aggiornamento alle NTA del PRG di Roma Capitale del 2025 - calcolo della SUL e destinazioni d'uso

Con questo post voglio inaugurare una serie di singoli post che dedicherò all'approfondimento delle novità più rilevanti derivanti dall'aggiornamento delle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore di Roma Capitale, alla luce della pubblicazione dei contenuti della delibera A. C. n°169/2024. in dettaglio in questo post parliamo delle novità relative al calcolo della SUL e delle nuove destinazioni d'uso.

estratto casuale degli elaborati prescrittivi del vigente PRG di Roma

Questo post in particolare è dedicato all'aggiornamento della definizione della superficie utile lorda che, ricordiamolo, è il parametro urbanistico base del PRG della Capitale, e che differisce dal parametro di riferimento del regolamento edilizio tipo del 2018 nel quale è indicata la superficie netta o superficie residenziale, ciò in quanto il parametro urbanistico della superficie lorda fu definito nel PRG fin dalla seconda metà degli anni novanta cioè quando si iniziò a progettare il nuovo Piano.

Occorre evidenziare che le norme tecniche del PRG non sono ancora materialmente modificate, almeno non al momento di scrivere il presente post: queste valutazioni sono basate sul testo della delibera citata e che potrebbe subire delle modifiche a seguito dell'eventuale recepimento delle osservazioni che verranno proposte nel periodo di esposizione al pubblico. Tuttavia, deve tenersi conto del fatto che dal momento della pubblicazione (11 dicembre 2024) sono già scattate le norme di salvaguardia per cui devono ritenersi in vigore sia le norme precedenti, sia quelle nuove adottate: gli interventi edilizi pertanto devono già rispettare le nuove norme, ma, contemporaneamente, non devono neanche essere in contrasto con quelle precedenti.

modifica alla definizione di SUL - art. 4

Secondo quanto riportato nel testo della delibera citata, l'articolo 4 a cui è affidata la definizione del calcolo della SUL rimane identico a prima nella sua struttura fondamentale, ma vengono semplicemente aggiunti degli ulteriori elementi che non concorrono al calcolo della SUL e che, per l'effetto, possono essere realizzati o modificati senza che ciò comporti ampliamento. Questi elementi sono:

• soppalchi non praticabili con altezza utile fino a 1,50 metri - questa è semplicemente l'elevazione a rango di regolamento di una prassi che già si usava a Roma ma che in effetti non ha mai avuto dei contorni particolarmente chiari in quanto fondata su precedenti delibere non aventi il valore di un PRG: dunque ottima cosa che adesso sia "ufficiale" che si possono realizzare soppalchi senza che questi vadano ad incidere sulla SUL;
• strutture pressostatiche, tensostatiche o tedostrutture per impianti sportivi - anche qui parliamo del recepimento di una prassi tutto sommato consolidata ma non fondata su norme specifiche: lascia perplessi il non riferimento alla temporaneità o precarietà dell'installazione, in assenza del quale si potranno realizzare pressostrutture o tensostrutture permanenti senza incidenza sul calcolo della SUL;
• locali tecnici posizionati in qualunque punto del fabbricato (dunque non solo in copertura, come già dispone la lettera b)) destinati ad accogliere componenti di impianto purché destinate esclusivamente alla ricarica dei veicoli elettrici o in generale per impianti per l'utilizzo o la produzione di energia da fonti rinnovabili. Per fonte rinnovabile deve intendersi tutto ciò che è ammesso dalla legge dunque pannelli solari, fotovoltaici, ma anche pompe di calore ad aria e pompe di calore con sonda geotermica: è una innovazione utile stante il fatto che la definizione della lettera b) è spesso fonte di contrasti interpretativi inutilmente accesi. Attenzione comunque al fatto che le caldaie tradizionali o anche quelle a condensazione non possono beneficiare di questa "semplificazione", tuttavia gli impianti ibridi (quelli composti da una caldaia e da una pompa di calore con funzionamento combinato) potrebbero rientrare nella definizione.

Le altre definizioni, come detto, rimangono invariate.

