una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma

Parlo spesso non molto bene dell'organizzazione interna di Roma Capitale, quantomeno per l'aspetto amministrativo che a me riguarda più da vicino in quanto tecnico, ovvero quello relativo all'urbanistica privata. Tuttavia esistono personaggi all'interno della struttura pubblica che sono in grado di risollevare la media del sistema in quanto persone capaci, competenti, attente ma, soprattutto, consapevoli del proprio ruolo e, quindi, della necessità di un dialogo aperto, chiaro e onesto con i tecnici privati. Non dirò il nome di questo tecnico, così come non mi vedrete mai citare nomi di persone che, invece, meriterebbero il licenziamento in tronco nella pubblica amministrazione: posterò di seguito, però, una serie di risposte ad atrettante domande di tipo tecnico che gli ho rivolto questa mattina, domande che avevo posto anche in altri municipi ricevendo spesso risposte vaghe se non proprio contrastanti fra loro. Ritengo che la persona che mi ha fornito queste risposte sia degna di totale fiducia, pertanto penso che quello che leggerete possa essere considerato qualcosa di molto attendibile riguardo alle nostre noiose, quotidiane pratichette edilizie.

brevi considerazioni sulle nuove agevolazioni fiscali

pochi giorni fa il consiglio dei ministri ha discusso il Decreto sviluppo, il quale dovrebbe entrare in vigore a brevissimo con il testo non modificato che è possibile scaricare cliccando qui. Volevo fare qualche brevissima considerazione. Prima, un brevissimo preambolo alle nuove detrazioni: la detrazione del 36% viene ampliata fino al 50%, e il tetto massimo di spesa portato da 48.000 euro iva compresa a 96.000; la detrazione sull'efficientamento energetico passa dal 55% in dieci anni al 50% in dieci anni:

1. se passa così com'è, di fatto verrà equiparata la detrazione fiscale per le opere di ristrutturazione a quella per le opere per la riqualificazione energetica, ovvero il 50% in dieci rate annuali di pari importo (anche se il 50% per opere di riqualificazione energetica scatterebbe dal 1 gennaio 2013). ciò significa che nella ristrutturazione, per esempio, non si avrà più l'incentivo ad installare infissi particolarmente efficienti dal punto di vista termico, perchè lo stesso beneficio fiscale si potrà avere anche con la "normale " detrazione sulle ristrutturazioni.

Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni

Dicono che il fisco italiano sia uno dei più contorti d'Europa; se lo dovessimo giudicare solo dalle norme che regolano le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie ci sarebbe senz'altro da crederci.

In questo post cerco di racchiudere tutte le "esperienze" fatte assieme ai miei clienti nel prestar loro "assistenza fiscale" riguardo alle agevolazioni per le ristrutturazioni. In realtà la materia non è complessa ma è solo molto contorta e, soprattutto, bisogna aver chiaro che l'agevolazione non è una ma sono tante e diverse: 

• quella del 36% per le ristrutturazioni; 
• quella del 55% per gli interventi sul risparmio energetico; 
• quella sull'IVA al 10%. 

Tutte possono convivere nella stessa ristrutturazione, ma anche nessuna; cerchiamo di fare un po d'ordine.

una rinnovata detrazione fiscale per l'edilizia per il 2012?

Da ieri gira la voce che il Governo stia studiando una sostanziale modifica alle norme sulla detrazione fiscale nelle ristrutturazioni edilizie, da tutti universalmente nota come "detrazione del 36%". L'indiscrezione oggi si è materializzata su edilportale, dove è stato pubblicato un documento "interno" del governo non ancora approvato (purtroppo il documento è accessibile solo se siete registrati su edilportale, ma la registrazione è ovviamente gratuita) in cui viene trattato l'argomento.

Nella bozza di decreto si leggono quattro novità per il settore edilizia:

• la modifica della "detrazione del 36%" ampliando il tetto massimo di detrazione da 48.000 a 96.000 euro di lavori iva compresa e innalzando la quota di detrazione dal 36% al 50%
• l'inserimento della "detrazione del 55%" per il miglioramento delle prestazioni energetiche in una Legge nazionale, uscendo quindi dall'annuale "lotta della speranza" per il rinnovo per l'anno successivo dato che era inserita, se non ricordo male, nel D.P.E.F. dei vari anni dal 2005 al presente
• l'eliminazione della esenzione dell'IVA per i fabbricati nuovi invenduti
• l'introduzione di una detrazione fiscale relativa alle imposte di compravendita di immobili con valore pari od inferiore a 200.000 euro

vorrei spendere due parole sui primi due punti soprattutto.

la CILA a Roma: i segreti per non sbagliare

Ecco un altro post dedicato agli amici tecnici: gli avventori non tecnici non si spaventino, presto pubblicherò nuove notizie di prossime realizzazioni in via di ultimazione.

