sabato 11 gennaio 2014

il cambio d'uso per le imprese a Roma e non solo

con la circolare esplicativa del dipartimento PAU del 23 dicembre 2013 Roma Capitale ha adeguato le procedure urbanistiche alla legge 134/2012 che aveva introdotto una nuova voce all'elenco delle opere edilizie che non necessitano alcun titolo edilizio: il cambio di destinazione d'uso di immobili già adibiti ad esercizio di impresa verso un altra destinazione, sempre ad uso impresa. nella prassi certamente capiremo meglio come si applicherà questa procedura, ma intanto vediamo i contenuti di questa nuova circolare.

La circolare è breve, tre paginette, e va subito detto che va a sostituire il punto 2.6 della circolare esplicativa del 09/03/2012, dunque fate attenzione, perché concettualmente qualcosa cambia.

La novità più importante nei cambi d'uso ora è che, quando ci troviamo a dover affrontare questo caso negli immobili che già sono adibiti ad esercizio d'impresa, verso nuove destinazioni sempre correlate all'esercizio d'impresa, rientriamo nell'attività edilizia libera. Per i cambi d'uso diversi, rimane in essere il sistema procedurale che c'era prima, che ho ampiamente descritto in quest'altro post a cui vi rimando per un infarinatura generale, ma anche in quest'altro e quest'altro ancora.

Diventa quindi subito cogente capire cosa esattamente si intende per "esercizio d'impresa".  Per nostra fortuna, tale termine è abbastanza ben specificato all'art.4 del DPR 633/72, a cui vi rimando per una attenta lettura. Diciamo subito che NON sono certamente esercizio d'impresa i liberi professionisti (ma le associazioni di professionisti invece dovrebbero rientrarvi, se hanno personalità giuridica) e tutto ciò che è assimilabile al lavoro autonomo; mentre RIENTRANO nell'esercizio d'impresa le attività commerciali di ogni genere (art. 2195 cc), le attività agricole (art. 2135 cc). Tra le attività commerciali sono ricomprese le attività bancarie: dunque, se ne deduce, che oggi convertire un locale commerciale in un locale per attività bancaria, di fatto, è attività edilizia libera, per esempio.

Dunque ora, in base alla circolare, il cambio d'uso di immobili, se si rimane nell'ambito dell'esercizio d'impresa, si possono ottenere con semplice CILA: il che significa non solo che l'attività non è soggetta ad alcuna onerosità (in quanto rientrante nell'attività edilizia libera, così come indicato nella stessa cricolare), ma anche che il cambio d'uso è effettivo dal giorno stesso in cui si deposita la pratica. Inoltre, effettuare un cambio d'uso di questo tipo in assenza di titolo (quindi farlo abusivamente) oggi non comporta alcuna sanzione penale, proprio perché l'operazione edilizia non è soggetta al rilascio di un titolo autorizzativo da parte dell'amministrazione (voi comunque NON fate mai cose abusive!), ma comporta solo sanzioni amministrative peraltro abbastanza blande.

La circolare specifica che, se è il caso, è comunque obbligatorio reperire gli stadard urbanistici, se tra la destinazione post operam e quella ante operam vi è differenza di carico urbanistico o comunque di standard. Gli standard se non possono essere reperiti vanno comunque monetizzati: per la monetizzazione degli standard vi rimando a quest'altro mio post specifico. Per monetizzare gli standard bisogna prima fare specifica richiesta al municipio, che va in silenzio-assenso in trenta giorni.

Ovviamentissimamente, la nuova destinazione d'uso deve essere ammissibile dal piano regolatore generale per il tessuto specifico in cui si deve intervenire, e valgono sempre e comunque tutte le norme specifiche dei vari tessuti. Se la destinazione d'uso di provenienza è legittima ma non è ammessa dal PRG non fa niente, perché il PRG fa sempre salve le destinazioni d'uso che sono legittime alla data di entrata in vigore del nuovo strumento urbanistico (2008). Ovviamente, deve essere ammissibile nel tessuto invece la nuova destinazione che state dando all'immobile.

Alla CILA per cambio d'uso di questo tipo occorrerà allegare, per espressa volontà della norma stessa, le dichiarazioni di conformità da parte dell'Agenzia dell'Impresa. per sapere di più su queste agenzie potete visitare questa pagina.

