circolare 45/REC reg Lazio e commenti

In questo post è riportato il testo di una vecchia, ma famosa circolare della Regione Lazio che prese il nome dal suo protocollo: 45/REC (cliccando sul link, scaricherete la scansione della circolare da un mio spazio web personale: pur garantendo la fedeltà della copia, il documento non può rivestire nessuna ufficialità). La fama di questo documento è legato al fatto che per anni ha rappresentato il punto di riferimento per il calcolo delle dimensioni degli accessori delle costruzioni nella Regione, come ad esempio portici, tettoie ma anche volumi tecnici. Questa circolare ad oggi è in larga parte superata dalla normativa successiva, ma può ritenersi tuttora valida (come espressamente indica la Regione) per alcuni limitati passaggi che hanno la loro incidenza nella progettazione.

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Il senso di farne un post apposito è quello di rendere pubblico questo atto di cui, peraltro, ad oggi non mi sembra si trovino copie sul web. Naturalmente, questa è una trascrizione eseguita per puro spirito di collaborazione tra tecnici ed il testo, anche se estratto da una copia in mio possesso di questo documento, non riveste nessun carattere di ufficialità, dunque vi si faccia riferimento "a proprio rischio e pericolo".

L'utilità di poter fare riferimento all'integrale versione di questa circolare, anche se in larga parte non più vigente, nasce dall'esigenza di verificare come si sono evolute le prescrizioni edilizie nel tempo, anche e soprattutto negli accertamenti di conformità. A proposito, nell'applicazione dell'art. 36-bis DPR 380/01, a mio parere questa circolare si inserisce nell'alveo delle norme edilizie, e non in quelle urbanistiche, in quanto è connessa alla logica dei regolamenti edilizi.

La circolare, che risale al 2000 e che ne richiama una precedente del 1994 che non è in mio possesso, fu oggetto di una più recente attenzione a seguito dell'adozione, da parte della Regione con la D.G.R. 243/2017, dello schema di regolamento tipo. In questa delibera, l'allegato C entra nel merito di quali parti sono da considerarsi ancora vive e quali no. In base alle indicazioni di questo documento, nel testo che segue trovate in colore viola le parti che l'allegato C indica come superate. In blu alcuni miei commenti che naturalmente non fanno parte del testo originario.

Nel testo che segue, soprattutto negli appunti in blu, si fa riferimento al Quadro delle definizioni Uniformi: con questa definizione ci si riferisce all’allegato A dell'Intesa (accordo) sancita in sede di Conferenza Unificata tra il Governo, le Regioni e gli Enti locali il 20 ottobre 2016 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 268 del 16 novembre 2016.

Vi ricordo che questa circolare teoricamente non è direttamente applicabile verso il cittadino, in quanto sarebbero delle linee guida per la pubblicazione dei nuovi regolamenti edilizi da parte dei comuni. Per prassi, tuttavia, è diventato di fatto un testo prescrittivo anche in quei comuni il cui regolamento non fu mai adeguato (come ad esempio quello di Roma).

Circolare Regione Lazio 45/REC

REGIONE LAZIO Assessorato Urbanistica e Casa <br> Roma, lì 3 dicembre 1999

Prot. n. 45/REC

Ai Sindaci dei Comuni del Lazio

Oggetto: Indirizzi e criteri generali da seguire nella formazione dei Regolamenti Edilizi Comunali

Come è noto, i contenuti dei Regolamenti Edilizi Comunali (REC) sono quelli stabiliti dall'art. 33 della legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Da rilevare che per sopravvenute leggi statali e regionali gran parte dei contenuti riportati nel testo del citato art. 33 risulta oggi disciplinato direttamente:

• da disposizioni legislative, che prevalgono comunque sui singoli REC;

• da disposizioni urbanistiche specifiche contenute nei piani urbanistici comunali, che restano valide se non in contrasto con le disposizioni regolamentari sopravvenute.

In particolare, con riferimento ai testi dei REC tipo più noti, che di norma pervengono alla Regione quali Regolamenti di singoli Comuni, si deve rilevare quanto segue:

1. gli articoli che disciplinano la classificazione degli interventi da subordinare a concessione e/o ad autorizzazione e le procedure per il rilascio degli atti amministrativi, oltre che dalla legge 10/77, sono definitivamente disciplinati dal comma 60, art. 2 della legge 662/96, che sostituisce (1) ogni altra disposizione legislativa in materia. I REC quindi possono precisare le documentazioni da allegare alle domande di concessione e/o di autorizzazione e ripetere con maggiore descrizione le disposizioni legislative relative ai termini di validità degli atti amministrativi e le forme di pubblicità degli stessi; 2. gli articoli relativi alla esecuzione delle concessioni e/o autorizzazioni e alle certificazioni di abitabilità ed agibilità possono essere disciplinati dal REC tenuto conto che esistono norme di sicurezza nei cantieri e che per quanto attiene le procedure per le abitabilità ed agibilità, prevale la disciplina di cui al DPR 425/94 (2); 3. l'intera materia relativa all'igiene nei fabbricati si riferisce interamente a norme particolari inderogabili, sempre disciplinate da specifiche disposizioni legislative (3), quali ad esempio il Decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975 per quanto attiene le caratteristiche dei locali abitabili o accessori e l'art. 43 della legge 457/78 per l'altezza minima dei locali principali e di quelli accessori; 4. per quanto attiene invece la sicurezza del fabbricato una serie di disposizioni legislative disciplinano oltre che la sicurezza delle strutture tra le quali si ricorda la legge 1086/71 per le costruzioni in cemento armato e strutture in ferro, la legge 64/74 per tutte le costruzioni. In applicazione di quest'ultima legge una serie di Decreti ministeriali stabiliscono le modalità costruttive di tutti i tipi di costruzioni: dalle costruzioni prefabbricate ad ogni altro tipo di struttura portante (4); 5. per quanto riguarda l'accessibilità e la prevenzioni infortuni nelle costruzioni si devono inoltre ricordare la legge 13/89 e successive modifiche per le barriere architettoniche e le numerose disposizioni legislative per la prevenzioni incendi con particolare riferimento ai locali per il pubblico spettacolo, agli alberghi, alle scuole, agli ospedali e case di cura, alle autorimesse ed agli edifici civili (5). 6. infine, per quanto attiene gli impianti (tecnologici, elettrici, di smaltimento dei rifiuti liquidi, solidi e gassosi, di riscaldamento e di adduzione idrica e del gas ad uso anche domestico) e la salubrità dei terreni, una serie di apposite disposizioni legislative, tutte sopravvenute alla legge 1150/42, pone discipline di dettaglio per la sicurezza di ogni tipo d'impianto e di ogni problematica relativa all'igiene del suolo (6).

