esempio calcolo oneri per cambio d'uso a Roma

Questo post è la diretta appendice di quest'altro post che parla più in genrerale sul cambio di destinazione d'uso. Mi occuperò di alcune simulazioni di calcolo degli oneri nel caso specifico del cambio di destinazione d'uso nel Comune di Roma. Tenete a riferimento che il Comune della capitale non ha mai comunicato espressamente come si eseguono questi calcoli, quindi i risultati sviluppati non hanno diretti riscontri amministrativi. Usate come sempre il tutto sotto la vostra responsabilità ;-)

Attenzione, leggetevi anche questo mio più recente post sull'argomento, perchè introduce concetti derivati dall'attenta lettura della delibera 19/2001 che parla proprio esplicitamente di cambi d'uso ed onerosità.  Aggiornerò questo post alla luce delle indicazioni riportate in quello più recente, perché le procedure qui individuate risultano non del tutto coerenti con la citata delibera, anche se non mi sembra che la delibera 19 sia applicata "alla lettera" in alcuni municipi.

ipotesi 1: cambio d'uso con opere edili da locale commerciale a studio medico specialistico aperto al pubblico, in un qualunque tessuto della città consolidata, di superficie pari a 150mq


analisi della situazione urbanistica
classificazione in base all'art. 6 delle NTA:
ante operam, funzione commerciale, sottofunzione piccole strutture di vendita (cu/b)
post operam, funzione servizi, sottofunzione servizi alle persone (cu/m)

analisi della dotazione di parcheggi necessaria in base all'art.7 NTA:
ante operam: richiesti per parcheggi privati mq4 ogni 10mq di SUL, ed altrettanti di parcheggi pubblici
post operam: richiesti per parcheggi privati mq4 ogni 10mq di SUL e 6mq/10mq SUL di pubblici

analisi della procedura di onerosità:
vi è cambio di funzione? si
vi è aumento del carico urbanistico? si
la procedura autorizzativa è soggetta a DIA onerosa

Supponiamo di aver già stilato il nostro computo metrico. Che opere andrò a mettere nel computo? sicuramente, tutte quelle che sono indispensabili alla nuova destinazione d'uso rispetto alla vecchia. E qui già nasce l'interpretazione delle cose: generalmente si potrebbe pensare che praticamente tutta la ristrutturazione sia indispensabile per il nuovo uso, ma intanto cominciamo a togliere tutto quello che potrebbe non esserlo: nuovi pavimenti, controsoffitti, sistemi d'illuminazione, porte, infissi, sistemi di condizionamento, tinteggiature, altro che vi viene in mente di "superfluo". Ok, ma per esempio le pareti sono indispensabili per il nuovo uso? probabilmente sono indispensabili quelle per separare i servizi igienici od eventuali spazi che devono essere necessariamente chiusi. Ma nel caso specifico dovremmo andare a valutare se per esempio la singola stanza dove opera un dentista debba avere le caratteristiche di un ambiente chiuso oppure no. Generalmente si ma dovremmo verificare se non ci sia proprio una norma specifica che ci obbliga ad avere una stanza chiusa dove lavorare: vi sto spiegando il concetto di base su cui riflettere per valutare quali opere inserire e quali no. Diciamo che se la pratica la facessi io, sottoporrei ad onerosità tutte le nuove partizioni murarie (al massimo potete considerare anche l'intonacatura, ma la pittura senz'altro no), per non incorrere in futuri eventuali problemi interpretativi. Ci metterei anche qualcosa per gli impianti dei servizi, ma nient'altro. Il computo metrico va redatto usando le voci ed i prezzi del prezzario ufficiale della regione lazio, nell'ultima versione disponibile. Ipotizziamo che il nostro computo metrico ammonti a 5.000 euro (la cifra è orientativamente quella che è lecito aspettarsi dai calcoli).

Come per ogni ristrutturazione, bisognerà calcolare gli oneri sul costo di costruzione e quelli per gli oneri di urbanizzazione. Inoltre, in questo caso, a parte occorrerà calcolare la monetizzazione per la dotazione differenziale di parcheggi. Il costo di costruzione, come spiegavo nel post, può essere calcolato sulla base del computo metrico che abbiamo redatto. Quello sull'urbanizzazione, invece, sarebbe più corretto farlo come differenza tra gli oneri dovuti nel post-operam rispetto all'ante-operam, nell'ipotesi in cui dovessimo costruire l'immobile da zero. Per la spiegazione del perché vi rimando sempre al post principale di cui questo è una sorta di corollario applicativo.

