sabato 5 settembre 2015

nuovo regolamento strutture ricettive extralberghiere Lazio 2015

Qualche giorno fa sul sito de Il Fatto Quotidiano è stata pubblicata la bozza (che è stata oggi - 10 settembre 2015 - pubblicata, con piccole modifiche, sul BURL n°73/2015 - cliccando si apre il modulo di ricerca) del nuovo regolamento per le strutture ricettive extralberghiere della Regione Lazio: in pratica è la nuova regolamentazione di b&b (bed and breakfast), affittacamere e similari. Da mesi era nell'aria questa nuova edizione del regolamento, che è stata pubblicata pochi mesi prima dell'inizio del nuovo Giubileo 2015 indetto da Papa Francesco. In questo post vorrei tratteggiare velocemente le nuove caratteristiche della disciplina.
In verdino, nel testo, trovate le frasi che ho aggiunto, o modificato, per aggiornare il testo del post al regolamento effettivamente pubblicato.
in arancione, nel testo, gli aggiornamenti di ottobre 2015.

update 18/07/2016: avverso il regolamento di cui si parla in questo post è stato proposto ricorso al TAR dall'Antitrust; il TAR con sentenza numero 6755/2016 sez I del 13 giugno 2016 ha accolto il ricorso annullando specificatamente gli artt. 3, 6, co. 2, 7, co. 2, lett. a), 3 e 4, 9, co. 1 e 3, lett. a), e 18. In questo momento dunque tali restrizioni non trovano applicazione: sembra che la Regione stia lavorando all'aggiornamento del regolamento per renderlo conforme alle imposizioni del Tribunale.

Come da mio consueto stile (su questo Blog), mi asterrò dal produrre ipotesi di natura politica riguardanti chi o cosa potrebbe aver generato l'esigenza di questa nuova regolamentazione: a me interessa solo delineare cosa cambierà rispetto al passato per chi ha già una struttura extralberghiera o per chi sta pensando di intraprendere l'attività, con particolare riguardo a chi attualmente ha, o sta per avviare, un casa per vacanze o b&b. Sicuramente la regolamentazione attualmente in vigore è più complessa da leggere di quella che troviamo nella già linkata bozza, quindi, quantomeno, dal punto di vista della chiarezza dei contenuti del regolamento sono stati fatti dei passi avanti.

Prima novità che troviamo (art. 3), è il fatto che il Comune può imporre dei periodi di chiusura obbligatoria "in zone urbane ad alta concentrazione di strutture ricettive" per le attività svolte in forma non imprenditoriale di b&b e affittacamere. Questo vuol dire che il Comune ha facoltà di calmierare l'attività non imprenditoriale, e può farlo in qualunque momento dell'anno a sua discrezione, ma i periodi di interruzione imposti dal comune non possono essere superiori a due, ma possono avere qualunque durata. La regione, con successiva modifica al regolamento, pubblicata nella BURL 79/2015 del 1 ottobre 2015 ha stabilito una proroga che è valida solo per le attività extralberghiere già attive alla data di entrata in vigore del nuovo regolamento. la proroga sposta al 1 gennaio 2017 la data entro la quale tutte le attività dovranno rispettare i periodi di chiusura imposti.

In ogni caso, le attività già in essere alla data di entrata in vigore del nuovo regolamento dovranno necessariamente inviare una SCIA entro fine anno con la segnalazione della nuova categoria e poi, ancora, entro la fine del 2016, con una nuova comunicazione al SUAR, dovranno trasmettere le date di interruzione dell'attività. Per le nuove attività, invece, la SCIA dovrà già contenere i periodi di inattività.

In linea generale, le SCIA che vengono inviate per variazioni di categoria, o quella che si invierà per la comunicazione dei periodi di inattività (da inviare entro gennaio 2017 per le attività in essere prima del settembre del 2015) non devono contenere in allegato la documentazione già inviata nella SCIA originaria (per esempio l'asseverazione tecnica sulla legittimità), a meno che contestualmente non si debbano comunicare delle variazioni intervenute a seguito di lavori edili: in questo caso diventa praticamente una nuova SCIA.

