lunedì 18 novembre 2013

la storia della fattibilità dei frazionamenti a Roma

Oggi un post a razzo, giusto per appuntarmi (ed appuntarvi) il concetto citato nel titolo del post che mi è tornato utile sviscerare in questi ultimi tempi: la possibilità di frazionare un immobile a Roma è stata fortemente limitata con la variante al PRG del 1974 (approvata dalla regione nel 1979), tant'è che da quella data è stato possibile frazionare solo se le unità derivate avevano una superficie minima di 150mq (!). Prima, di fatto, si poteva frazionare come si voleva, a patto di mantenere le dimensioni minime delle unità immobiliari di cui al regolamento edilizio ed al regolamento d'igiene.
Tuttavia, con il nuovo piano regolatore, che è entrato in vigore nel 2008, i frazionamenti sono diventati molto più fattibili, tant'è che solo alcuni particolari tessuti non possono subire frazionamenti (i tessuti T1, T2 e T10 della città storica per esempio).

Ok ma se oggi si possono fare, che ci importa del come e del quando in passato erano fattibili? per una questione importante: la possibilità di sanatoria.

Le sanatorie edilizie possono essere fatte solo se è rispettato il concetto della doppia conformità, ovvero se l'intervento abusivo è realizzabile oggi ma era realizzabile anche quando è stato effettivamente commesso: per approfondire il concetto di doppia conformità potete leggere questo altro mio post.

Dunque se dobbiamo sanare un frazionamento è essenziale poter capire (e dimostrare) quando è stato fatto per vedere se all'epoca era fattibile oppure no (ovvero se è stato fatto prima o dopo il 1979).

Per approfondire il tema dei frazionamenti a roma potete leggere quest'altro mio post, ed anche quest'altro che parla più in generale delle procedure di sanatoria.

15 commenti:

  1. Intanto complimenti per la "trasmissione", come si diceva una volta...:)
    Volevo parlare a proposito di un caso analogo, anzi inverso, quello di un accorpamento, di due appartamenti contigui, in zona T1.
    il cliente vorrebbe accorparli aprendo una porta ( in muro portante) quindi deposito SITAS + SCIA (non CILA, perchè interessa parti strutturali).
    Ancora non so bene se ci sono difformità, ma credo di si...in tal caso se post 2010 si farebbe un'unica SCIA in sanatoria (art.6 comma 7) con 509€ di sanzioni e diritti ed un "Durc d'annata", un ottimo 2010 chateau-la-fontaine...eheheh giusto? nonostante sia in città storica, la sanzione ex art.6 T.U.non si raddoppia, vero?

    E soprattutto, in un unica SCIA, posso presentare l'accorpamento delle due uiu, tramite l'apertura della porta (SITAS) ancora da farsi, e la diversa eventuale distribuzione interna da sanare ?
    Spero vivamente di essere stato chiaro...:)

    Grazie mille, farei una petizione per istituire uno sportello unico di consulenza tecnica per Roma Capitale, con professionisti generosi ed altruisti come te

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    1. grazie per i complimenti ;)
      tendenzialmente non ci sono divieti nel depositare una pratica che prevede sia la sanatoria di situazioni pregresse e sia l'autorizzazione per opere ancora da compiersi, comunque verifica che le difformità siano effettivamenrte sanabili prima di procedere (per esempio a volte capita che nel catastale del 1939 sia segnata una finestrella che magari non c'è o cose del genere: al primo municipio ci fanno sempre molta attenzione), comunque la sanzione ex art. 6 TUE non si raddoppia, ma la SCIA ha un regime autorizzativo al di fuori dell'art. 6, quindi comunque si applica la sazione di cui alla legge regionale, anche per opere posteriori al 2010, e quindi 2.000 euro. Valuta dunque se non ti convenga presentare prima una CILA per sanare le difformità e poi, magari anche contestualmente (senti il tecnico della tua zona), la SCIA per l'accorpamento e per le opere strutturali.

