sabato 13 dicembre 2014

affittare un locale commerciale a Roma: vademecum per proprietari e commercianti

La politica, in modo unanime, asserisce che per far riprendere questo Paese occorre asfaltare le strade a chi vuole fare attività imprenditoriale, commercio e ogni altra forma di produzione; e, dunque, tutti sempre parlano di semplificazioni normative, di "abbattimento" della burocrazia, e tante altre belle parole. La verità è che le norme sono stratificate in modo così insidioso che non c'è snellimento o semplificazione che tenga: l'intero castello amministrativo andrebbe demolito e ricostruito da capo, se davvero la politica volesse facilitare i cittadini. 
Ma così non è.
Sorvolando oltre questo personale sfogo, passo al dunque: oggi parliamo, rimanendo nel tema dello sfogo, di locali commerciali. Avviare un attività in un locale non è semplice come vogliono farvi credere: la SCIA commerciale è sì on line, ma implica la produzione di una serie di documenti ed il verificarsi di una serie di circostanze che portano, spesso, ad allungamenti burocratici se non proprio a veri e propri empasse dai quali non si esce. Provo a darvi qualche spunto su questo immenso e delicato argomento.
Questo Post vuole essere d'aiuto sia ai proprietari delle mura e sia agli affittuari, poiché entrambi hanno responsabilità ed oneri da non sottovalutare.

questo post tratta di argomenti che sono stati trattati anche in quest'altro post, che parla più in dettaglio degli adempimenti tecnici ed amministrativi correlati ai locali per attività.

Nel settore del commercio si sovrappongono diverse sfere normative, cerchiamo di raggrupparle con ordine e di sviscerarle tutte o quasi. Come i miei affezionati lettori sanno già, mi focalizzerò su Roma Capitale, città dove sono nato, vissuto, cresciuto, sposato, divenuto papà e dove generalmente lavoro.

sfera dell'urbanistica - autorizzazioni edilizie, legittimità, agibilità

L'urbanistica si occupa delle autorizzazioni edilizie: se dovete costruire un fabbricato, dovete chiedere il permesso, ed il permesso lo potete ottenere solo se la costruzione rispetta tutte le normative di settore, che sono tante, e che sono stratificate in diversi livelli di competenza: Stato, Regione, Comuni. Anche quando si ristruttura un immobile esistente, le modifiche che vi si apportano devono essere anch'esse conformi alla normativa.

Per sapere quali procedure edilizie seguire per la vostra ristrutturazione e quali problematiche vi sono correlate vi rimando agli altri miei (tanti) post sull'argomento: senza che li rilinko qui, se volete, aprite la pagina in alto "indice dei post".

Vediamo in dettaglio quali sono i limiti normativi che, nello specifico, devono avere i locali commerciali (senza pretesa di elencarli tutti), facendo principale riferimento al regolamento di igiene di Roma Capitale ed al regolamento edilizio di Roma Capitale:
  • altezza degli ambienti principali (ovvero dove si svolge la vendita, dove si fa l'attività di laboratorio, dove si opera) non inferiore a cm. 300 (comprese controsoffittature, anche se sono ammessi ribassamenti perimetrali; diciamo che 300cm può essere intesa anche come altezza media, ma più ci manteniamo sopra i 300cm e meglio è); altezza degli ambienti di servizio (bagni, antibagni, corridoi, magazzini) non inferiore a cm. 240.
  • avere una distanza tra finestre o porta di accesso e parete di fondo del singolo ambiente non superiore a metri 7
  • superficie di finestra apribile all'aria aperta (dunque non vanno considerate le finestre sulle chiostrine) non inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile dell'ambiente servito. Se l'immobile è internamente diviso in più ambienti, tutti devono essere serviti da una finestra di dimensioni adeguate.
Agli ultimi due punti di cui all'elenco precedente è possibile derogare con un impianto di ventilazione forzata dell'aria, da realizzare secondo le norme UNI attuali e il tutto deve essere preventivamente autorizzato dalla ASL.
Per svolgere una attività commerciale è requisito essenziale che l'immobile risponda a tutte le normative edilizie e che lo stato in cui si trovi sia stato legittimato da un apposito titolo edilizio (originaria licenza di costruzione; catastale del 1939; eventuali successive pratiche edilizie quali DIA, SCIA, CILA, art. 26, condono edilizio). 

