ristrutturazioni e adempimenti energetici

In questo post parlerò di un tema importante ma, quantomeno a Roma, un po' trascurato forse perché poco conosciuto: l'applicazione alle ristrutturazioni degli obblighi derivanti dalla normativa sul contenimento energetico. Questi obblighi, con relativi adempimenti, come si vedrà, scattano anche in condizioni del tutto banali in cui si potrebbe essere portati a pensare che si tratti di ambiti del tutto "liberi", come per esempio il rifacimento dell'impianto termico autonomo della propria abitazione o la sostituzione di una finestra.

Parliamo di quegli interventi che, anche nelle ristrutturazioni, possono necessitare degli adempimenti amministrativi in virtù del d.lgs. 192/05 e del decreto requisiti minimi. Gli adempimenti sono sostanzialmente i seguenti:

1. redazione della relazione di cui all'art. 8 del d.lgs. 192/05 e trasmissione al comune (per Roma, è il dipartimento SIMU, che le riceve via PEC fino a 30mb)
2. a fine lavori, trasmissione di uno specifico certificato di corretta esecuzione (art. 8 c. 2 d.lgs. 192/05) da trasmettere al comune (per Roma è sempre il SIMU)
3. sempre a fine lavori, produzione dell'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE - da non confondere con l'attestato di prestazione energetica, leggi sotto, anche se è qualcosa di molto simile) da trasmettere al comune (per Roma, va allegato al fine lavori da trasmettere al municipio/dipartimento PAU)
4. redazione dell'attestato di prestazione energetica (APE), redatto sempre da tecnico esterno che non deve coincidere con i tecnici che hanno assunto ruoli all'interno dell'immobile, che si deve basare sulla documentazione prodotta ai punti precedenti e che va inviato alla Regione (ogni regione ha le sue modalità di acquisizione, per il Lazio vanno inviati via PEC)

Va detto subito che i punti 2 e 3 devono essere sottoscritti dal Direttore Lavori: ma se questo non è nominato, perché le opere non ne prevedono la figura (p.e. nelle manutenzioni ordinarie quali possono essere la sostituzione del generatore di calore, il rifacimento dell'impianto termico, la realizzazione di coibentazioni interne, etc), la legge non specifica se sia obbligatorio o meno il relativo adempimento. Assolvere ai punti 1 e 4, tuttavia, è responsabilità del committente. Per una migliore lettura e interpretazione del decreto requisiti minimi il ministero dello sviluppo economico ha pubblicato per ora due elenchi di FAQ che risultano molto importanti per capire alcuni aspetti poco chiari della norma.

Rimandando gli approfondimenti ai link che vi ho messo sopra, andrei subito al punto: ecco una casistica senza pretesa di esaustività del quando è necessario preoccuparsi degli adempimenti di cui sopra, limitatamente all'ambito delle ristrutturazioni dell'esistente:

1. installazione o modifica delle componenti di sistemi di riscaldamento, come per esempio intera sostituzione di un impianto di riscaldamento a caldaia anche domestico e unifamiliare, oppure nuovo impianto elettrico (pompa di calore) in sostituzione di quello a gas, con le seguenti eccezioni che derogano all'obbligo di redazione della relazione (ma non del rispetto dei requisiti):
1. se si installa un sistema elettrico (anche ex novo, la legge non specifica) a pompa di calore la cui potenza nominale (complessiva, se parliamo di più impianti separati) non supera i 15kW (art. 8 d.lgs. 192/05);
2. se si sostituisce un generatore di calore a gas (caldaia) la cui potenza nominale non è superiore a 50kW (art. 8 d.lgs. 192/05);
3. le eccezioni sopradette secondo me valgono solo quando si effettuano esclusivamente quei lavori, e non se contestualmente a quelli si effettuano altri interventi che invece necessitano gli adeimpimenti.
   