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  2. Buongiorno Marco,
    volevo sottoporti un caso che mi è capitato:
    siamo in zona T1 della città storica e siamo nel caso di frazionamento eseguito senza preventiva autorizzazione. Il frazionamento risale effettivamente al 1968 quando la proprietaria di un'unità immobiliare composta da due livelli (attico e superattico), vende solo l'attico. Ti premetto che la planimetria di impianto del 1939 riporta una unica unità immobiliare (su due livelli).
    Nel 1977, quando la proprietaria muore, il marito erede, è costretto a frazionare catastalmente l'immobile in quanto il piano attico nel frattempo era stato ceduto e non poteva pertanto essere oggetto di successione. Risulta pertanto in visura un frazionamento per trasferimento diritti. Successivamente le due unità immobiliari vengono più volte compravendute senza tener conto del fatto che non esisteva la legittimità urbanistica.
    Nel 1986 viene presentato una richiesta di concessione in sanatoria per ampliamento sul piano super attico (presentata dall'ex proprietario), senza però includere l'abuso del frazionamento (risalente dagli atti catastali al 1977). A questo punto i due attuali proprietari delle due unità immobiliari non possiedono la legittimità urbanistica delle loro proprietà.
    Naturalmente l'accertamento di conformità non è fattibile in quanto siamo in tessuto T1 della città storica.
    Hai qualche suggerimento, vista la tua esperienza, per risolvere la situazione?
    Ho anche pensato di intervenire sul condono che è ancora aperto, visto che al momento della presentazione della richiesta risultavano due distinti subalterni.
    Ti ringrazio anticipatamente per la tua risposta.

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    1. Ciao Ludovico,
      direi che l'unico barlume di speranza è rappresentato dal fatto che la pratica di condono è ancora aperta: mi sembra davvero l'unica strada percorribile.
      Tra l'altro, non è nemmeno attuabile la procedura che a volte si fa se non c'è la doppia conformità, ovvero riunificare l'appartamento (in SCIA per risanamento conservativo) per poi chiedere successivamente la DIA per frazionamento, perché nel tessuto T1 questo non è comunque autorizzabile.
      Prenota un appuntamento all'ufficio condono per visura fascicolo e parla con l'operatore che ti capita, che sono tutti preparati. Se vedi che ti creano difficoltà, prendi appuntamento direttamente col dirigente dell'USCE.

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    2. Già... è come sospettavo, l'unico appiglio è il condono.
      Grazie della tua risposta

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    3. l'unica altra alternativa è rifondere fisicamente l'immobile (ma dovrebbero aprire un buco e fare una scala interna) ma poi di fatto mantenendolo in qualche modo separato, e "andare avanti" accatastando l'immobile come frazionamento di diritti (con questo frazionamento l'immobile rimane catastalmente uno, ma è nettamente suddiviso in due diverse proprietà, tanto che vi sono due planimetrie - nelle quali è rappresentata sempre, con linee tratteggiate, l'altro "pezzo" di proprietà).

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    4. ma veramente già esiste una scala che passa da un pianerottolo comune. inoltre al catasto già esistono due planimetrie poichè il frazionamento per trasferimento diritti è stato presentato, come ti dicevi nel mio precedente post, nel 1977. Il problema è che le proprietà dei due livelli sono diversi già dal 1968 e non vedo come la soluzione che proponi possa portare ad una legittimità urbanistica.
      Grazie ancora

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    5. ipotizziamo di avere un immobile su un unico livello: urbanisticamente, finchè rimane almeno una porta a congiugere le due unità, si tratta sempre di un unico immobile. Ovviamente, dovrà sempre e comunque avere una sola cucina: l'avere due cucine già è violazione della legittimità urbanistica. Quell'appartamento io posso dividerlo in due proprietà, mediante il frazionamento per trasferimento diritti, e queste due proprietà possono essere compravendute liberamente, ma l'immobile rimane unitario. Nel tuo caso hai l'immobile diviso su due livelli: immagino che abbia due cucine, quindi già qui non ci siamo, ma può essere un modo per legittimare i passaggi di proprietà, non certo lo stato urbanistico.