Non solo, l'immobile deve anche avere l'agibilità, la quale deve essere aggiornata ad ogni modifica delle condizioni normative del locale (p.e. anche il solo rifacimento impianti è considerato come un qualcosa che fa scaturire la necessità di una nuova agibilità). Il proprietario delle mura è tenuto, salvo diversi specifici accordi fra le parti, a fornire al conduttore un locale perfettamente a norma sia dal punto di vista autorizzativo, sia per quanto riguarda l'agibilità. Il conduttore, invece, se apporta modifiche al locale, di qualunque tipo, è tenuto a farlo nel rispetto di tutte le normative di settore (quindi dovrà, a sua cura e spese, depositare l'istanza urbanistica per le eventuali modifiche interne e depositare la richiesta di agibilità a fine lavori).

Purtroppo alle belle parole non sempre corrispondono dei fatti limpidi e lineari: in particolare sulla questione dell'agibilità possono venire fuori problematiche a volte davvero insormontabili.

Cominciamo col dire quando e se bisogna richiedere l'aggiornamento del certificato di agibilità, qualora questo sia già presente per il fabbricato o per l'immobile nello specifico. Qui ci sono diverse filosofie di pensiero: ci sono quelle che tendono ad interpretare la legge in modo del tutto esatto e tagliente, secondo cui l'agibilità va rinnovata ad ogni opera che abbia modificato lo stato di "salubrità, igiene, risparmio energetico"; seguendo questo principio, dovremmo adeguare l'agibilità anche se spostassimo una presa nel muro di pochi centimetri. Vi è poi l'interpretazione più comune, che è quella secondo la quale l'agibilità va modificata o aggiornata solo quando vengono effettuate sull'immobile delle modifiche sostanziali, come per esempio il frazionamento o la fusione, o il cambio di destinazione d'uso. Come si sposa la seconda filosofia interpretativa con la norma che invece dice appunto che l'agibilità va rinnovata anche ad ogni minima variazione? diciamo che si usa il buon senso: se si deposita una pratica edilizia per modificare l'assetto planimetrico o gli impianti di una unità immobiliare si presuppone che si sta agendo nel pieno del diritto e nella certezza della norma (o, quantomeno, se pure così non fosse, c'è un tecnico che è resposabile del tutto); in fondo la pratica edilizia va depositata in Comune, così come i certificati degli impianti ovvero anche i relativi progetti, se sono richiesti dal DM 37/08 che vedremo successivamente.

Diverso e più complesso è il discorso qualora il fabbricato non abbia del tutto l'agibilità. In questo caso, se il fabbricato non ha l'agibilità, non cel'ha nemmeno la singola unità immobiliare che ne fa parte. A questo punto avete due strade: o vi mettete d'accordo con il condominio per fare una richiesta di agibilità cumulativa (che sarebbe la soluzione migliore) oppure presentate una richiesta di agibilità parziale solo per il vostro immobile. La difficoltà di questa seconda procedura è che occorrerà allegare alla pratica anche tutta la documentazione che servirebbe per autorizzare l'agibilità per l'intero condominio: questo perché se un immobile è inserito in un fabbricato, allora l'intero fabbricato deve comunque essere "a norma", altrimenti non può essere rilasciata l'agibilità per la singola unità. Ciò significa che la richiesta di agibilità per il singolo immobile diventa molto "ingombrante" e costosa: per questo converrebbe farne una unica a livello condominiale. Se vi state chiedendo "si, ma fino ad oggi quel locale è stato affittato sempre senza problemi anche senza agibilità: perché oggi dovrei pormi il problema?" vi risponderei che bisognerebbe chiedersi perché in passato non si sono mai fatti controlli di questo tipo sulle domande di autorizzazione alle attività commerciali, visto che l'esistenza dell'agibilità per vendere e per usare gli immobili (sia residenziali che commerciali) è obbligatoria dal 1934. Considerate che oggi la comunicazione di avvio di attività commerciale in molti comuni tra cui Roma si fa on-line, e quindi non è più possibile "svicolare" dagli elementi che è richiesto allegare.

sfera delle norme impiantistiche - D.M. 37/08 e procedure

il DM 37/08 stabilisce quando e come gli impianti debbano essere soggetti a progettazione impiantistica da depositarsi presso lo sportello unico del Comune (che per Roma è rappresentato dal Dipartimento PAU per gli impianti elettrici e il Dipartimento SIMU per quelli termici). Dunque se state per prendere in affitto un locale commerciale è bene sapere se gli impianti in esso installati erano soggetti a progettazione, perché nel caso questo progetto, oltre alla relativa certificazione, deve essere richiesta al proprietario delle mura. Qualora fosse il conduttore ad installare o modificare impianti soggetti a progettazione obbligatoria, la relativa documentazione deve essere inviata anche al locatore, anche direttamente al termine del contratto di locazione.