Qualche esempio non esaustivo di cambio d'uso all'interno di esercizio d'impresa (sempre verificando l'ammissibilità della destinazione post-operam nel tessuto specifico):
- da locale di vendita a bar e vice-versa
- da locale di vendita a banca e v-v
- da magazzino a locale commerciale e v-v
- da ufficio (se sede di una società) a locale commerciale e v-v

Attenzione: tutto ciò vale se e solo se per il cambio d'uso non avete bisogno di effettuare opere che rientrano nella cosiddetta ristrutturazione edilizia pesante: in questo caso si necessita sempre del Permesso di Costruire o, in sua alternativa, della Denuncia di Inizio Attività.

Per quanto riguarda tutti gli altri casi di cambio d'uso, la circolare indica le seguenti procedure:

SCIA, se il cambio d'uso è ascrivibile al CdU2, ovvero se il cambio d'uso avviene all'interno della stessa categoria generale, richiamata nella stessa circolare. Non viene esplicitamente specificato, ma sembra sottinteso che anche in questo caso non è dovuta l'onerosità, ma è sempre dovuto, se è il caso, la monetizzazione degli standard.

DIA o, a scelta dell'interessato, PdC se il cambio d'uso è ascrivibile al CdU3, ovvero cambio tra destinazioni appartenenti a differenti categorie generali (il caso più tipico di ciò è quello da abitazione ad ufficio e vice-versa). Rientrano altresì nella DIA anche le altre casistiche di cambio d'uso se vi sono anche opere di ristrutturazione edilizia c.d. pesante che vengono svolte contestualmente.

Forse è utile trascrivere in modo più esteso le categorie generali, in riferimento alle categorie di PRG. Il riferimento ovviamente è all'art. 6 delle NTA del PRG vigente (attenzione: quelle elencate qui appresso sono le funzioni di prg, che sono diverse dalle categorie generali descritte nella circolare di cui si parla)
  1. categoria generale A - residenziale - lettere a) ed f) (parziale) dell'art. 6 ovvero: abitazioni singole; abitazioni collettive; abitazioni in zona agricola.
  2. categoria generale B - commerciale, direzionale e turistico-ricettivo - lettere b) c) d) (quest'ultima no attività ricettive all'aria aperta) e) (limitatamente a commercio all'ingrosso, depositi e magazzini di vendita) ovvero: piccole, medie e grandi strutture di vendita; pubblici esercizi quali bar ristoranti, pub etc; servizi alle persone; direzionale privato (uffici A10); sportelli bancari o tributari; attrezzature collettive per lo sport fino a 500mq; strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere; commercio all'ingrosso, depositi e magazzini.
  3. categoria generale C - turistico ricettivo complementare - campeggi, villaggi turistici, attività ricettive all'aria aperta
  4. categoria generale D - artigianale ed industriale - artigianato produttivo, industria, impianti produttivi agro-alimentari ed edifici correlati all'attività produttiva agricola
Rimangono sempre a parte i parcheggi non pertinenziali, che fanno sempre categoria a sè, e quindi il cambio d'uso da e verso tale configurazione rientra sempre e comunque in DIA.

Come al solito, quanto qui riportato è frutto della mia personale interpretazione degli atti di Roma Capitale: quanto qui scritto non ha valenza ufficiale, pertanto usate le informaizoni di questo post liberamente (chiedetemi sempre l'autorizzazione per linkarmi o citarmi) ma a vostro rischio e pericolo ;-)

19 commenti:

  1. Buon giorno Architetto,
    cosa succede nel caso di cambio d'uso su immobile adibito ad esercizio di impresa, costruito ante 1977 e mai stato oggetto di cambio d'uso?
    Grazie
    Saluti
    Rosella Falcone

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    1. se il nuovo uso è sempre riferibile ad esercizio d'impresa, può essere fatto in semplice CILA. altrimenti è da vedersi, SCIA o DIA. l'importante è che il fabbricato sia stato edificato legittimamente.

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  2. salve architetto le volevo chiedere se fosse necessario il cambio d'uso per un locale commerciale (vendita sigarette elettroniche) da adibirea salone parrucchiere.

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    1. Non credo, il parrucchiere secondo me dovrebbe essere assimilato alle attività commerciali, e non all'"artigianato produttivo". Purtroppo non esiste una casistica esplicita nella quale il comune stabilisce in quale definizione ricadono le diverse attività, per cui va un po all'interpretazione del singolo municipio.

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  3. Buongiorno,
    vorrei un consiglio su una pratica.Si tratta di un negozio che si sviluppa su due piani, al piano stradale ed al piano interrato comunicanti con una scala.
    Pur essendo la stessa unità immobiliare, l'interrato è accatastato C2.
    Ora l'attività che si vorrebbe svolgere, anche nell'interrato è una Associazione Teatrale. Ho parlato con la ASL ed a loro serve solo che ci siano i ricambi aria sufficienti, ma per l'ufficio tecnico ? Ti premetto che non verranno fatti lavori.
    Grazie dei tuoi consigli sempre molto preziosi.

