le nuove norme sulla progettazione bioclimatica a Roma

In questo post intendo illustrare come la recente Delibera dell'Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026 abbia introdotto nella regolamentazione edilizia romana delle importanti evoluzioni a favore della progettazione bio-compatibile e bio-climatica. Le norme di nuova introduzione sono molto impattanti, se si eseguono nuovi interventi o ristrutturazioni integrali, ma anche laddove si eseguano interventi meno invasivi ci sono dei nuovi paletti che devono essere conosciuti dal bravo progettista.

immagine generata con Gemini AI su prompt dell'autore

Questa delibera ha, in modo chiaro, abrogato il vecchio groviglio del risparmio energetico (compresa lunga ed annosa incomprensione sulla effettiva cogenza degli articoli che sarebbero stati introdotti dalla delibera 7/2011 che oggi possiamo affermare non essere mai entrata in vigore - perché la delibera 90 qui in commento ha abrogato i "vecchi" articoli del regolamento, non quelli introdotti dalla delibera 7/2011) per introdurre un intero nuovo capitolo nel Regolamento Generale Edilizio capitolino: il Titolo III bis, interamente dedicato alla mitigazione climatica, alla compatibilità ambientale e al comfort abitativo. Un pacchetto di norme imponente, che viaggia a braccetto con un ancor più corposo allegato di "Linee Guida" tecniche.

Ma la domanda che attanaglia ogni tecnico che la mattina si sveglia e deve depositare una pratica o almeno dare una risposta possibilmente meno sbagliata possibile al proprio cliente è sempre la stessa: "Sì, bellissimo, ma questa roba si applica al mio progetto?"

E qui, udite udite, il Comune ha fatto una cosa egregia: ha messo dei paletti chiari.

Il testo delle norme che qui si andrà a commentare lo trovate:

• ovviamente, nel corpo della delibera, dove trovate anche gli allegati;
• nel testo del regolamento edilizio che potete:
• consultare in versione coordinata e commentata su questo stesso blog;
• come testo "pulito" coordinato (al maggio 2026) ricomposto da me.

il campo di applicazione delle nuove norme (Art. 48-bis)

Dimenticatevi i tempi in cui l'ufficio tecnico vi chiedeva la verifica del recupero delle acque piovane per la ristrutturazione di un bilocale al Pigneto. Il nuovo Art. 48-bis, comma 4, mette nero su bianco in quali specifici casi si applicano i requisiti prestazionali pesanti (ovvero gli articoli dal 48-quater al 48-duodecies).

Questi obblighi scattano esclusivamente per:

1. Ristrutturazione urbanistica;
2. Nuova costruzione;
3. Ristrutturazione edilizia, ma limitatamente a due casi ben precisi:
   • Demolizione e ricostruzione (o ripristino di edifici crollati);
   • Interventi che riguardano l'intero edificio e che prevedono incrementi superiori al 15% della volumetria o della Superficie Utile Lorda (S.U.L.) preesistente.

Digressione liberatoria: Questo significa che se state facendo una CILA per una diversa distribuzione degli spazi interni, o una SCIA per una banale ristrutturazione edilizia su una singola unità immobiliare, o anche un cambio d'uso senza pesanti stravolgimenti volumetrici dell'intero stabile, siete fuori dagli obblighi cogenti del Titolo III bis. Potete tirare un sospiro di sollievo. 

Attenzione tuttavia al fatto che ciò non significa che non si applicano le altre norme di tenore analogo presenti nella legislazione regionale (mi riferisco in particolare alla L.R. 6/2008), e che continuano ad avere un campo applicativo più vago, parlando genericamente di "ristrutturazione edilizia" senza specificare eventuali fattispecie di dettaglio. Attenzione, però, al fatto che l'art. 48-ter si applica invece in via generale. Inoltre vorrei far notare che le disposizioni dell'art. 48-quater, anche se di portata limitata agli interventi suddetti, sembra avere delle prescrizioni razionali anche per qualunque intervento sull'esistente (almeno le prime), dunque suggerisco di rispettarne i parametri laddove possibile, anche nelle "normali" ristrutturazioni.

L'Articolo 48-ter si applica (quasi) sempre

Se è vero che le prescrizioni pesanti (articoli dal 48-quater al 48-duodecies) si applicano solo ai grandi interventi, c'è un articolo che funge da "ponte" universale e che deve essere conosciuto ed applicato sempre per chi interviene sull'esistente: l'Articolo 48-ter.

Questo articolo non impone un "obbligo di fare", ma stabilisce una regola di calcolo urbanistico (coordinata con l'art. 4 delle NTA del PRG ma anche con la L.R. 6/2008 art. 12 come modificato dalla L.R. 12/2025). Ci dice, in sostanza, cosa è "scomputabile" dalla SUL e dal Volume ai fini del risparmio energetico. E questa regola vale a prescindere che voi stiate facendo una grande demolizione/ricostruzione o una semplice CILA per un cappotto termico.

