lunedì 30 luglio 2012

aggornamenti al calcolo per gli oneri di urbanizzazione a Roma

grazie alla segnalazione del nostro lettore massimocardone ho "scoperto" la nuova delibera di Roma Capitale che aggiorna le tabelle parametriche per il calcolo degli oneri di urbanizzazione per le nuove costruzioni. Si presuppone implicitamente che tali tabelle valgano d'ora in poi anche per le ristrutturazioni soggette ad onerosità (frazionamenti, fusioni, et simila). Per nostra fortuna, la nuova delibera va a chiarire alcuni aspetti "oscuri" del calcolo ma soprattutto racchiude in un unica delibera le varie tabelle che prima erano sparse in più delibere. Rimangono tuttavia diversi punti poco limpidi e, più in generale, l'inutile complessità dei calcoli. Vediamo insieme le novità.
anzitutto, il link alla delibera: dato che questo post vuole essere una integrazione di questo mio altro post più ampio sull'argomento, riprendo la "numerazione " delle delibere in questo contenuto, chiamando questa la d6:

       6. delibera n°31 del 2012

questa nuova delibera (più esattamente deliberazione dell'assemblea capitolina, per cercarla se il link non dovesse funzionare) va a sostituire le tabelle contenute nelle delibere 228 del 2002 e 12 del 2007 (che corrispondono alla d3 e d4 del post sopra citato).
La delibera la stavamo aspettando perché l'ultima risale appunto al 2007, e la legge nazionale impone che i valori per il calcolo degli oneri debbano essere aggiornati dai comuni ogni cinque anni.
Uno dei problemi di maggiore rilievo che vengono "risolti" con queste nuove tabelle è quello della corrispondenza tra destinazioni d'uso indicate nelle tabelle e la zonizzazione effettiva del nuovo PRG di Roma: nelle vecchie tabelle infatti c'era il solo riferimento alle vechcie zone territoriali omogenee, che non sono presenti nelle nuove zonizzazioni del prg (o meglio, l'art. 107 delle NTA del PRG indica una sommaria corrispondenza da prendere in considerazione per trasformare i nuovi tessuti nelle vecchie ZTO, ma ha tutta l'aria di essere una "toppa" infilata alla fine per una dimenticanza): la nuova tabella "C" risulta quindi di più facile lettura.
Altro punto che viene meglio chiarito è quello sul come si calcola il parametro tabellare da prendere in considerazione: la tabella infatti ad una prima lettura appare poco comprensibile, essendo composta da sei righe le prime tre delle quali hanno le sigle DTZ, IFT, IFF che corrispondono a Densità Territoriale, Indice di Fabbricabilità Territoriale, Indice di Fabbricabilità Fondiaria. Nella delibera viene ignorato il dato della densità territoriale, mentre si spiega come calcolare i due parametri IFT ed IFF per la corretta determinazione del valore da usare. Quindi in prima battuta non consideriamo quello che c'è scritto nella prima riga, e concentriamoci sulla seconda, quella di IFT: nella delibera c'è scritto che bisogna anzitutto fare riferimento a questo parametro e solo se non fosse possibile determinare IFT, allora si determinerà il secondo, IFF. IFT è dunque l'indice di fabbricabilità fondiario, espresso in metri cubi edificabili per metro quadro di terreno. La delibera ci spiega subito che il PRG non ragiona più in termini di mc/mq ma di mq/mq (che è più logico infatti) e che quindi occorrerà "convertire" i mq/mq del piano regolatore in mc/mq, ma andiamo con ordine. La prima cosa da fare è verificare in quale tessuto ricade l'immobile oggetto di ristrutturazione (ricordo che nel post principale, ed anche in questo, mi voglio occupare principalmente del calcolo degli oneri nelle ristrutturazioni): se questo è un terreno edificabile (difficilmente lo sarà se stiamo parlando di ristrutturazione) bisogna vedere l'ET (vedi l'art. 5 delle NTA del PRG) che rappresenta l'indice di fabbricabilità territoriale e moltiplicarlo per 3,2 che è l'altezza convenzionale dell'interpiano. Calcolato questo valore, vi suggerisco di prendere a riferimento il primo valore utile più basso di quello che vi è uscito: la legge qui non chiarisce come determinare il valore da prendere in considerazione in base alla cifra ottenuta (non specifica se si debba prendere il valore più vicino o se si debba fare una interpolazione lineare tra i valori), quindi meglio orientarsi prendendo a riferimento il valore che dà come risultato l'esborso economico maggiore a favore del comune. 
Se il vostro immobile ricade in uno dei tessuti che non hanno indice di fabbricabilità (sostanzialmente la città storica e la città consolidata, ma anche qui ci sono piccole "isole" che hanno un indice di fabbricabilità quindi scanso equivoci leggetevi bene tutte le caratteristiche del "vostro" tessuto) rimane l'unica via di determinare l'IFF aka Indice di Fabbricabilità Fondiario: qui avremmo una doppia procedura: la prima, da applicarsi se esiste un EF (indice di fabbricabilità fondiario) per il nostro suolo (esiste se effettivamente è libero oppure se è nella città da ristrutturare), altrimenti si dovrà stimare il volume complessivo dell'edificio e dividerlo per la superficie del lotto (io la intendo come la superficie orizzontale della particella catastale su cui insiste il fabbricato). Nella città già costruita è molto facile che grandi edifici gravino su appezzamenti di terreno poco più grandi della stessa impronta a terra del fabbricato quindi non è escluso che vi vengano valori davvero elevati: in questo caso poco male anzi meglio, perché maggiore è il valore di IFF e minore è l'esborso da corrispondere al Comune in termini di oneri concessori. Il valore da prendere in considerazione è sempre l'ultimo, quello della riga "U".
La nuova tabella C risulta più leggibile della precedente, quindi inutile dilungarsi.
Ringraziamo il Comune di essersi dedicato a chiarire alcuni piccoli dettagli della pur complessa e frastagliata procedura per il calcolo degli oneri concessori, comunque io continuo a rimanere allibito del perché debba essere una procedura tanto contorta, quando basta applicare un univoco valore od una univoca percentuale. Bha.

