distinguere due casi fondamentali:

1. il cambio di destinazione d'uso con opere edili e
2. il cambio di destinazione d'uso senza opere

I due casi potrebbero sembrare simili ma in realtà contengono delle differenze cruciali che rendono i due procedimenti burocratici del tutto diversi. il primo, prevedendo delle opere edili "certificabili" e descrivibili in un capitolato offre una ottima base d'appoggio "burocratica" per il calcolo degli oneri concessori. il problema infatti del cambio d'uso senza opere è proprio il fatto che non si sa bene su cosa poter poggiare l'eventuale onerosità del procedimento amministrativo - ammesso che esso debba essere oneroso, alla luce delle note in corsivo viste prima.

All'interno dei due casi, poi, bisogna distinguere questi ulteriori quattro sotto-casi, considerando che io faccio principalmente riferimento alle norme amministrative di Roma Capitale all'interno del cui territorio generalmente lavoro:

1. il cambio d'uso è all'interno della stessa "funzione", così' come definite all'art. 6 delle NTA del PRG e non vi è aumento di carico urbanistico (art. 7 NTA) per la dotazione di parcheggi
2. il cambio d'uso è all'interno della stessa "funzione" e vi è aumento del carico urbanistico
3. il cambio d'uso è tra funzioni diverse, ma non vi è aumento del carico urbanistico.
4. il cambio d'uso è tra funzioni diverse e vi è aumento del carico urbanistico

Da un punto di vista procedurale, facendo riferimento a questo schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dal IX municipio (che ritengo essere uno dei più diligenti del Comune), solo il punto 1 del precedente elenco è riconducibile a SCIA, mentre tutti gli altri sono riconducibili a DIA.

Chiariamo subito una cosa: da come il comune è attualmente orientato, ogni cambio di destinazione d'uso è oneroso, ovvero prevede il pagamento degli oneri concessori. La legge 134/2012 ha certamente - ma questo è il mio modesto parere - modificato questo concetto (sebbene in modo non "democratico": perché alle imprese verrebbe concesso un cambio d'uso a titolo gratuito mentre a chi lo chiede per usi non d'impresa no?) - ma finchè non ci saranno istruzioni dal Dipartimento PAU difficilmente i municipi - organi ormai unici destinatari delle pratiche edilizie onerose - oseranno fare interpretazioni proprie di questo concetto. Tuttavia lo stesso Dipartimento, lo stesso che ha fatto questa utile circolare esplicativa, su cui è basato lo schema riepilogativo linkato prima, non si pronuncia in modo chiaro sull'argomento dei cambi di destinazione d'uso, pertanto il tutto è destinato alla personale interpretazione del tecnico privato ed alla bontà d'animo del tecnico comunale - il quale, lo ricordo sempre, è il migliore amico del tecnico privato finchè vige un rapporto di reciproco rispetto e comprensione e finchè entrambi rimangono coscienti del fatto che nessuno dei due è "superiore" all'altro per nessuna ragione ed in nessun contesto.

Notiamo bene una cosa: il punto 1 del precedente elenco non è soggetto ad onerosità come è indicato nella circolare esplicativa linkata poco sopra: così è specificato a pagina 20 della circolare stessa, a meno che al cambio d'uso non siano connesse opere definibili come "ristrutturazione edilizia" (es. se converto una bottega artigiana in negozio per alimentari, rimango nella stessa funzione e, se non aumenta il carico urbanistico, appunto il cambio d'uso non è oneroso. Se però contestualmente al cambio d'uso sto anche frazionando il locale in due, allora dato che il frazionamento è un opera di ristrutturazione edilizia dovrò pagare gli oneri su entrambe le opere, di ristrutturazione e di cambio d'uso appunto). ovviamente la pratica edilizia va comunque presentata, solo che non avrà il calcolo degli oneri e sarà quindi soggetta al solo pagamento della reversale di base, e sarà dunque soggetta a SCIA.

