domenica 10 novembre 2013

piano casa Lazio: dettagli sull'applicabilità - immobili funzionalmente autonomi

Un breve post per riflettere su un dettaglio applicativo del piano casa Regione Lazio. la legge speciale, all'art. 3, comma 1, lettera a, specifica che gli ampliamenti si possono applicare agli edifici "uni-pluri familiari" (è uno dei commi modificati nel 2011: prima infatti gli edifici pluri-familiari - i condomini - erano comunque esclusi). L'ultima frase della lettera indica che tale ampliamento è garantito "per ogni unità immobiliare dell’edificio dotata di specifica autonomia funzionale". Vediamo ciò cosa implica.





Il Piano casa, con quella frase, vuole dire che può essere autortizzato l'ampliamento su immobili dotati ti piena autonomia funzionale: la categoria include le ville singole, ovviamente, e tutte le costruzioni completamente autonome. Ma in questa dicitura rientrano anche tutte quelle unità immobiliari che hanno un accesso autonomo rispetto al fabbricato in cui sono inseriti: per esempio le ville bi/tri/quadrifamiliari, se hanno appunto accesso indipendente dalla strada, ma anche gli appartamenti nei condomini, se per esempio sono dei piani terra con l'accesso diretto dalla strada.

Il Piano Casa può essere altresì attuato negli edifici plurifamiliari e sugli immobili NON funzionamente autonomi, ma in questo caso occorre fare un progetto unitario che riguardi l'intero edificio, e quindi occorre mettersi d'accordo con tutte le persone interessate ad attuare il piano.

Ma cosa succede al totale dei 70mq per fabbricato se una unità immobiliare funzionalmente autonoma si fa il suo ampliamento del 20%? l'articolo 3 comma 1 lettera a sembra specificarlo in modo abbastanza preciso: gli ampliamenti delle unità immobiliari con specifica autonomia funzionale sembrano esclusi dal totale dei 70mq per l'intero fabbricato a cui eventualmente appartengono (e quindi una unità autonoma può ampliarsi del 20% fino al totale dei 70mq, se molto grande) ma, per contro, dato che i 70mq delle altre unità non funzionalmente autonome sono riferiti "all'intero fabbricato" - si presuppone quindi comprese le unità immobiliari autonome - non è del tutto chiaro che gli ampliamenti appunto delle unità autonome non vadano a sottrarre mq al totale del fabbricato. Non dovrebbe essere così, ma nel caso vi capiti di applicare il piano in questo contesto, non sarebbe sbagliato comunque ottenere un assenso del condominio, comunque necessario se l'ampliamento riguarda gli esterni.

Rimangono confermate tutte le autorizzazioni o dichiarazioni che già si sapevano, e che potremmo brevemente riassumere come una "to do list":
  • effettuare una verifica strutturale dei carichi (al municipio non interessa gran chè di come sono fatti questi calcoli: gli interessa solo la dichiarazione dello strutturista: sta a questo, quindi, eseguire delle verifiche e dei calcoli conformi alla normativa) in praticamente ogni tipo di caso contemplato;
  • effettuare un progetto "ex legge 10" sulle dispersioni termiche del nuovo volume aggiunto: questo significa che non è sufficiente che la nuva vetrata o la nuova parete rispetti determinati valori di trasmittanza termica di cui al decreto ministeriale, ma che l'intero involucro abbia una prestazione energetica "IPE" all'interno dei parametri di legge;
  • richiedere eventuali nulla osta per vincoli paesaggistici e/o artistici, o eventuali pareri del comune stesso, come per esempio quello del COQUE se si interviene ampliando un edificio in città storica a Roma;
  • verificare che il comune non abbia esteso, con specifica delibera, l'inapplicabilità del piano ad ulteriori zone oltre a quelle già indicate dalla legge speciale (i centri storici così come individuati nel PTPR);
  • nel caso di ampliamento su immobili non funzionalmente autonomi, occorre preventivamente raggiungere un accordo con l'assemblea, in quanto dato che il progetto deve essere unico per l'intero fabbricato, occorre valutare se altre persone non siano interessate a procedere allo stesso ampliamento, in quanto il depositare una richiesta di ampliamento per una sola unità, di fatto inibisce che in futuro altri possano procedere alla stessa richiesta;
  • verificare sempre e comunque il rispetto delle distanze dai confini, tra fabbircati e tra superfici finestrate: il piano casa infatti va sì in deroga agli strumenti urbanistici locali, ma non alle norme nazionali sulle distanze tra costruzioni;
  • se l'ampliamento è realizzato in un condominio - sia su unità funzionalmente autonoma e sia no - verificare che non si vadano a violare diritti di terzi tipo riduzione del fattore finestra di altri immobili sottraendo porzioni di cielo visibili da essa, o situazioni del genere: il comune vi rilascerà comunque l'autorizzazione, perché il rispetto dei diritti di terzi è una sfera che non gli compete, ma che va ovviamente comunque valutata;

114 commenti:

