mercoledì 6 febbraio 2019

vetrate scorrevoli ed autorizzazioni

Parliamo oggi di un tema di cui spesso si sente parlare: la possibilità di "chiudere" parzialmente o totalmente balconi o terrazzi con vetrate impacchettabili, dette anche vetrate scorrevoli, infissi scorrevoli, infissi frangivento, o come volete voi: si tratta sostanzialmente di elementi vetrati, spesso anche privi di telaio e quindi anche pregevoli sotto l'aspetto prettamente tecnico, impiegati per "proteggere" uno spazio aperto ma creando di fatto una chiusura dello spazio, che diventa da "aperto" a "chiuso", definibile come "veranda" secondo le recenti disposizioni.

fonte dell'immagine

Per discutere della vicenda, occorre richiamare alcuni punti essenziali:

secondo le 42 definizioni standardizzate, pubblicate con l'intesa stato-regioni del 20 ottobre 2016 assieme al "regolamento edilizio tipo", la "veranda", che è la 42° definizione, viene descritta come: 
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili
per la Giustizia Amministrativa è pacifico che una veranda è un ampliamento di superficie utile dell'immobile a cui è asservita: non si tratta nè di elemento accessorio, nè di elemento pertinenziale separato. La veranda, stante la sua "chiudibilità", può essere utilizzata come spazio chiuso, e come tale, ai fini urbanistici, deve essere trattata.

Mi sembra inoltre pacifico che un balcone chiuso con una vetrata impacchettabile o meno, che sia impermeabile ed anche totalmente apribile, stante il tenore della definizione normativa, può essere considerato una veranda ad ogni effetto di legge.

la prima sentenza davvero specifica su questi elementi, rilasciata dopo le ultime modifiche normative recenti sopra citate, è quella del Consiglio di Stato sez. VI n°5801/2018 del 09 ottobre 2018 nella quale, richiamando appunto la definizione di "veranda" vista prima, va a confermare che un balcone, chiuso da elementi vetrati (o anche non vetrati) comporti di fatto un mutamento d'uso da spazio interno a spazio esterno, operazione quindi assoggettabile a permesso di costruire (o a SCIA alternativa, in alcuni casi potenzialmente applicabili).

Nella sentenza citata si parla anche del secondo grande tema: quello della cubatura edificabile che viene erosa dalla realizzazione della veranda (semplificando al massimo, secondo le leggi italiane al di sopra di un certo suolo i piani regolatori stabiliscono che può essere realizzata una determinata quantità di superficie "chiusa": esaurita quella quota, non si può più aumentare in nessun modo, a meno di non modificare i parametri di edificabilità nel PRG o a meno di applicazione di leggi speciali derogatorie). Aumentare la superficie degli immobili spesso, anzi quasi sempre se ci si trova in zone già densamente edificate, è molto difficile che possa essere concesso. Il piano regolatore di Roma, per esempio, solo in limitatissimi casi concede la possibilità di ampliamenti, e limitatamente alle zone di espansione o le zone che necessitano di essere ristrutturate da un punto di vista urbanistico. 

riporto un passaggio del punto 2 della sentenza sopra citata, nel merito di quanto detto nell'ultimo paragrafo:

Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

La sentenza degli ermellini è stata poi ulteriormente richiamata per esempio dal TAR Toscana sez III n°64/2019, stavolta specificatamente per un intervento di chiusura di un balcone con vetrate impacchettabili in alluminio e vetro ("scorrevoli e chiudibili a libro"). La sentenza toscana entra anche nel merito dell'utilizzazione "temporanea" che si vorrebbe sollevare a giustificazione della non necessità del titolo edilizio (e quindi della non incisione sui parametri urbanistici), e qui è preferibile riportare un estratto del punto 7.1.1. del testo:

Con la posa degli infissi tra le colonne del porticato, il locale gestito dalla società [...omissis...] ha inequivocabilmente assunto le caratteristiche della veranda, né in contrario rileva l’asserita volontà di utilizzare le chiusure nelle sole giornate di forte vento, a protezione dell’interno del porticato dalla sabbia. Ai fini edilizi deve infatti aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell’opera e all’idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell’immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all’occorrenza e comunque secondo necessità (che la chiusura sia completa, sebbene non estesa all’intero perimetro del porticato, è stata documentato dal verificatore e non è contestato; né può ragionevolmente affermarsi che la chiusura con infissi in vetro, ancorché mobili e amovibili, costituisca l’unico rimedio praticabile per ovviare agli inconvenienti lamentati da [...omissis...]).

