mercoledì 6 febbraio 2019

vetrate scorrevoli ed autorizzazioni

Parliamo oggi di un tema di cui spesso si sente parlare: la possibilità di "chiudere" parzialmente o totalmente balconi o terrazzi con vetrate impacchettabili, dette anche vetrate scorrevoli, infissi scorrevoli, infissi frangivento, o come volete voi: si tratta sostanzialmente di elementi vetrati, spesso anche privi di telaio e quindi anche pregevoli sotto l'aspetto prettamente tecnico, impiegati per "proteggere" uno spazio aperto ma creando di fatto una chiusura dello spazio, che diventa da "aperto" a "chiuso", definibile come "veranda" secondo le recenti disposizioni.

fonte dell'immagine

Per discutere della vicenda, occorre richiamare alcuni punti essenziali:

secondo le 42 definizioni standardizzate, pubblicate con l'intesa stato-regioni del 20 ottobre 2016 assieme al "regolamento edilizio tipo", la "veranda", che è la 42° definizione, viene descritta come: 
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili
per la Giustizia Amministrativa è pacifico che una veranda è un ampliamento di superficie utile dell'immobile a cui è asservita: non si tratta nè di elemento accessorio, nè di elemento pertinenziale separato. La veranda, stante la sua "chiudibilità", può essere utilizzata come spazio chiuso, e come tale, ai fini urbanistici, deve essere trattata.

Mi sembra inoltre pacifico che un balcone chiuso con una vetrata impacchettabile o meno, che sia impermeabile ed anche totalmente apribile, stante il tenore della definizione normativa, può essere considerato una veranda ad ogni effetto di legge.

la prima sentenza davvero specifica su questi elementi, rilasciata dopo le ultime modifiche normative recenti sopra citate, è quella del Consiglio di Stato sez. VI n°5801/2018 del 09 ottobre 2018 nella quale, richiamando appunto la definizione di "veranda" vista prima, va a confermare che un balcone, chiuso da elementi vetrati (o anche non vetrati) comporti di fatto un mutamento d'uso da spazio interno a spazio esterno, operazione quindi assoggettabile a permesso di costruire (o a SCIA alternativa, in alcuni casi potenzialmente applicabili).

Nella sentenza citata si parla anche del secondo grande tema: quello della cubatura edificabile che viene erosa dalla realizzazione della veranda (semplificando al massimo, secondo le leggi italiane al di sopra di un certo suolo i piani regolatori stabiliscono che può essere realizzata una determinata quantità di superficie "chiusa": esaurita quella quota, non si può più aumentare in nessun modo, a meno di non modificare i parametri di edificabilità nel PRG o a meno di applicazione di leggi speciali derogatorie). Aumentare la superficie degli immobili spesso, anzi quasi sempre se ci si trova in zone già densamente edificate, è molto difficile che possa essere concesso. Il piano regolatore di Roma, per esempio, solo in limitatissimi casi concede la possibilità di ampliamenti, e limitatamente alle zone di espansione o le zone che necessitano di essere ristrutturate da un punto di vista urbanistico. 

riporto un passaggio del punto 2 della sentenza sopra citata, nel merito di quanto detto nell'ultimo paragrafo:

Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

La sentenza degli ermellini è stata poi ulteriormente richiamata per esempio dal TAR Toscana sez III n°64/2019, stavolta specificatamente per un intervento di chiusura di un balcone con vetrate impacchettabili in alluminio e vetro ("scorrevoli e chiudibili a libro"). La sentenza toscana entra anche nel merito dell'utilizzazione "temporanea" che si vorrebbe sollevare a giustificazione della non necessità del titolo edilizio (e quindi della non incisione sui parametri urbanistici), e qui è preferibile riportare un estratto del punto 7.1.1. del testo:

Con la posa degli infissi tra le colonne del porticato, il locale gestito dalla società [...omissis...] ha inequivocabilmente assunto le caratteristiche della veranda, né in contrario rileva l’asserita volontà di utilizzare le chiusure nelle sole giornate di forte vento, a protezione dell’interno del porticato dalla sabbia. Ai fini edilizi deve infatti aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell’opera e all’idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell’immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all’occorrenza e comunque secondo necessità (che la chiusura sia completa, sebbene non estesa all’intero perimetro del porticato, è stata documentato dal verificatore e non è contestato; né può ragionevolmente affermarsi che la chiusura con infissi in vetro, ancorché mobili e amovibili, costituisca l’unico rimedio praticabile per ovviare agli inconvenienti lamentati da [...omissis...]).

