Specifiche sul cambio di destinazione d'uso

Ho finalmente "trovato" in rete la "famosa" delibera 19/2001 del Comune di Roma che descrive in modo più approfondito le modalità per il calcolo dell'onerosità nei cambi di destinazione d'uso. Cercando la delibera nell'archivio di Roma Capitale non risulta (forse per un errore?): per fortuna ci viene in aiuto quello che io ritengo essere uno dei Municipi più diligenti di Roma, il 9° (che verrà presto incorporato nel 10°) che ci mette a disposizione la scansione dell'atto in questione. Da notare che presso la stessa pagina di questo municipio è possibile anche scaricare il pdf delle vecchie delibere del 1978 sull'onerosità in generale. Di seguito, le mie considerazioni dopo l'attenta lettura del documento che, vi ricordo, è antecedente all'entrata in vigore del PRG ed ovviamente anche precedente alla recente revisione delle competenze delle DIA.

La delibera delinea alcuni scenari chiaramente individuabili, i quali però sono poi svolti in maniera (come al solito) eccessivamente complessa e farraginosa:

• A1: cambio d'uso con opere
• A2: cambio d'uso senza opere

 i due scenari si distinguono in base alla classificazione delle lavorazioni che sono necessarie per il cambio d'uso: secondo quanto scritto nella delibera stessa, per "opere" qui si intendono quelle che vanno a modificare il volume, la sagoma, la superficie, la quota d'imposta dei solai e/o i prospetti esterni dell'edificio: si itendono cioè le opere che la normativa definisce di "ristrutturazione edilizia". Se dunque abbiamo "solo" opere di manutenzione ordinaria o straordinaria rientriamo nel caso di "cambio d'uso senza opere": il che è un controsenso sotto certi aspetti ma questa è l'interpretazione che è possibile ottenere andando per esclusione nella lettura, in particolare, dell'art. 2. Da qui è possibile già capire che la maggior parte dei cambi d'uso sarà definibile "senza opere" anche se nell'effetto verranno eseguite delle lavorazioni interne per l'adeguamento, purchè non rientrino tra quelle elencate, anche solo in parte.

altro scenario che può configurarsi è:

• B1: cambio d'uso all'interno della stessa categoria di destinazioni d'uso
• B2: cambio d'uso tra categorie diverse di destinazione d'uso

 in base alla classificazione di destinazioni d'uso che fa la stessa delibera all'art. 1: questa classificazione NON coincide esattamente con quella di cui all'art. 6 delle NTA del PRG, quindi fin d'ora vi dico che non so quale delle due debba essere presa per buona nel considerare il "salto di categoria". Di base tenderei ad usare la classificazione contenuta in questa delibera, in quanto è la delibera che stabilisce come si pagano gli oneri, ma nei municipi potrebbero pensarla diversamente. Comunque l'ambiguità potrebbe nascere solo in alcuni casi specifici (per esempio il cambio d'uso da locale commerciale a studio privato secondo la classificazione della delibera NON rappresenterebbe un cambio di classificazione - perché entrambe sarebbero "direzionale" - mentre invece lo sarebbero per la classificazione in base all'art. 6 NTA di PRG, in quanto passeremmo da funzione "commerciale" a funzione "servizi"), ma non sarebbe sbagliato se il Comune adeguasse questa classificazione a quella delle destinazioni del PRG, quantomeno per coerenza.

Attenzione: in questa delibera giustamente non si parla di dotazione per standard urbanistici e relativi calcoli per la monetizzazione, ma solo e soltanto del calcolo del contributo in base al costo di costruzione e per gli oneri di urbanizzazione. Per ulteriori info su questi argomenti potete leggere questo altro mio post. Dunque abbiamo.

art. 3: se il cambio d'uso è con opere in base alla definizione dell'art. 2 allora dobbiamo andare a calcolare se rientriamo nella "ristrutturazione totale" o in quella "parziale" dell'immobile. Lo faremo facendo i seguenti calcoli:

computo metrico A - costoA: in cui rappresenteremo i costi per la ristrutturazione definibili come manutenzione ordinaria (pitture, rivestimenti, etc);

computo metrico B - costoB: in cui invece conteggeremo quelli di manutenzione straordinaria.