In ogni caso nella sentenza TAR toscana occorre prestare attenzione al fatto che c'è una normativa regionale che è intervenuta puntualmente in materia, quindi alcune sfumature di questa sentenza potrebbero non avere valore a carattere nazionale.

Le questioni qui poste erano comunque già contenute in una nota del Dipartimento PAU del 2017, dove già si definiva come "veranda", soggetta a permesso di costruire, la chiusura di un balcone con vetrate apribili anche a libro.

Dunque occorre prestare massima attenzione agli elementi che si vogliono installare a protezione del proprio balcone: se parliamo di una soluzione che rientra nelle caratteristiche della "veranda" che riassumiamo:
  • chiusura totale dello spazio ex aperto
  • che siano trasparenti ed impermeabili
  • che siano apribili parzialmente o anche totalmente
l'intervento sarebbe soggetto a permesso di costruire e avremmo il (grosso) problema della cubatura edificabile. Vedremo se successive sentenze andranno ad aggiungere ulteriori informazioni sul tema (o magari anche a ribaltarlo, chissà).

16 commenti:

  1. Salve Architetto, complimenti per la sua preziosa opera divulgativa.
    Potrebbe trattare prossimamente il problema dei prezzi massimi di cessione relativi alle case PEEP del comune di Roma?
    E' un argomento di grande interesse per molte persone, mi creda.
    Saluti
    Manuel

    RispondiElimina
    Risposte
    1. è un ambito che ho toccato di striscio, dovrei trovare il tempo di approfondire, e di tempo sostanzialmente non ne ho. Non prometto nulla, ma cercherò di fare qualcosa.

      Elimina
  2. Buongiorno architetto,un balcone chiuso a veranda con regolare licenza a costruire e che rispetta i parametri di cubatura ancora edificabile,aumenta i mq della camera a cui è collegato in modo esclusivo? Mi chiarisco:una camera di mq 9.90, quindi per una persona, può diventare matrimoniale aggiungendo i mq della veranda chiudendo l'attuale balcone di m 1.35 x5.70? La veranda diventerebbe il guardaroba/spogliatoio di tale camera. Si può accatastare quindi come camera per 2 persone raggiungendo così i mq 14 richiesta dal comune di Grosseto. Grazie Vegni

    RispondiElimina
    Risposte
    1. le ho risposto anche all'altro commento: in linea di principio di massima sì, purché diventi spazio unico con la camera da letto. le questioni andrebbero sempre viste in dettaglio per dare risposte valide.

      Elimina
  3. Buongiorno Marco, la ringrazio per questo contributo molto interessante! Sono architetto anch'io ma vorrei chiederle un consiglio/conferma proprio sull'argomento trattato. Devo aiutare un'amica che si è affidata a sua volta ad un altro collega, per alcuni interventi che deve effettuare c/o il suo immobile sito all'interno delle mura aureliane (quindi patrimonio unesco), zona T1 - tessuti di origine medievale. Questo collega le ha suggerito di chiudere il balcone (ballatoio) verso la chiostrina interna dell'edificio con delle vetrate pieghevoli, per sfruttarlo come passaggio coperto e protetto dalle intemperie verso una latrina con accesso esterno solo dal balcone. Secondo me questo sarebbe un intervento di ampliamento con aumento di volumetria e SUL, a prescindere dalla tipologia (mobile, pieghevole, smontabile) delle vetrate e poi sarebbe anche un intervento di modifica del prospetto esterno qualificabile come ristrutturazione edilizia. Tutte cose che nel tessuto in esame non sono possibili già per definizione delle NTA (nel tessuto sono consentite solo MO, MS, RC, RE1). Oltretutto mi sembrava quasi comico immaginare la faccia di un funzionario della Soprintendenza al San Michele davanti alla proposta di un intervento simile. Tuttavia, questo collega è assai convinto delle sue ragioni, insistendo con i "soliti vecchi" argomenti del prospetto esterno principale e secondario (essendo questa una chiostrina). Anche su questo tema avevo la certezza urbanistica (e della giurisprudenza) che il concetto di prospetto esterno e modifiche ad esso comprende anche i prospetti secondari, chiostrine e cortili... Dato che io sono un'amica della proprietaria, per di più molto più giovane del collega che ha proposto questo intervento, mi rivolgo a te per una breve conferma o smentita..forse mi sono persa qualche passaggio, qualche nuovo provvedimento normativo o qualche accordo che invece consentirebbe il tutto?
    Grazie

