domenica 31 gennaio 2016

casi di applicazione delle distanze in edilizia

Quando si progetta una nuova edificazione, o anche un ampliamento, occorre sempre e comunque rispettare, come già sappiamo anche da miei precedenti post, le distanze minime imposte dai vari regolamenti. In questo post vorrei focalizzare l'attenzione nel caso in cui si voglia edificare in un fondo delimitato da muri di confine ed aventi costruzioni oltre quel confine.

Il codice civile è tutto sommato permissivo riguardo all'edificazione: secondo i dettami (e le interpretazioni più diffuse) dell'art. 873 e seguenti, nell'edificazione è necessario tenersi ad almeno 1,5mt dal confine e dal relativo muro: dato che sempre secondo il Codice tale muro può essere alto fino a tre metri, è consentita l'edificazione anche fino al muro di confine, quindi senza rispettare distanze, purché ci si mantenga ad una altezza finita del manufatto entro i tre metri, cioè l'altezza stessa massima ammissibile del muro, ed ammesso che questo sia effettivamente alto fino a tale limite.

La normativa urbanistica invece è molto più restrittiva (la norma di riferimento è il DM 1444/68, che è di diversi decenni posteriore alla stesura originaria del codice civile, che risale al 1942) ed impone diversi limti al variare della zona territoriale omogenea in cui ci si trova:
  • nella ZTO A secondo il dettame normativo nazionale non è possibile ridurre le distanze esistenti in quanto "le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti" dunque, fatta salva l'interpretatività del successivo periodo, decisamente ambiguo, se ne deduce che in tali zone l'unica nuova edificazione possibile sia quella in sopraelevazione sull'esistente;
  • nella ZTO C la distanza tra fabbricati minima inderogabile è di 10 metri, ma se uno dei due fabbricati confinanti supera tale altezza, allora la distanza minima tra i corpi di fabbrica non deve essere inferiore all'altezza del corpo più alto.
  • altre zone: in tutte le zone la distanza minima inderogabile che deve aversi davanti ad una parete dotata di finestre è di 10 metri.
La giurisprudenza più volte ha indicato che per "costruzione" non deve intendersi solo ed esclusivamente il nuovo edificio, ma anche qualunque altro elemento che abbia la natura della stabilità e della definitezza, come per esempio una tettoia, un volume tecnico, una loggia o anche uno stesso muro di confine (CdS 7731/2010 sez IV).

La norma nazionale non tutela la riservatezza, ma concetti di interesse collettivo quali la salubrità e la sicurezza, ed è per questa ragione che non sono derogabili e vanno applicati anche alle costruzioni esistenti, quando ci si interviene.

