martedì 3 ottobre 2017

DOCFA per sola soppressione di uiu

Alcune procedure catastali, da farsi a seguito di trasformazioni rilevanti di immobili, prevedono di dover "sopprimere" la precedente unità immobiliare e costituirne una nuova al suo posto; è il caso per esempio dei frazionamenti (da una unità ne ricavo due o più, quindi sopprimo una unità e ne costituisco due o più nuove) ma anche dei cambi di destinazione d'uso, degli ampliamenti, etc. Esiste però a volte la necessità di sopprimere una unità senza costituirne di nuove: che fare?
i casi in effetti sono abbastanza rari, ma quando abbiamo a che fare con immobili che negli anni passati (in particolare dagli anni 60 agli anni 90, prima delle procedure informatiche) hanno subito molte trasformazioni tutte insieme su più uiu e che magari sono state impostate male dal tecnico e/o male interpretate dall'ufficio, ci si può imbattere in unità che si sovrappongono, in tutto o in parte con altre unità, oppure potete trovare dei veri e propri duplicati di uiu.

Se le unità sovrapposte o duplicate sono state a loro volta accatastate mediante procedura docfa (o la procedura cartacea che c'era prima), cioè quindi con una procedura fatta da tecnico privato, allora l'ufficio non potrà sopprimerle per voi (inutile quindi depositare una istanza tesa allo scopo) ma dovrete fare un nuovo DOCFA per operare a vostra volta sull'immobile, per sopprimerlo.

Viceversa se le unità fossero state create o modificate dall'ufficio (a seguito magari di accertamento) allora NON potrete fare un DOCFA ma dovrete presentare istanza di correzione dei dati catastali, chiedendo la soppressione dell'unità.

Prima di sopprimere una unità è comunque bene accertarsi che si tratti in effetti di un errore di effettiva duplicazione, e non un errore invece di errata attribuzione di planimetria: in caso di disallineamento tra planimetria e quanto censito, si può invece chiedere all'ufficio, mediante istanza, una rettifica per allineamento planimetrico, oppure fare un DOCFA per esatta rappresentazione grafica. In ogni caso, è bene chiedere all'ufficio copia dei modelli 44 o dei modelli 1 e 5 per gli accatastamenti più vecchi: per farlo i tecnici possono utilizzare anche il canale preferenziale dell'email.

Si tratta quindi di dover impostare un DOCFA per sola soppressione di uiu, dettagliando in relazione tecnica tutte le ragioni giustificative della soppressione. Dato che all'ufficio balzerà all'occhio il fatto che volete solo sopprimere una unità (una unità in meno sono tasse in meno che si incamerano) il tecnico dovrà essere il più preciso e dettagliato possibile per descrivere la situazione. Purtroppo sappiamo che il DOCFA non consente di scrivere relazioni molto lunghe a giustificazione delle variazioni, quindi occorre valutare, nei casi più complessi, se non scrivere una relazione a parte e allegarla al DOCFA.

Se comunque due UIU sono duplicate e quindi simili tra loro, come scegliere quella da sopprimere, tra le due? potreste pensare che se hanno rendite diverse, l'ufficio abbia "piacere" a che sia mantenuta quella con rendita più alta, ma non è così. Va mantenuta la UIU che ha la "storia" più logica all'interno della particella, ovvero quella unità che ha una continuità maggiore in relazione alle modifiche fatte nel fabbricato: se quindi facendo la visura storica una uiu comparirà più di recente dell'altra, allora potrebbe essere preferibile sopprimere la prima e mantenere in essere la seconda, a prescindere dalla rendita; ogni caso va comunque studiato a sè. Al catasto danno sempre molta importanza alla storia della uiu, che sia lineare e coerente: e questo avviene anche grazie all'attenzione ed alla competenza del tecnico.

Dato che si tratta di una variazione decisamente particolare, ogni ufficio ha una sua sensibilità particolare sulla causale da adottare. L'ufficio di Roma attualmente richiede che venga utilizzata la causale "5. varie" con dettagliato la seguente: "SOPP. PER DUPL. FGxxx PARTyyy SUB zzz" se non vi ci entra scritto così, potete abbreviare in FGxxx PARyyy Szzz. o cose del genere. altri uffici provinciali potrebbero chiedere causali diverse.

un DOCFA di questo tipo, non avendo unità derivate, è composto dalla sola prima pagina.

per l'invio di un DOCFA senza unità derivate non bisogna pagare nulla, però al momento del caricamento sul SISTER occorre comunque selezionare un deposito (non so se funziona con depositi a zero euro, ma in teoria si) e inserire "0" dove chiede il numero di uiu derivate. La causale per l'esenzione è "varie" e ci si può scrivere, nell'apposito campo, qualcosa del tipo "trattasi di sola soppressione di uiu duplicata" o qualcosa del genere.

