sabato 27 settembre 2014

i metri quadri dei condoni

A volte capita di essere presi dal panico leggendo sulla concessione in sanatoria del proprio appartamento una superficie in metri quadri inferiore a quella che abbiamo fatto rilevare o che sappiamo essere la "superficie commerciale". In realtà, la superficie sulla base della quale viene calcolato il condono, e che è quindi indicata nella concessione, non è esattamente la stessa che viene considerata la "superficie commerciale" o superficie lorda propriamente detta. Vediamo di fare chiarezza.

I metri quadri indicati nella concessione in sanatoria sono quelli calpestabili dei singoli ambienti facenti parte l'opera abusiva. La superficie calpestabile dunque non contempla le superfici occupate dai tramezzi interni, dalle porte, dai pilastri, dai muri portanti e non contempla neppure gli sguinci delle finestre nè lo spessore delle murature perimetrali. è dunque l'esatta superficie di pavimento.


La superficie calpestabile si distingue dalla superficie lorda in quanto quest'ultima invece ricomprende gli spessori dei tramezzi interni e delle murature perimetrali, generalmente fino ad una certa profondità (p.e. a Roma si considerano solo i primi 30cm; a fini catastali invece i primi 50cm; altri comuni o altre procedure possono avere parametri ancora differenti).

Oggi si usa normalmente la superficie lorda, perché è più significativa della consistenza dell'immobile: si fa infatti riferimento a quest'ultima per determinare l'indice di fabbricabilità di un suolo o la consistenza di un immobile ai fini del calcolo di alcuni parametri urbanistici che poi incidono sui costi correlati alle pratiche autorizzative.


Che nei condoni si debbano contemplare i metri quadri calpestabili ce lo dice l'art. 51 della legge 47/85, la quale rimanda al DM 10/05/77 per la definizione.

Già che ci siamo quindi facciamo un breve cenno a come si calcolano le consistenze nei condoni: la superficie complessiva (Sc) è computata distinguendo la superficie abitabile (Su) da quella non residenziale (Snr). La superficie abitabile è appunto quella "calpestabile" dei singoli ambienti di una abitazione: se parliamo di un edificio plurifamiliare, sarà la somma delle superfici residenziali dei singoli appartamenti, esclusi i vani scale, le parti comuni, i balconi, le logge e i volumi tecnici.

La Superficie non residenziale invece è quella relativa a: cantine, soffitte, locali tecnici se a diretto servizio delle residenze; box auto coperti; androni di ingresso e porticati; balconi e logge. La superficie non residenziale, da calcolarsi sempre come calpestabile, va moltiplicata per il 60% ai fini del computo della superficie "totale".

Ne deriva dunque che alcune superfici valgono sempre zero, e sono per esempio quelle dei giardini pertinenziali delle abitazioni, dei posti auto scoperti, delle aree condominiali scoperte, dei lastrici solari (se possono non essere assimilati ai balconi). Se avete un condono che riguarda la sanatoria esclusiva di uno di questi spazi è probabile che nella concessione troverete "0 mq".

Si nota subito una differenza sostanziale con la superficie utile lorda che si utilizza oggi: per esempio nel comune di Roma i balconi ed i terrazzi non concorrono mai al computo della SUL, così come i vani ascensore, i vani scale, i locali tecnici. è anche per questo che gli edifici di recente costruzione a Roma hanno terrazzi molto grandi (anche perché così sono più commerciabili) e cavedi tecnici in abbondanza (senza esagerare però).

Facciamo un semplice esempio di calcolo: abbiamo un appartamento di pianta quadrata e con unico ambiente, che internamente misura 6 metri di lato, ed ha dei muri perimetrali da 50cm di spessore: pertanto, il perimetro esterno misurerà 7 metri di lato. All'unità immobiliare è annesso un balcone lungo sei metri e profondo un metro.

Se l'immobile dell'esempio fosse stato soggetto a condono edilizio, nella concessione troveremo la seguente quantità di metri quadri: 6 x 6 = 36mq di Su più 6 x 1 x 60%=3,6mq di Snr, pertanto avremmo una concessione con una superficie complessiva "residenziale" di mq 39,6.

Se invece stessimo calcolando la Sul in base alle norme del PRG di Roma non dovremmo computare il balcone, ma oltre alla superficie residenziale dovremmo anche aggiungere i primi 30cm dello spessore delle murature perimetrali: così che la superficie utile lorda del nostro immobile deriverebbe dal seguente calcolo: 6,6 x 6,6 = 43,56 mq.

Nei condoni dei locali non residenziali, invece, la totalità della superficie (sempre quella calpestabile) concorre tutta al computo, pertanto in queste unità immobiliari può esserci meno discrepanza tra superficie "di condono" e superficie utile lorda.

