gli accertamenti AMA di novembre 2024: su quali criteri?

Molti cittadini romani tra novembre e gli inizi di dicembre 2024 hanno ricevuto da AMA un atto esecutivo (senza preavvisi) in cui viene chiesto loro di pagare cifre importanti per non aver mai dichiarato il proprio immobile all'azienda di servizi municipalizzata per la raccolta dei rifiuti. La mancata dichiarazione TARI su un immobile, se reale, comporta una grave omissione e l'azienda municipalizzata ha il diritto di recuperare le somme non versate negli anni, anche se non può andare più indietro di cinque anni solari.

Il pagamento della Tariffa Rifiuti difatti è dovuto praticamente sempre, indipendentemente dall'uso (o dal non uso) che se ne fa di un immobile. è dovuto anche se si possiede una sola cantina, un solo posto auto o un box auto, indipendentemente dal fatto che siano o meno pertinenze di unità abitative (nel caso lo siano, nella denuncia TARI possono essere associati inserendo i relativi dati catastali). In caso di immobile dato in affitto, l'imposta è dovuta dal conduttore (cioè dall'affittuario) con totale esenzione di responsabilità da parte del proprietario.

Dicevamo, AMA nella seconda metà del 2024 ha evidentemente inaugurato un nuovo sistema per scovare i soggetti che non hanno mai presentato la dichiarazione, effettuando delle verifiche che, stando al tenore delle lettere che sono arrivate di cui chi scrive ne ha analizzate (e ricevute) alcune, si basano sulla verifica e incrocio dei dati catastali degli immobili con le dichiarazioni contenute nel database dell'azienda. Questa è solo una supposizione: chi scrive non conosce il meccanismo di verifica, dunque se ne stanno deducendo i contorni solo in funzione delle lettere arrivate e sui pesupposti dichiarati da AMA nelle stesse.

Le lettere arrivate, però, se in alcuni casi certamente hanno centrato l'obiettivo, in molti altri casi sono invece arrivate al soggetto sbagliato o hanno avuto ad oggetto immobili che la TARI l'hanno sempre pagata o che quantomeno sono stati regolarmente denunciati: perché in questi casi sono comunque arrivate le lettere? Io, da tecnico esterno, posso provare a fare delle supposizioni per fornire eventuale supporto a chi volesse cercare di capire di più.

Anzitutto, il sistema sembra aver solamente confrontato i dati catastali attuali delle unità immobiliari con l'archivio delle dichiarazioni TARI, inviando una lettera di compliance in caso di qualunque discrepanza tra dati catastali e dati denunciati. Il problema, però, è che i dati catastali talvolta non sono aggiornati o comunque non sono allineati con quelli che erano validi al momento dell'invio della denuncia, e tali variazioni intercorse nel tempo possono aver generato l'emissione di delle richieste di pagamento per immobili che la TARI l'hanno sempre pagata.

Il catasto è un archivio che può essere nel tempo oggetto di aggiornamenti tali per cui possono cambiare le coordinate catastali o anche la toponomastica (via e numero civico). Ciò può avvenire o spontaneamente, cioè per avvenute trasformazioni all'immobile che sono state effettuate dal proprietario e che necessitano una variazione, oppure possono essere delle variazioni d'ufficio effettuate cioè dallo stesso ufficio catastale il quale periodicamente controlla che le consistenze in atti coincidano con lo stato reale dei luoghi. In un mondo ideale i dati catastali sono immediatamente inseriti in tutti i contesti in cui questi hanno rilevanza: purtroppo, però, sebbene vi sia dialogo tra i vari sistemi, tale interconnessione non è sempre bidirezionale ed efficace e, a parere di chi scrive, non può essere onere del cittadino premurarsi di comunicare a tutti i soggetti potenzialmente interessati (comune, azienda rifiuti, utenze domestiche, etc) che i dati catastali sono stati oggetto di variazione.

Vediamo intanto i casi in cui può verificarsi una variazione di coordinate catastali, ricordando che l'individuazione catastale di un immobile si basa sulle coordinate di seguito descritte (e che sono sempre riportate sulla visura catastale che si può chiedere anche gratuitamente accedendo alla propria area riservata dell'Agenzia delle Entrate - attenzione però al fatto che le visure gratuite sono sempre senza intestatario):

- foglio - è un numero di massimo quattro cifre che identifica il foglio catastale in cui si trova il fabbricato. tutto il territorio comunale è diviso in fogli la cui perimetrazione è stabilita dal catasto. nelle trasformazioni edilizie il foglio non cambia mai, almeno finché l'immobile rimane nel terreno su cui nasce;

- particella - è un numero di massimo quattro cifre che identifica il singolo appezzamento all'interno del foglio in cui si trova il fabbricato. diciamo che, per semplificare, corrisponde al pezzo di terra su cui sorge il fabbricato, compreso il fabbricato stesso;

- subalterno - è un numero che identifica la singola unità immobiliare all'interno di un fabbricato. ad esempio se avessimo una palazzina di quattro appartamenti, tutti questi avrebbero lo stesso numero di foglio e di particella, ma avrebbero un numero di subalterno diverso, generalmente 1, 2, 3 e 4;