Le attività da oggi attuabili in forma non imprenditoriale saranno solamente le seguenti:
  • ostelli per la gioventù (art. 5) - gestibili in forma non imprenditoriale solo da enti no profit o cooperative sociali; l'attività prevede che l'immobile abbia destinazione d'uso turistica di alloggio collettivo, dunque ha un diverso carico urbanistico rispetto al residenziale (e dunque prevede un cambio d'uso in immobili a destinazione diversa - vedi tutti i miei post con tag "cambio di destinazione d'uso"). Non sembrano imposte limitazioni alla capacità ricettiva. Questa sarà l'unica attività non imprenditoriale che potrà operare 365 giorni l'anno e le eventuali chiusure obbligatorie imposte dal comune in base all'art. 3 non li riguarderà. La versione imprenditoriale degli ostelli è definita Hostel (art. 6), che prevede sempre la destinazione urbanistica specifica, ma con il vincolo che il solo Comune di Roma potrà definire delle zone in cui si potranno aprire nuove attività di questo tipo.
  • case e appartamenti per vacanze (art. 7) - hanno il vincolo che non vi può risiedere né essere domiciliato nessuno, e non possono essere riservati vani al proprietario o ad altri usi durante i periodi di soggiorno dei turisti; inoltre, devono essere affittati nella loro interezza (non è possibile per esempio affittare le singole stanze). In forma non imprenditoriale possono ricomprendere al massimo due appartamenti situati nel medesimo comune; al di sopra di tale limite diventa obbligatoria la forma imprenditoriale. Sia in forma imprenditoriale che no, non necessita di cambio d'uso urbanistico se l'immobile è già residenziale. Se gestito in forma non imprenditoriale, è obbligato a rispettare un fermo amministrativo di cento giorni l'anno. Non c'è comunque limite alla capacità ricettiva, ma, aggiungo io, è bene che l'appartamento non superi la capacità abitativa imposta dalla legge (p.e. nelle camere da letto da 14mq possono essere ospitate due persone, non di più; se il salone con angolo cottura è attrezzato anche per dormire, devono essere rispettate le norme specifiche - come la UNI 7129:2008; negli ambienti ciechi non può essere ospitato nessuno, così come negli ambienti con superficie inferiore ai 9mq. in generale potete fare riferimento a quest'altro mio post). In base al comma 1 bis dell'art. 15, si è tenuti a comunicare al SUAR il periodo di inattività.
  • bed and breakfast (art. 9) - da un punto di vista operativo sono introdotti i seguenti limiti: non può operare per più di 90 giorni continuativi; se situato nel territorio di Roma (è specificato nella città metropolitana, che coincide con la Provincia) è vincolato ad un periodo di inattività obbligatoria di 120 giorni in un anno anche non continuativi, mentre se non è nell'area metropolitana di Roma il periodo di inattività è limitato a 90 giorni. Sempre se in forma non imprenditoriale, la capacità ricettiva è limitata ad un massimo di tre camere e di complessivi sei posti letto. Se svolto in forma imprenditoriale, il limite alla capacità ricettiva sale a quattro camere e complessivi otto posti letto e non c'è il periodo obbligatorio di inattività (ma rimane il vincolo dei 90 giorni massimi continuativi). Il soggetto titolare, sia in forma imprenditoriale sia no, deve avere la residenza nello stesso immobile in cui si svolge l'attività ed almeno una camera da letto (non è specificato la superficie minima) deve essere riservata al titolare. In base al comma 1 bis dell'art. 15, si è tenuti a comunicare al SUAR il periodo di inattività.

