domenica 21 gennaio 2018

recupero sottotetti nel Lazio

nella foto, mansarda ristrutturata dal mio
studio diversi anni fa
Mi sono appena accorto di una grave mancanza nel mio blog: un post specifico per la Legge Regione Lazio sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, la LR 13/2009. Questa legge, praticamente coeva con il "piano casa", a differenza di questa, non ha scadenza, dunque è ancora pienamente operativa.

testo rivisto e corretto al 29 marzo 2018
Fa parte di una serie di leggi speciali derogatorie che sono state inventate di concerto tra stato e regioni per rilanciare l'edilizia. Nel Lazio, assieme a questa legge sul recupero sottotetti, tra le altre leggi speciali derogatorie abbiamo avuto il piano casa LR 21/09 decaduto a maggio 2017 e quindi non più applicabile, e la legge sulla rigenerazione urbana LR 7/17 tuttora in vigore e, a differenza del piano casa, senza scadenza.


La legge recupero sottotetti, assieme alle altre della rosa delle leggi speciali, è una norma speciale derogatoria, che consente in sostanza di fare delle operazioni edilizie in deroga ai limiti imposti dalla normativa statale e locale (piano regolatore, regolamento edilizio, etc.). La deroga, trattandosi di una norma speciale per il recupero di spazi in origine non abitabili, nel caso specifico riguarda non solo le altezze (1,90 mt di altezza media è l'attuale valore minimo consentito) ma, sopratutto, la cubatura edificabile e/o la capacità di insediare nuove superfici residenziali in aree anche eventualmente sature secondo gli strumenti urbanistici locali. La norma ovviamente deroga anche ai requisiti di cui al "decreto sanità" del 1975, e su questo aspetto si è espressa anche la Regione stessa (parere prot. 154310/2013).

Trattandosi di norma derogatoria, a parere di chi scrive (ma si potrebbero trovare pareri contrastanti), il recupero sottotetti è attuabile anche laddove il costruttore avesse stipulato un atto d'obbligo per il vincolo alla destinazione d'uso delle superfici, cosa richiesta dal comune di Roma nelle costruzioni almeno degli ultimi 15-20 anni, in quanto gli atti d'obbligo pare siano equiparabili appunto agli "strumenti urbanistici" di cui la legge consente espressa deroga. In ogni caso, la Legge regionale ha carattere imperativo ed ha lo scopo preciso di consentire il recupero degli spazi al fine della riduzione del consumo di suolo, dunque anche per tale ragione deve poter avere la forza di derogare anche agli atti d'obbligo. Diversa può essere l'interpretazione se l'atto d'obbligo espressamente cita la LR 13/09 non ammettendone l'applicazione, benché il caso non mi sia mai capitato.

La cubatura edificabile è un valore virtuale che serve a determinare la dimensione massima che un edificio può avere, computata generalmente sulla base della dimensione del lotto o appezzamento di terreno su cui il fabbricato sorge. Se il fabbricato su cui interveniamo ha "esaurito" la cubatura edificabile, le nuove superfici possono essere ottenute solo con leggi speciali derogatorie (quindi quella di cui stiamo parlando, ma anche il vecchio piano casa ormai scaduto o la legge sulla rigenerazione urbana attualmente in vigore).

I sottotetti e gli ambienti a cui questa legge si rivolge devono essere originariamente non destinati a residenza o a destinazioni turistico-ricettive, e quindi possono essere o  semplici volumi tecnici o spazi ad altri usi destinati, anche se sviluppanti all'origine cubatura o destinati ad usi diversi. non rileva, pertanto, ai fini dell'applicabilità della legge, se lo spazio inizialmente era o meno computato all'interno della cubatura edificabile. Se pure non sviluppava in origine cubatura, l'intervento è comunque ammissibile.

Scendendo nel dettaglio della legge, qusta consente di poter adibire ufficialmente ad abitazione o ad ambiente a destinazione turistico-ricettiva (sono quindi escluse tutte le altre destinazioni e, pertanto, a mio parere è da considerarsi preclusa anche la possibilità di fare un successivo cambio d'uso verso le destinazioni non ammesse per gli ambienti "recuperati" con questa legge) dei locali esistenti aventi determinate caratteristiche.

Senza pretesa di fare un elenco esaustivo di tutte le casistiche, ecco dei casi tipici in cui è possibile applicare la legge:
  • locali sottotetto che derivano dal fatto che il tetto del fabbricato è a falde inclinate e che in origine non avevano alcuna specifica destinazione, purché sviluppantisi all'interno di un immobile definito;
  • ambienti chiusi o anche parzialmente aperti che da progetto originario non hanno destinazione residenziale come per esempio locali stenditoi, lavatoi, locali cassoni, locali tecnici in genere, purché elementi inseriti nella sagoma originaria (è pertanto escluso il realizzare detti ambienti oggi e successivamente farne oggetto di recupero) - come indicato nel parere Regione Lazio n°533488/2011;
  • ottenimento di volumi mediante la realizzazione di solai per dividere gli ambienti dell'ultimo piano, senza alterazione della sagoma del tetto (ovvero con una modifica che non comporta ampliamento superiore ad un certo parametro) ma intervenendo quindi solo dall'interno, nel caso in cui vi siano le altezze sufficienti per ottenere degli ambienti conformi alla normativa di settore ed ai limiti imposti dalla stessa legge;
  • i volumi recuperati devono essere "attigui o comunque annessi" ad immobili già ad uso residenziale o turistico-ricettivo, ovvero devono essere recuperati per ampliare o realizzare una prima casa (specifica aggiunta a novembre 2018).

Di base la norma nasce con l'obiettivo di ampliare gli appartamenti esistenti, dunque sostanzialmente si applica agli appartamenti dell'ultimo piano che vogliono acquisire maggiore spazio unendo i volumi del sottotetto. Ciò vale ovviamente anche per le case unifamiliari, dove questa legge può essere applicata serenamente.

Non è a mio avviso da ritenersi preclusa la possibilità di sfruttare il recupero sottotetti per unirlo ad una unità non necessariamente contigua: nel caso però si avrebbero più ambienti di una singola unità che non hanno appunto contiguità, e questo contrasterebbe con la definizione di "unità immobiliare" ("insieme di vani tra loro collegati", art. 3 comma 10 delle NTA) fornita dal PRG di Roma (il quale però è derogato dalla presente legge). La cosa va a mio parer sempre studiata nel singolo caso.

In tale ambito bisogna poi tenere in considerazione il parere della direzione Urbanistica della Regione lazio del 15 gennaio 2018 nel quale viene specificato che una condizione essenziale per il recupero è che vi sia una unità immobiliare, attigua o annessa, nello stesso edificio in cui si fa l'intervento e che deve fungere da riferimento. Non è quindi possibile, a parere della Regione, effettuare un recupero senza collegarlo ad una unità immobiliare di riferimento, come potrebbe essere un intervento effettuato da terzi estranei al condominio per il recupero di spazi condominiali appositamente ceduti. Ovviamente, ciò non può precludere la possibilità espressamente consentita dalla legge regionale, di creare unità immobiliari autonome, ma sempre effettuando un intervento che si "poggi" su una unità immobiliare preesistente nel fabbricato. Ciò quindi pare precludere la possibilità di applicare la norma acquistando spazi condominiali direttamente per l'attuazione della norma speciale, a meno che contemporaneamente non si acquisti anche una unità immobiliare residenziale nel fabbricato. Il senso di questa prescrizione potrebbe ravvedersi nella necessità di limitare al minimo le possibilità di applicare la norma per fini esclusivamente speculativi.
Sempre sullo stesso punto va segnalato però che il passaggio normativo è stato ulteriormente affinato con LR 7/2018 ed il testo dell'art. 3 della LR 13/2009 "condizioni per il recupero" al momento di scrivere il presente aggiornamento al post (dicembre 2018) recita così:

1. Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017, purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora sussistono le seguenti condizioni
la parte in rosso è quella aggiunta ad ottobre 2018 e pare consentire maggiore libertà di applicazione della norma qualora venga applicata per ampliare la prima casa o per creare nuove unità da destinare a prima casa.  La parola "ovvero" di fatto supera il vincolo di annessione o contiguità, forse proprio a voler affinare il testo dopo il parere di inizio 2018 ed a voler rafforzare le possibilità applicative in caso di prima casa. Si parla però sempre di "sottotetti di unità esistente" come se comunque si volesse specificare che questi ambienti devono essere già pertinenze di immobili, come a voler escludere in questo caso gli spazi condominiali. è possibile che arriverà successivamente una più specifica interpretazione di questo passaggio, magari con un successivo parere o con qualche circolare. Resta da chiarire cosa succede se, successivamente all'intervento, l'immobile viene venduto a terzi che non lo useranno come prima casa.


PILLOLE DI RECUPERO SOTTOTETTI LAZIO

- POSSIBILE O AMPLIARE UNITA' O CREARNE DI NUOVE AUTONOME
- ATTENZIONE AL RISPETTO DELLE NORME SUL RISPARMIO ENERGETICO
- H INTERNA MINIMA/MEDIA AMBIENTI 190CM
- RAPPORTI AEROILLUMINANTI MINIMI 1/16
- POSSIBILITA' DI LIEVE AUMENTO DI VOLUME PER RAGGIUNGERE I PARAMETRI
- NON APPLICABILE IN CENTRI STORICI PTPR, VERIFICA DELIBERE COMUNE
- APPLICABILE IN SANATORIA MA CON LIMITAZIONI IMPORTANTI
- NECESSITA' DI POSSESSO DI UNA UNITA' GIA' AD USO RESIDENZIALE NEL FABBRICATO


La legge quindi consente la possibilità di attuare il ripristino per creare nuove unità immobiliari autonome, sfruttando magari sottotetti di maggiori dimensioni. In questo caso, la norma prevede però dei vincoli economici per evitare che si possa fare speculazione edilizia. L'art. 3 comma 6 infatti impone che in questo caso, se si interviene in comuni classificati come ad alta tensione abitativa, la o le unità realizzate devono obbligatoriamente essere immesse nel mercato dell'affitto a canone concordato per otto anni, oppure utilizzate come prima casa da un parente in linea diretta con il proprietario, con vincolo di non venderla per 5 anni.