31 commenti:

  1. Grazie Marco per la pubblicazione della nuova delibera. Ne approfitto per chiederti se hai notizie sulla presentazione delle DIA per il Piano Casa. La recente modifica alla legge regionale contiene una cosa importante: l'eliminazione del riferimento alle concessioni in sanatoria ottenuti per silenzio-assenso. Come si stanno regolando i Municipi (in particolare il V) ? Stanno accettando le DIA in questi giorni, e accettano il silenzio-assenso?
    Grazie, Flavio

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    1. ciao Flavio: il dipartimento ha sancito che adesso le DIA per piano casa vanno presentate ai municipi. Non ho notizie "fresche" di come sia la situazione nei municipi, comunque fino ad un paio di settimane fa al primo muncipio - per esempio - non avevano ricuevuto nessuna istruzione procedurale. Detto fra noi, non possono rifiutarti il deposito di una pratica nei municipi, visto che c'è un ordine dipartimentale, ma credo che difficilmente qualcuno saprà istruirla correttamente. Comunque la DIA ha il silezio-assenso per legge, quindi il comune non può inventarsi nulla di diverso. Della cancellazione del silenzio-assenso sulle concessioni in sanatoria si sapeva già qualche tempo fa: sarebbe stato troppo bello (e tutto sommato anche troppo peso di responsabilità per i tecnici), quindi ti confermo che nulla è mai cambiato - di recente - circa le procedure per il rilascio delle concessioni in sanatoria.

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  2. Ciao Marco,
    per informazione tua e degli interessati.
    Sono stato al V Municipio e mi hanno detto che, solo per il V Municipio e a causa del carico di lavoro, è stato deliberato in una apposita riunione che le DIA per il Piano Casa si presentino al Dipartimento.
    Ho chiesto: "ma lì le accettano?" e mi hanno risposto "penso di sì, visto che qua non le accettiamo...".
    Non sono ancora stato al dpt. a verificare.

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    1. ciao Flavio grazie dell'informazione. Il dipartimento aveva diramato un comunicato in cui chiariva che non avrebbe accettato più le "super DIA", comunque anche io è un po che non vado al dipartimento quindi aspettiamo riscontri prima di commentare. ma una parola a caldo vorrei dirla: la gestione dell'urbanistica in questa città è allo sbando, e noi siamo in mezzo al fiume in piena senza poter fare gran chè.

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    2. Ciao a tutti, dopo un mese esatto di rimpalli tra municipio (in questo caso il primo) e il Dip., il 20 luglio sono riuscito a protocollare una SuperDia, "per un pò" (testuali parole del tecnico) il IX Dip. accetterà le SuperDia dei municipi "non ancora attrezzati" a riceverele. Comunque ora in dipartimento hanno messo vari avvisi in tal senso.