è importante sottolineare che comunque tutti gli impianti installati nell'unità immobiliare sono comunque soggetti a certificazione, indipendentemente dal fatto se siano soggetti o meno a progettazione. La certificazione, se compilata correttamente, fornisce informazioni anche sull'obbligatorietà del progetto. Gli impianti soggetti a certificazione sono quello elettrico, quello idrico e quello di distribuzione del gas.

riguardo gli impianti elettrici il progetto è obbligatorio quando va a servire locali commerciali più grandi di 200mq o comunque in ogni caso quando la potenza impiegata è superiore a 6kW. Altri casi più specifici in cui potrebbe essere necessario il progetto sono descritti sempre nel DM 37/08. è molto facile che in un locale commerciale l'impianto abbia una potenzialità superiore a 6kW.

riguardo gli impianti di distribuzione del gas, il progetto è obbligatorio quando vanno a servire bruciatori di potenza nominale superiore a 50kW, indipendentemente dalla destinazione d'uso del locale. Si consideri che i piani cottura delle cucine di ristorante generalmente rimangono al di sotto di questa potenzialità.

riguardo gli impianti di climatizzazione, qui il progetto è obbligatorio quando la potenzialità supera le 20.000 frigorie/ora (ovvero 23,2kW, quindi impianti decisamente grandi).

Da poco tempo occorre anche fare caso che gli impianti di climatizzazione e/o impianti termici siano dotati del nuovo libretto d'impianto.

sfera sanitaria - nulla osta ASL e requisiti

La sfera della ASL è molto ampia e ritengo inutile una trattazione approfondita in questa sede: diciamo che il discorso sanitario è strettamente connesso al tipo di attività che si svolge nel locale e quindi quasi sempre se ne deve occupare il conduttore, a meno che non si stia rilevando una attività. Praticamente tutte le attività hanno bisogno di un nulla-osta ASL; solo alcune ne sono esenti, come per esempio il commercio di prodotti non edibili. tuttavia se il locale ha delle superfici interrate dove lavorano delle persone, allora indipendentemente dal tipo di attività si dovrà chiedere alla asl la deroga all'uso dell'ambiente anche se non conforme alla normativa sugli ambienti interrati e ai rapporti aeroilluminanti.

ciascun tipo di attività ha regole spesso differenti, dunque è preferibile andarsi ad informare direttamente agli uffici ASL sulle prescrizioni specifiche. Le attività commerciali sono inoltre suddivise tra i diversi servizi della stessa ASL.

Alcuni municipi di Roma (non tutti) hanno aderito ad una convenzione con le relative ASL che consente di inviare la richiesta di nulla osta ASL contestualmente alla SCIA commerciale: ciò è sicuramente molto comodo perché consente di inviare un unico documento ad un unico ente, ma può essere controproducente se poi la documentazione ASL risultasse carente o addirittura sbagliata, poiché l'ufficio sospenderebbe l'attività che nel frattempo si sarebbe già avviata grazie alla SCIA. Dunque consiglio di avvalersi di questa convenzione laddove si è certi di rispettare le norme ASL o qualora si tratti di locali di piccola superficie; in caso di locali o attività più complesse e delicate converrebbe sempre procedere alla richiesta di nulla osta secondo la procedura classica, ed allegare quindi il nulla osta ottenuto alla SCIA commerciale. tutto ciò ovviamente prevede dei tempi molto più lunghi perché per avere un nulla osta può passare anche un mesetto dalla presentazione della domanda.

sfera ambientale - attività in deroga

molte attività - alcune insospettabili - emettono delle emissioni potenzialmente inquinanti, e perciò è indispensabile chiedere una autorizzazione per l'emissione fumi in atmosfera. L'ufficio preposto a ricevere e rilasciare tali autorizzazioni è la provincia. Si distinguono grosso modo tre livelli di emissione: attività che non ne producono affatto (bar senza cucina; elettrauto; birrerie; gelaterie; in generale attività che hanno solo piastre scaldanti elettriche tipo paninoteche e similari) che non sono soggette ad alcuna procedura; attività che hanno emissioni significative, che devono depositare una domanda per l'ottenimento dell'autorizzazione (es. pizzerie con utilizzo di più di 300kg di farina al giorno; siti per la gestione dei rifiuti;); e poi ci sono una serie di attività che sono soggette ad una autorizzazione "in deroga" la quale prevede una sorta di autodichiarazione, da depositare alla provincia ma che non prevede istruttoria  .

