sabato 11 maggio 2013

quando serve il cambio d'uso nei locali commerciali

Uno degli aspetti forse meno chiari del Piano Regolatore di Roma riguarda le destinazioni d'uso che possono essere attribuite ad un locale commerciale. Un immobile commerciale, infatti, pur rimanendo accatastato C/1 secondo il piano regolatore può incarnare destinazioni d'uso urbanistiche diverse. Tra l'altro, cambiare da una destinazione ad un altra non è nè agevole (serve una DIA alternativa al permesso di costruire) nè economico (non è raro arrivare a spendere anche più di 10.000 euro per il cambio d'uso). Cerchiamo di vedere i vari casi.

*** attenzione: stamattina [14/03/2013], parlando con dei tecnici municipali di questi argomenti, è emerso esiste questa nota che io non conoscevo del Dipartimento VIII (prot. QM 94064 del 29 dic 2009  [gentilmente fornita da Danilo che ringrazio infinitamente], e si sarebbe sancito che se l'immobile in cui ricade il locale commerciale è stato edificato in data antecedente al 2008 (periodo di entrata in vigore del nuovo prg) bisogna fare riferimento alle regole del vecchio PRG, il quale prevedeva delle destinazioni d'uso raggruppate in modo diverso dal PRG vigente. Dunque prestate attenzione al fatto che quanto scritto in questo post potrebbe non essere del tutto corretto: intanto ho inserito questa nota per avvisarvi, e non appena ho un po di tempo riscrivo il post per renderlo conforme. Nel frattempo potete consultare l'elenco delle destinazioni d'uso del vecchio PRG prendendole dalla pagina 2 del modulo relazione tecnica DIA: se NON passate da una destinazione all'altra DI QUEST'ULTIMO ELENCO e se il locale commerciale è ante 2008 allora non dovete chiedere il cambio d'uso. In caso contrario, si. ***


Anzitutto, il nostro riferimento, che sono sempre le norme tecniche di attuazione del PRG di Roma. Queste, all'art. 6 dividono le destinazioni d'uso in diverse funzioni, che sono principalmente abitative, commerciali, servizi e produttive, ed altre ancora che in questo post ci interessano meno. Ciascuna funsione ha poi diverse sotto-funzioni: per esempio la funzione abitativa ha solo due sotto-funzioni: le abitazioni singole e quelle collettive.

generalmente, un locale commerciale nel quale è ospitata una attività di vendita al dettaglio o similare rientra nella funzione commerciale, sottofunzione piccole, medie o grandi strutture di vendita. Le piccole sono tutte quelle al di sotto dei 250mq di SUL, le medie vanno dai 250 ai 1.500, le grandi oltre 1.500. Ok, fin qui nulla di strano.

Andando a vedere nelle altre funzioni, ci si accorge che ci sono delle destinazioni d'uso che spesso e volentieri sono ospitate sempre nei locali commerciali accatastati C/1: nella funzione servizi troviamo per esempio i pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere) ma anche i servizi alle persone (che possono contemplare per esempio gli studi medici specialistici - odontoiatri, fisioterapia, etc) o il direzionale privato (gli uffici dei tecnici professionisti, ma anche uffici veri e propri più o meno grandi, per i quali le norme catastali esplicitamente consentono l'accatastamento C/1 se il locale ha le medesime caratteristiche di un locale commerciale - accesso diretto da strada, presenza di vetrine, altezza utile interna di cm. 300 minimo, etc). E dunque qual'è il problema? il problema è che in base alle norme comunali, meglio definite in questa "famosa" circolare esplicativa, il cambio d'uso tra una sotto-funzione e l'altra è sempre soggetto ad autorizzazione e, se il cambio d'uso comporta un salto tra una funzione e l'altra (p.e. da commerciale a servizi o vice-versa) o in tutti i casi in cui vi sia aumento di carico urbanistico l'autorizzazione deve essere richiesta attraverso il permesso di costruire (con la DIA ad esso alternativa) il quale è notoriamente oneroso.

Sulla base della distinzione delle funzioni e sotto-funzioni del PRG cerchiamo di fare una casistica in cui è necessario chiedere il cambio di destinazione d'uso del locale. Raggruppiamo alcuni "casi" possibili in gruppi, e poi vedremo il tipo di onerosità che ci può essere. Notate bene che ho considerato qui solo le destinazioni che tipicamente possono essere assunte da un locale commerciale:

gruppo C1: commercio al dettaglio: piccoli negozi (SUL < 250mq)
gruppo C2: commercio al dettaglio: medi negozi (250mq < SUL < 1.500mq)
gruppo C3: commercio al dettaglio: grandi negozi (SUL > 1.500mq)

gruppo P2: commercio all'ingrosso, magazzini, artigianato produttivo tipo locali per falegnamerie, fabbri, vetrai, laboratori di restauro, forse anche laboratori odontotecnici

gruppo S1: direzionale privato, inteso come lo studio professionale del professionista medico, ingegnere, architetto etc, ma anche gli uffici che possono essere di notai o altri uffici sedi di società diverse, purchè non offrano servizi al pubblico; studi d'artista.
gruppo S2: pubblici esercizi tipo bar, ristoranti, pub, locali notturni, quindi locali con somministrazione di prodotti alimentari ma NON negozi alimentari, che ricadono invece nel gruppo C; servizi alle persone tipo studi medici specialistici quali fisioterapia, odontoiatria, laboratori analisi ma NON gli studi medici intesi come uffici del medico privato, che rientrano nel direzionale privato; locali dove si offrono o svolgono servizi sociali ed assistenziali (quindi anche gli asili nido e le scuole in genere); palestre e centri fitness; centri culturali e religiosi, come per esempio locali che sono impiegati come centri di preghiera; uffici e sedi della pubblica amministrazione o uffici privati che offrono servizi al pubblico come forse per esempio possono essere le agenzie private di collocamento e simili; sportelli bancari e tributari, quindi sedi di banche che offrono servizi di sportello (queste richiedono anche una categoria catastale diversa dal gruppo C); attrezzature collettive quali centri congressi, centri sportivi, centri religiosi (tipo le chiese) se fino a 500mq di SUL.
gruppo S3: attrezzature collettive che generano uno spostamento di persone notevole: teatri, cinema, discoteche di qualunque superficie oppure le attrezzature collettive di cui al gruppo S1 se superano i 500mq di SUL.

gruppo K0: parcheggi non pertinenziali, nel senso che non sono asserviti o collegati ad altre unità immobiliari, tipo i parcheggi collettivi, gli autosilo, i garage che offrono servizi di parcheggio orario, giornaliero o mensile.

Il numero che segue alla lettera del gruppo rappresenta il livello di carico urbanistico necessario per il calcolo della dotazione dei parcheggi di cui all'art. 7 delle NTA di PRG: ad 1 corrisponde un carico urbanistico basso, a 2 medio ed a 3 alto. A 0 corrisponde un carico urbanistico nullo. Attenzione, le diverse funzioni hanno valori diversi di parcheggi anche per i medesimi livelli di carico urbanistico: potrebbe quindi capitarvi che anche il passaggio tra due carichi urbanistici bassi debba comportare la monetizzazione di parcheggi o standard: è il caso per esempio del cambio d'uso da abitazione ad ufficio, comunque qui non contemplato.

Se la destinazione ante e quella post si trovano nello stesso gruppo tra quelli che qui ho descritto allora il cambio d'uso può essere autorizzato con una "semplice" SCIA e per espressa decisione dipartimentale non è sogetta ad onerosità. Bisognerà verificare inoltre, per ricadere in SCIA, che le destinazioni ante e post non prevedano una dotazione differenziale di parcheggi, nel qual caso questi dovranno essere reperiti o monetizzati, ed in questo caso comunque si ricade in DIA.

Se la destinazione ante e quella post sono in gruppi diversi, qualunque essi siano, allora il cambio d'uso deve essere autorizzato con una DIA onerosa, quindi soggetta agli oneri concessori. Inoltre, andrà verificato che la destinazione post operam non necessiti di una dotazione di parcheggi o standard urbanistici superiore a quella di provenienza: in questo caso oltre agli oneri concessori dovremmo anche considerare la monetizzazione di parcheggi o standard non reperiti. Per approfondire questo tema vi rimando a quest'altro mio post che parla genericamente dei cambi d'uso e anche quest'altro in cui si fanno degli esempi di monetizzazione degli standard. Ovviamente, se la destinazione post-operam necessita una dotazione inferiore di parcheggi o standard, il comune non vi darà un fico secco indietro...il che significa, paradossalmente, che se avete un locale commerciale che viene trasformato per esempio in un bar, occorrerà monetizzare i parcheggi non reperiti, e se un domani tornerà ad essere commerciale, nessuno vi ridarà indietro i soldi che avete versato. Ma se di nuovo nel futuro dovesse diventare un bar, dovrete di nuovo ripagare la monetizzazione che avete pagato nel primo passaggio da commerciale a bar. Vi sembra giusto? a me no, ma queste sono le regole che hanno deciso di imporci.

nei vari gruppi trovate a volte la parole "forse": il problema è infatti che non esiste una casistica precisa ed ufficiale delle attività, quindi il tutto viene come al solito demandato alla "sensibilità" del dirigente tecnico dell'UOT del singolo municipio. Avverrà quindi che magari in qualche municipio non riterranno che un laboratorio odontotecnico debba richiedere il cambio d'uso da un locale commerciale mentre magari in un altro si. Attendiamo fiduciosi un documento chiarificatore dal Dipartimento PAU: nel frattempo dovremo continuare a ragionare per logica deduttiva.

Alcune destinazioni tra quelle citate non sono ammesse in alcuni tessuti della città: fate riferimento a questo mio post per un quadro più preciso, sebbene non esaustivo, della situazione.

Giusto per nota, considerate che teoricamente è possibile chiedere il cambio d'uso da commerciale ad abitativo, ma dovrete fare attenzione al tessuto di PRG in cui l'immobile ricade: nella città consolidata in particolare il cambio d'uso da qualunque fuzione a quella abitativa è fortemente limitato, ed è possibile in pratica solo nell'ambito di progetti di ristrutturazione estesi alle intere unità edilizie. Nella città storica invece è meno limitato.

Attenti anche al voler convertire un locale commerciale in garage: questi ultimi hanno carico urbanistico nullo, il che significa che, ovviamente, non necessitano parcheggi pertinenziali. Quindi in questo caso viene azzerata la dotazione parcheggi teorica del vostro immobile: questo significa che un domani che lo vorrete riadattare a locale commerciale dovrete devolvere al comune la monetizzazione dei parcheggi da reperire per intero: e fidatevi se vi dico che possono venirvi fuori cifroni a cinque zeri soprattutto se il locale in questione è molto grande.

Merita un appunto anche un ultimo concetto: facendo riferimento al gruppo C, quello dei locali destinati alla vendita di prodotti, se si va a fare una fusione di più locali commerciali limitrofi e se quello derivato supera la soglia dei 250mq, oltre ovviamente all'onerosità di base occorrerà anche monetizzare i parcheggi non reperiti, perché si passerà dalle piccole alle medie strutture di vendita, e queste ultime hanno una dotazione di standard per metro quadro superiore alle superfici originarie. Teoricamente, poi, c'è anche un cambio di destinazione d'uso tra sottofunzioni differenti, ma qui sconfiniamo nella filosofia della burocrazia.

244 commenti:

  1. Gentilissimo, una domanda, se quindi io ho un locale con locazione C/2, posso porvi un uficio ove tenere solo documenti ed eventualmente rispondere alle mail e agli ordini? visto e considerato che ivi non riceverò pubblico visto che si tratta di un'attività di commercio all'ingrosso e per corrispondenza?

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    1. Dovrebbe rimanere comunque C/2, anche se alcune porzioni sono convertite in ufficio (se questi uffici non superano il 25% della superficie complessiva. Potremmo riflettere se il cambio d'uso serve per il passaggio da commercio al dettagio a commercio all'ingrosso, ma in ogni caso oggi si potrebbe fare in CILA.

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    2. Gentile Arch. Campagna, sono un collega di Pescara è ho appena fatto all'interno di un Permesso di Costruire in Sanatoria, un cambio di destinazione d'uso da C/1 d A/10 di un locale di mq. 80 circa, avente una rendita di €. 2.000,00 circa in C/1. Mi chiedo se ai fini IMU ci sia un risparmio, anche se il moltiplicatore risulta superiore in A/10 rispetto a quello C/1. La mia speranza è quella di ottenere un abbassamento della rendita in A/10 o mi sbaglio ?

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    3. dipende fortemente dalle tariffe catastali della zona in cui insiste il fabbricato, comunque generalmente non c'è grande differenza tra le rendite base dei C1 e degli A10.

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  2. Gentile Architetto, approfitto della sua competenza per una domanda: ho un locale c2 nel primo municipio-roma, dove volevo aprire un laboratorio orafo (artigiano). la asl I municipio mi ha dato senza problemi il nulla osta tecnico sanitario per la mia attività, ma la scia mi è tornata indietro perchè dice che in un c2 posso fare solo magazzino e non laboratorio. Secondo lei è possibile fare un cambio di destinazione d'uso senza lavori (il locale è già ristrutturato e ha passato il controllo della asl)? e che tempi /costi si dovrebbero prevedere? La ringrazio di cuore per un'eventuale risposta...