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    3. Grazie dell'info Giovanni! l'organizzazione del nostro comune scintilla per efficienza -.-

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  3. Ciao Marco, grazie per le preziosissime info ma il link della delibera n°31 del 2012 non funziona, sai per caso se il link è cambiato?
    o se hai la Tabella A (per destinazioni residenziali) visto che mi occorre consultarla
    grazie
    sara

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    1. Ciao, il sito del comune purtroppo periodicamente modifica i link alle delibere, non mi chiedere perché...!? ho aggiornato il link, ora dovrebbe funzionare, ed aggiunto la dicitura circa il fatto che è una "delibera dell'assemblea capitolina" così da essere più facile la ricerca attraverso il portale del comune.
      Ciao e grazie per la segnalazione!

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  4. buonasera Marco:)
    ho scaricato la modulistica per la DIA per municipi dal sito del dipartimento urbanistica (quello che prima era il VI) e ho notato che sono leggermente diversi rispetto a quelli che avevo usato ad agosto.
    Nella pagina "Allega la seguente documentazione" è stata aggiunta la possibilità di allegare il computo metrico estimativo (in triplice copia)...la domanda che ti faccio è: secondo te è una facoltà vera e falsa? nel senso:)...i tecnici del municipio lo voglio vedere per forza il CME?ti faccio questa domanda soprattutto pensando alla valutazione che loro faranno della somma degli oneri concessori da pagare che dichiarerò...buon week end:)

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    1. ciao Marco! il CME va sempre allegato - se c'è onerosità - perché è un tuo atto formale tant'è che devi timbrarlo in ogni pagina: è come se fosse una parte integrante della relazione tecnica. Magari non lo guardano e morirà negli archivi polverosi, ma se ci sono gli oneri il CME va sempre allegato ;-)

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    2. ricevuto grazie:) e W sempre gli archivi polverosi...buona domenica:);)

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  5. Salve! Torno a scriverle dopo qualche giorno e molte ore passate a decifrare le tabelle per il calcolo degli oneri di urbanizzazione e costruzione, sono arrivata ad un punto morto e ho proprio bisogno di una mano!
    Le ricordo il mio caso: villetta facente parte di un complesso quadrifamiliare in zona infernetto a cui i proprietari vorrebbero chiudere parte del portico con il piano casa.
    Diciamo che ho ricavato sia i parametri con la tabella A, sia quelli con la tabella B, il tecnico del municipio mi ha "illuminato" con questa formuletta che, a mio parere è abbastanza sbagliata: (Volume ricavato dalla SU x 3,20)x TAB A x TAB B x 0,90. Ovviamente la cifra che ne deriva è allucinante...lei che ne pensa?

    Il secondo problema è con i costi di costruzione:la TAB A della delibera 19/2005 mi rimane davvero di difficile comprensione, la tabella B sembra essere più digeribile...saprebbe suggerirmi in che modo posso "digerire" anche la tabella A?

    Alla fine però con tutti questo bei numeretti cosa devo farci? Li sommo? e poi li sconto del 30% perchè è prima casa?
    Esiste davvero il contributo straordinario del 50% dei costi di urbanizzazione?Perchè a me risulta che siano obbligatori quando non si possano rispettare gli standard urbanistici...

    Scusi se mi sono dilungata, ma è davvero difficile affrontare questo argomento per la prima volta senza aver un minimo di appoggio da parte dei tecnici dei municipi che per tre volte mi hanno suggerito metodi e formule diverse!

    Lei rimane l'unico sul web che riesce a dare risposte corrette!

    Grazie mille dell'attenzione!

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    1. CIao, la formuletta che ti ha dato il tecnico è sostanzialmente corretta: nel piano casa gli oneri si calcolano come per le nuove costruzioni, e quindi devi applicare la tabella "A" per "intero". In realtà è tutto abbastanza semplice: sembra complicato ma ci sono campi che nemmeno devi compilare. Un giorno farò una guida solo per la compilazione di questa tabella, per ora non penso di essere in grado di poterti riassumere in una risposta come poterla compilare tutta: ti posso suggerire di andare per logica interpretativa, e di considerare che la tua nuova costruzione è solo l'ampliamento, e quindi non contempla superfici non residenziali nè altre superfici accessorie.
      Il contributo straordinario c'è senza ombra di dubbio perché è imposto dalla stessa legge sul piano casa: se ti viene fuori un cifrone comunque è strano, su per giù non dovrebbero venire più di 3-400 euro per metro quadro di ampliamento, ma possono esserci casi strani.

