difformità catastale e nullità del rogito

Uno dei temi più delicati e ricorrenti nella nostra professione riguarda il concetto di commerciabilità degli immobili e la validità degli atti di trasferimento in presenza di difformità. Recentemente, la Corte di Cassazione è intervenuta con la Sentenza Civile Sez. 2, n. 27531 del 15/10/2025, che chiarisce in modo (forse?) definitivo la natura della nullità relativa alla conformità catastale, estendendo a tale ambito un principio già noto in ambito urbanistico.

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Indice dei Contenuti

• il precedente: la nullità formale urbanistica
• La nuova conferma: la nullità formale catastale
• Estratti chiave della sentenza 27531/2025
• La rilevanza della difformità: Il ruolo della rendita catastale
• Le verifiche da fare in dettaglio
• sintesi e ratio della questione
• responsabilità del tecnico e del venditore

Questa pronuncia è fondamentale perché stabilisce che, ai fini della validità del rogito, ciò che conta è la presenza delle menzioni e delle dichiarazioni formali richieste dalla legge, anche se queste si rivelassero non veritiere, ferma restando la responsabilità di chi le ha rese.

Il precedente: la nullità formale urbanistica

Per comprendere l'impatto della sentenza 27531/2025 sulla conformità catastale, dobbiamo richiamare il consolidato principio stabilito in materia di conformità urbanistica.

Come noto, la nullità degli atti di trasferimento per irregolarità urbanistiche è limitata alla mancata inclusione in atto degli estremi del titolo abilitativo (vedi cass. 8230/2019 commentata in quest'altro post). Il contratto è valido se nell’atto è presente la dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, purché questo sia reale e riferibile all’immobile, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato.

La nullità, in sostanza, sanziona un an (l'assenza della menzione), non un quomodo (l'effettiva conformità materiale).

La nuova conferma: la nullità formale catastale

La sentenza Cassazione n. 27531/2025 estende questa interpretazione di nullità "formale" anche all'ambito della conformità catastale (disciplinata dall’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52/1985).

L'articolo 29, comma 1-bis, stabilisce, a pena di nullità, che gli atti tra vivi di trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti debbano contenere:

1. l’identificazione catastale.

2. il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.

3. la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Quest'ultima dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato (per noi occasione di possibili incarichi ma anche di conseguenti responsabilità). La Cassazione qualifica tale nullità come “formale” e “testuale”, riconducendola all’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c..

Estratti chiave della sentenza 27531/2025

Sulla natura della nullità (Principio 1):

La nullità comminata dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985... va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “formale” e “testuale”... volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante o dell’attestazione del tecnico, il contratto è valido a prescindere dalla veridicità della conformità dichiarata o attestata, purché la difformità non emerga in modo palese allo stato degli atti.

In altre parole, la Cassazione conferma che è sufficiente che le menzioni e dichiarazioni prescritte siano rese in atto, anche nel caso in cui non siano veridiche, purché non si tratti di una falsità conclamata, "rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto".

Sulla possibilità di integrazione dell'atto a posteriori:

Né la qualificazione in termini di nullità esclusivamente formale è in antitesi con la disposizione di cui all’art. 29, comma1-ter, della legge n. 52/1985. Quest’ultima disposizione, infatti, va letta nel contesto in cui è inserita: segnatamente è previsto che l’atto è nullo, ma confermabile, in caso di mancanza del riferimento alle planimetrie, ovvero di mancanza della dichiarazione di conformità ovvero di mancanza dell’attestazione del tecnico, ma non anche in caso di dichiarazioni e/o menzioni false e/o di planimetrie difformi dallo stato di fatto. Tuttavia, per potersi avvalere della conferma, è necessario che le planimetrie fossero esistenti all’epoca della stipula dell’atto da confermare. 