Come abbiamo visto, e questa e un'altra importante novità del nuovo regolamento, le case e appartamenti per vacanze ed i bed & breakfast sono obbligati ad un fermo amministrativo di un certo numero di giorni annui, anche non continuativi. Se il comune dovesse imporre periodi di chiusura obbligatoria in base all'art. 3, quei periodi varranno nel conteggio dei giorni obbligatori di inattività. Da ciò se ne dedurrebbe che il Comune non potrà in nessun caso imporre periodi di chiusura forzata decisi dall'amministrazione superiori appunto a 100 giorni complessivi (anche non continuativi, ma comunque accorpati al massimo in due periodi all'anno). 

Qualora un titolare di b&b o di affittacamere dovesse ritenere, anche alla luce di queste nuove limitazioni, di passare alla forma imprenditoriale, si potrà valutare di convertirsi in "guest house o affittacamere": l'attività si può svolgere in un massimo di sei camere (oltre diventa albergo vero e proprio, e vi verrà imposto il cambio d'uso sia urbanistico che catastale) divise in un massimo di due appartamenti inseriti nel medesimo stabile. In questo caso non vi sono fermi obbligatori nè limitazioni al numero massimo di ospiti, e si possono offrire anche servizi complementari (p.e. la colazione).

Le norme si applicano, come specifica l'art. 18, quando sarà pubblicato il regolamento, anche alle strutture già esistenti ed autorizzate con il regolamento precedente: in realtà l'articolo (art. 18 comma 3) del regolamento che stabilisce ciò è scritto in modo criptico, dunque questa è solamente la mia interpretazione. Le attività pur legittimamente avviate con il vecchio regolamento che non dovessero rispettare le norme vigenti saranno obbligate ad adeguarsi presentando una nuova SCIA entro il 31 dicembre 2015, per comunicare la nuova categoria, ed entro il 31 dicembre 2016 per comunicare i periodi di inattività che varranno dal 1 gennaio 2017.

Come già avviene oggi, per l'avvio dell'attività è indispensabile produrre una relazione tecnica in cui un tecnico valuta e dichiara che l'immobile è dotato della legittimità urbanistica nonché dell'agibilità. Purtroppo queste condizioni non sempre si verificano, anche su immobili legittimamente acquistati.

Altra novità degna di nota, è il fatto che adesso nel nuovo regolamento il letto aggiunto nella camera matrimoniale non è più legato ad alcun limite di età; tuttavia il letto aggiunto può essere soltanto uno nella camera doppia, anche se con bagno ad uso esclusivo.

Nota per i commentatori: Questo blog è orientato a discorsi di carattere tecnico-operativo-amministrativo: non tollererò, perché fuori tema, commenti di invettiva su eventuali ipotesi di speculazioni politiche o economiche o "lobbistiche" che possano essere alla base della scelta della revisione di questo regolamento. Grazie per la vostra comprensione e collaborazione.

N.B.: questo post si basava sulla bozza originariamente pubblicata sul sito de Il Fatto Quotidiano ed è stato successivamente aggiornato al testo pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Lazio n°73/2015. Il sito della regione lazio non ha i permalink per le BURL, dunque per risalire al testo dovrete ricercare il documento sul form specifico.



54 commenti:

  1. Salve, vorrei avviare l'atttività di casa vacanza in forma imprenditoriale su un appartamento. Poichè quest'ultimo non possiede il certificato di agibilità, è possibile ottenerlo anche per un solo appartamento ( e non per l'intero stabile) esiste un modulo specifico?

    grazie

    Roberto

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    1. se l'edificio è stato autorizzato o comunque ultimato prima del 1934 allora non ha bisogno dell'agibilità, ed alla SCIA commerciale si può allegare una dichiarazione di un tecnico relativa a questa circostanza. Se invece l'edificio è posteriore, è possibile chiedere una agibilità parziale per il solo appartamento, ma bisognerà allegare tutta la documentazione richiesta come per ottenere l'agibilità dell'intero stabile, dunque è una procedura più complessa e costosa.

