mercoledì 6 febbraio 2019

vetrate scorrevoli ed autorizzazioni

Parliamo oggi di un tema di cui spesso si sente parlare: la possibilità di "chiudere" parzialmente o totalmente balconi o terrazzi con vetrate impacchettabili, dette anche vetrate scorrevoli, infissi scorrevoli, infissi frangivento, o come volete voi: si tratta sostanzialmente di elementi vetrati, spesso anche privi di telaio e quindi anche pregevoli sotto l'aspetto prettamente tecnico, impiegati per "proteggere" uno spazio aperto ma creando di fatto una chiusura dello spazio, che diventa da "aperto" a "chiuso", definibile come "veranda" secondo le recenti disposizioni.

fonte dell'immagine

Per discutere della vicenda, occorre richiamare alcuni punti essenziali:

secondo le 42 definizioni standardizzate, pubblicate con l'intesa stato-regioni del 20 ottobre 2016 assieme al "regolamento edilizio tipo", la "veranda", che è la 42° definizione, viene descritta come: 
Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili
per la Giustizia Amministrativa è pacifico che una veranda è un ampliamento di superficie utile dell'immobile a cui è asservita: non si tratta nè di elemento accessorio, nè di elemento pertinenziale separato. La veranda, stante la sua "chiudibilità", può essere utilizzata come spazio chiuso, e come tale, ai fini urbanistici, deve essere trattata.

Mi sembra inoltre pacifico che un balcone chiuso con una vetrata impacchettabile o meno, che sia impermeabile ed anche totalmente apribile, stante il tenore della definizione normativa, può essere considerato una veranda ad ogni effetto di legge.

la prima sentenza davvero specifica su questi elementi, rilasciata dopo le ultime modifiche normative recenti sopra citate, è quella del Consiglio di Stato sez. VI n°5801/2018 del 09 ottobre 2018 nella quale, richiamando appunto la definizione di "veranda" vista prima, va a confermare che un balcone, chiuso da elementi vetrati (o anche non vetrati) comporti di fatto un mutamento d'uso da spazio interno a spazio esterno, operazione quindi assoggettabile a permesso di costruire (o a SCIA alternativa, in alcuni casi potenzialmente applicabili).

Nella sentenza citata si parla anche del secondo grande tema: quello della cubatura edificabile che viene erosa dalla realizzazione della veranda (semplificando al massimo, secondo le leggi italiane al di sopra di un certo suolo i piani regolatori stabiliscono che può essere realizzata una determinata quantità di superficie "chiusa": esaurita quella quota, non si può più aumentare in nessun modo, a meno di non modificare i parametri di edificabilità nel PRG o a meno di applicazione di leggi speciali derogatorie). Aumentare la superficie degli immobili spesso, anzi quasi sempre se ci si trova in zone già densamente edificate, è molto difficile che possa essere concesso. Il piano regolatore di Roma, per esempio, solo in limitatissimi casi concede la possibilità di ampliamenti, e limitatamente alle zone di espansione o le zone che necessitano di essere ristrutturate da un punto di vista urbanistico. 

riporto un passaggio del punto 2 della sentenza sopra citata, nel merito di quanto detto nell'ultimo paragrafo:

Deve anche escludersi che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico. La veranda integra, infatti, un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie.

La sentenza degli ermellini è stata poi ulteriormente richiamata per esempio dal TAR Toscana sez III n°64/2019, stavolta specificatamente per un intervento di chiusura di un balcone con vetrate impacchettabili in alluminio e vetro ("scorrevoli e chiudibili a libro"). La sentenza toscana entra anche nel merito dell'utilizzazione "temporanea" che si vorrebbe sollevare a giustificazione della non necessità del titolo edilizio (e quindi della non incisione sui parametri urbanistici), e qui è preferibile riportare un estratto del punto 7.1.1. del testo:

Con la posa degli infissi tra le colonne del porticato, il locale gestito dalla società [...omissis...] ha inequivocabilmente assunto le caratteristiche della veranda, né in contrario rileva l’asserita volontà di utilizzare le chiusure nelle sole giornate di forte vento, a protezione dell’interno del porticato dalla sabbia. Ai fini edilizi deve infatti aversi riguardo alle caratteristiche oggettive dell’opera e all’idoneità degli infissi a realizzare un locale stabilmente chiuso, con conseguente estensione delle possibilità di godimento dell’immobile, ivi compresa quella di mantenere gli infissi aperti all’occorrenza e comunque secondo necessità (che la chiusura sia completa, sebbene non estesa all’intero perimetro del porticato, è stata documentato dal verificatore e non è contestato; né può ragionevolmente affermarsi che la chiusura con infissi in vetro, ancorché mobili e amovibili, costituisca l’unico rimedio praticabile per ovviare agli inconvenienti lamentati da [...omissis...]).

In ogni caso nella sentenza TAR toscana occorre prestare attenzione al fatto che c'è una normativa regionale che è intervenuta puntualmente in materia, quindi alcune sfumature di questa sentenza potrebbero non avere valore a carattere nazionale. 

Dunque occorre prestare massima attenzione agli elementi che si vogliono installare a protezione del proprio balcone: se parliamo di una soluzione che rientra nelle caratteristiche della "veranda" che riassumiamo:
  • chiusura totale dello spazio ex aperto
  • che siano trasparenti ed impermeabili
  • che siano apribili parzialmente o anche totalmente
l'intervento sarebbe soggetto a permesso di costruire e avremmo il (grosso) problema della cubatura edificabile. Vedremo se successive sentenze andranno ad aggiungere ulteriori informazioni sul tema (o magari anche a ribaltarlo, chissà).

2 commenti:

  1. Salve Architetto, complimenti per la sua preziosa opera divulgativa.
    Potrebbe trattare prossimamente il problema dei prezzi massimi di cessione relativi alle case PEEP del comune di Roma?
    E' un argomento di grande interesse per molte persone, mi creda.
    Saluti
    Manuel

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    1. è un ambito che ho toccato di striscio, dovrei trovare il tempo di approfondire, e di tempo sostanzialmente non ne ho. Non prometto nulla, ma cercherò di fare qualcosa.

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