sabato 27 settembre 2014

i metri quadri dei condoni

A volte capita di essere presi dal panico leggendo sulla concessione in sanatoria del proprio appartamento una superficie in metri quadri inferiore a quella che abbiamo fatto rilevare o che sappiamo essere la "superficie commerciale". In realtà, la superficie sulla base della quale viene calcolato il condono, e che è quindi indicata nella concessione, non è esattamente la stessa che viene considerata la "superficie commerciale" o superficie lorda propriamente detta. Vediamo di fare chiarezza.

fonte dell'immagine
I metri quadri indicati nella concessione in sanatoria sono quelli calpestabili dei singoli ambienti facenti parte l'opera abusiva. La superficie calpestabile dunque non contempla le superfici occupate dai tramezzi interni, dalle porte, dai pilastri, dai muri portanti e non contempla neppure gli sguinci delle finestre nè lo spessore delle murature perimetrali. è dunque l'esatta superficie di pavimento.


La superficie calpestabile si distingue dalla superficie lorda in quanto quest'ultima invece ricomprende gli spessori dei tramezzi interni e delle murature perimetrali, generalmente fino ad una certa profondità (p.e. a Roma si considerano solo i primi 30cm; a fini catastali invece i primi 50cm; altri comuni o altre procedure possono avere parametri ancora differenti).

Oggi si usa normalmente la superficie lorda, perché è più significativa della consistenza dell'immobile: si fa infatti riferimento a quest'ultima per determinare l'indice di fabbricabilità di un suolo o la consistenza di un immobile ai fini del calcolo di alcuni parametri urbanistici che poi incidono sui costi correlati alle pratiche autorizzative.


Che nei condoni si debbano contemplare i metri quadri calpestabili ce lo dice l'art. 51 della legge 47/85, la quale rimanda al DM 10/05/77 n°801 per la definizione esatta.

Già che ci siamo quindi facciamo un breve cenno a come si calcolano le consistenze nei condoni: la superficie complessiva (Sc) è computata distinguendo la superficie abitabile (Su) da quella non residenziale (Snr). La superficie abitabile è appunto quella "calpestabile" dei singoli ambienti di una abitazione: se parliamo di un edificio plurifamiliare, sarà la somma delle superfici residenziali dei singoli appartamenti, esclusi i vani scale, le parti comuni, i balconi, le logge e i volumi tecnici.

La Superficie non residenziale invece è quella relativa a: cantine, soffitte, locali tecnici se a diretto servizio delle residenze; box auto coperti; androni di ingresso e porticati; balconi e logge. La superficie non residenziale, da calcolarsi sempre come calpestabile, va moltiplicata per il 60% ai fini del computo della superficie "totale".

Se un immobile oggetto di condono possiede sia superfici abitabili che superfici non residenziali (esempio classico: un appartamento con il suo balcone) nella concessione in sanatoria il valore che apparirà sarà già il risultato della somma tra la Su intera e la Snr ragguagliata al 60%.

Diverso e, apparentemente ambiguo, è invece il calcolo del volume. Un abuso edilizio è difatti individuato metricamente sia dalla sua superficie di sviluppo, sia dal volume. Mentre la superficie imponibile, come abbiamo visto, è quella effettiva calpestabile, il volume da considerare è invece quello lordo. Attenzione a questa differenza perché è determinante: dato che la quantità metrica sulla base della quale viene rilasciata la concessione (e sulla base della quale vengono pagate le oblazioni) è appunto la superficie calpestabile netta, si potrebbe essere portati a ritenere che il volume da dichiarare nelle istanze di condono sia sempre quello netto: invece, il volume, seguendo le regole imposte dalle norme generali (DM 1444/68), è quello lordo. Questo significa che le verifiche che attendono al volume, come ad esempio il volume massimo assoluto imposto in alcuni casi, o il limite del volume relativo in caso di ampliamento in base al secondo e terzo condono, vanno effettuate con riguardo al volume lordo. Per Roma, per il calcolo del volume anche nel caso di condoni si fa riferimento alla DCC 2961/78. Dato però che nella modulistica questa differenza tra lordo e netto non era ben chiara, è possibile che ci si sia confusi e si sia indicato il volume netto, invece che quello lordo: in questo caso, occorre verificare metricamente l'effettiva consistenza dell'abuso, sia in termini di superficie calpestabile che di volume lordo, e confrontare questi dati con quanto dichiarato in sede di condono. Se i dati differiscono, è forse possibile chiedere un riesame pratica per correzione di errori materiali, ma attenzione all'eventuale superamento dei limiti imposti dalla stessa norma: se un condono prevedeva un limite massimo di 450mc di cubatura condonabile, e si ha un abuso commesso la cui cubatura netta è, ad esempio 420mc ma quella lorda 480mc, si sconfina nella casistica di condono che è destinato a rigetto o, se già rilasciato perché magari nessuno si è accorto dell'errore, può ritenersi un titolo inefficace.

Possono esserci casi particolari nel caso in cui il condono riguardi una porzione di un fabbricato edificato con originario titolo edilizio: per esempio nel caso di una abitazione ricavata negli ex lavatoi condominiali, può capitare che sia annesso il terrazzo che in origine nasce come lastrico solare. in questo caso potreste non trovare nella domanda di condono il calcolo della superficie del lastrico, in quanto quello di fatto non cambia la sua conformazione rispetto al progetto originario che lo ha autorizzato. ovviamente, ogni condono va analizzato caso per caso.

Ne deriva dunque che alcune superfici valgono sempre zero, e sono per esempio quelle dei giardini pertinenziali delle abitazioni, dei posti auto scoperti, delle aree condominiali scoperte, dei lastrici solari (se possono non essere assimilati ai balconi). Se avete un condono che riguarda la sanatoria esclusiva di uno di questi spazi è probabile che nella concessione troverete "0 mq".

Si nota subito una differenza sostanziale con la superficie utile lorda che si utilizza oggi: per esempio nel comune di Roma i balconi ed i terrazzi non concorrono mai al computo della SUL, così come i vani ascensore, i vani scale, i locali tecnici. è anche per questo che gli edifici di recente costruzione a Roma hanno terrazzi molto grandi (anche perché così sono più commerciabili) e cavedi tecnici in abbondanza (senza esagerare però).

Facciamo un semplice esempio di calcolo: abbiamo un appartamento di pianta quadrata e con unico ambiente, che internamente misura 6 metri di lato, ed ha dei muri perimetrali da 50cm di spessore: pertanto, il perimetro esterno misurerà 7 metri di lato. All'unità immobiliare è annesso un balcone lungo sei metri e profondo un metro.

Se l'immobile dell'esempio fosse stato soggetto a condono edilizio, nella concessione troveremo la seguente quantità di metri quadri: 6 x 6 = 36mq di Su più 6 x 1 x 60%=3,6mq di Snr, pertanto avremmo una concessione con una superficie complessiva "residenziale" di mq 39,6.

Se invece stessimo calcolando la Sul in base alle norme del PRG di Roma non dovremmo computare il balcone, ma oltre alla superficie residenziale dovremmo anche aggiungere i primi 30cm dello spessore delle murature perimetrali: così che la superficie utile lorda del nostro immobile deriverebbe dal seguente calcolo: 6,6 x 6,6 = 43,56 mq.

Nei condoni dei locali non residenziali, invece, la totalità della superficie (sempre quella calpestabile) concorre tutta al computo, pertanto in queste unità immobiliari può esserci meno discrepanza tra superficie "di condono" e superficie utile lorda.

Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario che deve intendersi già legittimata. in questo caso, la legittimità complessiva dell'immobile a mio parere è data da due distinti titoli: l'ampliamento sarà titolato solo dal condono, mentre il resto non condonato dovrà fare ancora riferimento all'originario titolo edilizio.


118 commenti:

  1. Gentile architetto Campagna,
    sono in attesa di una concessione per un condono del 1985 per un piano seminterrato di un villino per cui è stato chiesto:
    - cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione (per X mq)
    - ampliamento per annessione della vecchia autorimessa nel villino (per 11 mq).

    I mq del cambio di destinazione d'uso tornano, mentre l'autorimessa al catasto risulta di 14 mq. Possibile che i 3 mq che mancano siano perchè sono un sottoscala e quindi non valutati nella superficie da condonare? (infatti sono stati poi riaccatastati come ripostiglio).

    Inoltre mi chiedevo: il tecnico che curava la pratica ai tempi, fece una variazione catastale "DA GARAGE AD ABITAZIONE" per il sub del villino senza solo aumentandone i vani...ma non soppresse mai il sub della vecchia autorimessa...Dovrei sopprimerlo io oggi prima del condono, o aspetto la sanatoria e poi sistemo le pratiche catastali?

    Tra l'altro l'u.i. andrebbe anche volturata per un errore nell'intestatario...
    C'è un po' di confusione diffusa...spero solo che non ci siano problemi al condono, poi la pratica catastale si può risolvere dopo. Come agirebbe Lei?

    Grazie davvero per la sua disponibilità.

    Alessia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la concessione in sanatoria viene rilasciata principalmente sulla base della risultanza catastale, dunque io procederei a sistemare la situazione al catasto prima della conclusione dell'iter di condono: in questo modo la situazione urbanistica sarà molto più chiara nel futuro. Per quanto riguarda le discrepanze di consistenze tra catasto e condono, bisogna vedere quant'è la superficie effettiva calpestabile del box: quella catastale infatti si riferisce a quella lorda, dunque potrebbe essere normale che quella netta sia inferiore.

      Elimina
  2. Certo ha ragione per il box sono d'accordo.

    Per la situazione di accorpamento catastale credo che dovrò parlare con un tecnico del catasto. Perchè il problema è principalmente del sub da sopprimere.

    Se l'accatastamento è stato accolto venti anni fa, non credo possano creare problemi oggi se a suo tempo non hanno cambiato nome dei sub a seguito di ampliamento e cambio destinazione d'uso. Dovrei solo completare la pratica con la soppressione?

    Grazie ancora. Buona giornata.

    Alessia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. bisognerebbe vedere nel dettaglio la pratica, non posso dare indicazioni generiche su come procedere in tal senso. Comunque in linea di massima, se con il condono il box è diventato residenziale ed è annesso all'abitazione, mi sembra corretto sopprimere entrambi i subalterni del box e dell'abitazione e riaccatastare tutto con un nuovo sub.

      Elimina
  3. Gentile Architetto,
    l'immobile che mi accingo ad acquistare ha una sanatoria da condono "1985" e dalla superficie sanata (Su+Snr) facendo due conti evinco che l'attuale veranda fu condonata come Snr: è in regola o chi vende a suo tempo ha sanato solo una loggia o terrazzo? Mi viene il dubbio che la copertura/vetratura sia arrivata dopo...

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la veranda avrebbe dovuto essere sanata come Su: bisogna verificare vedendo il progetto allegato alla domanda di condono.

      Elimina
    2. Grazie.
      Ho tentato di procurarmi l'allegato dal proprietario, ma mi ha rimediato solo il corpo principale del documento. Credo proprio che dovrò chiederne copia all'Ufficio Condoni (sempre che conservino l'intera pratica..).

      Elimina
    3. conservano tutto, se non è andata perduta.

      Elimina
  4. Gentile architetto, mi ritrovo a scriverle per un consiglio.
    Devo integrare la documentazione di un condono per cambio di destinazione di destinazione d'uso in residenziale di una locale attrezzi posto al piano terra e del garage posto al piano seminterrato. Devo riportare sia i mq che il volume dell'abuso e, mentre per i mq ho considerato la superficie calpestabile ( riportata nella domanda di condono), per il volume mi sembra di avere capito che devo considerare la superficie lorda ( entro il perimetro esterno delle murature) moltiplicata per l'altezza comprensiva dei solai ( non so se considerare solo quello di copertura o anche di calpestio ). In genere si fa riferimento al volume fuori terra, ma trattandosi in parte di un seminterrato, secondo lei come mi devo comportare? Devo considerare solo la porzione di volume fuori terra oppure trattandosi di un cambio di destinazione d'uso considero tutto il volume?

    Saluti
    Chiara

    RispondiElimina
    Risposte
    1. essendo un CdU, considererei l'intero volume, comunque quello che conta ai fini della determinazione dell'oblazione sono i metri quadri, mentre il volume lo vorranno sapere per altri fini. Al limite, se non te lo hanno specificato loro, fai un calcolo separato per la porzione fuori terra e per quella entro terra.

      Elimina
    2. Ti ringrazio, anche io pensavo la stessa cosa. Sempre per la stessa pratica mi hanno richiesto un certificato di idoneità statica anziché la "dichiarazione di mancanza di pregiudizio" perchè secondo loro supero i 300 mc, in quanto loro utilizzano nel calcolo un'altezza standard di 3,84 m. mi incuriosiva questa misura di cui però non ho trovato nessun riferimento. Mi sai dare qualche notizia....grazie chiara

      Elimina
  5. Gentile architetto,
    Innanzi tutto complimenti e grazie per il suo blog, mi è servito in molteplici situazioni.
    Un cliente mi ha chiesto di effettuare cambio di destinazione d'uso per magazzini posti al piano terra (a laboratorio artigianale) di un immobile oggetto di condono (85). La concessione non è stata rilasciata (ho effettuato richiesta di sollecito in quanto era bloccata, anche visionata, sembra tutto ok) ma l'ufficio tecnico mi ha detto che posso comunque presentare la DIA per il cambio e successiva notifica all'ufficio condono Unica avvertenza sul fatto che quelle sono SNR. come dovrei comportarmi? io agirei, calcolando gli oneri, prendendo in considerazione la reale superficie, che tralaltro è già accatastata o devo tenere in considerazione altro?
    La ringrazio
    Rodolfo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se è un CdU che va in DIA, la pratica va presentata al Dipartimento, perché c'è un condono in sospeso. Loro provvederanno a sollecitare il condono e i lavori saranno autorizzati solo dopo il rilascio della concessione, perché senza la concessione in sanatoria non è possibile acquisire un nuovo titolo edilizio, quantomeno non in DIA. Per quanto riguarda le superfici, queste vanno calcolate come se fosse un normalissimo immobile, dunque il calpestabile dove serve il netto e il lordo dove il calcolo si basa sulla SUL.

      Elimina
    2. La ringrazio.
      Presumo vada in DIA in quanto nonostante sia senza opere vi è cambio di funzione. Mi corregga se sbaglio.
      Per il Dipartimento rimango sorpreso...il tecnico del Municipio non mi ha specificato...anzi lasciando intendere che lì andava bene.
      La ringrazio di nuovo

      Elimina
    3. va in DIA perché ricade nell'MdU3 - vado a memoria - così come definito nella delibera dipartimentale del 4 agosto scorso, per il cambio di funzione, sì, anche se non mi hai specificato in cosa cambi l'uso.
      per il dipartimento, si, ti confermo che le DIA su immobili con condono non concessionato vanno da loro e NON possono andare al municipio. Non mi ricordo dove sta scritto ma è cosi: vedi la modulistica DIA che trovi sul sito del dipartimento.

      Elimina
    4. Il cambio va da Magazzino (residenziale) a laboratorio arti e mestieri (produttiva)

      Elimina
    5. il magazzino è produttivo, ed anche l'artigianato produttivo. dunque l'operazione potrebbe essere fattibile in SCIA ma anche in CILA, ed in questo caso può essere gestita dal municipio.

      Elimina
    6. perché non ci sarebbe cambio di funzione.

      Elimina
    7. Gentile architetto,
      in Municipio mi hanno detto che al di là della categoria catastale (C/2) conta la destinazione d'uso che sarebbe definita dalla concessione in sanatoria, che non è stata ancora rilasciata. Ora so solo che che è un magazzino ma deduco dalla pratica di condono che sia pertinenza dell'abitazione e calcolata come SNC. Anche io pensavo non ci fosse cambio di funzione da magazzino (C2) a laboratorio (C3), credendo fin da subito che non ci fosse una differenza tra "magazzino residenziale" e "magazzino produttivo"! Mi dica se sbaglio
      Vorrei inoltre porle un altro dubbio....
      Sto vedendo se ci sia bisogno di opere o meno: c'è un bagno nella situazione attuale che non risulta nè nel progetto presentato nel condono ne risulta sulla planimetria catastale.come dovrei comportarmi? pratica edilizia in sanatoria comprendente cambio di destinazione d'uso? o lo metto solo nel post opera e poi comunico all'ufficio condono?

      Elimina
    8. si può inserire come migliore rappresentazione grafica all'ufficio condono, anche perchè questi rilasceranno la concessione sulla base del catastale, dunque se planimetrie di condono e catastale non coincidono, bisognerà fare per forza qualcosa: o modificare il catastale, o le planimetrie di condono. Da un punto di vista urbanistico non c'è differenza tra magazzino produttivo e magazzino pertinenza di abitazioni, a quanto mi risulta.

      Elimina
    9. Ultima osservazione sulla quale chiedo parere:
      la circolare 2015 dopo il decreto sblocca italia sembra aver rivoluzionato le categorie. Il magazzino risulterebbe in quella commerciale "limitatamente al commercio di ingrosso, depositi e magazzini di vendita" (tra l'altro si aggiunge "di vendita" a quelli che le NTA definisce semplicemente magazzini); mentre il laboratorio in quelle produttive direzionali (quelle dello stesso comma dei magazzini che invece qui sono esclusi).
      Con tale situazione ritorno a cambio di categorie quindi in DIA?

      Elimina
    10. uhm in effetti si, perché il comune le ha pure già recepite in una circolare di agosto scorso.

      Elimina
  6. Gentilissimo Architetto, sto valutando l'acquisto di un appartamento edificato nel 1950 circa. Il proprietario mi dice che è accatastato con circa 25mq in meno (95mq a fronte dei 120mq reali). È un immobile che non ha altre pertinenze, solo 2 balconi di piccole dimensioni. Siccome dovei procedere con la ristrutturazione, è possibile adeguare la reale superificie senza problemi? Questa sarebbe l'unica discrepanza in quanto le planimetrie corrispondono. Grazie!

    RispondiElimina
    Risposte
    1. può darsi che la discrepanza sia dovuta alla differenza di calcolo tra superficie lorda e superficie calpestabile: specialmente se l'immobile è in muratura portante. Se, facendo delle indagini, in effetti si tratta di un problema solo catastale, si può risolvere con una rettifica.

      Elimina
  7. Buongiorno,
    un mio cliente vorrebbe realizzare un affittacamere in un immobile oggetto di domanda di condono (concessione non ritirata).
    Il condono riguarda un balcone che è stato chiuso in parte in muratura, in parte con delle vetrate e trasformato in veranda.
    Non abbiamo a disposizione la planimetria relativa al condono ma i mq indicati nella domanda corrispondono all'intera superficie del balcone.

    Per presentare la SCIA al SUAR, nel calcolo delle superfici per la realizzazione delle stanze (e relativi posti letto), la veranda come deve essere considerata? Va inclusa nella superficie residenziale oppure no?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la relazione tecnica da inviare al SUAR prevede la possibilità di avviare l'attività in un immobile con domanda di condono in corso, e secondo me si può legittimamente considerare la superficie in corso di sanatoria come superficie abitabile e sfruttabile. Sarebbe comunque utile avere a disposizione la completa documentazione di condono per non incorrere nel rischio di dichiarare cose inesatte.

      Elimina
  8. Grazie mille per la celere risposta.
    Sapevo che anche con domanda di condono in corso è possibile presentare la SCIA, infatti questo dettaglio non mi preoccupava. Per quanto riguarda la documentazione abbiamo copia delle oblazioni pagate e copia della domanda in cui è indicato abuso di "Tipologia 1" ed i metri quadri di superficie da condonare. Ma non è indicato chiaramente se si tratti di su o snr; e non abbiamo planimetria a corredo.

    RispondiElimina
  9. Buongiorno architetto,
    mi trovo ad analizzare una situazione a mio giudizio anomala e complicata: nella domanda di condono si richiede di sanare una superficie complessiva di 150mq specificando che si tratta di abitazione + garage (senza distinguere le due superfici neanche nel calcolo degli oneri). Nella concessione in sanatoria non vi è traccia della superficie non residenziale ma viene rilasciata per una superficie residenziale di 150mq. Le planimetrie non sono allegate e sembra non si trovino neanche all'ufficio condono. Attualmente l'edificio è uno scheletro in c.a.senza tamponature nè tramezzature quindi le superfici non sono identificabili.
    Dovendo applicare un piano casa (completando l'edificio e ampliandolo o addirittura demolendo e ricostruendo) secondo lei come posso distinguere ciò che è superficie di garage e ciò che invece è superficie residenziale?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se non ci sono evidenze documentali di alcun tipo, sarà necessario far una nuova asseverazione sullo stato dei luoghi, probabilmente da rendere giurata.

      Elimina
  10. Egregio architetto,
    la sua chiarezza è lodevole. Forse potrà aiutarmi a capirci qualcosa riguardo a ben tre pratiche di condono del 2003.
    Oltre al condono che ho già pagato, per avere la licenza dovrò pagare il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.
    Non sono del settore, ma ogni volta il nuovo tecnico rimanda dicendomi che ci vorranno ancora degli anni prima che si arrivi a conclusione (motivazione: così funzionano le cose in Italia). Avendo già sborsato una cifra considerevole per il condono, vorrei avere una idea sui costi futuri...

    Come si calcola la volumetria ai fini degli oneri di urbanizzazione?
    Prendo come esempio una domanda di condono di cui conosco solo i seguenti dati: mq 85 residenziale e mq 65 non residenziale.
    Da ignorante penso che debba moltiplicare per l'altezza (tipo 3 m). Potrebbe suggerirmi da dove posso ricavare questi dati (dal DOCFA?) e un sito dove posso istruirmi?

    Degli oneri di urbanizzazione conosco soltanto il coefficiente del Comune. Esempio: mc 100 x € 6,30 = 630 €



    RispondiElimina
    Risposte
    1. purtroppo è impossibile prevedere con esattezza i costi degli oneri concessori nei condoni, per via del fatto che sono determinati da dei parametri complessi.

      Elimina
  11. Buongiorno gentile collega Marco,
    grazie mille per il tuo utilissimo blog.
    A seguito di un sollecito all'Ufficio Condono, è giunta al cliente la richiesta di documenti per concludere una pratica di sanatoria del 2003 - ultimo condono - per frazionamento di un appartamento. Le unità derivate sono due: una di 65 mq (e non mi preoccupa) e la più piccola di 17,5mq calpestabili di appartamento oltre a 15,5 mq di giardino interamente lastricato. Nella domanda di condono che ho visionato la sanatoria è richiesta in tipologia 6 e nel quadro relativo all'indicazione dei mq dell'abuso non è stato indicato nulla. Nel successivo allegato inviato con la denuncia AMA i mq indicati sono 21 (credo fossero stati riportati quelli lordi dell'accatastamento della variazione). Ora, nell'elenco documenti richiesti dall'Ufficio Condono c'è la richiesta di indicare "la superficie dell'abuso (S.U.=superficie utile; S.N.R.=superficie non residenziale). Se l'indicazione che debbo fornire è al netto calpestabile immagino che dovrei indicare S.U.=17,5 e S.N.R.=15,5 di giardino lastricato. Ma ricordo male o la superficie minima ammissibile per gli appartamenti condonati non è 20 mq? Non rischio il rigetto? Posso indicare i lordi catastali cioè 21? O posso considerare i totali aggiungendo il 60% del giardino lastricato?
    Grazie mille Riccardo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. non rischi il rigetto, ma poi non potrai ottenere l'agibilità per l'immobile più piccolo, il che è potenzialmente un grosso problema. Forse può valere la pena valutare assieme ai clienti di dare qualche mq in più all'appartamento piccolo, chiedendo un riesame pratica, in modo tale che dopo la concessione possa ottenere l'abitabilità.

      Elimina
  12. Gentile Architetto, possiedo una concessione in sanatoria che dichiara 65 mq di superficie residenziale (il mio appartamento vero e proprio) e di 5 mq di superficie non residenziale. I 5 mq corrispondono ad un ex locale caldaia dismesso posto all'interno del mio giardino privato. Secondo lei Architetto questi 5 mq non residenziali posso moltiplicarli per il 60% per farli diventare 8 mq?Nella concessione in sanatoria si parla di s.u. di 65 mq (l'appartamento) e di s.n.r. 5 mq (l'ex locale caldaia).

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la moltiplicazione per 60% serve ai fini del calcolo delle oblazioni e delle urbanizzazioni; non è un meccanismo di calcolo per modificare le consistenze reali.

      Elimina
  13. Buongiorno Marco, sto facendo una verifica urbanistica di un appartamento oggetto di condono del 1985 e concessione rilasciata nel 1998. Tale appartamento erano i vecchi lavatoi di circa 150 mq i quali sono stati condonati con "tipo di abuso 1". Intorno a questo appartamento c'è un terrazzo di uso esclusivo di circa 200 mq. Tra i dati tecnici dell'abuso risulta: sup. abitabile 150 mq, sup. non residenziale: 0.00 mq.

    Il terrazzo non è stato oggetto di nessun abuso edilizio e volevo chiedere se tale superficie andava comunque inserita tra la superficie non residenziale per il calcolo dell'oblazione oppure no.

    In caso si fosse dovuta inserire è necessario pagare gli oneri rimanenti?

    Grazie
    Enrico

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il terrazzo probabilmente era già legittimato dal progetto di costruzione, e forse per questo non è stato inserito nella richiesta di concessione. dovresti verificare il progetto edilizio originario per vedere se è così.

      Elimina
    2. Si si, il terrazzo era già nel progetto edilizio originario ma mi è stato detto che andava inserito comunque in quanto terrazzo di uso esclusivo ma non ho trovato nessun riscontro normativa e volevo sapere se te ne sapevi qualcosa... Grazie

      Elimina
    3. allora la superficie del terrazzo deve considerarasi legittima e correttamente costituita, può quindi esserci più che altro un problema di diritto di superficie.

      Elimina
  14. salve architetto, avrei una domanda da porle.
    Ho da pochissimo acquistato un immobile a Roma con una veranda condonata ( anni '80) per tot mq. Dalle misurazioni effettive si evince che la veranda è più grande di 3mq rispetto a quanto sanato. Nell'atto la parte venditrice dichiara che l'immobile, compresa la sua parte sanata, è conforme agli strumenti urbanistici. Dato che ad oggi persiste un abuso, benchè minimo, di 3mq posso pretendere la revisione della sanatoria della veranda? Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. anzitutto verificherei che la differenza non stia semplicemente dalla diversa modalità di calcolo della superficie, che generalmente è lorda ma per il condoni è netta, come scrivo nel post. se poi ci sono dei problemi oggettivi riscontrati, si può provare a chiedere un riesame pratica, ma con la concessione rilasciata è problematico e va gestito caso per caso, ma quasi sempre è infattibile.

      Elimina
  15. Gentile architetto, recentemente ho rilevato una difformità planimetrica rispetto a quella allegata al condono 1985 per un immobile che acquistai nel 1989.
    Si tratta di una serie di piccole difformità che erano preesistenti al mio acquisto e con tutta probabilità anche alal domanda di condono: si tratta di errori di misurazione del tecnico.
    Complessivamente però la volumetria condonata è leggermente superiore a quella reale; quindi il precedente proprietario, a causa dell'errore del suo tecnico, pagò una somma superiore per il suo condono.
    Io vorrei regolarizzare la situazione e le chiedo se ciò è possibile.
    Grazie e saluti.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. bisogna vedere di quali difformità si tratta in concreto. in linea di massima, e salvo verifica in dettaglio, se si tratta di sanare una riduzione di sagoma o di volume è quasi sempre possibile, ma le oblazioni di sanatoria possono arrivare ad essere significative.

      Elimina
    2. La ringrazio, Architetto.
      Vedo che lei dice "quasi sempre possibile".
      Ma se in ipotesi non fosse possibile, quale sarebbe la situazione dell'immobile ai fini della sua commerciabilità se il proprietario, chiedendo la regolarizzazione al Comune, e quindi mettendo lui stesso in luce le difformità, si vede negare poi la sanatoria?
      E poi, è possibile che un mero errore in buona fede compiuto dal precedente proprietario trenta anni fa non possa essere sanato, neppure pagando oblazioni e penali? Un povero cittadino che ha scoperto da sé la difformità e, pagando, vuole mettersi in regola, possibile che possa essergli negato? Non si tratta di ampliamenti, nuovi vani, balconi, verande, tettoie, ma di difformità di misurazione di una struttura sostanzialmente conforme, alcune in eccesso e alcune in difetti; ed inoltre, come ho detto, algebricamente superficie e volume complessivi reali sono inferiori a quelli per i quali fu concesso il condono.

      Elimina
    3. la questione delle difformità "incolpevoli" sta diventando endemica soprattutto in città come Roma dove i controlli sulle costruzioni sono sempre stati quasi nulli, e quasi per prassi si edificava in difformità dal titolo edilizio: è raro infatti chi ha costruito fino ad una ventina di anni fa in perfetta aderenza al progetto approvato. La risposta a questo fenomeno sono stati i condoni edilizi, che molti giustamente hanno visto in senso negativo ma che hanno consentito anche di porre rimedio a questa situazione in cui spesso le persone si trovano ad avere per le mani delle "bombe" pronte ad esplodere senza averne nè colpa nè responsabilità. Io ritengo che prima o poi dovranno rifare un nuovo condono, anche se da un punto di vista dell'opinione pubblica ad oggi appare impensabile: per ora, occorre sanare nei limiti di quello che è possibile fare ad oggi, cioè sanare situazioni che sarebbero legittimamente autorizzabili, senza alcuna deroga.

      Elimina
  16. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  17. Gentile architetto Campagna, nel 1996 ho acquistato un immobile con richiesta di condono edilizio, rilasciato nel 2003. Sul foglio del condono compare questa dicitura "la presente autorizza le seguenti destinazioni d'uso: Residenziale mq 92 Non residenziale mq 16". Nei 16 mq di snr sono compresi due balconi e un piccolo locale magazzino accastato come C2. Ora, dal momento che a causa di una difformitá tra il disegno e la sagoma di tale magazzino, mi è stato contestato un ampliamento abusivo dello stesso di circa 3 metri quadri (da me mai effettuato), vorrei sapere se in quei 16 mq rilasciati nella concessione è vero che i balconi sono considerati in tutta la loro superficie o se è calcolata al 60%. Grazie e cordiali saluti.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. dovrebbe essere stata computata al 60%, in quanto snr.

      Elimina
    2. La ringrazio per la tempestiva risposta. Approfitto per un ulteriore chiarimento (anche se non è facile per me spiegare bene i termini della questione) dal momento che al quesito da me posto in varie sedi, non è mai stata data la stessa risposta. Quindi,se ho capito bene, il computo del 60% dei balconi non si effettua solo a fini fiscali? E siccome i miei due balconi misurano 5 mq in tutto, nei 16 mq autorizzati come destinazione d'uso non residenziale vanno calcolati 3 metri piú 13 per il locale magazzino? Che poi sono effettivamente 13, i mq che ho di superficie ultile del suddetto locale, 3 dei quali mi sono stati contestati (vpp) come ampliamento abusivo, dal momento che, da quanto mi è stato detto, i balconi sono stati considerati nel condono per la loro superficie reale che è, appunto, di 5 mq. La ringrazio in anticipo per la pazienza.

      Elimina
    3. come scritto nel post, la superficie concessionata è calpestabile e non lorda, e non mi risulta possano esserci diverse interpretazioni su questo aspetto (ma posso sbagliare io). Se la superficie contestata è stata calcolata vuoto per pieno forse la discrepanza è solo nel modo in cui viene calcolata. esiste della documentazione nel fascicolo di condono che giustifica la dimensione del magazzino nello stato in cui è ora?

      Elimina

    4. Putroppo il problema è proprio questo, la piantina allegata al condono è difforme dallo stato attuale del magazzino, che io ho acquistato cosí com'è, di conseguenza la parte che non figura è stata considerata automaticamente abusiva. In realtá anche la parte considerata "legittima" risulta difforme rispetto al disegno essendo piú piccola e piú bassa di come rappresantata. L'unico dato coincidente è la misura totale del VPP che risulta essere di mq 15,75 sia nel disegno che nel reale stato dei luoghi. Per i tecnici, quindi, non essendo importante questo dato,l'unica fonte attendibile sono i 16 mq di superficie utile non residenziale rilasciati nel condono. Durante il sopralluogo, quindi, sono stati sottratti i 5 mq della superficie intera dei balconi, dai 16 mq rilasciati in concessione, sicchè ne sono rimasti 11 per il magazzino che invece ha una SU di circa 13 mq. Ecco perchè diventa cosí importante sapere se i balconi sono stati considerati al 60% o nella loro misura reale. In questo secondo caso non mi sarebbe possibile dimostrare di non aver commesso l'abuso, nonostante io abbia prodotto una foto aerea precedente al completamento delle pratiche del condono, in cui si vede il manufatto esattamente come è adesso. La foto,peró, non è stata ritenuta sufficiente perchè dall'alto si vede solo il tetto e non sono visibili le mura. Da precisare che non esiste nessuna documentazione ufficiale dei vigili che attesti l'avvenuto abuso, se non il disegno difforme che, atteaverso la lettura delle Sue risposte ad altri utenti, ho saputo chiamarsi "difformitá incolpevole"... Mi scuso se mi sono dilungata e La ringrazio per la disponibilitá.

      Elimina
    5. vedo che ci sono comunque delle difformità, la situazione non è semplice. Ora non riesco darle la certezza, comunque credo che la superficie indicata nella concessione come non residenziale sia già computata al 60%.

      Elimina
    6. No, infatti non è semplice, c'è sicuramente un errore da qualche parte, dal momento che la richiesta di condono fatta nel 1986(l'immobile da me acquistato è stato ultimato nel 1960) è stata oggetto di revisione nel 1999. Addirittura c'è una differenza tra il documento che indica i mq accatastati regolarmente nel 1976, e riportati nel mio atto di acquisto,e i mq rappresentati sulla piantina che risultano essere inferiori, putroppo ce siamo accorti solo dopo. L'unica speranza,per poter risolvere il problema è sapere con certezza quanti mq devo calcolare per i balconi, in modo da sapere con certezza quanta superficie devo considerare per il magazzino. Altrimenti non potró fare altro che ottemperare all'ingiunziine di demolizione di una parte del magazzino, cosa che mi crea non poca angoscia dal momento che il manufatto è stato da me comprato e pagato,insieme all'appartamento, esattamente cosí. Nel ringraziarla ancora una volta per l'aiuto Le porgo distinti saluti.

      Elimina
  18. Gentile architetto, mi trovo a chiedere un ampliamento secondo il vigente piano casa; tra le mani ho una pratica di condono del 1985, in cui trovo: Volume assentito 450mc, Volume abusivo 400mc, per un volume totale di 850mc. Ecco, io da piante e altezze rilevo un volume lordo maggiore. Essendo sul volume lordo che devo fare il calcolo dell'ampliamento. Come posso fare? e' ammessa questa discrepanza? I volumi citati nella licenza edilizia iniziale e nel condono poi sono per caso netti?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il volume dovrebbe essere lordo, comunque è opportuno utilizzare come base il dato inserito nella concessione, anche se quello reale appare maggiore. In ogni caso, correrebbe l'obbligo di verificare se l'immobile è stato condonato correttamente o se "mancano" delle porzioni di superficie, nel qual caso sarebbe una situazione abusiva che precluderebbe l'applicabilità del piano casa.

      Elimina
  19. Gentile architetto, sto valutando l'acquisto di una abitazione oggetto di condono nel 1988 (legge 1985). Il piano terra misura 260 in altezza ma non capisco se è abitabile poichè risulta catastalmente indicato come cucina (con altezza di 270) ma in comune è denunciato come "cottura" (con altezza 260). Esistono dei documenti che mi forniscono per l'intero alloggio l'ammontare della superficie abitabile complessiva così da capire se vi rientra questo locale o meno? Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. per avere contezza esatta della superficie occorre fare un rilievo metrico.

      Elimina
    2. Gentile architetto, non mi sono probabilmente spiegato bene. Io ho una stanza da 20mq e non conosco se è abitabile o meno all'interno di un appartamento di 100mq (compresa la stanza di cui sopra). Chiedevo se esiste un documento che mi dica in maniera univoca "metri quadri abitabili 100" oppure "metri quadri abitabili 80", così che io possa capire se la mia stanza da 20 mq è abitabile o meno. Dove posso trovare un documento del genere? Grazie

      Elimina
    3. la questione dovrebbe essere desumibile dall'analisi delle carte tecniche relative al condono nonché eventuali precedenti o successivi titoli edilizi.

      Elimina
  20. gentile architetto, per primo voleva ringraziarla per la sua guida al calcolo dei mq ai fini del condono edilizio.
    Il mio tecnico sta portando avanti la pratica su una villa sulla quale ci sono due pratica di condono, una per frazionamento ed una per ampliamento. Per entrambi il comune ci ha chiesto, come ultima integrazione un progetto dove si evinca la parta frazionata e ampliata divisa in Su e Snr.
    Ora essendo una pratica del 1986, seguita da mio padre stiamo trovando delle difficolta a far tornare i conti con quelle dichiarate nella domanda di sanatoria.
    Tra le parte di ampliamento è stato realizzato un balcone al primo piano della villa, che va a creare anche un portico al piano seminterrato (un lato del piano è fuori terra e l'altro interrato).
    La mia domanda è, si deve considerare sia il portico che il balcone come Snr?
    Inoltre al secondo piano della villa è stato creato un balcone che prima non c'era, ma è stato creato sulla sagoma del primo piano. anche questo balcone deve considerarsi snr?
    spero di essere stato abbastanza chiaro nel descrivere i miei dubbi.
    grazie

    RispondiElimina
  21. Buongiorno, secondo lei un condono (1985) che denuncia altezze interne false maggiori di quelle reali è un documento utilizzabile come base per una pratica edilizia, sostenendo ad esempio che ci sono stati abusi edilizi successivi al condono che hanno abbassato le altezze e quindi si chiede di ripristinare la situazione condonata?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. mi sembra azzardato se il falso è facilmente svelabile. potrebbe invece essere un errore compiuto in buona fede, ed in quel caso proverei a dimostrare la circostanza.

      Elimina
    2. Non è un errore in buona fede, sicuramente è un imbroglio. Ma chi può dirlo oggi? Di fotografie non ce ne sono.

      Elimina
  22. Buongiorno architetto,
    volevo ringraziarla anticipatamente per la sua disponibilità e porle un quesito su un condono dell'85.
    Per vari motivi viene chiesto solo oggi da parte dell'ufficio condono di presentare della documentazione integrativa poichè carente. All'epoca era stato presentato solo il mod.A con il pagamento delle oblazioni per una tipologia di abuso (tipo1) per aumento di superficie di 12 mq annesso ad una preesistenza di 13 mq. Questa piccola unità di 2,5 vani con Sul di 31 mq fa parte di un villino popolare. Trovata tutta la documentazione richiesta, dal confronto fra il progetto originario del'50 con licenza del '55 e la pianta catastale di primo impianto del '71 risulta che tutti i 2,5 vani sono difformi al progetto originario. Nella relazione descrittiva e stato delle opere richiesta dall'U.O. verrà chiarita la situazione, oltre che indicato come richiesto, la Su e Volume e specificato che la Su da condonare riguardano tutti i 2,5 vani e non solo i 12 mq (tutta la unità era stata costruita in modo difforme sin dal '55).
    Le opere sono state ultimate comunque nei termini di legge (Legge47/1985) così come dichiarato nel mod.A. consegnato all'epoca. Inoltre non ci sono vincoli. Secondo lei potrebbero esserci delle motivazione che annullerebbero la domanda di condono?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. secondo me occorre descrivere per bene gli abusi rilevati adesso e implicitamente chiedere una rettifica della domanda di condono. Comunque le carte andrebbero viste per rispondere in modo preciso.

      Elimina
  23. Buonasera Architetto,
    un mio cliente ha fatto richiesta di condono edilizio nel 1986, a cui è stata fatta un' integrazione nel 2007. A tutt'oggi la pratica è stata rigettata per mancanza di descrizione nella "scheda parte secoda" di un terrazzo di proprietà.
    Ora mi chiedo il terazzo si calcola al 60%? A seguito di ciò ci sarà un nuvo calcolo di oblazione?

    La ringrazio molto
    Diana

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il terrazzo va nel calcolo della superficie non residenziale. Se tuttavia era autorizzato da precedenti titoli (p.e. parliamo di un ex locale lavatoio convertito in abitazione, che ha in uso il terrazzo realizzato con il titolo originario) generalmente non veniva fatto ricalcolare, ma possono esserci casi specifici.

      Elimina
  24. Buonasera, le scrivo poichè nell' immobile che devo verificare è stato presentato un condono nel 1985 per una SU di 225 e SNR di 248 , da un controllo delle planimetrie catastali depositate nel 1975 e da una misurazione in loco mancato 80 mq. di SU inoltre l' immobile al momento del condono ricadeva in zona G di prg e chi ha redatto la domanda ha indicato la tipologia 2- Ora l'UCE ricalcola il tutto come tipologia 1 e a detta dell' impiegato NON ESISTE la possibilità di regolarizzare gli 80 mq. mancanti nel complesso, ha un suggerimento. la ringrazio

    RispondiElimina
    Risposte
    1. avete già verificato che non si tratti di differenza tra superficie lorda e netta?

      Elimina
    2. si ho verificato sia graficamente calcolando la superficie delle planimetrie catastali dell' epoche che misurando l intero immobile mancano ben 80 mq.

      Elimina
    3. allora l'unica strada potrebbe essere quella di chiedere una rettifica della domanda di condono, molto difficile da ottenere.

      Elimina
    4. scusi se mi inserisco, ma se non è possibile la rettifica, i mq non condonati rimangono con la precedente destinazione catastale? e se così è come si attua la distinzione, all'interno del medesimo immobile, tra mq con destinazione nuova per effetto del condono e mq rimasti come erano?

      Elimina
    5. non credo di aver ben compreso la domanda: parliamo di un condono per cambio d'uso? se vi è discrepanza tra superficie chiesta in concessione e planimetria, si può provare a chiedere un riesame se la domanda è ancora in itinere, oppure una rettifica, molto più difficile da ottenere, se la concessione è rilasciata.

      Elimina
  25. Buongiorno Arch. Campagna,

    le vorrei porre una domanda in relazione a un Permesso di Costruire per Ristrutturazione Edilizia che devo presentare presso il Comune di Milano.

    I miei clienti hanno acquistato un appartamento su due livelli ai piani 8 e 9: il volume assentito da permesso originario (1969) comprendeva l'alloggio al piano 8 e il volume dello sbarco della scala interna all'alloggio che apriva sul terrazzo al piano 9, altezza interna di circa 220 cm. Lo sbarco scala era qui indicato come "locale di sgombero".

    Il precedente proprietario aveva ampliato abusivamente e successivamente sanato con DL 269/2003 la formazione di una camera, bagno e deposito attrezzi (quest'ultimo con accesso indipendente dall'esterno) di altezza interna di circa 214 cm. Per tutti gli spazi aveva calcolato l'oblazione per SU totale di 20 mq (il deposito attrezzi non viene quindi conteggiato come SNR, non ho capito il motivo).

    Lo spazio è quindi ora diviso in 4:
    - Sbarco scala (assentito dal primo titolo abilitativo) altezza interna circa 220 cm
    - Camera da letto + bagno + deposito attrezzi (Condonati nel 2004) altezza interna circa 214 cm

    I miei clienti vorrebbero avere uno spazio più fruibile. La mia soluzione è quella di demolire e ricostruire il voume (ristrutturazione edilizia) rendendolo uno spazio unico, milgiorando le prestazioni dei tamponamenti e l'estetica del volume, domanda che strutturerei in questo modo:
    - Diminuendo la superficie (SNR) dello sbarco scala e portando l'altezza interna a 270 cm, pagando il cambio di destinazione d'uso di quest'ultimo in modo da richiederne l'agibilità
    - Stringendo la superficie del deposito attrezzi e portando l'altezza interna a 270 cm, pagando il cambio di destinazione d'uso di quest'ultimo in modo da richiederne l'agibilità (anche se essendo stato sanato come SU mi chiedo se sia davvero necessario)
    - Mantenendo l'attuale superficie di camera e bagno portando l'altezza interna a 270, pagando gli oneri concessori se richiesti.

    Le mie domande sono le seguenti:

    - Secondo Lei l'aumento di altezza del volume condonato (che porterei a 270 cm solo per dare continuità con il cambio di destinazione d'uso dello sbarco scala) si potrebbe configurare come un aumento di volumetria e quindi la richiesta non essere accettata? La sanatoria del 2003 si limitava a sanare le superfici (anche se nelle tavole allegate vengono indicate e quotate le altezze in prospetto) e l'agibilità è stata data, quindi l'altezza di 270 cm da un certo punto di vista sarebbe già "assentita" insieme con l'agibilità.
    - Il deposito attrezzi con accesso dall'esterno necessità di un cambio di destinazione d'uso o è lecito mantenere la superificie attuale e alzarsi a 270 cm essendo stato sanato come SU e avendo anche lui ottenuto l'agibilità?

    Grazie mille e complimenti per il lavoro che svolge con il suo sito, è sempre una miniera di informazioni esposte puntualmente e chiaramente.

    Distinti saluti

    Arch. Muscatello

    RispondiElimina
    Risposte
    1. per casi così particolari è praticamente impossibile non interfacciarsi con i tecnici comunali: in assenza di indicazioni normative di ordine generale, si deve andare per interpretazione; ed in genere, quando si va per questa via, è opportuno seguire sempre la strada più stretta. In tale ottica, a mio parere la sopraelevazione si può intendere come aumento di volume, inteso come volumetria lorda, ma non come aumento di superficie: da un lato questo significa che, se nella normativa comunale, come si dovrebbe, gli oneri sono computati a superficie e non a volume, sarebbe una ristrutturazione praticamente gratuita. bisogna però porsi secondo me la questione della cubatura massima edificabile secondo i parametri del DM 1444/68 che parla invece di volumi. Per le altezze inferiori al limite, va detto che la norma sul condono è derogatoria anche delle norme sanitarie, anche se ci sono sentenze che hanno affermato il contrario. Se l'agibilità è rilasciata, si potrebbe ritenere l'immobile agibile nello stato in cui è, senza necessità di rialzo del solaio. Attenzione, comunque, alle altezze massime ammissibili sia da piano regolatore che da DM 1444. verificherei bene comunque nel regolamento edilizio di Milano, che è uno dei meglio scritti d'Italia, o nella legilazione della regione lobardia, tra le più nutrite, se non vi siano norme applicabili al caso di specie.

      Elimina
    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

      Elimina
    3. Buongiorno e grazie ancora per la risposta.
      Posto quello che Lei mi suggerisce e che ho effettivamente già verificato avrei ancora una domanda.
      Che lei sappia esiste una giurisprudenza che specifichi se con il condono viene sanata la volumetria o la semplice superficie?
      Il condono del 2003 chiedeva l'oblazione sulla superficie e sulla stessa ha rilasciato l'agibilità.
      Sulla base di questo vorrei demolire l'attuale volume (alto 220 cm) e portarlo a 270 cm senza quindi richiedere un aumento di volumetria (che non potrei ottenere, non è una questione di costi).

      Grazie ancora

      Elimina
    4. come ho scritto sopra in modo forse troppo criptico, è che bisogna vedere il comune come la intende: tecnicamente, gli ampliamenti si computano a metri quadri, dunque non sarebbe soggetto ad onerosità se non quella connessa al costo di costruzione; tuttavia il DM 1444 parla di volume e dunque potrebbero esserci norme locali che implicano anche un calcolo in base al volume.

      Elimina
  26. Buonasera,vorrei essere confortata su un calcolo che sto predisponendo in risposta al preavviso art10bis per la sanatoria di una veranda,sopra una terrazza, all'ultimo piano di un condominio, per superamento del limite 10% rispetto al volume preesistente dell'unità immobiliare
    Per buona parte la veranda è coperta da un cornicione di 70cm
    La mia domanda è:nel conteggio del volume di ampliamento il cornicione che copre la veranda va considerato? Metà del solaio della terrazza nel calcolo del volume di ampliamento va conteggiato?
    Spero di essere stata chiara
    Grazie
    Manuela

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la questione va studiata in dettaglio, comunque per come descritto, il cornicione, se solo ornamentale, non va considerato nel calcolo del volume, ma bisogna sempre capire se il dato a cui la legge fa riferimento è la misura lorda o netta.