Se il condono ha riguardato solo una porzione dell'immobile (p.e. le famose verande) allora la superficie di condono riguarderà solo l'ampliamento, e non ricomprenderà la superficie dell'immobile originario.


66 commenti:

  1. Gentile architetto Campagna,
    sono in attesa di una concessione per un condono del 1985 per un piano seminterrato di un villino per cui è stato chiesto:
    - cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione (per X mq)
    - ampliamento per annessione della vecchia autorimessa nel villino (per 11 mq).

    I mq del cambio di destinazione d'uso tornano, mentre l'autorimessa al catasto risulta di 14 mq. Possibile che i 3 mq che mancano siano perchè sono un sottoscala e quindi non valutati nella superficie da condonare? (infatti sono stati poi riaccatastati come ripostiglio).

    Inoltre mi chiedevo: il tecnico che curava la pratica ai tempi, fece una variazione catastale "DA GARAGE AD ABITAZIONE" per il sub del villino senza solo aumentandone i vani...ma non soppresse mai il sub della vecchia autorimessa...Dovrei sopprimerlo io oggi prima del condono, o aspetto la sanatoria e poi sistemo le pratiche catastali?

    Tra l'altro l'u.i. andrebbe anche volturata per un errore nell'intestatario...
    C'è un po' di confusione diffusa...spero solo che non ci siano problemi al condono, poi la pratica catastale si può risolvere dopo. Come agirebbe Lei?

    Grazie davvero per la sua disponibilità.

    Alessia

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    1. la concessione in sanatoria viene rilasciata principalmente sulla base della risultanza catastale, dunque io procederei a sistemare la situazione al catasto prima della conclusione dell'iter di condono: in questo modo la situazione urbanistica sarà molto più chiara nel futuro. Per quanto riguarda le discrepanze di consistenze tra catasto e condono, bisogna vedere quant'è la superficie effettiva calpestabile del box: quella catastale infatti si riferisce a quella lorda, dunque potrebbe essere normale che quella netta sia inferiore.

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  2. Certo ha ragione per il box sono d'accordo.

    Per la situazione di accorpamento catastale credo che dovrò parlare con un tecnico del catasto. Perchè il problema è principalmente del sub da sopprimere.

    Se l'accatastamento è stato accolto venti anni fa, non credo possano creare problemi oggi se a suo tempo non hanno cambiato nome dei sub a seguito di ampliamento e cambio destinazione d'uso. Dovrei solo completare la pratica con la soppressione?

    Grazie ancora. Buona giornata.

    Alessia

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    1. bisognerebbe vedere nel dettaglio la pratica, non posso dare indicazioni generiche su come procedere in tal senso. Comunque in linea di massima, se con il condono il box è diventato residenziale ed è annesso all'abitazione, mi sembra corretto sopprimere entrambi i subalterni del box e dell'abitazione e riaccatastare tutto con un nuovo sub.

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  3. Gentile Architetto,
    l'immobile che mi accingo ad acquistare ha una sanatoria da condono "1985" e dalla superficie sanata (Su+Snr) facendo due conti evinco che l'attuale veranda fu condonata come Snr: è in regola o chi vende a suo tempo ha sanato solo una loggia o terrazzo? Mi viene il dubbio che la copertura/vetratura sia arrivata dopo...

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    1. la veranda avrebbe dovuto essere sanata come Su: bisogna verificare vedendo il progetto allegato alla domanda di condono.

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    2. Grazie.
      Ho tentato di procurarmi l'allegato dal proprietario, ma mi ha rimediato solo il corpo principale del documento. Credo proprio che dovrò chiederne copia all'Ufficio Condoni (sempre che conservino l'intera pratica..).

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    3. conservano tutto, se non è andata perduta.

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  4. Gentile architetto, mi ritrovo a scriverle per un consiglio.
    Devo integrare la documentazione di un condono per cambio di destinazione di destinazione d'uso in residenziale di una locale attrezzi posto al piano terra e del garage posto al piano seminterrato. Devo riportare sia i mq che il volume dell'abuso e, mentre per i mq ho considerato la superficie calpestabile ( riportata nella domanda di condono), per il volume mi sembra di avere capito che devo considerare la superficie lorda ( entro il perimetro esterno delle murature) moltiplicata per l'altezza comprensiva dei solai ( non so se considerare solo quello di copertura o anche di calpestio ). In genere si fa riferimento al volume fuori terra, ma trattandosi in parte di un seminterrato, secondo lei come mi devo comportare? Devo considerare solo la porzione di volume fuori terra oppure trattandosi di un cambio di destinazione d'uso considero tutto il volume?