Abbiamo visto che la norma consente la deroga ad alcuni dei parametri imposti dalle leggi nazionali e locali: le norme derogate sono solo quelle citate, mentre tutte le altre si devono considerare pienamente attive (lo ha specificato la Regione stessa con un suo parere specifico nel merito, in risposta ad un quesito della ASL). Le norme derogate sono sostanzialmente le seguent:

  • altezza minima: invece dei 270cm minimi previsti dal decreto sanità del 1975 ed anche dal regolamento edilizio di Roma, gli ambienti recuperati possono avere una altezza utile interna media di 190cm. in caso di tetto inclinato, l'altezza minima non deve essere inferiore a 150cm, con possibilità di sfruttare le porzioni più basse, fino ad un massimo di 130cm, con armadiature chiuse;
  • rapporti aeroilluminanti: il rapporto minimo che deve essere rispettato tra superficie calpestabile dell'ambiente e superficie apribile delle finestre verso l'esterno scende dall'1/8 minimo della norma nazionale a ben 1/16, cioè la metà;
  • come detto, la norma consente la deroga al volume edificabile ma questo è un concetto più astratto e meno diretto di quelli sopra esposti;
  • in caso in cui sia necessario innalzare la quota del tetto per arrivare all'altezza minima di legge, è possibile fare la sopraelevazione ma in tal caso il volume "aggiunto" non deve superare il 20% del volume complessivo originario del sottotetto. L'ampliamento in tal caso va in deroga alle norme sulla cubatura edificabile imposta dal PRG, ma non alle altezze imposte dal DM 1444/68;
  • in caso (probabile) di tetto a falda inclinato, l'altezza media va verificata considerando l'intera superficie del sottotetto originario, anche in presenza di superfici con altezza inferiore a 130cm, dunque attenzione quando vi si presentano casi limite. La cosa è stata specificata nel parere prot. 259548 del 2010 (attenzione: l'articolo di riferimento della legge è successivamente stato modificato, ma non in modo tale, a mio avviso, da modificare la validità del ragionamento contenuto nel parere);
Le norme derogate quindi sono quelle qui sopra descritte, con la conseguenza che tutte le altre non lo sono. Pertanto, vigendo tutte le altre norme, per esempio nella realizzazione di una unità immobiliare autonoma di nuova costituzione non si può derogare alla dimensione minima di 28mq calpestabili per l'intera unità, nè alla dimensione minima degli ambienti (14mq per soggiorni e camere doppie; 9mq per camere singole, più tutte le varie regole che ho scritto in questo famoso post sulla CILA), nè a tutte le altre regole tecniche, più o meno esplicite, riguardanti l'edilizia. Ovviamente se si tratta di norme specifiche del piano regolatore o del regolamento edilizio, che sono espressamente derogati, queste non si applicano (per esempio a mio parere nell'ambito di un recupero sottotetti è possibile realizzare dei ripostigli con finestra più grandi di 4mq, appunto perché la norma è contenuta nel regolamento edilizio romano, che è espressamente derogato).

Attenzione andrebbe prestata ad un aspetto, considerato secondario ma potenzialmente foriero di limiti all'applicabilità della norma: la LR 13/09 non consente espressa deroga ai parametri del DM 1444/68 (benché l'art. 7 c. 4 contenga una frase sibillina e generica di "deroga ai limiti del DM"), pertanto, come si è detto e come si dirà, l'intervento non può essere in deroga alle distanze ed alle altezze imposte dal decreto ministeriale. Ci si chiede a questo punto come ci si deve regolare riguardo alla densità edilizia imposta dall'art. 7 del DM: questo articolo di fatto impone limiti massimi di densità edilizia, intesi come volume massimo edificabile (lordo) per ogni mq di superficie fondiaria (per superficie lorda si può oggi utilizzare le definzioni standardizzate dell'edilizia che definiscono il "volume totale" come la somma delle "superfici totali" di ciascun piano - misurate come perimetro esterno, dunque appunto lordo - per l'altezza lorda di ciascun piano; dunque si parla di volume lordo, al di là delle destinazioni o della distinzione tra superficie residenziale e superficie non residenziale). Finché si effettua un intervento che non modifica il volume lordo del fabbricato, e si opera dunque su superfici che per definizione rientrano nel calcolo dei volumi esistenti (tipo locali di sgombero, lavaoti, stenditoi ma direi non i volumi tecnici, che per definizione ministeriale ne sono espressamente esclusi; sullo stesso argomento, si veda anche il parere Regione Lazio prot. 415987/2018 relativo alla LR 7/17 - rigenerazione urbana - ma che nello specifico dà una definizione di volumi accessori utilizzabili ai fini del computo del volume edificato) oppure più in generale finché non si altera la sagoma del fabbricato, si può ignorare il problema; ma quando si effettua però per esempio un intervento che prevede l'innalzamento del tetto (quindi aumento di volume lordo) o il recupero di un ambiente che non sviluppa volume lordo (locali asseritamente tecnici; locali ricompresi nella sagoma ma non chiusi tipo stenditoi aperti o lavatoi aperti) allora secondo me bisognerebbe porsi il problema e calcolare se l'intervento va ad intervenire su un lotto in cui la cubatura massima edificabile secondo il DM 1444/68 è già esaurita (in particolare nelle zone A e B che sono quelle più restrittive) perché se la cubatura è esaurita, di fatto l'intervento nel caso non sarebbe ammissibile. Ugualmente, quando si effettua una sopraelevazione, il volume "in più" deve rispettare le distanze e le inclinate come se fosse una nuova costruzione, e ciò è ormai assodato (vedi p.es. TAR Bolzano n°295/2014). Rimane tuttavia la sibillina frase della LR 13/09 che, come detto, all'art. 7 c. 4 indica che se l'intervento è "in deroga ai limiti del DM", senza specificare quali (quindi anche l'art. 7?) anche se pare riferirsi ai soli standard urbanistici, allora occorre monetizzare o reperire gli standard aggiuntivi ma comunque ne ammette l'applicazione "anche in deroga". Non ci sono state tuttavia pronunce della giurisprudenza così nello specifico da poter dire con chiarezza come intervenire nel caso di specie.

SI PARLA DI QUESTIONI COMPLESSE CIRCA IL RECUPERO DI AMBIENTI CHE NON SVILUPPANO PER LORO NATURA CUBATURA EDIFICABILE - TIPO I VOLUMI TECNICI

GLI AMBIENTI TIPO STENDITOI, SOFFITTE, LAVATOI, SIA COMUNI CHE ESCLUSIVI, A MENO CHE NON SIANO NON COMPLETAMENTE CHIUSI, PER DEFINIZIONE MINISTERIALE SONO SEMPRE RICOMPRESI NEL VOLUME EDIFICATO

SE SI INTERVIENE IN SOPRAELEVAZIONE, OCCHIO AD AUMENTO DI VOLUME E RISPETTO DELLE DISTANZE

Tuttavia per quanto sopra detto, va considerato che la LR 13 specificatamente parla di recupero di spazi ricompresi nella sagoma, senza citare espressamente il concetto di volume, il che farebbe rientrare nella possibilità di recupero a fini abitativi, senza porsi il problema dell'aumento di volume, anche quegli interventi che vanno a recuperare spazi asseritamente non sviluppanti volume (come i locali tecnici per impianti). Potrebbe nascere infatti l'interpretazione, del tutto accademica, sul se il recupero di un ambiente che non sviluppa per legge volume, possa intendersi come ampliamento di volume e dunque rischiare di sforare i limiti di densità edilizia imposti dal DM 1444: a mio parere, dato che la legge speciale consente espressamente il recupero di volumi "all'interno della sagoma", finché si opera in ambienti appunto entro sagoma, l'intervento è ammissibile anche se in sforamento dei limiti del DM, in quanto sarebbe una operazione espressamente consentita dalla norma speciale. Questa è tuttavia una interpretazione molto personale, comunque ispirata da alcune sentenze che così hanno deciso di interpretare questioni assimilabili.

Attuandosi appunto in deroga alle norme di PRG, a mio parere non si applicano su Roma nè le procedure previste in caso di intervento in città storica (parere COQUE) nè quelle relative alla carta per la qualità, essendo appunto queste delle procedure specifiche del Piano Regolatore di Roma (essendo peraltro la norma derogatoria, non avrebbe senso, per il COQUE o per la Sovrintendenza Capitolina, esprimersi su progetti che per la natura stessa della legge sono in violazione delle norme del PRG), peraltro consultive e non prescrittive. Per il piano casa il Comune fece una delibera apposita, difatti, per obbligare all'ottenimento del parere della "commissione permanente di valutazione" gli interventi che ricadevano almeno in carta per la qualità (ma nulla fece per la città storica senza carta per la qualità), mentre invece per la legge recupero sottotetti non furono fatte delibere specifiche, o quantomeno a me non risultano.

Per analaogia, come accennato, non sono considerate come derogabili le norme relative alle altezze ed alle distanze tra fabbricati imposte dal DM 1444/68 in quanto il carattere derogatorio della legge è solo relativamente agli strumenti urbanistici locali: dunque dato che la legge consente di innalzare la quota del tetto per raggiungere le altezze minime, occorre comunque verificare che tale innalzamento non produca violazione dei dispositivi di cui al decreto ministeriale citato. Questa cosa è stata chiarita dalla regione in questo parere rilasciato nel 2011. Anche qui, la deroga invece si applica agli eventuali limiti di altezza imposti dal PRG o dai regolamenti edilizi.

