da cantina ad ufficio è mutamento rilevante

 Oggi commento brevemente la sentenza n°5029/2025 del Consiglio di Stato che ci consente di focalizzare due temi che ad oggi appaiono tremendamente attuali: il mutamento d'uso e la sua rilevanza, nonché la definizione di stato legittimo.

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la sentenza, che peraltro si occupa di una controversia nel territorio di Roma Capitale, affronta due temi: 1. il mutamento d'uso da cantina ad ufficio e 2. la cogenza dei documenti che possono essere utilizzati per la definizione e determinazione dello stato legittimo di una unità immobiliare.

da cantina ad ufficio il mutamento d'uso è rilevante

Nell'attività di verifica della legittimità delle attività urbanistiche, Roma Capitale si è imbattuta in un locale che catastalmente nasceva ad uso cantina/magazzino (classato C/2) ma che era stato evidentemente convertito ad uso ufficio, con tanto di tavoli e postazioni di lavoro (almeno stando a quanto descritto nel dispositivo). Il municipio ha contestato che il mutamento d'uso di questo tipo è rilevante, cioè comporta una variazione tra categorie generali distinte tra quelle definite dall'art. 23-ter DPR 380/01, mentre gli interessati hanno ritenuto che non si trattasse di mutamento "stabile" bensì "temporaneo".

Il consiglio di Stato nel merito, confermando la sentenza appellata, statuisce in modo del tutto netto che: 1. la trasformazione dell'uso non è temporanea o quantomeno la temporaneità non è stata dimostrata in modo soddisfacente dall'interessato, dunque la questione non è applicabile; 2. la conversione di una cantina o deposito in un ufficio è senz'altro da classificare come mutamento rilevante della destinazione d'uso in quanto interviene tra categorie omogenee differenti.

I giudici peraltro si soffermano sulla considerazione della natura delle caratteristiche dell'immobile: una cantina o deposito nasce con delle precise conformazioni strutturali ed anche igienico-sanitarie, mentre un ufficio, essendo preposto o comunque idoneo alla permanenza continua delle persone, può non essere naturalmente idoneo a tale uso e pertanto è necessario anche accertarsi che le caratteristiche strutturali dell'unità immobiliare siano compatibili con la presenza continuativa delle persone, cosa non scontata o comunque da verificare da parte di un tecnico, aggiungo io.

la documentazione attestante lo stato legittimo

Altro tema che affronta la sentenza è quello della documentazione da utilizzare per fondare la verifica dello stato legittimo. Anzitutto, il collegio ricorda che la definizione di legittimità edilizia è stata introdotta nell'ordinamento dal D.L. 76/2020, e che i concetti ivi introdotti valgono anche per tutto ciò che è preesistente rispetto alla norma. Ciò anche per il fatto che la definizione normativa è stata scritta e concepita per traghettare nella norma nazionale quelle che erano già delle prassi e delle interpretazioni giurisprudenziali ormai prevalenti (ndr), pertanto è del tutto naturale che essa si applichi anche al pregresso.

Nel caso in esame la controversia aveva ad oggetto la preesistenza di un locale wc. Quello dei locali servizio igienico posti in unità immobiliari non residenziali ad uso deposito (quali cantine, box e magazzini) a Roma in particolare è un tema antico di cui si è molto discusso, in quanto vi era un orientamento interpretativo che riteneva non ammissibile la presenza di un servizio igienico in tali ambienti. La sentenza qui in discussione, invece, senza citare pregressa giurisprudenza, indica che è perfettamente normale che locali di questo tipo possano accogliere un servizio igienico o che quantomeno la presenza di tale ambiente non debba ritenersi automaticamente un cambio di destinazione d'uso. Si potrebbe comunque affermare che tale condizione può ritenersi vera almeno finché si parla di un piccolo servizio igienico o comunque di un qualcosa di proporzionato alle caratteristiche dell'immobile, come sembra essere nel caso di specie, ovvero un piccolo ambiente wc all'interno di un locale comunque non di grandi dimensioni.

Il privato, nel merito della legittimità del wc, ha prodotto in atti la planimetria catastale del 1939 in cui tale ambiente era già rappresentato. I giudici hanno ritento tale elemento una prova sufficiente della vicenda da un punto di vista edilizio-urbanistico, ritenendo quindi illegittimo il provvedimento del comune che prevedeva invece la demolizione del piccolo servizio igienico in quanto illegittimo. In particolare, quello che si può dedurre dalla sentenza è che non solo la documentazione utile ai fini dello stato legittimo fornisce riferimento in generale per l'unità immobiliare, ma anche nel dettaglio per quanto riguarda elementi facenti parte dell'immobile (nel caso di specie, il servizio igienico interno) ma anche per la destinazione d'uso.

Va detto, però, che, a parere del sottoscritto, in un caso come questo avrebbe dovuto essere meglio indagata l'eventuale presenza di un originario progetto di costruzione del fabbricato o, magari, tale attività fu svolta ma non riportata negli atti posti alla base della controversia. Va ricordato difatti che a Roma l'obbligo di dotarsi di una licenza edilizia è da retrodatare addirittura al 1864 cioè prima ancora che la città entrasse a far parte del Regno d'Italia. Naturalmente, in questa sede non si possono avere gli elementi per valutare completamente la vicenda comunque il concetto di base è che la planimetria catastale del 1939 può essere base di legittimità solo nel momento in cui si dimostra che il fabbricato fu costruito in epoca che non prevedeva l'obbligo di dotarsi di una licenza per edificare, oppure se, in presenza degli elementi di prova dell'esistenza di una originaria licenza, non sia più reperibile il relativo progetto. Ciò viene detto solo per riflessione in senso generale in quanto la sentenza non tratta per nulla tale argomento, anche se viene comunque citata una licenza edilizia del 1922 con la quale presumibilmente viene autorizzata la porta di accesso alla cantina di che trattasi.

conclusioni

Alla luce del nostro breve post quotidiano si può dunque affermare che la giurisprudenza sta consolidando due aspetti importanti, relativi ai due argomenti di cui si è discusso:

• il cambio di destinazione d'uso è rilevante quando la destinazione ante operam si trova in una categoria generale di destinazioni diversa da quella post-operam, rispetto alla classificazione generale dell'art. 23-ter DPR 380/01. peraltro va detto, ma questo la sentenza giustamente non lo considera, in quanto temporalmente precedente, che l'articolo citato è stato notevolmente implementato dal decreto salva-casa del 2024.
• La documentazione a cui fare riferimento per la definizione dello stato legittimo (nel caso di specie, un catastale del 1939) può avere valenza anche per testimoniare la legittimità di singoli elementi facenti parte di un immobile: nel caso di specie, un piccolo servizio igienico.

nota di lettura

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