In ogni caso nella sentenza TAR toscana occorre prestare attenzione al fatto che c'è una normativa regionale che è intervenuta puntualmente in materia, quindi alcune sfumature di questa sentenza potrebbero non avere valore a carattere nazionale.

Più recente è, sempre sul tema, la sentenza TAR Piemonte sez. 2 n°18/2020 in cui la chiusura di due balconi effettuata con pannelli "in plexiglass" apparentemente privi di struttura portante o telai di scorrimento è stata considerata non completamente configurabile nella definizione di "veranda" contestata come abuso dal comune: il tribunale però più che lanciarsi nella definizione, ammonisce l'amministrazione la quale non avrebbe fornito gli elementi necessari a descrivere in modo esatto i motivi tecnici che inquadrerebbero l'intervento come "veranda". Dalla sentenza comunque sembra trapelare il fatto che laddove il sistema di "chiusura" del balcone sia composto da vetri con telai o con strutture di scorrimento può invece configurarsi la definizione di "veranda" e quindi la necessità del Permesso di Costruire. Va sempre il tutto visto all'interno del regolamento edilizio locale.

Le questioni qui poste erano comunque già contenute in una nota del Dipartimento PAU del 2017 del Comune di Roma, dove già si definiva come "veranda", soggetta a permesso di costruire, la chiusura di un balcone con vetrate apribili anche a libro.

Dunque occorre prestare massima attenzione agli elementi che si vogliono installare a protezione del proprio balcone: se parliamo di una soluzione che rientra nelle caratteristiche della "veranda" che riassumiamo:
  • chiusura totale dello spazio ex aperto
  • che siano trasparenti ed impermeabili
  • che siano apribili parzialmente o anche totalmente
  • che in base ai regolamenti edilizi locali siano chiaramente inquadrabili come "verande"
l'intervento sarebbe soggetto a permesso di costruire e avremmo il (grosso) problema della cubatura edificabile. Vedremo se successive sentenze andranno ad aggiungere ulteriori informazioni sul tema (o magari anche a ribaltarlo, chissà).

37 commenti:

  1. Salve Architetto, complimenti per la sua preziosa opera divulgativa.
    Potrebbe trattare prossimamente il problema dei prezzi massimi di cessione relativi alle case PEEP del comune di Roma?
    E' un argomento di grande interesse per molte persone, mi creda.
    Saluti
    Manuel

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    1. è un ambito che ho toccato di striscio, dovrei trovare il tempo di approfondire, e di tempo sostanzialmente non ne ho. Non prometto nulla, ma cercherò di fare qualcosa.

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  2. Buongiorno architetto,un balcone chiuso a veranda con regolare licenza a costruire e che rispetta i parametri di cubatura ancora edificabile,aumenta i mq della camera a cui è collegato in modo esclusivo? Mi chiarisco:una camera di mq 9.90, quindi per una persona, può diventare matrimoniale aggiungendo i mq della veranda chiudendo l'attuale balcone di m 1.35 x5.70? La veranda diventerebbe il guardaroba/spogliatoio di tale camera. Si può accatastare quindi come camera per 2 persone raggiungendo così i mq 14 richiesta dal comune di Grosseto. Grazie Vegni

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    1. le ho risposto anche all'altro commento: in linea di principio di massima sì, purché diventi spazio unico con la camera da letto. le questioni andrebbero sempre viste in dettaglio per dare risposte valide.

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  3. Buongiorno Marco, la ringrazio per questo contributo molto interessante! Sono architetto anch'io ma vorrei chiederle un consiglio/conferma proprio sull'argomento trattato. Devo aiutare un'amica che si è affidata a sua volta ad un altro collega, per alcuni interventi che deve effettuare c/o il suo immobile sito all'interno delle mura aureliane (quindi patrimonio unesco), zona T1 - tessuti di origine medievale. Questo collega le ha suggerito di chiudere il balcone (ballatoio) verso la chiostrina interna dell'edificio con delle vetrate pieghevoli, per sfruttarlo come passaggio coperto e protetto dalle intemperie verso una latrina con accesso esterno solo dal balcone. Secondo me questo sarebbe un intervento di ampliamento con aumento di volumetria e SUL, a prescindere dalla tipologia (mobile, pieghevole, smontabile) delle vetrate e poi sarebbe anche un intervento di modifica del prospetto esterno qualificabile come ristrutturazione edilizia. Tutte cose che nel tessuto in esame non sono possibili già per definizione delle NTA (nel tessuto sono consentite solo MO, MS, RC, RE1). Oltretutto mi sembrava quasi comico immaginare la faccia di un funzionario della Soprintendenza al San Michele davanti alla proposta di un intervento simile. Tuttavia, questo collega è assai convinto delle sue ragioni, insistendo con i "soliti vecchi" argomenti del prospetto esterno principale e secondario (essendo questa una chiostrina). Anche su questo tema avevo la certezza urbanistica (e della giurisprudenza) che il concetto di prospetto esterno e modifiche ad esso comprende anche i prospetti secondari, chiostrine e cortili... Dato che io sono un'amica della proprietaria, per di più molto più giovane del collega che ha proposto questo intervento, mi rivolgo a te per una breve conferma o smentita..forse mi sono persa qualche passaggio, qualche nuovo provvedimento normativo o qualche accordo che invece consentirebbe il tutto?
    Grazie

