domenica 17 aprile 2016

lucernari, velux e regime autorizzativo

Oggi un post breve per parlare del tema dei lucernari o "velux", cioè quelle finestre realizzate generalmente nei sottotetti a falda o piani per dare luce ed aria agli ambienti posti agli ultimi piani degli edifici.
[immagine di proprietà di Øyvind Holmstad (Opera propria) [CC BY-SA 4.0 (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0)], attraverso Wikimedia Commons - file originale ]
I lucernari sono elementi architettonici in effetti difficili da collocare all'interno del panorama autorizzativo: da un lato, infatti, dovremmo classificare la loro installazione come ristrutturazione edilizia perché sono in qualche modo assimilabili alle finestre, essendo dei "buchi" negli elementi opachi di rilevanza esterna; dall'altro invece proprio finestre non possono essere considerate, sia perché non sono realizzati sulla "facciata" dell'edificio - e, quindi, pertanto spesso praticamente invisibili dalla strada -, sia perché non rappresentano una "veduta" ma principalmente una "luce" (cioè, secondo le definizioni del codice civile, sono elementi che danno solo luce ed aria ma non consentono un affaccio - ovviamente ciò può non valere sulle falde di tetti aventi un andamento più verticale che orizzontale).

Per capire come gestire questi elementi, è opportuno riferirsi alla giurisprudenza trascorsa, poiché la legislazione nazionale non è mai stata così definita da specificare in dettaglio la natura di questi elementi architettonici. La giurisprudenza è piena di sentenze che ricomprendono la realizzazione di lucernari e velux, ma pochissime invece sono specifiche esclusivamente sul tema autorizzativo solo di detti elementi, comunque qualcosa si trova, come per esempio le seguenti che, tra l'altro, intervengono sempre in un caso particolare, ma estensibile al generale, di lucernari realizzati su immobili sottoposti a vincolo di tutela paesaggistica:
  1. sentenza TAR Liguria num 745/2015 si derime una controversia tra un comune ligure ed un privato che ha effettuato diversi interventi, tra i quali appunto la realizzazione di alcune "velux", in zona sottoposta a vincolo paesaggistico: la sentenza è favorevole al cittadino e può essere utile citare un passaggio abbastanza significativo: "Avendo riguardo alla classificazione degli interventi edificatori dettata dal t.u. edilizia, la realizzazione dei lucernai pare riconducibile alla categoria della manutenzione straordinaria, ossia ad una categoria di interventi non sottoposti al regime del permesso di costruire, bensì a quello della SCIA, in assenza della quale le opere eseguite senza titolo non sono soggette alla demolizione, ma all’applicazione della sanzione pecuniaria."
  2. sentenza CdS 4586 del 2004, dove si derime una questione non inerente la realizzazione quanto piuttosto la modifica di dei preesistenti lucernari (gli elementi erano stati ingranditi di una decina di centimetri, per elementi di circa 40cm di larghezza originaria) sempre in un immobile soggetto a vincolo paesaggistico: la diatriba in quesione è tra il cittadino e la sovrintendenza, che avrebbe negato l'autorizzazione in sanatoria per interventi già eseguiti, perché l'opera di modifica avrebbe influito negativamente sull'estetica dell'edificio; il cittadino ha mosso ricorso contro a decisione della sovrintendenza ritenendo che le modifiche effettuate siano invece ininfluenti all'estetica, stante anche il fatto che detti lucernari erano difficilmente visibili dalla strada pubblica. Il consiglio di stato ha dato ragione al cittadino, ritenendo "che la limitata entità dell’effettuato ampliamento e la sua finalità non siano in grado di pregiudicare i tetti di Bologna né di attentare al particolare pregio della città." Vi è da notare che questa sentenza viene emessa dal Consiglio in disaccordo con i tribunali amministrativi che erano intervenuti nei precedenti gradi di giudizio, che avevano invece dato ragione alla sovrintendenza.
Secondo quanto citato, si può a ragione ritenere che la realizzazione dei lucernari sia dunque un intervento che ricada nella definizione della manutenzione straordinaria ricadente in SCIA perché avente comunque rilevanza esterna (ma alcuni comuni potrebbero accoglierla legittimamente anche in CILA). Sarebbe dunque da escludersi l'ipotesi che gli interventi citati possano ricadere in ristrutturazione edilizia e, quindi, in DIA.

Spesso, nel caso del recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti, viene citata esplicitamente la possibilità di realizzare, appunto, i lucernari sul tetto: dette leggi generalmente fanno ricadere il complesso degli interventi nella ristrutturazione edilizia, ma si parla appunto del complesso degli interventi e non dell'intervento di realizzazione dei lucernari nello specifico; occorre non fare confusione.