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    1. Il cambio d'uso sarebbe ammissibile, verificando se ci sono tutti i presupposti di tipo tecnico. tra l'altro, adesso si potrebbe fare pure con CILA. L'artigianato produttivo infatti è ammesso per tutti i tessuti, sempre e comunque, anche in città storica. Se al primo municipio accettano la CILA, l'autorizazzione è concessa al momento del deposito della pratica, altrimenti se bisogna fare la "vecchia" procedura di DIA, servono 30 giorni di silenzio-assenso. Non dovrebbero richiedere nemmeno il parere della sovrintendenza, perché si tratterebbe di "opere" esclusivamente interne. Per stile, evito di parlare di vil denaro sul blog: scrivimi a info@architetticampagna.it e ti faccio un preventivo gratuito :-)

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    2. La ringrazio molto per la sua gentile e rapida risposta. Mi permetto di chiederle ancora a cosa si riferisce con "tutti i presupposti di tipo tecnico", non sono requisiti già posseduti dal locale se esiste in data recentissima un nulla osta tecnico sanitario della asl di competenza e se non sono necessari lavori ma solo un cambio da c2 a c3? grazie:)

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    3. La ASL è competente solo su una parte delle questioni tecniche (p.e. tutto ciò che riguarda il PRG a loro non compete), le altre spettano all'ufficio tecnico del comune/municipio. Dunque non è implicito che se uno abbia l'assenso della ASL allora lo ha anche a livello urbanistico.

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  3. Egr. collega,
    vorrei sottoporle una questione tanto spinosa quanto spiacevole....
    sono stato contattato da una associazione onlus che si occupa di disabili, che risiede nel territorio del II municipio di Roma.
    La loro attività di servizio viene svolta dal 2007 (prima dell'adozione dell'attuale P.R.G.)in un locale accatastato C1 con destinazione commerciale.
    Il suddetto municipio gli impone (tengo a sottolineare il verbo "IMPONE") un cambio di destinazione d'uso con la stessa categoria ma con destinazione urbanistica a servizio, quindi passando da un Cu/b ad un Cu/m, senza opere e dunque gli impone il reperimento degli standar urbanistici per ciò che riguarda i parcheggi. Dunque facendo i vari calcoli del caso, dovrebbero reperire circa 14 mq di parcheggi pubblici, e non avendoli reperiti la conseguente monetizzazione che arriva alla spropositata cifra di circa 6.000 euro.
    Prescindendo dal lato etico-professionale (per cui personalmente, come tecnico, provo profonda vergogna a dover far pagare la cifra in questione ad un'associazione che fa del volontariato a persone disabili) , Le volevo sottoporre la questione dal punto di vista normativo: leggo dalla circolare del dipartimento del commercio e delle attività produttive, che le variazioni di destinazione urbanistica all'interno della stessa categoria, non sono dovute se le attività in questione si svolgono prima della adozione del nuovo P.R.G., leggendo inoltre le N.T.A. del vecchio piano e relativa variante del 74, si evince che :
    " Per «negozi» si intendono locali situati al piano terreno degli edifici residenziali e destinati a esercizi commerciali e paracommerciali e ad attività amministrative di servizio, così come definiti ai punti e) ed f) del successivo art. 3, par. 2). "
    i gruppi e) f) citano :
    "e) esercizi commerciali ed esercizi paracommerciali al dettaglio (come bar, ristoranti, tavole
    calde, farmacie, rivendite di sali e tabacchi); botteghe per attività artigianali non moleste
    (come lavanderie, parrucchieri, barbieri, sartorie, ecc.; scuole guida, ecc.);
    f) attività amministrative di servizio (come agenzie di banche, istituti di credito e di assicurazione,
    agenzie turistiche e di viaggio; agenzie di pratiche; ambulatori medici e veterinari; ecc.)"
    Per quanto sopra esposto è lecito sostenere che non vi è bisogno di cambio di destinazione d'uso e che gli oneri per la monetizzazione dei parcheggi non sono dovuti?
    con i più cordiali saluti
    Marcello

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    1. Dunque, l'attività è del 2007, quindi è stata istituita in un momento di "limbo": il vecchio piano è stato ufficialmente dismesso nel 2003, quando è stato "adottato" quello nuovo, il quale però non è entrato effettivamente in vigore se non nel 2008. Dal 2003 al 2008 è come se non ci fosse stato nessun piano. Comunque, se si va a leggere alla lettera, lo stesso PRG nelle NTA specifica che "sono fatte salve le destinazioni d'uso già autorizzate all'entrata in vigore del PRG", dal che se ne potrebbe dedurre che se l'attività è ufficialmente impiantata prima del 2008 sarebbe "fatta salva" e qunidi non necessiterebbe di alcuna monetizzazione di standard. Tuttavia, invece, si potrebbe interpretare che il momento di "entrata in vigore" sia il 2003, il che farebbe decadere il discorso di cui sopra, rendendo quindi legittima la richiesta di monetizzazione degli standard non reperiti. In ogni caso, il riferimento al vecchio piano secono me non regge, perché appunto a quanto mi risulta ha perso completamente di validità nel 2003. Comunque, in base alle attuali norme del PRG, purtroppo in effetti vi è aumento di carico urbanistico, passando da commerciale a servizi.

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  4. grazie mille per il consiglio.....a questo punto spero nel buon senso (civico e non) del municipio e relativo tecnico...

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  5. Gentile Collega,
    con la presente per richiederti un chiarimento circa le attività svolte in un locale C/1 prima del 2008. Se non ho compreso male la disciplina del cambio di destinazione d'uso introdotta dall'ultimo PRG vale per i locali accatatstati DOPO il 2008 (costituzione o variazione). Quindi se un locale possedeva la destinazione d'uso C/1 prima del 2008 è possibile svolgervi all'interno le relative sottofunzioni senza il limite del 25%? Ad esempio in un locale commerciale che già era un negozio qualsiasi prima del 2008 è possibile insediare una gelateria artigianale con annesso laboratorio di produzione senza il limite del 25% per il laboratorio e senza dover variare destinazione d'uso, diversamente in un locale che invece è stato accatastato C/1 dopo il 2008 invece si può fare ma con i limiti imposti dal nuovo PRG. E' corretto?

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    1. è corretto in parte: la gelateria se è un laboratorio con vendita al dettaglio è svolgibile anche in un locale accatastato C/1 (anche se la logica vorrebbe che fosse C/3, ma in verità se c'è vendita al dettaglio è sempre C/1), dunque non si porrebbe il problema del 25%. Comunque, indipendentemente dalla data in cui è stata legittimata la destinazione, le variazioni apportate agli immobili dopo il 2008 devono sempre sottostare alle regole del nuovo PRG. DIverso il discorso sarebbe se la gelateria, insistente in un C/1, sia preesistente. In tutto ciò, devi considerare le "regole" delle attività commerciali che convivono negli stessi locali: solo alcune tipologie di attività possono convinvere, e spesso solo dietro esplicito assenso della ASL, soprattutto quando si tratta di alimentari.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    3. Grazie Marco per la tua risposta, questo blog è semplicemente eccelso ed è per me continua fonte di aggiornamento. Davvero un bel lavoro. Approfondirò la questione e ti terrò aggiornato sugli sviluppi. Per quanto riguarda le norme ASL sui pubblici esercizi alimentari (bar, pizzerie, gelaterie e similari) volevo contribuire informando i colleghi che sul sito della ASL del Comune di Bologna si trovano delle guide davvero ben fatte.

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    4. Ciao! potresti linkarmi le pagine dove trovare le guide di cui parli? grazie!

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    5. Certamente Marco, spero così di contribuire anche io al tuo bellissimo Blog. Purtroppo non riesco a trovare una pagina "sommario", probabilmente è sparita, però ecco i link ai documenti specifici per ogni singolo argomento:
      Pizzeria da asporto
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/26880.doc
      Gelateria
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/323330.doc
      Pasticceria
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/808002.doc
      Ristorante
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/140705.doc
      Bar
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/87717.doc
      Grazie

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    6. Rimane inteso che il materiale proveniente da detti link va verificato poi sul territorio poichè sappiamo tutti che ogni struttura pubblica ha le sue regole che variano da zona a zona, pertanto non possono essere prese come vangelo, ritengo tuttavia queste guide molto utili alla progettazione dei specifici esercizi.

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    7. Aggiungo infine anche questo, scusate la frammentarietà...
      Commercio alimentare
      www.confartigianatobologna.it/confbo/images/docgallery/5195.pdf

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    8. Grazie Luca! studierò il materiale e cercherò di capire le eventuali discrepanze con la normativa presente qui nel Lazio e poi farò un post apposito.

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  6. Salve ,egregio Architetto,se possibile volevo porle un quesito:vorrei trasferire la mia attività di auto carrozzeria in un'altra sede dove i locali attuali sono c/2 e dove devo andare c/2 mi hanno detto che si puo fare solo il magazzino,è un locale di 500 mq con bagno accatastato e condonato ,uffici 42 mq piazzale parcheggio 600 mq circa con accesso su strada ,è sufficente la scia o bisogna cambiare il c/2?

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    1. Dunque tecnicamente questo tipo di cambio d'uso sarebbe ascrivibile alla "attività libera" autorizzabile in semplice CILA, perché si tratta di un cambio d'uso connesso ad attività d'impresa, non soggetto ad alcuna onerosità. Alle perse, comunque, andrebbe in SCIA perché non c'è cambio di categoria in base alla delibera 19. Catastalmente, invece, bisogna portarlo da C/2 a C/3 ma questo è il meno.

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  7. Gent.mo Architetto
    quale categoria catastale è necessaria per la sede di riunione di un gruppo di prghiera e meditazione costituito in Associazione Culturale (una trentina di persone)? Un C1? Può andare bene un C2? O forse è meglio una civile abitazione? Grazie mille.

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    1. tecnicamente esistono categorie catastali apposite: l'E7 è per i fabbricati per l'esercizio pubblico dei culti (sostanzialmente le chiese) e il B/7, "cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto". Immagino che un gruppo di preghiera è più vicino al B/7, ma se si cerca un luogo in cui potersi riunire e che non necessariamente debba dover subire un cambio d'uso potrebbe essere adatto anche un A/10. L'uso di una abitazione o di un immobile commerciale non ritengo sia propriamente adatto per questo tipo di utilizzo.

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  8. Codice ateco 631119 elaborazione dati, sto aprendo un punto Goldbet, in un negozio che è stato trasformato da d8 a C1 ma come dicitura è vendita all'ingrosso, posso firmare il contratto senza problemi.?

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    1. l'accatastamento è compatibile con la sua attività: potrebbe non esserlo a livello comunale, ma comunque l'eventuale cambio d'uso sarebbe a suo carico quindi il proprietario non c'entra. è importante però che l'immobile sia legittimo, e che l'attuale destinazione d'uso derivi da titoli abilitativi regolarmente presentati. Verifichi anche che per il fabbricato ci sia l'agibilità peché oggi la chiedono.

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  9. Buongiorno Marco e auguri.
    Ti contato per un consiglio relativo all’accatastamento di una cantina mai accatastata.
    Tre fratelli hanno ereditato un intero edificio degli anni ’30, composto di 5 appartamenti e di 1 cantina al piano seminterrato. Questa cantina, mai accatastata, ricalca esattamente la pianta di uno degli appartamenti sito al piano rialzato, appartamento al quale i proprietari vorrebbero annetterla (l’accesso avverrebbe tramite il giardino del suddetto appartamento).
    SOLO UNO dei 5 appartamenti è stato dai fratelli venduto ad una terza persona.
    Le mie domande sono:
    - è sufficiente presentare un Docfa per accatastamento della cantina?
    - qual è la giusta causale da indicare?
    - è più corretto creare un subalterno apposito per la cantina oppure annetterla all’appartamento a cui vogliono farla appartenere?
    - . costo del Docfa a parte, come si calcola la sanzione per non averla mai accatastata?
    Grazie!

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    1. prima che la questione catastale, bisogna affrontare il problema urbanistico che, se parliamo di Roma, può essere in effetti molto problematico, perché le superfici di cantine annesse alle unità abitative non possono eccedere una certa percentuale della superficie residenziale (mi pare il 15%, dovrei rileggermi le NTA): dunque se hai una cantina che è grande quanto l'appartamento a cui va annessa ti dico subito che ciò NON è proprio possibile. Allora penserai tu di volerla accatastare come unità autonoma C2, ma anche qui hai un grosso problema, perché i C2 sono classificati dal PRG come funzioni produttive, e le funzioni produttive non sono ammesse nè in città storica nè in città consolidata (cioè il 90% circa dei tessuti residenziali). Temo che l'unica possibilità sia dividere lo spazio in cinque cantine ed annetterle a ciascuna delle unità immobiliari, facendo sì che ciascuna cantina non ecceda la percentuale massima di ciascun appartamento. Una volta sciolto il problema urbanistico (potrebbe risolversi per esempio se nel progetto originario del fabbricato - se esiste - trovi questa cantina rappresentata nello stato in cui è), puoi affrontare quello catastale: la cantina può essere annessa all'abitazione senza cambiare il subalterno, puoi fare un docfa con causale "inserimento cantina". La sanzione, se dichiari che i lavori sono stati fatti in epoca remota, non si applicano.

