affittare un locale commerciale a Roma: vademecum per proprietari e commercianti

La politica, in modo unanime, asserisce che per far riprendere questo Paese occorre asfaltare le strade a chi vuole fare attività imprenditoriale, commercio e ogni altra forma di produzione; e, dunque, tutti sempre parlano di semplificazioni normative, di "abbattimento" della burocrazia, e tante altre belle parole. La verità è che le norme sono stratificate in modo così insidioso che non c'è snellimento o semplificazione che tenga: l'intero castello amministrativo andrebbe demolito e ricostruito da capo, se davvero la politica volesse facilitare i cittadini. 

Ma così non è.

Sorvolando oltre questo personale sfogo, passo al dunque: oggi parliamo, rimanendo nel tema dello sfogo, di locali commerciali. Avviare un attività in un locale non è semplice come vogliono farvi credere: la SCIA commerciale è sì on line, ma implica la produzione di una serie di documenti ed il verificarsi di una serie di circostanze che portano, spesso, ad allungamenti burocratici se non proprio a veri e propri empasse dai quali non si esce. Provo a darvi qualche spunto su questo immenso e delicato argomento.

Questo Post vuole essere d'aiuto sia ai proprietari delle mura e sia agli affittuari, poiché entrambi hanno responsabilità ed oneri da non sottovalutare.

questo post tratta di argomenti che sono stati trattati anche in quest'altro post, che parla più in dettaglio degli adempimenti tecnici ed amministrativi correlati ai locali per attività.

Nel settore del commercio si sovrappongono diverse sfere normative, cerchiamo di raggrupparle con ordine e di sviscerarle tutte o quasi. Come i miei affezionati lettori sanno già, mi focalizzerò su Roma Capitale, città dove sono nato, vissuto, cresciuto, sposato, divenuto papà e dove generalmente lavoro.

sfera dell'urbanistica - autorizzazioni edilizie, legittimità, agibilità

L'urbanistica si occupa delle autorizzazioni edilizie: se dovete costruire un fabbricato, dovete chiedere il permesso, ed il permesso lo potete ottenere solo se la costruzione rispetta tutte le normative di settore, che sono tante, e che sono stratificate in diversi livelli di competenza: Stato, Regione, Comuni. Anche quando si ristruttura un immobile esistente, le modifiche che vi si apportano devono essere anch'esse conformi alla normativa.

Per sapere quali procedure edilizie seguire per la vostra ristrutturazione e quali problematiche vi sono correlate vi rimando agli altri miei (tanti) post sull'argomento: senza che li rilinko qui, se volete, aprite la pagina in alto "indice dei post".

Vediamo in dettaglio quali sono i limiti normativi che, nello specifico, devono avere i locali commerciali (senza pretesa di elencarli tutti), facendo principale riferimento al regolamento di igiene di Roma Capitale ed al regolamento edilizio di Roma Capitale:

• altezza degli ambienti principali (ovvero dove si svolge la vendita, dove si fa l'attività di laboratorio, dove si opera) non inferiore a cm. 300 (comprese controsoffittature, anche se sono ammessi ribassamenti perimetrali; diciamo che 300cm può essere intesa anche come altezza media, ma più ci manteniamo sopra i 300cm e meglio è); altezza degli ambienti di servizio (bagni, antibagni, corridoi, magazzini) non inferiore a cm. 240.
• avere una distanza tra finestre o porta di accesso e parete di fondo del singolo ambiente non superiore a metri 7
• superficie di finestra apribile all'aria aperta (dunque non vanno considerate le finestre sulle chiostrine) non inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile dell'ambiente servito. Se l'immobile è internamente diviso in più ambienti, tutti devono essere serviti da una finestra di dimensioni adeguate.

Agli ultimi due punti di cui all'elenco precedente è possibile derogare con un impianto di ventilazione forzata dell'aria, da realizzare secondo le norme UNI attuali e il tutto deve essere preventivamente autorizzato dalla ASL.

Per svolgere una attività commerciale è requisito essenziale che l'immobile risponda a tutte le normative edilizie e che lo stato in cui si trovi sia stato legittimato da un apposito titolo edilizio (originaria licenza di costruzione; catastale del 1939; eventuali successive pratiche edilizie quali DIA, SCIA, CILA, art. 26, condono edilizio). 