Occorre prestare comunque moltissima attenzione a come tali elementi vengono considerati da parte della ASL locale: quella di Roma, per esempio, non li considera valevoli ai fini del calcolo dei rapporti aeroilluminanti, perché viene interpretata alla lettera la norma sanitaria originaria che parla solo di "finestrature verticali", per cui sarebbero accettabili praticamente solo degli abbaini su tetto a falda. Stesso discorso vale anche per i lucernari a soffitto.

Due parole vale la pena spenderle per i casi di accertamento da parte dell'amministrazione: qualora siate di fronte all'accusa di modifica abusiva o realizzazione abusiva di lucernari o velux, dovreste aspettarvi di ricevere una procedura repressiva per manutenzione straordinaria, appunto, che è più "lieve" di quella per la ristrutturazione edilizia. Bisogna però sempre calarsi nel contesto: una velux posizionata su una falda del tetto poco inclinata, diciamo quasi del tutto verticale, è più facilmente assimilabile ad una finestra, la quale, se abusiva o se alterata abusivamente, va comunque in DIA ed in ristrutturazione edilizia, a meno di future modifiche normative.

Tornando al caso in cui ci si trovi in un area con vincolo paesaggistico, bisogna notare che la realizzazione dei lucernari è sempre e comunque un intervento soggetto a parere preventivo. In quanto elencato nell'allegato 1 del DPR 139/10 rientra tra gli interventi che possono andare nella procedura paesaggistica semplificata (che nella Regione Lazio ed anche in altre è subdelegata ai comuni) ma occorre prestare attenzione al tipo di vincolo, perché nello stesso allegato, al punto 5, è specificato che la procedura semplificata non si applica se il vincolo ricade nelle tipologie di cui all'art. 136 comma 1 lett. a) b) e c) del Codice dei Beni Culturali. Dunque se, per esempio, ci troviamo in un centro urbano storico individuato così dal PTPR Lazio, la procedura per il lucernario sarà ordinaria; mentre invece per esempio se ci trovassimo nella fascia di rispetto costiera di 300 metri - come qualunque altro bene individuato ai sensi dell'art. 142 del Codice beni culturali - allora potremo andare in semplificata.



26 commenti:

  1. Buonasera,
    mi trovo a preparare una SCIA per il recupero sottotetto della mia mansarda. Rispetto al progetto originario sono state aperte 2 finestre nel tetto, sono riuscita a reperire dagli altri condomini l'autorizzazione paesaggistica, ma ho scoperto che erano state autorizzate con una dimensione massima di 60cm x 60cm (l'autorizzazione riporta "in modo da non coinvolgere gli elementi strutturali"). Tale misura è diversa da quella effettiva, ovvero 70cm x 90cm. Nel calcolo dei rapporti aeroilluminanti sono in difficoltà con le misure minime autorizzate, ed anche con quelle effettive dovrei comunque "forzare" il progetto post operam con la presenza di disimpegni e bagno cieco.Mi chiedo ora come potrei sanare la situazione, devo presentare nuova autorizzazione o basta presentare una SCIA in cui simulo in qualche modo l'allargamento della finestra, andando a illustrare la soluzione strutturale?
    Grazie

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    1. la norma non consente altre vie se non la sanatoria, che però prevede tempi lunghi dovendo andare in art. 167: al di là del percorso pedissequo, ci sono solo responsabilità e valutazione dei rischi. comunque il recupero sottotetti si fa ancora in DIA, se si è in un comune che non ha già recepito lo SCIA 2.

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    2. Grazie per la risposta,
      rinnovo i complimenti per il blog, sempre vivo. Andrò al più presto in comune per verificare la procedura da utilizzare per il recupero sottotetto, nel sito comunale infatti non è presente il modulo DIA, ma solo SCIA (lo SCIA 2 mi sembra di aver capito che sia veramente recente).

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    3. non mi risulta che il comune si sia ufficialmente adeguato allo SCIA 2, dunque finché ciò non accade (o fino comunque a giugno 2017) ancora è viva la DIA.

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  2. Buonasera,
    innanzitutto complimenti per i vari articoli sempre molto chiari.
    Vengo al dunque. In un appartamento al piano sottotetto oggetto di concessione in sanatoria ai sensi della 47/85 debitamente rilasciata, con successiva abitabilità, è presente una camera priva di finestre.
    In questa camera, dopo la sanatoria, i nuovi proprietari aprono abusivamente una finestra a raso senza tagliare i travetti del solaio. L'immobile non è vincolato e si trova nel sistema insediativo città da ristrutturare, tessuto prevalentemente residenziale. Al municipio di competenza, dopo una chiacchierata con il tecnico, si stabilisce che con SCIA in sanatoria è possibile sanare quest'opera e le altre modifiche distributive interne. La sanatoria serve per legittimare lo stato dei luoghi per una successiva CILA.
    Il punto è questo. La finestra a raso non concorre al calcolo del rapporto aeroilluminante. Ma la camera, assurdamente, era dichiarata abitabile anche senza finestre. Come ci si comporta in un caso del genere?