Stando al chiaro tenore del passaggio citato, la rettifica dell'atto è possibile purché sussista il requisito fondamentale dell'esistenza delle planimetrie nell'archivio catastale al momento della stipula, benché come visto le stesse possano essere anche non conformi. 

E' anche per questo motivo che agli atti di rogito è importante allegare, o comunque fornire al notaio, le planimetrie estratte direttamente dall'archivio catastale, mentre non è consigliabile rogitare sulla base di documenti che non riportino gli espliciti riferimenti di protocollo catastale, anche laddove di questo documento venga fornita una dichiarazione di conformità. Il DOCFA, difatti, quando viene impostato dal tecnico, produce una planimetria che è in tutto e per tutto identica a quella che verrà consegnata in catasto, ma solo la trasmissione del docfa e la relativa registrazione ne consentono l'inserimento in banca dati: difatti, quando si estrae la planimetria dal catasto, questa è sostanzialmente identica a quella che viene prodotta dal Pdf generato dal docfa, ma con l'importante aggiunta dei riferimenti del protocollo di registrazione e del cartiglio perimetrale in colore blu con il fattore di scala. Si suggerisce di usare solo questi ultimi documenti e si suggerisce altresì di rogitare con planimetrie estratte pochi giorni prima, se non il giorno stesso della stipula. I notai generalmente usano estrarre per proprio conto le planimetrie al momento dell'atto: tuttavia, farsi consegnare questi documenti può essere importante anche nelle prime fasi di trattativa per la compravendita, per poter effettuare le dovute verifiche.

Da ciò consegue una riflessione che fa lo stesso collegio e che risulta molto interessante:

al momento della stipula dell’eventuale atto di conferma, le planimetrie che rappresentano lo stato di fatto originario, in quanto presentate dopo la stipula dell’atto da confermare, non possono considerarsi “esistenti” al momento della stipula dell’atto in questione.

Il che significa che in caso di atto confermativo, occorrerà sempre fare riferimento alle planimetrie originarie "sbagliate" in quanto quelle successive e sostitutive non possono essere definite "esistenti" al momento dell'atto da confermare. Si ritiene che l'esistenza delle nuove planimetrie possa essere citata nell'atto confermativo solo come documentazione ad integrazione, ma non sostanziale, dell'atto stesso.

Altro punto degno di nota è la conferma della nullità per quegli atti che sono accompagnati da una dichiarazione di congruità catastale rilasciata da un tecnico ma che risulti palesemente falsa. Altro passaggio della sentenza difatti stabilisce che:

 Anche una dichiarazione/attestazione non corrispondente al vero (inesatta o falsa) sarebbe, per tali motivi, idonea ad evitare la nullità dell’atto, salvo che si tratti di una falsità conclamata, cioè tale da essere rilevabile ictu oculi anche da un soggetto tecnicamente inesperto, caso nel quale la dichiarazione/attestazione può essere ritenuta inesistente e l’atto nullo

In altre parole, se l'atto originario è accompagnato da una dichiarazione di rispondenza, ma le difformità non sono visibili o comunque non immediatamente percepibili, l'atto può essere confermato, ferme restando le conseguenze della dichiarazione non veritiera (che potrebbe anche essere frutto di un errore di valutazione); se invece si tratta palesemente di una dichiarazione falsa, talmente palese che anche un non tecnico può scovarla, non vi è scampo alla nullità dell'atto perché la dichiarazione è come se fosse stata assente fin dall'origine.

La rilevanza della difformità: Il ruolo della rendita catastale

Il Collegio specifica che la dichiarazione di conformità deve essere resa “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Questo inciso è cruciale, poiché chiarisce che la conformità non richiede una perfetta identità materiale con la planimetria in Catasto, ma si riferisce unicamente alle variazioni che hanno una rilevanza fiscale e censuaria.

La Cassazione stabilisce, infatti, che il giudizio di conformità deve essere valutato alla luce delle disposizioni vigenti che definiscono quando è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale.

La conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale. 