calcolo del contributo in base al costo di costruzione (C.C.): in questo caso è semplicissimo, si applica quanto descritto all'art. 10 di questa delibera comunale. Quindi basterà calcolare la giusta percentuale sulla base del computo già fatto:

oneri C.C. = euro 5.000 x 8% = euro 400,00

calcolo degli oneri di urbanizzazione (O.U.): come accennavo, per questo calcolo secondo me è opportuno calcolare la differenza tra gli oneri dovuti tra la destinazione post operam e quella ante operam, nell'ipotesi in cui l'intero immobile fosse ancora da costruire. In questo caso specifico, però, possiamo subito saltare il problema, perché nella delibera comunale degli oneri di urbanizzazione di ultima promulgazione, sia la destinazione di provenienza che quella di destinazione sono soggette allo stesso, identico parametro per il calcolo (sia da tabella B che da tabella C): quindi ante e post-operam sono uguali e quindi la loro differenza è pari a zero. E allora? ciò secondo me purtroppo non equivale a dire che la concessione è gratuita (leggi in particolare quanto scrivo nell'ipotesi 2 relativamente all'urbanizzazione), ma che, a questo punto, si calcolano questi oneri come se fosse una ristrutturazione edilizia senza cambio di destinazione d'uso (anche se facciamo opere di manutenzione straordinaria - tramezzi, porte, etc - il cambio d'uso è comunque un opera di ristrutturazione edilizia, le quali, per definizione di massima, sono sempre onerose). Dunque io procederei con il calcolo degli O.U. come in una normale ristrutturazione (per i valori da impiegare nella formula ho ipotizzato una DTZ di 250 e città consolidata come tessuto per la tabella C, colonna RE):

oneri O.U. = euro 5.000 x 0,9 x 55,53 euro/mc (val tab. B) x 0,4 (val tab. C) / 114,09 euro/mc =  euro 876,10

Nota: il valore di 114,09 euro/mc che rappresenta il costo di costruzione di riferimento (che deriva da 365,09 euro/mq / 3,2m) è quello aggiornato in uso circa da settembre 2012. Ovviamente è irrealistico ;-) le case non costano 114 euro/mc (magari!).

Notate la sproporzione tra il primo e il secondo valore: può capitare. In particolare, nelle attività terziarie il C.C. è in media più basso di quello delle residenze, mentre invece se guardate la tabella C dell'ultima delibera linkata vi accorgerete che i valori per R.E. per le attività terziarie sono circa doppi rispetto a quelli per le R.E. nelle abitazioni, mentre invece i valori di tab. B sono simili: il risultato quindi è circa un valore doppio rispetto a quello per le abitazioni.Generalmente, per le R.E. sulle abitazioni i due valori tendono ad essere simili.

Procediamo ora con l'ultimo calcolo, quello per la dotazione differenziale di parcheggi. Per fare ciò abbiamo bisogno di consultare la delibera di aggiornamento degli oneri di monetizzazione. Attenzione: io parto dal presupposto che questo onere sia dovuto ma in realtà bisognerebbe prima verificare, e dmiostrare possibilmente, che NON SIA POSSIBILE reperire fisicamente spazi da destinare a parcheggi pubblici nella misura della quantità differenziale indicata. Se per esempio il nostro immobile avesse uno spazio esterno di pertinenza collegato alla strada pubblica, potrebbe essere obbligatorio cedere una porzione di questo spazio, invece di monetizzare l'onere. Certo l'operazione potrebbe essere anche più costosa, perché consisterebbe nel dover frazionare l'appezzamento di terreno, donarne la quota al comune...insomma fate prima a monetizzarli, ma sappiate, in casi dubbi, di dover ben dimostrare l'impossibilità al reperimento fisico delle superfici richieste. Fatta questa doverosa premessa, andiamo avanti.