  1. Gent. Arch. Campagna,
    ringraziandoLa anticipatamente per la Sua risposta vorrei chiederLe un'informazione attinente il post pubblicato. Sto portando avanti una pratica per il Piano Casa di un'unità immobiliare in un condominio con specifica autonomia funzionale. Ma chiaramente mi trovo di fronte a molti dubbi. L'ampiamento considerato riguarda un piano terra e verrà ampliato l'immobile di circa 15 mq nel giardino privato dello stesso. Ho ricevuto parere conforme dalla commissione permanente di valutazione del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica dato che ricado nella carta della qualità ( Delibera Assemblea Capitolina n. 9 del 30 gennaio 2012) e ho ricevuto anche dal municipio parere conforme a protocollare la pratica. Ma siamo titubanti per un motivo. Il condominio non ha rilasciato nessuna autorizzazione alla realizzazione dell’ampliamento. Cosa rischiamo a procedere nella realizzazione dell’ampliamento ? Se non pregiudica stabilità e sicurezza dell’immobile e non è in contrasto con il decoro architettonico dell’edificio a cosa potrebbero appellarsi i condomini per impedire/demolire l’opera ?
    Cordialmente
    Arch. Martiniello

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    1. Nel suo caso, il parare del condominio serve perché si va a modificare il prospetto del fabbricato, ma dal punto di vista della cubatura edificabile lei è del tutto autonomo e non c'è bisogno di autorizzazione alcuna. Prima di depositare la pratica sarebbe opportuno ottenere questa autorizzazione, per evitare contenziosi.

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    2. Grazie mille per la risposta Architetto. Purtroppo il condominio non vuole dare l'assenzo per l'ampliamento ( causa odii atavici condominiali ). Ma per l'amministratore nonostante si intervenga sulla facciata (parte comune) e si modifichi il prospetto dice che non dovrebbero esserci problemi se non si pregiudica stabilità, sicurezza dell’immobile e non è non si è in contrasto con il decoro architettonico dell'edificio( cosa che nel caso di contenzioso deciderebbe il giudice).Quindi per il Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica abbiamo l'ok, per il municipio abbiamo l'ok e anche per l'amministratore. Inoltre l'intervento non è visible su strada ( che inoltre è senza uscita) ma è all'interno, praticamente invisibile dato che si integra perfettamente all'edificio. Dice che è Comunque troppo rischioso?? Ringraziandola anticipatamente
      Cordialmente
      Arch. Martiniello

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    3. Beh il comune rilascia sempre i titoli "fatti salvi i diritti di terzi" (leggi: delle beghe civili a noi non interessa) quindi da un punto di vista urbanistico non ci sarebbero problemi. Per essere sicuri di stare a posto col condominio bisognerebbe vedere che esito hanno avuto precedenti contenziosi similari e vedere come si sono orientati i giudici di volta in volta. Sul decoro in realtà non decide il giudice, ma sulla questione si sono scritti fiumi di inchiostro e non si è arrivati ad un punto fermo. c'è chi dice che la decisione sul decoro spetti all'assemblea (il che è un controsenso, perché normali cittadini che si occupano di altro possono non essere in grado di dare giudizi sul decoro architettonico) chi invece al giudice (che non è un architetto) in caso di controversia.

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    4. Insomma ci si imbarca in quaclosa di spinoso. Nel caso si proceda con una tettoia in legno invece del Piano casa si dovrà anche in quel caso chiedere il consenso dell'assemblea? Come sempre la Ringrazio.
      Cordialmente
      Arch. Martiniello

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    5. Si, è sempre modifica di prospetto che incide sul decoro.

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    6. Gentile architetto buongiorno, mi chiamo Giuliano Panieri e le vorrei sottoporre un quesito sempre nel merito del piano casa. La situazione: comprensorio non residenziale formato da più edifici tutti funzionali all'attività. domanda: posso accorpare gli incentivi in uno di questi edifici aumentando la SUL ma non il volume? (trattasi di edificio con un solo piano ma altezza pari a 11 ml, chiaramente la SUL di incentivo sarebbe sempre funzionale allo svolgimento dell'attività. La ringrazio in anticipo

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    7. il piano casa si applica al "fabbricato", che ha una precisa definizione. se gli immobili separati possono definirsi unico fabbricato, allora si può valutare l'applicazione di un unico piano casa concentrando il bonus edificatorio da una sola parte. Se invece si definiscono fabbricati distinti, non ritengo ammissibile il trasferimento del beneficio, ma ammetto che un caso così raffinato non l'ho mai dovuto affrontare.

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    8. Purtroppo ha confermato il mio pensiero e quello di altri colleghi, ma continuerò ad approfondire la cosa (anche se le lancette corrono!), la informerò su eventuali sviluppi.
      Grazie mille per il tempo dedicato e la rapidità

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  2. Ciao Marco, come stai? Spero tutto benissimo (ah, sono in attesa della tua amicizia su FB!).

    Mi sto occupando di una chiusura di due logge al PT di un condominio per un immobile con accesso indipendente e, quindi, con specifica autonomia funzionale; si parla, dunque, di ampliamento ex art. 3: mi sorgono un paio di dubbi:

    - sei sicuro che ci sia bisogno sempre e comunque del progetto ex L.10, essendo un ampliamento al di sotto del 20%? Quale sarebbe il riferimento normativo? Al limite non sarebbe sufficiente verificare che la trasmittanza delle nuove pareti o infissi sia inferiore ai limiti di legge?

    - secondo te, in un intervento in conformità al Piano Casa, gli impianti fotovoltaico e solare termico sono sempre necessari o solo se si vuole beneficiare di un 10% di ampliamento in più? Poiché, a prima vista, sembra valida la seconda ipotesi, ma, leggendo bene, l'art. 3 comma 5 dice che va sempre rispettata la L.R. 6/2008 che impone comunque di prevedere le fonti rinnovabili.....tu che ne dici?

