sentenza CdS 6418/2025: demoricostruzione e deroghe

Nel presente post trovate il testo integrale della sentenza Consiglio di Stato n°6418/2025 con inframezzati miei commenti di approfondimento e riflessione. Il tema della sentenza è la applicazione del criterio di deroga alle distanze imposte dal D.M. 1444/68 agli interventi di demolizione e ricostruzione eseguiti anche nell'ambito di progetti depositati ai sensi delle leggi sulla rigenerazione urbana e/o piano casa (nel caso di specie, della Regione Campania).

Legge regionale Lazio 15/2008 testo coordinato 2025

Proseguono i miei post dedicati alle novità introdotte dalla Legge Regione Lazio 30 luglio 2025 n°12: stavolta il focus è sulla Legge Regionale 15/2008 dedicata alla vigilanza urbanistico-edilizia ed alle procedure di accertamento di conformità.

articolo 26 e articolo 48: cosa sono?

Talvolta è possibile imbattersi in dei documenti della propria casa (o locale commerciale), sicuramente datati, da cui si capisce che hanno a che fare con interventi di ristrutturazione eseguiti nel passato, ma che sembrano scritti in modo eccessivamente semplicistico rispetto alle pratiche edilizie "contemporanee": se avete avuto questa sensazione osservando dei documenti datati trovati nel cassetto, è probabile che vi siate imbattuti in una procedura edilizia depositata ai sensi degli articoli 26 o 48 della L. 47/1985

salva casa e le variazioni essenziali

 All’indomani della pubblicazione del decreto salva-casa (D.L. 69/2024) e della sua legge di conversione (L. 105/2024) è emersa in modo prorompente una problematica interpretativa che prima delle innovazioni apportate dal decreto citato risultava di scarso impatto, ovvero il fatto che nel TUE non è presente una esplicita e chiara definizione di quali sono le variazioni essenziali, se non il contenuto dell’art. 32 il quale dispone una serie di regole essenziali, demandando poi alle singole regioni lo sviluppo di definizioni apposite.

varianti in corso d'opera postume: come applicare il nuovo art. 34 ter del salva-casa

 Il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/24 riguardo a cui chi scrive è coautore di questo ebook dedicato) ha apportato diverse innovazioni al testo unico dell'edilizia, senza snaturarne la struttura, ma andando puntualmente a modificare alcuni dettagli che, nel complesso, vanno effettivamente a rendere meno complessi alcuni ambiti nelle sanatorie delle difformità pregresse riscontrabili sugli edifici esistenti. Una di queste novità, che vuole essere l'approfondimento del post di oggi, è quella che porta con sé il nuovo art. 34 ter DPR 380/01, che introduce di fatto la possibilità di depositare una variante "postuma" alla originaria costruzione dell'edificio, a determinate condizioni. Che differenza c'è tra questa nuova procedura e l'accertamento di conformità "ordinario" di cui agli articoli 36 e 36 bis? vediamolo insieme.

la differenza tra norme urbanistiche e norme edilizie

Tra le varie novità rilevanti del D.L. 29 maggio 2024 n°69 vi è senz'altro l'inserimento, come articolo a sé stante, dell'accertamento di conformità di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio. in questa procedura, per "superare" il problema della doppia conformità viene introdotta una innovativa differenziazione tra norme urbanistiche e norme edilizie. La legge però non sembra contenere una distinzione chiara tra le due e, dato che in questo momento diventa dirimente, cerchiamo in questo post di capire come districarsi.

il decreto salva-casa 2024: prime impressioni

 Eccoci giunti al momento che in molti aspettavano, ovvero la pubblicazione di quelle che sono per ora delle bozze del possibile decreto legge sul "condono" - che, diciamolo subito, condono non è - annunciato dal Ministro Matteo Salvini già da qualche settimana. In questo post condividerò con i lettori delle prime impressioni "a caldo", comunque sul tema nei prossimi giorni organizzeremo dei webinar ed altre iniziative sull'argomento.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio

Riguardo al superbonus 110% ho sempre detto che, tra i vari effetti prodotti che sono stati talvolta positivi ma talvolta anche negativi, ve ne è uno che mi ha impressionato per la sua rapida diffusione: mi riferisco al fatto che molti italiani sono stati messi di fronte al fatto che le difformità edilizie, anche detti "abusi", sono molto diffusi e spesso "nascosti", nel senso che possono annidarsi all'interno di fabbricati e dei quali i proprietari sono del tutto ignari. Tra i vari modi per approcciare al problema delle difformità viene spesso evocata la cosiddetta "fiscalizzazione dell'abuso": dato che di questa procedura sento dire cose giuste ma anche molte cose meno esatte, ho sentito l'esigenza di scrivere questo post specifico per riflettere assieme al lettore sui limiti e le opportunità che offre.