Non solo, l'immobile deve anche avere l'agibilità, la quale deve essere aggiornata ad ogni modifica delle condizioni normative del locale (p.e. anche il solo rifacimento impianti è considerato come un qualcosa che fa scaturire la necessità di una nuova agibilità). Il proprietario delle mura è tenuto, salvo diversi specifici accordi fra le parti, a fornire al conduttore un locale perfettamente a norma sia dal punto di vista autorizzativo, sia per quanto riguarda l'agibilità. Il conduttore, invece, se apporta modifiche al locale, di qualunque tipo, è tenuto a farlo nel rispetto di tutte le normative di settore (quindi dovrà, a sua cura e spese, depositare l'istanza urbanistica per le eventuali modifiche interne e depositare la richiesta di agibilità a fine lavori).

Purtroppo alle belle parole non sempre corrispondono dei fatti limpidi e lineari: in particolare sulla questione dell'agibilità possono venire fuori problematiche a volte davvero insormontabili.

Cominciamo col dire quando e se bisogna richiedere l'aggiornamento del certificato di agibilità, qualora questo sia già presente per il fabbricato o per l'immobile nello specifico. Qui ci sono diverse filosofie di pensiero: ci sono quelle che tendono ad interpretare la legge in modo del tutto esatto e tagliente, secondo cui l'agibilità va rinnovata ad ogni opera che abbia modificato lo stato di "salubrità, igiene, risparmio energetico"; seguendo questo principio, dovremmo adeguare l'agibilità anche se spostassimo una presa nel muro di pochi centimetri. Vi è poi l'interpretazione più comune, che è quella secondo la quale l'agibilità va modificata o aggiornata solo quando vengono effettuate sull'immobile delle modifiche sostanziali, come per esempio il frazionamento o la fusione, o il cambio di destinazione d'uso. Come si sposa la seconda filosofia interpretativa con la norma che invece dice appunto che l'agibilità va rinnovata anche ad ogni minima variazione? diciamo che si usa il buon senso: se si deposita una pratica edilizia per modificare l'assetto planimetrico o gli impianti di una unità immobiliare si presuppone che si sta agendo nel pieno del diritto e nella certezza della norma (o, quantomeno, se pure così non fosse, c'è un tecnico che è resposabile del tutto); in fondo la pratica edilizia va depositata in Comune, così come i certificati degli impianti ovvero anche i relativi progetti, se sono richiesti dal DM 37/08 che vedremo successivamente.

Diverso e più complesso è il discorso qualora il fabbricato non abbia del tutto l'agibilità. In questo caso, se il fabbricato non ha l'agibilità, non cel'ha nemmeno la singola unità immobiliare che ne fa parte. A questo punto avete due strade: o vi mettete d'accordo con il condominio per fare una richiesta di agibilità cumulativa (che sarebbe la soluzione migliore) oppure presentate una richiesta di agibilità parziale solo per il vostro immobile. La difficoltà di questa seconda procedura è che occorrerà allegare alla pratica anche tutta la documentazione che servirebbe per autorizzare l'agibilità per l'intero condominio: questo perché se un immobile è inserito in un fabbricato, allora l'intero fabbricato deve comunque essere "a norma", altrimenti non può essere rilasciata l'agibilità per la singola unità. Ciò significa che la richiesta di agibilità per il singolo immobile diventa molto "ingombrante" e costosa: per questo converrebbe farne una unica a livello condominiale. Se vi state chiedendo "si, ma fino ad oggi quel locale è stato affittato sempre senza problemi anche senza agibilità: perché oggi dovrei pormi il problema?" vi risponderei che bisognerebbe chiedersi perché in passato non si sono mai fatti controlli di questo tipo sulle domande di autorizzazione alle attività commerciali, visto che l'esistenza dell'agibilità per vendere e per usare gli immobili (sia residenziali che commerciali) è obbligatoria dal 1934. Considerate che oggi la comunicazione di avvio di attività commerciale in molti comuni tra cui Roma si fa on-line, e quindi non è più possibile "svicolare" dagli elementi che è richiesto allegare.

sfera delle norme impiantistiche - D.M. 37/08 e procedure

il DM 37/08 stabilisce quando e come gli impianti debbano essere soggetti a progettazione impiantistica da depositarsi presso lo sportello unico del Comune (che per Roma è rappresentato dal Dipartimento PAU per gli impianti elettrici e il Dipartimento SIMU per quelli termici). Dunque se state per prendere in affitto un locale commerciale è bene sapere se gli impianti in esso installati erano soggetti a progettazione, perché nel caso questo progetto, oltre alla relativa certificazione, deve essere richiesta al proprietario delle mura. Qualora fosse il conduttore ad installare o modificare impianti soggetti a progettazione obbligatoria, la relativa documentazione deve essere inviata anche al locatore, anche direttamente al termine del contratto di locazione.