Il futuro comma 1 dell'art. 4 delle NTA dunque, secondo la delibera e salvo eventuali modifiche a seguito dell'eventuale recepimento delle osservazioni, sarà formulato come di seguito riportato:

1.Superficie utile lorda (SUL): misura in mq la somma delle superfici lorde dell’Unità edilizia, comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici, qualunque sia la loro destinazione d’uso. Dal computo della SUL sono escluse le seguenti superfici: 

a) vani corsa degli ascensori, vani scala, androni, spazi comuni distributivi quali hall, corridoi comuni,

pianerottoli, passaggi, ballatoi e simili; 

b) locali o volumi tecnici, per le sole parti emergenti dall’estradosso del solaio di copertura;  

c) spazi non interamente chiusi anche se coperti, quali logge, balconi, terrazzi coperti, altane, porticati al piano-terra; 

d) locali completamente interrati o emergenti non oltre m. 0,80 fuori terra, misurati fino all’intradosso del solaio, se destinati a funzioni accessorie asservite alle unità edilizie o immobiliari (locali tecnici, cantine, depositi, autorimesse, parcheggi); 

e)  parcheggi privati coperti, anche localizzati fuori terra, in misura non eccedente lo standard minimo stabilito ai sensi dell’art. 7, comma 1; 

f) locali ricavati tra intradosso del solaio di copertura ed estradosso del solaio dell’ultimo livello di calpestio, per le parti di altezza utile inferiore a m. 1,80;  

g)  ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i 30 cm di spessore; 

h) serre captanti, torri o camini di ventilazione, nonché́  altri spazi strettamente funzionali al risparmio energetico ed idrico; tali ulteriori spazi e gli interventi ammissibili sul patrimonio edilizio esistente sono individuati in sede regolamentare o in sede di definizione degli strumenti di intervento indiretto. 

i)  soppalchi non praticabili con altezza utile netta non superiore a m 1,50;

j) strutture pressostatiche, tensostatiche o tendostrutture nel solo caso di copertura di spazi aventi  carattere ad uso esclusivo di impianti sportivi; 

k) locali destinati ad ospitare gli impianti tecnologici necessari e strettamente funzionali alla realizzazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici ovvero a servizio di impianti per l’utilizzo o la produzione di energia da fonti rinnovabili; 

l)  locali destinati ad ospitare il ricovero di attrezzi ad uso esclusivo dell’attività di erogazione dei servizi pubblici con altezza utile inferiore a m.2.40. 

Le superfici di cui alle lett. b) ed f), sommate tra loro, non devono superare il 15% dell’intera SUL; le superfici per cantine o depositi asservite a destinazioni residenziali non devono superare il 10% della SUL delle unità residenziali cui sono asservite, fatta salva la possibilità̀  di realizzare comunque per tali usi accessori la dimensione massima di 8 mq; diverse percentuali o valori assoluti possono essere stabiliti in sede regolamentare, anche in ragione della specialità̀  delle destinazioni d’uso e dei caratteri tipologici degli edifici.  

tutti gli altri commi dell'art. 4 rimangono invariati.

 nuova definizione delle destinazioni d'uso - art. 6

Il PRG di Roma nella sua versione del 2008 ha una classificazione delle destinazioni d'uso che, comprensibilmente, non tiene conto delle macro-categorie generali definite dall'art. 23-ter del DPR 380/01, semplicemente perché questo articolo fu introdotto successivamente all'approvazione del Piano Regolatore romano. Questo disallineamento peraltro ha comportato la necessità, per il comune, di emanare delle circolari di armonizzazione tra le destinazioni di piano e le categorie generali del Testo Unico, ma oggi saggiamente (ma è anche un atto dovuto) si coglie l'occasione per rimodulare tutte le destinazioni in modo tale che siano coerenti con la norma nazionale.

La nuova articolazione delle destinazioni quindi definisce le varie sotto-categorie di destinazioni raggruppandole però nelle categorie generali del residenziale; turistico-ricettivo; produttivo e direzionale; commerciale; rurale.