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  10. Grazie per tutte le informazioni!
    Purtroppo, dopo richiesta ufficiale, sappiamo che il progetto originario (depositato a Pomezia) è andato perduto chissà quando. Quindi l'unica proposta che posso fare loro è quella suggerita da te, ovvero la suddivisione della cantina in 5 cantine, restando all'interno del massimo 15% consentito.
    Grazie ancora.

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    1. secondo me si, verificando, tante volte, che tu non sia in uno di quei pochi tessuti di roma che accettano le destinazioni d'uso miste residenziali e produttive: solo in questo caso potresti accatastarlo come C2 ma hai il problema, a quel punto, della cubatura edificabile e degli alti costi relativi alla sanatoria.

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  11. caro collega,
    nel ringraziarti infinitamente per il preziosissimo contributo che dai alla nostra faticosa professione, ti illustro un problema su cui mi sto scervellando da un po' senza ancora riuscire a risolvere:
    ho avuto incarico inizialmente per un centro di fisioterapia (=ambulatorio aperto al pubblico) da avviare in un locale C1 al II municipio, premetto che non c'è l'agibilità; dopo verifiche, giri e colloqui sono giunta alla conclusione che è consentito l'ambulatorio in C1 (esiste una deroga della Regione Lazio che lo consente, oltre le stesse descrizioni delle categorie catastali) e che andrebbe però fatto il cambio d'uso di funzione urbanistica da commerciale a servizi alle persone con aumento di CU e conseguente costo (data la zona parecchio oneroso). Inoltre dovrei fare l'autorizzazione all'esercizio alla Regione e anche al municipio e lì il primo intoppo perchè il modulo prevede che si indichi estremi agibilità o il n. di richiesta. Visto l'intoppo e i costi, la committenza ha deciso di optare per studio professionale di fisioterapia (=ad personam non aperto al pubblico) che ha solo autorizzazione ASL (e per loro C1 va bene) oltre al cambio d'uso al municipio che però stavolta sarebbe a servizi-direzionale privato senza aumento di CU. Fin qui penso tutto ok salvo pormi il problema che forse per chiudere i lavori mi tocca poi cambiare categoria al catasto (A10), ma la proprietà accetta solo il cambio di funzione urbanistica e non quello catastale. Ora ti chiedo se puoi illuminarmi:
    - esiste qualche norma che consenta espressamente di fare studi in C1 (essendo al piano terra con caratteristiche di locale commerciale)? (la deroga regionale parrebbe valere giustamente solo per le strutture oggetto di autorizzazione regionale)
    - posso fare un cambio d'uso di funzione urbanistica e non procedere poi con quello catastale? esiste qualche scappatoia normativa?
    - il cambio d'uso può in qualche modo ricadere in SCIA invece che in DIA? Sono in confusione perchè so per certo di molti studi di fisioterapia in C1 e con cambio uso in SCIA, ma a me non torna!
    Scusa la lungaggine e grazie di cuore per le risposte che vorrai darmi.
    NB: al II municipo non danno più colloquio neanche per le informazioni minime, ricevono solo le pratiche dopo protocollate.

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    1. Secondo me puoi evitare il cambio d'uso catastale perché le stesse norme catastali indicano chiaramente che le categorie C/1 ammettono gli uffici, se "il locale mantiene le caratteristiche di un C/1". ricordiamoci infatti che le norme catastali sono altra cosa rispetto a quelle urbanistiche.
      il cambio d'uso secondo me addirittura puoi farlo in CILA, perché sui tratrterebbe di un cambio d'uso di un locale adibito ad esercizio d'impresa, ma su questo aspetto non ci sono ancora indicazioni chiare. COmunque se non in CILA, dovrai farlo in DIA perché c'è cambio di funzione. i cambi in SCIA si possono fare ma solo se non c'è cambio di funzione, che non sarebbe il tuo caso.

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    2. Ti ringrazio molto della risposta tempestiva che mi risolve qualche dubbio dei peggiori. Sull'esercizio d'impresa l’art. 2082 cod.civ. recita :“… è imprenditore colui che esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi”, ora resta da stabilire se la fisioterapia possa considerarsi esercizio d'impresa (oltretutto è un'attività esente iva). Domani torno alla ASL per gli ultimi dettagli e martedì ritento al II municipio, se ti fa piacere posso postare l'evoluzione della cosa...
      un saluto e buon lavoro!

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    3. Si, è sempre utile per me e per i lettori avere un riscontro completo dell'evoluzione di una pratica con dubbi particolari, per cui ti ringrazio fin dìora se vorrai commentarci la storia. Se trovassi delle indicazioni chiare nonché ufficiali circa le definizioni di "esercizio d'impresa" sarebbe ottimo.

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  12. buonasera Marco,
    grazie delle tue sempre preziosissime risposte. Ho un dubbio che ti sottopongo.
    Ho un locale C2 vincolato con D.M. nel 1957 in cui realizzare un w.c. ed insediare uno studio per artista. Mi hanno suggerito di andare tramite DIA (e non SCIA per maggior tutela, visto il vincolo e tutte le implicazioni "penali" che ne conseguono) e chiedere il cambio d'uso verso C1 o C3 indifferente, dirimente è solo la rendita e le velleità della proprietà. Gli oneri di urbanizzazione ed il CUC sono uguali.
    Poi, e qui viene un po' il bello, mi ha messo la pulce su una nuova interpretazione dell'accatastamento come "STUDIO PER ARTISTA" che avrebbe una sorta di abitabilità. Cosa ne pensi di tutta questa storia?

    grazie,
    tommaso

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    1. secondo la normativa italiana solo le abitazioni possono essere "abitate"; tutte le altre destinazioni sono "non abitabili". Non ho notizie di norme che sono in contrasto con questo principio: se ne trovi, fammelo sapere!

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  13. va bene grazie, ne parlavo con BELLAVITA geometra dell'ufficio tecnico I municipio, credo stranoto ai più. Mi ha accennato di una neonata situazione borderline. Spero di poter dare il mio contributo al riguardo. Grazie sempre.
    tommaso

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    1. beh se tel'ha detto l'immenso Sergio mi inchino. Grazie se vorrai condividere cosette fresche.

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  14. Gent.le Arch. Campagna, avrei bisogno della sua competenza. Devo effettuare un cambio di destinazione d'uso senza opere a Roma, da C/2 a C/6, quale titolo abilitativo occorre?
    Inoltre nel locale è presente un piccolo bagno, posso comunque effettuare il cambio oppure i box non possono ospitare wc?
    grazie cordiali saluti
    Sara

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    1. i C/6 possono avere bagni solo se sono delle autorimesse collettive dove ci sono dei dipendenti che lavorano, altrimenti non sarebbero ammesse, ma qualche volta comunque "passano". il cambio d'uso è tra funzioni diverse, quindi serve la DIA. Non sarà molto costosa, dato che la destinazione post operam ha carico urbanistico nullo.

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    2. Grazie per la celere risposta.
      Saluti
      Sara

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  15. Ciao Marco, complimenti per il blog e grazie perché è utilissimo.
    Una domanda: secondo te, gelaterie, pizzerie al taglio, pasticcerie, insomma tutte quelle attività che prevedono la vendita di prodotti (alimentari) trasformati all'interno dell'attività stessa, ma non prevedono somministrazione (o al massimo prevedono solo somministrazione non assistita), sono esercizi commerciali, o pubblici esercizi?
    Grazie in anticipo per la risposta, e buon lavoro.
    Saluti, Marco Crisciotti architetto.

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    1. si tende a considerarli esercizi commerciali e non pubblici esercizi, ma purtroppo non c'è una classificazione ufficiale a cui fare riferimento.

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    2. Ok, grazie per la risposta. Purtroppo che non esiste una classificazione ufficiale l'avevo capito (mai una volta che le norme siano chiare...). Comunque, l'immobile è degli anni '30, per cui potrei mettere tranquillamente una gelateria al posto di un negozio, il problema è che sono in Ambito di Valorizzazione B4, e le NTA vietano espressamente qualsivoglia cambio d'uso che comporti aumento del carico urbanistico (art.43, c.3).
      Spero che al Municipio 1 diano la tua stessa interpretazione.
      Ciao e ancora grazie, Marco.

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  16. Salve Architetto innanzitutto vorrei ringraziarLa per condividere con i colleghi la Sua personale esperienza. A tal proposito Le scrivo per un confronto professionale qualora fosse disponibile.
    Mi trovo in città storica T4 senza vincoli ad eseguire un cambio di destinazione d'uso senza opere da retronegozio a negozio. L'immobile in questione è un unico ambiente composto da negozio e retronegozio divisi da una linea immaginaria, entrambi sono sulla medesima planimetria catastale in C/1 totale circa 100 mq. Regolarità urbanistica da catastale d'impianto essendo l'immobile dei primi del '900. Il retronegozio si evince dai calcoli catastali per la stima della consistenza.
    A mio avviso essendo il retronegozio una pertinenza del negozio assimilabile a deposito andrebbe classificato alla stregua del negozio da un punto di vista urbanistico come si evince all' art. 6 N.T.A come Commerciale piccole strutture di vendita Cu/b. Quindi il cambio d''suo andrebbe in SCIA essendo nella stessa funzione. Da quanto mi è sembrato di capire presso l'ufficio tecnico competente il retronegozio non essendo "commerciale" andrebbe inserito nella funzione Artigianale industriale deliberazione 19/2001 in quanto magazzino. Quindi mi accingo a fare i miei bei calcoletti secondo la circolare prot. 67246 del 27/06/2013 la quale prevede per cambi di dest. uso tra differenti categorie generali il calcolo degli oneri di urbanizzazione Ou = Ot = Oup + Ous. Nel caso in questione Ous = 0 mentre Oup = v * (Upfin - Upin) * tab. C1 * 0,9. Dalla deliberazione 31 2012 dalla Tab. B si evince che le due destinazioni hanno lo stesso Up quindi Up fin = Upin e quindi essendo Upfin - Upin = 0 si ha che Oup = 0 quindi a mio avviso gli oneri di urbanizzazione primaria sono pari a zero. Avendo le due destinazioni stessa dotazione di standard circa i parcheggi pubblici e privati, dovrei reperire solo la differenza circa gli standard del verde pari a 2mq / 10 mq SUL e quindi con calcoli alla mano già parliamo di una cifra impegnativa intorno ai 10.000. Da un altro incontro presso l'ufficio mi è sembrato di capire che al posto della Upin inserita dovrei mettere Upin = 0 in quanto il retronegozio avrebbe carico nullo e quindi devo calcolare oneri di urbanizz. primaria, parcheggi pertinenziali, pubblici e verde per tutta la superficie soggetta all'eventuale cambio d'uso e quindi verrebbe fuori una cifra stratosferica nell'ordine di svariate decine di migliaia di euro. Scusandomi della lunga premessa, secondo la Sua personale esperienza quale sarebbe il modo corretto di approcciarsi alla questione? al punto 3.3.1 della circolare 67246 il cambio di destinazione d'uso tra differenti categorie generali = tra differenti funzioni cosi come individuato all'art. 6 N.T.A.? oppure per diverse categorie si intende retronegozio e negozio pur convivendo nella stessa funzione commerciale? inoltre il magazzino ha carico urbanistico nullo? da dove si evince? dove sarebbe collocato da un punto di vista delle destinazioni d'uso in relazione all'art. 6 NTA? La ringrazio anticipatamente. Un saluto

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    1. mah in realtà il cosiddetto retronegozio l'ho sempre assimilato alla superficie commerciale, senza mai fare distinzione di destinazione d'uso, così come nelle abitazioni non si fa distinzione di destinazione d'uso tra un ripostiglio ed un bagno. Non capisco perché con il municipio si è arrivati ad ipotizzare un cambio d'uso: forse nel catastale del 1939 ci sono indizi per interpretare il retronegozio come una unità immobiliare a sè stante? cosa che evidentemente non è quando mi parla di una demarcazione "immaginaria". a quel punto la demarcazione potrebbe essere stata inserita solo per il rispetto del regolamento edilizio, che impone che i locali commerciali non debbano essere più profondi di 7mt se privi di finestrature a riscontro.

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    2. La ringrazio per la Sua celere risposta. Sinceramente pensavo fosse un azzardo a dirlo, ma anche io in origine ho pensato che il locale essendo un unico ambiente nella destinazione commerciale era improprio usare lo strumento del cambio di destinazione. Si tratterebbe al più di una diversa denominazione degli ambienti ma nella stessa funzione. Comunque tutto il negozio si presenta come tale dall'impianto. Non sono state fatte fusioni frazionamenti o cose del genere e anche la porzione retronegozio è dotata di un abbondante numero finestre. Comunque per sua conoscenza le farò sapere lo sviluppo della questione. Saluti

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    3. Si grazie. Comunque riflettendoci ancora, la distinzione tra spazi principali e spazi secondari è una cosa legata all'accatastamento e che a fini urbanistici non ha rilevanza, a meno che non si tratti di un sottonegozio interrato (il quale non è suscettibile di diventare commerciale, in quanto gli mancherebbe il requisito dell'abitabilità).