- indirizzo - identifica il punto da cui si accede all'unità immobiliare: per le case unifamiliari e i locali commerciali corrisponde al numero civico della strada in cui è posto l'accesso diretto; per i condomini corrisponde al civico del portone d'ingresso. dunque in un condominio composto da più appartamenti, tutte le unità immobiliari avranno stesso foglio, particella ed indirizzo, e saranno identificati univocamente solo dal numero di subalterno. Le cantine seguono la stessa logica, mentre per box e posti auto vale il civico in cui è posto il passo carrabile di accesso, generalmente diverso dal portone condominiale, salvo casi particolari.

estratto di visura catastale semplificata: i dati identificativi sono quelli riportati nel riquadro a sinistra, mentre l'indirizzo è riportato subito in basso. i dati di classamento non interessano ai fini dell'identificazione dell'immobile, tuttavia, la superficie catastale ha una qualche influenza ai fini AMA di cui si dirà in calce al post.

Dunque, semplificando molto perché questo non è un post tecnico, vediamo i casi in cui le coordinate catastali di cui sopra possono subire una variazione per avvenuta trasformazione:

- frazionamento, fusione, ampliamento, ovvero qualunque intervento edilizio che va a modificare la consistenza generale delle singole unità immobiliari: in questo caso, viene cancellata la coordinata catastale originaria del numero di subalterno e viene assegnato dal tecnico un nuovo numero di subalterno. Salvo casi particolari, la particella rimane invece sempre uguale, mentre il foglio non può mai cambiare;

- sopraelevazione o comunque creazione di nuove unità immobiliari - salvo casi particolari, in questo caso vengono create nuove unità immobiliari nel fabbricato, dunque le unità già esisetnti non subiscono variazione;

- trasformazione del terreno su cui sorge il fabbricato - può capitare che venga modificata la mappa catastale e nel caso cambierà il numero della particella;

- scorporo della cantina - dal 2020 è obbligatorio scorporare la cantina dalle unità immobiliari a cui questa è eventualmente ancora accatastata assieme all'appartamento: questa è stata una pratica sbagliata ma tollerata per semplificare gli accatastamenti. tuttavia, dal 2020 qualunque variazione catastale che si effettua su un immobile che ha la cantina o la soffitta incorporata nella planimetria, è obbligatorio scorporarla, attribuendo dunque un nuovo numero di subalterno sia all'appartamento che alla cantina, cancellando i dati catastali iniziali;

- modifica dell'indirizzo di accesso all'immobile - avviene quando vengono fatte modifiche al fabbricato tali per cui l'ingresso viene spostato da un'altra parte: può capitare se in un fabbricato condominiale vengono fatte operazioni sull'androne tali per cui l'accesso viene spostato lateralmente, magari per creare un negozio su strada dove prima c'era l'androne.

In altri casi può essere l'ufficio a cambiare le coordinate catastali e questo può avvenire in diversi casi tra cui ad esempio:

- bonifica di vecchi dati di mappa errati o allineamento mappe: talvolta capita che mappa catastale e coordinate del fabbricato non siano allineati, ad esempio al catasto fabbricati risulta un numero di particella ma in mappa ne risulta un altro. in un caso come questo il catasto modifica il numero di particella per tutto il fabbricato ma i numeri di subalterno rimangono quelli originari;

- riordino subalterni: è una operazione che può essere fatta d'ufficio quando risultano non coerenti i subalterni con la composizione del fabbricato, risultano subalterni doppi o una sovrapposizione di più particelle sullo stesso fabbricato;

- variazione toponomastica: l'ufficio può cambiare l'indirizzo dell'immobile per allineare il dato reale con avvenute modifiche alla toponomastica stradale. Ad esempio capita che il comune decida di cambiare il nome di una strada, oppure modificare la numerazione civica, oppure ancora può darsi il caso che un fabbricato di nuova costruzione venga edificato, completato ed accatastato senza che il comune abbia avuto il tempo di nominare la strada, cosa che magari avviene nei mesi o anni successivi agli accatastamenti: in tal caso, i dati delle unità immobiliari devono essere riallineate perché risulteranno altrimenti ancora allibrate all'indirizzo di cantiere. In questo caso la variazione può essere fatta anche spontaneamente dal proprietario.

Dunque, tornando alle lettere di AMA e dato il tenore di molte di queste che chi scrive ha potuto analizzare, sembra che in molti casi non si sia tenuto conto dell'avvenuto aggiornamento dei dati catastali: basta l'aver variato il subalterno o la toponomastica per far scattare in automatico l'invio della lettera. Purtroppo, peraltro, queste lettere non sono di interlocuzione o di preavviso ma sono direttamente esecutive e sanzionatorie, senza dare la possibilità al cittadino di dimostrare di essere in regola (purtroppo la legge da poco prevede così, anche se per casi di evidenza diretta).