In sostanza, tenuto conto delle disposizioni legislative sopravvenute alla legge 1150/42, i REC, oltre alla elencazione e ripetizione delle disposizioni legislative più comuni, possono disciplinare, con riferimento all'art. 33 della citata legge 1150 quanto segue:

a) la formazione, le attribuzioni e il funzionamento della Commissione edilizia; b) la definizione generale degli interventi a chiarimento di quelli di cui all'art. 31 della legge 457/78 e gli indici edilizi ed i criteri di misurazione degli indici stessi; c) la disciplina per l'occupazione del suolo pubblico; d) la disciplina per il decoro cittadino e l'arredo urbano;

Nel 1994, l'Assessorato all'Urbanistica della Regione Lazio, in attesa di un provvedimento legislativo regionale, come auspicato dal legislatore nazionale, ed in conformità degli orientamenti che hanno trovato riscontro in precedenti disposizioni, ha inviato a tutti i Comuni la circolare 2045/94, sui seguenti argomenti:

A - Commissione edilizia comunale; B - Definizione degli interventi e computo degli indici edilizi.

A - Per quanto riguarda la Commissione edilizia, la recente evoluzione legislativa ha ampliato il ruolo degli Uffici Tecnici ed in particolare del Dirigente del settore tecnico comunale, riducendo nel frattempo quello della commissione edilizia, che assume il compito meramente tecnico-consultivo, obbligatorio, non per tutte le opere richieste e condizionato ai termini stabiliti nel procedimento di legge (vedi art. 2 comma 60, legge 662/96). Peraltro, appare maggiormente rafforzata l'esigenza posta dal precedente circolare regionale 2045/94, nel senso che la commissione deve essere formata solo da esperti tecnici con provati requisiti, scelti direttamente dal Consiglio Comunale o mediante la richiesta di terne agli Ordini professionali. In sostanza, visto il ruolo attivo degli Uffici Tecnici e la responsabilità diretta del Dirigente nel rilascio delle concessioni edilizie e nei pareri per gli atti della Giunta e del Consiglio, la commissione edilizia può svolgere un compito di utile supporto tecnico agli uffici ed al responsabile degli uffici stessi. Per tale ragione deve essere un organo snello, di elevata qualificazione tecnica.

Un ulteriore ruolo della Commissione Edilizia potrebbe riguardare esclusivamente, per i Comuni con elevata dotazione e qualificazione tecnica degli uffici, il controllo della qualità architettonica degli interventi, ripristinato in tal modo la "commissione dell'isolato" prevista alla legge 1150/42. Tale compito potrebbe essere svolto anche in forma attiva, mediante emanazione di direttive, da recepire nelle forme di legge, sulle caratteristiche tecniche delle costruzioni, sui colori e sui materiali da usare.

Riguardo alla Presidenza della Commissione, questa può essere affidata direttamente al Dirigente del settore tecnico o al Sindaco o suo delegato.

B - Riguardo alla definizione degli interventi, degli indici e parametri ed i criteri per la misurazione degli stessi, si deve rilevare che le finalità della legge 47/85 e di numerose circolari regionali sono state quelle di unificare in tutti i Comuni del Lazio la definizione degli indici, dei parametri e dei criteri di misurazione dei volumi. Tale esigenza, oltre che per evitare la disparità di trattamento tra Comuni del Lazio, si rende necessaria anche ai fini del rilevamento, con dati omogenei, dello stato di fatto in ogni Comune.

La circolare regionale prot. 2045 del 15 novembre 1994 riporta in forma descrittiva i suddetti punti A e B. Con la presente circolare, al fine di facilitare l'unificazione dei testi dei REC, si ripropongono, sotto forma di articolato, gli stessi argomenti contenuti nella circolare citata del 1994, ai quali sono stati aggiunti:

a) taluni aspetti generali sopradetti relativi ai contenuti dei REC, con le relative note riportate in allegato; b) la classificazione degli interventi in conformità dell'art. 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996, n. 662; c) la facoltà, riservata al Consiglio Comunale, di designare gli esperti per la commissione edilizia, ferma restando l'elevata qualificazione tecnico-professionale, che può essere esercitata direttamente dal Consiglio Comunale ovvero tramite terne fornite dagli Ordini professionali. Inoltre, ai fini della formazione del numero legale, non è determinante la presenza dei membri designati dalla ASL e dal Comando dei VV.FF, in quanto esprimono il loro parere o N.O. vincolanti nelle loro sedi, indipendentemente dalla partecipazione diretta alla commissione stessa; d) la modifica del criterio per il computo dei volumi degli ambienti non abitabili ricavati nell'ambito delle falde del tetto, da destinare ad intercapedine d'isolamento delle coperture e/o a deposito occasionale (7).