Ecco le novità del 48-ter per chi lavora sul patrimonio edilizio esistente:

• Il cappotto termico: Il maggior spessore delle murature esterne (siano esse tamponature o muri portanti) non fa cubatura per la parte eccedente i 30 cm, fino ad un massimo di ulteriori 35 cm. Stiamo parlando di muri che possono arrivare a 65 cm di spessore totale senza impattare sulla SUL. Un allineamento fondamentale con la Legge Regionale 6/2008 (aggiornata in tal senso dalla L.R. 12/2025) che finalmente ci dà lo spazio per pacchetti isolanti iper-performanti, ma che inevitabilmente finisce per operare anche come parametro di calcolo della SUL con riferimento agli edifici esistenti.
• Isolamento dei solai: Il maggior spessore dei solai intermedi a contatto con ambienti non riscaldati (es. cantine o pilotis) e dei solai a contatto con l'esterno, non fa cubatura per la parte eccedente i 30 cm, fino ad un massimo di ulteriori 30 cm.
• I Tetti Verdi: Il maggior spessore del "solaio della copertura a verde" è scomputato per la parte eccedente i 30 cm.
• I locali tecnici per la transizione: Non fanno SUL i locali destinati ad accogliere non solo i classici impianti solari/termici, ma anche le infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli e i sistemi di connessione alla rete (BMS, quadri, accumuli). Attenzione però: la norma precisa che questi spazi devono essere "esclusivamente per documentate esigenze tecnologiche e funzionali". Tradotto: si tratta di dimostrare in concreto che il volume ha uno scopo tecnico atto a dare protezione e ricovero a porzioni di impianto che non possono proprio stare all'esterno o se ci stanno, si possono degradare più rapidamente. Non è quindi un sistema per ricavare una stanzetta in più, perché usato a tal fine, è quasi certamente un abuso.
• le serre solari: vengono dettate nuove regole per le serre solari, sostanziamente orientate ad evitare un uso distorto di tali importanti sistemi. Anzitutto, viene specificato che possono essere installate solo in aderenza ai volumi esistenti (che va bene, ma non benissimo perché con opportuni sistemi le serre possono funzionare anche se separate dai volumi a cui servono), lungo pareti esposte a sud o inclinate rispetto a sud fino ad un massimo di +o- 45°, con profondità massima di 1,5 metri (regola messa per evitare usi impropri) e con almeno 3 lati vetrati, ricomprendendo nel conteggio dei lati anche la copertura. Il tema delle serre è più ampiamente trattato in questo post dedicato alle innovazioni della delibera 90 su questi elementi.

La regola del mono-affaccio (Art. 48-quater c. 5)

Le disposizioni degli articoli dal 48-quater al 48-duodecies sono di diversa natura ed entità, e riguardano diversi aspetti, alcuni dei quali risultano particolari almeno per la città di Roma che non ha mai avuto norme di questo tipo. Mi riferisco alle nuove regole sugli alloggi mono-affaccio che riguarda chi ricade negli interventi pesanti (quelli del comma 4). Nell'articolo 48-quater difatti viene introdotto l'obbligo di VMC per i mono-affaccio.

La norma impone che nelle unità immobiliari mono-affaccio sia fatto obbligo di prevedere un sistema di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) con recuperatore di calore. Se fate una ristrutturazione edilizia pesante dell'intero stabile (oltre ovviamente alle nuove costruzioni), potete evitare la VMC solo se garantite un Rapporto Aereo Illuminante (R.A.I.) superiore del 20% rispetto al minimo di legge: dunque la prescrizione della VMC è tassativa in caso di nuova costruzione, ma opzionale in caso di ristrutturazione. È una presa di posizione forte da parte del Comune, nata per garantire la salubrità in assenza di riscontro d'aria passivo (la famosa ventilazione incrociata che risulta fondamentale per garantire che l'aria venga effettivamente ricambiata ogni volta che si apre la finestra). Preparatevi a trovare spazio per i controsoffitti e i plenum per le macchine VMC nei vostri progetti esecutivi.

Da notare che nella valutazione del mono-affaccio non conta l'orientamento: qualunque sia la posizione delle finestre, se l'alloggio le ha tutte lungo la stessa facciata, è da definirsi mono-affaccio. Sicuramente nasceranno nel brevissimo termine tutte le possibili sfumature interpretative. Le evoco fin da subito (attenzione, le risposte sono mie interpretazioni, non sono posizioni ufficiali di Roma Capitale): 

• se gli ambienti abitabili hanno le finestre tutte da un lato, ma ho un bagno o una cucina che affaccia altrove, si intende sempre mono-affaccio? R: secondo me no, perché l'intento della legge è quello di garantire il ricambio d'aria interno naturale, il che avviene anche se la finestra di riscontro si trova in un ambiente non abitabile.
• se l'immobile affaccia da un solo lato, ma ha una risega lungo la facciata principale dove è collocata una finestra, che quindi è orientata perpendicolarmente rispetto alle altre, si può intendere come multi-affaccio? R: secondo me no, perché l'intento della norma è quello di garantire il ricambio d'aria, che non sarebbe garantito da una finestra posta lungo una risega della stessa facciata in cui sono gli infissi, perché non garantirebbe riscontro.
• la disposizione si applica solo agli alloggi residenziali? R: secondo me no, perché nel regolamento non è specificata la destinazione d'uso. dunque si applica anche ai locali non residenziali. Per i locali commerciali, continua a vivere la prescrizione di non avere ambienti con profondità maggiore di 7 metri senza riscontro. Naturalmente (sempre a mio parere) la regola non vale per i volumi tecnici, i box auto, soffitte, cantine, e tutti gli immobili che non prevedono uno stazionamento continuativo di persone né possono essere considerati "abitabili".