    Saluti
    Chiara

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    1. essendo un CdU, considererei l'intero volume, comunque quello che conta ai fini della determinazione dell'oblazione sono i metri quadri, mentre il volume lo vorranno sapere per altri fini. Al limite, se non te lo hanno specificato loro, fai un calcolo separato per la porzione fuori terra e per quella entro terra.

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    2. Ti ringrazio, anche io pensavo la stessa cosa. Sempre per la stessa pratica mi hanno richiesto un certificato di idoneità statica anziché la "dichiarazione di mancanza di pregiudizio" perchè secondo loro supero i 300 mc, in quanto loro utilizzano nel calcolo un'altezza standard di 3,84 m. mi incuriosiva questa misura di cui però non ho trovato nessun riferimento. Mi sai dare qualche notizia....grazie chiara

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  5. Gentile architetto,
    Innanzi tutto complimenti e grazie per il suo blog, mi è servito in molteplici situazioni.
    Un cliente mi ha chiesto di effettuare cambio di destinazione d'uso per magazzini posti al piano terra (a laboratorio artigianale) di un immobile oggetto di condono (85). La concessione non è stata rilasciata (ho effettuato richiesta di sollecito in quanto era bloccata, anche visionata, sembra tutto ok) ma l'ufficio tecnico mi ha detto che posso comunque presentare la DIA per il cambio e successiva notifica all'ufficio condono Unica avvertenza sul fatto che quelle sono SNR. come dovrei comportarmi? io agirei, calcolando gli oneri, prendendo in considerazione la reale superficie, che tralaltro è già accatastata o devo tenere in considerazione altro?
    La ringrazio
    Rodolfo

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    1. se è un CdU che va in DIA, la pratica va presentata al Dipartimento, perché c'è un condono in sospeso. Loro provvederanno a sollecitare il condono e i lavori saranno autorizzati solo dopo il rilascio della concessione, perché senza la concessione in sanatoria non è possibile acquisire un nuovo titolo edilizio, quantomeno non in DIA. Per quanto riguarda le superfici, queste vanno calcolate come se fosse un normalissimo immobile, dunque il calpestabile dove serve il netto e il lordo dove il calcolo si basa sulla SUL.

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    2. La ringrazio.
      Presumo vada in DIA in quanto nonostante sia senza opere vi è cambio di funzione. Mi corregga se sbaglio.
      Per il Dipartimento rimango sorpreso...il tecnico del Municipio non mi ha specificato...anzi lasciando intendere che lì andava bene.
      La ringrazio di nuovo

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    3. va in DIA perché ricade nell'MdU3 - vado a memoria - così come definito nella delibera dipartimentale del 4 agosto scorso, per il cambio di funzione, sì, anche se non mi hai specificato in cosa cambi l'uso.
      per il dipartimento, si, ti confermo che le DIA su immobili con condono non concessionato vanno da loro e NON possono andare al municipio. Non mi ricordo dove sta scritto ma è cosi: vedi la modulistica DIA che trovi sul sito del dipartimento.

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    4. Il cambio va da Magazzino (residenziale) a laboratorio arti e mestieri (produttiva)

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    5. il magazzino è produttivo, ed anche l'artigianato produttivo. dunque l'operazione potrebbe essere fattibile in SCIA ma anche in CILA, ed in questo caso può essere gestita dal municipio.

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    6. perché non ci sarebbe cambio di funzione.

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    7. Gentile architetto,
      in Municipio mi hanno detto che al di là della categoria catastale (C/2) conta la destinazione d'uso che sarebbe definita dalla concessione in sanatoria, che non è stata ancora rilasciata. Ora so solo che che è un magazzino ma deduco dalla pratica di condono che sia pertinenza dell'abitazione e calcolata come SNC. Anche io pensavo non ci fosse cambio di funzione da magazzino (C2) a laboratorio (C3), credendo fin da subito che non ci fosse una differenza tra "magazzino residenziale" e "magazzino produttivo"! Mi dica se sbaglio
      Vorrei inoltre porle un altro dubbio....
      Sto vedendo se ci sia bisogno di opere o meno: c'è un bagno nella situazione attuale che non risulta nè nel progetto presentato nel condono ne risulta sulla planimetria catastale.come dovrei comportarmi? pratica edilizia in sanatoria comprendente cambio di destinazione d'uso? o lo metto solo nel post opera e poi comunico all'ufficio condono?

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    8. si può inserire come migliore rappresentazione grafica all'ufficio condono, anche perchè questi rilasceranno la concessione sulla base del catastale, dunque se planimetrie di condono e catastale non coincidono, bisognerà fare per forza qualcosa: o modificare il catastale, o le planimetrie di condono. Da un punto di vista urbanistico non c'è differenza tra magazzino produttivo e magazzino pertinenza di abitazioni, a quanto mi risulta.