1.0 - Concessione, autorizzazione e denuncia inizio lavori

1.1 - Concessione edilizia

Ogni attività comportante trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essa relativi e l'esecuzione delle opere è subordinata a concessione edilizia ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, fatta eccezione delle opere elencate al successivo punto 1.2, per le quali non è dovuto il contributo concessorio.

1.2 - Autorizzazione

Sono subordinate all'autorizzazione del Dirigente dell'Ufficio Tecnico, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2, comma 60 della legge 23 dicembre 1996, n. 662 i seguenti interventi:

a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, così come precisate rispettivamente nei successivi articoli; b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti comportanti la costruzione di rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma degli edifici; c) recinzioni, muri di cinta e cancellate; d) aree destinate ad attività sportive senza creazioni di volumetrie; e) le opere interne così come precisate al successivo articolo; f) gli impianti tecnologici, per i quali è di norma richiesta preventiva autorizzazione per controllo, sempre che non rappresentino adeguamenti a disposizioni vigenti in materia di sicurezza; g) le varianti a concessioni edilizie già rilasciate ed ancora valide ed efficaci, che non incidano sui parametri urbanistici (volumi, superfici, altezze e distacchi dalle strade, dai confini e da altre costruzioni), che non comportino modifiche delle destinazioni d'uso riportate nella concessione e che non costituiscano violazione delle prescrizioni contenute nella concessione edilizia; h) parcheggi nel sottosuolo costituenti pertinenza di fabbricati; i) opere di demolizione, rinterri e scavi, che non riguardino la coltivazione di cave e torbiere; l) per gli effetti di cui all'art. 7 della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36, i mutamenti di destinazione con o senza opere a ciò predisposte quando il mutamento stesso riguardi ambiti di una stessa categoria così come definite dagli artt. 14 e 15 della legge regionale 12 settembre 1977, n. 45.

Sono sottratte al regime concessorio le opere edilizie che, seppure non elencate al comma precedente, possono essere alle stesse assimilate, in quanto non comportano conguagli degli oneri concessori sulla base di indici e parametri contenuti nelle leggi regionali di determinazione degli oneri stessi e nei decreti ministeriali di determinazione del costo di costruzione ai sensi dell'art. 5 della legge 10/77.

Sono altresì sottoposte ad autorizzazione le seguenti opere che, seppure non comportano trasformazione urbanistica e edilizia del territorio comunale, riguardano il suolo pubblico, il decoro cittadino e l'arredo cittadino disciplinati dal presente regolamento:

a) la costruzione e modificazione di cappelle, monumenti e edicole funerarie in genere; b) occupazione di suolo pubblico mediante deposito di materiali ed installazione temporanea di impalcature o esposizioni di merci a cielo libero; c) la modifica di colori e decorazioni originarie degli edifici esistenti; d) la collocazione o le modifiche di vetrine, insegne luminose ed iscrizioni pubblicitarie in genere.

1.3 - Interventi subordinati a semplice denuncia d'inizio lavori al Sindaco.

Possono essere subordinati a semplice denuncia al Sindaco, prima dell'inizio lavori, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2, comma 60, della legge 23 dicembre 1996 n. 662, gli interventi subordinati ad autorizzazione di cui alle precedenti lettere a), b), c), d), e), f), g) e h).

La facoltà di cui al precedente comma è data esclusivamente quando sussistano tutte le seguenti condizioni:

a) gli interventi stessi devono risultare conformi a strumenti urbanistici vigenti ed al regolamento edilizio; b) gli immobili interessati non devono essere compresi in zone o riguardare immobili vincolati dagli strumenti urbanistici a discipline espressamente volte alla tutela paesaggistica, ambientale e storico-archeologica-monumentale-artistica. Inoltre le aree non devono essere comprese nei parchi di cui alle leggi statali e/o regionali, e con discipline particolari relative alla difesa del suolo.

1.4 - Opere non soggette a concessione né ad autorizzazione né a denuncia dell'inizio lavori

Non sono soggette a concessione edilizia né ad autorizzazione: né a preventiva denuncia al Sindaco:

a) le opere di manutenzione ordinaria; b) le opere e le installazioni per la segnaletica stradale, orizzontale e verticale, in applicazione del codice della strada; c) le opere relative al giardinaggio o all'esercizio dell'attività agricola ed alla sistemazione degli spazi esterni privati sempre che non comportino opere murarie o installazione di manufatti anche in precario, il rimodellamento del terreno e l'esposizione per la vendita di merci; e) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Potranno essere eseguite senza domanda preventiva le sole opere provvisionali di assoluta urgenza indispensabili per evitare imminenti pericoli e danni, fermo restando l'obbligo per il proprietario di darne l'immediata comunicazione all'Amministrazione e di presentare sollecitamente la domanda di autorizzazione o concessione ove richiesta.