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    1. probabilmente c'è stato qualche problema nelle dichiarazioni rese per ottenere l'abitabilità, perché anche se le regole di condono consentono una deroga ai rapporti aeroilluminanti, è chiaro che questi non possono essere inesistenti. Di fatto la stanza non può essere dichiarata abitabile nella nuova pratica edilizia a meno che non si predispongono delle trasformazioni per soddisfare il rapporto aeroilluminante.

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    2. L'assurdità è proprio questa. I grafici riportano chiaramente l'inesistenza della finestra e nelle tabelle esplicative presenti sui grafici non c'è traccia di calcolo del rapporto aeroilluminante mentre l'ambiente in questione è indicato a chiare lettere come una camera.

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    3. allora c'è una evidente incongruenza, e nella pratica che si andrà a fare sarebbe opportuno proporre un post-operam coerente.

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  3. Sicuramente. Però resta il fatto che la SCIA in sanatoria, redatta per legittimare lo stato dei luoghi, non vede soddisfatto il rapporto aeroilluminante della camera in quanto la finestra a raso non concorre a soddisfare il fabbisogno (cosa che tra l'altro mi lascia perplesso in quanto per i recuperi abitativi dei sottotetti sono ammesse queste tipologie di finestre quindi a maggior ragione dovrebbero esserlo per un caso del genere).
    Nella CILA che seguirà si prevedono una serie di accorgimenti per rispettare il rapporto aeroillumionante dell'ambiente, ma ora, con la SCIA, vedo impossibile dichiarare che per tale ambiente il rapporto è rispettato e comunque non vorrei dichiarare il contrario visto che per l'immobile è stata rilasciata l'abitabilità.
    Forse la cosa migliore è aspettare l'istruttoria della scia e vedere se emerge questo aspetto e, eventualmente, argomentare con i precedenti atti rilasciati dall'amministrazione in caso di contestazioni.
    Questo sembra il classico caso in cui le norme, gli atti ed il nostro operato assumono contorni astratti e con implicazioni esoteriche.

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    1. io ritengo preferibile agire già in sede di SCIA in sanatoria per risolvere il problema: avrei valutato se dichiarare come "ripostiglio" quell'ambiente, anche eventualmente in contrasto con il titolo legittimante, se palesemente viziato. Poi è chiaro che i casi come questo sono più unici che rari e quindi non esiste una strada migliore delle altre.

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  4. Buongiorno,
    Sto pensando seriamente di acquistare un bilocale in cui, nella futura camera da letto, non avrei alcuna finestra. Poichè all'ultimo piano dello stabile, pensavo ad un lucernario sul tetto(anche perchè i muri perimetrali danno su altri condomini a cui dovrei comunque chiedere l'autorizzazione per una finestra.) Normalmente quante probabilità ci sono che diano una autorizzazione simile, contando anche il fatto che non andrei a toccare il tetto di alcun condomino. Ci sono, attualmente, delle norme per cui questa operazione sia quasi " dovuta" al proprietario della casa? Grazie mille

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    1. se non ci sono vincoli paesaggistici o architettonici, l'amministrazione non può opporsi alla realizzazione perché non ha discrezionalità "estetica". Potrebbe però essere negata l'autorizzazione del condominio, anche se bisogna capire se non è un opera rientrante nel libero uso della cosa comune.

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  5. salve Arch. Campagna,
    volevo sapere se per caso sa se nel Comune di Roma un lucernario su una copertura piana a terrazza, della stessa proprietà del piano sottostante, può rientrare in CILA.
    Grazie e saluti.
    sara

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    1. se non c'è interessamento in alcun modo della struttura portante del lastrico, potrebbe rientrare in CILA; tuttavia la struttura portante se parliamo di un solaio laterocementizio verrà interessata a prescindere, dunque nel caso andrà in SCIA con relativo progetto strutturale, e comunque solo se parliamo di una struttura che rimane a filo pavimento o poco più: un qualcosa che esce fuori dal filo copertura, anche di poco, a mio parere si classifica come ristrutturazione edilizia e quindi va in SCIA alternativa al pdc. insomma è una cosa che va vista con attenzione e valutata attorno a cosa in dettaglio si vuole fare.