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    4. Buonasera, in merito alla questione sopra citata vorrei porre un ulteriore domanda. Mi trovo nella situazione di avere un locale commerciale (catastalmente C1) minore di 250 mq nato dalla fusione di più subalterni. Analizzando la storia della particella si è riscontrato che il suddetto locale presenta due subalterni che originariamente nascevano come "cantine" e altri che tramite un condono sono diventati "commerciale". Pertanto, la legittimità edilizia della nuova particella fusa risulta mista tra ex sub originariamente "commerciali" ed ex sub originariamente "cantine".
      Le domande che vorrei porre sono due e sono le seguenti:
      - E' possibile che con la fusione l'unità immobiliare sia diventata tutta "commerciale" considerando che quei due sub (di 20 mq circa) siano locali con funzione e uso diversi dalla principale ma non eccedendo più del 25% rispetto all'intera SUL non siano state oggetto di cambio d'uso? Se cosi fosse che funzioni sono ammesse per quelle porzioni?
      - Se volessimo fare un cambio d'uso di quelli parzioni (cantine) per far diventare tutto effettivamente commerciale come dovremmo comportarci dato che è già stata fatta una fusione e quindi di fatto non esistono più quei subalterni?
      Ringrazio anticipatamente
      Saluti

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    5. Vorrei inoltre farle i complimenti per il lavoro svolto. Il blog è uno strumento fondamentale per noi giovani professionisti.

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    6. occorre prioritariamente distinguere la storia urbanistica da quella catastale: catastalmente ci sono state delle fusioni, ma non necessariamente queste sono state autorizzate urbanisticamente. occorre perciò fare una ricostruzione delle pregresse autorizzazioni per ricomporre la storia urbanistica e capire se ci sono delle falle, come per esempio il mancato cambio d'uso delle cantine in commerciale. Ogni falla che viene trovata, deve essere sanata oggi per allora con una pratica in accertamento di conformità, altrimenti l'immobile non può (e non avrebbe potuto) essere legittimamente utilizzato come locale per attività.

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    7. Se non dovessimo trovare il progetto di fusione bisognerà fare un accertamento di conformità cambiando la destinazione d'uso a quelle porzioni (cantine) o facendole rientrare nell'unità immobiliare principale (commerciale) e quindi in conformità al comma 4 articolo 6 delle NTA (25% della SUL)?

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    8. Secondo me quel passaggio non è applicabile nel caso specifico: l'immobile unito (commerciale + cantine) non può avere una destinazione mista, perché l'uso urbanisticamente assentito deve essere uniforme. fatemi sapere se il municipio la dovesse pensare diversamente.

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    9. L'articolo 6 c.4 dice che: l'introduzione di nuovi usi e funzioni all'interno dell'unità immobiliare non comporta cambio di destinazione d'uso se i nuovi usi non eccedono il 25% della SUL dell'unità immobiliare. Le NTA definiscono "unità immobiliare" un insieme di vani tra loro collegati, ad uso abitativo o non abitativo, ivi compresi gli spazi accessori coperti e scoperti, dotato di autonomia [...]
      Pertanto, secondo quanto scritto nel c.4, per nuovi usi e funzioni non si possono considerare nello specifico le cantine? Non possiamo fare un accertamento di conformità sostenendo che quei due sub (oggi soppressi in quanto oggetto di fusione) rimangono cantine ma rientrano in quel famoso 25% ? Mi scuso per l'insistenza ma data la sua competenza vorrei avere con lei un confronto su questo argomento. Grazie per la diponibilità

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    10. secondo me è come le ho detto prima: il passo citato si può applicare solo se si parte da un immobile, legittimo, in cui per l'intero è stata autorizzata una unica destinazione d'uso. In un contesto di questo tipo, è possibile ammettere una destinazione diversa, come per esempio una cantina, ma non utilizzare il ragionamento per poter sanare situazioni preesistenti.

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  17. Buongiorno Architetto,
    stufo di fare il dentista ho deciso di aprire una attività di somministrazione alimenti e bevande (tavola calda/panineria) in due locali della mia clinica che, costruita nel 2007 erano stati accatastati come C/2 in quanto utilizzati come magazzino. Devo fare il cambio a C/1 ? E per la destinazione d'uso, come mi debbo regolare ? La ringrazio per l'attenzione che vorrà dare alla mia richiesta

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    Risposte
    1. sicuramente il C/2 non è compatibile con l'attività che svolge, dunque bisognerebbe regolarizzare la situazione. Occorre ricostruire la storia urbanistica dell'immobile per capire se la destinazione a magazzino è quella originaria da progetto edilizio e che non è mai stata modificata (nel qual caso oggi bisognerebbe sanare) oppure se ci sono state modifiche che hanno autorizzato la destinazione commerciale e che non sono state poi recepite dal catasto.

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    2. Grazie della pronta risposta. Ancora non svolgo l'attività di "paninaro" nè ho sono ancora diventato un OAS (Operatore del Settore Alimentare), ma ho intenzione di diventarlo al più presto visto che il denaro e l'energia che ho speso per questo Stato che mi sembra ora mal riposta. Ho pensato che i due locali magazzino (C/2) potessero essermi utili e quindi seguirò il Suo consiglio. La destinazione d'uso non è mai stata modificata (essendo C/2 dalla sua costruzione) e mi attiverò quindi al cambio della categoria catastale che, secondo quello che ho capito sfogliando internet, deve essere prima approvata dal comune (nel caso specifico di Ciampino). Grazie nuovamente per la tempestiva risposta ed un augurio di buon Lavoro.

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    3. Salve architetto, mi unisco a questa discussione anche se di un anno fa. Devo realizzare dei lavori per un locale in Via della palombella , centro storico rione s.eustachio. Immobile del 500 poi ristrutturato; piano terra catastalmente coincidente anche coi metri quadri; i problemi sono al piano interrato: catastalmente indicato come cantina. Volendo realizzare lo spogliatoio e il bagno del personale, per circa 10 mq di superficie, su 91 mq reali di piano interrato indicato appunto come "cantina", esiste un modo , richiedendo la deroga art. 65 per locali interrati e realizzando impianti di immissione ed estrazione di aria, che non sia richiedere il condono per far diventare C/1 per quei soli 10 mq di spogliatoio?

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  18. Buongiorno Architetto, volevo porle una veloce domanda.. Nel caso in cui io abbia un locale classificato come C2, ovvero magazzino utilizzato poi come shoowroom, e volessi trasformarlo in C4 per esercitare attività quali corsi di ballo..Quali sarebbero le procedure e i costi?
    Grazie
    Saluti

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    Risposte
    1. il C/4 è specifico per attività senza fini di lucro, cioè per esempio una onlus o un circolo privato. Per fare veri e propri corsi da ballo secondo me la categoria più corretta sarebbe o il C/1 o il D/6. Questo per quanto riguarda il catasto. Mentre invece a livello urbanistico occorre chiedere il cambio d'uso da produttivo a servizi alle persone, il che comporta la monetizzazione degli standard urbanistici (o il loro reperimento fisico). I costi dipendono dai vari fattori che vanno presi in considerazione nei cambi d'uso e soprattutto in base alla zona in cui siamo, cosa che determina la tariffa di monetizzazione. Il C/2 comunque non può essere utilizzato come showroom.

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    2. Buongiorno, faccio seguito alle domande formulate sopra:

      > un locale c2 può ospitare attività di una ass. cult ( danza, yoga, musica) riservate ai soli soci?

      > può essere fatta somministrazione di cibi freddi ai soli soci?

      > possono essere proposte attività di animazioni serale riservate ai soli soci?

      > Quali caratteristiche tecniche deve assolutamente avere il locale ( bagni, finestre, uscite sicurezza)

      > Nel caso non fosse possibile nel c/2a grandi linee... di che costi stiamo parlando per convertirlo ad un c/4 o alla soluzione da lei indicata ( Roma ex municipio VII) ?

      La ringrazio anticipatamente

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    3. in un c/2 non può essere svolta nessuna delle attività indicate: occorre portare la superficie in una sottofunzione più consona. Le caratteristiche tecniche del locale dipendono dalla dimensione e dalle caratteristiche del locale stesso, comunque almeno un bagno è sempre obbligatorio. Non è possibile fare una stima sommaria dei costi: bisognerebbe analizzare una serie di fattori.

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    4. La ringrazio per la risposta. Sto cercando di documentarmi al meglio ma, almeno on line, trovo pareri discordanti e spesso sto imbattendomi in vari post che asseriscono che un locale C/2 può ospitare le attività di un ass. cult.

      1) A suo avviso, quale sarebbe la categoria più appropriata, per le esigenze di cui sopra?
      2) pensando ad un locale di circa 200 mq, Quali sarebbero le caratteristiche tecniche imprescindibili ( areazione, uscite sicurezza, illuminazione, etc)

      La ringrazio nuovamente

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    5. ...aggiungo...

      Quali sono gli uffici di competenza a cui rivolgersi per avere informazioni tecniche in merito?

      Grazie nuovamente

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    6. scindendo sempre il discorso urbanistico da quello catastale, una categoria congrua per quel tipo di attività può essere sia il C/1 che l'A/10 ma potrebbero risultare congrue anche altre categorie. Gli uffici del catasto possono rispondere in base a questioni catastali, mentre l'eventuale rilevamento dell'uso abusivo della superficie è una competenza della polizia municipale.

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  19. Buongiorno Architetto. ho letto tutte le discussioni quindi, come prima cosa, mi sento di ringraziarla per le risposte, per il tempo che ci concede e ovviamente per la pazienza.

    Le illustro brevemente il mio dubbio. Ho un appartamento in centro a roma, sotto di me c'è un magazzino di 50mq classificato come cd. Facendo un lavoro grafico (illustratore) vorrei acquistarlo e trasferire lì il mio studio. Ovviamente la spesa non è da poco quindi volevo chiederei secondo lei come dovrei ri-accatastarlo e soprattutto se ci sono dei requisiti minimi da rispettare (ho letto da alcune parti che per lavorare c'è bisogno di soffitti alti almeno 2,70....)

    la ringrazio sin d'ora per la risposta

    Buona giornata

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    1. un magazzino può essere convertito in ufficio (A/10 catastale) o anche studio d'artista (C/3 catastale) purché abbia delle finestrature adeguate (almeno 1/8 della superficie degli ambienti serviti, ma servirebbe anche il fattore medio di luce diurna, difficile da raggiungere in centro storico), oltre all'altezza minima inderogabile di 270cm. comunque il ri-accatastamento è una cosa che viene solamente dopo la pratica urbanistica. Difficile fare una stima dei costi per un cambio d'uso di questo tipo: bisognerebbe considerare una serie di fattori, ma parliamo di diverse migliaia di euro.

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    2. Buongiorno Architetto e grazie per la pronta risposta. Mi hanno comunicato che l'altezza di questo magazzino è 2,15m.

      Considerando che ci dovrei lavorare solo io (porterei giù il computer, scanner, le varie stampanti) e che non ho dipendenti né società secondo lei esiste qualche altra opzione che potrebbe aiutarmi nel mio scopo? Ho pensato -ma forse, da profano, dico un'assurdità- se creo un buco in casa e faccio delle scale per scenderci dentro potrei considerarlo come cantina ...?

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    3. lo spazio, se si dichiara come cantina, potrebbe essere annesso all'abitazione: ma attenzione, perché in alcuni tessuti della città storica questo non è comunque consentito (p.e. in T1 e T2 è vietato a prescindere, negli altri va verificato caso per caso). con quell'altezza, comunque, non potrebbe essere utilizzato per nessuno scopo che preveda la permanenza di persone, anche se si tratta di sè stessi, e l'eventuale utilizzo non conforme di quei luoghi potrebbe essere sanzionato.

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  20. Buonasera architetto e grazie per la risposta. non è mia intenzione abusare del suo blog ma ho un'ultima per me essenziale domanda. mi hanno detto che, anche se ottengo tutti i permessi e le approvazioni, se il condominio non delibera a mio favore non posso fare niente. E' corretto? E dunque vero che il potere decisionale del condominio vale più delle eventuali approvazioni permessi del comune, geometra e dei periti?

    grazie di nuovo e buonanotte

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    1. finché si opera all'interno delle unità immobiliari non c'è bisogno di assenso del condominio, dunque il cambio d'uso in sè sarebbe richiedibile senza assenso dell'assemblea. Tuttavia, se proprio volesismo essere codini, la realizzazione della scala interna di collegamento inevitabilmente andrà a toccare il solaio del fabbricato e quello, in quanto struttura portante, è formalmente proprietà indivisa dell'intero stabile.

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  21. Gentile Architetto,

    innanzitutto complimenti per il suo blog.
    Volevo chiederle un'informazione: secondo lei è possibile realizzare un bagno in un locale accatastato come C/2 senza effettuare un cambio di destinazione d'uso?la trasformazione non è per fini commerciali ma "personali" ("sala hobby"). Non sono riuscita a trovare un riferimento normativo "univoco".

    La ringrazio in anticipo per la disponibilità e cortesia.