    Ti ringrazio per la risposta e ti auguro una Buona Pasqua!

    Davide

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    1. Ciao!
      sul primo punto non saprei: i progetti della legge 10 è una delle cose che ho delocalizzato a dei fidati colleghi, i quali però mi fanno sempre i progetti degli interi immobili nel caso di piano casa.
      sul secondo punto, secondo me si, va sempre rispettato il principio delle fonti rinnovabili, ma per ora me la sono sempre cavata installando impianti a pompa di calore (ufficialmente riconosciuta come rinnovabile). Laddove si può, un pannello solare basta e avanza.

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  3. Ciao di nuovo e grazie per l'amicizia su FB ;)

    Per il primo punto, comunque, l'art. 4 comma 4 del DPR 59/09 (attuativo del DLgs 192/95) prevede che, in caso di ampliamento inferiore al 20% non sia necessario verificare la prestazione dell'intera unità immobiliare, ma solo verificare che le nuove "frontiere" rispettino i limiti di trasmittanza imposti dal DLgs.

    Sul secondo punto, non sapevo che le pompe di calore fossero riconosciute come rinnovabili...dove lo dice? :)

    Sempre a proposito di chiusura di logge, ti è mai capitato di scoprire se le grate di sicurezza sono considerate come chiusura alla stregua di pareti e infissi...?

    Ti auguro ancora una buona Pasqua e a presto!!!

    Davide

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    1. Sui punti 1 e 2 ti ripeto, non faccio io direttamente i calcoli della legge 10, quindi può darsi che i progetti presentati dai miei collaboratori di fatto siano stati limitati alla sola verifica della trasmittanza delle pareti opache. sulle pompe di calore, l'atmosfera è riconosciuta come fonte rinnovabile, quindi tutto ciò che estrae energia da questa è definita rinnovabile. il riferimento normativo non te lo so dare, ma te lo posso dire che è così per certo.
      Le grate di sicurezza da circolare dipartimentale sono addirittura elementi che non vanno neanche in regìme autorizzativo, ma solo quando sono realizzate all'interno dello stesso vano finestra: se vengono messe per chiudere una loggia invece secondo me vanno in SCIA.

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  4. Buongiorno..... Mai più pratiche nel Comune di Roma..... è un labirinto!!!! Mi sto occupando di un'applicazione del Piano Casa per un mio amico che si deve sposare. La casa del padre si trova in Zona O, (villaggio Prenestino S.Eligio), e risulta ancora non condonata dall'85. A parte che ho aspettato 2 mesi per prendere un appuntamento a Decima, una volta presa visione della pratica è evidente che il proprietario (il padre dell'amico) ha solo da chiedere il rilascio del permesso, e via si fa la domanda di sollecito. Contemporaneamente una volta presa copia dei principali documenti inizio a lavorare sull'ampliamento. Vado al Municipio VI e mi dicono di andare al dipartimento IX: causa impegni lavorativi in altri regioni internet a portata di mano, chiamo mezzo dipartimento per poter sapere a chi rivolgermi e QUANDO: alla fine mi dicono di rivolgermi a DECIMA????? mi danno un numero telefono, a questo numero mi danno un altro numero di un ingegnere del condono. Oggi dopo aver atteso il ritorno dal lungo ponte telefono e mi dicono che le domande si presentano al IX all'EUR..... chiedo solamente se qualcuno del blog sia a conoscenza a CHI devo rivolgermi per un piano casa per un'edificio ancora "sotto condono". Altrimenti mi tocca aspettare la risposta all'istanza presentata, seguire il normale iter nella speranza che il piano casa venga prolungato. Pratiche molto piu complicate in altri comuni della provincia le ho risolte mooooooolto piu velocemente

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    1. è competente il Dipartimento perché la pratica di condono non è conclusa: se ci fosse la concessione in sanatoria si potrebbe depositare al comune. Il Dipartimento è diviso per municipi: bisogna andare lì il lunedì o il giovedì e vedere quale tecnico è competente per il tuo municipio e parlarci. In genere non c'è molta fila da fare, anzi. Con il telefono a Roma non si risolve mai nulla.

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    2. volevo dire "depositare al municipio" invece ho scritto "depositare al comune"

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    3. grazie mille.... lunedi faccio una capatina.... praticamente ho la pratica pronta (grazie ai suoi consigli in particolar modo per gli oneri concessori). Sa per caso se sono aperti di mattino o pom?

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    4. solo di mattina, e solo lunedì e giovedì, ed è comunque preferibile andare sul presto. gli uffici dei tecnici sono al secondo piano.

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    5. Grazie mille: leggendo le NTA della zona "O" in questione leggo che sono essenti dalla cubatura massima ammissibile i locali accessori con altezza lorda inferiore a 2,50ml a patto che la loro superficie lorda sia 1/50 del lotto. Forse sono troppo ottimista, ma mi avanzano 80 mc da edificare, che è come avere asso e kappa medesimo colore a poker.... belle carte ma non vincenti. Sono pochi per fare un garage per 2 posti auto. Sfruttando l'NTA di zona, posso considerare di realizzare in adiacenza un garage alto 2,50 m (quindi altezza interna 2,15m circa)? Oppure ragionamento più fino, falda di copertura leggermente inclinata, e utilizzo parte degli 80 mc avanzati per i volumi alti più di 2,50 ml e i restanti sfrutto il bonus delle NTA. Il problema più che altro etico è che il lotto permette senza piano casa 200 mc. Con il pianto casa (art 3 e 5) si hanno 170 mc grazie all'immobile esistente. Virtualmente costruisco un appartamento (con parte dei 200 mc) e un'estensione della casa esistente e poi le unisco. Poiché ho sfruttato l'art 5, trasformando un garage in nuova abitazione..... ho paura che da qualche parte c'è qualcosa che mi vieta di fare questo iter molto laborioso