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    2. sul tema ho scritto un post apposito: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/06/lagibilita-nei-condomini-che-fare-se.html

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    3. Grazie, si vedo solo ora che aveva scritto un post precedente. L'edificio risulta del 1930 pertanto farò scrivere una dichiarazione dal tecnico. grazie mille e complimenti per il blog!

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  2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  3. Buongiornovorrei un chiarimento sulla frase:
    case e appartamenti per vacanze (art. 7) - hanno il vincolo che non vi può risiedere né essere domiciliato nessuno.
    Questo significa che l'appartamento non puo' essere fiscalmente "prima casa"ma "seconda casa"?
    Grazie
    Francesca

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    1. La "prima casa" è un agevolazione fiscale che si applica, appunto, al "primo immobile" che si acquista, e che si può trasferire su altri immobili solo rivendendo il primo. Dunque secondo me un immobile può essere "prima casa" anche se non vi risiede nessuno. Diverso è il discorso per l'IMU, giacché questa è una tassa che è agevolata solo per l'"immobile principale" dove si ha la residenza o dove ha dimora abituale il nucleo familiare (che può non coincidere con la residenza, ma che deve essere il "vero" luogo di domicilio abituale) e dunque in questo caso no, l'immobile adibito ad appartamenti per vacanze non può essere eletto a dimora e, pertanto, pagherà sempre e comunque l'IMU e TASI ordinarie e non quelle agevolate.

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  4. ricapitolando: io non possiedo una "prima casa" quindi posso comprarne una usufruendo delle agevolazioni sul mutuo ma essendo prima casa entro 18 mesi dovrei prendervi la residenza solo se voglio non pagare l'IMU e la TASI. Ma volendo affitarla come casa vacanze non prendo la residenza e pago l'IMU e TASI ordinarie enon agevolate. Giusto?
    Francesca

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    1. Io ho capito così: lei può acquistare la casa con le agevolazioni "prima casa" anche senza trasferirvi la residenza, ammesso che già abbia la residenza nel medesimo comune, altrimenti comunque dovrà, entro 18 mesi, trasferire la residenza almeno all'interno del comune dove ha comprato la casa (o comunque rientrare in una delle varie situazioni analoghe definite dalla legge). è secondo me corretto anche quanto detto su IMU e TASI: senza trasferirvi la "dimora abituale del nucleo familiare" si pagano a tariffa piena. Attenzione comunque al fatto se è coniugata con una persona che ha a sua volta una prima casa: in questo caso c'è il rischio che di fatto, anche se non intestata a lei, già sia titolare di "prima casa": questo è un inviluppo normativo del quale non ho ancora mai trovato risposta.

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  5. Salve Marco, e grazie di esistere :-)
    Da perfetta neofita sto entrando nel mondo delle case vacanza, l'intenzione è quella di acquistare un appartamento attualmente accatastato come A10, che il venditore si impegna a convertire in abitazione prima dell'atto di compravendita. Vorrei che lei mi suggerisse, anche alla luce del nuovo regolamento, quali documenti dovrei pretendere dal venditore a dimostrazione dell'avvenuto cambio di destinazione d'uso, ma anche a conferma del fatto che l'appartamento possa regolarmente essere autorizzato come casa vacanze.
    La ringrazio per l'aiuto e per il suo indispensabile blog!

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    1. come dice il regolamento regionale, la casa vacanze ha il requisito essenziale di essere una abitazione, la quale deve rispettare al contempo le norme urbanistiche (deve cioè essere legittimo). il venditore dovrà fornirle tutto l'iter urbanistico che ha portato al cambio d'uso (la DIA, le ricevute dei pagamenti effettuati, il certificato di collaudo, la variazione catastale, ed anche l'agibilità rinnovata dopo la DIA).