Le attività soggette ad autorizzazione in deroga sono molte ed alcune sono anche insospettabili, come per esempio i parrucchieri (nella preparazione colori vengono emesse sostanze chimiche potenzialmente nocive), gli autolavaggi ad acqua, le autorimesse; ed anche altre che invece sono più ovvie, come ristoranti, bar con cucina, piccoli impianti termici non ad uso civile (le caldaie domestiche non sono soggette, almeno per ora), ed anche altre. per ulteriori informazioni e per verificare se la vostra attività vi ricade potete visitare questa pagina della provincia di Roma.

Anche questo adempimento deve essere compiuto dal conduttore del locale in caso di affitto delle mura, ma se si sta subentrando ad una cessione di attività è indispensabile verificare, per il nuovo titolare, che sia stata depositata la richiesta di attività in deroga a suo tempo ed entro i termini. In caso di subentro, infatti, bisogna inviare una nuova dichiarazione di attività in deroga per comunicare il cambio di titolarità: se precedentemente non è stata presentata per l'attività in corso, si pone un problema.

Il mancato adempimento del deposito di richiesta di attività in deroga (da depositarsi almeno 10 giorni prima dell'inizio della attività) comporta sanzioni penali, per cui fate attenzione.

alcune attività, in particolare nella provincia di Roma, sono soggette ad una dichiarazione "di non emissione fumi": le trovate elencate alla pagina linkata in precedenza.

norme di prevenzione incendi

in funzione della dimensione del locale, ma anche in funzione della tipologia di attività, si può ricadere in una delle tre tipologie di "rischio" incendi e alle relative procedure. fate riferimento a quest'altro mio post per dei riferimenti generali ed anche alla pagina ufficiale dei vigili dei fuoco riguardo a questo argomento.

se l'immobile, per via dell'attività o della superficie, è soggetto all'istanza di prevenzione incendi, questa deve essere consegnata al conduttore dal proprietario. Se il conduttore apporterà delle modifiche al locale, sarà suo obbligo aggiornare anche l'istanza di prevenzione incendi seguendo la procedura relativa. Se il locale ha seguito una procedura di prevenzione incendi in data antecedente al 2011, anno di introduzione delle nuove procedure, in caso si apportino modifiche al locale andrà presentata una nuova istanza seguendo le nuove procedure, più snelle e veloci soprattutto per locali a basso rischio.


per riassumere i vari concetti, dunque, vediamo di cosa preoccuparsi in base alla propria figura:

- il proprietario delle mura che affitta un locale è responsabile del fornire al conduttore un immobile pienamente conforme alla normativa urbanistica e dotato dell'agibilità; gli impianti installati nel locale devono essere sempre certificati e, se soggetti a progettazione, devono avere il progetto allegato alla certificazione. eventuali inadempimenti da questo punto di vista ricadono nella responsabilità del proprietario. Il proprietario è bene che si preoccupi che il conduttore, qualora voglia apportare modifiche edilizie e/o impiantistiche all'immobile, lo faccia seguendo gli iter autorizzativi richiesti dalla normativa, perché al successivo conduttore bisognerà dare sempre un locale conforme, e la "storia" urbanistica di un immobile deve sempre essere consequenziale e "limpida". Se nel locale sono già installati degli impianti, bisognerà fornire al conduttore tutta la documentazione relativa, indipendentemente dal fatto che questi vi apporterà modifiche. Se il locale ne è soggetto in base alla superficie o all'attività, è responsabilità del proprietario consegnare l'istanza di prevenzione incendi, anche se poi il conduttore la dovrà modificare o rifare da capo. in qualità di proprietari è bene tenere copia di tutte le istanze e certificazioni che il conduttore produce per l'adeguamento dei locali alla propria attività.
- il conduttore che utilizza l'immobile è responsabile di tutto ciò che compete la propria attività, e quindi autorizzazioni ASL, dichiarazioni di attività in deroga, documentazione relativa alle modifiche apportate agli impianti ed alle mura, se effettuate. il conduttore è bene che tenga in archivio le istanze urbanistiche ed impiantistiche che esegue per suo conto, in caso di futuro contenzioso, per dimostrare la legittimità del proprio operato.