2.0 - Composizione e funzione della commissione tecnico-consultiva

La commissione edilizia è composta:

a) dal Sindaco o da un Assessore suo delegato che la presiede b) dal Dirigente dell'Ufficio Tecnico o dal responsabile del procedimento, quale suo delegato; c) dal medico incaricato dal servizio d'igiene pubblica designato dalla ASL o da un suo delegato; d) dal Comandante dei VV.FF. o da un suo delegato; e) da un numero di esperti (da 3 a 13 in relazione alla dimensione del patrimonio edilizio esistente nel Comune) con titoli di ingegnere, architetto o geometra, designati direttamente dal Consiglio comunale, ovvero sulla base di terne proposte dai rispettivi Ordini e Collegi professionali.

Tra gli esperti designati almeno uno deve avere i requisiti di esperto ambientalista per le pratiche relative all'esercizio della sub delega di cui alla L.R. 59/95.

Il Dirigente dell'Ufficio Tecnico o il responsabile del procedimento, quale suo delegato, partecipa alle sedute della commissione edilizia, con voto consultivo, per illustrare gli atti istruttori dei predisposti e depositati all'esame della commissione stessa.

I membri di cui alla lettera e) restano in carica per la durata di cinque anni, e decadono dalla carica quando risultino assenti senza giustificato motivo a tre sedute consecutive, ovvero, se esplicitamente previsto dal REC, alla decadenza del mandato elettivo del Sindaco.

Il Sindaco o suo delegato, nella qualità di presidente della commissione medesima, quando riscontri la decadenza di uno o più membri elettivi, deve promuovere la formalizzazione del provvedimento di decadenza da parte del Consiglio Comunale, il quale procede alla nomina di nuovi membri, in sostituzione di quelli decaduti.

Per le pratiche di particolare importanza inerenti le attività soggette alla vigilanza specifica, il Sindaco, anche su espressa richiesta della commissione edilizia, ha facoltà di invitare gli esperti a quale partecipa all'adunanza, con parere consultivo.

Il presidente della commissione ha facoltà di sentire, durante le sedute, sia i progettisti che il responsabile del procedimento istruttorio per i chiarimenti sui progetti sottoposti all'esame della commissione.

Esercita la funzione di segretario della commissione, senza diritto di voto, il segretario comunale o altro impiegato del Comune designato dal segretario stesso.

Non possono partecipare alle sedute della Commissione i Membri elettivi che abbiano interesse diretto ai progetti sottoposti all'esame della Commissione stessa.

La Commissione edilizia è organo di consulenza in materia edilizia ed urbanistica per l'applicazione delle disposizioni legislative, delle norme e regolamenti ed esamina le richieste di autorizzazione ai soli fini dell'esercizio della subdelega di cui alla L.R. 59/95.

La Commissione edilizia si riunisce nella residenza municipale tutte le volte che il presidente lo ritenga necessario.

La Commissione è convocata dal presidente con invito scritto e preavviso di almeno cinque giorni.

Per la validità dell'adunanza devono intervenire il Presidente ed almeno la metà più uno dei membri elettivi.

I processi verbali sono scritti in appositi registri e devono contenere il parere desunto dal rapporto istruttorio e la motivazione favorevole o contraria della Commissione edilizia con i voti riportati favorevoli, contrari, astenuti e le eventuali dichiarazioni di voto del parere dato. I processi verbali vengono firmati dal presidente e dal segretario e da tutti i partecipanti la seduta.

Il segretario riporta sommariamente sul rapporto istruttorio relativo ad ogni domanda esaminata gli estremi del parere della commissione ed appone sul relativo progetto la dicitura "esaminato dalla commissione edilizia" con la data e la firma del presidente e del segretario.

3.0 - Gli interventi di cui all'art. 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457 Interventi nei centri storici

Indipendentemente dalle definizioni di cui ai punti successivi, per gli immobili compresi in ambiti di particolare tutela storico-monumentale e architettonica, definiti dagli strumenti urbanistici, ovvero nelle zone A di cui all'art. 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, ogni modificazione, anche delle parti di rifinitura, deve avvenire esclusivamente con le modalità e le cautele del "restauro" storico-monumentale di cui alla "Carta del restauro 1972"

Inoltre gli interventi medesimi devono tendere alla conservazione di ogni parte dell'edificio che costituisca testimonianza storica, alla conservazione della inscindibile unità formale e strutturale dell'edificio, alla valorizzazione dei suoi caratteri architettonici, al ripristino di parti alterate ed alla eliminazione delle superfetazioni che possano costituire alterazioni pregiudiziali all'attuale aspetto architettonico e monumentale.

3.1 - Interventi di manutenzione ordinaria

Gli interventi di cui alla lettera a) dell'art. 31 della citata legge riguardano in particolare:

a.1 - la demolizione o la ricostruzione, anche totale, di pavimenti e sostituzione con medesimo materiale dei manti di copertura dei terrazzi e dei tetti; a.2 - la demolizione e ricostruzione, anche totale, di rivestimenti ed intonaci interni e loro coloritura; a.3 - il rifacimento e le sostituzione di infissi interni ed esterni, questi ultimi sempre che delle medesime caratteristiche di quelli preesistenti nel fabbricato; a.4 - la sostituzione od integrazione di impianti tecnici (quali, ad esempio, elettrici, idraulici, termici, di ventilazione forzata e relativi ad ascensori e montacarichi) sempre che non comportino la creazione di nuovi volumi tecnici; a.5 - intonaci, rivestimenti e coloriture di prospetti esterni, sempreché eseguiti senza modifiche ai preesistenti aggetti, ornamenti, materiali e colori;

Gli interventi di cui sopra non possono risultare preordinati alla modifica delle destinazioni delle singole unità immobiliari o della costruzione.