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    6. se si ha della cubatura edificabile residua non vedo problemi nell'utilizzarla, anche in abbinamento al piano casa (però secondo me questo si calcola sul volume dell'edificio esistente, e non sul volume virtuale dell'edificio ampliato con gli ulteriori 80mc edificabili). Le norme di tessuto dicono che non va in volumetria ciò che è più basso di 2,50ml, e qui rispetterei il principio dell'altezza massima, senza fare interpretazioni sulle inclinazioni. C'è comunque da capire se questi volumi non violino ulteriori limiti del PRG o, ovviamente, delle norme statali e locali.

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    7. Perfettamente d'accordo: all'inizio c'è un capannone in ferro (anch'esso nel pacchetto sanatoria ancora da terminare l'iter) classificato come locale artigianale di ben 400 mc che costa al proprietario (ormai in pensione) 2000 € annui tra ici e tares. Demolendolo libero metri cubi rientrando sotto gli indici di fabbricabilità del lotto per 200 mc con cui realizzo una villetta virtuale. Gli altri metri cubi li prendo dal piano casa del villino reale, e poi accorpo tutto. Per il locale accessorio mi basta qualcosa di 10 mq simil tinello da inserire tra il vecchio e nuovo fabbricato per fare aderenza architettonica e contemporaneamente svincolarmi dal genio civile, in quanto non ho intenzione di scavare vicino alla vecchia abitazione per fare fondazioni ad hoc.... grazie mille

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  5. Riferendomi al Piano Casa, il progetto unitario richiede lapresentazione completa delle planimetrie di tutte le unita immobiliari, anche di ql che nn ne fanno uso, e quindi la firma di tutte le proprietà ??? grz

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    1. No, gli interni delle unità immobiliari non vanno rappresentate (dovresti per logica fare il rilievo di tutto, altrimenti), comunque i condòmini implicitamente già firmano tutti nell'accordo che va comunque raggiunto fra tutti i partecipanti.

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  6. veramente molto gentile e competente grz

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  7. Gentile Arch. Marco, grazie per le tue consulenze. In merito al piano caso in condominio con autonomia funzionale (chiusura terrazza) provincia Roma, va bene l'autorizzazione del condominio per 500 millesimi?
    Grazie, ciao, buona giornata.

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    1. secondo me no: per maggior tutela, io pretenderei i 1.000 millesimi. Il municipio ovviamente non andrà a controllare l'aspetto civilistico, ma se autorizzi un ampliamento con solo una parte dei millesimi rischi future cause da parte di chi non è stato coinvolto nella decisione: io eviterei. Considera, per la chiusura della terrazza, l'aspetto non secondario dell'adeguamento strutturale dell'intero fabbricato,che spesso inibisce la possibilità operativa.

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  8. Salve Architetto, ho acquistato un appartamento con giardino privato al quale accedo da un cancello esterno. Ovvero: per arrivare in giardino esco dal portone condominiale percorro un viottolo ed arrivo al cancello e di conseguenza entro nel mio giardino. Quindi attualmente non c'è nessun collegamento diretto dall'interno di casa mia al giardino.
    Per poter far si che il mio appartamento possa risultare ad "autonomia funzionale" e sfruttare il piano casa per costruire una stanza in più in giardino, devo fare una "porta-finestra" che dia sul giardino? Posso presentare un progetto per il piano casa per espandermi del 20% inserendo insieme al progetto per la cubatura della stanza nuova, un porta-finestra che attualmente non ho?
    Oppure devo fare prima una SCIA o DIA Onerosa per l'apertura di una porta finestra, e poi dal momento che sarei entrato nell"autonomia funzionale" fare un progetto per il piano casa?
    E poi, eventualmente per avere un collegamento dall'interno di casa al giardino, potrebbe bastare, a questo punto, solo la porta-finestra della nuova stanza?
    Grazie in anticipo.

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    1. secondo me è più logico prima realizzare la porta-finestra (con una DIA) e poi presentare il piano casa. tuttavia il municipio potrebbe anche accettare il tutto in un unica istanza. la porta-finestra vale come accesso autonomo e dunque l'immobile è definibile funzionalmente autonomo.

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    2. ma è sempre bene confrontarsi col municipio, soprattutto per queste derivazioni logiche che non trovano esplicito riferimento normativo.

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  9. Non ci sarebbero i tempi in quanto siamo in una zona sottoposta a vincoli paesaggistici; quindi se facessi prima DIA e poi piano casa non riuscirei a farcela.
    Proverò a presentare tutto assieme. Domani vado al XV Municipio e vediamo cosa mi dicono.
    Per quello che riguarda il consenso degli altri condomini la situazione è questa:
    Siamo 5 condomini, quindi non esiste la necessità di avere un amministratore. Non c'è nemmeno un regolamento condominiale. Quello che posso dirle è che avrei il consenso di 3 condomini su 4 (maggioranza) ma purtroppo, per colpa del solito vicino invidioso, non avrei l'unanimità.
    Avrei cmq intenzione di fare un atto notarile, almeno per certificare il consenso della maggioranza assoluta.Cosa ne pensa?
    La ringrazio anticipatamente.