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  6. buongiorno a tutti e dato il periodo buone feste:)
    voglio segnalare la sentenza del TAR Piemonte n. 1346/2013 depositata il 13 dicembre con la quale un'amministrazione comunale è stata condannata a restituire ad un privato l'ammontare degli oneri di urbanizzazione versati per una ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione senza aumento di carico urbanistico.
    nello specifico: demolizione di un fabbricato di civile abitazione unifamiliare di quattro piani fuori terra e la successiva edificazione di un nuovo fabbricato sempre di civile abitazione unifamiliare di pari volumetria, composto da due piani fuori terra oltre al seminterrato.
    c'è inoltre da precisare che il nuovo edificio ha conservato oltre alla stessa destinazione d'uso anche la stessa volumetria. a quanto pare gli unici cambiamenti sono stati la sagoma e i prospetti ma questo secondo i giudici non sono pertinenti ai fini del carico urbanistico.
    questo orientamento è consolidato in giurisprudenza perchè la stessa sentenza ne cita altre sempre del TAR Piemonte e anche una del Consiglio di Stato del 2004.

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    1. Ciao Marco, tanti auguri anzitutto!
      la giurisprudenza effettivamente ha spesso confermato la linea di principio secondo la quale gli oneri di urbanizzazione siano da devolversi solo ed esclusivamente laddove vi sia un aumento di superfici o di volumi oppure cambio di destinazione d'uso. Anche Roma Capitale in parte si sta allineando a questa visione: nell'ultima circolare dipartimentale, quella di giugno 2013, è specificato che per le opere di modifica dei prospetti, che non incidono su volumi e superfici, le urbanizzazioni non sono dovute, ma solo gli oneri sul costo di costruzione. Vedremo eventuali sviluppi, intanto grazie dell'informazione ;-)

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  7. Buongiorno, e grazie per tutto questo lavoro!
    Vorrei chiedere un chiarimento su questa situazione: cambio di destinazione senza opere, tessuto t4, da ufficio ad abitazione.
    - oneri di costruzione nulli;
    - oneri di urbanizzione: non riesco a calcolare IFF ma non capisco dove sbaglio, poiché se divido il volume dell'edificio per la superficie catastale ottengo dei valori molto superiori a quelli contenuti in tabellae quindi non posso procedere alla interpolazione;
    - monetizzazione degli standard non dovuta poiché nella delibera del 23 dic 2013 vi è scritto "monetizzazione dovuta in ragione del diverso carico urbanistico" ma le due destinazione hanno lo stesso carico Cu/b.
    Dove sto sbagliando?! :)
    Grazie ancora e complimenti!

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    1. Ciao, leggi questo mio post specifico sull'argomento: http://architetticampagna.blogspot.com/2013/11/il-cambio-di-destinazione-duso-da.html la monetizzazione c'è sempre perché è vero che ante e post sono cu/b, ma appartenendo a funzioni diverse, hanno richieste diverse per quanto riguarda gli standard urbanistici.
      Se IFF sfora oltre il valore più alto (nella città storica succede SEMPRRE) semplicemente applichi il valore maggiore.
      Gli oneri di costruzione non sono mai nulli: hai almeno la realizzazione della cucina. non puoi dichiarare che già c'era, perché i locali ufficio non possono averla.

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  8. Buonasera, è la prima volta che ho come incarico un Frazionamento di un ufficio privato, che con il frazionamento diventeranno n.2 uffici privati , sito in Roma , zona città storica. Ho già calcolato il Costo di Costruzione, ho già elaborato il Computo metrico. Ma ho grandi difficoltà a capire la Tabella A , devo calcolare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria....e sinceramente non ho capito la lettura di quei parametri....e i valori D.T.Z.- I.F.T.- I.F.F. - UP - U.S.- U ; devo calcolarmeli io...quindi devo conoscere l'area del lotto, larghezza strade, volumetria dell'intero edificio?? Poi mi dice che l'E.T. è indicato dal P:R:G. cioè questo parametro ET moltiplicato per l'altezza convenz. 3.20 posso ottenere l'indice di fabbricabilità. Ma io l'E.T. non l'ho trovato nel P.R.G. sono abbastanza digiuna in materia...è la prima volta che ho questo incarico. Il municipio di appartenenza è l'ex XVII . Grazie se qualcuno riesce a chiarirmi le idee....

