martedì 21 novembre 2017

circolare PAU 2017: esplicazione procedure Mutamento destinazione uso

Il Dipartimento PAU di Roma ha appena pubblicato una nuova circolare, registrata al protocollo numero 191432 del 14 novembre 2017. è una circolare esplicativa, di cui siamo sempre avidi, specifica sulle procedure per il mutamento di destinazione d'uso (MdU, cambio di destinazione d'uso per gli amici).
Di mutamento d'uso o cambio d'uso in questo blog se ne è parlato in tantissimi post: se volete scorrerli tutti, basta cliccare sul tag "cambio di destinazione d'uso" in fondo alla pagina, prima dei commenti.

La circolare è molto lineare e di facile lettura. inizialmente, delinea e sintetizza le voci della tabella A del decreto SCIA 2 che citano la destinazione d'uso, dove già si intravedono le diverse casistiche.

nella manutenzione straordinaria leggera (punto 3 dell'allegato A del decreto SCIA 2), rientrano anche i mutamenti d'uso non rilevanti (perché nell'enunciazione del punto 3 si parla appunto di opere che "non comportino mutamenti rilevanti" ma poi lo stesso punto alla fine chiosa "purché si mantenga la destinazione d'uso", dunque in conflitto con la prima parte): difatti questa categoria di intervento nella circolare è esplicitato come soggetto a semplice CILA, senza onerosità se non eventualmente connessa alla monetizzazione degli standard urbanistici (quindi comunque senza contributo di costruzione nè calcolato come costo di costruzione nè come contributo alle urbanizzazioni primarie e secondarie; può tuttavia essere previsto il contributo straordinario previsto dal PRG di Roma). Va quindi in CILA sia se non connesso ad opere, sia se connesso ad opere di manutenzione straordinaria non strutturali.

nel risanamento conservativo, per espresso intervento governativo attuato attraverso la L. 96/17 a seguito della "famosa" sentenza della cassazione n°6873 del febbraio 2017, rientrano i mutamenti d'uso purché compatibili con l'edificio e con i dettami del PRG, ma sempre se senza cambio di categoria generale. Va come sopra in CILA alle medesime condizioni. Ovviamente, in caso di opere strutturali, rimangono interventi di mutamento d'uso non rilevante ma vanno in SCIA ordinaria.

Successivamente a questi primi due punti, il discorso si fa più fitto e vanno incrociate le definizioni varie che si danno di ristrutturazione edilizia e di mutamento d'uso. Nella definizione di ristrutturazione edilizia leggera (punto 7 della tabella del decreto SCIA 2) è specificato che non sono compresi i mutamenti d'uso rilevanti in ZTO A: questo significa che in questa tipologia oggi sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti se estranei alla zona A. Dunque vanno in SCIA ordinaria, ma con onerosità calcolata sia sull'intervento di RE, sia sul mutamento d'uso.

Per conseguenza del punto di prima, nella ristrutturazione pesante invece sono ricompresi i mutamenti d'uso rilevanti in zona A. in tal caso, essendo in RE pesante, siamo in SCIA alternativa all'autorizzazione, con ovvia piena onerosità.

A questo punto tecnicamente avremmo coperto tutte le casistiche possibili immaginabili, e cioè mutamenti d'uso non rilevanti con o senza opere strutturali e mutamenti d'uso rilevanti fuori e dentro le zone A. Tuttavia, la legge impone una sorta di ulteriore clausola residuale, una sorta di postilla "di sicurezza", nella quale indica (punto 39 della tabella del decreto SCIA 2) che il mutamento d'uso, in contrasto con tutto quanto detto fino ad ora, va in autorizzazione senza possibilità di attuare l'intervento nemmeno in SCIA ad essa alternativa. Tuttavia a ben leggere la definizione di ristrutturazione leggera, l'indicazione del mutamento d'uso è una indicazione di esclusione e non di inclusione: da qui l'evidenza del fatto che la tabella è scritta in modo non chiaro.
Da un lato, se si voleva tornare ad inserire il mutamento d'uso nella definizione di ristrutturazione edilizia (come è stato per anni a Roma e come è ancora sancito nel PRG), lo si poteva scrivere meglio; dall'altro, se, come invece oggi dice la Legge, il Mutamento d'Uso è una categoria a parte (art. 23 ter del DPR), che senso ha inserire clausole di esclusione nelle singole definizioni, le quali però per esclusione includono gli interventi residuali? e poi, ancora, perché inserire il punto 39, lì da solo, come a normare al di sopra di tutti gli altri il mutamento d'uso (per poi metterlo assurdamente solo in autorizzazione)?

tuttavia la lettura che fa il comune delle indicazioni normative è da ritenersi corretta e, in ogni caso, con questa circolare il Dipartimento si assume in un certo senso la responsabilità dell'interpretazione della norma: dunque noi tecnici a questo punto non facciamo altro che obbedire e regolarci di conseguenza.