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    9. Ultima osservazione sulla quale chiedo parere:
      la circolare 2015 dopo il decreto sblocca italia sembra aver rivoluzionato le categorie. Il magazzino risulterebbe in quella commerciale "limitatamente al commercio di ingrosso, depositi e magazzini di vendita" (tra l'altro si aggiunge "di vendita" a quelli che le NTA definisce semplicemente magazzini); mentre il laboratorio in quelle produttive direzionali (quelle dello stesso comma dei magazzini che invece qui sono esclusi).
      Con tale situazione ritorno a cambio di categorie quindi in DIA?

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    10. uhm in effetti si, perché il comune le ha pure già recepite in una circolare di agosto scorso.

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  6. Gentilissimo Architetto, sto valutando l'acquisto di un appartamento edificato nel 1950 circa. Il proprietario mi dice che è accatastato con circa 25mq in meno (95mq a fronte dei 120mq reali). È un immobile che non ha altre pertinenze, solo 2 balconi di piccole dimensioni. Siccome dovei procedere con la ristrutturazione, è possibile adeguare la reale superificie senza problemi? Questa sarebbe l'unica discrepanza in quanto le planimetrie corrispondono. Grazie!

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    1. può darsi che la discrepanza sia dovuta alla differenza di calcolo tra superficie lorda e superficie calpestabile: specialmente se l'immobile è in muratura portante. Se, facendo delle indagini, in effetti si tratta di un problema solo catastale, si può risolvere con una rettifica.

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  7. Buongiorno,
    un mio cliente vorrebbe realizzare un affittacamere in un immobile oggetto di domanda di condono (concessione non ritirata).
    Il condono riguarda un balcone che è stato chiuso in parte in muratura, in parte con delle vetrate e trasformato in veranda.
    Non abbiamo a disposizione la planimetria relativa al condono ma i mq indicati nella domanda corrispondono all'intera superficie del balcone.

    Per presentare la SCIA al SUAR, nel calcolo delle superfici per la realizzazione delle stanze (e relativi posti letto), la veranda come deve essere considerata? Va inclusa nella superficie residenziale oppure no?

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    1. la relazione tecnica da inviare al SUAR prevede la possibilità di avviare l'attività in un immobile con domanda di condono in corso, e secondo me si può legittimamente considerare la superficie in corso di sanatoria come superficie abitabile e sfruttabile. Sarebbe comunque utile avere a disposizione la completa documentazione di condono per non incorrere nel rischio di dichiarare cose inesatte.

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  8. Grazie mille per la celere risposta.
    Sapevo che anche con domanda di condono in corso è possibile presentare la SCIA, infatti questo dettaglio non mi preoccupava. Per quanto riguarda la documentazione abbiamo copia delle oblazioni pagate e copia della domanda in cui è indicato abuso di "Tipologia 1" ed i metri quadri di superficie da condonare. Ma non è indicato chiaramente se si tratti di su o snr; e non abbiamo planimetria a corredo.

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  9. Buongiorno architetto,
    mi trovo ad analizzare una situazione a mio giudizio anomala e complicata: nella domanda di condono si richiede di sanare una superficie complessiva di 150mq specificando che si tratta di abitazione + garage (senza distinguere le due superfici neanche nel calcolo degli oneri). Nella concessione in sanatoria non vi è traccia della superficie non residenziale ma viene rilasciata per una superficie residenziale di 150mq. Le planimetrie non sono allegate e sembra non si trovino neanche all'ufficio condono. Attualmente l'edificio è uno scheletro in c.a.senza tamponature nè tramezzature quindi le superfici non sono identificabili.
    Dovendo applicare un piano casa (completando l'edificio e ampliandolo o addirittura demolendo e ricostruendo) secondo lei come posso distinguere ciò che è superficie di garage e ciò che invece è superficie residenziale?

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    1. se non ci sono evidenze documentali di alcun tipo, sarà necessario far una nuova asseverazione sullo stato dei luoghi, probabilmente da rendere giurata.

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  10. Egregio architetto,
    la sua chiarezza è lodevole. Forse potrà aiutarmi a capirci qualcosa riguardo a ben tre pratiche di condono del 2003.
    Oltre al condono che ho già pagato, per avere la licenza dovrò pagare il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.
    Non sono del settore, ma ogni volta il nuovo tecnico rimanda dicendomi che ci vorranno ancora degli anni prima che si arrivi a conclusione (motivazione: così funzionano le cose in Italia). Avendo già sborsato una cifra considerevole per il condono, vorrei avere una idea sui costi futuri...

