da cantina ad ufficio è mutamento rilevante

 Oggi commento brevemente la sentenza n°5029/2025 del Consiglio di Stato che ci consente di focalizzare due temi che ad oggi appaiono tremendamente attuali: il mutamento d'uso e la sua rilevanza, nonché la definizione di stato legittimo.

dichiarazione di sussistenza tolleranze: a chi va inviata?

L'evoluzione della normativa italiana in tema di difformità edilizie, di sanatorie e di condizioni per la legittimità negli ultimi quindici anni ha avuto evoluzioni significative, soprattutto nel campo delle tolleranze costruttive: da che non esistevano proprio, a quando sono nate in un laconico trafiletto dell'art. 34, fino a diventare una definizione ampia e strutturata tanto da avere un proprio articolo, il 34-bis all'interno del testo unico dell'edilizia. Queste innovazioni hanno portato anche ad una ulteriore novità, quella della dichiarazione di sussistenza delle tolleranze da allegare ai rogiti o alle istanze edilizie, ma ci sono degli ambiti in cui non è del tutto chiaro se e dove essa debba essere depositata presso il comune o da altre parti ma, soprattutto, cogliamo l'occasione per approfondire cosa è questa dichiarazione, quando va fatta e che rischi comporta per chi la sottoscrive.

le tolleranze costruttive dopo il salva-casa

Oggi voglio parlarvi di un argomento che, più di altri, ha visto recenti e significative evoluzioni normative con il Decreto Salva-Casa del 2024: le tolleranze costruttive. Se siete come me, che ogni singolo incarico professionale si traduce in una serie quasi infinita di ambiti in cui collocare correttamente le varie criticità, saprete quanto è fondamentale districarsi tra la teoria e la pratica, soprattutto quando si parla di stato legittimo (o conformità edilizia, per gli amici).

Acquistare o vendere casa a Roma: guida alle insidie e alle nuove opportunità (anche alla luce del Decreto Salva-Casa)

Se state pensando di acquistare o vendere un immobile nella nostra splendida, ma spesso complessa, città di Roma, sappiate che state per navigare in un mare di normative e peculiarità che richiedono la massima attenzione. Questo post vuole fornirvi gli strumenti essenziali per affrontare la compravendita immobiliare con maggiore consapevolezza e serenità.

immobili condonati e trasformabilità

Probabilmente non smetteremo mai di parlare dei condoni edilizi, anche se, almeno attualmente, sono oltre venti anni che non viene promulgata una nuova legge di sanatoria straordinaria. Uno dei motivi per cui ancora discutiamo di condono è il fatto che non si è ancora del tutto chiarito come va visto un immobile condonato da un punto di vista giuridico o della legittimità di fondo: c'è chi interpreta gli immobili condonati come perfettamente legittimi e c'è un diverso filone interpretativo che invece ritiene i condonati una sorta di eccezione da tollerare, ma non da trasformare: in questo post commenterò una delle più recenti sentenze sul tema.

planimetria catastale non dimostra lo stato legittimo

Chi opera come tecnico nel settore delle regolarizzazioni immobiliari (o Due Diligence per chi vuole essere preciso) conosce bene il tema e spesso si è dovuto porre la domanda fatidica che è l'argomento di questo post: la planimetria catastale è un documento valido ai fini della determinazione dello stato legittimo? in questo post approfondirò questo tema anche grazie ad una recente sentenza che a mio parere ha ben definito la questione.

articolo 26 e articolo 48: cosa sono?