2. intervento di sostituzione degli infissi: qui la normativa non è molto chiara e si deve andare per deduzione: secondo le recenti FAQ ministeriali la relazione legge 10 in questo caso (ammesso che la superficie degli infissi non superi il 25% della superficie totale disperdente dell'immobile) può anche essere sostituita semplicemente dalla produzione delle certificazioni del produttore degli infissi, ma ciò implica quindi che vada comunque spedita al comune avente valore di relazione legge 10 e che ciò vada fatto prima dell'esecuzione dei lavori e non dopo. Dunque implicitamente è anche soggetto ai punti 2 e 3 dell'elenco di prima. Dunque in questo caso gli adempimenti sono sempre obbligatori, ma sono differenziati a seconda se la somma delle superfici degli infissi sia inferiore o superiore al 25% del totale delle superfici disperdenti dell'unità immobiliare;
3. interventi di coibentazione termica non "spontanei". io distinguo gli interventi "spontanei", cioè fatti perché non necessariamente corre l'obbligo normativo, da quelli "obbligatori" di coibentazione, previsti nei seguenti casi non esaustivi, e che obbligano al raggiungimento di una certa prestazione minima di trasmittanza: 1. quando si deve intervenire pesantemente o rifare completamente le tamponature esterne del fabbricato; 2. quando bisogna rifare il massetto di pavimentazione di immobili che poggiano sul terreno o che comunque confinano verso l'esterno; 3. quando nel rifare gli intonaci esterni di un fabbricato, si deve intervenire rifacendo più del 10% del totale; 4. quando si effettua un frazionamento, e occorre dimostrare che la parete divisoria rispetta il parametro minimo di dispersione; 5. quando si deve rifare l'impermeabilizzazione di un terrazzo o tetto, quando è obbligatorio demolire pavimento e massetto; 6. quando si devono fare interventi per beneficiare degli incentivi sul risparmio energetico, per i quali è ovviamente richiesto il raggiugnimento di un certo valore di trasmittanza; 7. casi riconducibili ai precedenti, in cui sia obbligatorio intervenire nel rifacimento di elementi disperdenti. gli interventi "spontanei", cioè fatti quando NON corre l'obbligo normativo, possono anche avere valori di trasmittanza più alti del minimo normativo. Laddove è obbligatorio il raggiungimento di un certo valore, è obbligatoria anche la relazione legge 10 e relativi adempimenti visti sopra. 
4. ovviamente, si applica a tutti gli interventi più invasivi come nuova costruzione, ampliamento, recupero dei sottotetti.
5. in caso di cambio di destinazione d'uso, stando alle FAQ ministeriali, non è obbligatorio l'adeguamento termico dell'involucro, a meno che non sia espressamente previsto dalla norma che si va ad applicare (per esempio il piano casa della regione Lazio, scaduto a Maggio 2017, prevedeva espressamente che i volumi recuperati o ampliati dovessero rispettare la normativa in vigore sul contenimento energetico);

Ovviamente quanto detto sopra dovrà poi seguire le procedure di legge: per esempio c'è differenza nella complessità della relazione (e delle opere) se si interviene sulle superfici disperdenti per più o meno del 25% oppure se si fanno ampliamenti per più o meno del limite indicato. La Legge difatti prevede diversi livelli di complessità a seconda del tipo di intervento.

In applicazione del d.lgs. 192/05 la relazione redatta ai sensi della L. 10/91 deve essere trasmessa al comune in tutti quei casi in cui si va ad installare o modificare un impianto termico. Solo in alcuni casi specifici, come per esempio la sola sostituzione del generatore di calore (con potenza superiore a 50kW, perché come visto al di sotto di tale potenza c'è l'esonero), la relazione può essere sintetica e limitata alle sole verifiche di base richieste per l'intervento, ma è comunque previsto l'invio della documentazione al comune.

Nel corso della mia esperienza professionale mi sono imbattuto in fabbricati costruiti dopo la pubblicazione della legge 10/91 ma senza che si sia adempiuto all'obbligo della trasmissione della relazione: ragionando con altri colleghi e con avvocati, sono giunto alla conclusione - che potrebbe essere smentita da successiva giurisprudenza - che l'assenza di questo adempimento non rende nullo il titolo edilizio, ma rende invece nulla l'eventuale agibilità, per la quale è obbligatorio dichiarare che si è adempiuto anche a questo obbligo. La legge non specifica se la relazione può essere fatta "in sanatoria" oppure no: nel dubbio tendenzialmente sarebbe da pensare di no, ma se non è esplicitato di fatto non è neanche escluso, e comunque se si vuole ottenere l'agibilità di edifici che non hanno avuto la loro legge 10, senza sanatoria non sarebbero agibili: non è plausibile obbligare alla completa demolizione del fabbricato solo per l'assenza di un pur importante adempimento. In linea di massima a Roma è tendenzialmente possibile ragionare in termini di sanatoria.