    Come si calcola la volumetria ai fini degli oneri di urbanizzazione?
    Prendo come esempio una domanda di condono di cui conosco solo i seguenti dati: mq 85 residenziale e mq 65 non residenziale.
    Da ignorante penso che debba moltiplicare per l'altezza (tipo 3 m). Potrebbe suggerirmi da dove posso ricavare questi dati (dal DOCFA?) e un sito dove posso istruirmi?

    Degli oneri di urbanizzazione conosco soltanto il coefficiente del Comune. Esempio: mc 100 x € 6,30 = 630 €



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    1. purtroppo è impossibile prevedere con esattezza i costi degli oneri concessori nei condoni, per via del fatto che sono determinati da dei parametri complessi.

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  11. Buongiorno gentile collega Marco,
    grazie mille per il tuo utilissimo blog.
    A seguito di un sollecito all'Ufficio Condono, è giunta al cliente la richiesta di documenti per concludere una pratica di sanatoria del 2003 - ultimo condono - per frazionamento di un appartamento. Le unità derivate sono due: una di 65 mq (e non mi preoccupa) e la più piccola di 17,5mq calpestabili di appartamento oltre a 15,5 mq di giardino interamente lastricato. Nella domanda di condono che ho visionato la sanatoria è richiesta in tipologia 6 e nel quadro relativo all'indicazione dei mq dell'abuso non è stato indicato nulla. Nel successivo allegato inviato con la denuncia AMA i mq indicati sono 21 (credo fossero stati riportati quelli lordi dell'accatastamento della variazione). Ora, nell'elenco documenti richiesti dall'Ufficio Condono c'è la richiesta di indicare "la superficie dell'abuso (S.U.=superficie utile; S.N.R.=superficie non residenziale). Se l'indicazione che debbo fornire è al netto calpestabile immagino che dovrei indicare S.U.=17,5 e S.N.R.=15,5 di giardino lastricato. Ma ricordo male o la superficie minima ammissibile per gli appartamenti condonati non è 20 mq? Non rischio il rigetto? Posso indicare i lordi catastali cioè 21? O posso considerare i totali aggiungendo il 60% del giardino lastricato?
    Grazie mille Riccardo

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    1. non rischi il rigetto, ma poi non potrai ottenere l'agibilità per l'immobile più piccolo, il che è potenzialmente un grosso problema. Forse può valere la pena valutare assieme ai clienti di dare qualche mq in più all'appartamento piccolo, chiedendo un riesame pratica, in modo tale che dopo la concessione possa ottenere l'abitabilità.

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  12. Gentile Architetto, possiedo una concessione in sanatoria che dichiara 65 mq di superficie residenziale (il mio appartamento vero e proprio) e di 5 mq di superficie non residenziale. I 5 mq corrispondono ad un ex locale caldaia dismesso posto all'interno del mio giardino privato. Secondo lei Architetto questi 5 mq non residenziali posso moltiplicarli per il 60% per farli diventare 8 mq?Nella concessione in sanatoria si parla di s.u. di 65 mq (l'appartamento) e di s.n.r. 5 mq (l'ex locale caldaia).

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    1. la moltiplicazione per 60% serve ai fini del calcolo delle oblazioni e delle urbanizzazioni; non è un meccanismo di calcolo per modificare le consistenze reali.

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  13. Buongiorno Marco, sto facendo una verifica urbanistica di un appartamento oggetto di condono del 1985 e concessione rilasciata nel 1998. Tale appartamento erano i vecchi lavatoi di circa 150 mq i quali sono stati condonati con "tipo di abuso 1". Intorno a questo appartamento c'è un terrazzo di uso esclusivo di circa 200 mq. Tra i dati tecnici dell'abuso risulta: sup. abitabile 150 mq, sup. non residenziale: 0.00 mq.

    Il terrazzo non è stato oggetto di nessun abuso edilizio e volevo chiedere se tale superficie andava comunque inserita tra la superficie non residenziale per il calcolo dell'oblazione oppure no.

    In caso si fosse dovuta inserire è necessario pagare gli oneri rimanenti?

    Grazie
    Enrico

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    1. il terrazzo probabilmente era già legittimato dal progetto di costruzione, e forse per questo non è stato inserito nella richiesta di concessione. dovresti verificare il progetto edilizio originario per vedere se è così.

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    2. Si si, il terrazzo era già nel progetto edilizio originario ma mi è stato detto che andava inserito comunque in quanto terrazzo di uso esclusivo ma non ho trovato nessun riscontro normativa e volevo sapere se te ne sapevi qualcosa... Grazie

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    3. allora la superficie del terrazzo deve considerarasi legittima e correttamente costituita, può quindi esserci più che altro un problema di diritto di superficie.