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    1. che attività c'era in precedenza? se era un semplice negozio, allora secondo me c'è cambio d'uso - da commerciale a servizi, attrezzature culturali - mentre se anche in precedenza c'era una qualche forma di attività culturale, allora non c'è cambio d'uso, perché il PRG fa salve le destinazioni d'uso legittimamente esistenti al momento di entrata in vigore (2008). se l'interrato è accatastato a parte, può essere rifuso in un unica unità immobiliare. Per il municipio il cambio d'uso dello spazio interrato è un problema, perché non avrebbe gli standard per poter diventare uno spazio ufficialmente agibile. Dunque avresti l'ok della ASL ma non del municipio, per il quale formalmente quello spazio dovrà rimanere magazzino o simile. Conviene però che chiedi all'ufficio tecnico: sul punto i diversi municipi hanno delle interpretazioni differenti.

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  4. Buonasera architetto, in questi giorni sono venuta a sapere che alcune delle soffitte del nostro palazzo sono state trasformate con cambio destinazione d'uso in A2 e altre in A10. Mi domando se sia possibile senza creare abusi edilizi e in caso di risposta affermativa se sia consentito mettere dei velux sul tetto della soffitta. Inoltre, il vano ex cassoni dell'acqua può essere accatastato come C2 anche se non compare in nessuna planimetria?
    grazie
    AP

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    1. bisogna anlizzare la situazione, non è possibile dare una risposta univoca ad una domanda del genere: molte regioni si sono però dotate di leggi ad hoc per recuperare spazi inutilizzati ma già realizzati degli edifici esistenti, come per esempio nel lazio c'è la legge sul recupero a fini abitativi dei sottotetti (non consentirebbe dunque la conversione in A10). Altre vie sono più difficili ma potrebbero risultare praticabili. il locale cassoni non può essere convertito in C2 perché in quanto locale cassoni è un locale tecnico che non fa volumetria, mentre invece se lo si vuole convertire in una destinazione diversa, diventerebbe un aumento di volumetria che quasi mai è possibile ottenere, per via delle questioni di cui sopra.

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  5. Caro Marco, spero tu stia bene e - come al solito - inizio ringraziandoti per la professionalità e la cortesia con cui curi questo blog.

    Ti pongo un quesito relativamente a questo tuo post.
    Background storico: immobile a Roma, città storica, tessuto T6, costruito nel 1950. Il locale, da planimetria di progetto originale, era costituito da mezzo magazzino e mezza abitazione portiere. Tutto l'edificio era di un Ente (INPDAI). Già a metà degli anni 50 qualcuno sbaraccò magazzino e portiere (con relativa casa) e ci mise una officina meccanica che - documentata con tanto di visura camera commercio - ha proseguito la sua attività fino agli anni 90. Nel 1986, l'INPDAI fece un bel condono per sanare questo cambio di destinazione d'uso e tanti altri abusi sopravvenuti nell'edificio; la concessione in sanatoria è stata rilasciata, quindi per me è questo documento e la relativa nuova destinazione d'uso (laboratorio officina meccanica - quindi catastalmente C3 "arti e mestieri" e per le NTA "artigianato di servizio") l'"anno zero" per la legittimità urbanistica. L'immobile fu poi venduto tramite le cartolarizzazioni ed è nelle mani del mio Committente; quest'ultimo, recentemente lo tramutò in C1 a seguito di altro condono 2003, ma visto che non gli hanno mai rilasciato la concessione in sanatoria, ha fatto la rinuncia e lo sto riportando in C3.

    L'obiettivo è venderlo a terzi che ci faranno una scuola di recitazione e musica (NTA: servizi alle persone. Catasto: C/1) e che lo compreranno SOLO nel momento in cui sarà ufficialmente un C/1.

    Dopo aver letto fino alla nausea tutti i tuoi sapienti post ed i mille commenti dei colleghi, anche ai sensi della Circolare Esplicativa 23/12/2013, ti chiedo: dubito di poter procedere con CILA [monetizzando eventuali parcheggi e STD per differente carico urbanistico] secondo il "principio" dell'esercizio di impresa, vero? Credo che il fatto che l'officina sia stata chiusa negli anni 90 mi impedirebbe di ottenere qualsivoglia dichiarazione di conformità da parte dell'Agenzia dell'Impresa, giusto? Ricadrei allora forse in CdU2 visto che le due categorie (attuale "artigianato di servizio" e la futura "servizi alle persone") appartengono alla stessa categoria generale [anche se con carichi urbanistici diversi] e quindi andrei in SCIA.

