salva-casa e le deroghe per l'agibilità

Il decreto salva-casa D.L. 69/2024 di cui si è già parlato ampiamente ha apportato delle modifiche o meglio, delle integrazioni all’articolo 24 del DPR 380/01 che è quello dedicato all'Agibilità: la volontà è quella di introdurre degli specifici ambiti di deroga affinché si possano rendere agibili degli immobili con superfici o altezze inferiori a quelli ad oggi minimi stabiliti dal decreto sanità del 1975, ma non si tratta di un "liberi tutti" in quanto vi sono specifici confini e determinati presupposti per poterla attuare.

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In dettaglio, il decreto ha aggiunto all’articolo 24 i commi 5-bis e 5-ter (vedi testo riportato in calce, per pronto riscontro) che contengono questa speciale disciplina di deroga. Il comma 5 bis indica che il tecnico asseveratore può dichiarare agibile un immobile (si sottintende ad uso residenziale perché le misure indicate sono quelle delle destinazioni residenziali, ma in effetti la norma non lo specifica) anche se l’altezza utile interna è inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri. 

Inoltre, per gli alloggi monostanza, la superficie utile può essere ridotta fino a 20 mq, dai 28 limite imposti dal decreto sanità, e fino a 28 mq, dal limite dei 38, se l’alloggio monostanza è destinato a due persone. L’intento è chiaramente quello di facilitare il recupero di spazi e superfici accessorie o anche di poter più facilmente rendere agibili immobili realizzati in assenza di titolo ma successivamente oggetto di legittimazione attraverso un condono edilizio, il quale può concedere la legittimità anche per immobili che non rispettano i requisiti igienici “ordinari”. Ovviamente il discorso vale anche nelle ristrutturazioni: ad esempio ad oggi con questi parametri derogati può essere più semplice il cambio d’uso di superfici originariamente non abitabili.

La questione però non è così semplice come si potrebbe pensare o meglio, il legislatore ha ritenuto che il poter accedere a questi valori derogati debba avere come contro-altare l’espansione di altri interessi pubblici e comunque degli specifici confini. L'agibilità, difatti, sottende alla tutela dell'interesse pubblico primario della salute collettiva e quindi della pubblica incolumità: per anni sono esistite norme (forse desuete, va detto, visto il parallelo sviluppo della tecnologia edilizia e delle conoscenze) igienico-sanitarie ben precise che hanno tutelato la salute pubblica, dunque queste deroghe devono necessariamente avere un confine e vengono consentite solo per venire incontro ad altri interessi pubblici primari, come ad esempio la necessità di limitare il consumo di suolo (principio ispiratore anche di altre norme finalizzate al recupero dell'esistente come le varie norme sul recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti).

Così il comma 5-ter stabilisce delle condizioni per poter attuare le deroghe, e queste condizioni, di cui la prima è tassativa e le altre due sono alternative fra loro, sono:

• condizione tassativa: che l’immobile rispetti il requisito dell’adattabilità, come definito dalla L. 13/89 e relativo decreto attuativo (vedi link), indipendentemente dal fatto se il fabbricato sia antecedente o meno alla legge citata del 1989;

• condizione opzionale 1: che l’alloggio venga creato o modificato nell’ambito di un recupero edilizio che interessi un intero edificio, nel quale, nel complesso, vengano migliorate le caratteristiche igienico-sanitarie rispetto allo stato di partenza;

• condizione opzionale 2: che venga contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione in cui siano descritte, progettate e correttamente dimensionate delle opere (di eventuale futura attuazione) che, se poste in essere, garantiscano un miglioramento delle medesime condizioni igieniche, ad esempio mediante incremento della superficie stessa dell’alloggio (si presume debba essere una operazione comunque fattibile) oppure mediante incremento della ventilazione naturale.

Infine, il comma 5-quater semplicemente specifica che rimangono valide le ipotesi di deroghe alle altezze ed alle superfici già previste dalla legislazione: non vi è un riferimento diretto ma sembra volersi citare l’art. 10 commi 2 e 2-bis del D.L. 76/2020.

tornando al commento delle condizioni opzionali di cui all’elenco precedente, appare che la prima casistica sia abbastanza limitata e circoscritta, sicché risulterà di impossibile applicazione operando su un singolo alloggio o su una limitata porzione di un più ampio edificio: in fondo la norma appare del tutto chiara. Dunque nella maggior parte dei casi si finirà per attuare la condizione 2, la quale non brilla affatto per chiarezza per come scritta dal legislatore.

Anzitutto, non si coglie la logica di prevedere un progetto di cui, però, non è prevista l’attuazione: da un lato sembra volersi seguire il concetto già contenuto nella citata legge 13/89 dove il requisito dell’adattabilità è appunto un qualcosa che va progettato ma non realizzato, in quanto serve solo per dimostrare che un alloggio è effettivamente trasformabile per diventare eventualmente accessibile, ma dall’altra sarebbe stato più logico prevedere direttamente l’esecuzione di concrete opere per migliorare le condizioni igieniche oppure prevedere di poter installare degli impianti di ventilazione meccanica, che non è espressamente citata al netto del riferimento alla “ventilazione naturale ausiliaria” che non è proprio un sistema di ventilazione meccanica. L’aleatorietà della elencazione rischia di generare delle situazioni in cui vengono presentati progetti poco concreti solo per rispettare il dettame di legge, mentre i comuni difficilmente si metteranno a contestare la realizzabilità di questi progetti, i quali, però, saranno dei presupposti per poter dichiarare superfici inferiori ai limiti di legge, dunque diventeranno una delle condizioni per considerare legittime le agibilità eventualmente conseguite in base a questa procedura.

Anche sul requisito tassativo vi è qualcosa da dire. Le regole per l'accessibilità prevedono di dover realizzare non solo i servizi, ma tutti gli spazi con delle specifiche attenzioni alle possibilità di movimento: un servizio igienico accessibile e che contenga anche la doccia può tranquillamente solo lui occupare in pianta 4 mq di superficie calpestabile, se non di più: se a questi aggiungiamo almeno 2 mq per il disimpegno o un ingressetto accessibile (il bagno deve essere sempre disimpegnato rispetto all'ambiente in cui è posizionata la cucina), dell'alloggio "monostanza" da 20 mq rimarrebbero proprio giusti giusti i 14 mq minimi sindacali per un soggiorno e forse nemmeno quelli: insomma la norma stessa sembra imporre delle regole difficilmente spendibili se non in situazioni ideali in cui si abbia quasi totale libertà progettuale, ma appare obiettivamente complesso incastrare in 20 mq di superficie utile un alloggio accessibile: eppure se manca la dimostrazione progettuale di questo requisito, l'agibilità in deroga non si può ottenere. Se invece il problema è solo l'altezza, ma si ha una superficie adeguata a disposizione, la questione appena descritta può non essere un limite, sempre previa opportuna verifica.

testo dell'art. 24 commi 5 bis e 5 ter in vigore al momento di redigere il presente post:

5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all'articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell'acquisizione dell'assenso da parte dell'amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

a) locali con un'altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;

b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.

5-ter. L'asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;

b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente ”