venerdì 25 settembre 2020

variazioni di prospetto dopo il Decreto Semplificazioni

Il c.d. Decreto Semplificazioni (DL 16 luglio 2020 n°76, convertito con modifiche con Legge 11 settembre 2020 n°120) ha introdotto diverse innovazioni alla legislazione edilizia, tra cui un diverso modo di legge le modifiche di prospetto: in questo post vorrei focalizzarmi su questa novità.

Di questo importante decreto (importante non tanto per l'entità delle innovazioni ma quanto piuttosto perché è una delle modifiche più consistenti da qualche anno a questa parte: l'ultima novità di un certo peso l'abbiamo avuta con il Decreto SCIA 2 del 2016) ne ho già ampiamente parlato (vedi i miei post con tag "DL Semplificazioni 2020"), anche del tema che qui sto approfondendo ovvero quello delle variazioni di prospetto in parte semplificate. Dato, però, che è un tema di una certa rilevanza, è opportuno farne un post apposito.

Prima che intervenissero le modifiche del Decreto 76, lo scenario delle variazioni di prospetto era abbastanza chiaro: a parte qualche sentenza che era andata in senso opposto, l'orientamento prevalente della Giurisprudenza era quello di considerare anche le minime variazioni di prospetto come ristrutturazione edilizia: vi rimando a questo post per ulteriore approfondimento.

Dunque prima delle innovazioni che andrò a commentare, il titolo edilizio idoneo necessario anche solo per spostare di pochi centimetri una finestra era il Permesso di Costruire o la SCIA ad esso alternativa.

Il Decreto Semplificazioni ha invece specificato che la variazione di prospetto ad oggi rimane nella ristrutturazione edilizia in certi casi, ma in altri può essere definita nella manutenzione straordinaria. Quando ciò accade, ne derivano una serie di vantaggi, tra cui: 1. si può operare con un titolo edilizio meno "complesso" del Permesso di Costruire; 2. diventa implicitamente sottratto all'onerosità dell'art. 16 DPR 380/01, in quanto appunto non soggetto a Permesso; 3. non comporta una violazione penalmente rilevante e non può essere soggetto alla disciplina dell'art. 44 DPR 380/01 nel caso di opere abusive.

Incrociando le nuove definizioni dell'art. 3, comma 1, lettera d) e dell'art. 10 comma 1 lettera c) è possibile delineare i seguenti scenari, più o meno chiaramente individuati dalla norma:

  1. interventi di variazione di prospetto su edifici non vincolati, necessari a raggiungere o mantenere i requisiti per l'agibilità: attualmente è ricondotto alla Manutenzione Straordinaria, assoggettata a SCIA (perché così impone l'art. 22 comma 1 lett. a) così come modificata dal DL 76/20, dunque in ogni caso non si parla di CILA);
  2. interventi di demolizione e ricostruzione con (anche) diversi prospetti in edifici non vincolati e fuori dalle zone A: ricade in Ristrutturazione Edilizia;
  3. interventi di variazione di prospetto su edifici vincolati: ricade nella Ristrutturazione Edilizia.
Dalle casistiche sopra individuate, si capisce che diverse altre rimangono prive di una collocazione chiara nel panorama normativo. Qui appresso, provo a rappresentare delle casistiche che sono ad oggi rimaste orfane di una precisa collocazione:
  1. variazione di prospetto su edifici non vincolati ma anche in zona A, non legata a necessità di mantenere o raggiungere i requisiti per l'agibilità (nel caso in cui magari detti requisiti sono già verificati o nei quali, legittimamente, si può evitare di adeguarli);
  2. demolizioni e ricostruzioni che prevedano (anche o esclusivamente) variazioni di prospetto in edifici vincolati.
il secondo caso è forse più facile da trattare, perché si può intendere, per esclusione, che tutto quello che non è ristrutturazione edilizia ed è più gravoso di questa, sia da intendersi come nuova costruzione e quindi soggetto a Permesso di Costruire.

La prima casistica invece è quella che raccoglie il maggior numero di interventi di effettivi mutamenti di prospetto: spostamenti di finestre, trasformazioni di porte-finestre in finestre o vice versa, e casistiche simili. Il tutto, molto spesso, da trattare in sanatoria, in quanto magari frutto di una variazione al progetto apportata dal costruttore decenni addietro di cui nessuno si è mai accorto. Come detto la norma ha perso il riferimento puntuale alle variazioni di prospetto ma sembrerebbe potersi dedurre che queste opere rientrino comunque negli interventi di Ristrutturazione Edilizia (in quanto rimane la generica definizione di opere che possono portare ad un edificio "in tutto o in parte diverso dal precedente") ma non tra quelle riconducibili all'art. 10 comma 1 lettera c) sicché rientrerebbero nelle opere soggette a SCIA ordinaria (in virtù dell'art. 22 comma 1 lettera c) che così specifica) dunque rientranti nella "ristrutturazione edilizia leggera". Se così fosse, rappresenterebbe comunque un vantaggio operativo rispetto a prima, dove la variazione di prospetto era considerata a prescindere ristrutturazione pesante e quindi soggetta a PdC o SCIA alternativa: questo sposta conseguentemente anche i regimi repressivi che possono derivarne, nonché le relative procedure di accertamento di conformità (ed i miei colleghi sanno bene quanto è più complessa una SCIA alternativa in sanatoria rispetto ad una SCIA ordinaria in sanatoria).

Va ricordato però che la norma del 2020 non ha modificato la tabella A allegata al Decreto SCIA 2, dove la variazione di prospetto rimane legata, senza distinzioni, alla ristrutturazione pesante. Si dovrebbe poter dedurre che la norma del 2020 abbia implicitamente mutato lo scenario imposto dalla norma precedente, ma in ogni caso suggerisco cautela.

Dunque, premesso che le mie sono principalmente ipotesi, eventualmente da confermarsi con delle future sentenze o con delle auspicabili circolari esplicative ministeriali o comunali, possiamo ipotizzare un quadro di riferimento per gli interventi di "semplice" modifica di prospetto (non correlata alla demolizione e ricostruzione, che rimane una casistica a sé stante e tutto sommato abbastanza ben definita oramai). Attenzione: la tavola sinottica che segue è frutto di quello che ho capito io, e non mi assumo responsabilità se non dovesse rispondere a vero. Segnalatemi ovviamente ogni errore o ogni diversa interpretazione che doveste trovare in giro:



Per zona A devono considerarsi oltre alle zone A propriamente dette, anche le "ulteriori zone meritevoli di tutela" che sono sibillinamente indicate nel nuovo art. 3 c. 1 lett. d).
per zona soggetta a vincolo, deve intendersi uno qualunque dei possibili vincoli del Codice dei Beni Culturali, quindi sia vincoli diretti su singoli immobili, sia vincoli paesaggistici. Questi ultimi sono particolarmente insidiosi perché possono sovrastare aree in cui non si sospetta per niente la presenza del provvedimento di tutela o del vincolo ope legis.
la MS è manutenzione straordinaria, comunque soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. a);
la RE leggera è ristrutturazione edilizia leggera, soggetta a SCIA ai sensi dell'art. 22 c. 1 lett. c): questa è la valutazione che è ipotetica più delle altre, perché non espressamente collocata dalla norma in una specifica definizione;
la RE pesante è ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a PdC o SCIA alternativa, ai sensi del combinato disposto dell'art. 10 c. 1 lett c) e art. 23 comma 01;
la NC è nuova costruzione o comunque intervento che non rientra nella ristrutturazione edilizia: per gli immobili soggetti a vincolo, l'art. 10 c. 1 lett c) indica che vi rientrano interventi che comportano modifiche di volumi, prospetti o sagoma, ma sarebbero quindi comunque assoggettabili a SCIA alternativa al PdC.
per PROG REC si intendono i programmi di recupero urbano: l'art. 2 bis comma 1 ter specifica, senza entrare in specifiche distinzioni, che le demolizioni e ricostruzioni "di edifici" in zona A sono generalmente ricondotte ai programmi di recupero urbano.
la "dem ric con variaz. prosp" è un intervento di demolizione e ricostruzione che contempla anche o esclusivamente la variazione dei prospetti. dal tenore letterale della norma, sembra che questa definizione si applica sia a demolizione di interi edifici ma sia anche alla demolizione parziale: questo è un grosso limite perché le demolizioni parziali spesso sono necessarie anche per messa in sicurezza o per portare l'immobile in uno stato conforme alla normativa (immaginiamo dei volumi sanati con concessione in sanatoria, di cui ad esempio i tessuti di Roma che ricadono in zona A sono pieni).


19 commenti:

  1. La tua interpretazione riguardo alla modifica dei prospetti in manutenzione straordinaria prevista all'art. 3 del TUE da segnalare in SCIA è uguale a quella di Panetta nella risposta al quesito del municipi di qualche giorno fa. Personalmente invece ritengo che tale intervento vada in CILA per i motivi espressi nella relazione illustrativa al DDL 1883 che ne chiarisce gli obbiettivi:
    ".......Anche l'ulteriore modifica alla medesima lettera della definizione di manutenzione straordinaria risponde all'esigenza di rendere coerente e concretamente praticabile la riforma operata dall'articolo 17, comma 1, lettera a), del decreto-legge n. 133 del 2014, il quale (come innanzi evidenziato) ha ricondotto alla manutenzione straordinaria anche gli interventi consistenti nel « frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari », con l'esecuzione di opere interne « anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico ». Appare evidente che, per rendere effettiva la possibilità di realizzare lavori di tale consistenza e rilevanza, è anche necessario consentire quelle limitate modifiche dei prospetti che risultino indispensabili « per mantenere o acquisire l'agibilità dell'edificio ovvero l'accesso allo stesso », quali, a
    titolo di esempio, l'apertura di una porta di accesso all'unità immobiliare derivata dal frazionamento, la realizzazione o anche l'ampliamento di una finestra nei nuovi bagni da realizzare ai fini del frazionamento, ovvero l'ampliamento di un infisso per assicurare il corretto rapporto illuminante tra le superfici, che non pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio. Naturalmente, secondo i principi generali, anche questi interventi dovranno risultare conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia e alle normative di settore che incidono sull'attività edilizia per quanto attiene all'aspetto esteriore degli
    immobili e non devono avere ad oggetto immobili sottoposti a tutela del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42 del 2004."
    Quindi, dato che le modifiche di prospetto occorrono per completare e rendere fattibile il frazionamento degli appartamenti e la loro rispondenza alle norme igienico sanitarie, sembra logico inserirle nella CILA e non spostare tutto l'intervento in SCIA. A meno che vogliate sostenere che l'intenzione del legislatore è stata inserita maldestramente negli articoli del TUE, ma allora ....... Ritengo invece un utile esercizio leggere le relazioni accompagnatorie dove almeno si capisce quale era l'intenzione del legislatore. Più che dalle sentenze .....

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    1. grazie del contributo: il fatto che l'intervento vada in SCIA è comunque abbastanza palese dal tenore letterale dell'art. 22 comma 1 lett. a) modificata dalla stessa norma. Non dico che il legislatore è stato maldestro, ma può essere stato il frutto di una modifica voluta nel corso delle discussioni in aula: per come la vedo io, ha la sua logica.

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    2. il legislatore è maldestro sicuramente: era sufficiente dire che la modifica dei prospetti è ms, ad esclusione degli immobili vincolati, senza tutto la questione relativa a mantenere o meno l'agibilità.....peraltro poi modificando la definizione di ristrutturazione edilizia, di fatto ha equiparato, ai fini pratici, le modifiche di prospetto legate ad esigenze di abitabilità con quelle "figlie di nessuno"...entrambi gli interventi subordinati a SCIA....il problema restera' pero' a noi nello scontrarci con il tecnico comunale di turno e la sua interpretazione della norma.....alla faccia della semplificazione

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    3. o meglio il legislatore ha modificato gli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti pdc o scia in alternativa al pdc, escludendo le modifiche di prospetto se non in edifici vincolati, quindi che sia ms o re la modifica di prospetto, su edificio non vincolato, sempre in scia va....non onerosa....e quindi ai fini pratici e' lo stesso

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    4. in effetti condivido la perplessità circa l'inutile complicazione di una cosa che prima era tutto sommato semplice, ma più che altro mi preoccupa il "vuoto" sulle variazioni di prospetto, giustamente, "figlie di nessuno".

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    2. Buonasera architetto, una mia cliente, in procinto di vendere un suo appartamento, mi ha richiesto di reperirele la documentazione attestante la legittimità urbanistica del medesimo immobile. La planimetria catastale del '39, in suo possesso, evidenzia una difformità rispetto al posizionamento di una finestra interna (prospetto differente); sebbene l'edificio presenti tali bucature dalla sua edificazione definendo in tal modo errata la planimetria del '39. Ho effettuato ricerca del progetto sia presso il P.A.U. che all'archivio capitolino, ma tale ricerca non ha prodotto risultati utili. Infine, nel 2005 è stato effettuato un protocollo sull'edificio per l'accertamento della consistenza statico-funzionale del fabbricato all'interno del quale vi sono tutte le planimetrie d'impianto di ciascun piano, attestanti l'errore materiale della planimetria catastale del 1939 e nel medesimo anno è stata consegnata un DIA da un mio collega, mantenedo invece l'errore materiale. Mi chiedevo, essendo l'edificio in questione non vincolato, se rientrava nel decreto sempilificazione (SCIA semplice)?

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    3. o magari basta una perizia...

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    4. è opportuno effettuare delle approfondite ricerche quantomeno per capire se vi è traccia di documenti riferibili ad un progetto edilizio: in tal caso si potrebbe sfruttare la nuova definizione di legittimità edilizia introdotta nell'art. 9 bis. Ma in assenza di elementi di questo tipo, a mio avviso non si potrebbe fare.

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    5. Buonasera,
      ho reperito il progetto, che era in variante motivo per cui non trovato precedentemente, all'Archivio Capitolino e negli elaborati grafici (timbrati ed approvati dal Comune di Roma - anno 1929) risultano segnate entrambe le bucature. Pertanto, al momento la bucatura non segnata nella planimetria del '39 risulta essere legittima mentre adesso, da progetto approvato, risulta esserci una nuova problematica -> una finestra in più mai realizzata in nessun piano. Come porcedere? SCIA in alternativa - Cila con art. 9 bis? siamo nel II municipio....

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    6. si tratta sempre di una modifica di prospetto che, come detto nell'articolo, andando per esclusione ed in assenza di vincoli dovrebbe collocarsi nella ristrutturazione edilizia leggera, quindi SCIA, oppure MS pesante se connessa a necessità di mantenere i parametri di agibilità, quindi sempre SCIA. Nel Municipio di via Tripoli la visione sembra essere questa.

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  3. Buongiorno architetto,
    Le ho scritto lo stesso post in un topic diverso ma nn so se sia quello corretto.
    Chiedo una sua delucidazione in merito al decreto semplificazioni e alle distanze tra edifici. Vorrei eseguire un sopraelevazione di circa 70 cm sulla mia copertura demolendo l'attuale tetto e il solaio per ottenere un sottotetto abitabile. Mi chiedevo se in merito alle novità contenute nel suddetto decreto si debba in ogni caso mantenere i 10 metri dall'edificio vicino o se in questo caso si rientra nel caso di demolizione e ricostruzione con mantenimento distanza preesistente previsto nell'articolo 2 comma 1ter(laddove si parla di e cito"in ogni caso di demolizione e ricostruzione ").
    La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.
    Un saluto

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    1. l'art. 2 parla di "demolizione e ricostruzione di edifici", lasciando intendere che si applichi nel caso di intervento su edifici interi, e non su loro parti. Così mi sembra di poter interpretare.

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  4. quindi dovendo trasformare finetraportafinestra in portafinestra ed avendo parere favorevole del coque secondo lei l'intervento potrebbe rientrare in :Manutenzione Straordinaria, assoggettata a SCIA art. 22 comma 1 lett. a) così come modificata dal DL 76/20 ? grazie

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  5. Salve architetto,
    non so se il mio problema può essere affrontato alla luce del DL 2020.
    Mi sono trovata difronte a questo problema: un immobile a Roma con una difformità sulla planimetria catastale dal 1942 relativa ad una finestra (rappresentata piu stretta e nella realtà più larga). Risulta evidente che il palazzo é nato con la finestra più larga, quindi l'errore è di rappresentazione. Siccome risulta rilasciata una licenza edilizia nel 41 e la licenza di abitabilità nel 51, vado in dipartimento e richiedo il progetto (da luglio finalmente a ottobre lo vedo). Esulto perché il progetto, peraltro approvato in variante, nel prospetto risulta conforme allo stato dei luoghi. L'esultanza dura poco perché mi rendo conto di una difformità planimetrica: nella variante di progetto approvata risultano 3 appartamenti a pianerottolo, nella realtà ne sono stati realizzati 4. L'agibilità del 51 ne riporta 4, conformemente alla realtà. Le planimetrie del 41/42 ne riportano 4. Ci sono degli atti notarili dell'epoca che ne riportano 4. Ora mi chiedo, visto che la licenza di abitabilità è stata rilasciata sulla base del 34 (il comune è andato a fare il sopralluogo i cui vita difformitànon in contrasto con le norme), vista la legge ponte, in virtù della quale ciò che la pubblica amministrazione sapeva è ora legittimo (scusi il pessimo riassunto), che consiglio mi può dare? Come leggerebbe lei questo problema?
    Grazie in anticipo e complimenti per il blog

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    1. Scusi, mi chiamo Ange sono architetto e le scrivo da Roma. Nel post pensavo uscisse il nome

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    2. secondo me vince sempre il progetto: gli appartamenti legittimati sarebbero tre, in mancanza di varianti.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.