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  10. Sono stato al XV, mi dicono che per loro potrebbe bastare una DIA nella quale inserire porta-finestra nuova e piano casa. Inoltre vogliono le foto dell'immobile dall'Ufficio Condoni per testimoniare che il cancello per accedere al giardino esisteva già prima della concessione in sanatoria. Mi hanno detto che se per il tecnico è "autonomia funzionale" per loro, se ci fosse il nulla osta dei vincoli paesaggistici, non c'è nessun problema. Mi suggeriscono anche di farmi fare una "perizia giurata".

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    1. per la questione dei condomini, dato che si tratta del richiedere un autorizzazione a modifiche esterne, e non a cessione di cubatura edificabile, secondo me può essere sufficiente la quasi maggioranza dei condomini per stare tranquilli.
      La perizia giurata può aiutare per il discorso del cancello, che in effetti a questo punto è determinante per la legittimità generale dell'intervento. Per il resto, grazie di aver condiviso la visione del municpio XV che mi sembra più che sensata.

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  11. Buongiorno architetto, prima di tutto le vorrei fare i miei complimenti per il blog, lo definirei "un faro nella nebbia"!
    Ho un dubbio su come interpretare la possibilità di applicare il piano casa per l'ampliamento di un solo appartamento all'ultimo piano di un edificio plurifamiliare (sempre che sia possibile!).
    Se non ho capito male siamo nel caso di ampliamento di un immobile non funzionalmente autonomo, pertanto è necessaria prima di tutto l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale per procedere con il progetto unitario a favore del solo proprietario in questione.
    Alla luce di quanto cita la circolare esplicativa DGR 20/2012 “nuovo piano casa”, che al punto 6.1 recita: “..In proposito è bene rammentare che la concentrazione dei diritti di ampliamento espressi dalle singole unità immobiliari è sicuramente possibile attraverso atti pubblici di cessione di tali diritti edificatori, ammessi dal già citato art. 5 del d.l. 15 maggio 2011, n. 70, conv. in l. n. 106/2011..“.
    Secondo lei è sufficiente la sola approvazione dell'assemblea condominiale o è necessario procedere anche con gli atti pubblici di tutti i condomini per la cessione dei diritti edificatori a favore del proprietario che vorrebbe ampliare il suo appartamento?

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    1. secondo me può essere sufficiente una delibera assembleare in cui si stabiliscono le regole attraverso cui al tuo committente viene ceduta la cubtatura edificabile, ma potrebbe in effetti non essere una vera e propria cessione di capacità edificatoria per cui sarebbe meglio procedere come dice la circolare esplicativa: sul punto sarebbe meglio sentire il parere di un legale.
      Per quanto riguarda l'ampliamento in sè, lo scoglio maggiore, superate le questioni condominiali, è il nodo strutturale. su questo argomento ho scritto un post più recente di questo.

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    3. Gentile Architetto, ritorno sulla problematica proposata da Ettore Terruzzi in quanto mi trovo nella stessa situazione. Ultimo Piano, vorrei inglobare lo spazio di un balcone incassato. Ho alcune domande: se lo spazio che voglio inglobare è minore della quota singola proporzionale che mi spetterebbe come singolo condomino, devo comunque fare una riunione di condominio ? Inoltre, l'intera assemblea deve essere favorevole al mio ampliamento oppure la maggioranza ? Grazie mille per la sua gentilezza nello spiegare argomenti che sono davvero complessi.

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    4. il piano casa è comunque soggetto al "progetto unitario" che deve essere approvato da tutti i condomini (sulla percentuale effettiva necessaria non saprei dire, ma trattandosi di una cosa invasiva immagino siano i 1000/1000) anche se poi l'ampliamento fisicamente è solo per un appartamento.

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  12. Salve architetto, complimenti per il blog e grazie dei suoi innumerevoli consigli.

    Sono un giovane architetto, ho avuto richiesta da un cliente proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina a Roma, il proprietario vorrebbe fare il piano casa chiudendo una parte del suo grande terrazzo.

    Il cliente vorrebbe sapere se è possibile cumulare la quota parte dell'ampliamento realizzabile da ogni appartamento ( ovviamente dietro rimborso ) per raggiungere una superficie maggiore, avendo molto spazio sul terrazzo.

    E' possibile dunque cumulare le superfici ampliabili dei vari appartamenti e realizzare l'ampliamento solo per un immobile?

    Grazie mille.

    arch, Stefano Liberati

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    1. certo, bisogna mettersi d'accordo con l'intero condominio per la cessione delle quote. comunque l'ampliamento non può eccedere i 70mq. Per il piano casa da realizzarsi sui terrazzi dei condomini il nodo insuperabile rimane quello dell'adeguamento strutturale.

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  13. buongiorno,
    mi chiedevo se nel calcolo della SUL esistente, per poter fare l'ampliamento, devo includere anche i mq di una tettoia, a piano terra, chiusa su due lati che copre uno spazio di circa 50 mq.
    Grazie

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    1. la SUL va calcolata in base alle regole in vigore nello stesso Comune, in ogni caso una tettoia difficilmente contribuisce alla SUL. Se fosse Roma, per esempio, no.