la definizione di legittimità edilizia

La legittimità edilizia è un concetto astratto riferito al rapporto tra il progetto di un edificio ed il suo effettivo stato al costruito. Ogni edificio viene realizzato sulla base di un progetto, che viene depositato in Comune e per il quale viene rilasciata l'autorizzazione a costruire (oggi chiamato Permesso di Costruire, in passato si è chiamata anche Concessione Edilizia o Licenza edilizia): si ha conformità edilizia, o stato legittimo verificato, quando la costruzione è perfettamente coerente con il progetto depositato.

tolleranze costruttive ed agibilità

Una recente interessante sentenza (TAR Piemonte, Torino, sez. II, n°80/2022) mi spinge a fare un nuovo post, in particolare nel merito del concetto, recentemente innovato, delle tolleranze costruttive, nonché del rapporto tra agibilità e legittimità edilizia, concetto anch'esso di recente introduzione.

condoni rapidi a Roma: la delibera 40-2019

Roma Capitale si è dotata nel 2019 di una delibera specifica, la n°40, per cercare di risolvere l'annoso problema dello stallo del rilascio dei condoni edilizi. La delibera è di fatto divenuta operativa solo nel corso del 2020, dopo il varo del portale telematico esclusivamente dedicato a questa procedura. In questo post, vorrei tratteggiarne le caratteristiche, le possibilità, ed i possibili rischi a cui espone, perché, come forse noi tecnici romani abbiamo imparato, non è tutto oro quello che luccica.

sanatorie nella futura nuova disciplina delle costruzioni

Si apprende che il Legislatore sta componendo un nuovo testo unico dell'edilizia, con completa riscrittura della norma, dunque in totale sostituzione dell'attuale DPR 380/01 del quale probabilmente non sentiremo la mancanza. In questo post, un mio breve commento sull'ipotesi, contenuta nelle bozze del testo, che porterà a delle innovazioni nel tema delle sanatorie edilizie.

CILA in sanatoria ed epoca di realizzazione dell'abuso

la CILA è un titolo abilitativo (in verità ibrido, in quanto fino a non molto tempo fa era classificato tra le procedure delle opere di edilizia libera) che, come gli altri, può gestire sia interventi da eseguirsi, sia sanare opere già eseguite, purché, ovviamente, rientrino nell'alveo di competenza della procedura.

accertamenti di conformità parziali

Spesso capita, nell'imbatterci in una difformità edilizia, di valutare la fattibilità di una sanatoria (ottenimento di un accertamento di conformità) per immobili che hanno problemi alcuni risolvibili, altri no. è possibile in questi casi presentare una sanatoria per la sola porzione di immobile che è sanabile, e tralasciare il resto? una recente sentenza, che ne conferma un'altra precedente, ci fornisce la chiave di lettura per la risposta.

TAR Lazio e sanatorie a Roma

oggi parliamo di una sentenza TAR Lazio che ha di fatto posto seri problemi alla delibera 44/2011 di Roma Capitale, quella che dispone le (importanti) sanzioni per gli abusi edilizi in attuazione della legge Regione Lazio n°15/2008. Dato che gli eventi stanno modificandosi in questi giorni riguardo a queste discipline, è utile tenere d'occhio gli sviluppi.

difformità pregresse, condoni e attività repressiva

Oggi un post laconico, per brevemente commentare un parere emesso dal Consiglio di Stato nel merito di difformità pregresse, risalenti alla costruzione del fabbricato, e relativa attività repressiva.

Lazio - novità per le sanatorie

il 27 febbraio 2020 è stata pubblicata la nuova Legge Regionale n°1/2020 che produce delle innovazioni, invero importanti, alle procedure di sanatoria da svolgersi all'interno del territorio regionale laziale, e, evidentemente, anche sul territorio di Roma Capitale. Vediamole insieme.

opere edilizie eseguite in base a permesso annullato

In tema di reati edilizi, esistono diverse fattispecie di violazioni e, conseguentemente, diverse procedure sia repressive, sia di sanatoria. Oggi, ispirandomi ad una sentenza del Consiglio di Stato recentissima (linkata in calce al post), vorrei spendere due parole su un ambito forse meno noto: come si può procedere laddove il Comune abbia prima rilasciato un titolo edilizio abilitativo e, successivamente, lo abbia rimosso perché illegittimo.

CILA e attività repressiva

Finalmente è uscita una prima, significativa sentenza della Giustizia Amministrativa sul ruolo giuridico della CILA. Mi sono sempre chiesto, difatti, se la stessa fosse da assimilare alla SCIA e quindi soggetta alle norme di cui alla L. 241/90 oppure, come sarebbe più logico, se non lo fosse visto che la legge non lo prevede.

la piccola sanatoria edilizia del dl 55-18 aggiornata dal decreto genova

Molto (di sbagliato) si è detto sul cosiddetto "condono Ischia" contenuto nel sempre cosiddetto "decreto Genova" (DL 109/18 convertito con modifiche dalla L 130/18), ma nessuno ha detto che il DL 55/18, fatto dal governo precedente in uno degli ultimissimi atti, conteneva già una forma di sanatoria semplificata e sotto certi aspetti derogatoria, limitata ad alcune opere minori, che con il decreto genova è stata ulteriormente affinata.