In caso di nuova costruzione, o magari in caso di ampliamento con piano casa, ci si può trovare di fronte a dei problemi relativi alle distanze, soprattutto se si interviene in zone già urbanizzate. I casi sono tanti, provo a descriverne qualcuno costituendo un elenco che potrei poi ampliare anche nel futuro:
  1. piano casa: realizzazione di nuovo volume distaccato dal corpo di fabbrica. in questo caso, anche se si costruisce sullo stesso fondo, le distanze devono essere rispettate sia verso lo stesso fabbricato preesistente e sia verso gli altri fabbricati eventualmente confinanti, seguendo le regole del tessuto dove ci si trova (quando si parla di tessuto, ci si deve riferire per forza al piano regolatore della città, perché è questo che stabilisce le zone omogenee: tuttavia il piano casa va in deroga alle previsioni del prg, quasi come se questo non eisistesse. in realtà secondo me il PRG nell'applicazione del piano casa vale per quanto concerne la definizione delle zone urbanistiche);
  2. piano casa: ampliamento in aderenza ad un corpo di fabbrica esistente, ma all'interno dei fili della sagoma dello stesso (p.e. chiusura di un balcone senza uscire dal filo della facciata): in questo caso secondo me occorre comunque verificare se l'edificio rispetta le norme sulle distanze (potrebbe essere stato edificato prima del 1968), se le rispetta, allora è possibile edificare; se tuttavia non le dovesse rispettare, secondo me occorrerebbe riflettere se non sia comunque già dato per buona la distanza preesistente, come se fosse un diritto acquisito. Questo è un quesito interessante sul quale non ho ancora trovato giurisprudenza.
  3. piano casa: ampliamento in aderenza ad un corpo di fabbrica oltre la sagoma dello stesso. in questo caso ovviamente le distanze devono essere computate come se fosse nuova costruzione, dunque 10 metri minimi inderogabili verso tutti gli elementi che possono essere considerati "costruzione", qualora prevedo delle finestre sulla facciata in ampliamento.
  4. qualora (vedi punto precedente) ampliassi rivolgendo le finestre solo di lato, senza cioè realizzare delle finestre nella facciata che vado ad avanzare, posso muovermi seguendo le regole del codice civile riguardo alle distanze ma sempre ammesso che sul fondo confinante non ci siano già delle costruzioni con finestrature: in tal caso dovrò comunque tenermi a 10 metri (o più, se siamo in zona C) da quella facciata;
  5. piano casa in ZTO A: nei centri storici generalmente il piano casa non è applicabile, ma ci sono città, come Roma, in cui la zona A è estesa anche al di fuori del centro storico tutelato. In questi casi, però, dato che nella zona A il DM 1444/68 non prevede riduzioni delle distanze preesistenti, è di fatto possibile unicamente agire in sopraelevazione o per demolizione e ricostruzione;
  6. tettoia in ZTO A: dato che le tettoie ricadono nella definizione di costruzioni, di fatto queste non sarebbero mai realizzabili all'interno dei centri storici; tuttavia se si interviene all'interno di una sagoma predefinita (p.e. tettoia su un terrazzo preesistente, senza uscire dall'impronta a terra) allora ci si deve porre la stessa questione di cui al precedente punto 2.
  7. piano casa su terreno con muro di confine già edificato: abbiamo visto che il muro di confine "vale" come una costruzione: dunque se questo muro è a meno di 10 metri dal fabbricato che voglio edificare, allora l'unico modo per poter costruire è fare in modo che l'ampliamento non abbia le finestre rivolte verso lo stesso muro; occorre sempre e comunque verificare se dietro il muro non vi sia un preesistente fabbricato con finestre rivolte verso il muro stesso posto a meno di 10 metri dal filo a cui vogliamo arrivare ad edificare: in questo caso il muro va considerato come "invisibile" secondo la mia interpretazione, indipendentemente dal fatto se il muro è più alto delle costruzioni stesse.
  8. costruzioni sul confine. viste tutte queste restrizioni ci si chiede se sia possibile oggi costruire sul confine, come si faceva spesso una volta nelle città da urbanizzare pesantemente: il codice civile di fatto ancora lo consente, e secondo quest'ultimo se una persona comincia ad edificare sul confine, il vicino ha due possibilità: 1, di edificare in aderenza, addossandosi alla costruzione del primo proprietario, anche pretendendo la comunione del muro di confine (oggi questo fatto sarebbe reso assai complesso dalle procedure per l'autorizzazione sismica), oppure potrebbe scegliere di costruire rimanendo a tre metri dalla costruzione. ovviamente, in entrambi i casi, non possono esserci finestre sulle facciate rivolte verso il fondo vicino, altrimenti tale distanza diventa di almeno 10 metri, fatte salve poi ulteriori restrizioni comunali o regionali.
  9. aprire una nuova finestra sulla facciata di un edificio che ha già altre finestre ma che ha un edificio frontestante a meno di 10 metri: in questo caso a mio modesto parere l'operazione è fattibile, perché gli edifici sono preesistenti e già dotati di finestre. ovviamente la situazione urbanistica deve essere legittima.
  10. aprire una nuova finestra sulla facciata di un edificio che attualmente non ha finestre e che ha una costruzione a meno di 10 metri: in questo caso secondo me non è possibile realizzare lanuova finestra, perché la facciata passerebbe dallo stato di "facciata cieca" a quella di "facciata con finestrature" e quindi subordinata al rispetto delle distanze. a maggior ragione poi se gli edifici sono stati realizzati successivamente al 1968.
  11. realizzazione di una rampa carrabile o di un vano scala anche aperto: secondo l'orientamento della giurisprudenza più diffuso e condivisibile anche le rampe carrabili, i muri di sostegno (se di altezza superiore a 150cm), i vani scala sia aperti che chiusi, essendo facilmente classificabili come "costruzioni stabili" devono rispettare le distanze di cui trattasi. Si può fare riferimento alla sentenza CdS sez IV numero 1.000 del 2014 ed anche cass. civ. 5163 del 16 mar 2015.
Si può analogamente fare un elenco di elementi ediizi che, invece, non devono essere verificati nel calcolo delle distanze:
  1. i lucernari a filo falda del tetto, ovvero le cd "velux": si può fare riferimento alla sentenza CdS 4628 del 2015 sez. IV, ciò anche e soprattutto per il fatto che non rappresentano una "vista" ma solo una "luce", ma più che altro il discorso è che si trovano sul tetto e non sulla facciata.