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  15. Buongiorno Marco, ho un appartamento al piano terra di un condominio, con autonomia funzionale, avendo l'entrata dal giardino e l'entrata dal vano scale, l'appartamento è di nuova costruzione in questo caso la pratica si può istruire al municipio di competenza o va indirizzata al dipartimento IX,
    quali sono le fasi principali per presentare un piano casa?
    io prevedo:
    1) Rilievo dell'appartamento
    2) preparazione elaborato ante e post operam con la verifica del 20% di ampliamento
    3) Calcolo oneri ( come vanno calcolati? in base alla circolare esplicativa?)
    4)Calcolo contributo straordinario??? non ho mai capito se è il 50% delle urbanizzazioni o si calcola in base alla delibera che sta sul sito del dipartimento
    5) legge 10/91 chi la richiede? il municipio o il dipartimento?
    Il tutto si presenta credo con una DIA in alternativa al permesso visto che nel mio caso quello che si va ad ampliare è una rientranza rispetto al muro perimetrale dell'appartamento, vengono eliminati due muri laterali e viene spostata la portafinestra a confine con il muro perimetrale, credo che sia cambio di prospetto quindi va in DIA.
    Ovviamente servirà il parere del condominio
    In tutto ciò dovrò nel caso sia necessario prendere pareri per vincoli ptpr se ci sono e soprintendenza sempre che ricade in zone specifiche.
    In ultima analisi, ci sono anche verifiche strutturali da fare? io non credo visto che siamo al piano terra e c'è solo l'eliminazione di due tramezzi e lo spostamento di una portafinestra.
    Volevo sapere anche come vanno calcolati nel caso di piano casa gli oneri, posso considerarli come ristrutturazione Re devo seguire la circolare esplicativa? o c'è un altro metodo?

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    1. CIao,
      la procedura è grosso modo corretta. la legge 10 va depositata al dipartimento SIMU ed allegata alla DIA (anche in corso d'opera o comunque prima del fine lavori). il contributo straordinario è il 50% della somma del contributo sul costo di costruzione e di quello sulle urbanizzazioni.

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  16. Salve Marco, volevo avere delucidazioni per un piano casa, ho un fabbricato con due immobili piano terra e piano primo, due proprietà diverse, in realtà sono due fratelli. Il cliente mi chiede se può sfruttare la SUL di tutti e due gli appartamenti, in qualche modo il proprietario del piano terra può cedere la sup di ampliamento? Nel fabbricato non c è condominio l ampliamento da prevedere nel terrazzo che dovrebbe essere di proprietà del mio cliente prenderà in considerazione anche l adeguamento sismico? Il fabbricato è anni 80

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    1. l'adeguamento sismico è sempre inevitabile: tuttavia la legge non richiede di effettuare per forza dei lavori, ma di "verificare" che la struttura rispetti la normativa tecnica in vigore. una struttura anni '80 difficilmente rispetterà le norme attuali, ma non si sa mai.
      Secondo me le due unità possono essere ampliate considerandole entrambe come immobili funzionamente autonomi, a meno che non abbiano caratteristiche tali da poterli considerare come non autonomi (p.e. androne comune o cose del genere).

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    2. Sono funzionalmente autonomi perché uno ha una scala che collega il piano primo, poi c è un altra scala che collega il piano terra, la mia domanda è posso usufruire della superficie 20% dell altro proprietario? Se si c è bisogno di una dichiarazione scritta o qualcosa che faccia capire che cede la sup di ampliamento?

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  17. Egregio Architetto, vorrei usufruire del piano casa in un immobile al piano terra in condominio, siccome ho una finestra che da su un chiostrino di 3 mq il quale ha un apertura precisa alla finestra che a sua volta da accesso al mio giardino, io vorrei avanzare la finestra acquisendo 3 mq circa. Dal prospetto esterno nella realtà cambierebbe di vedere la finestra sulla facciata rispetto ad un metro e mezzo indietro come adesso. Sembrerebbe che la finestra dal costruttore sia stata messa un po i dietro perche non ci rientrava con i metri cubi, ma effettivamente la predisposizione era dove vorrei metterla io. La scala del mio appartamento ha un accesso indipendente e 70mq diviso gli alloggi mi darebbe la possibilità di ampliare 3 mq., ma vorrei sapere se ho bisogno della delibera assembleare. Anticipatamente la ringrazio.

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    1. certo la delibera assembleare è sempre necessaria, così come l'approvazione del progetto unitario.

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    2. a meno che non si possa definire l'immobile come funzionalmente autonomo: in quel caso l'approvazione assembleare sarebbe limitata solo alla piccola variazione del prospetto.

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  18. Carissimo Architetto le chiedo se possibile di indicarmi la retta via. Le spiego. Abitazione privata con autonomia funzionale (villino) lavori in corso di sopraelevazione ( aumento cubatura abitabile ) e cambio destinazione d'uso (da deposito attrezzi a cucina) ovviamente con il fantastico Piano Casa Regione Lazio. Ora nella prima circolare esplicativa (primi indirizzi per la piena ed uniforme applicazione ecc ecc.) Viene riportato al punto 6.4 quanto segue :
    Sotto il profilo urbanistico-edilizio, quindi, le pertinenze dell’art. 3, comma 2, del Piano Casa
    devono rispondere al requisito dimensionale fissato dall’art. 3, comma 1, lett. e6) del d.P.R. n.
    380/2001: l’ingombro volumetrico d’essere contenuto entro il 20% di quello dell’edificio
    principale, ovvero 1/5 della superficie. Non ha, invece, rilievo la circostanza – pure indicata
    dall’art. 3, comma 1, lett. e6), d.P.R. n. 380/2001 – che impone di considerare nuove costruzioni
    quelle opere pertinenziali che così sono considerate dagli strumenti urbanistici comunali,
    operando sul punto l’espressa deroga alle previsioni dettate da tali piani.
    Di conseguenza, con DIA ex art. 6 – e ferma l’acquisizione degli eventuali necessari nulla-osta
    – sarà comunque possibile realizzare, “altresì” (cioè, oltre le quote di incremento utile previste
    dal Piano Casa), anche opere pertinenziali – quali tettoie, volumi tecnici ed altri accessori –
    entro il limite del 20% della volumetria dell’edificio principale, ovvero 1/5 della superficie.