Altro punto molto importante cui prestare attenzione relativamente ai cambi d'uso è riportato a pag. 25 sempre della stessa circolare: al punto k), elencato tra le opere di attività edilizia libera e non soggetti nemmeno a CILA vi è un caso specifico di cambio d'uso: è il caso in cui modifichiamo la destinazione d'uso di una piccola porzione del nostro immobile (massimo il 25% della SUL totale e fino ad un massimo di 250mq), se ovviamente non vi è frazionamento, se la cosa non comporta opere edili riconducibili a CILA (o altro) e se la nuova destinazione non comporta maggiore carico urbanistico (quindi solo la verifica della tabella di cui all'art. 7 delle NTA) ma, cosa da non trascurare, la nuova destinazione può appartenere anche ad una funzione diversa da quella dell'immobile originario, perché al punto k) non è appunto specificato che la nuova destinazione sia ricompresa anche all'interno della stessa funzione (se l'italiano non è un opinione). il caso tipico è quello degli studi professionali: un professionista che intende convertire a studio privato una porzione della propria abitazione può dunque farlo senza richiedere alcun titolo al comune, purchè la destinazione ad ufficio non superi il 25% della SUL originaria: gli studi professionali infatti appartengono ad una funzione diversa da quella delle abitazioni. in questo caso anche dal punto di vista catastale non occorre fare nulla, anche perché per il catasto la convivenza di destinazioni diverse sullo stesso immobile non è possibile, a meno che non siano cantine, soffitte o magazzini annessi all'attività commerciale.

Tornando al discorso generale sul cambio d'uso oneroso, quindi relativi ai punti 2, 3 e 4, una sola cosa secondo me è ben chiara: il fatto del differenziale del carico urbanistico. Questo concetto, non del tutto chiaro nella legge, è invece definito meglio a livello giuridico: tra le tante, segnalo questa sentenza TAR Puglia n°348 del 2020 circa l'opportunità che il carico urbanistico nei cambi d'uso sia determinato come differenziale rispetto alla destinazione attuale e legittima. Se abbiamo verificato (leggendo la tabellina all'art. 7 delle NTA del PRG) che la nuova destinazione d'uso che stiamo andando a richiedere - indipendentemente dal fatto se stiamo cambiando funzione oppure no - prevede un aumento della dotazione degli standard urbanistici, allora dovremo cercare di reperire fisicamente questi standard (che sono i parcheggi pubblici e privati, il verde ed i servizi). Se è impossibile reperirli (pensiamo per esempio al centro storico: dove vado a cercare degli spazi da destinare a posti auto pubblici e privati? ma la situazione è la stessa in ogni zona urbanizzata della capitale) abbiamo la facoltà di "monetizzarli" mediante la procedura indicata in questa delibera del Comune (la 115/2011), la quale mi sembra di abbastanza semplice lettura per cui non mi ci dilungo sul punto. Il calcolo dei parcheggi va fatto in modo differenziale come dice lo stesso PRG: calcoliamo quanti metri quadri di parcheggi serviranno per la nuova destinazione (esempio: parcheggi pubblici, 6mq ogni 10mq di superficie utile lorda) e gli andiamo a sottrarre il totale dei metri quadri di parcheggio richiesti dalla destinazione preesistente (non importa se l'edificio è stato costruito tanti anni fa, magari quando ancora non c'era il PRG nuovo o magari non c'erano nemmeno le leggi sugli standard urbanistici) (esempio: parcheggi pubblici, 4mq ogni 10mq di s.u.l.). Una volta ottenuto il totale dei mq che dovremmo fornire (la differenza degli esempi fatti tra parentesi è di 2mq ogni 10mq di s.u.l. Se per esempio la SUL fosse di 110mq, dovremmo reperire 22mq di parcheggi), dobbiamo andare a consultare la tabella contenuta nella delibera linkata prima, andando preventivamente a valutare qual'è la quotazione media dell'edificio e della destinazione d'uso secondo l'osservatorio del mercato immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia del Territorio. Potrebbe accadere, anzi molto probabilmente accadrà, che la destinazione d'uso preesistente e quella futura abbiano diverse quotazioni immobiliari (magari di poco diverse): in questo caso secondo me è giusto fare non il solo calcolo del differenziale dei metri quadri in sè, ma invece fare la differenza considerando il diverso valore commerciale delle due destinazioni d'uso (il che può andare a vantaggio del committente o del comune, ma ciò non rileva). Una volta trovato il valore di mercato medio, per interpolazione lineare si andrà a ricavare il dato relativo alla monetizzazione del metro quadro. Diciamo che una buona parte di Roma sarà quotata tra i 3.000 ed i 5.000 euro al metro quadro (di immobile): il valore della monetizzazione varierà quindi da 120 a 250 euro per metro quadro di parcheggio differenziale da reperire. In ogni caso fate attenzione perchè potrebbe venire fuori una bella sommetta.

