giovedì 24 maggio 2018

locali commerciali a Roma e standard urbanistici

Nell'operare nei locali commerciali a Roma effettuando modifiche anche di semplice diversa distribuzione interna occorre prestare attenzione ad alcuni aspetti potenzialmente impattanti: vediamo perché.


Inquadriamo anzitutto da un punto di vista urbanistico questi locali:
il PRG di Roma fornisce una specifica classificazione urbanistica per i locali commerciali, inserendoli in una specifica funzione d'uso (art. 6 c. 1 lett. b) e distinguendoli in tre fasce di impatto urbanistico: i piccoli locali, con superficie di vendita fino a 250mq; quelli medi, da 250 e fino a 2.500 mq; quelli grandi con oltre 2500mq.

Il PRG per la determinazione della superficie di vendita fa diretto riferimento, e non potrebbe fare altrimenti, alla normativa regionale: questa è la L.R. 33/99, la quale all'art. 23 comma 1 lett b) che così recita:

[si intende] per superficie di vendita di un esercizio commerciale, l’area coperta o scoperta destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature e simili o destinata a stanzini di prova; non costituisce superficie di vendita l’area destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, scale di accesso, corridoi e simili nonché l'area scoperta destinata ad esposizione delle merci di cui al comma 2 bis dell’articolo 24;

Purtroppo la normativa regionale non specifica se si tratta di superficie lorda o netta, ed in molti casi la differenza può essere sostanziale. Considerando i termini che vengono usati, sembra che ci si riferisca alla superficie effettiva calpestabile ma, come vedremo, il comune prende a riferimento la superficie lorda per il calcolo degli standard.

Il Comune di Roma, anche in base a questo documento reperibile sul sito ufficiale*, della vicenda dà la seguente interpretazione: la superficie di vendita è in effetti quella netta calpestabile, dunque al netto dello spessore delle murature perimetrali, ma al lordo delle superfici dei banchi e delle scaffalature, ed anche al lordo di eventuali tramezzature interne.
*se dovesse danneggiarsi il link, il documento appare attualmente come primo match cercando su google "esempio di determinazione del fabbisogno di parcheggi per le medie strutture di vendita Roma"
Come è chiaro, dalla superficie di vendita è esclusa la superficie dei locali accessori non direttamente di vendita come magazzini, spazi per il personale, bagni, zone di accesso se non destinate alla vendita, corridoi, etc. A Roma, sempre in base al documento di cui sopra, queste superfici vengono computate lorde, secondo le regole della SUL di cui alle NTA dell'attuale PRG.

Sto preparando un post più approfondito sul calcolo della superficie di vendita: spero di riuscire a pubblicarlo a breve.

SOLO PER GLI IMMOBILI COMMERCIALI OCCORRE DISTINGUERE TRA SUPERFICIE DI VENDITA (CHE DETERMINA L'ENTITA' DI CARICO URBANISTICO) E SUPERFICI ACCESSORIE, DISTINTE ULTERIORMENTE IN MAGAZZINI/DEPOSITI ED ALTRI USI.

Può succedere quindi che se abbiamo un locale commerciale che ha una dimensione complessiva superiore a 250mq, può rientrare tra le piccole strutture di vendita se appunto la zona destinata effettivamente alla vendita non supera il limite imposto di 250mq; tuttavia se si dovessero operare successivamente delle diverse distribuzioni di spazi interni in cui magari una parte della zona ad accessori viene trasformata in zona di vendita, e con questa conformazione si superano i 250mq, ecco che il locale andrebbe a passare dall'essere una piccola struttura ad una media, con le conseguenze che vedremo.

Anzitutto, l'operazione potrebbe essere non fattibile a prescindere: in moltissimi tessuti il PRG romano non ammette la presenza delle grandi strutture di vendita, ma anche per le medie strutture ci sono limitazioni in alcuni tessuti specifici. Nella città storica in particolare, nei tessuti dal T1 al T5 compresi, sono previste solo le piccole strutture di vendita con superficie di vendita fino a 250mq.