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    1. l'indice di fabbricabilità per la città già edificata non esiste, perché la città già costruita non prevede possibilità di ampliamenti (salvo particolari casi). dunque i parametri da usare in modo logico sono secondo me due: o si ha la possibilità di conoscere, da dei rari dati comunali ufficiali, la densità territoriale di zona, oppure si fa prima (e meglio) a calcolarsi l'indice di fabbricabilità fondiario: io ho sempre calcolato il volume del fabbricato (facendo l'estratto di mappa catastale e calcolandomi l'area di ciò che è lì rappresentato) diviso per la superficie della particella catastale su cui insiste l'immobile (deducibile sempre dall'estratto di mappa o anche dagli stessi dati catastali del catasto terreni). Nessuno mi ha mai contestato questo metodo.

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  9. Salve e complimenti per il blog, sempre utilissimo!!
    Sono incappata nel frazionamento di un negozio da dividere in due di uguale categoria catastale (C1). L'oggetto si trova in "città della trasformazione" - "ambiti di pianificazione particolareggiata definita". Devo calcolare gli oneri di urbanizzazione ma non trovo né IFT né IFF. Come posso fare?
    Grazie anticipatamente

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    1. nella città della trasformazione i suoli potrebbero avere una cubatura edificabile: si può verificare nelle NTA. Altrimenti vige il calcolo a ritroso: si calcola la cubatura del fabbricato esistente, si divide per il suolo su cui sorge, e si ottiene l'indice di fabbricabilità fondiario.

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  10. Come calcolo DTZ in zona F1 città da ristrutturare?
    ci sono tabelle che indicano i DTZ per tutte le zone?

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    1. No, nella città già urbanizzata si deve fare riferimento all'IFF perché le DTZ non sono stabilite dallo strumento urbanistico. l'IFF va desunto calcolando sommariamente la cubatura edificata diviso per l'appezzamento su cui sorge il fabbricato.

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    2. Per cubatura edificata intendi solo SULxV escluso vano scala, perchè dividendo la cubatura relativa alla SUL 1800/200 ho come valore 9 che va oltre la tabella B l'Iff arriva fino a 7,5, come procedo secondo te? uso 7,5?

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    3. se il valore va oltre 7,5 io uso il corrispondente coefficiente, anche se si va molto oltre quella soglia. nell'edificato esistente può capitare.

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    4. In questo caso essendo un cambio d uso da garage a commerciale, per la delibera 19 che definisce pertinenze all interno della categoria residenziale, devo considerare nella formula la differenza tra Upfin-Upin, l urbanizzazione secondaria nel commerciale non è dovuta, giusto? La formula che devo usare è quella relativa a cambio uso con opere tra differenti categorie?

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    5. la delibera 19 è stata superata da quelle successive di cui ho parlato nei vari post. comunque solo le destinazioni residenziali hanno l'urbanizzazione secondaria. la formula alla fine è sempre la stessa.

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  11. Ciao caro Marco, spero tu stia bene.
    Resuscito questo tuo vecchio e prezioso post per farti una domanda: sto calcolando i vari oneri per un Piano Casa e - per l'urbanizzazione volevo applicare il metodo che suggerisci per calcolare l'IFF. Sono in città storica, zona T7.

    Ho il progetto originale del 1973 (non male, eh?!) e dispongo quindi della superficie del lotto ed il volume di tutte e 5 le palazzine del condominio. Il piano casa riguarda l'appartamento al piano terra della palazzina A.

    Ti chiedo quindi: volume/superficie lotto...ma il volume di tutte le 5 palazzine o solo della mia?

    Considera approssimando: 4000mc per la palazzina A su un lotto di 7600mq. Viene un IFF di 0,5 [sotto la soglia 1.00] ed avrei un Up caro addannato.
    On the other hand, se considero tutte e 5 le palazzine (la licenza originale prevede l'edificazione di tutte e 5) ho 20.000mc/7600mq --> IFF alle stelle ed ottengo l'Up minore!

    Che mi consigli?

    Grazie e buonanotte.

    (perchè lo so, tanto, che stai lavorando anche di notte, come tutti noi poveri architetti)

    Tommaso

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    1. se il lotto è catastalmente unico, io considererei la somma delle varie costruzioni che vi stanno sopra: si parla infatti di indice fondiario, non di indice di fabbricato. Per il resto in effetti dormivo, perché sennò la mattina presto mi alzo col ciufolo...!

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    2. Giusto, perchè così puoi alzarti agli albori con l'unico scopo di lavorare e produrre!

      Ti ringrazio molto per la tua opinione con la quale - effettivamente - concordo.

      Allegherò un foglio extra alla DIA in cui specifico bene tutti i calcoli.

      Grazie e buona giornata,

      Tommaso

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.