Di conseguenza, appare non assumono rilevanza catastale le lievi modifiche interne, come ad esempio lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità (negli immobili della categoria A, mentre per quelli della categoria C occorre fare attenzione a se lo spostamento dei tramezzi interni comporta variazione tra poligoni). Similmente, per le unità immobiliari che hanno la consistenza calcolata in metri quadrati (categoria C, appunto) o cubi (categoria B, a maggior ragione peraltro), le modifiche interne di modesta entità che non incidono sulla consistenza iscritta negli atti catastali o sulla destinazione dei singoli ambienti, pur imponendo obbligo di deposito di variazione, secondo la logica impressa dal Collegio non sono tali da incidere sulla legittimità del rogito.

La Cassazione, quindi, distingue chiaramente ma sotto certi aspetti accomuna le difformità urbanistiche (che richiede la conformità al titolo abilitativo) e quelle catastali (che richiede la conformità ai dati rilevanti per la rendita).

Appare invece rilevante la nullità se la planimetria catastale è del tutto assente oppure se vi sono delle difformità tali da incidere sulla rendita catastale. Mentre sull'assenza della planimetria siamo tutti d'accordo, sulla incidenza delle difformità sulla rendita occorre fare un discorso delicato. Come già visto in altri post specifici (ad esempio, quello relativo alla corretta attribuzione della classe di immobili secondo non il principio della effettiva destinazione, ma secondo quello della ordinarietà) vi sono casi in cui le regole catastali divergono da quelle urbanistiche, tali per cui può capitare che catasto ed urbanistica possano - legittimamente - divergere. Ciò deriva dal fatto che il catasto segue delle regole di tipo estimativo (la possibile propensione del bene a produrre un reddito, indipendentemente dall'uso effettivo che se ne faccia) per il fine di esigere delle tasse eque sull'immobile, mentre l'urbanistica impone delle prescrizioni legate a tutele del tutto differenti (tutela della salute pubblica, ordinato sviluppo del territorio secondo le intenzioni pianificatorie, etc), pertanto è normale che catasto ed urbanistica possano differire. In tali delicati ambiti appare essenziale il ruolo del tecnico che potrà valutare, rilasciandone opportuna dichiarazione, se, in caso di disallineamento tra catasto ed urbanistica, sussistano effettivamente i presupposti per poter evocare una irregolarità catastale e, nel caso, provvedere per risolverla.

Le verifiche da fare in dettaglio

A fini più di esempio che di indicazione, elenco qui di seguito una serie di casi che certamente richiedono un allineamento catastale ai fini della conformità:

• volumi o superfici in più (in caso, attenzione massima all'aspetto della legittimità urbanistica);
• immobili che furono oggetto di lettera per accertamento delle rendite eccessivamente basse e che non sono stati adeguati né spontaneamente, né d'ufficio. in generale, attenzione agli immobili accatastati A/4 ed A/5 nei centri storici delle grandi città;
• destinazioni d'uso palesemente incoerenti (ad esempio C/6 box auto per un locale commerciale a piano terra) o frutto di mutamenti d'uso eseguiti nel passato che hanno notevolmente abbassato la rendita (ad esempio, caso tipico, da C/1 a C/2 o C/3 senza che ve ne siano i presupposti oggettivi);
• immobili fusi o frazionati;
• immobili che avrebbero dovuto essere rappresentati come dichiarazione di porzione di uiu;
• immobili che risultano duplicati in catasto;

Nel caso in cui vi venga chiesto di redigere una perizia di conferma della conformità catastale, è essenziale che questa sia redatta con grande perizia e diligenza. Se si riscontrano dei casi di dubbia interpretazione (ad esempio il tema della destinazione d'uso urbanistica non coincidente a quella catastale), a mio parere è giusto che il tecnico sviluppi la relazione descrivendo i motivi che lo portano a ritenere che la situazione sia conforme. Meglio difatti una relazione ragionata e sviluppata, anche se raggiunge un risultato sbagliato, piuttosto che una che ignora del tutto la questione: in tal caso difatti si potrebbe ricadere nella casistica della dichiarazione del tutto falsa, tale da invalidare l'atto.