45 commenti:

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  2. Buongiorno, mi rifaccio alla sua esperienza per porle una domanda e sapere come si è comportato o comporterebbe in una situazione simile. Siamo a Roma locale commerciale affittato costituito da un locale di vendita alto 4m ed un "sottonegozio" inclusivo di servizio igienico con altezza di 2.20. A contratto già stipulato con planimetria redatta da un tecnico privato nella quale vengono riportate altre altezze 4m e 2.20m, eseguo sopralluogo per la verifica delle conformità da allegare alla SCIA commerciale e mi rendo conto dell'altezza del sottonegozio è di 2.10. La domanda è: tenendo in considerazione che l'edificio è edificato ante 67 (con agibilità rilasciata a tutta la palazzina) e quel locale riporta un h di 2.15 da progetto, ad oggi è possibile dichiarare la conformità ed utilizzare quel locale come sottonegozio e wc in deroga al regolamento edilizio che impone h min2.40? Ringrazio anticipatamente

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    1. Secondo me il bagno posto in un ambiente senza l'altezza minima di legge non è conforme alla norma, tuttavia se è inserito nel progetto del fabbricato è da intendersi come legittimo. Dunque ai fini della dichiarazione che deve rendere nella SCIA commerciale, è possibile dire che la situazione è conforme ai titoli edilizi rilasciati (le differenze di quote rispetto al progetto, a parte essere minime e quindi poter rientrare nelle tolleranze, potrebbero essere dovute anche a succesisve ripavimentazioni dell'ambiente). La situazione comunque rimane ambigua: il bagno andrebbe spostato al piano con altezza regolamentare, per essere in regola. Addirittura in alcuni municipi ritengono comunque illegittimo un bagno posto nel sottonegozio, anche se con l'altezza regolamentare, anche se su questo punto io tendo a non essere d'accordo.

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  3. Salve Architetto, volevo sapere una Sua opinione riguardo un locale commerciale soppalcato nel Municipio I di Roma. Tale locale ha un vano di circa 30 mq a tutta altezza (4.40m) e un altro di 15 mq soppalcato ad una altezza di 2.10 m (sopra è voltato, con una altezza media più o meno simile). Il soppalco era già presente nel catastale del '39, alla stessa quota, ed è stato poi consolidato e condonato come ampliamento per superficie commerciale. Il problema riguarda ora l'utilizzabilità dei vani per l'attività commerciale (il locale è in vendita e occorre capire il valore delle varie superfici). E' possibile richiedere una deroga, essendo il soppalco "sempre" esistito? E in caso, a chi? Oppure, dal punto di vista strettamente economico, può essere conveniente demolire il soppalco (in ciò considerando, oltre alle opere edili, le varie autorizzazioni e pratiche, la rinuncia al condono ecc)?
    Grazie mille del suo tempo
    Saluti

    pgb

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    1. il soppalco è certamente legittimo, sia per la presenza nel catastale del 1939 e sia per il condono specifico. Se il condono è stato chiesto ed ottenuto per lo sfruttamento delle superfici come attività commerciale, allora può essere utilizzato a tale scopo, a patto però di ottenere l'agibilità, altrimenti è inutilizzabile a qualunque scopo. L'agibilità indicherà eventuali limitazioni all'utilizzo, ma non credo ce ne saranno, a meno di particolari tecnici specifici. Se l'obiettivo è una stima economica, il valore delle parti sopra e sotto il soppalco ovviamente non potrà essere considerata pari a quella a tutta altezza, ma queste considerazioni, e la stima delle percentuali di ragguaglio, le deve fare il tecnico che opererà la stima.