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  4. Buongiorno, vorrei aggiungere al mio ultimo commento che negli interventi RE1 sono compresi, ai sensi dell'art.25 comma 5 delle NTA anche gli aumenti di SUL strettamente conseguiti al riuso di locali esistenti esclusi dal computo della SUL (quindi anche logge e balconi). Questo renderebbe l'intervento di chiusura di questi spazi urbanisticamente possibile anche in contesti molto vicnolati come nel caso della città storica patrimonio dell'unesco, salvo sempre il parere positivo della soprintendenza sulla modifica del prospetto esterno.

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    1. un ballatoio per me non è un "locale": quella norma a mio parere si applica a volumi tecnici o altri spazi chiusi esclusi dal calcolo della SUL, ma non a spazi aperti accessori tipo balconi e ballatoi: comunque si potrebbe approfondire. in generale l'intervento mi sembra abbastanza in conflitto con diverse imposizioni, prima fra tutte il vincolo UNESCO, e tenderei quindi ad essere d'accordo con te.

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  5. Grazie Marco, giusto, un "locale" non è uno spazio aperto...
    Se può essere interessante aggiornerò il mio commento in base all'evoluzione della situazione dato che la mia amica, molto interessata ad ampliare l'immobile, vorrebbe andare avanti con il collega che ha promesso di risolvere ed ottenere le dovute autorizzazioni..

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    1. ok ma in caso di problemi, il tecnico ha solo una parte delle responsabilità: tutte le altre ricadono sul titolare dell'immobile.

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  6. Finalmente un po' di chiarezza..... che poi in realtà più chiaro e trasparente di così, essendo vetrate senza telaio.... non potrebbe essere....
    Quando vedo le loro pubblicità e sento dire, NON NECESSITA DI PERMESSO, mi pongo tante domande...

    Una tra tutte è quella per la quale, non mi capacito del perchè ancora non blocchino questi spot, con ammiccanti donzelle vestite di scampoli, inquadrate nei punti giusti...per mettere in risalto il prodotto....

    grazie arch. Campagna

    arch. Amici

    Che poi basterebbe farsi una domanda...Ma l'Oste può dire che il suo vino non è buono?????

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  7. Salve Architetto,

    Una piccola consulenza,
    abito in un appartamento dove ho installato una pergotenda sul terrazzo (nessun vincolo paesaggistico).
    L'idea è di metter i vetri a pacchetto solo sul lato lungo, lasciando aperti i lati confinanti con i vicini (sono dei divisori alluminio/vetro alti 2mt su 3mt circa).
    Nessun timpano e/o ulteriori chiusure nei lati di destra e sinistra.
    Studiando un po sul net non dovrei avere problemi di cubatura/aumenti di volume, quindi non dovrebbe, erroneamente, esser confusa con una veranda.
    Cosa ne pensa a riguardo?
    Grazie mille per l'ottimo lavoro che fa su questo blog.

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    1. in linea di massima, se non si delimita un volume chiuso può in effetti non esserci il problema della "cubatura", ma l'insieme tenda più elementi vetrati può diventare una "costruzione" soggetta a norme ben più severe della sola pergotenda in sè che, normalmente e generalmente, ricade nell'attività libera (con eccezioni).

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    2. In poche parole con qualsiasi tipo di schermatura/protezione verticale, anche parziale, c'è la possibilità che possa divenire una "nuova costruzione" anche in assenza di cubatura.
      Per qualsiasi dubbio ho preso un appuntamento al municipio per evitare spiacevoli problemi.
      La ringrazio per la risposta.