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    1. Un locale magazzino tecnicamente non prevede la sosta di persone che vi lavorano, dunque può non avere i servizi. Alcuni ritengono non solo che possa, ma anche che debba non avere servizi, ma la questione secondo me non è chiara. Generalmente se ci sono spazi magazzini annessi alle abitazioni (pe sottotetti) si ammette solo la presenza di lavatoi e non di veri e propri servizi, e questo secondo me è invece coerente con il fatto che quelle superfici non sono e non devono essere abitabili.

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  22. Buongiorno Marco,
    mi trovo alle prese con un locale C1 su strada prima ospitava un'agenzia assicurativa) che deve diventare uno studio medico (per ora) e poi, se arriverà l'autorizzazione, un ambulatorio.
    Sto cercando quelli che sono i requisiti minimi (dimensionali, tecnologici, ecc.) per questo tipo di struttura, ma non sto trovando molto, a parte un Allegato C della Regione Lazio "REQUISITI MINIMI AUTORIZZATIVI
    PER L’ESERCIZIO DELLE ATTIVITA’ SANITARIE
    E SOCIO-SANITARIE". Tu hai qualche suggerimento in proposito? Grazie

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    1. gli studi medici non hanno prescrizioni particolari, comunque andrei a chiedere alla ASL di competenza.

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    2. Di nuovo buongiorno Marco,
      a parte la visita che farò alla ASL per avere chiarimenti in merito a particolari requisiti necessari per uno studio medico, l'enorme dubbio che il tecnico del Municipio non mi ha chiarito è:
      1- per un locale C1 che deve diventare uno STUDIO MEDICO (NON ambulatorio) devo fare il cambio di destinazione d'uso FUNZIONALE o no?
      2- e se devo fare il cambio di destinazione d'uso funzionale, in base all'art.6 delle NTA, devo considerare lo studio medico come "servizio alle persone" (servizi amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, ecc) o come "direzionale privato" (uffici e studi professionali, ecc)? Perche' ovviamente cambia il carico urbanistico: nel primo caso diventerebbe medio, mentre nel secondo caso resterebbe basso, e quindi nel primo caso dovrei fare una DIA onerosa, mentre nel secondo caso basterebbe la SCIA, giusto? Secondo me è a tutti gli effetti uno studio professionale (gli studi medici sono studi professionali) e quindi dovrei fare, tramite semplice SCIA, solo un cambio di destinazione d'uso funzionale e potrei da subito cominciare i lavori. Tu cosa ne pensi? Grazie

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    3. premesso che il Comune, nè la regione, nè lo stato, hanno mai chiarito in modo univoco e definito quali attività ricadano in quali classificazioni (visto che ogni comune ed ogni regione ha delle sue classificazioni, e quelle date dalla normativa statale sono utili solo a fini fiscali), io ritengo corretto, e in nessun municipio finora mi hanno smentito, distinguere due casi: 1. studio medico operante come professionista privato specialistico (come anche i dentisti) o medico generico, che effettua visite su appuntamento, lo inserisco nel direzionale privato, anche se ha accesso da strada pubblica; 2. studio medico organizzato come poliambulatorio o come studio specialistico in cui lavorano più medici, in cui si fanno analisi cliniche o anche solamente del sangue, e strutture correlate, le assimilo ai servizi alle persone. In ogni caso, quindi, da C1 (ammesso che la destinazione precedente fosse semplicemente "bottega") hai comunque un cambio d'uso funzionale, che però puoi fare in CILA perché, secondo me, ricade nell'ambito degli immobili adibiti ad esercizio d'impresa (in base alle norme fiscali statali). Se non rientra in questa casistica, è comunque DIA perché hai il cambio di funzione. leggiti anche un mio più recente post su una circolare dipartimentale dei primi di agosto specifica sul tema.

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    4. Grazie Marco per la risposta....
      La situazione è cambiata: il locale C1 deve essere trasformato in un ambulatorio a tutti gli effetti (e non più in semplice studio medico). Quindi, da quello che comprendo dal tuo post riguardo il cambiamento di destinazione d'uso, dato che trattasi di cambiamento da C1 commerciale a "servizi alle persone" (e quindi si passa da carico urbanistico "basso" a carico urbanistico "medio", si dovrà procedere con una DIA onerosa ed aspettare 30 giorni prima di poter iniziare i lavori, è esatto?

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    5. secondo me ricade comunque in CILA in quanto trattasi di cambio d'uso in un locale adibito ad esercizio d'impresa: chiedi in municipio.

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    6. Ma infatti Marco, lo sai che proprio in queste ore stavo studiando la cosa e mi sembrava "troppo" la DIA?....chiederò! grazie!

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    7. Scusa Marco, ma leggo questo:
      "È cambio destinazione uso URBANISTICAMENTE RILEVANTE ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, tra le 5 seguenti:
      1) residenziale;
      2) turistico-ricettiva;
      3) produttiva e direzionale;
      4) commerciale;
      5) rurale.
      Dunque il cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante è solo quello che comporta il passaggio tra l’una e l’altra delle 5 categorie funzionalmente autonome indicate dalla legge.
      Dovendo io passare dalla 4 (commerciale) alla 3 (produttiva e direzionale), ed essendo quindi un cambio "urbanisticamente rilevante", tu dici che si potrebbe fare tutto in CILA?

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    8. purtroppo il legislatore quando scrive con la destra, non sa cosa fa con la sinistra. all'art. 6 (attività libera in CILA) del DPR 380/01 comma 2 lett. e bis leggerai: "le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.
      "

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    9. Già!....andrò a lottare con il tecnico.....Grazie

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    10. Ciao Marco, volevo solo aggiornarti sulla risposta del V Municipio....Non ritengono un ambulatorio un locale adibito ad esercizio di impresa e richiedono espressamente la DIA onerosa....Tant'è!

      Un'ultima domanda: alla ASL non ne hanno fatto menzione (pur avendo visionato la pianta): che tu sappia, il bagno per gli utenti deve essere obbligatoriamente dotato di antibagno?
      Grazie

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    11. mi sembra veramente urgente che il comune emani una circolare per chiarire questo discorso dell'esercizio d'impresa, perché qui ogni municipio fa come gli pare.
      Il bagno utenti non necessariamente deve avere antibagno, basta che non apre direttamente su un ambiente in cui si effettuano operazioni che richiedono particolari attenzioni igieniche.

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    12. Già, è pazzesco che si debba ragionare "per municipi" ed addirittura "per tecnici"....

      Tornando al bagno utenti: quindi, se il bagno utenti (che è anche disabili) apre sulla zona di attesa (che non è un ambiente in cui si effettuano operazioni che necessitano di particolari condizioni di igiene) è ammesso....?

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    13. Ciao Marco,
      purtroppo o per fortuna si è rinunciato all'idea del poliambulatorio (per una questione di prestazioni non ammesse dalla Regione all'interno di un ambulatorio) e si è scelto di realizzare uno studio medico.

      Come ti dicevo il locale, è su strada ed è un C1 e l'intervento è di MANUTENZIONE STRAORDINARIA.
      Ora, premesso che ho letto sia la Circolare Esplicativa del 4 agosto 2015 sui mutamenti di destinazione d'uso, sia il tuo post riguardo tale Circolare.
      In base alla nuova tabella della Circolare (confrontata con quella delle NTA), in questo mio caso, si deve passare da una CATEGORIA GENERALE "C commerciale" (sottocategoria: piccola struttura di vendita con CU basso) ad una CATEGORIA GENERALE "B servizi" (sottocategoria: direzionale privato-studi professionali con CU sempre basso).
      Ora: NON c'è aumento di carico urbanistico, ok. MA C'E' mutamento di destinazione d'uso TRA categorie GENERALI differenti (da "C" a "B") e quindi, in base alla Circolare, siamo in MdU3 e di conseguenza, il titolo necessario è la DIA (anche se non occorre calcolare gli oneri perchè il carico urbanistico resta basso).
      Perchè allora il tecnico del V Municipio (da cui torno or ora) mi dice che, secondo lui, trattasi invece di SCIA (che ovviamente tra l'altro preferirei)???
      Grazie

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  23. Salve architetto Marco , cortesemente le domando: avevo un'attività di laboratorio montaggio elettronica in un locale C1 zona portuense roma di ns proprietà, nel 2011 mi sono trasferito e dopodicchè ho affittato il locale ad una persona che ha aperto una lavanderia, dopo varie invii di scia sempre respinti ( da parte di uffici caf che affidava il servizio di domanda scia) mi invia lettera del municipio ex XV che il locale deve cambiare destinazione d'uso , è possibile anche con un locale C1 con costruzione del 1975 ?

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    1. la destinazione di origine "ante PRG" del locale, se non capisco male, è "artigianato produttivo", dunque anche la destinazione catastale C/1 non era del tutto consona (sarebbe dovuto essere C/3). La lavanderia, se è del tipo con servizio al pubblico, può configurarsi o come "bottega" o forse più propriamente come "servizi alle persone" e quindi servirebbe il cambio d'uso urbanistico. tuttavia potrebbe anche considerarsi artigianato produttivo se non facesse servizio di vendita diretto al pubblico, ed in questo caso non servirebbe il cambio d'uso. Purtroppo non c'è una classificazione ufficiale delle attività nelle varie destinazioni di PRG.

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    2. la ringrazio per la sua cortese attenzione

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  24. Buongiorno Architetto,
    volevo chiederle se il un locale C1 è possibile realizzare un'associazione culturale dove si svolgano principalmente corsi di danza non sportiva e lezioni di musica. La superficie è di 70 metri quadrati, vorrei sapere se è necessaria una metratura minima (magari per la realizzazione di spogliatoi). L'utenza non supererà i 50 soci.
    La ringrazio anticipatamente e buon lavoro.

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    1. se si tratta di associazione non lucrativa, allora ci sono diverse deroghe e - se non ricordo male - l'attività può svolgersi anche in immobili con destinazione d'uso non del tutto coerente. Riguardo gli spazi minimi, credo sia necessaria la presenza di spogliatoi e bagni separati per sesso, ma si dovrebbe fare riferimento ad un regolamento specifico il quale, come sopra, potrebbe non applicarsi nel caso di attività non a scopo di lucro.

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    2. Egr. Arch.
      mi aggancio alla sua risposta, non senza preliminarmente complimentarmi con lei per la competenza e la chiarezza nelle risposte che rende, per avere da lei una cortese precisazione. Secondo lei una ADS ( associazione sportiva dilettantistica) da svolgersi in un C1 in Roma zona appio latino, è soggetta a cambio di destinazione d'uso funzionale e , conseguentemente a monetizzazione di parcheggi? La ringrazio anticipatamente .

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    3. potrebbe classificarsi come palestra e allora in quel caso sarebbe necessario il cambio d'uso urbanistico. Le palestre hanno richieste di standard abbastanza elevate quindi nel caso si, le monetizzazioni ci sarebbero. Dato che non esiste un documento ufficiale del comune che classifica in modo esatto le destinazioni, conviene andare a chiedere in municipio.

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  25. Gentile Architetto,
    IN questi giorni sono in trattativa per affittare un locale ad un impresa che ci deve fare solo deposito. Naturalmente mi hanno chiesto il certificato di destinazione d'uso e agibilità. Purtroppo ho scoperto che mentre è accatastato come c/2, al Comune, dopo aver visionato le pratiche edilizie concernenti, ho scoperto che risulta essere un locale adibito a laboratorio artigianale, quindi presumo un c/3. Mi sono fatto conteggiare eventuali oneri per sanare la situazione, e quindi chiedere un cambio di destinazione d'uso da c/3 a c/2, e la cifra che ne è venuta fuori è di molti soldi, visto che il locale è di 745 mq.
    Vorrei chiederle un consiglio su come muovermi. In primis, un deposito in alcun modo può insediarsi in un locale artigianale?.
    La ringrazio anticipatamente per la cortese risposta.

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    1. un attività di laboratorio può avere ovviamente un magazzino all'interno dello stesso ambiente, ma in ogni caso se non viene in effetti svolta attività di laboratorio sul luogo si può comunque essere passibili di sanzioni. conviene informarsi presso l'ufficio tecnico municiale, ma temo convenga comunque fare il cambio d'uso.

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  26. Gentile Architetto,
    Vorrei porle un quesito. Riguardo alla categoria catastale da assegnare ad un ambulatorio (aperto al pubblico), autorizzato ed accreditato dal servizio sanitario regionale, che eroga prestazioni sanitarie di fisioterapia. La proprietà è una società (srl). L'ambulatorio è sito al piano terra, ha una superficie di 420 mq. È stato richiesto per lo stesso accatastamento in categoria A10. Ma qualche giorno fa abbiamo ricevuto un accertamento catastale nel quale è stato rivisto l'accatastamento in categoria D4. Cosa ne pensa? Grazie per l'attenzione che vorrà cortesemente concedermi.

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    1. Mah mi sembra esagerato portare in D4 un immobile del genere, ma potrei ignorare eventuali circolari specifiche sul tema. Gli immobili in categoria D sono quelli che hanno una specifica destinazione e "non sono suscettibili di altre destinazioni senza modifiche radicali" il che mi sembra strano perché uno studio medico immagino che sia facilmente riconvertibile in ufficio. Vi suggerisco di valutare la rendita che vi è stata attribuita e confrontarla con quella che avrebbe avuto in A10 (considerando che in tale categoria avrà avuto un alto numero di vani e quindi una rendita molto elavata) ed in base a quello regolarvi per eventualmente fare una istanza di autotutela per riportare la categoria all'A10 se lo riterrete opportuno.