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    2. Grazie mille della risposta tempestiva. Riguardo l'agibilità, non è quindi motivo di per sé ostativo l'altezza di 2.10 m, almeno per quanto riguarda l'accesso del pubblico nell'ambito dell'esercizio commerciale? Per quanto invece riguarda la sicurezza sul lavoro, esiste una deroga per utilizzare ambienti così bassi come luogo di lavoro per un dipendente?
      Grazie ancora

      pgb

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    3. Non ricordo nello specifico le regole per l'agibilità dei locali commerciali: casi simili è un po che non mi capitano. Mi pare comunque che il minimo sia 180cm ma vado molto a memoria. Per la sicurezza sul lavoro, la deroga della ASL serve per i locali interrati e non mi pare sia richiesta per quelli con altezze inferiori, ma anche qui potrei ricordare male: chiedi alla ASL.

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  4. Salve Architetto,
    volevo da lei una conferma. In caso di contratto di locazione va fatta Scia di Apertura o Scia di Subingresso?
    Grazie

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    1. non faccio direttamente le scia commerciali, comunque se è affitto d'azienda penso debba fare un subingresso: chieda al commercialista.

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  5. Salve Architetto,
    ho in programma l'apertura di una attività con forno a legna a Roma. Qualcuno mi dice che potrei avere problemi con i permessi per la brace. La normativa in proposito non è chiara. Lei ha informazioni a riguardo?

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    1. specifiche sulla questione no, mi dispiace. Immagino che il problema possa essere legato o alla asl o ai vigili del fuoco: provi chiedendo a queste istituzioni.

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    2. La ringrazio, se dovessi avere notizie certe le condividerò.

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  6. Salve Architetto,

    un locale accatastato C/1 può essere locato come magazzino, spiegando nel contratto che non è ammesso contatto con il pubblico ?
    In questo caso, la durata del contratto sarebbe liberamente concordata fra le parti. Grazie

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    1. non sono un esperto di contratti, comunque se un immobile è usato come magazzino, secondo me deve ottenere il cambio di destinazione d'uso.

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    2. La classe catastale cioè, è un vincolo anche nell'utilizzo vero e proprio ?
      Capisco che un magazzino non possa essere adibito a negozio, in un locale in cui ci sia contatto con il pubblico, cioè.
      Mi chiedevo invece se un "negozio" non possa essere "declassato", nell'utilizzo effettivo, a magazzino.

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    3. categoria catastale e destinazione urbanistica dovrebbero sempre coincidere, in ciò è quindi implicito il "vincolo" nell'utilizzo. Un negozio invece può avere aree più o meno gradi destinate a magazzino merce, dunque per esempio una attività che si svolge principalmente a bancone (p.e. un negozio ricambi auto o un grossista di materiale elettrico) può avere un area dichiarata commerciale relativamente piccola (la zona del bancone) e tutto il resto ad uso magazzino: in questo modo si abbassa la consistenza catastale e, parallelamente, anche la rendita, se è questo quello che interessa. L'agenzia delle entrate potrebbe fare controlli in caso di notevole abbassamento della rendita.

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    4. No, non intendevo variare la classe catastale dell'immobile, nè la sua rendita.
      Semplicemente affittare un locale accatastato C1 come magazzino/deposito, senza che vi possa essere contatto con il pubblico. In tal caso credo che non si sia legati alla legge sulle locazioni commerciali: 6+6 anni, 18 mensilità da restituire a fine contratto etc etc..

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  8. Salve Architetto,
    devo ristrutturare un locale al centro storico di Roma a Trastevere e devo occuparmi anche della SCIA di apertura (un esercizio di vicinato), sa come posso muovermi in tal caso? mi sono affacciata più volte al SUAP ma con scarsi risultati. Non so esattamente quali documenti devo consegnare senza dover più volte andare al Municipio e su internet non c'è molto materiale al riguardo.
    La ringrazio anticipatamente.

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    1. su internet si trova la modulistica del suap, la procedura va fatta esclusivamente on-line. all'interno della pratica, puoi inserire anche la pratica per i lavori edili.

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  9. Gentile architetto,

    una domanda a proposito dei requisiti strutturali relativi ad un locale commerciale: in quale regolamento e' posto l'obbligo di "avere una distanza tra finestre o porta di accesso e parete di fondo del singolo ambiente non superiore a metri 7 " ? grazie mille

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    1. nel regolamento edilizio di Roma Capitale, dove parla di locali al piano terreno.

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  10. Buonasera architetto,
    le scrivo per una informazione riguardo i locali commerciali:
    In caso di frazionamento le risulta ci siano delle superfici minime da rispettare?
    Grazie, Tom

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    1. in linea di massima non ci sono superfici minime, ma comunque deve essere presente un bagno.