In conclusione e sintesi, come riportato sulla circolare, abbiamo dunque:

  1. mutamenti di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria generale (a pagina 2 della circolare è riportata la tabella di corrispondenza tra categorie generali e funzioni di cui all'art. 6 delle NTA del PRG) senza opere o con opere di manutenzione straordinaria o di risanamento conservativo vanno in CILA;
  2. MdU all'interno della stessa categoria generale come sopra ma connessi ad opere strutturali vanno in SCIA ordinaria non onerosa;
  3. MdU rilevante, quindi tra diverse categorie generali, con opere di risanamento conservativo pesante - strutturale - o leggero: SCIA ordinaria onerosa;
  4. MdU rilevante in tutte le zone tranne la A, con o senza opere di RE leggera: SCIA ordinaria onerosa;
  5. MdU rilevante in zona A, con o senza opere di RE pesante: SCIA alternativa al PdC o PdC, ovviamente onerosi;
vista in altro modo:



dove per SCIA si deve intendere la versione non onerosa dell'istanza, sempre fatta salva, anche in caso di CILA, l'eventuale monetizzazione degli standard; la SCIA onerosa è quella invece che prevede il pagamento del contributo di costruzione, calcolato come abbiamo visto nei tanti post di questo blog; SCIA alternativa è quella che ha potere autorizzatorio e non solo segnalatorio: per il resto, è del tutto simile alla SCIA ordinaria/onerosa.

37 commenti:

  1. buonasera, quesito: se volessi fare una mdu di una soffitta con scala di accesso esistente nell'appartamento sottostante in centro storico senza opere si potrebbe fare con RE pesante?

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    1. astrattamente si, ma le soffitte non cubano...

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    2. Anche se la soffitta è accatastata come C2 e scorporata dall'appartamento e con altezza a norma e finestre?

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    3. bisogna verificare sul titolo edilizio originario, comunque se avesse avuto i requisiti e avesse cubato, sarebbe stata abitativo fin dall'inizio.

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    4. essendo un edificio del seicento c'è solo la piantina catastale che lo riporta come C2.mi chiedevo se, avendo le caratteristiche di abitabilità come grandezza , altezza e rapporto aeroilluminante si potesse assimilare ad una cantina magazzino a piano terra e quindi si potesse fare l'mdu che mi sembra si possa fare(in caso di magazzino) .

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    5. se è un edificio di prima dell'ottocento, costruito prima che venissero pubblicate le leggi urbanistiche, il discorso cambia e lo scenario diventa valutabile.

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  2. quello che non capisco è perchè se il magazzino C2 è a piano terra si e se è all'ultimo piano no :)

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  3. Buonasera Architetto, un quesito:
    un locale seminterrato sito in città storica, trasformato da cantina (C2) ad ufficio (A10) tramite condono edilizio (concessione in sanatoria rilasciata), può ottenere, alla luce della recente circolare, un ulteriore cambio di destinazione d'uso a residenziale (A2)?
    Come dicevo in premessa l'immobile è interrato per la metà della sua altezza (3.00 mt) e tutti gli ambienti sono dotati di finestre apribili con rapporto aria/superficie superiore ad 1/8.

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    1. con nulla osta della asl è secondo me fattibile, in quanto la cubatura ormai è da considerarsi legittimata. Tuttavia, ottenere il parere per locali seminterrati è molto difficile.

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    2. Mi scusi ancora Architetto, per il tipo di intervento il fatto che l’immobile sia situato all’interno delle Mura Aureliane deve essere interpellata la Sovrintendenza Statale? E se si, in base alla sua esperienza sarebbe un nulla osta ottenibile?

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    3. se è seminterrato sovrintendenza archeologica. ma perché è seminterrato sennò non serviva se il fabbricato non ha vincolo puntuale.

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  4. Buongiorno, mutamento destinazione d'uso all'interno della stessa categoria senza opere..va in CILA come assodato.

    Ma quale voce va selezionata tra gli interventi ammessi? pensavo di selezionare

    "Altri interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Attività n. 30, Tabella A, Sez II, d.lgs 25 novembre 2016, n. 222)"

    A tutti gli effetti non essendoci opere non siamo all'interno di manutenzioni o risanamenti...

    Grazie

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    1. immagino vada indicato proprio quello: conviene chiedere al municipio per sicurezza.

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  5. Buonasera architetto e grazie per le utilissime informazione che fornisce. Il mio quesito: restauro e risanamento conservativo in zona A di immobile sottoposto a vincolo statale con cambio destinazione d'uso rilevante può essere compiuto con Scia Onerosa o solo con Scia alternativa a PdC?