L'unica tabella allegata alla delibera è abbastanza chiara: bisogna moltiplicare i metri quadri richiesti (nel nostro caso, due, quale differenza tra i 6 richiesti nel post-operam ed i 4 dell'ante-operam, per ogni 10 mq di SUL - che nel nostro esempio sono 150) per il valore tabellare indicato, valutandolo in base al valore di mercato dell'immobile. Ok, ma come calcolo il valore di mercato dell'immobile? devo fare una perizia di stima? ovviamente no: la perizia potrebbe non essere imparziale. Si usa come riferimento, così come indicato nella delibera stessa, l'archivio dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare redatto semestralmente dal Catasto (attenzione: il link che ho inserito non sarà valido a lungo, perché il sito del catasto sta per essere inglobato in quello dell'agenzia delle entrate - diventano infatti un unico ente: uno dei regali di Monti: spero di aggiornarlo con tempestività, quando sarà modificato). Per simulare il calcolo ho ipotizzato che il nostro immobile sia sito nella zona "C29, casal bertone", prendendo la tabella per le destinazioni d'uso terziarie. Il risultato dà - come sempre - un valore minimo ed uno massimo. per stessa ammissione di norma dobbiamo considerare il valore MASSIMO. il risultato dà minimo 3.000 euro, massimo 4.300: quindi il valore che dobbiamo considerare è 4.300.

A questo punto occorre fare una interpolazione lineare (tranquilli, nulla di drammatico) tra i valori della tabella della delibera che stanno tra 4.000 e 4.500 euro/mq, seguendo questo semplice schema:

Ki = Kb + [(Vi - Vb) x (Ka - Kb)/(Va - Vb)]

dove: Ki è il paramentro del ns immobile; Vi è il valore di mercato che abbiamo trovato prima (4.300 euro); Vb è il valore minore all'interno dell'intervallo di riferimento (4.000 in questo caso); Va è il valore maggiore all'interno dell'intervallo (4.500); Kb è il coefficiente relativo al valore più basso (180); Ka è invece quello relativo al valore più alto (214). Applicando la formula al nostro caso viene fuori:

Ki = 180 + [(4.300 - 4.000) x (214 - 180)/(4.500 - 4.000)] = 200,40 euro/mq

Calcoliamo ora il numero di metri quadri effettivi che ci servono per gli standard:

 Srich. = 2 mq/10mq SUL -> St = Srich. x Stot/10

dove Srich è la superficie di posteggi richiesta da normativa per ogni 10mq di SUL; St è la superficie totale calcolata di posteggio; Stot la superficie totale del nostro immobile, calcolata come SUperficie utile lorda (fare riferimento alle NTA per capire come si calcola).

Quindi nel nostro caso: St = 2 x 150/10 = 30mq

A questo punto il dovuto per la monetizzazione per lo standard irreperibile è banalmente dato da:

OneriPosteggi = St x Ki = 30mq x 200,40 euro/mq = 6.012 euro

balza subito all'occhio quanto la monetizzazione dei posteggi possa essere anche di molto più grande dell'onerosità di base per opere di ristrutturazione edilizia.

ipotesi 2: identica all'ipotesi 1, ma realizzata senza opere (se fattibile, se dimostrabile). Ipotizziamo che il locale commerciale sia stato già precedentemente distribuito internamente in modo confacente alle caratteristiche della nuova destinazione, tanto che il nuovo inquilino non abbia motivo alcuno di dover ristrutturare. Il cambio d'uso, a questo punto, deve essere fatto senza opere. Cosa cambia? Sicuramente nulla riguardo al calcolo per la dotazione dei parcheggi, che rimane tal quale. Non cambia nemmeno la pratica da presentare, che è sempre la DIA (perché c'è cambio tra funzioni diverse e cmq aumento di carico urbanistico). Gli altri due calcoli invece cambiano.

Gli oneri sul costo di costruzione secondo me, in questo caso, non vanno pagati per due motivi: 1. non ci sono costi di costruzione da sostenere e 2. se pure volessimo pagarli facendo il calcolo di quanto sarebbero gli oneri dovendo costruire ex-novo l'ante ed il post operam otterremmo anche in questo caso, come prima per l'urbanizzazione, lo stesso risultato, quindi la differenza sarebbe pari a zero. Questo onere quindi secondo me non è dovuto, ma dovete comunque dimostrare perché non lo è, spiegandolo nella relazione accompagnatoria.