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  6. Buonasera e grazie per aver trattato questo tema caldo. Sto gestendo la casa vacanze di mio padre da 3 anni e ora ci cade tra capo e collo questo nuovo regolamento che purtroppo sarà solo una complicazione per le famiglie che si impegnano in questa attività parallela, e che non incentra invece i controlli per l abusivisto. Apparte questo discorso, volevo chiederle come potró fare a trasformare quindi il mio appartamento in gestione imprenditoriale ( ho già una partita iva come servizi di pulizia per altre case vacanza ), volendomene occupare prevalentemente io..? Grazie in anticipo per l attenzione e per la gentile risposta.

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    1. immagino che basti aggiungere alla partita iva che già avete l'estensione alla nuova attività, e quindi presentare la nuova SCIA commerciale: questa però è più materia da commercialisti che non da tecnici :-)

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  7. Ciao Marco,intanto grazie per i tuoi post molto utili.
    Vorrei chiederti se la casa vacanze ha bisogno di una comunicazione di inizio attività (non imprenditoriale) come tu hai scritto alla fine di questo post.
    E se ha anche bisogno di qualche permesso amministrativo. Grazie anticipate!!

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    1. tutte le attività extralberghiere, sia imprenditoriali sia no, sono soggette all'obbligo di presentazione della SCIA commerciale on-line. Se la situazione urbanistica e catastale è tutta regolare e conforme alla normativa, non servono altre istanze.

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  8. Salve Marco, ho alcuni dubbi in merito al letto aggiunto nelle case vacanze, spero tu possa aiutarmi:
    Nel precedente regolamento si parlava di letto aggiunto per un bambino su richiesta dei genitori ospiti. Nel nuovo regolamento si parla di letto aggiunto su richiesta degli ospiti, senza specificare limiti di utilizzo.
    Inoltre, in caso di casa vacanze con 2 camere doppie ed un solo bagno, e' possibile prevedere due letti aggiunti (uno per camera) o uno soltanto? Grazie

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    1. premesso che il regolamento è nuovo e molti altri dettagli verranno studiati "sul campo", l'interpretazione del punto nello specifico secondo me può essere fatta nel seguente modo: nelle camere doppie (e solo in quelle, sembra, ma il discorso dovrebbe poter valere anche per le triple) è possibile aggiungere un letto anche non necessariamente per bambini per aumentare temporaneamente la capacità ricettiva. Se le camere da letto sono entrambe matrimoniali, non vedo nel regolamento indicazioni ostative all'aggiunta del letto in entrambe.

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    2. Salve, grazie della risposta. L'eliminazione del limite di età sarebbe effettivamente una novità molto rilevante. In merito alla possibilità di aggiungere un letto in entrambe, il mio dubbio e' legato al fatto che, con un unico bagno, sono permessi solo 5pl. Sono da intendersi 5pl fissi o si intendono inclusi nel conteggio anche quelli aggiunti?

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    3. non è specificato e sembra dunque riferirsi ai posti letto nominali, calcolati in base all'effettiva dimensione della stanza. tuttavia non forzerei eccessivamente l'interpretazione normativa. Comunque è richiesto un bagno ogni 6 posti letto se non ho letto male.

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    4. la normativa non dovrebbe essere soggetta ad interpretazione, ma purtroppo a quanto pare in Italia "non ce la si fa'"...
      In merito ai posti letto massimo per case vacanza con 1 solo bagno (categoria 2), l'allegato A4 "REQUISITI MINIMI OBBLIGATORI PER LA CLASSIFICAZIONE DELLE STRUTTURE
      EXTRALBERGHIERE" lo fissa chiaramente in max 5, con la nota (*) del punto 1.08.b.
      Si tratta solo di capire se il 5 si riferisce ai posti letto nominali o include anche gli aggiunti (quindi posti letto massimi).
      Ritiene quindi che ci saranno presto (prima del 31/12) dei chiarimenti o mi consiglia di andare a chieder lumi al SUAR? Grazie

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    5. non credo proprio che ci saranno chiarimenti, conviene chiedere direttamente al SUAR. Se dovesse scoprire qualcosa, la ringrazio se vorrà condividerla qui.