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    1. il cambio d'uso rilevante va a prescindere in scia alternativa. se c'è variazione di sagoma va comunque in permesso di costruire a mio parere, in presenza di vincolo.

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  6. Mi scusi Architetto, se vollesi fare un CDU da locale c/2 a c/6 (parcheggio), senza opere edili poichè è già predisposto, posso considerare come CDU non rilevante quindi farlo in CILA?
    Grazie anricipatamente per la risposta

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    1. Si tratta di un cambio tra categorie generali diverse quindi direi di no. Se il c6 va reso pertinenziale si può valutare se cambia lo scenario.

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    2. Buonasera Architetto, mi trovo nella stessa situazione del Sig. Zagaroli: devo effettuare un CDU da C/2 a C/6 nel XII Municipio, senza effettuare lavori. Scusi la domanda forse banale, ma per quale motivo C/2 e C/6 non rientrano nella stessa categoria generale? Leggendo l'art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 sembrerebbero rientrare entrambe nella categoria "C: commerciale".

      Grazie per la sua disponibilità

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    3. C/6 sono box e posti auto, che sono sempre categoria a parte come ha anche specificato il dipartimento in questa circolare: anche se la legge nazionale non lo specifica, non sono comunque a mio parere classificabili nè come commerciali nè come produttivo.

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  7. Buonasera architetto,
    quindi volendo ridimensionare l'area di un'autorimessa (C/6) privata al piano terra di una palazzina, riducendone la superficie a favore di un magazzino (C/2) ad essa adiacente, tramite la demolizione e ricostruzione in diversa posizione della tramezzatura che divide i due ambienti, ricadrei in MdU 2.2 "Mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante con opere di Ristrutturazione leggera"? E dovrei quindi presentarla in Scia? Infine, dovrei calcolare il contributo di costruzione e valutare la dotazione di standard eventualmente variati?
    Ringraziandola per la sua cortese disponibilità, la saluto cordialmente

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    1. dovrei rifletterci con maggiore attenzione comunque sì, trattandosi di una superficie che di fatto muta il proprio uso, peraltro tra categorie differenti, andrà probabilmente in SCIA alternativa al Permesso. Le autorimesse poi non sviluppano cubatura, mentre i magazzini non ne sviluppano solo in alcuni casi specifici: dunque bisogna anche vedere per bene perché l'intervento potrebbe non essere fattibile a prescindere.

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  8. Buongiorno Architetto volevo chiedere riguardo la MDU da Commerciale (Ex pelletteria) a centro ACI secondo lei devo pagare gli oneri e il costo di costruzione come cambio d'uso?
    Grazie mille

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    1. il comune non ha una tabella di corrispondenze tra attività reali e funzioni di prg, comunque così ad occhio direi che si sta passando da commerciale a servizi alle persone, quindi è un cambio d'uso. Se rientra nella stessa categoria generale, sono dovute solo le eventuali monetizzazioni.

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  9. Buonasera Marco,
    grazie mille per il blog, è davvero utile leggere i tuoi post ed anche i commenti che ci scambiamo fra noi tecnici, sono utilissimi!!
    Di tutti i tuoi post che ho letto sull'argomento Mdu non trovo però risposta al mio quesito, che è il seguente:
    Tessuto T5, Municipio I, Carta della qualità, dentro il perimetro delle Mura Aureliane, quindi zto A.
    - DIA del 2015 con causale FRAZIONAMENTO in due unità immobiliari che passano in A2 da un unica u.i. preesistente accatastata come A10 (abitabilità e licenza edilizia come ufficio).
    Viene quindi fatto un MdU2.3 (ex Cdu) urbanisticamente rilevante, poichè in zona omogenea A.
    Per farla breve l'anno dopo l'Agenzia delle entrate fa un controllo per verificare l'avvenuta vde e segnala l'assenza di una cucina, poichè il proprietario pur avendo accatastato come A2, aveva ancora in corso una locazione come ufficio e quindi è la stessa agenzia delle entrate che di ufficio cambia la destinazione d'uso da A2 ad A10.
    Nel 2018, quest'anno quindi, fanno un DOCFA con causale vde riferendosi alla DIA del 2015.
    Che tu sappia è possibile usare un titolo urbanistico per 2 volte, già chiuso da fine lavori, certificato di collaudo ed accatastamento, visto che è stata l'Agenzia delle entrate ad annullare il cambio di destinazione urbanisticamente concesso?
    Grazie mille, scusa se mi sono dilungata troppo!

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    1. è uno di quei casi in cui bisognerebbe vedere le carte per poter esprimere un giudizio. comunque se la DIA autorizzava solo un frazionamento, come hanno autorizzato il cambio d'uso?