    Ora nel progetto iniziale oltre l' aumento cubatura e il cambio destinazione d'uso è stata inserita una tettoia che forse proprio per coincidenza sviluppa circa il 20 % della volumetria dell' edificio che esisteva prima degli interventi del P.C.
    La mia domanda è questa: Posso richiedere una variane in corso d'opera e trasformare la tettoia in locale tecnico chiudendo con muratura e infissi le parti aperte ? e se si devo rimanere sotto il 20 % della cubatura dell edificio iniziale ? Che altezze devo mantenere per far si che questo venga visto come locale tecnico ? ( ovviamente l'accesso al locale tecnico dovrà esser dall' esterno )

    Ringrazio anticipatamente porgo distinti saluti.

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    1. secondo me, se ho capito bene la situazione, la tettoia può diventare locale tecnico anche indipendentemente dal piano casa, a patto che sia da utilizzare in effetti come tale, altrimenti decade il requisito di fondo.

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    2. La ringrazio vivamente il fatto sta che nelle NTA di Roma, quando si parla di Volumi Tecnici si prescrive un volume massimo di 20% della SUL e la cubatura del Locale Tecnico deve essere proporzionata agli impianti che verranno installati all'interno.
      Ora il primo parametro (20 %) è puramente matematico e quindi oggettivo. La mia domanda è: il tecnico comunale può reputare con pareri soggettivi e non più matematici la NON proporzionalità della cubatura richiesta per un locale tecnico? In poche parole, può dire che ( anche installando inverter impianto fotovoltaico, solare termico, accumulatore energia elettrica)un locale tecnico non può essere pari al 20% SUL perchè gli impianti che dovrò inserire non giustificano tale volume tecnico?
      Le altezze del locale tecnico per non risultare volume sono 2,40 m ?
      LA RINGRAZIO INFINITAMENTE...

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    3. l'adeguatezza del volume tecnico deve essere dichiarata dal tecnico che nominerà per l'istanza urbanistica di autorizzazione, dunque il tecnico comunale si deve limitare a verificare che tale affermazione sia circostanziata. Certo se hanno motivo di credere che sia una dichiarazione resa al fine di produrre un volume più grande del necessario, possono far partire un accertamento tecnico. Valuti che se il volume tecnico non è al di sopra della copertura, sviluppa superficie utile e quindi l'operazione si configura come ampliamento di superficie, autorizzabile solo se ci sono cubature edificabili residue o piano casa.

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  19. Buongiorno Architetto, complimenti per il suo blog ricco di informazioni utilissime! La disturbo per porle un quesito che mi sta creando non pochi problemi in un comune della provincia di Roma: l'ufficio tecnico sostiene la non applicabilità di un piano casa con specifica autonomia funzionale per un appartamento al piano terra con doppio ingresso dal vano scala della palazzina e da una scala su strada. Esiste un riferimento normativo che estenda anche a questo "scenario" l'applicabilità della norma? Grazie

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    1. purtroppo la norma regionale non è del tutto chiara sul punto, ma a mio avviso tale immobile è classificabile tranquillamente tra quelli funzionamente autonomi. prova a setacciare i pareri della regione lazio in merito all'applicazione del piano casa: qualcosa dovresti trovare.

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    2. Purtroppo non ho trovato nulla del genere fra i pareri in merito sul sito della Regione Lazio e l'ufficio tecnico non si allinea su questa interpretazione.

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  20. Ciao Marco, grazie per i tuoi continui consigli, il tuo Blog mi è sempre di riferimento per qualsiasi dubbio.
    Volevo chiederti il tuo parere per l'applicazione del piano casa su una unità autonoma, con accesso indipendente, autorizzato nel 2009 con DIA.
    La mia idea è realizzare un manufatto nel giardino del cliente come corpo separato dall'edificio. A questo punto mi sono posto alcune domande:
    1) Non è necessario nessun progetto unitario ne l'autorizzazione del condominio in quanto non cambio la facciata.
    2) Devo mantenermi a 3 metri di distanza dai balconi per evitare possibili ricorsi di limitazione di veduta.
    3) Pensavo di mettere il fabbricato a circa 50 cm dal muro di confine con la strada comunale, in quanto non avendo nessun edificio dall'altra parte (c'è un parco) non dovrei avere limitazioni, inoltre il marciapiede è largo circa 8 m.
    Hai qualche consiglio da darmi? Mi sarebbe di grande aiuto.
    Grazie
    Paolo

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    1. la questione dei distacchi va approfondita: fai riferimento al mio altro post sulle distanze nelle costruzioni. Il progetto unitario non dovrebbe servire ma in questi contesti la regione non mi pare abbia mai chiarito con esattezza: un avallo dall'assemblea sarebbe ideale.