Se la situazione è più complessa e non si tratta di semplici duplicazioni, è opportuno operare per gradi, depositando prima un DOCFA per risolvere le problematiche sugli immobili che si intende mantenere, e successivamente inviare quello per la soppressione. Essendo una procedura particolare, è bene che non convinano nella stessa istanza sole soppressioni "pure" e altre variazioni su altre uiu. Questo vale in generale per tutte le procedure che non hanno una loro specifica codificazione a livello di direzione centrale ministeriale o che sono comunque particolari, come per esempio la dichiarazione di porzione di uiu.



10 commenti:

  1. buon giorno Marco,
    fatte salve le istanze di soppressione legittime, anche a prescindere dai casi di duplicazione, a fronte di una u.i.u. in meno come base imponibile per la tassazione, che tu sappia l'Agenzia delle Entrate dispone accertamenti per verificare che le pratiche edilizie siano state realmente eseguite?
    e in caso affermativo, dipende dal superamento di un dato valore di rendita catastale?
    ovviamente, esclusi i casi di duplicazione da te segnalati, mi riferisco a casi assolutamente non frequenti...credo mai possa riguardare appartamenti condominiali, in casi molto rari fabbricati isolati con demolizione senza ricostruzione...semmai mi riferirei a manufatti isolati e fatiscenti ad uso cantine o box.

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    1. l'agenzia delle entrate può disporre accertamenti diretti con i propri tecnici, sì.

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  2. Sera, gentile arch. Campagna,

    le chiedo un aiuto in merito ad una pratica docfa riguardante la soppressione di n. 2 particelle, costituenti un manufatto, che è stato oggetto di demolizione. Il manufatto si trova all'interno di un area di pertinenza di un condominio di 3 palazzine. Ho redatto una pratica docfa in cui vado a sopprimere le due particelle demolite ed conseguentemente costituisco una nuova particella (di cui ho recuperato il subalterno prenotato) nell'area di quelle soppresse, divenendo superficie utile all'area di pertinenza.

    Al momento la pratica non risulta essere accettata e compare come errore "Numero degli identificativi in atti diverso da quello presente sul documento", cosa si intende?

    Forse devo prima creare un docfa di solo soppressione delle 2 particelle essendo le suddette dovute ad una pratica amministrativa di demolizione e successivamente crearne un docfa solo per la costituzione?

    In attesa di una sua gentile risposta, cari saluti.

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    1. anzitutto, se c'è variazione di sagoma nella mappa, la prima cosa da fare è il tipo mappale, da citare poi nei docfa successivi. non ho capito perché attribuisci un nuovo sub all'area... è pertinenza di qualche altra cosa?

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    2. Esatto, c'è stata una variazione di sagoma nella mappa, già è stata aggiornata a livello mappale. L'area che si è venuta a creare dalla soppressione essendo parte di pertinenza delle tre palazzine, ed vedendo ora il mappale, risulta graffata ad una delle palazzine prossime alla suddetta area al momento della sussistenza del manufatto. Essendo il tutto graffato, non è necessario creare un sub nuovo?, posso definire solo un aggiornamento dell'elaborato planimetrico dove non vi è più il manufatto demolito e quindi la soppressione delle due particelle e basta?

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    3. se è graffata ad un intera particella (fabbricato) secondo me non deve avere un suo sub, ma solo la particella, e accatastarla come ente urbano. Se invece è pertinenza esclusiva di una uiu, può avere il subalterno. comunque non ho molta pratica in questo aspetto specifico.

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  3. Buongiorno, questo post capita proprio nel momento giusto. Devo sopprime due subalterni(entrambi C/2) a causa di demolizione, devo poi costituire l'area urbana? Perché leggendo in giro su internet tutti hanno da dire la loro ma in essendo poco chiari. Grazie per la disponibilità e buona giornata.

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    1. la procedura che illustro nel post è specifica per casi di errori di accatastamento in cui ci sono per esempio uiu duplicate. in caso di demolizione, si può usare la causale specifica. ovviamente se del caso prima va adeguata la mappa presentando tipo mappale e citandolo nel docfa.

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  4. Gentile architetto,
    vorrei sapere come procedere nel caso in cui un subalterno attestato dai documenti catastali sia effettivamente risultato inesistente nella realtà e non esista una planimetria, essendo il fabbricato di cui fa parte risalente agli anni ’50 ed essendo stato accatastato senza elaborati grafici . È legittimo effettuare una soppressione del subalterno tramite DOCFA? In tal caso come giustificare la soppressione?
    Grazie

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    1. se c'è documentazione a controprova, si può allegare, altrimenti lo si dichiara. Bisogna comunque capire se il sub è stato prodotto con dichiarazione di parte o con accertamento: nel secondo caso bisogna fare una istanza di rettifica.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.