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    2. Domanda molto pertinente! In effetti bisognerebbe fare un istanza per visionare l’atto, almeno per vedere cosa è stato scritto alla voce “ descrizione sintetica interventi”. Di base una Dia può consentire contestualmente un frazionamento ed un cdu, che io sappia. Però appunto se questo titolo è stato chiuso con una fine lavori, è possibile riutilizzarlo per un ulteriore accatastamento, con medesima causale e non andato a buon fine per il sopralluogo dell agenzia delle entrate? Se ciò non fosse possibile, invece di un MDU2.3, andrebbe bene anche un MdU2.1 utilizzando il titolo del risanamento conservativo visto che l’u.i. non sarebbe interessata da modifiche ne dei prospetti ne di sagoma o di volume. Sarebbe un mdu esclusivamente funzionale. Grazie!

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    3. ...pare che la DIA non abbia incluso un cdu, ma soltanto il frazionamento. A questo punto, dal momento che l'appartamento ha una licenza edilizia con destinazione residenziale,ma non è chiara la destinazione dichiarata dalla DIA sopra menzionata, si potrebbe ipotizzare un mdu di ripristino della cat. originaria con una SCIA alternativa all'autorizzazione? però non è molto chiaro, perchè l' MDu 2.1 sarebbe concesso in caso di modifiche urbanisticamente rilevanti, senza modifiche di prospetto o di sagoma...

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    4. una DIA poteva contemplare sia frazionamento che cdu, ma la pratica deve essere stata gestita correttamente e, a mio parere, non deve contenere vizi per poterla usare successivamente come base per la legittimità del titolo successivo. Ripeto: mi sembra un caso complesso, non posso sbilanciarmi in valutazioni che possono completamente perdere di significato ad uno studio attento della situazione.

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  10. Buongiorno Architetto
    vorrei un suo parere su un mutamento di destinazione d'uso.
    A suo parere gli oneri di urbanizzazione primaria sono dovuti (i tecnici del municipio hanno opinioni discordanti in merito). In effetti nella vecchie circolari se ne parla sempre, mentre in quella del 2017 si parla solo solamente di eventuale ccc e monetizzazione standards.
    Inoltre, nel caso in cui fossero dovuti... utilizzando la formula OUp = V + (Up fin - Up in) + Tab C1 * 0.9 nel caso di mutamento da commerciale a direzionale i valori di Up fin ed Up in coincidono ed il prodotto risulta pari a zero.
    Ne deduco che devo preoccuparmi solo della monetizzazione degli standard non reperiti?!
    Grazie anticipatamente

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    1. le urbanizzazioni sono dovute quando c'è cambio d'uso rilevante, negli altri casi non più. le monetizzazioni invece sono sempre dovute, se c'è variazione di carico.

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  11. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  12. Buonasera Architetto,
    vorrei un suo parere a riguardo di un MDU: è possibile da A10 ad A2 in Città Consolidata, Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera Tessuto T3? Se sì, con quale titolo abilitativo o strumento urbanistico?
    Grazie anticipatamente.

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    1. per questa quesione in particolare c'è un post apposito di qualche tempo fa: dovresti trovarlo cercando "cambio d'uso in città consolidata" o comunque dovrebbe essere tra quelli con tag "cambio di destinazione d'uso"

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  13. Salve Marco, ti ringrazio come sempre per i tuoi illuminanti post.
    Una domanda, un A/10 da trasformare in A/2 senza opere, all'interno della città della trasformazione; procedo con scia normale e monetizzo solo il reperimento dei servizi ( parcheggi, verde si equiparano o sono superiori nell'A/10 i servizi no ) senza altri oneri se non quelli di segreteria?
    Grazie per la disponibilità

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    1. scia alternativa, perché c'è cambio di categoria generale, più monetizzazione del verde e servizi, che nel residenziale è maggiore che nell'ufficio. A mio parere verde e servizi vanno calcolati insieme come unico valore e non separatamente, ma c'è chi sostiene il contrario. Pagherei qualcosa anche come contributo sul costo di costruzione sulla base di un CME essenziale per sola creazione angolo cottura.

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  14. Salve Architetto. avrei una domanda: qual è l'iter per l'ottenimento di un cambio di destinazione d'uso da A10 a A2 senza opere? Intendo, una volta presentata eventuale scia e pagati gli oneri, occorre attendere il rilascio di un permesso o si può procedere al nuovo accatastamento decorsi tot giorni dalla presentazione della pratica?

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    1. se si è proceduto con SCIA alternativa al PdC basta il trascorrere dei trenta giorni. Comunque il cambio da ufficio ad appartamento o vice-versa richiede sempre almeno la realizzazione o la demolizione di una cucina.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.