Molti sanno che non si può fare in un appartamento una stanza da letto più piccola di 9mq ma per esempio non tutti sanno che una stanza dotata di finestra non può avere una dimensione compresa tra i 4 ed i 9mq, quindi o più piccola di 4 o più grande di 9! Purtroppo Roma è una città difficile in cui lavorare come tecnico del settore edilizia: la burocrazia è involuta su sè stessa tanto che alcuni divieti normativi si "scoprono" solo parlando con i tecnici comunali (quando ci si riesce a parlare e quando sono disponibili a dischiudere i loro preziosi segreti), e spesso tecnici diversi hanno opinioni diverse su cosa si possa autorizzare e cosa no perchè a loro volta i singoli municipi hanno diverse sfumature, quindi vi potrebbe capitare che una ristrutturazione autorizzabile in un municipio non lo sia in un altro. Voglio qui condividere con i colleghi quelle che sono le mie informazioni, ma anche le mie strategie, per fare delle CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con la minore probabilità di venire rigettate. Non ho la pretesa di essere onniscente sulla materia, sarei uno sciocco se l'avessi: quindi questo vorrebbe essere anche un luogo di confronto con altri colleghi che volessero condividere le proprie esperienze.

gli oneri concessori per le ristrutturazioni a Roma

Questo post interesserà poco a chi non è un tecnico che opera su Roma: voglio trascrivere qui alcuni appunti - faticosamente - raccolti su come calcolare gli oneri di urbanizzazione e gli oneri sul costo di costruzione dovuti al Comune in caso di interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili esistenti. Ho sottolineato "faticosamente" perché non si capisce per quale motivo debba necessariamente essere così complicato questo calcolo e perché debbano essere così oscure le tabelle per la determinazione dei vari coefficienti, oltre al fatto che ci sono dei coefficienti "fantasma", ovvero valori "assoluti" che devono essere applicati ma che non sono descritti in nessuna delibera comunale. E'ancora di più strano il fatto che per il comune della capitale non esistano fogli di calcolo elettronici per essere aiutati nel calcolo, che invece esistono per molti altri comuni d'italia.

E'doveroso ricordare che "gira voce" che il Comune stia predisponendo anche lui un sistema per il calcolo degli oneri on-line, che tutti aspettiamo con grande ansia e che sarebbe dovuto essere implementato nella procedura on-line della DIA inaugurata pochi mesi fa. Nel frattempo, gli sventurati colleghi possono continuare a leggere di seguito, considerando che quanto da me trascritto potrebbe contenere errori che, se ravvisati da qualcuno, possano essere da voi gentilmente segnalati: nessuno è nato imparato, meno che mai nell'interpretazione delle contorsioni della burocrazia.

il controsoffitto in cartongesso e la gola luminosa

Nelle case, a volte, si ha la sensazione, visitando alcuni ambienti, che gli oggetti dell'arredamento "navighino" nello spazio senza una loro precisa collocazione, oppure che l'illuminazione, proveniente da un solitario lampadario posto al centro della stanza, cada "tristemente" e "casualmente" sullo spazio circostante. Tutto ciò anche a fronte di ingentissimi investimenti fatti per i mobili, magari rifiniti con una delicata laccatura o fatti di prezioso massello. No, non vi sto dicendo che il controsoffitto in cartongesso è un "must have" indispensabile, perché l'architettura va costruita attorno a due concetti fondamentali: lo spazio che si ha a disposizione, e le esigenze o gusti del cliente. Però è indubbio che è quasi sempre utile a ricalibrare lo spazio, a ricreare proporzioni magari perdute, o certamente a produrre una illuminazione sia scenica che tecnica decisamente fuori dal normale.

Questo post tuttavia non vuole dare indicazioni su come progettare un controsoffitto (la sensibilità progettuale di un progettista non è un qualcosa che può essere ridotto ad un mero elenco di casistiche possibili, ma è un'arte che viene applicata in modo differente per ciascun contesto) ma vuole più che altro fornire un supporto di tipo prettamente tecnico a chi fosse interessato a saperne di più.