Le novità più rilevanti, che derivano dalla completa riscrittura del comma 1 dell'art. 6 pur mantenendo invariata gran parte dei concetti, a mio parere sono:

• viene introdotta la specifica destinazione delle "abitazioni ad uso ricettivo" che era prima del tutto assente che vengono definite come destinazioni "non soggette a cambio di destinazione d'uso" in coerenza con il regolamento regionale sulle attività extralberghiere. Tuttavia, l'introduzione di questa specifica destinazione, autonoma ed indipendente rispetto al residenziale "ordinario" e dato il fatto che, come si vedrà nel post successivi, questa specifica destinazione avrà delle regole particolari, a mio parere fa nascere ad oggi la necessità di dover gestire con un titolo edilizio la variazione funzionale da "abitazioni" a "abitazioni ad uso ricettivo" anche in assenza di opere edilizie. Coerentemente peraltro con le innovazioni del decreto salva-casa all'art. 23-ter comma 1-bis, il titolo edilizio sembrerebbe potersi individuare nella SCIA;
• nella categoria generale del produttivo e direzionale vengono fatte confluire alcune delle destinazioni che prima ricadevano nei "servizi", come ad esempio il direzionale privato (gli uffici sia privati che pubblici), nonché i servizi alle persone di natura amministrativa (i CAF ad esempio), sanitari (le cliniche nonché i laboratori medici), etc.
• attenzione al fatto che le residenze per anziani ad oggi possono ricadere in due distinte destinazioni, a seconda delle specifiche caratteristiche: le case di riposo senza servizi sanitari possono continuare, come prima, a rimanere nella macro categoria del residenziale, mentre invece le "case di cura" (come le cliniche) e le "residenze sanitarie per anziani" (ovvero le case di riposo che offrono anche servizi sanitari) oggi sono collocate nel produttivo e direzionale;
• i parcheggi non pertinenziali a carico nullo, che prima in effetti erano orfani di una collocazione chiara, vengono inseriti nel produttivo e direzionale;
• nelle destinazioni commerciali vanno a confluire i pubblici esercizi che il prg individua nei bar, ristoranti, pub e locali notturni, che prima erano classificati nei servizi ma che più propriamente oggi vengono appunto fatti confluire nella categoria commerciale. Rimangono distinti dal commerciale inteso come vendita al dettaglio per evitare che questi esercizi vadano a subire la regola della superficie di vendita per stabilire l'impatto urbanistico, da cui quindi ne rimangono sottratti come prima;
• vengono inserite delle nuove destinazioni prima assenti e che in effetti in alcuni casi creavano empasse interpretativo come ad esempio:
• la logistica, inserita nel produttivo e direzionale a cui viene attribuito carico medio (prima si riteneva potesse andare nei "depositi e magazzini" a carico basso, dunque attenzione all'aumento del carico;
• data center, inserita nel produttivo e direzionale con carico basso;

Il comma 2 viene completamente riformulato: la novità più interessante è che viene stabilito che l'articolazione delle destinazioni d'uso è "esemplificativa", dunque in caso di eventuali future modifiche normative ai testi nazionali, le definizioni del piano regolatore romano dovranno intendersi implicitamente accolte.

il comma 5 viene articolato in modo diverso e più chiaro, specificando che le destinazioni d'uso rilevate sui fabbricati al momento dell'adozione del piano (che, attenzione, è il 2003 e non il 2008 che è la data di approvazione) sono fatte salve purché possano essere dimostrate attraverso: il certificato di agibilità; la classificazione catastale; le autorizzazioni amministrative all'esercizio delle attività commerciali. Attenzione: ciò non significa che il catastale può cancellare qualunque nefandezza pregressa sull'immobile, ma semplicemente che, in assenza di chiare indicazioni presenti nei documenti afferenti lo stato legittimo dell'immobile, questi documenti possono determinare la destinazione d'uso. Personalmente, avrei articolato il comma 5 in modo diverso, dando prevalenza sempre e comunque ai titoli edilizi di legittimità, perché così si può creare una confusione, comunque sempre fugata dal fatto che la norma nazionale ed in particolare l'art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01 rimane sempre sovraordinata alla regolamentazione comunale.

Ribadisco che il testo su cui si basa questo post potrebbe poi non corrispondere a quello che verrà definitivamente approvato.