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  6. Salve architetto,
    sono interessato all'acquisto di un immobile all'ultimo piano di un piccolo condominio con annesso terrazzo piano di copertura.
    Il precedente proprietario ha ristrutturato l'appartamento prima di venderlo realizzando un lucernario per dare luce al bagno di servizio altrimenti cieco.
    Il problema è che ha iniziato i lavori (non ancora ultimati) senza richiedere la necessaria autorizzazione.
    Quale iter bisogna seguire per sanare la situazione? E con che tempi a suo parere? Non vorrei acquistare l'immobile (che tra le altre cose allo stato attuale crdo non sia vendibile per difformità con la planimentria catastale) per poi ritrovarmi tra le mani una situazione non piacevole.
    Grazie in anticipo per la sua risposta.

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    1. si tratta di opere di fatto abusive: occorre fare una sanatoria (volendo anche in corso d'opera, deve valutare l'attuale proprietario con il tecnico che vorrà nominare) oppure ripristinare lo stato dei luoghi originario prima della compravendita.

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  7. Buonasera,
    una sostituzione di 4 velux (piccoli e condonati) con altri 4 velux più grandi che assolvono i requisiti r.a.i. dei locali abitabili sottostanti a Milano, che pratica mi consiglia di presentare? occorre esame impatto paesistico?

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    1. se si ricade in zona di vincolo paesaggistico, a mio parere è una operazione che ricade in quelle esenti ai sensi del nuovo DPR 31/17, ma l'ente tutore del vincolo potrebbe non essere del tutto d'accordo, per cui conviene sempre far esaminare preliminarmente il progetto o farsi mettere per iscritto il fatto di ricadere nell'esenzione.

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    2. quindi potrei anche solo fare una semplice cila se non fosse vincolato l'immobile?

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  9. ciao vorrei fare dei velux sul sottotetto acquistato da poco, premesso che alcuni condomini hanno già fatto dei lucernai o velux, si possono opporre alla costruzione dei miei? altra domanda hanno appena ristrutturato il tetto e mi dicono che hanno 10 anni di garanzia nel caso costruissi i velux si perde la garanzia del tetto?? grazie mille

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    1. il tetto è una parte comune come le facciate: ciascuno è libero di applicarvi dei miglioramenti purché ciò non contrasti con l'uso che possono farne anche tutti gli altri, e sempre nell'ottica del non deturpare l'estetica dell'edificio.

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  10. Buongiorno architetto
    ho fatto installare 2 velux nel tetto condominiale dove il sottotetto è di mio uso esclusivo e di cui sono proprietario (villetta a schiera), senza presentare alcuna domanda ne al condominio ne in comune. Un condomino mi ha mandato una verifica da parte del comune che dopo ormai quattro mesi dal sopralluogo non mi ha ancora fatto sapere nulla. Ho agito così in quanto altri condomini prima di me hanno fatto la stessa identica cosa, io ho acquistato solo 2 anni fa e sul loro esempio ho fatto lo stesso.
    Vorrei sanare la situazione ma al contempo vorrei capire se ci sono anche possibilità relative al fatto che la cosa cada in prescrizione dati i tempi del Comune. Oppure se sarebbe meglio muovermi per tempo senza attendere e fare tutto ciò che è necessario per sanare l'intervento. La ringrazio anticipatamente per qualsiasi consiglio mi darà.
    Buona giornata

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    1. la situazione va comunque vista: a rigore di logica quasi sempre si tratta di un intervento di ristrutturazione edilizia, perché c'è modifica dei prospetti, ma, come indicato nel post stesso, a volte possono ritenersi anche semplice manutenzione straordinaria (in casi limite). Secondo me se c'è già stato un accertamento, conviene informarsi presso l'ufficio disciplina edilizia e parlare con i tecnici preposti: probabilmente una sanatoria spontanea può aiutare ad andare verso l'archiviazione degli atti.

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  11. Buonasera arch.
    Mi trovo a dover rifare un tetto, voluto a maggioranza dal condominio, il proprietario del sottotetto ad uso magazzino aveva aperto delle finestre velux sanando poi la situazione.
    Ora per risparmiare qualcosa, dato che i nuovi velux sarebbero solo a carico suo, ha deciso di non sostituirle tutte ma di chiuderne quattro su otto.

    E' corretto presentare una CILA per chiusura finestre insieme a rifacimento manto di copertura?
    Come intestatari secondo lei basta il condominio o dato che la sostituzione dei velux riguarda solo un condomino sarebbero da indicare due soggetti (condominio nella figura dell'amministratore e condomino proprietario del sottotetto)?

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    1. se può passare come risanamento conservativo potrebbe passare in cila, ma attenzione all'aspetto strutturale.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.