3.2 - Interventi di manutenzione straordinaria

Gli interventi di cui alla lettera b) dell'art. 31 della citata legge riguardano in particolare:

b.1 - le opere e gli interventi di cui all'articolo precedente, compreso il rifacimento e la sostituzione degli infissi esterni, quando comportino modifiche ai preesistenti aggetti, ornamenti, materiali e colori ed in generale caratteristiche diverse; b.2 - le opere accessorie ad edifici esistenti che non comportino in ogni modo aumenti di volume e di superfici (quali ad esempio: centrali termiche, impianti di ascensore e volumi tecnici in genere, scale di sicurezza, canne fumarie esterne, recinzioni e sistemazioni esterne, etc.) b.3 - demolizione e ricostruzione di tramezzi interni, spostamento o costruzione degli stessi per la creazione di servizi (bagni e cucine); b.4 - gli interventi di consolidamento e sostituzione delle strutture portanti verticali ed orizzontali; tali opere non devono comportare alterazione dello stato dei luoghi, delle superfici e dei volumi esistenti; b.5 - gli interventi su costruzioni destinate ad attività industriali che riguardino qualsiasi opera di natura statica, igienica, tecnologica e funzionale necessaria per conservare ed integrare l'efficacia delle attività produttive;

Le opere e gli interventi di cui ai punti precedenti non possono comportare modifica delle superfici complessive e gli interventi stessi non possono risultare preordinati alla modifica delle destinazioni delle singole unità immobiliari della costruzione.

3.3 - Interventi di restauro e di risanamento conservativo

Gli interventi di cui alla lettera c) dell'art. 31 della citata legge per le costruzioni non vincolate dagli strumenti urbanistici, ovvero dalle disposizioni legislative vigenti a tutela storico-artistica, riguardano in particolare:

c.1 - le opere e gli interventi di cui agli articoli precedenti, nell'ambito delle singole unità immobiliari dell'edificio esistente, quando sono finalizzate ad una migliore funzionalità d'uso, compresi gli spostamenti dei tramezzi interni e le alterazioni dell'aspetto estetico della facciata delle costruzioni con aperture e rettifiche di preesistenti finestre e porte finestre; c.2 - le opere di cui al punto precedente quando risultino preordinati ad una limitata modifica di destinazione d'uso compatibile con gli immobili. Fatte salve le disposizioni particolari contenute negli strumenti urbanistici, sono compatibili con gli immobili quelle modifiche nell'ambito di ciascuna delle seguenti riferite alla legge 29 gennaio 1977 n. 10:

• - residenza (art. 5 e 6);

• - residenza rurale (art. 9, lettera a);

• - opere pubbliche e di interesse generale (art. 9, lettera f);

• - alloggi collettivi categoria catastale B (art. 10, comma 2);

• - attività commerciali e direzionali (art. 10, comma 2);

• - attività industriali ed artigianali (art. 10, comma 2);

3.4 - Interventi di ristrutturazione

Gli interventi di cui alla lettera d) dell'art. 31 della citata legge riguardano in particolare:

d.1 - le opere e gli interventi di cui agli articoli precedenti, quando risultino preordinate al mutamento della destinazione dell'immobile con il cambio delle categorie così definite nel punto c.2 precedente; d.2 - il mutamento dell'assetto distributivo delle unità immobiliari nell'ambito delle costruzioni e l'alterazione anche parziale del perimetro orizzontale e verticale delle singole unità immobiliari nell'ambito della sagoma delle costruzioni; d.3 - ogni altro intervento rivolto a trasformare gli organismi edilizi, ferme restando le sagome e le superfici lorde globali della costruzione.

Gli interventi di ristrutturazione non devono in ogni caso comportare incrementi di volume e di superficie lorda, anche quando la ristrutturazione stessa comporti la demolizione e ricostruzione fedele dell'intero fabbricato.

3.5 - Opere interne

Le opere interne di cui alla lettera e) del comma 60 dell'art. 2 della legge 662/96, riguardano in particolare tutti gli interventi di cui agli articoli precedenti relativi alle singole unità immobiliari e con l'esclusione di quelli che comunque risultino preordinati alla modifica delle destinazioni d'uso delle singole unità immobiliari e delle costruzioni, ovvero che riguardino parti esterne della costruzione.

Inoltre sono esclusi gli interventi di cui alla lettera c.2 del restauro e d.1 e d.3 della ristrutturazione.

3.6 - Nuove costruzioni, variazioni di destinazione d'uso e manufatti provvisori

Oltre alla definizione degli interventi edilizi sul patrimonio edilizio esistente, sono ulteriormente definiti i seguenti interventi.

3.6.1 - Interventi di nuova costruzione

Tutte le opere non comprese nei precedenti articoli del presente titolo sono considerate nuove costruzioni anche quando riguardino l'aggiunta di volumi o superfici accessorie, quali ad esempio sottotetti, terrazzi, balconi, ecc. al di fuori della sagoma della costruzione esistente.

3.6.2 - Interventi di variazione di destinazione d'uso

Tenuto conto di quanto previsto all'art. 14 della legge 179/92, costituisce mutamento di destinazione d'uso la variazione della funzione d'uso per più del 25% della superficie utile delle singole unità immobiliari, ovvero dell'unità edilizia rispetto alla destinazione prescritta con il provvedimento di licenza, concessione o autorizzazione e, in assenza di tali atti, dalla classificazione catastale o da altri documenti probanti.