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  3. ciao Marco, nel caso di "semplice" cessione di vani tra unità immobiliari contigue senza aumento delle unità immobiliari, la questione della "doppia conformità" dovrebbe avere vincoli temporali diversi se non sbaglio.
    l'art.26 della L 47/85 assimilava questa fattispecie alle "opere interne" come chiarito al punto 10 da questa Circolare del Ministero dei LL.PP.

    http://www.regione.piemonte.it/territorio/dwd/normativa/circ3357_25_1985.pdf

    Pertanto, se questo trasferimento di vani, fosse avvenuto anche dopo il 1979 ma successivamente all'entrata in vigore della L 47/85 dovrebbe essere oggi facilmente sanabile in CILA. E' corretta la mia interpretazione?

    Grazie

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    1. sulle opere che oggi vanno in manutenzione straordinaria è prassi che non si vada a verificare la doppia conformità: credo tu possa evitare la verifica, comunque il tuo ragionamento mi sembra coerente.

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  4. Salve Marco,
    sono alle prese con la ristrutturazione per una amica che mi ha riservato alcune sorprese e molti dubbi.
    Deve "semplicemente" demolire un tramezzo e quindi non si spiega perchè gli ho chiesto ...tutti questi documenti.
    La sua casa deriva da un frazionamento effettuato dai due eredi uno è stato venduto l'altro è arrivato a lei in eredità. Risulta al catasto un Frazionamento del 1983 ma nessuno ha traccia di una pratica edilizia. I suoi vicini successivamente all'acquisto dell'altra parte frazionata hanno mandato comunicazione al Comune di Roma nell'ottobre 1985 ai sensi della legge 47/85 per modifiche interne. Lei stessa ha fatto una DIA a gennaio del 2003 per la demolizione di un tramezzo.
    Potrebbero essere sufficienti queste due pratiche per leggittimare il frazionamento? Come procedere per verificare se esiste una pratica edilizia relativa al frazionamento? Accesso agli atti al II Municipio o al IX Dip.? Visto che esistono le planimetrie catastali non dovrebbe esserci traccia al catasto o nel 1983 prendevano i frazionamenti senza titolo edilizio? (credo di si...). Ho dubbi su come procedere anche perchè alla luce di questo tuo post non sarebbe possibile sanare un frazionamento da cui risultano due appartamenti da 130 metri quadrati.
    Grazie ancora per tutte le utilissime notizie che dai nel tuo blog.
    Buon lavoro

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    1. Ciao, al di là della doppia conformità, secondo me il frazionamento, essendo oggi manutenzione straordinaria e non più RE, sarebbe pure sanabile in semplice CILA. La DIA del 2003 secondo me non legittima il frazionamento, a meno che non sia esplicitamente indicato all'interno della pratica, ma così neppure lo legittima l'art. 26 del confinante, dato che quel titolo non poteva essere richiesto per opere che allora andavano in RE. io farei una CILA in sanatoria ora per allora, solo per la metà di immobile della tua cliente.

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    2. Era quello che pensavo, ma secondo te possono farla insieme la CILA (volevano spendere meno)io credo che vada fatta separatamente essendo ormai due i proprietari. Conviene fare la ricerca se esiste il titolo edilizio del'83 o è inutile?
      Grazie ancora e buna giornata.

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    3. è abbastanza inutile fare la ricerca per eventuali autorizzazioni: il tempo che si perde è molto e la sanzione in fondo sono "solo" 1.000 euro. Non è vietato fare le due pratiche insieme, ma i clienti devono essere molto molto molto ben convinti del progetto, perché non si possono fare varianti. Se fanno varianti, poi devono fare una seconda sanatoria: solo per questo converrebbe distinguere le due procedure.

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