Dopo la modifica al DPR 380/01 attuata dal decreto SCIA 2 (che ha cancellato la lettera a del comma 1 dell'art. 5), è stata eliminata la necessità di produrre una specifica attestazione della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari, in quanto adesso questa dichiarazione è incorporata all'interno dello stesso modulo unificato SCIA. Per i recuperi sottotetto depositati prima di questa modifica normativa, dovrebbe essere a corredo dell'istanza o il parere rilasciato della ASL, o l'autocertificazione del progettista. In ogni caso, la Regione ha espressamente indicato, nel parere rilasciato nel 2013 e linkato più sopra, che la norma va in deroga alle altezze minime ed ai rapporti aeroilluminanti imposti dal DM 5 luglio 1975 ("decreto sanità"), ma non a tutte le altre prescrizioni del medesimo decreto (quindi neanche al fattore medio di luce diurna, che deve comunque essere pari o superiore al 2% anche se le finestre possono essere più piccole) che non sono espressamente derogate. Il progettista deve quindi sincerarsi che le condizioni che non sono derogate siano rispettate: occhio in particolare al fattore medio di luce diurna, il quale, in presenza di finestrature di piccole dimensioni quali possono essere quelle ottenute rispettando 1/16 invece di 1/8, può arrivare a valori assai bassi anche al di sotto del 2%.

Per quanto concerne il risparmio energetico, la legge è chiara nell'imporre che la nuova volumetria resa abitativa dovrà avere delle prestazioni energetiche in linea con quanto previsto dalla relativa normativa (non lo dice proprio così ma è opportuno a mio parere interpretarla in tal senso), quindi l'operazione andrà fatta considerando le componenti disperdenti esistenti e migliorandole nel caso in cui non siano in linea con le leggi in vigore. Se parliamo di sottotetti realizzati in edifici di qualche decennio fa, sarà impossibile che le strutture e le pareti rispettino le severe norme sul contenimento energetico di oggi, quindi occorre tenere ben presente quali e quanti interventi di coibentazione termica effettuare, soprattutto considerando che, se si può intervenire solo dall'interno, la realizzazione di un cappotto termico può mettere in crisi il calcolo dell'altezza minima utile interna (non è escluso che per rispettare i parametri vi venga un cappotto da 10cm): questa cosa va assolutamente considerata prima di intraprendere tutto il percorso autorizzativo. Comunque, agendo dall'interno, si può usufruire della deroga prevista dal decreto requisiti minimi che fa uno "sconto" nel caso in cui appunto si effettuino ristrutturazioni con coibentazione dall'interno, nel caso in cui l'intervento ricada al punto 5 (vedi pagina linkata).

Per le prestazioni energetiche, sebbene la legge regionale sia alquanto vaga e non specifichi riferimenti normativi (parla solo di "coibentazioni"), a mio parere bisogna fare riferimento al d.lgs. 192/05 e soprattutto al decreto dei requisiti minimi. Nelle FAQ relative al decreto requisiti minimi, il ministero ha stabilito che in caso di recupero di sottotetti, vi è scritto che l'operazione è equiparabile a quella degli ampliamenti. dunque ai fini della verifica dei requisiti energetici, occorre anzitutto verificare se la superficie o il volume ampliati non superano il 15% delle dimensioni dell'intero edificio (attenzione: questo nel caso in cui l'impianto di riscaldamento sia centralizzato; nel caso di impianto autonomo, come chiarito nelle FAQ di dicembre 2018, il 15% di ampliamento va considerato avendo riguardo al volume della singola unità immobiliare che viene ampliata): se lo superano, l'intevento diventa complesso, in quanto diventa un intervento di "ampliamento" vero e proprio equiparato alle nuove costruzioni e che richiede il rispetto di determinati parametri globali (comunque sempre riferiti al volume oggetto di lavori) e quindi non solo riguardo alle singole superfici oggetto di intervento, oltre poi a ricadere a prescindere nell'obbligo di dotazione di pannelli solari e fonti rinnovabili per l'acqua calda sanitaria. Se invece si è all'interno di quel 15% e dunque non si ricade nelle opere equiparate a "nuove costruzioni", occorre effettuare una seconda verifica, cioè se il totale delle superfici disperdenti del volume che stiamo convertendo in residenziale sia superiore od inferiore al 25% del totale delle superfici disperdenti dell'intero fabbricato: se sono più del 25%, l'intervento è una "ristrutturazione importante di primo livello" che richiede delle attenzioni maggiori rispetto allo stare al di sotto di tale valore: in tal caso la verifica è limitata alla singola superficie disperdente e non ci sono valori da verificare riguardo all'intero fabbricato.
Vi potrebbe capitare comunque di intervenire su sottotetti urbanisticamente non abitabili ma comunque dotati già di impianto di riscaldamento: sebbene vi sono delle sentenze che indicano che la presenza di impianti termici è uno degli elementi che può configurare l'abuso edilizio, in verità la legge tecnica nazionale non obbliga a che i locali non abitativi non devono essere riscaldati (alcune leggi regionali invece lo specificano), e questo ha una sua logica, perché possono esserci delle soluzioni progettuali in cui per scelta tecnica non è possibile separare termicamente gli ambienti residenziali da quelli non residenziali, e quindi il non riscaldare gli ambienti non residenziali significa produrre uno scompenso termico. In questi casi comunque accertatevi che esista una relazione ex legge 10 che eventualmente autorizza questa soluzione: in caso in cui vi ci troviate e non esista la legge 10 (perché antecedente al 1991 o perché non si trova più) valutate voi caso per caso. Il recupero a fini abitativi di uno spazio legittimamente già riscaldato sotto certi aspetti potrebbe far decadere ogni tipo di ragionamento riguardo all'adeguamento energetico. Se avete reperito la legge 10 ed in questa è indicato che gli ambienti non sono riscaldati quando in effetti lo sono, allora è chiaramente una difformità e non può essere data per buona come "ante operam", a mio modesto parere.
Dato che l'attenzione da prestare a questo aspetto deve essere molta (può comportare anche la non fattibilità dell'intera operazione), facciamo un breve riepilogo:

  • se superficie o volume recuperato è maggiore del 15% della superficie o del volume totale del fabbricato (o della singola unità immobiliare: il calcolo deve essere effettuato avendo riguardo al volume servito dal singolo impianto - vedi FAQ MiSE di dicembre 2018): l'intervento è comunque classificato come ampliamento e il progetto energetico deve riguardare l'intero fabbricato , anche nelle porzioni non interessate dal recupero;
  • se superficie o volume recuperato è inferiore al 15%, allora occorre verificare se:
    • il totale delle superfici disperdenti è inferiore al 25% del totale delle superfici del fabbricato, si può prevedere nel progetto la verifica, con eventuale adeguamento, solo delle singole componenti disperdenti, senza preoccuparsi di parametri globali (si rientra nella "riqualificazione energetica)";
    • il totale delle superfici disperdenti è superiore al 25%: in questo caso si ricade nella ristrutturazione di secondo livello, ed oltre al rispetto di tutti i parametri previsti nella riqualificazione energetica, sono previste verifiche globali sulle intere pareti (occhio dunque alle ampie superfici finestrate);
    • vi è poi il caso abbastanza raro e forse verificabile solo in piccoli edifici unifamiliari in cui le superfici siano superiori al 50%: in questo caso abbiamo una ristrutturazione di primo livello e le verifiche dei requisiti riguardano l'intero fabbricato, comprese le parti che non andremo a toccare. 
La legge comunque non vi chiede per forza degli interventi migliorativi: vi chiede "solo" di verificare che il volume su cui intervenite sia conforme o no ai requisiti. Certo è che se intervenite su un locale non concepito fin dall'origine come abitazione, come già accennato prima, difficilmente il costruttore vi avrà posto attenzione nelle prestazioni termiche (tutto ciò che rappresenta un costo senza ritorno economico per l'imprenditore è da evitare come la peste); in particolare poi se si interviene su edifici di oltre un decennio, state pur certi che è matematicamente impossibile che le eventuali coibentazioni dell'epoca rispettino i requisiti delle leggi di oggi, a meno di casi molto rari di edifici costruiti da costruttori o pensati da progettisti particolarmente attenti e lungimiranti riguardo all'aspetto del consumo energetico.

La legge regionale inoltre impone non solo il rispetto della norma generale e nazionale qui sopra riportata, ma anche il rispetto della specifica legge regionale n°6/08 sul risparmio energetico e sul recupero delle tradizioni di edilizia tradizionale e bioclimatica: alcuni obblighi di questa norma possono incidere notevolmente sui costi dell'operazione dunque occorre valutarne l'impatto fin dall'origine. La legge 6/08 sostanzialmente obbliga a prestare attenzione ai seguenti aspetti: 1. (art. 4) creare sistemi per il recupero dell'acqua piovana; 2. (art. 4) installare sistemi per la riduzione del consumo di acqua ed in particolare sistemi di scarico a doppio pulsante e filtri aeratori; 3. (art. 5) installare impianti da fonte rinnovabile per far si che almeno il 50% del fabbisogno ACS sia prodotto da detti sistemi e installare un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo dell'unità immobiliare*; 4 (art. 6) recupero di tradizioni costruttive biosostenibili. Ai punti qui descritti è possibile derogare, se le condizioni fisiche lo impediscono o se la cosa va in conflitto con eventuali vincoli imposti. Alle norme di cui sopra, è possibile derogare, quando vi sono condizioni tecniche che impediscono il rispetto della norma (soprattutto considerando che il recupero sottotetti si applica sempre su edifici esistenti). pensiamo per esempio all'obbligo di fotovoltaico: se interveniamo in un condominio, in cui la superficie del tetto in proporzione alle unità immobiliari è ridotta, sarà facilmente dimostrabile che non è possibile ottemperare all'obbligo in quanto l'installazione dell'impianto impedirebbe agli altri di fare parimenti uso dello spazio comune (il tetto è comunque di tutti, anche se copre uno spazio ad uso esclusivo).