3.6.3 - Manufatti provvisori

Sono manufatti provvisori, anche se infissi al suolo, quelli necessari per far fronte ad esigenze stagionali e transitorie e la durata della cui utilizzazione sia predeterminata mediante atto d'obbligo. Non sono da considerare tali gli impianti destinati al commercio su aree poste a disposizione dalla competente autorità comunale.

tutti i punti precedenti sono da considerarsi superati secondo il testo dell'allegato C: in calce al post qualche dettaglio in più.

3.7 - Volumi accessori e tecnici

sono volumi accessori o tecnici quelli che si aggiungono alla costruzione principali e ne costituiscono pertinenza. I volumi tecnici si differenziano da quelli accessori per il fatto che i primi sono realizzati per ragioni tecniche, mentre i volumi accessori si aggiungono semplicemente ai volumi principali per migliorarne l’utilizzazione.

La sommatoria di tutte le superfici accessorie non possono risultare superiori alle superfici principali afferenti.

Secondo l'allegato C (link sopra), la definizione di volume tecnico da usare dal 2017 in poi è quella contenuta nella voce 31 delle definizioni uniformi. L'ultimo periodo del punto 3.7 si deve ritenere tutt'ora in vigore.

3.7.1 - Locali accessori

Sono considerati locali accessori quelli non abitabili, implicanti la presenza solo saltuaria di persone, quali ad esempio soffitte, autorimesse private, depositi, magazzini, archivi, ripostigli, ecc.

I locali accessori non abitabili, che costituiscono pertinenze di locali di abitazione, sono considerati: a) accessori indiretti quando costituiscono unità immobiliare a sé stante (cantine, garage, soffitte, deposito, stenditoi, ecc.). I volumi di questi locali accessori, devono essere ubicati comunque nella medesima area edificabile dei volumi principali di cui costituiscono pertinenza. Per volumi principali si intendono quelli utili, abitabili e/o agibili; b) accessori diretti quando sono strettamente collegati con ambienti abitabili e/o agibili (cantine, soffitte, ripostigli in genere, ecc.)

L'allegato C, per chiarire l'ambito di applicazione delle superfici accessorie, indica di fare riferimento alle definizioni uniformi del RET. tuttavia, queste sono disposizioni indicative e non prescrittive, dunque bisogna vedere se in concreto il singolo comune in cui si opera abbia effettivamente aggiornato il proprio regolamento edilizio per assorbire le definizioni uniformi, altrimenti potrebbero essere in vigore ancora delle disposizioni differenti. Se non sono presenti definizioni precise di superfici accessorie, ritengo si possa fare riferimento alle definizioni uniformi anche se indicative e non direttamente prescrittive: lo si faccia però a proprio rischio e pericolo.

3.7.2 - Volumi tecnici

Sono volumi tecnici quelli strettamente necessari a contenere o a consentire l'accesso agli impianti a servizio dell'edificio, (quali ad esempio extracorse degli ascensori, vasi di espansione, canne fumarie e di ventilazione), che non possono essere compresi, per esigenze tecnico-funzionali, entro il corpo dell'edificio stesso.

La ubicazione e le dimensioni dei volumi tecnici devono essere motivate da ragioni tecniche indispensabili..

Ai sensi e per gli effetti del comma 60 dell'art. 2 della legge 662/96, lettera "I", i volumi tecnici e le autorimesse private interrate sono sottoposte a semplice autorizzazione edilizia, mentre restano sottoposte a concessione edilizia ed al contributo afferente il costo di costruzione, la costruzione e l'ampliamento dei volumi accessori.

3.8 - Tettoie, pensiline e portici

Costituisce tettoia o pensilina la superficie coperta da una struttura a sbalzo connessa ad un solo lato di un fabbricato, ovvero con struttura portante la sola copertura ed aperta su tutti i lati.

Le tettoie o pensiline anche quando sono collegate con i locali abitabili e/o agibili, costituiscono pertinenza e pertanto sono soggette ad autorizzazione non onerosa.

Costituisce portico lo spazio coperto dal fabbricato o con strutture indipendenti o semi dipendenti, in ogni caso aperto almeno su due lati ed aperte per il 50% della superficie costituita dai lati. La superficie del portico non può essere superiore al 25% della superficie dell'unità immobiliare afferente.

La costruzione del portico è subordinata a concessione onerosa. Per le tettoie, pensiline ed i portici si applicano le disposizioni relative ai distacchi tra fabbricati, dai confini e dal filo stradale.

4.0 - Gli indici edilizi

Gli indici edilizi sono:

a) area edificabile (Ae): rappresenta la superficie totale dell'area da asservire alla costruzione; b) superficie minima del lotto edificabile (Sm): indica la superficie minima edificabile prescritta dagli strumenti urbanistici; c) indice di utilizzazione fondiaria (Uf): esprime la superficie massima in mq costruibili (comprese le proiezioni sull'area edificabile di volumi interrati computati e non nella cubatura) per ogni mq di area edificabile. d) rapporto massimo di copertura (Q): esprime il rapporto tra la superficie coperta della parte in elevazione del fabbricato sull'area edificabile e l'area stessa. e) altezza massima (H): indica l'altezza misurata in ml consentita dagli strumenti urbanistici. f) distanze minime dai confini e dal ciglio della strada: rispettivamente le distanze minime dai confini (Di) e dal ciglio della strada (Ds) sono misurate in ml. g) indice di fabbricabilità fondiaria (If): esprime il massimo volume in mc costruibile sui mq di area edificabile. h) volume edificabile (Ve): è determinato moltiplicando l'area edificabile (Ae) per l'indice di fabbricabilità (If).