6 commenti:

  1. Quali art. del C.C. permettono la costruzione sul confine ?
    Grazie

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    1. ne ho parlato qui, tra gli altri argomenti http://architetticampagna.blogspot.com/2015/05/il-grande-post-delle-distanze-nelle.html comunque il tema dell'edificazione sul confine è tra i più delicati, e sempre fatti salvi i regolamenti locali che generalmente lo vietano.

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  2. Salve Marco,

    rinnovo i miei complimenti per questo tuo blog divenuto un bel punto di riferimento per addetti ai lavori e non.
    Ti espongo brevemente il mio dubbio riguardo una situazione simile al tuo caso 4: ampliamento al piano terra su facciata in aderenza oltre la sagoma dell'edificio.
    Sono rispettate le distanze del DM 1444/1968 artt. 8 e 9 rispetto a pareti finestrate. Ma sono state contestate dal condomino del primo piano le distanze dalle proprie finestre del tetto del nuovo manufatto. Ritieni applicabile l'art.907 c.c.? Oppure può considerarsi derogato al DM 1444/1968 in applicazione al piano casa? Insomma quale sarebbe secondo te la distanza da rispettare pena l'applicabilta stessa del piano casa in condominio.
    Grazie

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    1. il piano casa non consente esplicite deroghe alle norme del codice civile, né le distanze del 1444 vi intervengono o le sostituiscono: dunque il vicino del piano di sopra ha il diritto di lamentarsi del mancato rispetto dei tre metri in verticale dal davanzale della propria finestra.

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  3. Ho scoperto solo oggi il tuo blog e ti faccio i complimenti!!
    Avrei una domanda: dovrei costruire un terrazzino sul prospetto retro di una casa a schiera..che distanza devo tenere dal confine con l'altra proprietà? 1.50 metri?

    Ti ringrazio anticipatamente dell'aiuto.
    Saluti
    arch. Silvia Collini

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    1. devi applicare le regole descritte nel post :) se dall'altra parte del confine non c'è nulla, e quindi sei oltre i 10 metri da altre costruzioni con finestre, e se il regolamento edilizio o il prg non indicano distanze maggiormente restrittive, in teoria vige solo il codice civile. Comunque anche in questo caso, generalmente si tende a rispettare i 5 metri che sono la metà dei 10 del DM 1444 perché potresti creare nel vicino un problema di potenziale edificabilità futura, dunque 5 metri sono il minimo giuridicamente consolidato, a meno di accordi specifici con il vicino.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.