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  14. salve architetto, avrei una domanda da porle.
    Ho da pochissimo acquistato un immobile a Roma con una veranda condonata ( anni '80) per tot mq. Dalle misurazioni effettive si evince che la veranda è più grande di 3mq rispetto a quanto sanato. Nell'atto la parte venditrice dichiara che l'immobile, compresa la sua parte sanata, è conforme agli strumenti urbanistici. Dato che ad oggi persiste un abuso, benchè minimo, di 3mq posso pretendere la revisione della sanatoria della veranda? Grazie

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    1. anzitutto verificherei che la differenza non stia semplicemente dalla diversa modalità di calcolo della superficie, che generalmente è lorda ma per il condoni è netta, come scrivo nel post. se poi ci sono dei problemi oggettivi riscontrati, si può provare a chiedere un riesame pratica, ma con la concessione rilasciata è problematico e va gestito caso per caso, ma quasi sempre è infattibile.

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  15. Gentile architetto, recentemente ho rilevato una difformità planimetrica rispetto a quella allegata al condono 1985 per un immobile che acquistai nel 1989.
    Si tratta di una serie di piccole difformità che erano preesistenti al mio acquisto e con tutta probabilità anche alal domanda di condono: si tratta di errori di misurazione del tecnico.
    Complessivamente però la volumetria condonata è leggermente superiore a quella reale; quindi il precedente proprietario, a causa dell'errore del suo tecnico, pagò una somma superiore per il suo condono.
    Io vorrei regolarizzare la situazione e le chiedo se ciò è possibile.
    Grazie e saluti.

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    1. bisogna vedere di quali difformità si tratta in concreto. in linea di massima, e salvo verifica in dettaglio, se si tratta di sanare una riduzione di sagoma o di volume è quasi sempre possibile, ma le oblazioni di sanatoria possono arrivare ad essere significative.

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    2. La ringrazio, Architetto.
      Vedo che lei dice "quasi sempre possibile".
      Ma se in ipotesi non fosse possibile, quale sarebbe la situazione dell'immobile ai fini della sua commerciabilità se il proprietario, chiedendo la regolarizzazione al Comune, e quindi mettendo lui stesso in luce le difformità, si vede negare poi la sanatoria?
      E poi, è possibile che un mero errore in buona fede compiuto dal precedente proprietario trenta anni fa non possa essere sanato, neppure pagando oblazioni e penali? Un povero cittadino che ha scoperto da sé la difformità e, pagando, vuole mettersi in regola, possibile che possa essergli negato? Non si tratta di ampliamenti, nuovi vani, balconi, verande, tettoie, ma di difformità di misurazione di una struttura sostanzialmente conforme, alcune in eccesso e alcune in difetti; ed inoltre, come ho detto, algebricamente superficie e volume complessivi reali sono inferiori a quelli per i quali fu concesso il condono.

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    3. la questione delle difformità "incolpevoli" sta diventando endemica soprattutto in città come Roma dove i controlli sulle costruzioni sono sempre stati quasi nulli, e quasi per prassi si edificava in difformità dal titolo edilizio: è raro infatti chi ha costruito fino ad una ventina di anni fa in perfetta aderenza al progetto approvato. La risposta a questo fenomeno sono stati i condoni edilizi, che molti giustamente hanno visto in senso negativo ma che hanno consentito anche di porre rimedio a questa situazione in cui spesso le persone si trovano ad avere per le mani delle "bombe" pronte ad esplodere senza averne nè colpa nè responsabilità. Io ritengo che prima o poi dovranno rifare un nuovo condono, anche se da un punto di vista dell'opinione pubblica ad oggi appare impensabile: per ora, occorre sanare nei limiti di quello che è possibile fare ad oggi, cioè sanare situazioni che sarebbero legittimamente autorizzabili, senza alcuna deroga.

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  17. Gentile architetto Campagna, nel 1996 ho acquistato un immobile con richiesta di condono edilizio, rilasciato nel 2003. Sul foglio del condono compare questa dicitura "la presente autorizza le seguenti destinazioni d'uso: Residenziale mq 92 Non residenziale mq 16". Nei 16 mq di snr sono compresi due balconi e un piccolo locale magazzino accastato come C2. Ora, dal momento che a causa di una difformitá tra il disegno e la sagoma di tale magazzino, mi è stato contestato un ampliamento abusivo dello stesso di circa 3 metri quadri (da me mai effettuato), vorrei sapere se in quei 16 mq rilasciati nella concessione è vero che i balconi sono considerati in tutta la loro superficie o se è calcolata al 60%. Grazie e cordiali saluti.

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    1. dovrebbe essere stata computata al 60%, in quanto snr.