    Concordi?

    Ti ringrazio e ti saluto cordialmente,

    Tommaso Angeletti

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    1. Aggiungo: in SCIA la procedura sarebbe comunque molto conveniente in quanto oltre gli oneri di segreteria (250€) il Committente non avrebbe oneri sul costo di costruzione o di urbanizzazione, ma solo la monetizzazione di parcheggi e standard (in base alla differenza tra le due categorie). E' corretto?

      Grazie,

      Tommaso

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    2. non è ancora chiaro come poter applicare la legge sul cambio d'uso in immobili adibiti ad esercizio d'impresa: secondo me infatti non è ovvio che l'attività precedente debba essere ancora attiva, poiché si parla di immobile adibito e non di società in attività che chiede il cambio d'uso. Probabilmente dovremo attendere la giurisprudenza che andrà al solito a colmare le lacune normative. Nell'attesa, io penso tu possa procedere in CILA, ma penso che se vai a chiedere in municipio ti diranno di fare la SCIA.

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    3. Buongiorno! Sempre grazie al tuo blog) ho scoperto la nuova circolare esplicativa PAU 04/08/2015 e - caso vuole - che la vecchia destinazione d'uso (officina meccanica, quindi artigianato di servizio e la nuova, scuola di musica, quindi servizi alle persone) siano entrambe nella nuova categoria generale "b" produttiva e direzionale. Tutto inizia a spingermi verso la più innocua SCIA, previa monetizzazione parcheggi e STD, per carico urbanistico che da basso diventa medio.
      Attendo un tuo cortese e saggio riscontro!

      Grazie,

      TOMMASO

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    4. Ho visto ora la tua risposta (mentre scrivevo il nuovo post) e ti ringrazio. Martedì avrò nuove e lo posterò qui anche a servizio di altri che potrebbero avere la stessa problematica.
      Ne approfitto: per la monetizzazione, immagino debba usare, sia che sono in CILA, sia in SCIA, la pagina del modulo DIA relativa, protocollarla ed attendere 30 gg prima di consegnare la CILA/SCIA stessa, vero?

      Grazie,

      T.

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    5. grazie se vorrai commentare con eventuali sviluppi. Più che altro potresti chiedere, già che ci sei, più nello specifico cosa occorre produrre per dimostrare l'"esercizio d'impresa", anche se certamente ogni municipio avrà una sua idea in tal senso. Per quanto riguarda il cambio d'uso sì, quando mi capita, uso comunque le pagine del modulo DIA e faccio comunque la richiesta di parere consultivo, anche se non tutti i municipi lo applicano e quindi ti fanno presentare anche contestualmente le due cose.

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    6. Grazie a te! Ti scrivo la prossima settimana quando ne saprò di più. Si tratta del II municipio, FYI.

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  6. Ciao Marco e come sempre complimenti per il blog sempre utile e completo.

    Chiedo un tuo chiarimento in merito all'esercizio di impresa. Devo presentare una CILA per sole opere interne (pareti divisorie interne in cartongesso, pittura e installazione di uno split) da eseguirsi all'interno di un semplice negozio di quartiere (negozio di abbigliamento al dettaglio facente parte di un edificio con destinazione d'uso commerciale piccole strutture di vendita e servizi direzionale privato). Come sai tale pratica oggi si presenta solo tramite SUET. Nella compilazione delle dichiarazioni del tecnico devo spuntare una di queste due opzioni:

    1 - Interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R n. 380/2001, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (art. 6, comma 2, lettera a) del d.P.R. n.380/2001);

    2 - Modifiche interne di carattere edilizio sulla superificie dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa (art.6, comma 2, lettera e-bis del d.P.R n. 380/2001);

    All'interno della definizione di servizio di impresa sembrerebbe ricadere anche il singolo semplice negozio. A prima vista spunterei la prima opzione ma la dicitura servizio di impresa mi fa nascere il dubbio. La seconda opzione si riferisce solo quando è compreso il cambio di destinazione d'uso o anche per semplici opere interne di manutenzione straordinaria? Quale secondo te è la più corretta?

    Grazie e buon lavoro
    Cristiano

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    1. Ciao Marco...scusami hai suggerimenti per il mio post?!? :)

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    2. secondo me è la prima opzione; la seconda si usa in caso di cambio di destinazione d'uso.

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    3. Grazie del consiglio, anche a me sembrava "troppo" la seconda opzione.

      Buon lavoro
      Cristiano

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.