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  11. alve architetto,
    le chiedo un'informazione riguardo a un locale commerciale per la vendita di abbigliamento al piano terra a Roma. Il locale ha un controsoffitto con altezze varie, la massima è 3,60 m. In una fascia perimetrale vicino a un espositore l'altezza è minore di 2,40 m, ma l'altezza media totale misurata a 2/3 dalla monta della volta è di 3,30 m. Secondo lei è accettabile o occorre provvedere ad una modifica del controsoffitto?

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    1. leggendo in senso restrittivo le norme, non potrebbero esistere ribassamenti posti a meno di 300cm dal pavimento, ma la norma, purtroppo, non avendo altre definizioni, è soggetta ad interpretazione "libera". Se comunque si può parlare di elementi più simili all'arredo che non alla muratura, secondo me possono comunque andar bene, ma la garanzia non c'è.

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  12. Intanto la ringrazio tanto per la sua celebre risposta. Il problema è che il locale ha una fascia antistante l'espositore (quindi percorribile) a circa 2,2 di altezza, un'altra fascia è alta 2,70 e poi il resto del locale è 3,60. Le fasce sono abbastanza strette, circa 70 cm, però ci sono. In pratica si tratta di un controsoffitto "a scaletta". Se si misura a 2/3 della volta (seguendo il profilo del controsoffitto) si ha un'altezza maggiore di 3,30, ma la media aritmetica delle altezze è in realtà minore, mentre la media ponderata è pari a 3 m.

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    1. penso si possa equiparare alla volta stessa, ed in questo caso non ci sarebbero problemi. non posso garantire però che questa sia la medesima interpretazione dell'amministrazione in caso di eventuali controlli.

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  13. buongiorno architetto, sono stato incaricato di sistemare un locale C/1 nel municipio I. Tale locale si trova in un palazzo dei primi anni del 900 ed ha come unica evidenza l'accatastamento datato 1939. Nei primi anni 90 l'affittuario del negozio fece delle modifiche andando a creare un soppalco, un bagnetto e un piccolo magazzino all'interno del locale,senza presentare nessun progetto. Oggi devo sanare questa situazione ma ho i seguenti problemi :
    le altezze del locale causa soppalco sono inferiori a 2 metri e 70, è stato realizzato un bagno senza nessun progetto di scarico nella pubblica fognatura e posseggo solamente il progetto dell'impianto elettrico senza certificazione. Che posso fare? sano la situazione attuale con una cila in sanatoria e poi consiglio ai proprietari di fare un progetto per sistemarsi secondo la normativa vigente ossia demolendo il soppalco e realizzando un nuovo impianto elettrico? Grazie

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    1. non si può fare una nuova pratica finché non vengono sanati o rimossi gli elementi illegittimi. Per la conformità dell'impianto, a rigore di legge andrebbe rifatto da capo e quindi ricertificato, ma sul punto sentite un elettricista.

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  15. Buongiorno architetto,dovrei affittare un locale commerciale per avviare una pizzeria a taglio.Vorrei sapere come valutare l'idoneità degli impianti,l'agibilità e l'eventuale preventivo di spesa per rendere tutto a norma di legge.
    L'agente immobiliare non mi sta aiutando,ha detto addirittura che i certificati per l'impianto elettrico non ci sono e che non sono fondamentali accusandomi di essere troppo puntiglioso.Da quello che ho letto, per attività sopra i 6KW serve anche il progetto.Oltretutto devo anche capire se la canna fumaria già presente sia a norma.Ho chiesto i contatti dell'amministratore ma per il momento non me li ha dati.Dal momento che il locale mi interesserebbe,non potendo dati i presupposti affidarmi all'agente immobiliare che ho avuto la sfortuna di incontrare,come posso reperire tutte le informazioni necessarie?Grazie e buon lavoro

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    1. le certificazioni degli impianti devono esserle fornite su richiesta, e, comunque, al momento della stipula del contratto di affitto. ma è suo diritto vederle prima. ovviamente se ha bisogno di adeguare l'impianto, dovrà farlo a sue spese. Per la canna fumaria non esiste una vera e propria certificazione, quindi bisogna farla vedere da un tecnico per valutare se è adeguata.