*riguardo a questo aspetto, io sono del seguente parere. La legge regionale è del 2008 ma successivamente è stato pubblicato il d.lgs. 28/2011 che ha normato l'obbligo di dotazione di FER (fonte energia rinnovabile). Questo decreto, all'art. 11, individua quando un intervento è soggetto a tali obblighi, specificando due casi: "nuova costruzione" e "ristrutturazioni rilevanti". se non si rientra in una di queste due tipologie, non vi è alcun obbligo. L'art. 11, inoltre, al comma 7, così recita: "Gli obblighi previsti da atti normativi regionali o comunali sono adeguati alle disposizioni del presente articolo entro 180 giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto. Decorso inutilmente il predetto termine, si applicano le disposizioni di cui al presente articolo" dal che si potrebbe presupporre che la LR 6/08, limitatamente all'art. 5, essendo precedente al Decreto ed imponendo disposizioni diverse, non essendo stato adeguato successivamente alla pubblicazione del Decreto, potrebbe ritenersi non più applicabile a prescindere. Dunque se così fosse, stante anche la risposta al quesito 3.7 contenuta nelle FAQ MiSE di dicembre 2018, se l'intervento non si configura come "ristrutturazione rilevante" secondo il 28/2011 anche se equiparata alla "nuova costruzione" secondo il Decreto Requisiti Minimi non bisogna realizzare nessun impianto da fonte rinnovabile. Attenzione comunque a prendere per assodata questa valutazione: di fatto a quanto a me risulta non vi è ancora nessuna convalida di questo ragionamento e lo stesso potrebbe ritenersi non valido (anche perché chi scrive non ha nessun potere istituzionale), dunque deve ritenersi quanto detto uno spunto di riflessione e non certo un dato di fatto.

Insomma occorre prestare grande attenzione alla normativa sul contenimento energetico perché in casi limite può arrivare a precludere la realizzabilità dell'operazione, o in ogni caso può incidere notevolmente sui costi: è una delle prime cose da valutare, a mio parere.

Ovviamente, l'operazione di recupero dei sottotetti è onerosa, e non può non esserlo in quanto prevede un aumento del carico urbanistico e delle superfici abitative. Tuttavia, alcune parti dell'onerosità che si avrebbe per esempio in un classico ampliamento, nel recupero sottotetti possono non essere dovute. Senza approfondire il tema generale, su questo blog molto trattato, degli oneri concessori, sintetizzo qui di seguito i tratti essenziali del calcolo del contributo in caso di recupero dei sottotetti:
  • il contributo sul costo di costruzione è sempre dovuto e, sebbene la legge equipari l'intervento alla "ristrutturazione edilizia" e non all'ampliamento, questo valore va calcolato computando il prospetto A della L 10/77 e non come computo metrico (sebbene secondo me non è sbagliato invece applicare il computo metrico, visto che la legge chiaramente definisce l'intervento di "ristrutturazione" e non di "ampliamento");
  • se si vanno a recuperare degli ambienti che vengono computati nel prospetto A come superfici non residenziali (caso tipico, gli stenditoi e le soffitte) allora può avere senso calcolare il costo di costruzione facendo la differenza tra il prospetto A della situazione ante operam e quella post-operam, entrambe riferite però all'intero fabbricato, andando quindi a stimare le consistenze globali;
  • il contributo per le urbanizzazioni primarie e secondarie è sempre dovuto, e va calcolato in base alla volumetria effettivamente resa abitativa, ma moltiplicando l'altezza lorda per 3,2 se inferiore (alcuni sostengono che invece si debba calcolare sull'altezza reale);
  • la monetizzazione degli standard urbanistici non è dovuta per i parcheggi privati pertinenziali se non si realizzano nuove unità autonome. viceversa è espressamente previsto;
  • per gli altri standard urbanistici (parcheggi pubblici, verde e servizi) vi è una questione squisitamente normativa: la legge di cui parliamo è derogatoria, quindi significa che non si applicano le procedure di calcolo del comune e, dunque, si dovrebbero applicare quelle del DM 1444/68 in quanto la regione lazio non ha delle norme sue in materia di distanze, limiti di altezza, densità edilizia e, appunto, dotazione minima di standard urbanistici. in effetti anche la stessa legge regionale fa riferimento ai parametri e vincoli di questo decreto, ma aggiunge una frase sibillina che recita più o meno cosi (art. 7 comma 4): "se l'intervento è in deroga ai limiti fissati dal DM allora bisogna monetizzare o reperire gli standard" (attenzione: l'articolo potrebbe essere modificato in futuro, io faccio riferimento al testo che è in vigore al momento della redazione del presente post, cioè gennaio 2018) il che praticamente starebbe a dire che se non c'è deroga ai limiti, cosa comunque da analizzare, verificare e asseverare, le monetizzazioni non sono dovute per niente. ciò può avere senso se consideriamo che la legge è fatta apposta per limitare il consumo di suolo, quindi il legislatore regionale potrebbe aver espressamente voluto prevedere una forma di agevolazione. Dato che stiamo dicendo che una buona fetta di soldoni non sono dovuti, è meglio valutare attentamente la presentazione di una richiesta di recupero sottotetti senza monetizzazioni: nel caso in cui il municipio non condividesse questa tesi, occorre valutare se è il caso di andarvi in contrasto (purtroppo nel nostro panorama legislativo, particolarmente contorto e sempre poco chiaro, spesso nelle pratiche è sempre meglio spendere qualcosa di più negli oneri concessori che non qualcosa di meno, per evitare diatribe che possono trascinarsi fino al TAR, bloccando lavori e quant'altro). Comunque vi sono buoni margini interpretativi per poter riuscire a dimostrare, se ve ne sono i presupposti, che l'intervento non è soggetto a monetizzazione degli standard. Sul punto, indirettamente, si veda anche questa risposta tecnica sul sito dell'Ordine.
Per quanto riguarda sempre l'onerosità, la legge non stabilisce procedure specifiche ma dice solo di riferirsi al calcolo che si dovrebbe fare in caso di nuova costruzione per quanto riguarda il contributo sul costo di costruzione e per le urbanizzazioni. Nel caso degli standard urbanistici, fatto salvo quanto scritto sopra, si potrebbe aprire un fronte interpretativo sul fatto che se si interviene su volumi legittimi chiusi (stenditoi, soffitte o anche quando si divide una altezza abbondante con un nuovo solaio) e non su volumi aperti (stenditoi aperti; lavatoi aperti), gli standard andrebbero computati come se fosse un cambio d'uso e non come nuova costruzione.

Riguardo all'applicabilità, va detto che lo stesso disposto normativo impone che non si possa applicare la legge nei centri urbani storici così come individuati dal PTPR Lazio, tavole B. Per Roma, ciò coincide con il centro storico patrimonio UNESCO, ovvero grosso modo l'ambito di città all'interno del perimetro delle Mura Aureliane. Nella sua stesura originaria e fino ad agosto 2011 quando fu modificata, la legge 13/09 non consentiva l'applicazione nella ZTO A, dunque era molto più limitativa di ora, in particolare riguardo a Roma dove la "città storica" equiparata alla zona A è ben più ampia della zona vincolo UNESCO.

I comuni avevano facoltà di emettere una delibera per escludere ulteriori zone dall'applicazione della legge, entro 180 giorni dalla pubblicazione non della originaria stesura, ma da quella della LR 10/2011 che ha modificato l'art. 7 della LR 13/09. Eventuali delibere quindi vanno cercate da agosto 2011 a febbraio 2012: Roma a che mi risulti non ha una delibera di questo tipo, ma alcuni municipi possono aver deliberato in merito: facendo una ricerca generica su google, l'unico municipio che ha adottato questa limitazione pare essere essere l'ex 6° (oggi 5°, di fusione con l'ex 7°) il quale, con la delibera di giunta municipale n°18/2011 ha escluso alcuni ambiti al Pigneto, al Casilino e nelle aree in cui era previsto lo SDO. La delibera tuttavia è un po confusionaria e mette insieme piano casa (LR 21/09) e recupero sottotetti, non è escluso che la sua validità sia decaduta, anche perché facendo la ricerca per atti sul sito del comune la delibera non compare: se vi capita di dover intervenire proprio in questa zona, informatevi presso il municipio.

Un piccolo dettaglio: il recupero sottotetti, se viene effettuato senza modifica della sagoma o comunque senza ampliamento di volume, non è soggetto all'invio del modulo ISTAT per espressa previsione dello stesso istituto.

Due parole conviene spenderle per quei casi, che certamente capiteranno, di sottotetti già adibiti abusivamente ad abitazione e suscettibili di essere legittimati con l'applicazione della presente legge.

La regione stessa, interpellata direttamente sul tema, nel 2013 ha emanato un parere, num. 2227, che vale la pena approfondire: sostanzialmente la regione ammette l'accertamento di conformità, purché sussistano i pressupposti della doppia conformità (cioè l'intervento per essere sanabile oggi, doveva essere autorizzabile sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento in cui viene depositata la domanda di sanatoria). Dunque, dato che prima della legge recupero sottotetti non era possibile ampliare le unità residenziali nei modi in cui abbiamo visto, è chiaro che la sanatoria è possibile solo per interventi effettuati successivamente alla data di pubblicazione della LR 13/2009. La sanatoria comunque prevede, nella nostra regione, sanzioni molto elevate per questo tipo di abusi (il doppio dell'aumento di valore commerciale), e devono in ogni caso verificarsi tutte le condizioni viste finora, ivi compresa la presenza delle coibentazioni termiche se necessarie.

Comunque, anche se non è stato adibito abusivamente ad abitazione, se il sottotetto presenta delle difformità rispetto al progetto originario di costruzione, vi è un inviluppo che va considerato con grande attenzione, partendo dal presupposto che il sottotetto secondo la legge deve essere "esistente e legittimo" attualmente alla data di giugno 2017 (questa data è già stata procrastinata un paio di volte, è probabile che in futuro venga aggiornata ancora). Dato che il presupposto per poter applicare la legge è che lo stato di fatto sia legittimo alla data indicata, andare a fare una sanatoria oggi per allora significa produrre una legittimità successiva alla data di giugno 2017, e quindi in questo caso a mio avviso anche qualora sanaste, il recupero sottotetti non sarebbe attuabile. All'atto pratico, anche se la legge è netta e quindi non si dovrebbe applicare il caso a prescindere, se le difformità sono considerabili come "minori", tipo diversa distribuzione interna o al limite anche diversa posizione e forma di finestre o aperture, può essere possibile, analizzando caso per caso di concerto con l'ufficio, sanare senza perdere il diritto all'applicazione della norma.