Nel caso in cui riteniate necessario apportare delle modifiche alle risultanze catastali prima del rogito, usate con attenzione la variazione con causale "esatta rappresentazione grafica". Tale causale, difatti, ormai è molto attenzionata dagli uffici per colpa del fatto che in passato si è ampiamente abusato di questa procedura per iscrivere in catasto variazioni che avrebbero invece necessitato di titoli edilizi o di procedure di variazione più significative.

Sintesi e ratio della questione

con la sentenza in commento appare chiaro che l'intento della norma che punisce l'assenza di riferimenti catastali, planimetrie o dichiarazioni relative alla conformità negli atti di trasferimento è finalizzata a far sì che il database catastale sia sempre aggiornato e coerente con lo stato degli immobili, prevalentemente a fini fiscali. Anche in ciò, la finalità con la parallela norma urbanistica è diversa anche se similare sotto certi aspetti.

Se come tecnici si viene incaricati di effettuare le verifiche catastali, in caso di disallineamenti anche minimi può essere opportuno eseguire un allineamento catastale anche alla minima variazione, onde evitare di incorrere in problematiche correlate a diverse interpretazioni da parte delle parti. Suggerisco comunque di prendere questi incarichi solo se si è esperti di catasto, poiché esso, un po' come l'ambito urbanistico, contiene delle norme, interpretazioni, prassi e procedure con un dettaglio molto approfondito che possono trarre in errore il tecnico inesperto.

Le Responsabilità del Tecnico e del Venditore

Sebbene la dichiarazione mendace o l'attestazione non corrispondente al vero non determinino la nullità dell’atto, entro i termini sopra esposti, esse espongono chi le ha rese a gravi conseguenze:

1. Responsabilità civile: Per i danni cagionati alla controparte (l'acquirente). La mancata regolarizzazione della conformità catastale sostanziale configura un inadempimento rilevante nella vendita.

2. Responsabilità penale: Qualora fosse ravvisabile il reato di "falso ideologico commesso da privato in atto pubblico" (ex art. 483 c.p.), ad esempio laddove un tecnico rilasciasse una attestazione di regolarità catastale del tutto falsa.

Per noi tecnici, ciò ribadisce l'importanza cruciale e il peso dell'incarico di verifica. L’attestazione di conformità che redigiamo in sostituzione della dichiarazione di parte non è un mero adempimento burocratico, ma l'assunzione di una responsabilità diretta sulla veridicità dei dati che, anche se non inficia la validità del rogito, ci espone a sanzioni significative e risarcimento danni in caso di falsità accertata. Appare dunque importante redigere queste attestazioni con attenzione ed anche esponendo i motivi per cui si ritiene che lo stato sia legittimo, anche in presenza di presunte difformità o incoerenze.

Dunque, colleghi, continuiamo a operare con la massima diligenza: la validità dell'atto è solo la prima linea di difesa, ma la vera legittimità dell'immobile dipende sempre dalla nostra rigorosa conformità sostanziale.

nota di lettura

Il presente post, come tutti in questo blog, contiene delle valutazioni e delle riflessioni frutto dello studio e della applicazione dell'autore, che vi garantisce di aver impiegato nello scrivere la massima diligenza. Tuttavia, non ci si assume alcuna responsabilità sulla veridicità, applicabilità ed affidabilità di quanto qui riportato, dunque ogni valutazione che si dovesse fare in funzione di quanto qui scritto sarà ad esclusiva responsabilità di chi intendesse avvalersene. In ogni caso è gradita l'indicazione di contenuti ritenuti errati o, in generale, commenti e critiche. Parte di questo post è stato generato grazie all'uso dell'IA, ma il testo è stato ampliato, riletto e implementato a mano.