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  27. Salve.
    Avendo acquistato un locale ad uso negozio con annesso sottonegozio per una superficie catastale di 23 mq la quale risulta tutta, complessivamente come C1, anche quella del piano interrato, che utilizzo posso fare dello spazio sotto? Esclusivamente come magazzino o anche altro non essendo C2, ma C1? Grazie

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    1. il sottonegozio generalmente non ha le caratteristiche per poter essere utilizzato diversamente dal magazzino: è in categoria C/1 perché un unico immobile non può avere categorie differenti, e pertanto i locali deposito annessi alle unità commerciali acquistano questa categoria pur non potendovi svolgere direttamente l'attività commerciale, a meno che, appunto, non abbiano le caratteristiche tecniche necessarie (ovvero non essere interrato, avere altezza di almeno 3 metri, essere servito da finestre che danno direttamente all'esterno e correttamente dimensionate, etc).

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  28. Salve, dovrei acquistare un locale categoria C/1 per uso studio dentistico .

    Devo necessariamente fare il cambio di destinazione per A/10 ?

    Grazie

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    1. catastalmente può rimanere C/1, ma urbanisticamente molto probabilmente si, occorre il cambio di destinazione d'uso.

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    2. buongiorno architetto, ma se si presenta una pratica per cambio d'uso da categoria commerciale a servizi (studi professionali nella fattispecie studio medico) non è poi obbligatorio fare il cambio di destinazione anche catastale?

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    3. secondo le regole catastali, se un ufficio è posto in un locale che ha tutte le caratteristiche tipiche dei negozi commerciali (altezze, vetrine, etc), può mantenere la categoria C/1.

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  29. buonasera architetto. ho un' ASD e vorremmo spostare l'associazione (no profit) in uno spazio più grande, i capannoni visionati sono entrambi un D7 e in comune ci hanno detto che dobbiamo in ogni caso fare un cambio d'uso e farlo diventare commerciale. come pensa che ci dovremmo mobilitare? dobbiamo cercare un capannone ad uso commerciale per spostare l'associazione?

    grazie mille e buona serata

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    1. le associazioni culturali no profit se posseggono una determinata struttura societaria (non ricordo esattamente quale, dovreste chiedere al commercialista) possono svolgere l'attività anche in locali privi della specifica destinazione d'uso. purtroppo non ricordo il riferimento normativo esatto perché mi capitò un caso diverso tempo fa.

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  30. Gentile Architetto,

    sono ancora qui a chiedere lumi.

    Municipio I - Roma

    Cambio di destinazione d'uso da C/2 a C/1 (vendita al dettaglio di 50 mq) senza opere interne. Basta una CILA? Ci sono oneri da pagare secondo Lei?

    Grazie ancora

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    1. teoricamente potrebbe andare in CILA in base ad una recente circolare dipartimentale di cui ho parlato in un altro post. tuttavia non c'è chiarezza nella definizione di quali siano i locali adibiti ad esercizio d'impresa e quindi l'applicazione dell'intera procedura è dubbia. chiedi in quel municipio cosa ti fanno fare.

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  31. caro Marco,
    approfitto del post del collega qui sopra su passaggio C/2 - C/3, sempre Roma centro, sempre Municipio I. Il mio caso però è su edificio vincolato. Posso chiederti un aiuto?
    grazie sempre delle tue info puntuali.
    tommaso villa

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    1. per l'edificio vincolato ovviamente serve prima il nulla osta della sovrintendenza. Anche qui, teoricamente sarebbe fattibile anche in CILA ammesso che si chiarisca se questo tipo di passaggio riguarda immobili adibiti appunto ad esercizio d'impresa. In questa fase di dubbio, io consiglio sempre di procedere con le procedure ordinarie (nel tuo caso SCIA, perché rimani nel produttivo), salvo sempre chiedere al municipio.

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  32. Agostinelli Simonetta
    Ho affittato il mio locale adibito a negozio ad un circolo privato, nel dicembre 2012. Rivolgendomi ad un ingegnere mi ha fatto fare il cambio d'uso: Era necessario ? Sono di Ancona. Grazie in anticipo.

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    1. bisognerebbe analizzare la normativa locale di Ancona; qui a Roma avrebbe potuto facilmente essere necessario.

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  33. Gentile Architetto Campagna,
    grazie per i preziosi consigli!
    Vorrei un suo parere riguardo ad una situazione che sto gestendo: devo realizzare un ambulatorio odontoiatrico a Roma, ma il locale è accatastato come C1. Secondo lei devo riaccatastarlo come A10? Grazie Chiara

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    1. catastalmente può rimanere C1, se l'immobile mantiene le caratteristiche per essere considerato tale: questo è stabilito nelle stesse indicazioni del catasto che si possono reperire anche in rete. Diverso invece è il discorso urbanistico.

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  34. Salve,
    Ho ereditato un locale C2 nella Seconda circoscrizione, ma nella planimetria non risulta il bagno che è stato fatto nel 1958.
    Il locale è stato utilizzato per circa 50 anni per un'attività commerciale aperta al pubblico.
    Come posso sanare il tutto? Posso locare il locale c2 ad una associazione?
    Grazie

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    Risposte
    1. alcune forme di associazione no-profit possono utilizzare, in deroga alle norme urbanistiche, anche locali con destinazioni d'uso non coerenti con l'attività, ma bisogna verificare caso per caso. I bagni nel C2 generalmente non sono autorizzati, salvo che non si dimostri che sono un luogo di lavoro più o meno fisso. Potrebbe essere possibile il cambio d'uso ma non le conviene farlo in sanatoria.

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  35. Gentile Architetto Campagna,
    Grazie per la sua solerte risposta, quale procedura mi consiglia per sanare il bagno non presente nella planimetria per un'eventuale vendita o locazione? Che costi dovrei affrontare in II circoscrizione?
    Grazie in anticipo

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    1. al 2 municipio probabilmente non glie lo faranno sanare, a meno che, appunto, non si possa dimostrare che quello è un posto di lavoro più o meno fisso. le suggerisco di andare a parlare direttamente con i tecnici prendendo un appuntamento su tupassi.

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  36. Buongiorno architetto e grazie per questo blog ben fatto e utilissimo.
    Mi scuso se la domanda ha già una risposta nei commenti precedenti ma mi sembra di non averla trovata.
    Mi è stato proposto un locale c/2 in locazione; la mia esigenza è di insediarvi la sede legale di una società di consulenza informatica che non ha dipendenti e/o lavoratori se non il titolare. In pratica nel locale dovrebbe trovarsi solo la sede legale, qualche server in funzione utile all'attività, un po' di materiale elettronico, un archivio, e occasionalmente vorrei utilizzarlo per svolgere lavoro d'ufficio sui server, quindi portarci possibilmente una scrivania e sostarci qualche ora a settimana.
    E' possibile tutto ciò?
    Che succede se si allestisce un angolo più comodo e 'fisso' per svolgere lavoro d'ufficio saltuario (intendo quindi oltre a una scrivania chessò un divano, un angolo per la macchinetta elettrica per il caffè, un piccolo frigo, (no gas o fuochi), ecc.?)
    Infine, giusto per mia conoscenza, quanta possibilità c'è e cosa occorre per poter utilizzare queste tipologie di locali (ma anche un C/1 eventualmente) per consentire occasionali pernottamenti a puro fine lavorativo (capita di fare le 4 di notte in ufficio a risolvere qualche bega e l'idea è di appoggiarsi in ufficio anziché tornare a casa (50km da Roma) ed essere di nuovo in città il giorno dopo?
    Spero di essere stato chiaro nei miei questi.
    Grazie in anticipo per l'eventuale cortese risposta.

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    1. secondo me un magazzino non è idoneo al tipo di attività che ci si vuole svolgere: dovrebbe almeno essere C/3 (laboratorio) se non addirittura A10. Un C/1 è quasi certamente idoneo. Se qualche volta si dorme in ufficio non credo possano elevare sanzioni, basta che non si rileva un utilizzo costante in tal senso dell'immobile.

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  37. Architetto buon giorno , ho un locale a Roma C1 di 120 mq con accesso su strada con una porta vetrina e una vetrina , dalla parte opposta essendo rettangolare ho 2 finestre una per i servizi e una per antibagno vorrei trasformarlo in appartamento .
    L.'immobile stato costruito intorno al 1946 , sarà possibile tale variazione ? Sa indicarmi la percentuale di luce ed aria occorrente per essere autorizzato ?
    e le spese che dovrei affrontare per sommi capi .Ringrazio anticipatamente e cordialmente saluto
    Flavio

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    1. Dipende dal tessuto urbanistico in cui ci troviamo: mi scriva via email a marco@architetticampagna.it indicandomi se crede l'indirizzo o almeno la via, così le do un indicazione eventuale dei costi.

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  38. Salve Architetto
    le chiedo se secondo lei è possibile, senza cambi di destinazione d'uso, aprire uno studio professionale in un locale c1 dove sulla planimetria in sanatoria c'è scritto officina?
    Grazie mille
    Michele

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    1. in linea di massima, urbanisticamente è necessario il cambio d'uso; catastalmente non dovrebbe essere necessario ma dipende dalle caratteristiche dell'immobile. Comunque se era officina era pure probabilmente sbagliata la categoria catastale, perché avrebbe dovuto essere un C/3.

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    2. grazie mille per la risposta
      nell'eventualità fosse negozio invece di officina è semre necessario il cambio di destinazione d'uso?
      la rigrazio ancora

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    3. se un immobile ha destinazione commerciale, per svolgervi attività di studio professionale servirebbe comunque il cambio d'uso, fatta salva sempre la possibilità del 25%, se si rientra nei parametri definiti dal PRG.

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  39. Buongiorno architetto, ho un locale c2 a roma 1 municipio non vincolato, con bagno altezza 3 mt con tante finestre. Quale attività è possibile svolgervi senza cambiare destinazione d'uso? Vorrei svolgervi una attività artigianale. Se il cambio è necessario come devo svolgerlo e quali sono i costi dato che l immobile è di circa 100 mq...grazie

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    1. l'artigianato rientra nella medesima categoria di appartenenza del magazzino, cioè le attività produttive. il cambio d'uso è però comunque necessario, anche se all'interno della stessa categoria. Difficile stimare i costi in modo approssimativo: occorre fare uno studio di fattibilità.

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    2. Quindi in un c2 nn è possibile svolgervi alcuna attività produttiva? Grazie.

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    3. il C/2 è un produttivo, ma può essere utilizzato solo per deposito merce. alcuni sostengono che possa contenere un piccolo ufficio, e comunque vi è sempre la possibilità di sfruttare fino al 25% della superficie per svolgervi attività anche diverse: tuttavia il 75% della superficie deve comunque essere destinata ad effettivo deposito merce.

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  40. Gentile collega,
    ho un quesito a cui nessun sito è in grado di rispondere.
    Ho una palazzina accatastata come A10; al p.t sono tutti uffici privati, al piano interrato (con oltre il 50% della superficie fuori terra, sono tutti depositi. Ora: la proprietà ha deciso di cambiare la destinazione d'uso di parte dei magazzini al piano interrato trasformandoli in sala riunioni, bagni e spogliatoi e ufficio per l'amministrazione.
    In Municipio, al 7? ex 9? per l'esattezza, mi hanno detto di fare 2 pratiche in 1, ovvero: cambio di destinazione d'uso e piano casa.
    Il cambio di destinazione d'uso è senza opere se per opere si intendono modifiche a sagoma, volume, prospetti e quant'altro dell'edificio.
    ma perché fare un piano casa? perché al piano interrato non possono esserci bagni e spogliatoi? perché aumenta il carico urbanistico?
    L'immobile è tutto A10, i magazzini sono di pertinenza dell'attività che si svolge al piano superiore quindi mi domando...che senso ha procedere con entrambi?
    secondo te sono 2 pratiche che possono viaggiare sulla stessa modulistica in un'unica pratica?
    Chiedo perdono per l'apparente complessità del quesito!
    Helen C. Foti

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    1. probabilmente ti hanno detto di fare il piano casa perché considerano il piano interrato, in quanto destinato a depositi tipo cantine poste al piano seminterrato, secondo le regole del PRG non sviluppano SUL: di fatto dunque il cambio d'uso implicherebbe un aumento di superficie utile, risolvibile oggi con il piano casa. Tuttavia il PRG specifica che le cantine non fanno SUL quando sono annesse alle abitazioni, mentre invece se sono annessi agli uffici potrebbe intendersi che invece la sviluppano, ed in tal caso potresti fare un "semplice" cambio d'uso invece che un piano casa.

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  41. Buongiorno, mi congratulo per le sue pronte risposte, vorrei porle un mio dubbio, io ho un locale commerciale di circa 100 mq con annesso magazzino sul retro di circa 700 mq, se vorrei espandere parte del locale commerciale... Posso usare il 25% del magazzino come detto in precedenza, quindi circa 175 mq? devo comunicare questo uso a qualche ente?, devo cambiare destinazione d'uso?