Invece, procedendo con un ripristino - cioè restituendo al fabbricato l'originaria forma e consistenza, situazione che magari non ha mai di fatto avuto perché in ipotesi realizzato in difformità dal progetto fin dal costruttore - si va a recuperare una legittimità che è concretizzata nel passato, e dunque ciò non va in conflitto con la data ultima entro cui il sottotetto deve essere "esistente e legittimo". Attenzione perché questa è una interpretazione mia e di alcuni tecnici amministrativi, e non è detto che venga accolta universalmente. Nel caso quindi sarebbe possibile ripristinare la originaria conformazione non abitativa dello spazio per poi successivamente depositare richiesta per il recupero a fini abitativi.

si ma, i rapporti aeroilluminanti?

Ha senso fare un accenno al come va affrontato il tema dei rapporti aeroilluminanti (RAI). La LR 13 specifica che gli ambienti recuperati possono avere un rapporto aeroilluminante pari a solo 1/16, invece di 1/8 standard imposto dalla normativa nazionale. Tuttavia, la norma nazionale impone che, oltre al rapporto di 1/8, sia rispettato anche il fattore medio di luce diurna, il quale non deve essere inferiore al 2%. La LR non deroga anche a questo parametro, dunque ci si chiede se questo debba essere verificato a prescindere dallo "sconto" sui RAI. Tecnicamente sì, in quanto se non è espressamente derogato, va considerato tuttora valido: ciò può avere la sua logica in quanto quando si interviene sui sottotetti, si presuppone che si possano impiegare finestre che affacciano su ampie porzioni di cielo non avendo presumibilmente edifici vicino, da qui la possibilità che il fattore medio sia verificato anche con finestre più piccole.

Sempre riguardo i rapporti aeroilluminanti, è giusto chiedersi come vadano affrontati e calcolati quando mi trovo nella possibilità di realizzare un solaio che divide in due l'altezza di un ambiente, creando di fatto un unico ambiente su due livelli servito da delle finestre che stanno solo al livello inferiore: se per esempio posso applicare la legge per creare una doppia altezza, e posso intervenire su un ambiente che ha delle finestre molto ampie, già superiori al RAI di 1/8, tendenzialmente posso pensare di poter evitare di realizzare ulteriori finestre, o di allargare le preesistenti, qualora il totale delle superfici del soppalco (calcolato ad 1/16) e dell'ambiente sottostante (calcolato ad 1/8) rispettino i RAI prescritti per l'intera superficie (se il RAI è verificato pari ad 1/8 per tutto l'ambiente compreso il soppalco è meglio). Tuttavia, anche in questo caso è da valutare se la superficie del soppalco, di fatto in questa ipotesi priva di finestre dirette, raggiunga il fattore medio di luce diurna, cosa che farà difficilmente essendo un ambiente illuminato in modo indiretto. In tal caso io ritengo corretto verificare che stia al di sopra del 2% il fattore medio calcolato per l'intera supercie dell'ambiente, sia quella inferiore che quella superiore, ma sul punto potreste trovare interpretazioni discordanti, tant'è che in questi casi sarebbe opportuno, per non incorrere in problematiche, acquisire preventivamente il parere della ASL anche se come abbiamo detto dopo il decreto SCIA 2 la rispondenza igienico-sanitaria è ormai inglobata nelle dichiarazioni della SCIA. Questo purtroppo accade a Roma dove abbiamo un regolamento edilizio ormai del tutto lontano dalla realtà normativa: esistono in Italia comuni che si sono dotati di strumenti moderni ed attenti (come per esempio quello di Milano) in cui troverete delle norme precise sul dimensionamento dei soppalchi in caso di doppia altezza: in questi casi sarà sufficiente rispettare le regole del regolamento (generalmente approvato anche dalla ASL) per essere sicuri di non incorrere in problematiche interpretative, cosa che puntualmente a Roma accade ogni giorno su quasi ogni pratica.

Altro caso in cui ci si potrebbe trovare, sempre riguardo ai rapporti aeroilluminanti, è quello in cui si mettano in comunicazione due ambienti su livelli diversi, collegati tra loro attraverso il solo buco a solaio di una scala, la quale è di fatto aperta sia sull'ambiente superiore che su quello inferiore: in questo caso astrattamente siamo di nuovo nella casistica di cui al punto precedente, in quanto se la scala non è chiusa da porte, di fatto l'ambiente tra sopra e sotto va considerato unico (salvo diversa indicazione nel regolamento locale). In tal caso però, se uno degli ambienti presenta poche o nulle finestre, diventa essenziale dimostrare il fattore medio di luce diurna perché se pure si potesse considerare a norma la ventilazione, l'illuminazione sicuramente sarà inadeguata nell'ambiente privo di finestre, a meno che non si abbia una tale quantità di finestre, ed una dimensione abbondante del varco della scala, tale da illuminare anche l'altro livello in modo naturale.

Nota su cui riflettere, accademica ma anche pratica: finché l'oggetto del recupero sono ambienti da ritenersi "praticabili", tipo per esempio soffitte utilizzate come stenditoi/lavatoi/depositi o nel caso di sfruttamento dello spazio realizzando nuovi solai, possiamo non porci l'eventuale problema legato alle prescrizioni antincendio. Come saprete, gli edifici per civile abitazione sono suddivisi in diverse classi di rischio in funzione dell'"altezza antincendio", la quale è calcolata come differenza di quota dalla strada o spazio a cui può accedere il mezzo di soccorso fino al parapetto della finestra più alta del fabbricato, escludendo espressamente i locali tecnici dal calcolo. Dunque se si interviene su un locale tecnico, espressamente escluso dal calcolo dell'altezza antincendio, occorrerà misurare se l'innalzamento dell'altezza antincendio fa slittare l'intero fabbricato da una classe all'altra di rischio: le implicazioni della cosa potrebbero essere molto delicate da gestire, perché nel caso andrebbe adeguato l'intero fabbricato! Questa attenzione va posta anche nel caso in cui, pur intervenendo su volumi "praticabili", realizzassimo nuove finestre, anche a tetto, prima assenti nel volume originario o comunque che il cui parapetto è posto ad una quota più alta della precedente finestra più alta di tutte.

Ultimo appunto: ammettiamo che si sia annesso ad un appartamento dell'ultimo piano uno spazio non abitativo posto al di sopra, e quindi aver creato una unica unità abitativa su due livelli. Potreste a questo punto avere l'idea di frazionare in due unità quanto ottenuto, forti del fatto che il frazionamento adesso va in manutenzione straordinaria, ovviamente ammesso che ve ne siano i presupposti. A mio parere questa operazione è da ponderare con grande attenzione: anzitutto, la legge regionale stabilisce che in caso di creazione di unità autonome, sono dovuti degli oneri e si impongono dei vincoli che espressamente non si applicano in caso di semplice ampliamento; effettuare successivamente un frazionamento di fatto significa andare ad aggirare quelle imposizioni di legge. Nel caso, l'operazione potrebbe comunque essere fattibile, ma con contestuale devoluzione al comune degli oneri non pagati (diventa quindi una operazione onerosa anche se di base non lo sarebbe) e apposizione dei vincoli imposti (affitto a canone calmierato per un certo numero di anni). Forse, e dico forse, il trascorrere del tempo potrebbe influire sul decadimento di queste condizioni, ma è da valutare con grande attenzione.


N.B.: il presente post è redatto sulla base dell'esperienza personale del sottoscritto: le responsabilità in capo alle istanze urbanistiche è comunque sempre rivolta esclusivamente al tecnico che sottoscrive l'istanza in qualità di progettista, dunque non posso ritenermi responsabile di eventuali errori od omissioni, che comunque nel caso vi pregherei di segnalarmi.

67 commenti:

  1. Gentile architetto,
    Le scrivo perché sono molto preoccupata. Mia madre, tre anni fa ha acquistato due monolocali c2 in un complesso di sei unità ristrutturati e venduti come loft. Gli immobiliaristi le avevano assicurato che erano in rso procedure "sanare" i locali e ottenere il cambio di destinazione d'uso. Quindi ha proceduto all'acquisto non accorgendosi delle difformità già presenti dato che solo oggi, guardando le planimetrie inserite nel contratto, mi sono accorta che nei 2 il piccolo locale, già ristrutturato come servizio con doccia etc porta la dicitura di deposito invece di servizi igienici (mia madre nel firmare la carta non se ne era accorta!!). L'altro giorno sono venuti i vigili, io non ero presente e hanno parlato con un vicino al quale è stato chiesto di lasciare l'abitazione in quanto non abitabile. Il vigile ha anche lasciati intendere che non lo diventerà mai, poiché una sanatoria non ci sarà mai. Incontrato l'immobiliarista ho chiesto spiegazioni, mi ha addirittura detto che i bagni li ho costruiti io quando invece chiaramente sono stati acquistati in queste condizioni (ho mail con foto inviate dall'agenzia precedenti alla data di acquisto). Cosa posso fare? Ho possibilità di farmi restituire indietro la somma versata da mia madre per i due acquisti? Ho perso tutti i soldi? Mi sento raggirata!! Ps. Il notaio che avrebbe dovuto seguire la pratica e tutelare il mio acquisto è la moglie dell'immobiliarista... La ringrazio profondamente

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    1. è purtroppo diffusa e comune la prassi di vendere immobili dotati, oltre che di superficie "legittima", anche di spazi non abitabili spacciati per tali. Sull'eventuale risoluzione del rogito d'acquisto deve rivolgersi ad un legale. Sull'eventuale sanabilità, bisognerebbe approfondire perché non è detto che non si possa fare, anche se nel caso sarebbe molto costoso in termini di oblazioni. Le suggerisco di rivolgersi ad un tecnico di vostra fiducia per fargli analizzare in dettaglio il vostro caso e stabilire, assieme ad un legale, se e quale strategia è possibile attuare a vostra tutela.