Gli oneri sull'urbanizzazione invece presentano diversi problemi interpretativi. Non possiamo procedere come nell'ipotesi 1, perché non c'è computo metrico a giustificare il calolo dell'onerosità. Ed anche in questo caso, la differenza tra oneri post ed oneri ante sarebbe pari a zero perché le destinazioni sono affini. Dunque anche per questo caso specifico l'onerosità dovrebbe essere pari a zero. Però le norme nello specifico in questo caso sono sibilline, in quanto da un lato dicono che il cambio d'uso è comunque oneroso (quindi, in tutti i casi), ma dall'altro dicono che non si calcola come per le ristrutturazioni edilizie di immobili esistenti, lasciando intendere che si debba calcolare l'onerosità come per gli edifici nuovi. Il problema è che così facendo il calcolo degli oneri verrebbe sproporzionatamente grande rispetto all'impatto urbanistico reale, ma soprattutto mi sembrerebbe un abuso da parte dell'amministrazione (se l'edificio è recente, gli stessi oneri sono già stati versati per una destinazione d'uso considerabile affine; se l'edificio invece fosse ante 1977 allora non sarebbero stati - legittimamente - versati per nulla oneri, ma è anche vero che non stiamo andando a modificare l'incidenza sulle opere di urbanizzazione in quanto, appunto, le due destinazioni ante e post operam sono affini dal punto di vista dell'impatto urbanistico). In ogni caso, vediamo come potrebbe essere il calcolo andando a considerare l'onere dell'urbanizzazione primaria e secondaria come se fosse da costruire ex novo:

O.U. = volume dell'immobile x val tab. B x val. tab. C

O.U. = 0,9 x 150mq x 3mt h x 55,53 euro/mc x 0,4 = 8.995,86 euro.

Il che mi sembra un valore decisamente sproporzionato per un autorizzazione del genere. Per contro, però, anche il farlo pagare zero sarebbe illogico ed ingiusto rispetto alle altre ristrutturazioni edilizie, anche perché potrebbe indurre il committente a fare PRIMA le opere di straordinaria manutenzione per modificare la planimetria dell'immobile e quindi DOPO chiedere il cambio d'uso senza - di fatto - pagare gli oneri, ma solo le reversali di base delle due pratiche amministrative. Il Comune dovrebbe chiarire questo punto, e trovare una tariffazione univoca per i cambi d'uso che sia a sè stante rispetto ai calcoli per l'onerosità delle ristrutturazioni edilizie. Perchè non ci siamo posti lo stesso dilemma per il calcolo degli oneri sul costo di costruzione? perché nella relativa delibera non c'è la frase sibillina che lascia intendere che l'onerosità debba calcolarsi sull'intero volume dell'immobile anche in caso di ristrutturazione, ma anzi il paragrafo relativo a tale calcolo dice espressamente che la procedura è unica e vale sia per le nuove costruzioni che per interventi su quelle esistenti. leggetevi anche questa sentenza del TAR lombardia.

Nell'ipotesi 2 quindi c'è una diatriba di ordine interpretativo. Se dovessi presentare una pratica di questo tipo (e forse a breve sarò incaricato di farla, anche per questo ho scritto questo post), secondo il mio parere sarebbe da presentarsi con oneri pari a zero per costo di costruzione ed urbanizzazione, ed onerosa solo per quanto riguarda la dotazione differenziale di parcheggi (che comunque è una bella sommetta).

In seguito, o su richiesta di qualche lettore, farò altre simulazioni.

ipotesi 3 [aggiunta in data 06 mar 2013]

cambio di destinazione d'uso da locale commerciale (accatastato C/1) ad abitazione (A/2).

senza perderci nei lunghi preamboli - tanto la solfa è sempre la stessa - passiamo subito ai calcoli nel concreto. Nel computo metrico andremo ad inserire diverse voci, perché la conversione di un locale commerciale in abitazione certamente richiede diverse operazioni: certamente c'è da creare una cucina, e altrettanto sicuramente andrà creato un bagno completo di vaso, bidet, vasca/doccia e lavabo. Andranno conteggiate tutte le opere impiantistiche e murarie, ed inoltre bisognerà calcolare anche le tramezzature interne di redistribuzione (a differenza di altri casi, secondo me in un contesto del genere va considerata praticamente tutta la distribuzione interna). Possiamo omettere pavimentazioni, pitture parietali ma dovremo conteggiare l'impianto elettrico nuovo ed anche le modifiche sugli infissi esterni per renderli confacenti a quelli di una abitazione (un locale commerciale quasi certamente starà su strada). Valutate che ci sono casi in cui un commerciale non può essere convertito in abitazione, come per esempio il caso di strutture anche parzialmente interrate (da valutare nel dettaglio l'effettiva fattibilità) o il caso di locali commerciali che soddisfano i rapporti aeroilluminanti con impianti meccanici di ventilazione: per le abitazioni non è consentito, per i locali commerciali si può andare in deroga.

Al municipio potrebbero chiedervi una raffinatezza, ma davvero va ad interpretazione e non è detto che sia effettivamente così: convertendo un locale in abitazione in teoria dovremmo aggiornarne anche le prestazioni energetiche in base ai criteri di cui al D.Lgs. 59/09. Non mi è mai capitato di sentirmi fare una richiesta del genere ma chissà: nel caso, comunque, tutte le opere di adeguamento energetico andranno inserite e conteggiate nel CME.