L'allegato C indica che il punto 4.0 è interamente superato e sostituito dalle voci 1, 2, 3 e 4 delle definizioni uniformi.

5.0 - Criteri per il computo degli indici edilizi

5.1 - Area fabbricabile

Non possono essere computate nell'area edificabile (Ae):

- le aree di altri proprietari sulle quali il richiedente la concessione non possiede diritti reali ovvero quelle, anche se dello stesso proprietario, che di fatto risultano asservite ad altre costruzioni; - più aree dello stesso richiedente la concessione non contigue o non confinanti o interrotte da zone e sottozone con diverse destinazioni di strumento urbanistico; - le aree destinate a strade pubbliche o gravate da servitù pubbliche e le strade vicinali.

La superficie massima costruibile (o Indice di Utilizzazione Fondiaria) è data dall'inviluppo delle proiezioni a terra sia dei volumi fuori terra che di quelli entroterra. L'inviluppo stesso non può invadere le zone vincolate per i distacchi dei fabbricati dal confine del lotto e dal filo stradale, fatta eccezione per i volumi interrati destinati esclusivamente ad autorimessa a servizio delle cubature principali.

5.2 - Altezze dei fabbricati

L'altezza degli edifici (H) è data dalla media delle altezze dei fronti degli edifici stessi; l'altezza di ciascun fronte di ogni fabbricato è data dalla media delle altezze del fronte stesso.

Per il calcolo dell'altezza media del fronte le misure di riferimento sono: - per la linea di terra, dalla quota media del marciapiede o del terreno circostante a sistemazione avvenuta; - per la linea di copertura del fabbricato delle costruzioni a terrazzo, l'altezza è misurata dal piano di calpestio del terrazzo stesso; - per la linea di copertura del fabbricato delle costruzioni a tetto con inclinazione inferiore al 35%, l'altezza è misurata in corrispondenza dell'imposta della linea del tetto (intesa questa come linea di intersezione tra l'intradosso della falda del tetto e la facciata dell'edificio). Per i fronti nei quali la linea del tetto non sia orizzontale, l'altezza del fronte si misura dalla media dell'intersezione tra il prospetto e le falde stesse.

Qualora il tetto di copertura abbia una pendenza superiore al 35%, le altezze vanno misurate ai 2/3 della linea di imposta del tetto stesso, ovvero dai 2/3 della linea di imposta del tetto quando lo stesso non sia orizzontale qualunque sia il fronte interessato.

In ogni caso l'altezza di un fronte non può superare il 20% dell'altezza massima consentita per gli edifici.

Sono esclusi dal computo delle altezze i soli volumi tecnici quali gli impianti tecnologici, gli extracorsa degli ascensori e le canne fumarie.

5.3 - Distanze

Le distanze minime dalla rete stradale, dai confini del lotto e tra pareti finestrate sono già disciplinate dal D.M. aprile 1968 n. 1444.

Le eventuali distanze maggiori o quelle del decreto sono proposte dagli strumenti urbanistici relativi alle varie zone.

L'allegato C specifica che i punti 5.1, 5.2 e 5.3 sono sostituite dalle voci 28 e 30 delle definizioni uniformi

5.4 - Volumi

Il volume dell'edificio è calcolato sommando i prodotti della superficie di ciascun piano, delimitata dal perimetro esterno delle murature, per l'altezza del piano stesso misurata tra le quote del calpestio dei pavimenti e del solaio di copertura.

Qualora il solaio di copertura risulti inclinato, ovvero sistemato a tetto, l'altezza è misurata dalla media delle altezze delle coperture inclinate.

Sono altresì computati nel volume della costruzione i volumi interrati abitabili o agibili o comunque non destinati ad accessorio di volumi principali, siano questi sottostanti alla costruzione o comunque ubicati nella medesima area edificabile.

Sono invece esclusi dal calcolo del computo del volume di cui ai commi precedenti:

a) il volume accessorio di cui al precedente articolo, posto entroterra o seminterrato non oltre 70 cm fuori terra, misurati rispetto alla media delle superfici del terreno circostante, quest'ultimo definito secondo la sistemazione prevista dal progetto approvato;

b) il volume entro le falde del tetto, con destinazione accessoria agli alloggi sottostanti ed avente altezza utile al colmo del tetto non superiore a ml 2,20 (8);

per i due punti precedenti, l'allegato C specifica delle ulteriori limitazioni che vanno inserite nei regolamenti edilizi.

Per volume entro le falde del tetto si intende quello formato dal piano di calpestio del volume accessorio e dai due piani inclinati formati dall'intradosso delle falde del tetto. Le falde del tetto, con pendenze non superiori al 35%, devono in ogni caso intersecarsi con il piano di calpestio del volume accessorio, il quale, a sua volta, deve risultare a quota superiore rispetto alla linea d'intersezione tra gli intradossi delle falde del tetto e le facciate del fabbricato.

Per altezza utile al colmo del tetto si intende quella misurata a partire dal piano di calpestio, come sopra definito, alla linea di incontro tra le due falde del tetto con pendenza sempre non superiore al 35%. Nel caso in cui un tratto del tetto risulti in piano, l'altezza si misura alla linea d'intersezione teorica delle due falde.