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  2. Buonasera Architetto,
    Ho acquistato una soffitta come pertinenza dell'abitazione principale per trasformarla in abitazione con la legge sottotetti.
    La soffitta si trova a Roma ed internamente è già fatta come fosse un appartamento.
    Ho notato che i venditori prima di vendermela l'hanno accatastata come C/2 ma che prima era accatastata come A/2 avevano quindi fatto un accatastamento non corretto e l'hanno tenuta accatastata A/2 per 50 anni.
    Mi chiedevo non è che potrebbe arrivare una multa per falso accatastamento?
    Grazie

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    1. se hanno fatto una istanza per ripristino di uno stato precedentemente legittimo, non ci sono motivi per applicare sanzioni, e comunque non applicano sanzioni per pratiche che ritengono errate: nel caso le respingono subito. Diverso è invece il discorso urbanistico.

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  3. Egregio Architetto Campagna, sto cercando di capire se la legge del recupero sottotetti della Regione Lazio può essere applicata su di un edificio che ha già usufruito del piano casa regionale mediante la realizzazione di una depandance abitativa. Il proprietario oggi vorrebbe recuperare ad abitazione la mansarda legittimata come soffitta nel 2004 con il condono edilizio ai sensi della legge 326/03. Ho provato a cercare anche delle FAQ sul sito della Regione Lazio ma non ho trovato nulla in merito, e cmq rileggendomi le L.R. 13/2009, 21/2009 (con le ultime modifiche apportate nel 2014)e 7/2017 (rigenerazione urbana) non mi pare di aver letto che l'applicabilità dell'una precluda l'altra

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    1. non mi risulta che una procedura escluda l'altra. così a memoria direi che se ne è parlato in un parere della direzione edilizia della regione.

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  5. Gentile Architetto, devo presentare una pratica per trasformare la soffitta (locale tecnico) in abitazione con la legge sottotetti ma prima di farlo devo sanare la soffitta che risulta con una sagoma diversa dalla licenza edilizia originale del costruttore di fine anni 50. Come cubatura ci siamo ma la sagoma è difforme.Con il secondo condono era stata anche sanata una veranda sul terrazzo che fa parte della soffitta.secondo il mio tecnico con una cil in sanatoria sano la differente sagoma perche dice che il condono ha leggittimato le preesistenze.
    A lei sembra plausibile la scelta del mio tecnico? A dire il vero a me non molto

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    1. Alcuni ritengono che i condoni possano ritenersi, in quanto di fatto concessioni edilizie, "sananti" anche delle situazioni non espressamente oggetto di sanatoria, ma secondo me non è così: quello che si deve ritenere sanato, è quello per cui è stata fatta richiesta, con esclusione di eventuali ulteriori difformità. Come ho scritto nel post, il sanare una situazione difforme produce uno status autorizzato (e quindi legittimato) al momento in cui si ottiene la sanatoria, e questo va in contrasto con il dettame normativo di base che impone che il sottotetto deve essere "legittimo ed esistente" al 30 giugno 2017, cosa che così non sarebbe. Sempre come ho scritto nel post, un ripristino invece alla originaria conformazione, andando a riprodurre una situazione legittima ante 30 giugno 2017, consentirebbe l'applicazione della norma. Tutto ciò comunque è molto in teoria e facendo una lettura molto stretta della norma: se ne può discutere con l'ufficio tecnico che dovrà accogliere l'istanza.

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  6. buonasera Architetto
    approfitto della tua gentilezza e professionalità per chiederle un parere. Devo accatastare per una futura vendita tra condomini, un sottotetto con copertura a padiglione di circa 200mq. diviso in tre zone separate da muri portanti. Si può accedere solo alla zona centrale da cui si può passare a quelle laterali solo da piccola apertura 90x60 per le ispezioni. Il tetto è alto 220cm al colmo e 40cm. sui muri perimetrali non ha prese d'aria e il pavimento che è di tavole rappresenta anche il soffitto delle abitazioni sottostanti. Si accede al sottotetto da una scala di legno che è il preseguimento della scala condominiale e si arriva all'unica zona fruibile di circa 60 mq.con le altezze che le ho detto. Le mie domande sono: le parti non fruibile oltre i muri portanti sono da considerare ad uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti sottostanti considerato che vi si può accedere attraverso una botola dal loro appartamento? e a suo perere il sottotetto può considerarsi uno spazio comune oppure assolve all’esclusiva funzione di isolamento e protezione dell’appartamento all’ultimo piano. la ringrazi

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    1. è una situazione che va studiata nel dettaglio, comunque direi che l'area di sottotetto che è accessibile dall'appartamento di sotto ma non dalle parti comuni, da codice civile generalmente si considera appartenente all'appartamento in via esclusiva, salvo sempre casi particolari.

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  7. Buonasera Architetto
    le vorrei chiedere: visto che nell'ambito della Legge recupero sottotetti la Regione Lazio concede solo l'apertura di generiche finestre (a differenza di altre regioni che prevedono espressamente finestre,abbaini e terrazze)si possono intendere tali e quindi realizzabili anche degli abbaini ? Specifico che l'immobile è in provincia di Frosinone . Grazie in anticipo.

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    1. in genere si intende che tutto ciò che non è espressamente previsto dalla legge speciale, può essere realizzato se è ammesso dalla normativa ordinaria, a meno che non siano opere necessarie al perseguimento dell'obiettivo di legge; nel caso però è bene dimostrarlo.

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  8. Salve Architetto
    Un ripostiglio in muratura condonato posto sulla terrazza di un piano attico con copertura piana, ripostiglio adiacente ma non direttamente comunicante (accesso esterno dal terrazzo di proprietà attico) secondo lei rientra nella definizione dell'art.2? Cito: ".... si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano dell'edificio O SUE PARTI, compresi nella sagoma do copertura…". Con "sue parti" io interpreto "parti del piano ultimo". E' corretto secondo lei?
    Grazie

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    1. tendenzialmente direi di sì, ma sono situazioni che vanno valutate carte alla mano.

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  9. Buongiorno Architetto
    dovrei trasformare un locale tecnico, area VI municipio Roma, posto nel sottotetto con altezza di 2,40 m e mi chiedevo quale titolo abilitativo va presentato. Le volevo chiedere se questo tipo di intervento prevede il pagamento del contributo sul c.c. e anche urbanistici? Il locale è di circa 4 mq ed è provvisto anche di apertura. Secondo lei si può realizzare questo intervento? Grazie anticipatamente per la risposta.

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    1. uno studio di fattibilità non può essere fatto in questa sede e con così pochi elementi: occorre andare sul posto, analizzare la legittimità del volume tecnico, valutare tutte le condizioni, e quindi esprimere un parere. Comunque certamente l'intervento è oneroso e prevede il contributo di costruzione.

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    2. Buona sera Architetto
      oggi sono andato all'ufficio tecnico del VI municipio e ho chiesto in merito alla questione. Mi è stato detto che posso reaizzare un bagno con la legge sul recupero dei sottotetti. Ovviamente il locale interessato è leggittimo. Mi è stato detto che Il titolo da presentare deve essere una SCIA onerosa. Leggevo nel blog che l'intervento è da considerasi come RE come anche specificato nela L.R.13 Lazio 2009 quindi i calcoli per i vari oneri vanno riferiti a questa tipologia d'intervento. Le risulta? Ho letto anche che vi è stato un'aggiornamento dei parametri di calcolo degli oneri di urbanizzazione con la delibera di febbraio 2017 del comune di Roma. Ora le chiedevo se per il calcolo va bene sempre lo stesso schema che lei ha pubblicato in questo blog oppure ci sono state modifiche? Per quanto riguarda la legge sul contenimento energetico il locale è stato ben isolato (tetto caldo) in fase di realizzazione in quanto era previsto il recupero degli ambienti ed è provvisto anche di finestra anche se per un locale bagno non è necessaria. Credo che l'intervento sia possibile a meno che non mi sfugga qualcosa, lei che ne pensa? La ringrazio per la risposta e le rinnovo i complimenti per il blog

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    3. Gli oneri si calcolano come nuova costruzione, come specifica la legge. Astrattamente potrebbe essere fattibile, mi sembra ci siano tutti gli elementi, ma non si può prescindere da uno studio di fattibilità.

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  10. Salve Architetto Campagna e colleghi

    che voi sappiate, relativamente al calcolo dell'altezza del sottotetto, questo potrà essere del tipo "altezza media ponderata" ossia considerando anche l'estensione sulla quale un'altezza insiste, oppure deve essere una semplice operazione di media aritmetica tra il punto più alto e il punto più basso, anche in caso di sottotetti con geometria più complessa?

    che dite?

    saluti

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    1. io ho sempre calcolato l'altezza media del volume netto, considerandolo sulla superficie calpestabile, anche quando avevo ambienti a doppia altezza (quindi calcolo cautelativo), e gli è sempre andato bene.

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    2. Salve Marco,
      la tua mi sembra la modalità di calcolo più logica in effetti.
      Un collega però mi diceva che ha dovuto utilizzare l'altro metodo di semplice media tra punto più alto e più basso, in una pratica fatta però in un altro comune del Lazio.
      Grazie mille, se otterrò l'incarico vi farò sapere come si evolve la questione.
      Saluti

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    3. su questi ambiti in cui la normativa non è del tutto chiara, è secondo me il tecnico che deve imporre la procedura che ritiene corretta, anche perché è lui che se ne assume la responsabilità.