      Elimina
  27. La legge è quella del 2003 presentazione condono 2004
    Il cornicione profondo 123cm alto 70cm copre in maniera esterna, aggiattante rispetto ai muri perimetrali dell'appartamento,è una tettoia sulla terrazza per tutto il perimetro esterno dell'appartamento.
    Nel calcolo del volume lordo è stata inclusa la sua altezza fino al perimetro della casa, sul quale poi calcolare il 10% di ampliamento, e non la parte di cornicione esterna tettoia.
    La veranda (pronfonda di 155) è coperta per 123cm, da questo cornicione esterno preesistente
    Nel volume ampliamento deve essere calcolato?
    Sopra l'appartamento il tetto non è piano (ha un lastricato catramato) con dislivello da 180 a 0... E un manto lastricato non ispezionabile, non agibile con nessuna apertura... E solo copertura del tetto, non si accede da alcun altra parte del condominio, si può salire solo dalla mia terrazza con un gancio apposto e scala... Per la parte che ricopre il mio appartamento (all'ultimo piano siamo in 4 ,in totale sono 12 appartamenti) questa superficie può rientrare nel calcolo volume lordo appartamento?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Scusi lei ha specificato nel blog

      "Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario che deve intendersi già legittimata. in questo caso, la legittimità complessiva dell'immobile a mio parere è data da due distinti titoli: l'ampliamento sarà titolato solo dal condono, mentre il resto non condonato dovrà fare ancora riferimento all'originario titolo edilizio"

      Quindi essendo preesistente, ma legittimato prima come "sporgenza cordolo" (scusi ma non sono in tecnico e forse non è giusto il termine) è da esckyeesc dal conteggio volume ampliamento, anche ora da copertura terrazza diventa copertura veranda?
      Grazie

      Elimina
    2. Unknown26 luglio 2018 07:58
      La legge è quella del 2003 presentazione condono 2004
      Il cornicione profondo 123cm alto 70cm copre in maniera esterna, aggiattante rispetto ai muri perimetrali dell'appartamento,è una tettoia sulla terrazza per tutto il perimetro esterno dell'appartamento.
      Nel calcolo del volume lordo è stata inclusa la sua altezza fino al perimetro della casa, sul quale poi calcolare il 10% di ampliamento, e non la parte di cornicione esterna tettoia.
      La veranda (pronfonda di 155) è coperta per 123cm, da questo cornicione esterno preesistente
      Nel volume ampliamento deve essere calcolato?
      Sopra l'appartamento il tetto non è piano (ha un lastricato catramato) con dislivello da 180 a 0... E un manto lastricato non ispezionabile, non agibile con nessuna apertura... E solo copertura del tetto, non si accede da alcun altra parte del condominio, si può salire solo dalla mia terrazza con un gancio apposto e scala... Per la parte che ricopre il mio appartamento (all'ultimo piano siamo in 4 ,in totale sono 12 appartamenti) questa superficie può rientrare nel calcolo volume lordo appartamento
      Scusi lei ha specificato nel blog

      "Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario che deve intendersi già legittimata. in questo caso, la legittimità complessiva dell'immobile a mio parere è data da due distinti titoli: l'ampliamento sarà titolato solo dal condono, mentre il resto non condonato dovrà fare ancora riferimento all'originario titolo edilizio"

      Quindi essendo preesistente, ma legittimato prima come "sporgenza cordolo" (scusi ma non sono in tecnico e forse non è giusto il termine) è da esckyeesc dal conteggio volume ampliamento, anche ora da copertura terrazza diventa copertura veranda?
      lei ha specificato nel blog

      "Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario che deve intendersi già legittimata. in questo caso, la legittimità complessiva dell'immobile a mio parere è data da due distinti titoli: l'ampliamento sarà titolato solo dal condono, mentre il resto non condonato dovrà fare ancora riferimento all'originario titolo edilizio"

      Quindi essendo preesistente, ma legittimato prima come "sporgenza cordolo" (scusi ma non sono in tecnico e forse non è giusto il termine) è da escludere dal conteggio volume ampliamento, ora da copertura terrazza diventa copertura veranda?
      Grazie

      Elimina
    3. mi deve scusare ma non è fisicamente possibile affrontare temi così nello specifico, e di così ampia trattazione, in questa sede. Va vista tutta la domanda di condono, gli elaborati, i dettagli, e tutto il resto. se l'immobile è nel comune di Roma e le occorre una visione tecnica puntuale, dopo le ferie potrei fornirle la mia consulenza professionale personalizzata: può scrivermi in privato per modalità e costi.

      Elimina
    4. Purtroppo non è a Roma
      Grazie

      Elimina
  28. Buona sera architetto,il mio questo è questo una camera da letto di mq 9.90 può avvalersi della superficie della veranda con cui sarà chiuso il suo balcone (credo sia inteso come accessorio diretto) per raggiungere i 14 mq obbligatori per essere ritenuta camera matrimoniale? Avrei intenzione di chiedere la licenza a costruire la veranda solo però se questo può rientrare nell'ampliamento previsto dal piano casa. Considerando che si tratta di un piccolo appartamento di circa 50 mq e il balcone che intenderei chiudere ha una dimensione di m1,35 x 5,70 . La ringrazio per la disponibilità e mi chieda pure altri dettagli se non sono stata abbastanza chiara nell'esporre il quesito.Siamo nel comune di Grosseto.Saluti Vegni

    RispondiElimina
    Risposte
    1. l'ampliamento può senz'altro concorrere all'aumento della superficie della camera da letto, purché venga eliminata la parete che attualmente divide la camera dal balcone, creando quindi un ambiente unico. Questo in linea di massima: ovviamente la cosa andrebbe vista nel caso specifico, per dare risposte valide.

      Elimina
  29. Buona sera Arch. Campagna
    un cliente sta valutando l'acquisto di un magazzino di circa 200 mq posto al piano terra di una palazzina residenziale. L'immobile risulta condonato con concessione in sanatoria rilasciata. In quest'ultima però si fa riferimento ad una certa quantità di s.n.r.. Premetto che la domanda di condono sembrerebbe non rintracciabile (così dicono gli attuali proprietari). Ora, la mia domanda è: ammettendo che la superficie del magazzino sia stata condonato con snr al 60%, sarebbe possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso della stessa in ufficio? (in realtà di circa 110 su 200 perchè circa 90 resterebbero adibiti a magazzino).
    grazie

    RispondiElimina
  30. Buonasera Architetto.
    Sto valutando la fattibilità di intervento su un villino unifamiliare oggetto di condono nel 2003. L'immobile è costituito da un piano seminterrato adibito a garage, da un piano terra e dal P1 con copertura a falda nella quale, oltre a 2 stanze, è stato ricavato un terrazzo.
    Nella domanda di condono non compaiono superfici non residenziali, questo significa che il terrazzo e il piano interrato (adibito a garage) non sono condonati?
    Inoltre, si considera superficie abitabile quella adibita alle stanze a prescindere dalle altezze? MI riferisco infatti alle stanze posizionate nelle copertura a falde e che hanno altezza interna media inferiore a 2,2m.
    Grazie in anticipo
    Saluti

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la superficie indicata non considera le altezze, ma fino ad un certo valore, al di sotto del quale non sono comunque superfici utili. per il resto, bisognerebbe vedere come è impostata la domanda e, soprattutto, quali abusi vengono dichiarati.

      Elimina
  31. Buongiorno Marco, grazie fin da subito per la disponibilitá.
    Scrivo per un dubbio sulla lettura del rilascio di una sanatoria relativa alle verande su due balconi distinti di un appartamento.
    Nel documento viene riportato che
    il titolare ha presentato domanda per rilascio con./aut. in sanatoria per nuova costruzione/ampliamento con destinazione d’uso residenziale di 1,8mq per una veranda e 3,42mq per l’altra.
    Il direttore dell’ufficio condono rilascia “la sanatoria di quanto realizzato abusivamente così come risulta dall’istanza e dall’accatastamento [...]la presente autorizza le seguenti destinazioni d’uso:
    residenziale mq 0,00 non residenziale mq 3,00 (per la prima) e mq5,70 (per la seconda)

    Non mi è chiaro il meccanismo percui le superfici dichiarate sono il 60% di quelle concesse (avrei pensato al contrario) e non capisco se vengono condonate come superficie residenziale o non.

    Inoltre volendo rimuovere una delle verande sarebbe possibile mantenere la possibilità di richiuderla in futuro?

    Ti sarei grato se riuscissi a fare chiarezza,
    grazie.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. da come dice, sembra siano state condonate come superficie non residenziale. può darsi che le dimensioni di 1,80 e 3,42 siano pari al 60% di quelle reali. verificate cosa c'è scritto nella modulistica del condono.

      Elimina
  32. Buongiorno architetto,
    Ho un dubbio sulla abitabilità di una superficie condonata con legge 47/85. IN villetta unifamiliare è stato condonato un solaio difforme dalla lic. e strumenti urbanistici per 80mq sup. abitabile e 20 mq non residenziali. accatastato come solaio, condono accettato. mi chiedo se tale solaio sia considerato come abitabile (permanenza di persone) o vano accessorio. Sin Dalla data del condono ha impianto di riscaldamento e altezza media sufficiente, ma le superfici finestrate non soddisfano i requisiti di abitabilità. Ora vorremmo fare delle apertura per destinarlo a zona notte (camera) con P.E. e usufruire degli ecobonus per coibentare il tetto. poichè le sup. disperdenti degli ampliamenti di volumi riscaldati sono esclusi dall'agevolazione mi chiedo come devo considerare questo solaio condonato come sup. abitabile: attualmente è già volume riscaldato "regolare" o no ? si trova in regione Lombardia e la differenza è sostanziale.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. bisognerebbe vedere tutto il fascicolo di condono per capire bene, comunque già che in concessione sia riportata della superficie residenziale non è poco.