NEI LOCALI DI UNA CERTA DIMENSIONE, ANCHE UNA SEMPLICE DIVERSA DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI PUO'CAUSARE IL PASSAGGIO DA UNA CATEGORIA AD UN ALTRA.

Secondo, anche se non si passa da una categoria all'altra, sarebbe necessario sempre verificare e, in caso, adeguare, se la nuova conformazione non preveda un diverso computo degli standard urbanistici, anche se si opera di fatto solo una semplice diversa distribuzione spazi interni e quindi si procede in semplice CILA.

OCCORRE PRESTARE ATTENZIONE ALLE RIFUSIONI EFFETTUATE DOPO DEI PRECEDENTI FRAZIONAMENTI: EFFETTUANDO LA FUSIONE BISOGNA RISPETTARE LE REGOLE DEL PRG DI OGGI E QUINDI CIO'PUO'COMPORTARE LA COMPENSAZIONE DEGLI STANDARD, A MENO CHE NON SI FACCIA UN RIPRISTINO.

L'articolo 7 comma 1 delle NTA del PRG, in particolare nei periodi dopo le tabelle delle dotazioni minime di parcheggi, dà indicazione su come si debbano considerare gli standard delle porzioni non facenti parte della superficie commerciale (vedi anche la definizione regionale riportata sopra). Le indicazioni dicono che i magazzini ricavati all'interno della stessa unità immobiliare, a prescindere dalla dimensione, vadano sempre computati come se fossero unità immobiliari produttive, dunque considerate, come parcheggi pubblici, a 4mq/10mq SUL; le porzioni di spazio invece che non sono nè superficie di vendita nè magazzini (dunque bagni, spazi uffici a servizio dell'attività, corridoi, ambienti per i dipendenti, etc), per le destinazioni "medie" devono pesare, sempre come parcheggi pubblici, per 5mq/10mq SUL (contro i 10 della superficie di vendita) mentre per le "grandi" pesano 10mq/10mq SUL (contro i 20, dunque la metà in entrambi i casi). Per le destinazioni piccole non vengono date indicazioni, pertanto si assume che detti spazi contino al pari della superficie di vendita (dunque 4mq/10mq SUL) e, quindi, cosa particolarmente da sottolineare, finché si opera in una unità commerciale piccola non devo pormi il problema dell'eventuale adeguamento degli standard in caso di interventi di semplice redistribuzione interna (a patto di verificare comunque se non si sconfini nelle categorie superiori, aumentando la superficie di vendita). Ho riassunto questo giochetto in una tabella:


la stessa cosa è riportata nel documento che già vi ho linkato sopra, che di fatto è un esempio di come si calcolano i parcheggi nelle medie strutture di vendita.

torniamo un attimo al tema della superficie lorda o netta. Abbiamo visto che, anche se non è chiaro, l'indicazione della legge regionale è per il considerare la superficie calpestabile, e non la lorda, ma che il calcolo della dotazione di standard per le regole comunali invece vada fatto sulla lorda. Potremmo quindi al limite considerare legittime delle distribuzioni che hanno una superficie calpestabile al limite dei 250mq, ma utilizzare nei calcoli la lorda relativa, anche se superiore a 250mq. La questione è raffinata ed andrebbe studiata meglio: quello che qui scrivo non è la risposta al problema ma solo uno spunto di riflessione.

IN ULTERIORE SINTESI: I LOCALI COMMERCIALI MEDI E GRANDI DEVONO ESSERE SUDDIVISI IN TRE DISTINTE AREE, CHE SONO 1. LA SUPERFICIE DI VENDITA; 2. EVENTUALI DEPOSITI/MAGAZZINI; 3. LA SUPERFICIE RESIDUALE. CIASCUNA DI QUESTE AREE HA UNA DIVERSA QUANTITA' DI PARCHEGGI PUBBLICI DI RIFERIMENTO.
SI PUO'IGNORARE TUTTO CIO'FINCHE' SI INTERVIENE IN UN LOCALE COMMERCIALE PICCOLO (SdV < 250MQ), IN CUI NON VI E' DISTINZIONE DI QUANTITA' DI PARCHEGGI DI RIFERIMENTO