Prestiamo attenzione anche ad un altro aspetto: così come è prescritto il reperimento (o monetizzazione) degli standard per parcheggi bisogna altresì verificare se è soddisfatta la dotazione degli altri standard, definiti all'art.8 delle NTA del PRG. Questo articolo introduce un calcolo apparentemente semplificato per gli altri standard non parcheggi, unificandoli sotto tre macro-categorie: abitative, produttive e tutte le altre. Di conseguenza, se stiamo valutando un cambio d'uso all'interno di una di queste categorie non ci dovremmo porre il problema di questo calcolo, mentre invece se passassimo da una categoria ad un altra invece dovremmo verificare se c'è aumento della richiesta di standard (come p.e. se riconvertissimo un locale commerciale in abitazione). Però il calcolo non poteva essere semplice, tanto che le grandezze non sono direttamente commensurabili. Comunque, per le abitative si richiedono 22mq per abitante per servizi, verde e parcheggi pubblici complessivamente. Dobbiamo fare salva la dotazione di parcheggi calcolata in base all'art. 7 (1,6mq/10mq SUL per le abitazioni singole che rappresentano la totalità delle abitazioni private), dunque orientativamente, dato che il numero di abitanti insediabili è calcolato come SUL/37,5mq, significa che per ogni 10mq di SUL che abbiamo dobbiamo considerare complessivamente 5,86 mq di standard (si ottiene facendo: (10mq SUL x 22mq/abitante) / 37,5mq/abitante. dato che 1,6mq è "fatto salvo", la dotazione al di là dei parcheggi è di 4,26mq/10mq di SUL. Questa poi va ulteriormente suddivisa tra standard per servizi e standard per verde pubblico che dovrebbero corrispondere a 1,73 mq/10mq di SUL per i servizi e 2,53 per verde, se la matematica non è un opinione (ho riconvertito le misure indicate al comma 1 dell'art. 8 per renderle commensurabili con quelle dei commi seguenti). A questo punto possiamo fare una tabellina (la faccio "rozza", poi magari la rifinisco) che indica i mq di standard per ogni 10mq di SUL:

dest. uso                        mq parcheggi              mq verde                 servizi
abitativa (abit. singole)          1,6                           2,53                      1,73
non abitativa                       variabile                     4,00                      0,00
produttiva                           variabile                     2,00                      0,00

Dunque bisogna verificare, in base alla tabellina, se e come cambia la dotazione di standard: se per esempio passiamo da non abitative ad abitative, NON dobbiamo reperire verde, ma invece dobbiamo reperire servizi in misura di 1,73mq/10mqSUL. Invece facendo il contrario, da abitativo a non abitativo non dovremmo reperire spazi per servizi, ma invece dovremmo monetizzare 4,00 - 2,53 = 1,47 mq/10mq di SUL di verde pubblico. Per i parcheggi, invece, vale quanto detto nei paragrafi precedenti e rimane un calcolo a parte. SEGNALATEMI eventuali errori di calcolo o di valutazione sulla tabellina o su queste riflessioni.
Ok, ma come si calcola? se andassimo a leggere le norme tecniche del prg troveremmo dei passaggi poco chiari anzi direi parecchio oscuri: per "fortuna" è stata emanata una delibera, la delibera c.c. 73/2010 che va a sostituire gli articoli delle NTA ed in particolare i commi 20-22 dell'art. 7. A questa delibera è allegata una tabellina che racchiude la "tariffa unica di monetizzazione" dalla quale si può abbastanza facilmente ricavare il costo per la monetizzazione dei nostri standard, proprio come quella per la monetizzazione dei parcheggi. A questo punto occorrerà calcolare, per differenza, i metri quadri di standard che dobbiamo soddisfare e moltiplicare la superficie per il valore tabellare, andando a fare una interpolazione lineare per trovare il corretto valore rispetto al dato OMI della nostra zona. Il valore commerciale che si prende in considerazione deve essere quello della destinazione d'uso futura, non quella presente.
[paragrafi sugli standard aggiunti in data 13 dicembre 2012 e aggiornati in data 21 dicembre 2012 dopo il commento di un lettore che mi ha fatto riflettere su questo aspetto che non avevo inizialmente considerato]