è importante sottolineare che comunque tutti gli impianti installati nell'unità immobiliare sono comunque soggetti a certificazione, indipendentemente dal fatto se siano soggetti o meno a progettazione. La certificazione, se compilata correttamente, fornisce informazioni anche sull'obbligatorietà del progetto. Gli impianti soggetti a certificazione sono quello elettrico, quello idrico e quello di distribuzione del gas.

riguardo gli impianti elettrici il progetto è obbligatorio quando va a servire locali commerciali più grandi di 200mq o comunque in ogni caso quando la potenza impiegata è superiore a 6kW. Altri casi più specifici in cui potrebbe essere necessario il progetto sono descritti sempre nel DM 37/08. è molto facile che in un locale commerciale l'impianto abbia una potenzialità superiore a 6kW.

riguardo gli impianti di distribuzione del gas, il progetto è obbligatorio quando vanno a servire bruciatori di potenza nominale superiore a 50kW, indipendentemente dalla destinazione d'uso del locale. Si consideri che i piani cottura delle cucine di ristorante generalmente rimangono al di sotto di questa potenzialità.

riguardo gli impianti di climatizzazione, qui il progetto è obbligatorio quando la potenzialità supera le 20.000 frigorie/ora (ovvero 23,2kW, quindi impianti decisamente grandi).

Da poco tempo occorre anche fare caso che gli impianti di climatizzazione e/o impianti termici siano dotati del nuovo libretto d'impianto.

sfera sanitaria - nulla osta ASL e requisiti

La sfera della ASL è molto ampia e ritengo inutile una trattazione approfondita in questa sede: diciamo che il discorso sanitario è strettamente connesso al tipo di attività che si svolge nel locale e quindi quasi sempre se ne deve occupare il conduttore, a meno che non si stia rilevando una attività. Praticamente tutte le attività hanno bisogno di un nulla-osta ASL; solo alcune ne sono esenti, come per esempio il commercio di prodotti non edibili. tuttavia se il locale ha delle superfici interrate dove lavorano delle persone, allora indipendentemente dal tipo di attività si dovrà chiedere alla asl la deroga all'uso dell'ambiente anche se non conforme alla normativa sugli ambienti interrati e ai rapporti aeroilluminanti.

ciascun tipo di attività ha regole spesso differenti, dunque è preferibile andarsi ad informare direttamente agli uffici ASL sulle prescrizioni specifiche. Le attività commerciali sono inoltre suddivise tra i diversi servizi della stessa ASL.

Alcuni municipi di Roma (non tutti) hanno aderito ad una convenzione con le relative ASL che consente di inviare la richiesta di nulla osta ASL contestualmente alla SCIA commerciale: ciò è sicuramente molto comodo perché consente di inviare un unico documento ad un unico ente, ma può essere controproducente se poi la documentazione ASL risultasse carente o addirittura sbagliata, poiché l'ufficio sospenderebbe l'attività che nel frattempo si sarebbe già avviata grazie alla SCIA. Dunque consiglio di avvalersi di questa convenzione laddove si è certi di rispettare le norme ASL o qualora si tratti di locali di piccola superficie; in caso di locali o attività più complesse e delicate converrebbe sempre procedere alla richiesta di nulla osta secondo la procedura classica, ed allegare quindi il nulla osta ottenuto alla SCIA commerciale. tutto ciò ovviamente prevede dei tempi molto più lunghi perché per avere un nulla osta può passare anche un mesetto dalla presentazione della domanda.

sfera ambientale - attività in deroga

molte attività - alcune insospettabili - emettono delle emissioni potenzialmente inquinanti, e perciò è indispensabile chiedere una autorizzazione per l'emissione fumi in atmosfera. L'ufficio preposto a ricevere e rilasciare tali autorizzazioni è la provincia. Si distinguono grosso modo tre livelli di emissione: attività che non ne producono affatto (bar senza cucina; elettrauto; birrerie; gelaterie; in generale attività che hanno solo piastre scaldanti elettriche tipo paninoteche e similari) che non sono soggette ad alcuna procedura; attività che hanno emissioni significative, che devono depositare una domanda per l'ottenimento dell'autorizzazione (es. pizzerie con utilizzo di più di 300kg di farina al giorno; siti per la gestione dei rifiuti;); e poi ci sono una serie di attività che sono soggette ad una autorizzazione "in deroga" la quale prevede una sorta di autodichiarazione, da depositare alla provincia ma che non prevede istruttoria  .