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    6. a beneficio di tutti, condivido i chiarimenti ricevuti da suar+regione in merito ai due dubbi esplicitati sopra:
      - limiti di eta' su letto aggiunto -> rimossi
      - n. max di letti aggiunti -> 1 per ogni camera doppia (anche in presenza di un solo bagno)

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    7. grazie molte delle informazioni, molto utili!

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  9. Caro Marco, il tuo blog è davvero prezioso e già da un po lo seguo per risolvere i miei dubbi in campo architettonico. Oltre a fare l'architetto, gestisco 1 casa vacanza in centro (e presto spero diventeranno di più). In questo caso, il tuo blog si rivela utilissimo anche per questa seconda attività che svolgo. Io ho già un'autorizzazione ovviamente e quello che non mi è chiaro è questo, dovrei spontaneamente contattare il SUAR e comunicare le date di chiusura? Ma il SUAR si rende conto del fatto che avendo Roma delle Stagioni Turistiche, tutti si fermeranno a gennaio e febbraio mentre da aprile ad ottobre nessuno chiuderà? Ho letto anche che sembra vogliano posticipare l'attuazione di questo regolamento a gennaio 2017, ne sai nulla?Non nego che sto seriamente valutando di passare alla forma imprenditoriale soprattutto in virtù del fatto che vorrei espandere l'attività. Grazie in anticipo e buona giornata!

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    1. il regolamento è attivo dal momento della pubblicazione sulla BURL, non ho sentito parlare di sospensioni ma non credo proprio lo facciano: hanno fatto di corsa ad approvarlo apposta per renderlo efficace prima del giubileo. Sulla comunicazione delle date invece non si è capito gran ché: il mio sospetto è che il comune di Roma sfrutterà già quest'anno la possibilità di obbligare la chiusura forzosa magari a dicembre. Dall'anno prossimo invece si dovranno comunicare al SUAR i periodi di chiusura, sì.

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  10. Guarda questo link che proviene dal sito della Regione Lazio. Cosa ne pesni? sembrerebbe inequivocabile!

    http://www.consiglio.regione.lazio.it/consiglioweb/news_dettaglio.php?id=2018&tblId=COMMISSIONI_NEWS#.Vg5sKxOqqko

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    1. In effetti sembra proprio una proposta di modifica del regolamento regionale: comunque è ancora una proponsta (sembra), e finché non viene pubblicato nella BURL, rimane in vigore il regolamento nella prima stesura.

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    2. essendo avvenuta la pubblicazione in BURL, la proroga al 2017 e' confermata. Rimane solo un'osservazione:
      una casa vacanze non impr aperta con vecchio regolamento deve entro fine anno inviare comunicazione al suar (regalo di 21 euro) per segnalare la nuova categoria, poi entro fine 2016 dovra' inviare nuova comunicazione al suar (altro regalo di 21 euro) per segnalare i periodi di chiusura...

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    3. grazie molte del feedback, adesso aggiorno il post

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    4. Qualcuno mi farebbe la cortesia di segnalare il link alla BURL su cui è stata pubblicata la proroga?
      Grazie mille!

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  11. Buonasera, potreste dirmi se è possibile e in quale categoria rientrerebbe aprire una struttura extralberghiera in un appartamento affittato senza che il titolare dell'attività vi risieda? Grazie

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    1. la BURL è la 79 del 2015: purtroppo sul sito della regione la navigazione delle burl è dinamica e non ci sono quindi link fissi. Basta comunque andare sul modulo di ricerca ed inserire gli estremi, anche solo il numero.

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  12. Buonasera,
    Le pongo un quesito sul reddito(non in forma imprenditoriale) derivante da una casa vacanze:
    in sede di dichiarazione dei redditi, il reddito percepito che dichiaro al quadro RL, può essere ridotto delle spese(utenze, mobilio, ecc) sostenute per la
    produzione dello stesso?