Ora, da un punto di vista prettamente operativo, torniamo invece alla prima distinzione: cambio d'uso con o senza opere?

cambio d'uso con opere

Mettiamo in chiaro una cosa, già accennata peraltro (la ribadisco per chi legge "a salti"): il Comune di Roma (e la regione Lazio in generale) non ha mai legiferato nello specifico sull'onerosità dei cambi di destinazione d'uso, pertanto da sempre si va "a tentoni", per "sentito dire", per "analogia" con i municipi limitrofi (sarebbe il caso di emettere delle delibere in tal senso, oppure, già che ci siamo, sarebbe il caso di rivedere l'intera normativa di settore che mi sembra quanto mai dispersiva ed incomprensibile, tanto per i tecnici privati quanto per quelli municipali).
L'onerosità si calcola, in questo caso, andando intanto a calcolare gli oneri in base al costo di costruzione come se fosse una normale ristrutturazione, nello stesso modo in cui ho già descritto ampiamente in quest'altro mio post. E fin qui ci siamo e posso dire di essere abbastanza sicuro di questa prima parte.
Quello che cambia rispetto ad una ristrutturazione edilizia senza cambio d'uso è invece l'onere relativo all'urbanizzazione. Nel post linkato ho descritto una procedura, appunto valida per le ristrutturazioni: nei cambi d'uso invece ritengo corretto applicare un altro concetto. Secondo me bisogna fare due calcoli distinti degli oneri per l'urbanizzazione andando a simulare l'importo degli oneri come se stessimo costruendo adesso l'immobile cui dobbiamo cambiare la destinazione, raffrontando gli oneri che dovremmo pagare se stessimo costruendo la "vecchia" destinazione d'uso con quelli che dovremmo pagare per la "nuova". Quello che dovremmo devolvere al Comune è in pratica la differenza tra gli oneri che verrebbero costruendo da zero la "nuova" destinazione e quelli per la "vecchia". Se la differenza fosse negativa o pari a zero, questo importo non sarebbe dovuto. Onde evitare problemi interpretativi, però, suggerisco ai colleghi in questo caso di calcolare gli oneri di urbanizzazione come se fosse ristrutturazione (quindi calcolati sulla base del computo metrico) - in pratica vi suggerisco di devolverli sempre - perché in buona sostanza, anche se non vado ad aumentare la necessità di dotazione di "standard" sto sempre facendo un'operazione che, urbanisticamente parlando e secondo le NTA del PRG, è definita come "ristrutturazione edilizia". Se la differenza tra gli oneri "post" ed "ante" fosse positiva io pagherei solo questi.
Perchè, direte voi, seguendo il concetto dello "stare tranqulli" non gli pago al Comune sia gli oneri di urbanizzazione calcolati come se fosse ristrutturazione (quindi calcolati sulla base del computo metrico) e sia nel modo "post meno ante"? perché, semplicemente, significherebbe pagare due volte la stessa, identica cosa.
Ricordatevi sempre che, se pure fosse negativo il saldo tra oneri "post" ed oneri "ante", bisogna verificare se non vi sia aumento della dotazione di parcheggi perché, in caso affermativo, quelli andrebbero pagati comunque ed il calcolo è a sè stante rispetto a quello dell'onerosità vera e propria.