Le attività soggette ad autorizzazione in deroga sono molte ed alcune sono anche insospettabili, come per esempio i parrucchieri (nella preparazione colori vengono emesse sostanze chimiche potenzialmente nocive), gli autolavaggi ad acqua, le autorimesse; ed anche altre che invece sono più ovvie, come ristoranti, bar con cucina, piccoli impianti termici non ad uso civile (le caldaie domestiche non sono soggette, almeno per ora), ed anche altre. per ulteriori informazioni e per verificare se la vostra attività vi ricade potete visitare questa pagina della provincia di Roma.

Anche questo adempimento deve essere compiuto dal conduttore del locale in caso di affitto delle mura, ma se si sta subentrando ad una cessione di attività è indispensabile verificare, per il nuovo titolare, che sia stata depositata la richiesta di attività in deroga a suo tempo ed entro i termini. In caso di subentro, infatti, bisogna inviare una nuova dichiarazione di attività in deroga per comunicare il cambio di titolarità: se precedentemente non è stata presentata per l'attività in corso, si pone un problema.

Il mancato adempimento del deposito di richiesta di attività in deroga (da depositarsi almeno 10 giorni prima dell'inizio della attività) comporta sanzioni penali, per cui fate attenzione.

alcune attività, in particolare nella provincia di Roma, sono soggette ad una dichiarazione "di non emissione fumi": le trovate elencate alla pagina linkata in precedenza.

norme di prevenzione incendi

in funzione della dimensione del locale, ma anche in funzione della tipologia di attività, si può ricadere in una delle tre tipologie di "rischio" incendi e alle relative procedure. fate riferimento a quest'altro mio post per dei riferimenti generali ed anche alla pagina ufficiale dei vigili dei fuoco riguardo a questo argomento.

se l'immobile, per via dell'attività o della superficie, è soggetto all'istanza di prevenzione incendi, questa deve essere consegnata al conduttore dal proprietario. Se il conduttore apporterà delle modifiche al locale, sarà suo obbligo aggiornare anche l'istanza di prevenzione incendi seguendo la procedura relativa. Se il locale ha seguito una procedura di prevenzione incendi in data antecedente al 2011, anno di introduzione delle nuove procedure, in caso si apportino modifiche al locale andrà presentata una nuova istanza seguendo le nuove procedure, più snelle e veloci soprattutto per locali a basso rischio.


per riassumere i vari concetti, dunque, vediamo di cosa preoccuparsi in base alla propria figura:

- il proprietario delle mura che affitta un locale è responsabile del fornire al conduttore un immobile pienamente conforme alla normativa urbanistica e dotato dell'agibilità; gli impianti installati nel locale devono essere sempre certificati e, se soggetti a progettazione, devono avere il progetto allegato alla certificazione. eventuali inadempimenti da questo punto di vista ricadono nella responsabilità del proprietario. Il proprietario è bene che si preoccupi che il conduttore, qualora voglia apportare modifiche edilizie e/o impiantistiche all'immobile, lo faccia seguendo gli iter autorizzativi richiesti dalla normativa, perché al successivo conduttore bisognerà dare sempre un locale conforme, e la "storia" urbanistica di un immobile deve sempre essere consequenziale e "limpida". Se nel locale sono già installati degli impianti, bisognerà fornire al conduttore tutta la documentazione relativa, indipendentemente dal fatto che questi vi apporterà modifiche. Se il locale ne è soggetto in base alla superficie o all'attività, è responsabilità del proprietario consegnare l'istanza di prevenzione incendi, anche se poi il conduttore la dovrà modificare o rifare da capo. in qualità di proprietari è bene tenere copia di tutte le istanze e certificazioni che il conduttore produce per l'adeguamento dei locali alla propria attività.
- il conduttore che utilizza l'immobile è responsabile di tutto ciò che compete la propria attività, e quindi autorizzazioni ASL, dichiarazioni di attività in deroga, documentazione relativa alle modifiche apportate agli impianti ed alle mura, se effettuate. il conduttore è bene che tenga in archivio le istanze urbanistiche ed impiantistiche che esegue per suo conto, in caso di futuro contenzioso, per dimostrare la legittimità del proprio operato.