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  11. Buonasera Architetto,
    sto valutando se sia possibile sanare e presentare un accertamento di conformità per opere riguardanti un sottotetto che presenta due terrazze legittime e una serie di finestre verticali per l'accesso a tali terrazze; il sottotetto ha tutti i requisiti per essere anche recuperato ai fini abitativi secondo la Legge Regionale 13/2009. Nello specifico durante la verifica della legittimità urbanistica del sottotetto ho rilevato, su una delle terrazze ricavata nella falda, la presenza di una piccola finestra illegittima posta su uno dei fianchi laterali a "triangolo" della falda prospiciente la terrazza. Il tecnico mi dice che in fase di accertamento di conformità la finestra non può essere sanata in virtù di una nota della Regione Lazio (forse inviata al Comune di Civitavecchia? 2002? 2012?)che vieta l'apertura di finestre sui timpani dei tetti. Il tecnico mi cita il contenuto della nota ma non mi sa dare un riferimento normativo nè l'anno. L'apertura di questa piccola finestra potrebbe però essere legittimata se il sottotetto fosse recuperato ai fini abitativi presentando una Scia 2 per lavori eseguiti e lavori sa eseguirsi. Chiaro che i costi per il cliente sarebbero maggiori, meglio direttamente un ripristino dello stato dei luoghi.
    Per la scelta del giusto iter da seguire (se solo Accertamento o Accertamento e Recupero sottotetto), Lei ha notizie di questo parere della Regione Lazio?
    Grazie in anticipo

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    1. astrattamente la L13 può essere applicata in sanatoria ma solo se è dimostrabile che l'abuso è stato commesso quando già era in vigore la medesima legge (doppia conformità) ma a mio parere la casistica nel Lazio è inapplicabile per la sproporzione del calcolo delle oblazioni. della questione della finestra non ho notizia, comunque i pareri della regione lazio sono tutti pubblicati sul sito.

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  12. Buonasera Architetto,
    mi sarebbe gradita una sua opinione sul parere della regione lazio n. 20507 “Parere in merito al recupero, ai sensi della l.r. 13/2009, di un sottotetto non attiguo o annesso ad unità immobiliari - Roma Municipio V”, dove scrive che: restano esclusi dal campo di applicazione della legge quei volumi collocati nel sottotetto che non accedono ad alcuna unità immobiliare. Mi chiedo come possa un locale tecnico come ad esempio un locale stenditoio o un locale cassoni dell’ acqua, accedere ad un unità immobiliare? Qual è il suo parere? Grazie mille

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    1. a mio parere, l'indicazione regionale, leggendo in modo letterale il dettame normativo, e cercando di arginare eventuali fenomeni speculativi, indica che l'intervento non può essere fatto su sottotetti che non siano già pertinenza esclusiva di altre unità ad uso residenziale o che non siano comunque attigue o annesse a unità residenziali. La condizione a mio parere comunque può anche essere acquisita nel tempo, per esempio diventando proprietari esclusivi di uno spazio in origine di uso comune, ma sempre purché si sia comunque anche contemporaneamente proprietari di una unità già ad uso residenziale collocata nel fabbricato. il senso del parere presta il fianco ad alcune critiche, a mio parere, e non è detto che eventuali sentenze della giustizia amministrativa possano in parte confutarlo.

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  13. Buongiorno Architetto. Volevo sapere se la soffitta sopra al mio appartamento posto all'ultimo piano di 90 mq, ora accatastata c2, potesse rientrare nella LR 13/2009. Inoltre poiché i tetti della soffitta di 90 mq essendo a capanna non sviluppano per l'intera superficie un'altezza media di 190 cm posso usufruire ugualmente della LR calcolando il ripristino del sottotetto sino ad esempio 15/160 cm?
    Grazie
    Paolo

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    1. la situazione potrebbe essere tale da poterci applicare la LR 13. l'altezza media di 190 deve risultare dai vani convertiti in abitativo, e non sono ammissibili altezze medie inferiori.

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  14. Buongiorno Architetto. Innanzitutto grazie se potrà darmi una risposta o consiglio a riguardo, ho un appartamento all ultimo piano(dove prima vi erano i serbatoi dell acqua ed era presente un tetto poi smantellato) di una palazzina(di mia proprietà) accatastato nel 2016 costruito senza titolo edilizio.la palazzina è stata costruita e finita tra il 1963 e 1966 ed è stata costruita regolarmente con tutti i titoli.dunque l abuso riguarda "solo" l ultimo piano. Posso avvalermi della legge sottotetto della regione lazio? Faccio presente inoltre che nel comune dove risiedo vi è l obbligo di copertura a tetto. Cordiali saluti

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    1. la legge, per espressa previsione di norma, si applica a volumi legittimi o legittimati alla data, attualmente, di giugno 2017.

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  15. Gentile Architetto,
    sono intenzionato all'acquisto di un appartamento (stabile formato da soli due condomini) situato al secondo piano di una piccola palazzina nella provincia di Latina.
    L'appartamento di mio interesse, ha al piano superiore un sottotetto di 55mq e vi si accede tramite la scala condominiale.
    Il tetto del fabbricato è a falde inclinate, e dalla planimetria della soffitta, si evince che l'altezza minima è 1.60 e la massima è 3.00 metri.
    Considerando che l'appartamento sottostante è di 87mq, potrebbe rientrare nei canoni per la trasformazione della soffittà? Il mio intento sarebbe quello di realizzare una scala interna che dall'appartamento arrivi alla soffitta senza passare dalle scale condominiali.
    La ringrazio per una eventuale risposta.
    Saluti

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    1. in base a quello che scrive non mi pare ci siano motivi ostativi per l'applicazione della LR13. occorre comunque uno studio di fattibilità mirato sull'immobile, che verifichi anche le condizioni generali e le eventuali clausole di esclusione decise dal comune.

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  16. Grazie per la risposta pronta e precisa.
    Stamani ho fatto un ulteriore sopralluogo all'immobile e se non le è di disturbo, vorrei porle un ulteriore domanda considerando anche la risposta che mi è stata fornita dall'agente immobiliare:

    ho notato che nel sottotetto sono già presenti i tubi e i raccordi dell'acqua e l'energia elettrica. Entrambi provengono dall'appartamento sottostante che è l'immobile posto in vendita che io vorrei acquistare.
    Ho chiesto all'agente immobiliare se nel caso io volessi solo rendere abitabile (ricavarci un bagno e una stanza)per me e per la mia famiglia quel sottotetto cosa dovrei fare;
    la sua risposta è stata che se non voglio cambiare la destinazione di uso e non vado a manomettere l'altezza del tetto, posso rendere abitabile il sottotetto solo ed esclusivamente per una mia comodità e comunque rimarrebbe accatastato C2 e non ci sarebbe bisogno di chiedere alcuna autorizzazione al comune.
    Pensa che sia giusto come ragionamento oppure il consiglio dell'agente è errato?
    Grazie in anticipo.

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    1. utilizzare come residenziali ambienti che urbanisticamente non lo sono è un reato.

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  17. Gent.le collega in merito all'art 3 comma f della legge sul recupero dei sottotetti posso modificare il tetto per raggiungere i parametri previsti dalla Legge a patto di non aumentare il volume più del 20 %. Il mio quesito è: se ho l'altezza media già consentita di 190 cm ma la mia parete minima è inferiore a 150 cm e voglio recuperare ad abitativo, posso non avendo di partenza il requisito di 150 cm, modificare il tetto per raggiungere tale parametro? ed eventualmente anche superarlo purchè io rimanga entro il 20%? Ti ringrazio e mi complimento per il blog!

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    1. è un passaggio che a mio parere si può prestare ad interpretazioni diverse: lo valuterei attentamente assieme ai tecnici comunali.

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    2. grazie della risposta!mi sembra saggia!Andrò e ti aggiornerò sulla risposta.

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  18. Avrei una domanda su una questione.
    Mia sorella ha una mansarda che risulta Catastalmente abitabile, infatti ha altezze medie di 2,7 m e superfici delle camere adeguate. Purtroppo una stanza lì presente ha un rapporto aeroilluminante inferiore a 1/8. Poiché al momento tale mansarda non ha ancora l'agibilità e dovrebbe procedere con la pratica, ci domandavamo se, nel caso di domanda in tal senso il comune (Roma) vorrebbe verificati come parametri aeroilluminati 1/16 o 1/8. E se, allo stesso modo, per le altezze, si terrà conto di 2,7 m o dell'altezza di 2,4 m

    Grazie come sempre della disponibilità.

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    1. se si effettua un recupero con la legge 13, i parametri da rispettare saranno quelli derogati.

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  19. buonasera architetto,
    io ho comprata casa da circa un anno, e volevo fare il recupero del sottotetto ( dove tra l'altro già ho fatto una camera ed un bagno ). Il sottotetto è grande circa 50mq, e essendo il tetto a falde inclinate parte da una altezza massima di 3mt e arriva ad un minimo di 1mt.
    La camera che al momento ho fatto è di circa 18mq e divide il resto del sottotetto ( ossia la parte più bassa ) con un armadio a muro, ha una finestra di circa 2,40mt di lunghezza per 1,20mt di altezza, ed il bagno è di circa 3mq. Il sottotetto è collegato al piano terra con una scala ( progetto originale ) ed mi sembra che al catasto fosse come lavatoio ( o forse proprio sottotetto ). Volevo sapere se avevo i requisiti per fare il recupero del sottotetto e quali documenti presentare al comune per farlo!
    rimango in attesa di una risposta.
    grazie e buona serata

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    1. per una consulenza mirata mi può contattare in privato ai recapiti che trova nella pagina "chi sono - contatti". Se lo ha già adibito a residenza senza autorizzazione, temo si tratti di abuso edilizio.

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  20. buonasera,
    grazie per la risposta e la contatterò a breve, ma volevo precisare che al momento ho solamente effettuato la divisione con dei muri di cartongesso, è rustico non la sto "vivendo".

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  21. Egregio Architetto,
    le scrivo per chiederle un chiarimento in merito ai requisiti delle altezze del sottotetto nei casi di applicazione della legge 13.
    All'articolo 3 della legge, si legge:


    1. Possono essere recuperati a fini abitativi ...i sottotetti esistenti .... qualora sussistono le seguenti condizioni:
    ...
    b) " l’altezza media interna netta ...deve essere fissata in 1,90 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana;
    c) ... il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);
    d) ... ferma restando l’altezza media di cui alla lettera b), ....
    f) sono consentite ..... unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge ...