cambio d'uso senza opere

In questo caso non abbiamo il computo metrico di appoggio per giustificare un po di soldi da dare al Comune, e dobbiamo andare a tentoni. Anzitutto, vediamo cosa fare relativamente al costo di costruzione. In teoria, non essendoci opere non dovremmo pagare alcun contributo sul costo di costruzione, ma in pratica, la delibera comunale che istituisce l'onerosità (la 2966 del 1978) ha una frase sibillina: "il contributo non è dovuto per gli interventi di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione che non comportino aumento delle superfici utili di calpestio e mutamento della destinazione d’uso". L'ultima parte della frase ci frega: noi siamo proprio nel caso di cambio di destinazione d'uso! Ma, leggendo sempre la stessa delibera, vengono descritte le procedure per il calcolo in caso di ristrutturazione, e questo calcolo è univoco e si basa proprio sul computo metrico. Ma se il computo metrico non c'è?? è evidente che siamo in uno dei tanti - troppi - "vuoti" normativi del Comune. In questo caso suggerisco di attuare la procedura che nel cambio d'uso con opere descrivo per gli oneri di urbanizzazione: ovvero fare la differenza tra oneri di costruzione post ed ante come se si dovesse realizzare l'edificio nuovo: se la differenza fosse negativa, non sarebbe dovuto alcun onere sul costo di costruzione, ma il calcolo andrebbe comunque fatto ed asseverato (per giustificare appunto la non onerosità).

Va detto che il Consiglio di Stato, nel merito del mutamento d'uso, con sentenza n°3127/2013 sez. V, si è espresso indicando dei concetti molto importanti, tra i quali: 1. che non esiste norma che equipara il mutamento d'uso alla ristrutturazione edilizia; 2. che se il mutamento d'uso è conforme alle previsioni dello strumento urbanistico, non è soggetto ad onerosità, in quanto non riconducibile alla ristrutturazione edilizia.

Quindi si deve ragionare solo in termini di differenza tra oneri "post" ed oneri "ante" come spiegavo nel paragrafo precedente. E se il saldo tra post ed ante fosse negativo? beh, tecnicamente, il cambio d'uso in questo caso sarebbe a titolo gratuito (attenzione: ciò non significa che non vada presentata comunque la pratica edilizia, che sia SCIA o DIA in base alla definizione di cambio d'uso). Comunque fate sempre bene attenzione a se effettivamente il cambio d'uso sia privo di opere, perché secondo me i casi sono pochi (p.e., se trasformiamo un appartamento in ufficio, possiamo farlo senza opere. Il contrario non necessariamente è senza opere, perché per esempio gli uffici possono essere privi di cucina: la trasformazine di un ufficio senza cucina in abitazione quindi comporta le opere per la realizzazione della cucina - perché per una abitazione questa è obbligatoria -, sulle quali bisognerà pagare gli oneri sul costo di costruzione): a volte basta anche solo dover adeguare l'impianto elettrico per ricadere comunque nel caso della ristrutturazione con opere, e valutate che potrebbe convenire, perchè il cambio d'uso senza opere è affetto da troppi "vuoti" interpretativi per poter stare davvero tranquilli di aver correttamente interpretato tutto.
Certo, nel cambio d'uso senza opere c'è anche la recente sentenza del TAR che trovate nelle note in corsivo all'inizio del post: quella secondo me fa riferimento più al fatto che il cambio d'uso senza opere non sia soggetto a PdC (e, quindi, di riflesso a DIA in alternativa al PdC), ma non che non sia soggetto ad alcuna forma di autorizzazione nè che non sia soggetto ad oneri. Invece bisognerebbe vedere come i Comuni - o il consiglio di Stato - andranno ad interpretare la novità introdotta dalla legge 134/2012, ma questa si riferirà comunque ai soli cambi d'uso per edifici adibiti "ad uso d'impresa".
Di recente mi sono recato presso un ufficio tecnico municipale chiedendo lumi proprio su un caso tipico di cambio d'uso senza opere: il tecnico, sapendo che il comune di Roma non si è mai pronunciato in maniera chiara sul punto, è rimasto evasivo ed alla fine mi ha fatto capire che il modo più sicuro di affrontare la questione è quello di fare comunque un computo metrico, magari fittizio, magari di opere elementari, ma di presentarlo in ogni caso. D'altro canto invece un nostro affezionato lettore al municipio 20 ha potuto presentare un cambio d'uso senza opere pagando la sola reversale di base della DIA, dichiarando, ovviamente, che non essendoci opere non c'era onerosità da devolvere. Quindi, in attesa magari di una cricolare dipartimentale che renda omogenea l'applicazione di questo specifico aspetto su tutti i municipi romani, bisognerà di volta in volta andare a tastare il terreno e impostare la pratica come ritengono giusto fare nel municipio di competenza. [paragrafo aggiunto in data 17 gennaio 2013]