      Elimina
  33. Salve Architetto, volevo sapere se è mai capitato anche a lei questo caso:
    Parliamo del condono 47/85 a Roma, ho la concessione in sanatoria ma i mq indicati sono inferiori al progetto allegato alla sanatoria di circa 30 mq.
    Cosa mi consiglia? con un'istanza di rettifica riesco a risolvere? il progetto (che è all'interno del fascicolo del condono) mi corrisponde allo stato attuale e che rispetto a quanto indicato sulla concessione è di circa 30 mq in più.
    Grazie.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. purtroppo capita più spesso di quel che si pensi, solo che una differenza di così tanti metri quadri effettivamente è rara. se il condono è in itinere, tenterei la strada della richiesta di riesame, ma se è già concessionato, la rettifica la vedo dura ma forse è una delle poche strade percorribili.

      Elimina
    2. Grazie mille per il suo consiglio.

      Elimina
  34. Buon pomeriggio architetto, ho acquistato un terreno con un fabbricato accatastato come rimessa attrezzi. Tale fabbricato è stato realizzato nel 1920 ma le prime foto a mia disposizione sono del 1962 (reperite da Sara.nistri). Fra i documenti a mia disposizione ho trovato una richiesta di concessione/autorizzazione edilizia in sanatoria del 1998 in cui compaiono solo 9mq mentre il fabbricato ne misura in realtà 24. Come posso rettificare tali misure? Oltre a tale metratura inoltre è stato realizzato un piccolo bagno di 4,8mq, accatastato anch'esso, per un totale di 28,8 mq. É possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso? La ringrazio e le auguro un buon Natale. Noemi

    RispondiElimina
  35. Buonasera Architetto. Riguardo al Condono del 2004 ho riscontrato questo problema. L’U.C.E mi richiede il calcolo dell’abuso in metri cubi ma li calcola con la SUL e in base ad un’altezza standard. Ricordo che nella domanda di condono di quel tempo il volume dell’abuso era calcolato con la superficie netta e l’altezza effettiva, come anche lei riporta nel blog. Qual’è il modo corretto e quale normativa o circolare del Comune di Roma lo riporta. Grazie della sua professionalità.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. i parametri sono validi entrambi, ma vanno inseriti nella corretta procedura: per i pagamenti, la base imponibile è la superficie netta calpestabile, ma per altre verifiche è richiesto il dato del volume lordo.

      Elimina
  36. buongiorno Marco, la scala che porta al primo piano anch'esso abitabile deve essere calcolata nella superficie netta?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. non è facile rispondere. il prg dice che i vani scala genericamente detti non devono essere conteggiati, mentre se parliamo di condono, la legge 10/77 su cui le definizioni si basano, indica che la scala andrebbe considerata una volta sola, così come pure indicano le 42 definizioni uniformi. altri invece ritengono che le scale interne vanno considerate superficie ad ogni piano, cosa però secondo me sbagliata.

      Elimina
    2. art. 3. Superficie utile abitabile (Su)

      buongiorno Marco la legge 10/77 dice che la scala non viene considerata. ---1. Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi.----E' questo l'articolo a cui ti riferivi? Invece volevo chiederti dove trovo l'esatta definizione del volume, grazie mille

      Elimina
  37. Buongiorno Architetto, Nel 1973 mio padre otteneva la licenza per costruire il primo piano di una villa al primo piano ed al piano terra una garage e due locali di sgombero per complessivi 28,8 metri quadri. Al catasto tutti censiti come A/3. Nel 2008 ha fatto domanda di condono per un appartamento risultante dall'accorpamento del garage e locali di sgombero (28,6 metri quadri) e la chiusura del portico. In pratica un appartamento al piano terra di 141 metri quadri circa. due domande:
    1- nel modello 47-/85A nella voce metri quadri utili va indicato il valore 141 o la sua differenza con 28,8.
    2- il valore indicato deve essere comprensivo del servizi (2 bagni)?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la dimensione oggetto di condono deve corrispondere ai metri quadri sviluppantesi su tutti gli ambienti connotati dall'abuso, e non altri. tutti gli ambienti abitabili devono essere ricompresi nel conteggio, salvo quelli sviluppanti superficie non residenziale (SNR) che vanno conteggiati con ragguaglio al 60% ed espressamente indicati a parte.

      Elimina
  38. Buonasera Marco, la scala che collega due piani di un appartamento va conteggiata nei mq dei condoni. Ma va conteggiata come superficie accessoria percio' moltiplicandola per 0.60 oppure no?
    grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. L'argomento della scala è stato già trattato in precedenza

      Elimina
  39. Salve Architetto,
    ma per il calcolo del volume su un'istanza di condono relativa alla L. 47/85, trattandosi in un piano terra (appartamento h netta 3,0 m) ed un piano S1 (garage h netta 2,2 m) devo considerare sempre la superficie lorda del garage nel suo complessivo o quella ragguagliata allo 0,6 trattandosi di un accessorio all'abitazione? Inoltre l'altezza del piano S1 va considerata quella reale+solaio oppure quella standard 3,20?
    Grazie mille

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il garage a mio parere dovrebbe appartenere ad una istanza separata da quella dell'abitazione: forse dovete prima procedere con una richiesta di frazionamento della domanda.

      Elimina
  40. buonasera Architetto, mi trovo, sul progetto del condono 85 Roma, una struttura con scritto garage pertinenziale staccato dall'edificio abitativo ma sulla planimetria catastale depositata risulta scritto cantina. Anche nella relazione tecnica, nella determinazione del costo costruzione viene indicato garage. In base alle sue esperienze consiglia di correggere il catastale o lasciare la situazione creata e richiedere la concessione? Sono tentato di correggere l'errore. grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se l'immobile da sanare è effettivamente un garage, e quindi se è possibile circoscrivere e dimostrare il fatto che per mero errore è stato accatastato come cantina, probabilmente non ci sono problemi ad aggiornare le risultanze prima di istruire l'istanza.

      Elimina
  41. Gentilissimo Marco, visionando il condono di un cliente (abitazione costruita con licenza nel 1960 ma in difformità planimetrica da essa) ho visto che il tecnico ha inserito i mq residenziali ma non i mq dei due balconi e dei due terrazzi . Anche se i mq non residenziali sono assentiti non bisognava comunque riportarli sul condono per variazione di forma e geometria? Inoltre nella relazione tecnica dice che i terrazzi sono una dotazione tecnica e per questo sono esclusi dal conteggio. Cosa ne pensi?
    ti ringrazio per le risposte che mi vorrai dare, un saluto Luca

    RispondiElimina
  42. buongiorno Marco, nel post scrivi che in alcuni condoni i mq dei lastrici solari sono pari a zero. Perchè e in quale parte della legge si evince? Che caratteristiche deve avere il terrazzo per essere definito lastrico solare? grazie davvero

    RispondiElimina
    Risposte
    1. premesso che la situazione ideale è sempre che nel condono siano stati inseriti anche i metri quadri degli spazi aperti, che sarebbe comunque la cosa più corretta, in generale si ritiene che se l'abitazione ha in uso degli spazi esterni che nascono legittimi con un altro titolo (ad esempio l'originaria licenza edilizia), questi non devono essere oggetto di nuova sanatoria, almeno finché si riscontra la loro conformità all'originario progetto.

      Elimina
    2. Grazie Marco, aspettavo la tua risposta. Nel mio caso i balconi hanno una geometria diversa e quindi in difformita' rispetto alla licenza (ricade nel condono nella tipologia 4) per cui credo che vadano inseriti. Giusto?

      Elimina
    3. se sono difformi sì, avrebbero dovuto essere inseriti nel condono. comunque non è detto che sia opportuno inserire la difformità adesso "a posteriori": prima valuterei se siano sanabili per le vie ordinarie.

      Elimina
  43. Grazie egregio Arch. stavo impazzendo da ore per capire l'inghippo. medaglia d'oro davvero!

    RispondiElimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.