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    3. più che al municipio bisognerebbe chiedere direttamente alla giustizia amministrativa, che ha sempre l'ultima parola su queste questioni: comunque ovviamente è il municipio che farebbe partire eventuali attività repressive.

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  8. Salve architetto. Vorrei chiudere una veranda aperta su tre lati con tende in PVC Crystal a caduta. È possibile senza autorizzazioni?

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    1. non ci sono sentenze mirate su questo specifico argomento e la normativa generale non è approfondita. tenderei comunque a rispondere di sì, in quanto una chiusura con teli in pvc è evidentemente precaria e nella famosa sentenza del 2016, come chiusura di pergotende (ma non tettoie o verande), è stata espressamente ammessa, ma non si può garantire nulla in tal senso.

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    2. Buonasera, Le rivolgo una domanda simile: posso chiudere un portico su due lati con PVC e uno con finestre per il forte vento?

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    3. le singole chiusure, quelle cioè praticate non in concomitanza con una pergotenda, non sono state ancora direttamente affrontate dalla giurisprudenza. mi interfaccerei con il comune per capire il loro orientamento.

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  9. Buonasera Marco,
    è possibile a tuo avviso utilizzare una veranda regolarmente condonata come camera da letto ( il mio cliente la deve affittare) ed eventualmente, avendo la veranda 2 accessi distinti, anche suddividerla in due ambienti con una tramezzo per creare 2 camere da affittare?
    Grazie del tuo prezioso contributo
    Leo

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  10. Salve Marco,
    rispetto all'ultimo commento di Unknow secondo me dipende anche dall'altezza: la veranda condonata di cui parla per essere usata come camera da letto deve avere un'altezza minima di 2,70 m e a mio avviso deve essere anche riscaldata.
    Cmq ti scrivo per un tuo parere su un tema simile.
    Dei miei clienti hanno condonato una veranda nell’85 (come SU, anche perché tra le definizioni di SNR del DM 801/77 la veranda non c'è, quindi per esclusione va in SU) una veranda con altezza interna tra 220 e 250, ora vorrebbero trasformarla in una stanza vera e propria chiudendo i tre lati con pacchetti sandwich e un paio di finestre.
    Va da sé che non si tratterà più di veranda, ma possono secondo te farlo senza modificarne l’altezza? Una veranda può anche avere, forse, un’altezza non a norma, ma un ambiente chiuso e abitabile no.
    Una soluzione potrebbe essere quella di ridurre la superficie a favore di un po’ più d’altezza in modo tale da ottenere 270 cm netti ma senza aumentare la volumetria complessiva e al tecnico del municipio questa soluzione sembra andar bene; ma essendoci di mezzo il cambio dei materiali, una variazione dei carichi e una modifica della volumetria serve l’autorizzazione sismica che ha costi esorbitanti.
    Io penso che la maggior parte delle verande e ampliamenti che si vedono in giro, spesso anche brutti, siano per lo più abusivi e che in pochi abbiano richiesto l’autorizzazione sismica… e purtroppo questa situazione fa credere a persone non del mestiere che questo tipo d’interventi sia fattibile con poco esborso, mentre così non è… che ne pensi?

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    1. il discorso è assai ampio e coinvolge anche il tema dell'agibilità. nella nostra città ci sono delle determinazioni dirigenziali dell'ufficio condono che consentono di ottenerla anche per locali con altezza inferiore a quelle disposte dal DM sanità: dunque seguendo e dando per buone le indicazioni di queste determinazioni, la cosa sarebbe fattibile perché gli ambienti sarebbero comunque abitabili, usufruendo delle deroghe del condono. Io comunque sono generalmente scettico su questa cosa e tenderei a suggerirti di intraprendere il cammino della modifica della sagoma per portare gli ambienti a norma del DM sanità, anche se ciò inevitabilmente comporta il genio civile.

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  11. Ciao Marco,
    intanto grazie della risposta. Riguardo al condono vero e proprio, esso consta di una sola pagina in cui si fa riferiemnto genericamente ai mq di SU e di SNR totali condonati, che facevano riferimento all'intera casa, oltre che alla veranda, il tutto come rappresentato nell'elaborato grafico. Non credo loro siano in possesso né di un certificato di abitabilità né di alcuna determinazione dirigenziale. Credi sarebbe meglio andare ad approfondire al'ufficio condono o il condono equivale all'agibilità? Che tempi hanno? Tutto ciò a prescindere dal Genio Civile che va cmq affrontato...