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    1. l'espansione dell'attività nel magazzino può rientrare nell'uso del 25%, comunque la legge attualmente prevede procedure più snelle per il cambio d'uso di immobili ad uso produttivo: potrebbe essere più logico infatti procedere in tal senso, ma bisognerebbe comunque visionare la documentazione legittimante per capire esattamente che tipo di uso è indicato per il magazzino e se le unità sono urbanisticamente unite oppure no.

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  42. Buonasera. Vorremmo affittare un capannone accatastato C1 dove svolgere un'attività ( di produzione di birra) artigianale. è necessario cambiare la categoria catastale in c3? se imprescindibile, potrebbe essere aggirata includendo un piccolo shop per la vendita diretta del prodotto? grazie

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    1. temo che la categoria fosse errata fin dall'origine: un C1 è un locale di vendita e/o somministrazione, ma non di produzione. Dipende comunque da che tipo di attività vorrete installarci voi, e, soprattutto, da quale titolo dà legittimità all'attuale stato dei luoghi.

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  43. Buongiorno, mi è stato chiesto di accatastare una situazione un po' complicata. Un appartamento di quattro stanze è stato diviso,NELLA PRATICA COMUNALE, con abitazione in due stanze,e studio professionale nelle altre due. DI FATTO le due stanze sono un centro estetico/parrucchiere, come da permesso concesso dal settore commercio del Comune. Come mi devo muovere? Nel caso di uso promiscuo, qual è quello prevalente? Ovviamente abitazione e centro estetico hanno lo stesso ingresso...

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    1. urbanisticamente non può esistere un immobile con più destinazioni, fatta salva la possibilità di destinare fino al 25% della superficie di un immobile ad un uso diverso, ammesso che non sia di carico urbanistico superiore. catastalmente, è uguale: una singola UIU può avere una sola destinazione. Secondo me nel vostro caso c'è qualche problema urbanistico.

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  44. Gent.mo Architetto, ho due locali nati come magazzino C2 nel 1958 che sono sempre stati affittati, separatamente, come negozio dal 1960 al 1970.
    Nel 1970 è stata presentata variazione catastale, sulla pianta dell'epoca risulta accatastato un unico locale senza alcuna parete divisoria, ma sono rimasti una parte C1 e una parte C2, quest'ultimo trasformato in C1 tramite il condono dell'86 se non erro.
    Quello che le chiedo, all'epoca un accorpamento si poteva fare semplicemente con una variazione catastale?
    Come dimostro che effettivamente questi due locali sono stati accorpati?
    Ad oggi al catasto risulta un unico locale, dunque un solo subalterno.
    Devo accorpare questi due locali ad un altro accanto della stessa proprietà.
    In attesa della risposta
    cordiali saluti

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    1. la variazione catastale non fornisce nessuna autorizzazione urbanistica: occorrerà vedere se quella variazione è stata autorizzata a livello edilizio da una licenza (unico documento ottenibile negli anni 70 per modificare un immobile). Potrebbe essere che attualmente è legittima solo la porzione condonata, mentre l'altra sia da sanare: potrebbe essere quindi necessario prima appunto portare in C1 anche l'altro "pezzo" e poi sanare la mai autorizzata fusione: è una pratica che è bene concordare preventivamente con l'ufficio che la dovrà accogliere.

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  45. Buongiorno Architetto,
    ho un negozio di 60mq in cui vorrei fare un coworking che affitta a:
    uno studio professionale
    un negozio di materiali edili (solo showroom con visite su appuntamento)
    E' possibile secondo lei ? Sarebbero 2 destinazioni d'uso differenti..
    Grazie mille

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    1. penso che si possa convertire tutto in "direzionale privato" così da essere compatibile con entrambe le attività, ma la situazione in effetti andrebbe studiata approfonditamente.

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  46. Buongiorno. Sono disperato. Io e la mia famiglia abbiamo un immobile nella prima circoscrizione (Trastevere) accatastato C1 ed adibito a negozio. Volevamo venderlo ed abbiamo scoperto che mio padre buonanima aveva fatto il cambio destinazione da C2 a C1 al catasto senza autorizzazione urbanistica. Ora mi dicono che a Trastevere non si può fare la pratica di regolarizzazione, si deve chiudere il negozio è ripristinare tutto a C2, con svalutazione del 50% del valore. Il locale ha vetrate, bagno, altezza...tutte le caratteristiche necessarie per il C1 ma mi dicono che nella zona non si possono fare cambi salvo penali di centinaia di migliaia di euro....aiuto!!
    Chi può aiutarci?

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    1. Solo per specificare che il negozio è un ferramenta e sta li da 30 anni

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    2. è vero che la sanatoria del cambio d'uso costa molto, ma è anche vero che potreste ripristinare temporaneamente l'originaria destinazione, facendo una SCIA per ripristino, e successivamente presentare istanza per il cambio di destinazione d'uso in C1.

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    3. Grazie per la risposta, Il geometra mi dice che però poi il cambio a C1 è quasi impossibile per la zona (che non accetta nuovi locali commerciali) si riesce solo se il comune ritiene il negozio già esistente di interesse pubblico, Cordiali saluti

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    4. se non parliamo di locali di grandi dimensioni, non mi risultano, così ad occhio, delle limitazioni di questo tipo. potrebbe però inserirsi il discorso del tipo di attività svolta, che potrebbe essere tra quelle "tutelate", ed allora sorgerebbero dei problemi relativamente all'autorizzazione commerciale ma, secondo me, a livello urbanistico l'operazione è fattibile (salvo comunque verifica puntuale).

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  47. Buongiorno Architetto, innanzitutto mi rifaccio ai complimenti degli altri perche mette a disposizione di tutti noi le sue conoscenze.
    Volevo chiederle delucidazioni, per quanto possibile, in merito al fatto che io ho un laboratorio artigianale di pasticceria nel comune di Fiumicino, in un locale dove pago regolare affitto.
    Vorrei spostare questa mia attività a casa. Piu precisamente al piano terra di una villetta a 3 piani(a 200 m dall'attuale negozio). Tale piano terra risulta accatastato come garage. È un seminterrato, cioè ha 1 solo lato interrato mentre 2 sono comunicanti con gli altri villini a schiera. Fermo restando che ho tutti i requisiti asl, al comune mi dicono che dovrei fare un cambio di destinazione d'uso da c1 a c3 che però richiederebbe una cubatura commerciale che secondo loro non avrei e che pertanto dovrei acquistare. Secondo lei è possibile ciò? Ho anche lo spazio per gli eventuali 2 parcheggi richiesti. Ma perché dovrei acquistare della cubatura in piu se con la pratica di cambio di destinazione duso vado a regolarizzare proprio questa situazione? Tra l'altro nessun dipendente del comune di Fiumicino riesce a darmi le normative specifiche affinche io possa verificare quanto da loro richiesto. Addirittura, mi hanno prospettato di usufruire dell'art.5 (mi pare) del piano casa per far diventar
    e una parte del garage abitabile e li metterci il laboratorio AD USO PRIVATO. Ma a quel punto mi sorge il problema di non poter vendere al pubblico e nello specifico di far venire a ritirare le cose in laboratorio. Sono in un vicolo cieco, non riesco a capire cosa devo fare.. in questo mondo di scartoffie! Spero tanto mi possa aiutare a far luce su questa situazione. Ho 2 bambini e questa possibilità di spostare il laboratorio sotto cada mi risolverebbe tanti problemi di non poco momento.
    Grazie mille
    Valentina

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    1. non conosco il prg di fiumicino, ma quello di Roma specifica che i garage ricavati nei piani interrati degli edifici non sviluppano cubatura, mentre qualunque altra destinazione invece si. queso è il motivo per cui le hanno detto che ha bisogno di della cubatura edficabile eventualmente da acquisire mediante cessione da parte di un suolo inedificato - procedura tra l'altro un po complessa. si potrebbe anche esplorare il piano casa nella parte che consente il cambio d'uso a fini non residenziali, ma temo che a quel punto possa non avere le altezze minime obbligatorie.

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  48. Buonasera Architetto,
    premesso che il suo blog mi è sempre utile quando devo cercare qualcosa, i suoi consigli sono davvero preziosi per chi fa' questa bella ma complicata professione e la ringrazio tantissimo per tutto il lavoro di condivisione che fa'.
    In riferimento al cambio di destinazione d'uso volevo porle un quesito.
    In zona II Municipio i miei clienti vorrebbero aprire una palestra (servizi alle persone) secondo art. 6 delle NTA, il locale è accatastato come C1 , mi sono recata più volte al II municipio e mi hanno detto che serve una DIA, ma ho dei dubbi a riguardo..in quanto come ultima attività dallo storico del SUAP risulta essere stato un ristorante ( pubblico esercizio) che se non sbaglio risulta essere nella stessa categoria dei SERVIZI della palestra come cita art. 6..ora io farei una SCIA, ma ho paura che me la rigettino dato che mi hanno già detto di fare una DIA per cambio di destinazione d'uso..lei cosa farebbe? La ringrazio

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    1. il Dipartimento ha emanato una circolare, nel 2015, di cui trovi un post tra quelli di qualche mese fa, in cui ha chiaramente indicato che i cambi d'uso in immobili adibiti ad esercizio d'impresa vanno in CILA, con pagamento solo delle monetizzazioni degli standard, se dovuti, e senza oneri concessori. Tuttavia, non è molto chiaro a cosa faccia riferimento la dizione di "esercizio d'impresa" comunque degli elementi di ciò li trovi sempre nel post citato. Secondo me quindi non serve nè SCIA nè DIA: prova a scaricarti il testo della circolare e tornare al municipio. Comunque, se pure andassi in DIA, la destinazione di provenienza è quella "legittimamente in vigore" al momento dell'entrata in vigore del PRG (2008) ma solo se non si riesce a reperire la documentazione urbanistica originariamente legittimante.

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    2. Grazie per la risposta tempestiva, la circolare è quella del 04/08/2015? proverò ad andarci con questa..speriamo bene
      grazie mille

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  49. Salve.
    Io sto aprendo una pescheria dentro un locale classe C3 (ex fruttivendolo), ora per legge dovrei portarlo a classe C1. Il passaggio e previato di pagamento, e quanto potrebbe venirmi a costare ???
    Grazie

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    1. probabilmente già il fruttivendolo esercitava in modo non del tutto legittimo su un locale con altra destinazione, comunque si, in linea di massima è necessario il cambio d'uso. le cifre per la pratica sono impossibili da stimare senza fare uno studio specifico sull'immobile, comunque facilmente raggiungono qualche migliaio di euro.

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  50. Gentile Arch., vorrei sapere siccome io vorrei aprire una rivendita di materiale edile, e il locale che ho trovato ha categoria D8, il commercialista mi ha detto che è possibile aprire, lei cosa dice? Vorrei sapere se sia possibile davvero, così da immettermi in questa avventura. La ringrazio molto buona giornata

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    1. Si mi sembra congruo. verificate ovviamente la legittimità urbanistica.

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  51. È possibile che il comune richiedi per forza il C1? Il commercialista mi ha detto così, domani vado direttamente in comune speriamo bene

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    1. il comune deve verificare la legittimità urbanistica, ma il D8 catastalmente è idoneo al tipo di attività. comunque catasto e urbanistica sono due ambiti ben distinti.

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  52. Salve vorrei chiedere un informazione. Vorrei acquistare un locale commerciale c\1 dove attualmente c'è un CAF. Non so se attualmente c'è un licenza commerciale (non credo). Vorrei creare una libreria per ragazzi e bambini con laboratori per mamme ecc. Non sapendo se c'è la licenza commerciale vorrei costituire una associazione culturale. E' possibile secondo lei? Grazie

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    1. comunque la nuova attività prevederebbe una nuova licenza, dunque è relativamente ininfluente a fini urbanistici se l'attività precedente l'avesse o meno. comunque se imposterà l'attività come non lucrativa, ci sono delle semplificazioni sia urbanistiche che di commercio.

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    2. Grazie si l'attività non sarebbe lucrativa ma solo ricreativa per i soci. Ha modo di segnalarmi qualche link di approfondimento in merito a queste semplificazioni urbanistiche e di commercio per le associazioni culturali? Grazie

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    3. sono le normative generali che regolamentano le attività, non glie le saprei indicare velocemente.

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    4. Ho letto che per aprire una libreria non è più necessaria la licenza commerciale. E' vera questa notizia?

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    5. alcune forme di attività non lucrativa non prevedono la SCIA commerciale, ma deve informarsi presso lo SUAP se vi rientrate.

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  53. Gentile Architetto, le scrivo per avere un consiglio e/o una dritta, sono il proprietario di un bellissimo bilocale di 35 mq con tutte le caratteristiche di un appartamento, il problema è che è accatastato A10 terziario, per me è un piano terra, ma purtroppo per rispettare l'altezza di 2,70 hanno dovuto abbassare il pavimento di ulteriori 20 cm tali da accatastarlo SEMINTERRATO in totale il pavimento è più basso di 50 cm dal piano esterno. Ci vivo da 6 anni e non lo lascerei per niente al mondo considerando che in città un appartamentino con entrata indipendente e senza vicini per 3 lati compreso il tetto! non si trovano. Vorrei regolarizzare la questione ma purtroppo per regolamento edilizio comunale si fa divieto di abitazione nei locali Seminterrati, c'è modo di sanare la situazione? vivo sereno ma ho sempre paura che arrivino vigili o altri a multarmi o ancora peggio a mandarmi via a suon di multe...
    Potrebbe servire fare una richiesta scritta direttamente al Sindaco/assessore per chiedere una deroga, visto che rispetto tutte le norme igenico sanitarie?
    Grazie

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    1. eviterei di scrivere chiedendo deroghe, anche perché non è il comune che eventualmente può concedere deroghe alle norme sanitarie, e comunque se è lo si deve fare con una istanza urbanistica: semmai una deroga la potrebbe rilasciare la ASL, a cui può rivolgersi per capire se ci sono le possibilità di avere una autorizzazione. A Roma per esempio in linea di massima non la concederebbero o, se sì, solo dopo la dimostrazione di aver messo in atto sistemi efficaci e complessi di prevenzione dell'umidità di risalita e contro gli allagamenti.