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    2. La ringrazio per la tempestiva risposta. Approfitto per un ulteriore chiarimento (anche se non è facile per me spiegare bene i termini della questione) dal momento che al quesito da me posto in varie sedi, non è mai stata data la stessa risposta. Quindi,se ho capito bene, il computo del 60% dei balconi non si effettua solo a fini fiscali? E siccome i miei due balconi misurano 5 mq in tutto, nei 16 mq autorizzati come destinazione d'uso non residenziale vanno calcolati 3 metri piú 13 per il locale magazzino? Che poi sono effettivamente 13, i mq che ho di superficie ultile del suddetto locale, 3 dei quali mi sono stati contestati (vpp) come ampliamento abusivo, dal momento che, da quanto mi è stato detto, i balconi sono stati considerati nel condono per la loro superficie reale che è, appunto, di 5 mq. La ringrazio in anticipo per la pazienza.

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    3. come scritto nel post, la superficie concessionata è calpestabile e non lorda, e non mi risulta possano esserci diverse interpretazioni su questo aspetto (ma posso sbagliare io). Se la superficie contestata è stata calcolata vuoto per pieno forse la discrepanza è solo nel modo in cui viene calcolata. esiste della documentazione nel fascicolo di condono che giustifica la dimensione del magazzino nello stato in cui è ora?

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    4. Putroppo il problema è proprio questo, la piantina allegata al condono è difforme dallo stato attuale del magazzino, che io ho acquistato cosí com'è, di conseguenza la parte che non figura è stata considerata automaticamente abusiva. In realtá anche la parte considerata "legittima" risulta difforme rispetto al disegno essendo piú piccola e piú bassa di come rappresantata. L'unico dato coincidente è la misura totale del VPP che risulta essere di mq 15,75 sia nel disegno che nel reale stato dei luoghi. Per i tecnici, quindi, non essendo importante questo dato,l'unica fonte attendibile sono i 16 mq di superficie utile non residenziale rilasciati nel condono. Durante il sopralluogo, quindi, sono stati sottratti i 5 mq della superficie intera dei balconi, dai 16 mq rilasciati in concessione, sicchè ne sono rimasti 11 per il magazzino che invece ha una SU di circa 13 mq. Ecco perchè diventa cosí importante sapere se i balconi sono stati considerati al 60% o nella loro misura reale. In questo secondo caso non mi sarebbe possibile dimostrare di non aver commesso l'abuso, nonostante io abbia prodotto una foto aerea precedente al completamento delle pratiche del condono, in cui si vede il manufatto esattamente come è adesso. La foto,peró, non è stata ritenuta sufficiente perchè dall'alto si vede solo il tetto e non sono visibili le mura. Da precisare che non esiste nessuna documentazione ufficiale dei vigili che attesti l'avvenuto abuso, se non il disegno difforme che, atteaverso la lettura delle Sue risposte ad altri utenti, ho saputo chiamarsi "difformitá incolpevole"... Mi scuso se mi sono dilungata e La ringrazio per la disponibilitá.

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    5. vedo che ci sono comunque delle difformità, la situazione non è semplice. Ora non riesco darle la certezza, comunque credo che la superficie indicata nella concessione come non residenziale sia già computata al 60%.

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    6. No, infatti non è semplice, c'è sicuramente un errore da qualche parte, dal momento che la richiesta di condono fatta nel 1986(l'immobile da me acquistato è stato ultimato nel 1960) è stata oggetto di revisione nel 1999. Addirittura c'è una differenza tra il documento che indica i mq accatastati regolarmente nel 1976, e riportati nel mio atto di acquisto,e i mq rappresentati sulla piantina che risultano essere inferiori, putroppo ce siamo accorti solo dopo. L'unica speranza,per poter risolvere il problema è sapere con certezza quanti mq devo calcolare per i balconi, in modo da sapere con certezza quanta superficie devo considerare per il magazzino. Altrimenti non potró fare altro che ottemperare all'ingiunziine di demolizione di una parte del magazzino, cosa che mi crea non poca angoscia dal momento che il manufatto è stato da me comprato e pagato,insieme all'appartamento, esattamente cosí. Nel ringraziarla ancora una volta per l'aiuto Le porgo distinti saluti.

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  18. Gentile architetto, mi trovo a chiedere un ampliamento secondo il vigente piano casa; tra le mani ho una pratica di condono del 1985, in cui trovo: Volume assentito 450mc, Volume abusivo 400mc, per un volume totale di 850mc. Ecco, io da piante e altezze rilevo un volume lordo maggiore. Essendo sul volume lordo che devo fare il calcolo dell'ampliamento. Come posso fare? e' ammessa questa discrepanza? I volumi citati nella licenza edilizia iniziale e nel condono poi sono per caso netti?

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    1. il volume dovrebbe essere lordo, comunque è opportuno utilizzare come base il dato inserito nella concessione, anche se quello reale appare maggiore. In ogni caso, correrebbe l'obbligo di verificare se l'immobile è stato condonato correttamente o se "mancano" delle porzioni di superficie, nel qual caso sarebbe una situazione abusiva che precluderebbe l'applicabilità del piano casa.