Alla delibera è allegata, alla fine, una descrizione esemplificativa delle opere che vanno nel costo A e nel costo B. Otterremo quindi il costo totale sommando i due computi e lo chiameremo Ce.

Quindi faremo intanto il calcolo dell'onerosità effettiva: Oe = Ce x Ot / (Cu x Vt)

La formula espressa in realtà non va applicata così come appare (verrebbero valori sballati), ma occorre, secondo me, calcolare il valore in base a come descrivo in quest'altro post.

A questo punto dobbiamo invece stimare quelli che sarebbero gli oneri di urbanizzazione da devolvere al comune come se l'edificio fosse ancora da costruire, per raffrontare il valore con quello di Oe ottenuto prima.

Dunque Ot ed Os saranno dati rispettivamente da: Vt x tab A o B x tab C.

Una volta ottenuto Ot dunque potremmo distinguere i due casi: se Oe è superiore ad Ot parliamo di ristrutturazione totale, se invece Oe fosse inferiore ad Ot siamo in ristrutturazione parziale. Se siamo in ristrutturazione totale, applicheremo il risultato di Ot per il pagamento degli oneri, mentre in ristrutturazione parziale dovremmo proseguire i calcoli (tanto per complicare le cose): dovremmo calcolare il valore maggiore tra le seguenti simulazioni di onerosità:

Oneri 1: Costo B x Ot / (Cu x Vt)

Oneri 2: (Opfin - Opin) - (Osfin - Osin)

dove Opfin e Opin sono gli oneri di urbanizzazione primaria calcolati sulla base della destinazione d'uso finale ed iniziale, mentre Osfin e Osin sono le stesse per le urbanizzazioni secondarie. Considerate che alcune destinazioni d'uso non hanno l'onere per l'urbanizazione secondaria, quindi potrebbe capitarvi che Osfin e Osin possano essere uno od entrambi pari a zero. Come dicevamo, dei due calcoli sopra ottenuti impiegherete il maggiore.

Facciamo un esempio così ci si capisce qualcosa:

ipotizziamo un cambio d'uso da abitazione ad ufficio privato

passo 1: verificare se il cambio d'uso è tra categorie diverse: Si, perché si passa dal "residenziale" al "direzionale" (in questo caso sarebbe comunque un cambio di funzione in base alle nuove NTA di PRG) e quindi ricadiamo comunque in DIA onerosa.

passo 2: verificare se il cambio d'uso è di ristrutturazione parziale o totale:
calcoliamo quindi il computo A delle opere di M.O. e il computo B delle opere di M.S. (attenzione, fate riferimento alla distinazione tra MO e MS che è nella delibera): ipotizziamo che il computo A venga fuori di euro 3.000 ed il computo B di euro 2.500. Il nostro Ce sarà quindi di 5.500 euro.
Calcoliamo l'onerosità effettiva così come indicato dalla delibera 2961/78: in base alle indicazioni di quest'altro mio post (a cui vi rimando per capire i valori che inserisco) calcoleremo, ipotizzando un valore di tabella B di euro 55,00 ed un valore di tabella C pari a 0,6 (città storica, destinazioni non residenziali, opere di RE):
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 5.500 x 3,2 / 365,09 = € 1.431,76
Ora, ipotizzando che l'immobile abbia una volumetria di 400mc (125mq x 3,2mt), calcoliamo invece l'onerosità sull'intera volumetria:
Ot = Op + Os = 0,9 x 55,00 x 1,0 x 400 = € 19.800
Dunque essendo Oe minore di Ot ricadiamo nel caso della "ristrutturazione parziale" (invero, capiterà molto spesso che ci si trovi in questa condizione: difficilmente avremo computi metrici così elevati da ottenere degli oneri come per le nuove costruzioni). Notate che la verifica di ristrutturazione parziale o totale si fa solo sulla base dell'onerosità di urbanizzazione e non su quella in base al costo di costruzione.