Il ragionamento sopra esposto vale solo per i parcheggi pubblici, pertanto i parcheggi privati e gli standard urbanistici si applicano, evidentemente, all'intera SUL senza distinzione tra superficie di vendita e non: dunque, in caso di semplice diversa distribuzione spazi interni, in effetti potrebbe variare solo la quantità di parcheggi pubblici da dover reperire/monetizzare, senza preoccuparsi degli altri standard. Per quanto riguarda gli standard per verde e servizi, non c'è differenziazione in base al livello di carico urbanistico, pertanto quando si passa nell'ambito di un locale commerciale da un livello di carico urbanistico all'altro, occorre reperire, o monetizzare, solo la dotazione differenziale di parcheggi.

SE OPERO SU LOCALE PICCOLO (SdV < 250MQ) COME SOLA DISTRIBUZIONE INTERNA, DEVO SOLO VERIFICARE CHE NON VADO A PRODURRE UNA SdV SUPERIORE A 250MQ; OPERANDO INVECE NEI LOCALI MEDI E GRANDI, OCCORRE SEMPRE LA VERIFICA DELL'EVENTUALE DIVERSA DOTAZIONE DEGLI STANDARD.

Va detto comunque che la legge regionale parla genericamente di parcheggi (come d'altronde anche il DM 1444/68), senza distinguere tra pubblici e privati (si sottende però che siano pubblici), mentre il PRG li traduce solo nei pubblici, aggiungendovi però anche delle quote per i parcheggi privati, non previste dalla norma regionale.

Attenzione comunque all'obbligo di cui all'art. 7 comma 11: qualora operaste un cambio d'uso verso locali commerciali di dimensioni medie e grandi, bisogna reperire (o monetizzare) l'intera dotazione di parcheggi pubblici e privati previsti per quella destinazione. Ciò significa, a mio parere, che in questi casi occorre verificare nella situazione di progetto originario se e quanti standard sono già stati reperiti e quindi reperire o monetizzare tutti quelli mancanti. Drammatico quindi è il caso di cambi d'uso in immobili edificati antecedentemente alla L. 765/67 che ha introdotto gli standard minimi: in tali casi infatti, gli standard per parcheggi vanno reperiti o monetizzati per intero, senza considerare la quota "virtuale" di standard attribuita alla destinazione ante operam. Ciò comunque non vale per cambi d'uso verso locali commerciali di piccole dimensioni, dato che il comma specifica solo per destinazioni medie e grandi.

Vi ricordo due cose riguardo alla monetizzazione degli standard: 1. gli standard monetizzati non possono essere compensati tra ambiti differenti: noterete che i parcheggi privati si riducono all'aumentare del carico urbanistico, mentre quelli pubblici aumentano; ebbene, non è possibile compensare gli uni con gli altri, ma laddove viene un valore negativo, deve essere considerato zero. Se operaste su parcheggi fisicamente esistenti, invece, potreste astrattamente delimitare in modo diverso delle aree esistenti. 2. le norme specifiche del PRG per la monetizzazione degli standard (art. 7 commi 20, 21, 22, 23) non sono più validi in quanto superati dalla delibera 73/2010, la quale ha introdotto l'obbligo di chiedere il parere consultivo del Municipio prima di depositare una pratica edilizia che prevede la monetizzazione degli standard.

2 commenti:

  1. buongiorno Arch, volevo chiedere una conferma: un mio cliente deve fare una fusione di 3 u.i. commerciali, che da tempo ha trasformato in un unico esercizio commerciale (sotto i 250 mq). Ha tirato giù un paio di tramezzi e aperto una porta, se la può cavare presentando una CILA in sanatoria per opere già eseguite? Grazie mille

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    1. le fusioni vanno attualmente in CILA: se non ci sono altre questioni, si dovrebbe rientrare in questo ambito.

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