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    1. le determinazioni dirigenziali si applicano a tutte le istanze, e sono pubblicate sul sito del dipartimento urbanistica. il condono non implica agibilità: sulla concessione viene sempre scritto chiaramente. Se ci sono dubbi, analizzerei l'intero fascicolo di condono.

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  12. Ciao Marco
    Dovrei chiudere un terrazzo con delle vetrate paravento richiudibili a pacchetto, la stanza che si affaccia sul terrazzo perde i requisiti RAI?

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    1. se la vetrata ha le caratteristiche per essere considerata come "chiusura del vano" direi proprio di sì, ma sarebbe il male minore.

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  13. Buongiorno.
    Possiedo un pergolato in legno, posizionato nell'estremità di un angolo della casa e utilizzato come cover car.
    Ci sono aziende che affermano che i loro vetri a pacchetto per la "chiusura" non comportano aumento di cubatura.
    Quando è stata costruita la cover car, è stata fatta a ridosso del vicino di casa, che successivamente, a distanza di anni, ha sostituito la sua recinzione con un muro alto 280 cm.
    Allo stato attuale è possibile chiudere il pergolato con le vetrate? oppure è meglio utilizzare tende a rullo verticali trasparenti?

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    1. se parliamo di mettere questi pannelli su un solo lato della struttura, lasciandola quindi aperta da almeno un lato, salvo casi particolari derivanti dalle interpretazioni locali, non si dovrebbe a prescindere interpretare come opera sviluppante superficie lorda (al più, si potrebbe contestare l'aumento di volume). Se invece la struttura va a chiudere "ermeticamente" lo spazio, farei grande attenzione, anche se laddove utilizzato come box auto, potrebbe essere comunque assentibile perché opera non sviluppante superficie imponibile, ma da realizzarsi con permesso di costruire. Sono sempre situazioni da studiare con attenzione, caso per caso.

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  14. salve vorrei sapere se chiudere un balcone con tende retrattili in pvc trasparente cristal rientra nella definizione di veranda?e se sì necessita di autorizzazioni perchè aumenta la cubatura?se ho capito bene io rientra nella definizione di veranda ma non necessita di autorizzazioni e non fa aumento di cubatura e tra l'altro la spesa potrebbe essere detratta per la metà dal 730 in quanto l'opera di trasformazione del balcone in veranda è prevista per le detrazioni. sbaglio?lorenza roma

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    1. non ci sono ancora pronunce puntuali su uno scenario del genere. per le pergotende, si è capito che le chiusure laterali in pvc non rigido non rappresentano una modifica della natura dell'elemento, ma posizionarle per chiudere un balcone potrebbe essere interpretato in modo diverso. Se parliamo di schermature solari, possono essere detratte se rispettano i relativi requisiti richiesti dalla norma.

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  15. Buongiorno architetto,
    relativamente a questo argomento, volevo quindi maggiori delucidazioni su un tema; la chiusura del balcone con vetrate scorrevoli senza telai (soltanto binari di scorrimento e chiusura a pacchetto delle ante vetrate), senza impegno del 100% del balcone (in quanto sono arretrate di alcuni cm rispetto al balcone), con funzione di barriere frangivento e senza assolutamente modificare la destinazione d'uso del balcone, è un intervento che richiede uno specifico iter approvativo? Grazie per l'attenzione. Gian Paolo

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    1. E' un argomento che interessa in pieno anche me.

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    2. il panorama legislativo e giuridico a mio parere ancora non consente di delineare la questione con chiarezza. occorrerebbe uno specifico sforzo del legislatore oppure una sentenza molto mirata e circostanziata.

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  16. Buongiorno Marco,
    un'azienda mi ha installato delle vetrate scorrevoli su un portico dove una facciata laterale è chiusa da un muro, e la parte frontale e l'altra laterale sono chiusa da una vetrata che essendo scorrevole si può impacchettare. L'azienda mi ha garantito che trattasi di edilizia libera e dunque non servivano autorizzazioni, con tanto di ufficio legale a disposizione in caso di controversie. Mi sono imbattuto per caso in questo blog e da quello che ho capito rientra nella casistica delle verande e quindi necessita di permesso. E' corretto ?? Grazie. Saluti

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    1. in questo post ho voluto rappresentare come non ci sia ancora una posizione chiara e netta circa questa tipologia di elementi, né dal punto di vista giuridico né da quello legislativo.

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  17. Buon pomeriggio architetto, volevo un chiarimento.Vorrei installare le vetrate panoramiche al mio balcone, e mi serviva sapere se serve l unanimità del condomino o basta la maggioranza... Grazie mille!

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