    Da quello che si legge sembra che l'altezza di 1.9 non sia un valore minimo consentito (come riportato all'inizio del blog) ma l'unico valore medio consentito, in quanto si trova scritto "DEVE ESSERE FISSATA".


    al comma due poi si dice

    2. Ai fini del raggiungimento dell’altezza prevista per "l’abitabilità" ovvero dell’altezza media di cui al comma 1, lettere b) e c), sono consentiti .....

    nel quale bisognerebbe capire cosa intende con la congiungzione "ovvero" il legislatore. "ovvero" va interpretato come funzione esplicativa (cioè) o altrimenti "ovvero" va interpretato come valore disgiuntivo ("oppure") ?

    Mi sembra assurdo che un sottotetto con altezza media di 2.20 m non sia "recuperabile" quando sarebbe ancor meglio abitabile di uno più basso, ma con la legge scritta in questi termini mi viene da pensare che non sia possibile detto recupero.

    Inoltre, secondo lei, ogni singolo ambiente (locale) del sottotetto deve avere altezza media 1.90 m oppure tale valore vale solo come media tra max e min dell'intero locale sottotetto (come dice anche il parere 259548)?

    Perchè se così fosse potrei anche realizzare un bagno in un sottotetto inclinato alto 1.50 m, l'importante sarebbe rispettare l'altezza media di 1.90 in tutto il sottotetto.


    Le chiedo un parere a riguardo perchè vorrei recuperare un locale sottotetto, con tetto a falda unica inclinata, con altezza max 3 metri e minima 1.40 m. Altezza media quindi di circa 2.20 m, più alta di 1.90 m. Vorrei anche dividerlo in una camera e un bagno. il bagno avrebbe altezza media di 1.80 m.
    Per come interpreto la legge sembra non si possa fare a meno di non abbassare l'altezza massima della stanza con controsoffitti?!?!?!?


    Sono io che interpreto male la legge?

    In attesa di un suo gradito riscontro, cordialmente la saluto e la ringrazio in anticipo per l'attenzione concessami

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    1. il passaggio normativo in effetti non è chiaro, ma interpretato in questo senso sarebbe totalmente limitativo dell'applicabilità della legge, andando in contrasto con gli interessi stessi che la norma vuole perseguire. è più chiaro invece quando stabilisce che l'altezza interna di 1,90 non debba essere superata nel caso in cui si debba innalzare il tetto per produrre lo spazio per fare il recupero. Spulcerei i pareri della direzione urbanistica per cercare spunti chiarificatori.

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  22. Salve Marco, ma quindi il recupero sottotetti è applicabile a prescindere dal fatto che sia terminato il Piano Casa?Grazie

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    1. certamente sono leggi distinte e la legge 13/09 non ha scadenza, almeno non la ha mai avuta fino ad ora.

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  23. Buonasera Marco ,io ho un locale tecnico(c2) con annesso terrazzo Che vorrei rendere abitabile con la legge dei sottotetti ,i tecnici ritengono che io non posso farlo perché devo possedere almeno un abitazione allora mi chiedo ,le modifiche apportate alla legge a dicembre non contano? Se danno la possibilità di recuperare purché vengano usate come prima casa perché a me che una casa non ce l ho mi viene negata la possibilità di recupero?grazie spero che almeno tu possa darmi una risposta che mi convinca buon lavoro

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    1. Le modifiche di dicembre in effetti paiono aprire strade nuove ma il dettame normativo non è del tutto chiaro.

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    2. Potresti darmi qualche consiglio per come muovermi?grazie per avermi risposto Buon lavoro

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    3. mi dispiace ma questo non è un luogo appropriato per scendere nel dettaglio degli interventi. Se occorre una consulenza specifica e personalizzata, il mio studio è a disposizione.

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    4. Grazie infinite per la disponibilità la contatto domani in studio buona serata

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  24. Anche io sono interessato a questa risposta, anche a mio avviso la legge non è chiara su questo aspetto che stride con il concetto di prima casa.

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    1. Buonasera Etienne mi consola non essere la sola a non capire!!

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  25. buonasera, sto acquistando un sottotetto trasformato a mansarda con il tetto che ha un altezza uniforme di 2,20 con sanatoria ottenuta nel 2002.Il mio dubbio è sul certificato di agibilità che al momento non è presente.Visto che dovrò richiedere il mutuo e mi dicono che è un documento essenziale, lei dice che la legge sul recupero dei sottotetti permette di ottenere questo certificato a riguardo della Regione Lazio.

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    1. se la situazione attuale dell'immobile è urbanisticamente conforme al condono, e se ci sono i presupposti, si può chiedere l'agibilità sulla domanda di condono senza fare ulteriori pratiche.

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  26. Buonasera Marco,
    a suo parere potrei considerare come sottotetto, ai fini del recupero, alcuni locali destinati a laboratorio (catastalmente C/3) posti al piano terra e collegabili ad una unità abitativa (A/4) posta al piano primo, parzialmente sovrapposta ad essi? I locali laboratorio hanno copertura piana con lucernari ed altezza interna di 2,40 mt (oggetto di condono edilizio 1985 per cambio d'uso da autorimessa a laboratori), e dovrebbero essere collegati all'unità abitativa al piano primo tramite una scala interna da realizzarsi nella porzione di solaio comune ai due livelli.
    Grazie molte,
    IC

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    1. la legge parla di locali sottotetto, e così anche alcuni pareri specifici della Regione. Farei attenzione a considerare tali anche degli spazi che, seppure stando "sotto a un tetto", non sono configurabili come "sottotetti" in senso proprio. comunque non saprei dire con esattezza, bisognerebbe vedere bene tutto il contesto.

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  27. Buongiorno Architetto, come sempre i suoi post sono molto utili e di riferimento per molti amici e colleghi.
    Le scrivo per porle un quesito: un cliente ha un'abitazione che si sviluppa al solo piano terra, con tetto orizzontale piano, al di sopra del quale è presente un semplice lastrico solare. L'altezza interna è pari a 3 m. Il cliente ha l'esigenza di aumentare la superficie residenziale dell'appartamento (non ha più volume edificabile) per poterlo frazionare in 2, destinando ogni unità poi ai suoi 2 figli. A suo avviso è possibile realizzare un nuovo tetto, ma a falde, per poi recuperarne la parte sottostante e aumentare così la superficie residenziale? La legge per il piano casa non è più attiva e per quella di rigenerazione urbana sembra non ci siano linee ancora chiare e stavo pensando un modo diverso per soddisfare il cliente. La ringrazio molto per l'attenzione. Un caro saluto

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    1. mi sembra che la risposta debba essere più negativa che positiva: anzitutto il sottotetto deve essere "esistente" e quindi non può essere "creato" appositamente, e poi mancherebbe il requisito di base dell'esistenza di un "sottotetto". della LR 7/17 si può attualmente applicare solo l'art. 6.

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  28. Salve Architetto Campagna, grazie mille prima di tutto per i suoi sempre utilissimi post. Una mia cliente vorrebbe recuperare la soffitta di proprietà che ha nello stabile in cui ha la sua casa di proprietà. L'appartemento è al terzo piano e la soffitta al sesto. Il tecnico del II municipio dice che non possibile, perchè devo essere collegabili. Io dal suo post avevo capito, invece, diversamente. Sbaglio io? Se no, come posso affrontare, secondo lei, la pratica? Sa di altri casi in questo municipio? La ringrazio anticipatamente per la risposta. Barbara Mattacchini - scusi non avevo cliccato il bottone per le notifiche

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    1. molti municipi consentono di effettuare il recupero su ambienti anche non contigui, ed il motivo è a mio parere il seguente. Nel PRG c'è scritto che l'unità immobiliare è composta da vani contigui, per cui sembrerebbe preclusa la possibilità di avere un immobile con ambienti separati; tuttavia, la legge 13/09 è espressamente derogatoria dello strumento urbanistico e, pertanto, il passaggio può ritenersi derogato. dato che la normativa nazionale non risulta essere in contrasto con un immobile composto da vani non contigui, si ritiene fattibile l'operazione. Ovviamente se il municipio si mette di traverso è tutto più difficile. COmunque il municipio potrebbe avere ragione a prescindere se l'ambiente soffitta che si intende recuperare non ha le caratteristiche minime per essere abitabile (p.e. superficie inferiore a 9mq se camera da letto).

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  29. Grazie mille per la sua gentile e solerte risposta. Quindi diciamo che ci sarebbero le basi per forzare la mano...la soffitta in questione è poco più di 8 mq, ma vorrebbe essere adibita a studio dai proprietari. Non hanno intensione di farci una camera da letto. Proverò magari a parlare con il dirigente. Grazie mille ancora e cordiali saluti

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  30. Salve avendo trasformato un sottotetto di 20 mq. in abitazione nel comune di Roma, ho dovuto versare al comune una cifra intorno ai 7000 Euro ossia circa 350 E per mq.
    Secondo lei posso portare i 7000 euro in detrazione al 50% in 10 anni?.
    Grazie 1000 della risposta.

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  31. Architetto buonasera,
    sono proprietario esclusivo del lastrico solare di circa 140mq e del locale tecnico (stenditoio) di circa 18mq, posti all'ultimo piano di una palazzina a Roma in periferia. Altezza del locale 225cm. Volevo sapere se esistono possibilità di ampliarlo per renderlo abitabile. Grazie mille, cordiali saluti Giulio B.

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  32. Salve architetto, sto valutando l' acquisto di un appartamento su 2 livelli in costruzione, classe a+ riscaldanento a terra impianto idronico /fotovoltaico , tetto in legno con coinbetazione di 14cm lana di roccia se non erro.. e su 2 livelli purtroppo su 80mq solo 31 sono residenziali.. 8 sul 1 piano locale sgombero e tutta soffitta sopra.. il permesso x costruire e del 2012.. ma potrei recuperare il sottotetto con la legge recupero sottotetto o tutto con la rigenerazione urbana? Ad occhio sopra sui 240 di altezza e rapporti di aeroilluminazione anche.. rapporto di aeroilluminazione e altezze presenti anche nel locale di sgombero.. naturalmente vorrei far fare tutto al costruttore o contatto un tecnico e scalo le spese.. grazie

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.