    Grazie.

    Bruna

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    1. deve rivolgere queste domande al suo commercialista, io sono un tecnico.

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  13. Gentile arch. Campagna,
    sono una sua collega, e le scrivo perché vorrei un suo consiglio.
    Un cliente mi ha contattato perché vorrebbe presentare una SCIA per aprire una Casa Vacanze a Roma.
    Mi ha premesso che lo scorso anno ha effettuato sull'immobile in oggetto alcuni lavori (diversa distribuzione degli spazi interni) senza alcun titolo edilizio, pertanto ho chiarito con lui che innanzi tutto occorrerà fare una CILA in sanatoria per legittimare urbanisticamente e catastalmente lo stato dei luoghi.
    La questione spinosa è la seguente: il mio cliente ha ricavato un ambiente finestrato che misura 8 mq. Ciò è ovviamente in contrasto con il Regolamento Edilizo di Roma, ma curiosamente il
    Regolamento 7 agosto 2015, n. 8 che disciplina le strutture ricettive extraalberghiere e quindi anche
    le Case Vacanze stabilisce che la superfcie minma per una camera singola è 8 mq e non 9 mq come ci si aspetterebbe. Mi domando come sia possibile dal momento che per aprire questo genere di strutture ricettive non è previsto il cambio di destinazione d'uso dell'immobile ed è richiesto che un tecnico asseveri la conformità tra lo stato dei luoghi e la normativa vigente in materia di urbanstica, edilizia, sicurezza energetica, igiene e sanità.
    La ringrazio anticipatamente della disponibilità.
    Sara

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    1. purtroppo l'incongruenza deriva che nelle strutture alberghiere teoricamente possono esistere stanze con superficie di 8mq, ma non nelle abitazioni, dove il regolamento edilizio (e la norma nazionale) specificano che le stanze devono essere almeno da 9. Dunque, essendo la normativa regionale abbastanza chiara riguardo il fatto che l'immobile deve rispettare le norme delle abitazioni, va da se che la stanza da 8mq non può essere sanata, ma va portata a 9mq. Così è come io l'ho sempre interpretata: fammi sapere se dovessi trovare opinioni contrastanti.

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  14. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  15. Gentile arch, facendole i complimenti per il suo blog le pongo alcuni quesiti finalizzati a confermare alcuni dubbi in vista di dover presentare per un cliente una scia commerciale per l'avvio di una attività di casa vacanze non imprenditoriale. 1) non deve essere effettuata la modifica della destinazione d'uso che rimane abitativa? 2) non è obbligatoria l'apertura di una partita iva? 3) in una stanza di 12 mq è possibile inserire due posti letto solo con il letto a castello e non con il letto aggiunto? La ringrazio anticipatamente

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    1. 1) la legge è molto chiara sul punto: l'immobile deve rimanere abitativo; 2) se si dichiara di svolgere attività non imprenditoriale non serve la partita iva (ma chiedete ad un commercialista); 3) non so dirti di preciso, ma immagino possa essere ammesso solo come letto aggiunto.

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  16. Salve
    avrei un quesito da sottoporLe:
    Ho una casa vac non imprenditoriale dal 2012
    Non ho fatto la riclassificazione entro dicembre 2015
    Come fare per riparare?
    Grazie

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    1. deve chiedere al SUAR, comunque penso le diranno di mandare comunque la SCIA e poi eventualmente le invieranno le sanzioni per presentazione tardiva.

