esiste differenza tra tolleranze costruttive ed esecutive?

 Come abbiamo imparato a capire anche dopo la pubblicazione del decreto Salva-Casa uno dei temi divenuti ormai centrali dell'analisi della legittimità degli immobili (Due Diligence Immobiliare per gli amici) è quello che riguarda le tolleranze di cui all'art. 34-bis. Di questo tema se ne è parlato molto sia in questo blog sia nelle mie pubblicazioni in termini generali ed applicativi: questo post vuole affrontare però un aspetto molto specifico, ovvero quello della differenza, se effettivamente sussiste, tra tolleranze "costruttive" e tolleranze "esecutive".

Purtroppo il tema non è solamente linguistico in quanto come abbiamo ormai imparato a capire, ogni singolo aspetto della legge ed anzi proprio ogni singola parola può cambiare radicalmente la lettura o l'applicabilità di un intero articolo di legge: pertanto appare spesso dirimente soffermarsi sulle singole locuzioni per riflettere se da esse possa derivare una diversa forma di applicabilità della norma. Ma facciamo prima un passo indietro.

le tolleranze costruttive sono definite all'art. 34 bis DPR 380/01, il quale contiene la disciplina specifica di cosa è tolleranza e cosa non lo è. L'importanza della verifica delle tolleranze risiede nel fatto che tutto ciò che può essere definito tale allora è espressamente escluso dal dover essere oggetto di una istanza di sanatoria, in quanto non è considerabile né difformità né abuso.

Il concetto di tolleranza esisteva già nella prassi edilizia ma è entrato a far parte della normativa italiana molto di recente, in particolare solo nel 2011 grazie al D.L. 70/2011 che introdusse un nuovo ultimo comma all'art. 34, che prese il nome di comma 2-ter e che così recitava:

2-ter. Ai fini dell'applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.

Questo comma rimase in vigore fino al D.L. 76/2020 (decreto semplificazioni 2020) il quale lo ha contestualmente abrogato e introdotto l'art. 34 bis, interamente dedicato alle tolleranze tant'è che il titolo dell'articolo è proprio "tolleranze costruttive": per tutto il tempo in cui il sopra riportato comma rimase in vigore esso ha rappresentato l'unico riferimento al concetto di scostamento dimensionale tra progetto e costruzione e, da come si può notare, non c'è un riferimento a tolleranze costruttive né esecutive. Come si vede, il comma che genera il concetto di tolleranza costruttiva nel 2011 nemmeno parla di tolleranze, ma indica in senso generico solo una casistica, ampia e laconica, di opere che non producono "parziale difformità". Tale iniziale definizione ha fatto nascere l'idea che tutto ciò che non è parziale difformità sia da ricondurre alle tolleranze costruttive, portando all'attuale casistica delle difformità edilizie di cui ho parlato in quest'altro post e che ad oggi è diventata estremamente importante per la corretta scelta del titolo da utilizzare negli accertamenti di conformità.

La rubrica dell'art. 34 così come introdotto dal D.L. 76/2020 è tuttora "tolleranze costruttive", tuttavia, questo nuovo articolo aveva una formulazione più articolata del vecchio comma 2-bis che era la seguente:

art. 34-bis tolleranze costruttive

(testo vigente fino a maggio 2024)

1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Come è chiaramente leggibile dal testo qui sopra riportato, l'art. 34-bis ha anzitutto ripreso integralmente le disposizioni del comma 2-bis dell'art. 34, facendolo diventare il comma 1 dell'art. 34-bis e cambiandone il senso (da "cose che non rappresentano parziali difformità" a "cose che non costituiscono violazione edilizia"), ma ha poi aggiunto altri due commi che sono andati a perfezionare e rendere più chiaro il concetto di tolleranza. Il comma 3 introduce la novità della dichiarazione di sussistenza delle tolleranze, mentre il comma 2 va a specificare una serie di ulteriori lavorazioni che "forzosamente" devono essere ricondotte alle tolleranze, ricorrendone i presupposti. In questo nuovo comma 2, il legislatore parla di "tolleranze esecutive", come se possa esserci una effettiva differenza con quelle del comma 1 che potrebbero essere intese "tolleranze costruttive". Tuttavia, il comma 3 chiaramente dice che le "tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2..." e ciò lascia pensare in verità che tolleranze costruttive e tolleranze esecutive siano in realtà la stessa cosa, che il legislatore chiama in modo diverso usando dunque dei semplici sinonimi senza che ciò vada a produrre una concreta differenza funzionale.

Il decreto salva-casa D.L. 69/2024 va a ritoccare il comma 3 ampliandone la sfera applicativa, eliminando il riferimento ai soli commi 1 e 2 ma estendendosi a tutto il "presente articolo": tale modifica è dovuta in quanto il salva-casa va ad introdurre modifiche importanti a tutto l'articolo aggiungendo diversi commi e non avrebbe avuto senso indicarli tutti. Rimane però l'indicazione delle "tolleranze esecutive" senza espressamente citare quelle "costruttive", termine che, come in origine, rimane solo nella rubrica dell'articolo: dato che sarebbe illogico che la dichiarazione di sussistenza delle tolleranze che lo stesso art. 3 va a disciplinare possa essere limitata solo ad una specifica fattispecie di tolleranze, ovvero quelle dei commi 2 e 2-bis nei quali appare la parola "tolleranze esecutive", appare evidente che le parole "tolleranze esecutive" e "tolleranze costruttive" siano sinonimi perfettamente intercambiabili senza andare a produrre una concreta differenza operativa né interpretativa. Diversamente opinando, la dichiarazione delle tolleranze di cui al comma 3 potrebbe essere emessa solo per le specifiche fattispecie di tolleranze di cui ai commi 2 e 2-bis mentre per tutte le altre di cui ai commi 1, 1-bis ed 1-ter non esisterebbe una specifica modalità certificativa, il che è evidentemente in contrasto con il senso della norma ma anche in contrasto con l'originaria formulazione dello stesso comma prima delle modifiche del salva-casa.

Naturalmente, e come sempre, sulla questione rimango aperto al confronto.