Per Roma gli adempimenti suddetti si espletano presso il Dipartimento SIMU e presso l'ufficio che è competente per la pratica edilizia (municipio o dipartimento a seconda del titolo). Presso il SIMU, esclusivamente via PEC, vanno trasmessi la relazione legge 10 e il certificato di corretta esecuzione a fine lavori, mentre presso l'ufficio tecnico competente l'attestato di qualificazione energetica da allegare al fine lavori; l'APE come visto andrà inviato alla Regione.

Giova ricordare che quando si modificano o realizzano nuovi impianti, è essenziale che l'installatore produca la Dichiarazione di Conformità, la quale è obbligatoria per qualunque tipo di impianto e per qualunque tipo di intervento su impianti preesistenti (che non siano opere di semplice riparazione o manutenzione ordinaria), e che nel caso di installazione di macchinari (condizionatori, caldaie, etc) è obbligatoria la redazione del libretto d'impianto: sia la DiCo che il libretto devono essere prodotti e sottoscritti dalla ditta installatrice, e consegnati al committente.

Una ultima nota riguardo specificatamente agli interventi di frazionamento: la norma (allegato 1, punto 3.3.5) indica che le pareti di separazione, ma anche gli elementi di divisione orizzontale, che dividono unità immobiliari differenti, devono avere un valore di trasmittanza non superiore a 0,8 W/mqK. La stessa norma indica che tale limite si applica alle nuove costruzioni e alle ristrutturazioni di primo livello, ma anche espressamente ai casi in cui è prevista la "realizzazione di pareti interne per la separazione delle unità immobiliari". Questa norma deve far nascere una specifica attenzione nei casi in cui si opera non solo in assoluto con un frazionamento immobiliare, in cui la parete divisoria deve rispettare la trasmittanza indicata (oltre poi anche alla prestazione acustica), ma in ogni caso in cui viene demolita e ricostruita una parete divisoria tra unità immobiliari, anche se la stessa venisse riposizionata nella esatta posizione originaria. Vi è poi il caso particolare dei frazionamenti "in orizzontale": pensiamo ad esempio ad un villino unifamiliare a due livelli, in cui si decide di creare due unità immobiliari, una al piano terra ed una al primo. In tal caso non vi sono "pareti" divisorie ma vi è un "soffitto" che diventa "divisorio" ma prima non lo era; da un lato, si dovrebbe tendere a ritenere che anche in questo caso il solaio deve essere adeguato alle norme sul contenimento energetico, ad esempio realizzando un controsoffitto isolante dal lato inferiore e/o interponendo nel massetto del piano superiore degli strati isolanti (probabilmente utili anche ai fini acustici), tuttavia il tenore letterale della norma sembrerebbe invece escluderlo, laddove si stia operando un intervento che riguarda esclusivamente il frazionamento urbanistico, in quanto solo nel caso di "nuova costruzione" e "ristrutturazione di primo livello" e non rientrando nel caso specifico di "realizzazione di pareti interne" si dovrebbe rispettare il parametro anche per le strutture orizzontali. Il vincolo acustico invece sarebbe comunque operante, ma un solaio in laterocemento generalmente già di suo ha un buon livello in assoluto di isolamento (grazie alla massa), ma occhio sempre alla trasmissione diretta del calpestio che si può gestire adeguatamente solo in caso di inserimento di un materassino isolante posto all'interno della stratigrafia tra la pavimentazione e il solaio sottostante. Attenzione però alla casistica inversa: laddove si stia operando una ristrutturazione di primo livello, occorrerà intervenire anche internamente sui singoli solai e pareti di separazione tra unità immobiliari: in caso di impossibilità (pensiamo alla realizzazione di un cappotto termico esterno in un condominio, dove non si prevedono opere interne), suggerisco di relazionare adeguatamente sulla impossibilità materiale di intervento.