Le altre regole (per sommi capi)

L'introduzione del Titolo III-bis segna un vero e proprio cambio di paradigma per la progettazione a Roma. Non si parla più solo di indici e distanze, ma si impongono requisiti prestazionali minimi legati alla mitigazione climatica, al comfort abitativo e alla sostenibilità. Ecco, per sommi capi, le principali novità con cui noi progettisti dovremo confrontarci quotidianamente. ricordo che si tratta di obblighi che scattano in caso di specifici interventi (nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, etc):

• Energia, Impianti e Fonti Rinnovabili (Art. 48-quater): oltre il tema delle unità mono-affaccio, l'articolo disciplina obblighi sia generici (gli impianti devono rispettare le norme energetiche vigenti, e vabbé), ma anche norme di dettaglio, come ad esempio il divieto di installare generatori fossili quando si deve rifare l'impianto termico.

• Gestione delle Acque (Art. 48-quinquies): Si introduce la stretta necessità di ridurre i consumi idrici, rendendo obbligatoria la previsione di sistemi per il recupero, l'accumulo e la riutilizzazione delle acque meteoriche e reflue. Importante è l'introduzione dell'obbligo della realizzazione delle vasche di laminazione che servono a contrastare i fenomeni di allagamento in caso di eventi piovosi estremi (sono delle specie di contenitori temporanei che accumulano l'acqua in eccesso e la rilasciano progressivamente).

• Permeabilità e contrasto all'Isola di Calore Urbana (Art. 48-sexies): Per mitigare l'effetto "isola di calore", i progetti di sistemazione esterna dovranno impiegare pavimentazioni drenanti per almeno il 50% delle superfici scoperte del lotto. Entrano nel Regolamento concetti come le Nature Based Solutions (l'uso strategico della vegetazione) e l'impiego di materiali ad alta riflettanza solare. Inoltre, vengono introdotti criteri progettuali molto rigidi qualora si vogliano realizzare parcheggi interrati al di sotto di aree a verde, per non comprometterne la permeabilità profonda. attenzione anche all'obbligo di integrazione fotovoltaico in parcheggi con superficie superiore a 1.500 mq (si intende a mio avviso il totale della superficie da destinare a parcheggio quindi compresi gli spazi di manovra).

• Materiali e Rifiuti (Artt. 48-septies e 48-octies): Viene richiesta una specifica attenzione alla circolarità, alla scelta di materiali non tossici e alla riduzione dell'impronta di carbonio dei materiali da costruzione, ispirato al sistema CAM già in vigore per gli appalti pubblici, dunque attenzione alla selezione dei materiali in fase progettuale ed esecutiva (suggerisco di allegare direttamente alla richiesta di PdC questi dettagli). Si impone anche una corretta progettazione degli spazi dedicati alla raccolta differenziata dei rifiuti solidi urbani nei complessi plurifamiliari.

• Mobilità Sostenibile (Art. 48-novies): Non basterà più progettare i classici stalli per le auto. Diventa obbligatorio prevedere dotazioni minime e spazi adeguati per il parcheggio delle biciclette, oltre a dover predisporre le infrastrutture e le canalizzazioni necessarie per la ricarica dei veicoli elettrici.

• Incentivi per interventi di Miglioramento Bioenergetico (art. 48-decies): già previsto nel prg, questo articolo specifica in modo strutturato come si determinano le condizioni per consentire di acquisire la premialità del 5%. Il tutto deve essere asseverato dal tecnico progettista in una apposita relazione.

Tutte queste scelte progettuali non saranno lasciate al caso, ma dovranno essere asseverate da noi tecnici attraverso un nuovo documento fondamentale che accompagnerà la segnalazione di agibilità (a pena di inefficacia della stessa): la "Relazione tecnica di Compatibilità Ambientale, Efficienza energetica e Comfort Abitativo". Attenzione perché questa relazione è necessaria anche in caso di realizzazione di serre solari e, se si è avuto accesso agli incentivi dell'art. 48-decies, dovrà certificare che l'opera abbia rispettato le aspettative progettuali.

Attenzione alle norme transitorie dell'art. 48-duodecies: esse specificano che l'efficacia delle nuove norme (quindi di tutto il titolo III-bis) si concrettizzerà solo nel momento in cui verrà pubblicata dal dipartimento Attuazione Urbanistica lo schema della relazione tecnica di compatibilità. Di fatto dunque, al momento di pubblicare il presente post, le norme sono di fatto congelate, ivi comprese quelle sulle serre solari. Voci di corridoio dicono che questa delibera uscirà molto presto.

nota di lettura

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