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  16. Salve Marco, approfitto nuovamente della tua esperienza per delle informazioni che non sono riuscita a reperire ne in Municipio ne sul web. Sto cercando un locale per realizzare delle sale prova da affittare ad ore a musicisti con annessa sala multifunzionale da noleggiare per feste, piccole esposizioni, corsi, ect, rimanendo sempre abbondantemente sotto la capienza di 100 persone.
    Fermo restando il fatto di decidere in che "forma" gestire tali spazi (associazione culturale piuttosto che srl), quello che non si riesce a capire è quali sono i requisiti urbanistico-edilizi e catastali che devono avere i locali da destinare a tali attività. Non è neppure chiaro in che modo si debba poi procedere ad "autorizzare" tali attività visto che tra le tipologie di attività per cui è prevista la SCIA non c'è nulla di neanche lontanamente simile.
    Eppure di sale prove per musicisti a Roma ce ne sono a centinaia!
    Puoi aiutarmi?
    Al Municipio mi hanno rimpallato da un ufficio all'altro (tecnico, suap, cultura), senza ovviamente darmi alcuna informazione utile.
    Grazie

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    1. bisogna capire quale sottofunzione è più vicina al tipo di attività che si vuole fare: forse servizi alle persone? comunque se farai una aps salterai il problema della destinazione d'uso, ferme restando tutte le altre norme di settore.

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    2. Sì, probabilmente "servizi alle persone" è la sottofunzione che più si avvicina...
      Quindi, sostanzialmente, per le associazioni c'è carta bianca sui requisiti urbanistico-edilizi e di conseguenza le attività si potrebbero svolgere anche in un laboratorio C3? Ferme restando le prescrizioni ASL e VVF?
      E nel caso di attività svolta da una srl invece?
      Grazie

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    3. Salve Marco, scusa l'insistenza ma sto provando ad avere delucidazioni sulla questione anche dagli uffici centrali (dopo aver perso tempo in Municipio), ma non riesco ad avere informazioni.
      Ti rigiro le domande di qualche giorno fa...

      Sì, probabilmente "servizi alle persone" è la sottofunzione che più si avvicina...
      Quindi, sostanzialmente, per le associazioni c'è carta bianca sui requisiti urbanistico-edilizi e di conseguenza le attività si potrebbero svolgere anche in un laboratorio C3? Ferme restando le prescrizioni ASL e VVF?

      E nel caso di attività svolta da una srl invece?

      Grazie

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  17. Salve Architetto, volevo condividere un dubbio e chiedere la sua opinione circa l'affitto di un negozio a piano terra con annesso sottonegozio interrato : il conduttore al piano interrato vorrebbe realizzarci un locale toelettatura (lavatoio per cani) e sopra esposizione e vendita di alimenti per animali. Dal punto di vista della ASL sembra fattibile ma dal punto di vista urbanistico, quindi municipio sembra di no perchè andrebbe ad aumentare la SUL anche se vieto l'accesso ai clienti. Purtroppo la normativa in merito non è chiara! Lei sa qualcosa in merito?

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  18. preciso in merito che affianco al piano interrato c'è la sala operatoria del veterinario.....questo mi lascia abbastanza in dubbio...

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    1. ho scritto un post specifico più recente sulla legittimità dell'uso dei sottonegozi. comunque si, sarebbe un aumento di superficie utile urbanistica difficile da gestire.

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  19. Buonasera, architetto. Un cliente ha un locale C1 con altezza 4.40 mt. Poichè vorrebbe fare un soppalco ma non ci stiamo con le altezze minime, mi ha proposto di declassarlo a C2, sostenendo che le altezze minime dei magazzini sono inferiori a 3 mt, come succede in molti loft a Roma. Quale normativa fa riferimento alle altezze minime dei magazzini? Da regolamento edilizio all'art. 39 si parla di 3 metri ma non capisco se vale anche per i magazzini e cioè per tutta la categoria catastale C.

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    1. i magazzini in effetti non hanno delle altezze minime dichiarate, ma non ha senso cambiae la destinazione d'uso di un immobile solo per realizzare un soppalco: dipende dall'attività che in questo immobile ci si deve svolgere, ed in base a quella deve essere stabilita la destinazione.

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    2. Sì, ha ragione. Bisogna che prima si chiarisca le idee sull'uso che ne vuole fare e poi si deciderà. Grazie per la celere risposta.

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