    RispondiElimina
  4. Buongiorno, vorrei aggiungere al mio ultimo commento che negli interventi RE1 sono compresi, ai sensi dell'art.25 comma 5 delle NTA anche gli aumenti di SUL strettamente conseguiti al riuso di locali esistenti esclusi dal computo della SUL (quindi anche logge e balconi). Questo renderebbe l'intervento di chiusura di questi spazi urbanisticamente possibile anche in contesti molto vicnolati come nel caso della città storica patrimonio dell'unesco, salvo sempre il parere positivo della soprintendenza sulla modifica del prospetto esterno.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. un ballatoio per me non è un "locale": quella norma a mio parere si applica a volumi tecnici o altri spazi chiusi esclusi dal calcolo della SUL, ma non a spazi aperti accessori tipo balconi e ballatoi: comunque si potrebbe approfondire. in generale l'intervento mi sembra abbastanza in conflitto con diverse imposizioni, prima fra tutte il vincolo UNESCO, e tenderei quindi ad essere d'accordo con te.

      Elimina
  5. Grazie Marco, giusto, un "locale" non è uno spazio aperto...
    Se può essere interessante aggiornerò il mio commento in base all'evoluzione della situazione dato che la mia amica, molto interessata ad ampliare l'immobile, vorrebbe andare avanti con il collega che ha promesso di risolvere ed ottenere le dovute autorizzazioni..

    RispondiElimina
    Risposte
    1. ok ma in caso di problemi, il tecnico ha solo una parte delle responsabilità: tutte le altre ricadono sul titolare dell'immobile.

      Elimina
  6. Finalmente un po' di chiarezza..... che poi in realtà più chiaro e trasparente di così, essendo vetrate senza telaio.... non potrebbe essere....
    Quando vedo le loro pubblicità e sento dire, NON NECESSITA DI PERMESSO, mi pongo tante domande...

    Una tra tutte è quella per la quale, non mi capacito del perchè ancora non blocchino questi spot, con ammiccanti donzelle vestite di scampoli, inquadrate nei punti giusti...per mettere in risalto il prodotto....

    grazie arch. Campagna

    arch. Amici

    Che poi basterebbe farsi una domanda...Ma l'Oste può dire che il suo vino non è buono?????

    RispondiElimina
  7. Salve Architetto,

    Una piccola consulenza,
    abito in un appartamento dove ho installato una pergotenda sul terrazzo (nessun vincolo paesaggistico).
    L'idea è di metter i vetri a pacchetto solo sul lato lungo, lasciando aperti i lati confinanti con i vicini (sono dei divisori alluminio/vetro alti 2mt su 3mt circa).
    Nessun timpano e/o ulteriori chiusure nei lati di destra e sinistra.
    Studiando un po sul net non dovrei avere problemi di cubatura/aumenti di volume, quindi non dovrebbe, erroneamente, esser confusa con una veranda.
    Cosa ne pensa a riguardo?
    Grazie mille per l'ottimo lavoro che fa su questo blog.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. in linea di massima, se non si delimita un volume chiuso può in effetti non esserci il problema della "cubatura", ma l'insieme tenda più elementi vetrati può diventare una "costruzione" soggetta a norme ben più severe della sola pergotenda in sè che, normalmente e generalmente, ricade nell'attività libera (con eccezioni).

      Elimina
    2. In poche parole con qualsiasi tipo di schermatura/protezione verticale, anche parziale, c'è la possibilità che possa divenire una "nuova costruzione" anche in assenza di cubatura.
      Per qualsiasi dubbio ho preso un appuntamento al municipio per evitare spiacevoli problemi.
      La ringrazio per la risposta.

      Elimina
    3. più che al municipio bisognerebbe chiedere direttamente alla giustizia amministrativa, che ha sempre l'ultima parola su queste questioni: comunque ovviamente è il municipio che farebbe partire eventuali attività repressive.

      Elimina
  8. Salve architetto. Vorrei chiudere una veranda aperta su tre lati con tende in PVC Crystal a caduta. È possibile senza autorizzazioni?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. non ci sono sentenze mirate su questo specifico argomento e la normativa generale non è approfondita. tenderei comunque a rispondere di sì, in quanto una chiusura con teli in pvc è evidentemente precaria e nella famosa sentenza del 2016, come chiusura di pergotende (ma non tettoie o verande), è stata espressamente ammessa, ma non si può garantire nulla in tal senso.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.