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  17. salve,
    ho una casa vacanze in forma non imprenditoriale e vorrei trasformarla in imprenditoriale..
    si può fare una modifica o devo chiudere l'attività non imprenditoriale e aprirne una nuova imprenditoriale?
    Grazie mille,
    Laura

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  18. Gentilissimo architetto, io vorrei avviare un attività di casa vacanze. L'immobile attualmente è un A10. Devo necessariamente cambiare la destinazione d'uso? Si trova in via Nazionale a Roma, nel caso debba farlo come posso fare? Grazie

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    1. la legge regionale specifica che una casa vacanze deve avere destinazione abitativa, quindi serve il cambio d'uso. ho scritto un post specifico per il cambio d'uso da abitazione ad ufficio e vice versa, comunque può vedere tutti i post con tag "cambio di destinazione d'uso".

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  19. Buonasera,vorrei avviare una nuova casa vacanza imprenditoriale in un appartamento al centro di Roma dove in una camera da letto è presente un soppalco, probabilmente mai "comunicato" ufficialmente al catasto.
    Ovviamente sia sopra che sotto al soppalco l'altezza del soffitto si aggira sui 200 cm... potrebbe creare un ostacolo in fase di Scia? quali potrebbero essere le soluzioni per permettere la creazione della casa vacanza in tutta tranquillità? Grazie in anticipo per la sua risposta

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    1. temo sia evidente che il soppalco è abusivo e non sanabile (l'atezza minima utile per locali abitabili è di 270cm). Ho scritto un post apposito sui soppalchi, lo dovrebbe trovare nell'indice dei post.

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  20. buon pomeriggio
    mi piace stare in regola ma la burocrazia e varia e ti mette in condizioni di sbagliare mi chiedo come fare a trasferire una licenza di casavacanze a forma non imprenditoriale da padre a figlio
    spero in un consiglio grazie anticipatamente

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    1. premetto che non mi occupo direttamente di SCIA commerciali, ma temo debba essere presentata domanda per una nuova attività, e contestualmente comunicare l'interruzione della vecchia.

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    2. Buonasera e scusate l'intromissione, visto che mi occupo di queste pratiche (anche se non mi è mai capitato questo caso specifico), per i cambi di gestione o di titolarità è sufficiente presentare una modifica della SCIA.
      Ad ogni modo per essere sicuro al 100% può inviare una email all URP del SUAR sono molto gentili e disponibili :)

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  21. Gentile Arch, dovendo formalizzare un contratto di locazione al fine di effettuare attività imprenditoriale di affittacamere Le chiedo: 1. Se è necessario che l'immobile locato abbia destinazione uso abitazione o e' possibile anche uso ufficio; 2. Se è necessario che il
    Proprietario nel contratto di locazione presti espressamente il consenso allo svolgimento di tale attività. Preciso che si tratta di Roma . Il problema è che la proprietà e' una congregazione religiosa e sebbene l'interlocutore che gestisce i loro affari abbia riferito che non pongono ostacoli o controlli all'uso dell'immobile locato, comunque non danno un formale consenso in tal senso . La ringrazio per la cortese disponibilità che presterà nella risposta dei quesiti!

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    1. l'immobile deve avere destinazione residenziale, questo è molto ben specificato nella normativa regionale (della quale stiamo aspettando però la versione aggiornata e definitiva). svolgendo attività extralberghiera, l'immobile rimane residenziale, dunque secondo me il proprietario può anche non fornire espresso assenso a questa attività, ma può esserci conflitto con le norme condominiali che potrebbero quindi automaticamente riflettersi sul contratto (perché sicuramente a lei verrà chiesto di rispettare il regolamento di condominio).

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  22. Sto acquistando una casa a2 con destinazione uso casa vacanza. Il notaio mi dice che non può essere fatto l'atto. Sto comprando come seconda casa e il mutuo in banca è già passato.

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    1. la destinazione a casa vacanze è temporanea e legata all'attività: se cessa l'attività, automaticamente l'immobile ritorna residenziale. Probabilmente il notaio si riferisce al fatto che deve formalmente cessare l'attività che vi si svolge, a meno che non si sta acquistando sia la casa che l'attività, nel qual caso va indicato nel contratto.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.