Talvolta è possibile imbattersi in dei documenti della propria casa (o locale commerciale), sicuramente datati, da cui si capisce che hanno a che fare con interventi di ristrutturazione eseguiti nel passato, ma che sembrano scritti in modo eccessivamente semplicistico rispetto alle pratiche edilizie "contemporanee": se avete avuto questa sensazione osservando dei documenti datati trovati nel cassetto, è probabile che vi siate imbattuti in una procedura edilizia depositata ai sensi degli articoli 26 o 48 della L. 47/1985

salva casa e le variazioni essenziali

 All’indomani della pubblicazione del decreto salva-casa (D.L. 69/2024) e della sua legge di conversione (L. 105/2024) è emersa in modo prorompente una problematica interpretativa che prima delle innovazioni apportate dal decreto citato risultava di scarso impatto, ovvero il fatto che nel TUE non è presente una esplicita e chiara definizione di quali sono le variazioni essenziali, se non il contenuto dell’art. 32 il quale dispone una serie di regole essenziali, demandando poi alle singole regioni lo sviluppo di definizioni apposite.

varianti in corso d'opera postume: come applicare il nuovo art. 34 ter del salva-casa

 Il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/24 riguardo a cui chi scrive è coautore di questo ebook dedicato) ha apportato diverse innovazioni al testo unico dell'edilizia, senza snaturarne la struttura, ma andando puntualmente a modificare alcuni dettagli che, nel complesso, vanno effettivamente a rendere meno complessi alcuni ambiti nelle sanatorie delle difformità pregresse riscontrabili sugli edifici esistenti. Una di queste novità, che vuole essere l'approfondimento del post di oggi, è quella che porta con sé il nuovo art. 34 ter DPR 380/01, che introduce di fatto la possibilità di depositare una variante "postuma" alla originaria costruzione dell'edificio, a determinate condizioni. Che differenza c'è tra questa nuova procedura e l'accertamento di conformità "ordinario" di cui agli articoli 36 e 36 bis? vediamolo insieme.

stato legittimo: parti comuni separate dalle singole unità immobiliari

 Tutti noi tecnici, o almeno quelli che di noi si occupano principalmente o incidentalmente di istanze edilizie ed accertamenti di conformità abbiamo seguito con interesse (o preoccupazione?) le novità apportate dal decreto salva-casa, il quale prestissimo verrà convertito in legge con diverse modifiche. Una di queste, che vuole essere l'oggetto dell'approfondimento di oggi, è l'inserimento nell'art. 9 bis DPR 380/01 di un nuovo comma che stabilisce una netta scissione, nella verifica dello stato legittimo, tra parti comuni e singole unità immobiliari.

il decreto salva-casa 2024: prime impressioni

 Eccoci giunti al momento che in molti aspettavano, ovvero la pubblicazione di quelle che sono per ora delle bozze del possibile decreto legge sul "condono" - che, diciamolo subito, condono non è - annunciato dal Ministro Matteo Salvini già da qualche settimana. In questo post condividerò con i lettori delle prime impressioni "a caldo", comunque sul tema nei prossimi giorni organizzeremo dei webinar ed altre iniziative sull'argomento.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio

Riguardo al superbonus 110% ho sempre detto che, tra i vari effetti prodotti che sono stati talvolta positivi ma talvolta anche negativi, ve ne è uno che mi ha impressionato per la sua rapida diffusione: mi riferisco al fatto che molti italiani sono stati messi di fronte al fatto che le difformità edilizie, anche detti "abusi", sono molto diffusi e spesso "nascosti", nel senso che possono annidarsi all'interno di fabbricati e dei quali i proprietari sono del tutto ignari. Tra i vari modi per approcciare al problema delle difformità viene spesso evocata la cosiddetta "fiscalizzazione dell'abuso": dato che di questa procedura sento dire cose giuste ma anche molte cose meno esatte, ho sentito l'esigenza di scrivere questo post specifico per riflettere assieme al lettore sui limiti e le opportunità che offre.

la definizione di legittimità edilizia

La legittimità edilizia è un concetto astratto riferito al rapporto tra il progetto di un edificio ed il suo effettivo stato al costruito. Ogni edificio viene realizzato sulla base di un progetto, che viene depositato in Comune e per il quale viene rilasciata l'autorizzazione a costruire (oggi chiamato Permesso di Costruire, in passato si è chiamata anche Concessione Edilizia o Licenza edilizia): si ha conformità edilizia, o stato legittimo verificato, quando la costruzione è perfettamente coerente con il progetto depositato.