Abbiamo visto quindi che la base per il calcolo dell'onerosità (ammesso che tutto quello che io ho interpretato sia corretto) nei cambi d'uso è il confronto tra gli oneri che sarebbero dovuti nel realizzare come da nuovo l'immobile oggetto di opere sottraendo gli oneri da devolvere per la precedente destinazione a quelli calcolati per la futura. Ma in tutto ciò potrebbe sorgere legittimamente una domanda: ma se il fabbricato è stato edificato prima dell'introduzione degli oneri concessori (1977), significa che nel cambio d'uso devo ripagare tutti gli oneri concessori come da nuovo senza "scontare" quelli della precedente destinazione? ecco, secondo me la risposta a questa domanda è no: così come nel calcolo dell'onerosità relativa alla dotazione di parcheggi non si fa distinzione nell'anno di realizzazione del fabbricato, ma solo alla dotazione tra destinazione ante e post in base alla tabella dell'art. 7 delle NTA, analogamente il discorso vale per il calcolo dell'onerosità. Ed in ogni caso non sarebbe giusto andare a scontare l'assenza di pagamento di oneri pregressi di oltre trent'anni fa.

Cambio di destinazione d'uso a sanatoria

Il cambio d'uso a sanatoria converrà vederlo in un successivo, futuro post, perché questo mi sembra già bello pieno di argomenti trattati. Comunque orientativamente in questo caso si applicheranno le sanzioni amministrative previste in caso di ristrutturazione edilizia abusiva (od opere soggette a SCIA fatte abusivamente, nei casi in cui il cambio d'uso sia assoggettabile a questa): quindi in caso di RE, il doppio dell'aumento di valore commerciale del bene in base ai dati OMI (non essendoci aumento di mq nel solo cambio d'uso bisognerà vedere se non vi siano quotazioni immobiliari diverse tra la destinazione ante e post: a volte le differenze ci sono ma sono poche: valutate perchè sotto certi aspetti potrebbe pure convenire farlo a sanatoria - ma io non vi ho detto nulla :P).  Se non vi è differenza calcolabile sui dati OMI, occorrerà pagare il triplo del computo metrico stimato, come se fosse diciamo frazionamento abusivo. Tutto ciò sia che il cabio d'uso sia con che senza opere. Solo in caso di CdU abusivo che ricada in SCIA, si applicano le sanzioni relative, che sono 1.000 euro (o 2.000 in centro storico) senza ulteriore calcolo di oneri. Nella trepidante attesa del post specifico, potete far riferimento alla delibera sulle sanzioni amministrative (44/11), che nel caso del CdU abusivo e stranamente facile da interpretare (cfr. in particolare gli ultimi paragrafi di pag. 4).

Esempi di calcolo di oneri per CdU da approvare (non a sanatoria)

Ho pubblicato un post con alcuni esempi di calcolo, ed in cui tratto più da vicino il caso del cambio d'uso senza opere, dove ci sono secondo me le contraddizioni maggiori.

Ovviamente, come sempre dico, io non sono nato imparato e non lavoro per il Comune: apprezzerei molto riscontri da colleghi che si sono già imbattuti più volte in queste problematiche, magari con il Dipartimento qualche tempo fa (ora appunto queste pratiche non sono più presentabili al PAU). Eccovi anche la frase di rito: quello che è scritto in questo post NON è legge, ma solo mie interpretazioni personali, pertanto se applicherete quello che c'è scritto, lo farete sotto la vostra completa responsabilità, scaricando il sottoscritto da ogni eventuale problematica o responsabilità connessa alla cattiva interpretazione di norme o procedure ;-)