Oggi voglio dedicare un post ad alcune novità introdotte dalla recente Legge 182/2025, una norma che interviene su alcuni aspetti procedurali che noi professionisti affrontiamo quotidianamente. Come spesso accade, il legislatore cerca di semplificare (o almeno ci prova), e in questo caso tocca tre pilastri fondamentali in ordine sparso: il Permesso di Costruire in area vincolata, i termini per l'annullamento d'ufficio e i requisiti per le idoneità alloggiative.
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Indice dei Contenuti
Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, con le consuete elugubrazioni mentali di chi poi queste carte le deve presentare agli sportelli unici, leggendo direttamente i testi di legge che ci cambiano le regole del gioco.
1. Il Permesso di Costruire e il Silenzio-Assenso in area vincolata
Come ricorderete, in passato ho affrontato più volte il delicato rapporto tra i procedimenti edilizi e la presenza di vincoli (vi rimando, ad esempio, al mio post i vincoli a Roma: vademecum per viandanti oppure alle particolarità del silenzio-assenso affrontate in barriere architettoniche e vincoli in silenzio-assenso.
Fino a poco tempo fa, l'art. 20, comma 8 del D.P.R. 380/01 (il Testo Unico dell'Edilizia) era netto: se sull'immobile gravavano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio-assenso per il Permesso di Costruire era categoricamente escluso, rimandando alle lungaggini della Conferenza di Servizi o delle istruttorie endoprocedimentali dei singoli uffici.
Ebbene, la Legge 182/2025 (all'art. 40) ha **soppresso** proprio quella clausola ostativa. Leggiamo il testo esatto dell'art. 20 comma 8 dopo le modifiche apportate:
8. (L) Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso Qualora l'immobile oggetto della domanda di permesso di costruire sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, salva la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall'autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.
escludendo l'ultimo periodo, la versione precedente del comma 8 era la seguente (in rosso la parte sostituita):
8. (L) Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241.
Cosa significa nella pratica per noi tecnici? Che il silenzio-assenso sul Permesso di Costruire si può validamente formare anche sui beni vincolati, a patto che i relativi atti di assenso (autorizzazioni paesaggistiche, nulla osta della Soprintendenza, ecc.) siano già stati preventivamente acquisiti, siano in corso di validità e siano stati rilasciati sui medesimi elaborati progettuali depositati in Comune. Se fate bene i compiti a casa e vi procurate i pareri prima, il Comune non potrà più trincerarsi dietro la presenza del vincolo per bloccare la formazione tacita del titolo. Un bel passo avanti per la certezza dei tempi.
2. L'Autotutela della P.A. (art. 21-nonies L. 241/90): il tempo stringe!
Altra novità interessante riguarda le tempistiche che la Pubblica Amministrazione ha a disposizione per "ripensarci" e annullare un nostro titolo edilizio. Se ricordate le mie riflessioni sulle procedure sanzionatorie (ne ho parlato diffusamente in post come la CILA si evolve verso la SCIA? o nei commenti sulle sanatorie e false rappresentazioni), il termine per l'annullamento d'ufficio era già stato ridotto nel 2015 da 18 a 12 mesi.
Oggi, l'art. 1 della Legge 182/2025 interviene sull'art. 21-nonies, commi 1 e 2-bis della L. 241/90, sostituendo le parole "dodici mesi" con "sei mesi".
il dimezzamento del tempo per esercitare l'annullamento va nell'ottica di consolidare il legittimo affidamento, in quanto oggi il tempo per il Comune per avviare l'annullamento in autotutela è di soli sei mesi. Se il Comune o l'ente di turno non si accorge di un vizio (non derivante da dichiarazioni palesemente e fraudolentemente false, ovviamente) entro un semestre, il titolo si consolida e l'azione repressiva in autotutela viene inibita.
Restano sempre fermi tutti i (tanti) motivi per cui un titolo può essere annullato anche dopo il trascorrere del termine indicato: oltre alle già citate false dichiarazioni e false rappresentazioni, va indicato anche la casistica dell'assenza di elementi essenziali (elaborati assenti o illegibili, moduli assenti o compilati in parte) o più in generale il problema delle eventuali autorizzazioni mancanti (paesaggistica, idrogeologica, sismica, etc, che non invalidano direttamente il titolo ma lo rendono inefficace).
3. Idoneità Alloggiative: finalmente un unico riferimento (ma con qualche ombra)
Ultimo, ma non per importanza, l'intervento sul Testo Unico dell'Immigrazione (D.Lgs. 286/1998) in materia di idoneità alloggiative. L'art. 5-bis, comma 1, lettera a) faceva un ambiguo riferimento ai requisiti previsti "dalla legge per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica". Questo creava spesso cortocircuiti interpretativi assurdi presso gli uffici tecnici, che dovevano districarsi tra norme ERP regionali e parametri nazionali.
La Legge 182 ha spazzato via la confusione sostituendo quel rinvio normativo con un riferimento diretto, chiaro e inequivocabile. Ecco il testo modificato:
"Al testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, sono apportate le seguenti modificazioni: a) all'articolo 5-bis, comma 1, lettera a), le parole: «dalla legge per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica» sono sostituite dalle seguenti: «dal decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975."
Fine delle interpretazioni fantasiose: si torna al nostro amico D.M. 1975, la bibbia di ogni progettista per superfici, altezze e rapporti aeroilluminanti negli alloggi ad uso residenziale. E'giusto il caso di ricordare che è in corso di stesura un decreto che sostituirà il decreto del 1975: spero che quando uscirà ci si ricorderà di aggiornare la legge sulle idoneità alloggiative.
Tuttavia, c'è un'ombra su questa apparente semplificazione, e qui scatta la riflessione da tecnico: la modifica normativa sembra inibire la possibilità di operare con i parametri igienico-sanitari in deroga come previsto dall'art. 10 del d.l. 76/2020. Fissando in modo così perentorio e univoco il rinvio alle rigide prescrizioni del D.M. 1975, si rischia di vanificare, ai fini del rilascio dell'idoneità alloggiativa, quella preziosa flessibilità introdotta proprio dal Decreto Semplificazioni. Cosa succederà agli immobili legittimamente ristrutturati avvalendosi delle deroghe su altezze e rapporti aeroilluminanti (magari in centri storici) quando un cittadino straniero chiederà l'idoneità per il ricongiungimento familiare? Il timore è che si crei un nuovo, paradossale stallo burocratico in cui un'abitazione perfettamente agibile per il Testo Unico dell'Edilizia risulti improvvisamente inidonea per il Testo Unico dell'Immigrazione. Un classico caso in cui, cercando di fare ordine, si crea un nuovo cortocircuito.
Stesso dubbio a questo punto andrebbe esteso a tutti gli immobili che oggi beneficiano di deroghe ai rapporti aeroilluminanti ed alle altezze del decreto del 1975, ed in tutti questi casi occorrerà valutare attentamente l'effettiva possibilità di poter presentare le istanze di idoneità alloggiativa. Senza pretesa di esaustività, mi vengono in mente: beni culturali che hanno avuto accesso alle deroghe di cui all'art. 10 comma 2-bis DL 76/2020; immobili ottenuti con legge speciale per recupero sottotetti; immobili che sono stati oggetto di condono. Attenzione: questi sono tutti casi in cui è possibile ottenere l'agibilità ma da oggi si potrebbe dedurre che non basta la sussistenza di questa attestazione per poter essere sicuri di poter presentare per questi immobili una idoneità alloggiativa.
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