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  19. Gentile architetto, sto valutando l'acquisto di una abitazione oggetto di condono nel 1988 (legge 1985). Il piano terra misura 260 in altezza ma non capisco se è abitabile poichè risulta catastalmente indicato come cucina (con altezza di 270) ma in comune è denunciato come "cottura" (con altezza 260). Esistono dei documenti che mi forniscono per l'intero alloggio l'ammontare della superficie abitabile complessiva così da capire se vi rientra questo locale o meno? Grazie

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    1. per avere contezza esatta della superficie occorre fare un rilievo metrico.

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    2. Gentile architetto, non mi sono probabilmente spiegato bene. Io ho una stanza da 20mq e non conosco se è abitabile o meno all'interno di un appartamento di 100mq (compresa la stanza di cui sopra). Chiedevo se esiste un documento che mi dica in maniera univoca "metri quadri abitabili 100" oppure "metri quadri abitabili 80", così che io possa capire se la mia stanza da 20 mq è abitabile o meno. Dove posso trovare un documento del genere? Grazie

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    3. la questione dovrebbe essere desumibile dall'analisi delle carte tecniche relative al condono nonché eventuali precedenti o successivi titoli edilizi.

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  20. gentile architetto, per primo voleva ringraziarla per la sua guida al calcolo dei mq ai fini del condono edilizio.
    Il mio tecnico sta portando avanti la pratica su una villa sulla quale ci sono due pratica di condono, una per frazionamento ed una per ampliamento. Per entrambi il comune ci ha chiesto, come ultima integrazione un progetto dove si evinca la parta frazionata e ampliata divisa in Su e Snr.
    Ora essendo una pratica del 1986, seguita da mio padre stiamo trovando delle difficolta a far tornare i conti con quelle dichiarate nella domanda di sanatoria.
    Tra le parte di ampliamento è stato realizzato un balcone al primo piano della villa, che va a creare anche un portico al piano seminterrato (un lato del piano è fuori terra e l'altro interrato).
    La mia domanda è, si deve considerare sia il portico che il balcone come Snr?
    Inoltre al secondo piano della villa è stato creato un balcone che prima non c'era, ma è stato creato sulla sagoma del primo piano. anche questo balcone deve considerarsi snr?
    spero di essere stato abbastanza chiaro nel descrivere i miei dubbi.
    grazie

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  21. Buongiorno, secondo lei un condono (1985) che denuncia altezze interne false maggiori di quelle reali è un documento utilizzabile come base per una pratica edilizia, sostenendo ad esempio che ci sono stati abusi edilizi successivi al condono che hanno abbassato le altezze e quindi si chiede di ripristinare la situazione condonata?

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    1. mi sembra azzardato se il falso è facilmente svelabile. potrebbe invece essere un errore compiuto in buona fede, ed in quel caso proverei a dimostrare la circostanza.

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    2. Non è un errore in buona fede, sicuramente è un imbroglio. Ma chi può dirlo oggi? Di fotografie non ce ne sono.

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  22. Buongiorno architetto,
    volevo ringraziarla anticipatamente per la sua disponibilità e porle un quesito su un condono dell'85.
    Per vari motivi viene chiesto solo oggi da parte dell'ufficio condono di presentare della documentazione integrativa poichè carente. All'epoca era stato presentato solo il mod.A con il pagamento delle oblazioni per una tipologia di abuso (tipo1) per aumento di superficie di 12 mq annesso ad una preesistenza di 13 mq. Questa piccola unità di 2,5 vani con Sul di 31 mq fa parte di un villino popolare. Trovata tutta la documentazione richiesta, dal confronto fra il progetto originario del'50 con licenza del '55 e la pianta catastale di primo impianto del '71 risulta che tutti i 2,5 vani sono difformi al progetto originario. Nella relazione descrittiva e stato delle opere richiesta dall'U.O. verrà chiarita la situazione, oltre che indicato come richiesto, la Su e Volume e specificato che la Su da condonare riguardano tutti i 2,5 vani e non solo i 12 mq (tutta la unità era stata costruita in modo difforme sin dal '55).
    Le opere sono state ultimate comunque nei termini di legge (Legge47/1985) così come dichiarato nel mod.A. consegnato all'epoca. Inoltre non ci sono vincoli. Secondo lei potrebbero esserci delle motivazione che annullerebbero la domanda di condono?

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    1. secondo me occorre descrivere per bene gli abusi rilevati adesso e implicitamente chiedere una rettifica della domanda di condono. Comunque le carte andrebbero viste per rispondere in modo preciso.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.