I dati catastali fluttuanti dunque possono essere alla base di molte richieste in ipotesi illegittime, e ci si chiede se non potesse essere opportuno che questo sistema automatico che l'azienda municipalizzata ha ideato potesse prevedere almeno un secondo passaggio di controllo per ulteriore verifica in caso di alert (ad esempio immobile già presente nelle dichiarazioni TARI), al fine di accertare, ad esempio, se con le coordinate catastali non risulti comunque un immobile per il quale già si paga la tariffa rifiuti e, nel caso, attendere una verifica "manuale" prima di avallare l'invio della richiesta oppure optare per la trasmissione di una lettera di richiesta chiarimenti o un preavviso invece che direttamente dell'atto esecutivo senza preavviso e quindi senza possibilità di contraddittorio. Sembra dunque che molte delle casistiche siano riconducibili al fatto che l'ipotetico sistema di verifica utilizzato non sarebbe in grado di leggere correttamente le fluttuazioni nel tempo delle coordinate catastali o che quantomeno non sia in grado di leggere le variazioni storiche delle singole unità immobiliari. Ricordo che queste sono solo ipotesi perché chi scrive non conosce quali verifiche in concreto sono state eseguite per generare gli avvisi di accertamento.

Casi di lettere che il sottoscritto ha esaminato e che potrebbero in ipotesi essere illegittime riguardano, ad esempio, quelle ricevute a fronte di:

• immobili già presenti nel database ama con identico foglio, particella e subalterno, ma con indirizzo non coincidente con quello attuale;
• immobili già presenti nel database ama ma con coordinate catastali non più attuali perché variate nel tempo;
• immobili presenti nel database ama, effettivamente sfuggiti alla denuncia AMA ma oggetto di contratti di locazione non "rilevati" dal sistema per cui il debitore reale è il conduttore mentre le lettere di compliance vengono trasmesse al proprietario.

In tutti i casi in cui si ritiene illegittima la richiesta di pagamento il cittadino può optare sostanzialmente per due strade, correttamente indicate anche da AMA sul suo sito ufficiale:

1. impugnare l'atto dinanzi alla Giustizia Tributaria e fare ricorso - questa procedura richiede di incaricare un legale per iscrivere a ruolo la causa, per essere difesi di fronte al Giudice: è sicuramente la procedura più costosa ma anche quella che consente di potersi difendere con pieni poteri e, soprattutto, si ha un ente terzo (la Giustizia) che decide chi ha ragione e chi no;
2. trasmettere una istanza di autotutela, per posta raccomandata o per PEC indirizzata ad AMA, compilando l'apposito modulo ed eventualmente allegando i documenti che possano illustrare i motivi per cui si ritiene che la richiesta sia arrivata in modo illegittimo. Questa procedura è "gratis" nel senso che può farla direttamente il cittadino - facendosi comunque eventualmente ma facoltativamente assistere da un consulente - e non prevede oneri diretti, ma la richiesta viene esaminata dallo stesso ente che ha emesso la lettera, dunque se il caso non è eclatante (come si ritiene siano ad esempio i primi due punti dell'elenco che precede) la richiesta potrebbe anche essere rigettata senza possibilità di ulteriore interlocuzione.

Se si ritiene di aver ricevuto un avviso illegittimo sconsiglio fortemente di procedere semplicemente telefonando al numero verde, inviare email o contattare il call-center: quello che vi è giunto è un atto esecutivo che deve essere impugnato entro il numero di giorni indicati nell'atto stesso dopodiché non potrà più essere cancellato, anche se avete ragione. Occorre procedere o con ricorso, o con trasmissione di istanza di autotutela, in entrambi i casi entro i termini prescritti. Se decidete di trasmettere l'autotutela, sul sito AMA (vedi link precedente) viene data la possibilità di trasmetterla anche via email ma si ritiene preferibile l'invio per PEC (dalla vostra PEC a quella di AMA) in quanto in questo modo la ricevuta di consegna che il sistema vi restituirà subito dopo l'invio equivale all'avviso di ricevimento della raccomandata cartacea.

Last but not least come direbbero gli anglofoni, attenzione anche al fatto che AMA determinerà le somme richieste su delle superfici che generalmente sono maggiori di quelle su cui effettivamente si deve pagare la tariffa rifiuti. Ciò forse accade per via del fatto che AMA utilizza i dati catastali come base di acquisizione dei valori immobiliari, e, dunque, può accedere al dato metrico della superficie lorda che in effetti è evidenziata nelle visure catastali. tuttavia, la superficie imponibile ai fini della tariffa rifiuti non è quella lorda ma quella netta, e tra i due valori possono esserci differenze importanti tra il 10 ed il 20% in quanto nella superficie lorda è compreso lo spessore dei muri perimetrali che possono avere spessori dai 25 ai 50 cm, mentre la superficie netta espressamente non considera tali ulteriori profondità. Se la vostra casa è stata oggetto di una variazione catastale di recente, il dato della superficie calpestabile lo potete trovare nel DOCFA che il vostro tecnico ha predisposto ed inviato al catasto.