Il manuale della compravendita immobiliare scritto da me

Con questo post vi presento il mio nuovo libro: La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non. E' un testo che ho sentito l'esigenza di scrivere - e ringrazio l'editore Maggioli per aver deciso di pubblicare la mia proposta - perché sempre più spesso mi capita di imbattermi in persone disorientate e spesso anche avvilite per non riuscire a trovare chiarezza e risposte ai mille dubbi che attanagliano le persone che decidono di vendere o di acquistare una casa.

tolleranze costruttive ed agibilità

Una recente interessante sentenza (TAR Piemonte, Torino, sez. II, n°80/2022) mi spinge a fare un nuovo post, in particolare nel merito del concetto, recentemente innovato, delle tolleranze costruttive, nonché del rapporto tra agibilità e legittimità edilizia, concetto anch'esso di recente introduzione.

assenza di genio civile e validità del silenzio-assenso, più varie

Se in una istanza di Permesso di Costruire (e rifletteremo anche sulla questione della SCIA) risulta assente la denuncia delle opere strutturali (ad oggi ai sensi dell'art. 65 DPR 380/01), può ritenersi comunque maturato il "silenzio-assenso", in presenza degli altri presupposti? una recente sentenza del Consiglio di Stato ci fornisce la risposta.

il sottotetto abitabile va computato nel volume edificato

Oggi un post breve per commentare una recente sentenza del Consiglio di Stato che va a convalidare una teoria da me più volte sviluppata. Si parla di volumi imponibili a fini edificatori (dunque cubatura massima edificabile su un lotto) e relativa applicabilità agli spazi non prettamente abitabili ma potenzialmente tali.

ecobonus 110%: lo strano caso dell'asseverazione limitata alle parti comuni

Oggi un nuovo post per riflettere assieme ai lettori su una questione abbastanza delicata, che riguarda il superbonus 110% e la sua applicabilità nel caso di edifici in multiproprietà (condomini) in cui - come si sa e come si è visto - le difformità sono spesso diffuse sia all'interno che all'esterno dell'edificio. La norma sembra consentire di poter fornire una dichiarazione "limitata" alle sole "parti comuni" dell'edificio, ma siamo sicuri che è davvero così e, soprattutto, che implicazioni può comportare questa "limitazione" al momento di presentare l'agibilità?

vincoli "automatici" dei beni culturali

Nel giugno del 1939 lo Stato Italiano si è dotato della Legge n°1089 per la tutela dei "beni culturali", ovvero edifici o complessi di particolare importanza storica o architettonica; la coeva legge n°1497/1939 invece si è occupata dell'ambito dei vincoli paesaggistici. Le disposizioni di tutela di queste due leggi sono state unificate nell'attuale Codice dei Beni Culturali (d.lgs. 42/2004). In questo post vorrei tratteggiare quegli elementi, in particolare della L 1089, che hanno attraversato il tempo e sono stati ripresi nella nuova legge: i vincoli afferenti gli edifici pubblici o di proprietà di enti ed il relativo meccanismo di "vincolo automatico" o vincolo ope legis.

DL semplificazioni e nuovo regime delle tolleranze

Il Decreto Legge 16 luglio 2020 n°76 convertito con Legge 11 settembre 2020 n°120, ha introdotto una serie di novità al vigente testo unico dell'Edilizia: per una carrellata generale su quelle che sono le novità forse più rilevanti, potete fare riferimento a quest'altro mio post. Oggi vorrei focalizzare maggiormente l'attenzione sulle novità introdotte nel merito del regime delle tolleranze, ovvero quel "margine" all'interno del quale una difformità non può essere considerata un abuso edilizio e, quindi, non può nemmeno essere sanzionata.

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