Fatto il CME andremmo a calcolarci il contributo in base al costo di costruzione e quello di urbanizzazione come se fosse una qualunque ristrutturazione, come abbiamo visto più sopra o come descritto nel mio post sul calcolo degli oneri concessori.

Per il cambio d'uso nello specifico siamo soggetti al pagamento, in aggiunta alle varie onerosità "ordinarie", anche del contributo straordinario di urbanizzazione di cui all'art. 20 delle N.T.A. Del calcolo di questo contributo non si sa nulla, a parte quanto descritto fumosamente nello stesso art. 20. Si parla del 66% delle plusvalenze eventualmente ottenute grazie al cambio d'uso, quindi potremmo azzardare ad ipotizzare che si debba andare a calcolare la differenza nelle valutazioni immobiliari OMI tra il valore "massimo" delle abitazioni nel tessuto ed il valore "minimo" dei locali commerciali (il fatto di prendere i valori massimi per il post operam e minimi per l'ante è specificato in altre delibere del comune ma con riferimento ad altri contesti ma effettivamente non vi è una delibera che parli nello specifico di questo). Caliamoci un attimo in un caso reale: prendiamo ad esempio la zona OMI C13 ganicolense: il valore minimo dei commerciali è 3.600 euro/mq, mentre il massimo del residenziale è pari ad euro 4.800/mq. Dunque - stando alle indicazioni dell'art 20, dovremmo devolvere al comune il 66% della differenza tra 4.800 e 3.600 euro, e quindi il 66% di 1.200 euro che fa 800 euro. Questo valore andrebbe moltiplicato qundi per tutti i metri quadri del locale da convertire, il che produce cifre davvero ragguardevoli (tipo 40.000 euro per 50mq di superficie). Se non valesse il principio del confronto tra minimo e massimo, ma tra massimo e massimo o tra minimo e minimo le cifre si ridimensionerebbero considerevolmente: tra commerciale e residenziale infatti ci sarebbe, sempre nel tessuto nello specifico, una differenza di 200 euro, che quindi ridimensionerebbe a 132 euro l'esborso per metro quadro dovuto (sono sempre cifre importanti, comunque, perché vanno moltiplicate per l'intera superficie dell'immobile). Esiste tuttavia un altro contributo straordinario che non è quello di cui all'art.20 delle NTA di PRG ma è quello della legge sul Piano Casa, il quale si calcola in modo meno folle: è il 50% del contributo per le opere di urbanizzazione già calcolato: chissà che non applichino invece quest'altra formula. A breve forse riceverò l'incarico per fare una pratica proprio di questo tipo: ecco il perché di questo nuovo esempio di calcolo. Una volta che mi sarò confrontato con i tecnici municipali vi farò sapere la procedura effettiva (ammesso che loro la conoscano...): nel frattempo se qualcuno volesse condividere delle esperienze già avute con questo contributo straordinario sarebbe il benvenuto.

Ulteriori onerosità potrebbero derivare dalla necessità di reperire parcheggi o superfici per standard urbanistici. Facendo riferimento a quest'altro mio post, verifichiamo un po le varie richieste. Le abitazioni, rispetto ai locali commerciali di qualunque carico urbanistico, hanno sempre una richiesta pari od inferiore sia di posti auto pubblici che privati: dunque, non vi è necessità di reperimento.

Vediamo gli standard urbanistici. Per il commerciale sono richiesti di superficie a verde 4mq/10mqSUL per il commerciale e 2,53 per le abitazioni: anche qui, gli standard sono soddisfatti. Standard per servizi: il commerciale richiede zero servizi, mentre le abitazioni 1,73mq/10mqSUL: questi li dobbiamo reperire o monetizzare. Se li dovessimo monetizzare, dovremmo calcolare la tariffa unica di monetizzazione allo stesso modo di come abbiamo visto nell'esempio 1: facendo l'ipotesi di essere in quello stesso tessuto, avremmo circa 150euro/mq di oneri per ogni metro quadro di standard non reperito e quindi l'onerosità approssimativa, ipotizzando di dover convertire in abitazione un locale di 50mq, sarebbe:

MQst = 1,73mq/10mqSUL x 50mqSUL = (1,73 x 50) / 10 =  8,65mq da monetizzare:

Ost = MQst x 150 euro/mq = 8,65 x 150 = 1.297,50 euro.