passo 3: calcolo dell'onerosità per ristrutturazione parziale:
Brevemente, se Ot fosse stato inferiore ad Oe, Ot sarebbe la nostra onerosità, e dovremmo semplicemente fermarci qui. Come accennavo, però, è un caso davvero raro.
Dobbiamo ora calcolare due valori:
A: Oe = CME B x Ot / Cu x Vt - applicando non la formula così come la leggete ma sempre quella di prima;
B: Ot = Opfin - Opin + Osfin - Osin
sviluppiamo la formula "A": avevamo detto che il nostro computo metrico "B" era di 2.500 euro, quindi considereremo questo valore e lo inseriremo in una formula che, per il resto, sarà identica a quella del paragrafo precedente:
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 2.500 x 3,2 / 365,09 = € 650,80
per calcolare la formula B invece dobbiamo calcolare gli oneri concessori calcolati sull'intera volumetria e facendo la differenza tra destinazione ante e post-operam. L'ante operam abbiamo detto che è un abitativo, il post invece ufficio. Il post-operam non è soggetto agli oneri di urbanizzazione secondaria (come tutte le destinazioni non residenziali), quindi il parametro Osfin è pari a zero. Consideriamo che Opfin e Osfin li avevamo già calcolati nel paragrafo precedente: il loro totale dava € 19.800: ovvero era 19.800 solo il valore di Opfin appunto perché Osfin è pari a zero. Dunque dobbiamo calcolare Opin e Osin. Consideriamo che la tabella contenuta in questa delibera indica già il totale degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi il tutto si riduce ad un unico calcolo:
Ot = (Opfin + Osfin) - (Opin + Osfin) = (19.800 + 0) - (6.706,80 + 15.296,40) = - € 2.203,20
dove Opin deriva da: 0,9 x 18,63 €/mc x 1,00 x 400mc = € 6.706,80
e Osin deriva da: 0,9 x 42,49 €/mq x 1,00 x 400mc = € 15.296,40
dove, ancora, 18,63 e 42,49 sono i valori tabellari contenuti sempre in questa delibera (non necessariamente in altri casi vengono fuori questi valori: dovrete calcolarvi i vostri!).
Il risultato di Ot viene un numero negativo quindi, se la matematica non è un opinione, Oe è maggiore di Ot e quindi Oe è il valore che va applicato per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Se invece Ot fosse venuto maggiore di Oe avremmo dovuto utilizzare quest'ultimo.

passo 4: la delibera stucchevolmente si "dimentica" di ricordarci che esiste anche il contributo in base al costo di costruzione. Poco male, lo calcoleremo sempre seguendo le indicazioni di questo mio post, basandosi sempre sul CME delle sole opere di manutenzione straordinaria (COSTO B). In pratica, il costo A serve solo all'inizio per capire se è ristrutturazione parziale o totale e NON viene utilizzato per il calcolo dell'onerosità.

SCUSATE se questo post vi apparirà confuso, ma purtroppo non è stato facile tirare fuori i concetti da una delibera scritta in modo non chiaro e soprattutto con un impaginazione "sparsa" che non fa ben comprendere dove finisca un concetto e cominci il successivo. Cercherò di migliorarlo in seguito rimettendoci le mani: per ora aspetto vostri commenti ed input su come chiarire meglio i concetti. Ah, last but not least, quanto descritto in questo post è il frutto delle mie elugubrazioni mentali: usate quanto descritto a vostro rischio e pericolo, in quanto io non mi assumo nessuna responsabilità derivante da sanzioni, rigetti di pratiche o multe emesse in base alle procedure ed agli esempi qui descritti ;-)