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    2. La ringrazio per la risposta, se ho capito bene, al momento non si può' fare un cambio d'uso perché seminterrato quindi se il comune scopre che ci abito l'unica cosa che fa e mandare ASL a verificare.
      Io potrei preventivamente chiedere ASL una autorizzazione ma sicuramente è un NO, in alternativa potrei chiedere una istanza urbanistica al comune che chiederà' parere al ASL quindi è un NO, pertanto non ci sono strade percorribili anche se ad onor del vero il costruttore ha fatto le cose per bene, l'immobile è poco umido (non ho muffa ecc.) e non ho mai avuto problemi di allagamento gli scarichi sono ben fatti.

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    3. provi a parlare con la ASL, così da togliersi il dubbio.

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  54. Gentile collega,
    ti faccio i miei complimenti per il tuo blog che è sempre illuminante.
    Mi trovo a seguire l'apertura di un centro estetico nel XII municipio.
    Il locale, accatastato C/1, è stato realizzato con regolare licenza edilizia ed utilizzato nel tempo come sede di diverse attività commerciali. Il tecnico mi ha richiesto un cambio di destinazione d'uso da Commerciale cu/B a Servizi alle persone cu/M tramite una SCIA.
    Le questioni in merito sono due:
    1- non riesco a ricondurre con certezza l'attività di estetica ad una delle destinazioni d'uso dell'art.6 delle norme tecniche e soprattutto non mi sembra sia elencata tra i servizi alle presone come dice il tecnico.
    é plausibile secondo la tua esperienza che la suddetta attività sia riconducibile ad artigianato di servizio?
    Sei a conoscenza di qualche delibera o circolare che fornisca un elenco più completo delle attività che fanno capo alle diverse destinazioni d'uso?
    2- Secondo la nota del 29/12/2009, di cui ho parlato con il tecnico, essendo già legittimata la destinazione d'uso dal vecchio PRG non dovrebbe essere necessario il cambio, eppure mi viene richiesto perchè secondo lui le destinazioni d'uso sono legittimate dal vecchio prg solo quando nel locale sono state presenti attività di servizi senza soluzione di continuità durante il passaggio dal vecchio al nuovo PRG, cioè per le attività avviate prima del 2008.
    Tutto questo mi sembra assurdo (compresa la richiesta di una SCIA invece che di una CILA come indica la circolare esplicativa del 4/8/2015), vorrei chiederti se ci sono altri riferimenti normativi oltre a quelli che già citi nel post per evitare di presentare quello che sembra essere un titolo edilizio inutile e soprattutto oneroso per il mio cliente visto l'aumento di carico urbanistico.
    Ti ringrazio anticipatamente per la tua disponibilità.

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    1. le destinazioni d'uso devono essere fatte salve se erano urbansiticamente legittimate: dunque sono valide, per esempio, se per i prg previggente non necessitavano di cambio d'uso: in caso contrario, le sole licenze commerciali non bastano, a meno che non fu fatto appunto un cambio d'uso secondo le vecchie regole. Per quanto riguarda il primo quesito, purtroppo non c'è un elenco di corrispondenza diretta tra attività e destinazione di prg: è una grave carenza di cui purtroppo l'amministrazione non sembra sentire la mancanza.

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  55. Per cambio di Destinazione d’uso “senza opere” da negozio a Museo (senza fini di lucro)
    che cosa va presentato al Comune per poter procedere alla Variazione Catastale??
    Ringrazio anticipatamente.

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    1. bisogna inquadrare la definizione di museo: immagino che non si tratti di musei pubblici ma di spazi espostivi privati. in tal caso il cambio d'uso da commerciale può essere oneroso, e va autorizzato in SCIA o DIA (da valutare eventuale CILA), prima di poter effettare la variazione catastale, che è l'ultima cosa.

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  56. Buongiorno Architetto,
    vorrei farle una domanda su un caso che personalmente non mi è mai capitato. Io sono un geometra e un amico vuole aprire un bar con produzione propria di marmellata/sughi/composte, sia da consumare nel bar sia da vendere al pubblico (non all'ingrosso). Il locale dove vorrebbe aprire era già un bar, accatastato come C/1. Va già bene così o bisogna variare la destinazione d'uso di una parte del locale, portandola da C/1 a C/3, ovvero laboratorio?
    Grazie mille

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    1. cambiare destinazione ad una porzione di immobile non è possibile da un punto di vista catastale: bisognerebbe necessariamente frazionare. Da un punto di vista urbanistico, invece, si può attuare il passaggio delle NTA in cui ammette un uso diverso dalla maggior parte dell'immobile se il nuovo uso non eccede il 25% della SUL dell'intero immobile, e se non appartiene ad una categoria di carico urbanistico superiore. ovviamente, al di là dei discorsi catastali ed urbanistici, bisogna affrontare quelli sull'igiene e sull'autorizzazione commerciale.

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  57. Gentile Architetto,
    ho acquistato nell'ottobre 1982 un locale accatastato come C2 in Roma 1° Municipio .La costruzione risale sicuramente prima del 1965 in quanto i 5 ottobre 1983 davanti ad un Notaio con atto regolarmente registrato,veniva dichiarato da più persone che lo stesso locale era stato adibito a sartoria dal 1965 al 1979.Nello stesso anno 1983 ho aperto una attività di libreria in quanto come C2 era possibile.
    Alla fine del 2015 ho avuto la possibilità di accatastare il locale da C2 a C1.Terminata l'attività volevo cedere l'attività,ma ciò non e' stato possibile in quanto il Municipio avendo registrato il locale come C2 non ha dato la possibilità di aprire una nuova attività in quanto C2.
    Secondo Lei ho qualche possibilità di risolvere la situazione in base a ciò che ho letto sul suo post?.
    Cordiali saluti

    Riccardo

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    1. non ho capito esattamente cosa è successo: il cambio d'uso è avvenuto solo a livello catastale o anche urbanistico? se non è stato autorizzato a livello urbanistico, il problema che solleva il municipio è probabilmente lì.

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    2. è stato fatto solamente a livello catastale

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    3. allora il problema per il muncipio sarà la legittimità urbanistica, che non c'è, inquanto le opere sono di fatto abusive, il che in termini giuridici è abbastanza grave.

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  58. Gent. Architetto,
    possiedo un piccolo locale commerciale 25 mq accatastato C1 nel 1987 , nel V municipio di roma.
    Al momento di affittarlo sembra che debba effettuare un cambio di destinazione d'uso perché risulterebbe come magazzino mentre l'affittuario deve effettuare la vendita di oggetti e non gli passerebbe la SCIA di inizio attività. Sono obbligato al cambio e eventualmente sarebbe molto oneroso?
    Grazie

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    1. certo il cambio d'uso è necessario, ma se lo ha affittato come magazzino, il cambio sarebbe a carico dell'affittuario. Sull'onerosità bisognerebbe fare dei calcoli in base ai parametri specifici dell'immobile, comunque per 25mq non sono mai grandi cifre.

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  59. Gentile Architetto,

    sarei interessata ad un immobile di 170 mq accatastato come C1 (di cui solo il 40% sarebbe abitabile).

    Inoltre il piano regolatore prevede una strada (che non verrà mai costruita).

    Vorrei utilizzarlo per una parte come B&B e la restante ad uso abitativo. Pensa che ho qualche possibilità? Cosa mi consiglia di fare?

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    2. La ringrazio infinitamente in anticipo. Saluti

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    3. bisognerebbe fare uno studio di fattibilità per capire la trasformabilità in abitativo. Ci sono dei tessuti della città in cui è più facile, altre in cui è più difficile se non impossibile. se interessato, può contattarmi via email inviandomi qualche ulteirore dettaglio dell'immobile, e le risponderò con un preventivo di studio di fattibilità.

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  60. Salve, esercito attività di laboratorio di stampa serigrafica e mi vorrei spostare in un capannone che si è liberato qui vicino. Si tratta di un unica divisa in due civici che sono comunicanti. Uno è C/3 di 200 mq e l'altro è C/2 di 70 mq . Nel c/2 ci vorrei mettere un piccolo ufficio e i bagni + alcune macchine per l'incisione degli impianti. è possibile? richiede qualche domanda particolare?

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    1. secondo me occorre il cambio di destinazione d'uso in artigianato produttivo per la porzione c/2.

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  61. Buongiorno, Architetto.
    Possiedo un locale commerciale su due livelli, PT e S1. Al catasto risulta un unico subalterno classificato C/1 e nella planimetria dell'epoca, sempre depositata in catasto, è segnata a penna dal progettista dell'epoca (1959) la sola dizione Negozio nel PT e nessuna altra specifica in S1. Vorrei utilizzare S1 per i servizi e la parte laboratorio di un esercizio di somministrazione, mancando altrimenti la metratura, e, date le altezze e l'accessibilità, la ASL ha dato parere favorevole all'attività in deroga. Per loro, tutto bene, ci sono altezze e spazi adeguati. In municipio, dopo diversi colloqui, mi hanno fatto presente che il dato catastale potrebbe non rappresentare la destinazione d'uso reale e che dovrei ricercare, come sto facendo, i progetti iniziali del fabbricato, per il quale ho già controllato l'esistenza di agibilità. Mi rimangono alcuni dubbi. 1. Se nei progetti non fosse esplicitamente indicata destinazione diversa da negozio per S1, potrei far valere la categoria catastale globale in sede di richiesta SCIA (in fondo chiedono la sola presentazione della mappa catastale)? 2. Ci sarebbe comunque qualche possibilità non troppo complessa/onerosa di risolvere la questione visto il parere positivo della ASL? 3. C'è qualche probabilità che nel progetto iniziale sia indicata esplicitamente la destinazione negozio anche per S1? Insomma, cosa posso aspettarmi di trovare nei progetti (ci vorrà un bel po' di tempo per averli) e ho speranza di uscirne? Grazie mille per qualsiasi consiglio/parere.

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    1. certamente occorrerà visionare il progetto, sul quale molto difficilmente i sottonegozi avranno la destinazione commerciale, perché non rispettosi del regolamento edilizio (rapporti aeroilluminanti e interramento). In genere nei sottonegozi dichiarati come tali non può essere svolta nessuna attività che non sia di mero deposito, anche con deroga ASL (in verità infatti c'è grande conflitto e confusione tra norme ASL e norme urbanistiche riguardo in particolare agli ambienti interrati), dunque se la destinazione di sottonegozio sarà indicata in progetto, secondo me non sarà possibile estendervi i servizi. Se fossero indicate altre destinazioni si potrebbe invece valutare.

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    2. Grazie mille per la rapidità nel rispondermi.
      Solo un'altra domanda: un sottonegozio, in quanto deposito, è idoneo a ricavarvi il locale dispensa necessario per una attività di somministrazione?
      Grazie ancora.

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    3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    4. secondo me si, purché non richiede stazionamento fisso di personale.

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  62. Gent.mo Architetto, intanto complimenti per la professionalità e la disponibilità nel rispondere a tutti noi, ho un quesito a cui non sappiamo rispondere e chiedo gentilmente una mano a lei. Abbiamo una ASD SENZA SCOPO LUCRO che ha affittato un locale artigianale in cui prima c'era una galvanica, dobbiamo ristrutturare il locale e mettere spogliatoi con docce, quale procedure sono da avviare?

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    1. per le modifiche interne serve una CILA: il municipio potrebbe fare storie sull'incompatibilità della destinazione d'uso, ma dovrebbe essere sufficiente citare la legge 383/2000 che consente la deroga alle destinazioni d'uso.

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    2. Gent.mo Arch.,Lavori edilizi con CILA
      La comunicazione di inizio lavori asseverata richiede l’intervento di un professionista tecnico. I lavori edilizi possono partire subito e non sono previsti oneri da versare al Comune. Sono soggetti a CILA tutti gli interventi che rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria a patto che non siano interessate le parti strutturali dell’edificio, che non cambi la volumetria e la destinazione d’uso..

      Architetto noi lo stravolgiamo quel locale perchè ci mettiamo docce, bagni e spogliatoi..inoltre per citare la leggge 383/2000 occorre essere APS mentre noi siamo ASD che è tutto un altro paio di maniche, inoltre specifico che da locale artigianale diventerà un luogo in cui la ASD farà corsi istituzionali, occorre cambio di destinazione? se occorre a chi spetta questa onere visto che noi siamo in affitto??..cosa ne pensa c'è un'altra soluzione oltre la CILA?

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.