Per destinazione accessoria si intendono le soffitte-deposito occasionali in numero non superiore agli appartamenti del fabbricato;

La illuminazione e/o areazione dei sottotetti deve essere effettuata esclusivamente mediante asole ricavate nelle falde del tetto.

Ogni altra forma di sottotetto diversa da quella sopra descritta, compresa la presenza di abbaini di ogni forma e dimensione (rientrano tra gli abbaini le superfici in facciata derivanti da tetti a crociera), comporta la totale inclusione del volume sottotetto nel calcolo della cubatura.

c) I volumi tecnici di cui al precedente articolo. Sono altresì considerati volumi tecnici i vani ascensore realizzati all'esterno dei fabbricati esistenti non dotati di tale impianto all'interno del fabbricato.

d) I portici e le gallerie costituenti, per atto registrato e trascritto a favore del Comune, spazi o percorsi pedonali aperti al pubblico transito.

d) I porticati (o pilotis) diversi da quelli di cui al punto precedente, sempre che la superficie delle pareti laterali sia aperta per almeno un 50% della somma delle superfici laterali stesse ed a condizione che la superficie a pavimento sia inferiore al 25% della superficie dell'unità immobiliare afferente.

I portici con una superficie a pavimento superiore al 25% della superficie della unità immobiliare afferente devono essere computati nel calcolo del volume solo per la parte eccedente la misura suddetta;

e) Le pensiline, i balconi, i parapetti, le parti ornamentali e funzionali, quali ad esempio i portali, i cornicioni, le canne fumarie e le scalette esterne a giorno.

In relazione a quanto previsto nel presente punto 5.4 è da ritenere assorbita, e quindi superata, la precedente circolare n. 2045 del 15.11.1994.

Nell'invitare i Comuni del Lazio a tenere presente i suindicati criteri ed indirizzi nella stesura dei Regolamenti edilizi Comunali e delle loro varianti, si fa presente a codeste Amministrazioni che la Regione si atterrà ai criteri ed indirizzi suindicati nell'esame e/o approvazione dei regolamenti edilizi Comunali.

Questo Assessorato, in attuazione dell'art. 23 (lettera b) della legge 47/85, aveva predisposto un Regolamento Tipo, che non fu perfezionato per il succedersi di provvedimenti legislativi inerenti i contenuti del regolamento stesso. Gli uffici nel tempo hanno costantemente aggiornato i contenuti del regolamento tipo, che può essere richiesto a questo Assessorato, come utile riferimento per l'elaborazione di nuovi testi di regolamento.

L'ASSESSORE (Salvatore Bonadonna)

Sintesi delle disposizioni dell'allegato C rispetto alla circolare 45/REC.

1. Struttura e Normativa di Riferimento: La prima parte della 45/REC (che individua la struttura del regolamento edilizio e la normativa di riferimento) è superata dallo Schema RET. (Corrisponde alle sezioni introduttive, ai punti da 1 a 6 e alle sezioni A e B, fino all'inizio del punto 1.0).

2. Definizione degli Interventi Edilizi e Titoli Abilitativi: I punti da 1 a 3.6.3 della 45/REC (relativi alla definizione degli interventi edilizi e dei titoli abilitativi) sono superati dalla normativa posta dal D.P.R. n. 380 del 2001 e successive modifiche. (Corrisponde ai punti 1.0, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 3.0, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6.1, 3.6.2, 3.6.3, comprese tutte le loro sottosezioni).

3. Volumi accessori e tecnici (3.7, 3.7.1, 3.7.2): La definizione di "Volume tecnico" è sostituita dalla voce 31 del Quadro delle definizioni uniformi RET, mentre "Volume accessorio" deve essere ricavato dalle definizioni di "Superficie accessoria" (voce 14) e "Volume totale" (voce 19). Pertanto, le definizioni contenute nei punti 3.7, 3.7.1 e 3.7.2 sono da intendersi modificate/superate concettualmente dal Quadro delle definizioni uniformi.

4. Tettoie, pensiline e portici (3.8): Le definizioni sono superate e sostituite dalle voci 41, 38 e 39 del RET. Inoltre, il criterio dimensionale del punto 3.8 (superficie del portico non superiore al 25% dell’unità immobiliare afferente) è modificato nella sua applicazione: se superato, la parte eccedente non è considerata superficie accessoria e rientra nel calcolo della superficie lorda.

5. Gli Indici Edilizi (4.0): Il punto 4.0 è da intendersi interamente superato dalle voci 1, 2, 3 e 4 del Quadro delle definizioni uniformi.

6. Criteri per il computo (5.1, 5.2, 5.3): Le definizioni di cui ai punti 5.1, 5.2 e 5.3 (Area fabbricabile, Altezze e Distanze) sono superate e sostituite dalle voci 28 e 30 del Quadro delle definizioni uniformi.

7. Volumi (5.4): Le definizioni fondanti sono superate (sostituite da Volume totale, Volume tecnico, Sottotetto, Piani seminterrato/interrato). Le specifiche esclusioni dal computo del volume contenute nel punto 5.4 sono considerate integrative della nuova elencazione della Superficie accessoria (voce 15), ma la loro interpretazione (in particolare 5.4 a e 5.4 b) è stata modificata/chiarita in base alle nuove definizioni di Superficie accessoria e Sottotetto per evitare abusi.

nota di lettura

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