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  21. Buongiorno volevo chiederle un parere su una questione controversa. Vorrei chiudere un patio annesso alla mia casa, una quadrifamiliare. Il patio è chiuso su 3 lati, davanti ha una parete con un arco e sopra delle travi di legno. Vorrei fare una copertura leggera e mettere una finestra nell'arco. Ma non si riesce a capire se occorre il genio civile o no. Sono stata presso il Genio Civile si Roma elì mi hanno detto che non serve l'adeguamento se: si copre con degli infissi oppure il peso è inferiore al 10%. Ho controllato le Norme Tecniche di Costruzione 2008 ed effettivamente all'art. 8 dice che se il peso della copertura non supera il 10% del peso delle fondazioni non è necessario l'adeguamento sismico.
    Mi sono fatta fare i calcoli ed effettivamente non lo supera, poi però un altro tecnico mi ha detto che va fatto comunque. Come al solito non si capisce nulla ed è tutto aperto a libera interpretazione. Lei che ne pensa? Grazie

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    1. secondo me le norme tecniche dicono che non c'è bisogno dell'adeguamento sismico della struttura preesistente del fabbricato, e questo è vero, ma il progetto strutturale della copertura in sè va fatto comunque. deve comunque valutare il suo tecnico.

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  22. Ciao Marco
    ho un cliente con appartamento condominiale a piano terra e giardino confinante con marciapiede pubblico. Non hanno mai aperto un passaggio pedonale ed a oggi non hanno autonomia funzionale. Pensavo di chiedere l'apertura del cancello con SCIA, fare la variazione catastale, e richiedere l'ampliamento in aderenza.
    Ti sembra corretto?
    Grazie

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    1. non vedo particolari problemi per l'accesso diretto, ma serve comuqnue l'approvazione anche del condominio.

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  24. Salve architetto, complimenti per il blog. Vivo in una palazzina di 3 piani in periferia, costruita in blocchetti di tufo, dove io sono proprietario di 3 appartamenti e mia sorella di 2. Le vorrei chiedere, riferimento al piano casa del Lazio, se occorre la mia autorizzazione affinchè mia sorella, che abita all'ultimo piano ed è anche proprietaria del lastrico solare che copre il suo appartamento, possa costrruire una scala interna e utilizzare il lastrico solare per farci altre 2 camere cucina e bagno sempre nel limite del 20% in riferimento ai mq in suo possesso.Questo perchè sono preoccupato per la stabilità della palazzina Grazie se potesse rispondermi in quanto non ho trovato risposte chiare sull'argomento.

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    1. immagino che l'appartamento dell'ultimo piano acceda da un vano scala comune e, quindi, l'appartamento non è classificabile come "funzionamente autonomo": per tale ragione, lei dovrà acconsentire alla realizzazione dell'opera. Comunque sua sorella sarà obbligata ad effettuare una verifica strutturale dell'intero stabile per poter fare la sopraelevazione, e non è escluso - anzi è altamente probabile - che, effettuata la verifica, non si rendano necessari pesanti interventi di rinforzo.

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    3. Innanzitutto nel ringraziarla della sua cortese risposta le confermo che all'appartamento di mia sorella all'ultimo piano si accede attraverso la scala condominiale o meglio comune (essendo la palazzina di soli 5 appartamenti non esiste condominio), e dal suo appartamento si accederebbe tramite una scala interna da costruire al lastrico solare dove poi costruirebbe un altro piano con le 2 camere e i servizi. Quindi, se ho ben capito, per poter effettuare la sopraelevazione mia sorella mi deve comunque chiedere il mio consenso. Corretto ?

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    4. come ho già scritto, sì, deve esserci un atto di assenso al "progetto unitario" firmato da tutti i proprietari, nonché un atto con cui si specificano le modalità di divisione della superficie edificabile.

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  26. Caro marco, buonasera
    Come sempre, quando ho un dubbio "urbanistico" i tuoi blog sono un faro nella notte.
    Mi trovo alle prese con una fusione piu cambio destinazione uso di un locale commerciale c1 ed un appartamento al piano terra di un edificio a destinazione mista( in realta nel fabbricato c' è solo questo negozio piu altri 4 appartamenti residenziali). Leggendo la l.r. 21/09 l'art. 5 parla di "recupero volumi accessori e di unità immobiliari ad altro uso destinate" il che farebbe spensare che possa fare al caso mio, dato che cambierei la destinazione al negozio e la fonderei all' appartamento, creando una a2 di 48 mq. Il dubbio mi biene quando vado a compilare il modulo dia piano casa del comune di roma, dove si
    Fa riferimento ai soli volumi accessori, senza mai menzionare i cambi d'uso di altre unitá immobiliari. Che tu sappia a roma c'è qualche delibera o non so cosa che limita l'applicazione dell'art.5? Oppure ho interpretato male la legge? Ti ringrazio

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  28. Buonasera Architetto vorrei sottoporle un quesito: questa la situazione.
    Giardino con immobili commerciali condonati di cui uno al piano terra e l altro al piano seminterrato non comunicanti tra loro ma con accesso dal medesimo giardino. Tutti della stessa proprietà. Dal momento che al seminterrato non è possibile ampliare, posso trasferire il diritto edificatorio dell interrato, derivante dagli incentivi del piano casa, all unità immobiliare posta al piano terreno? Grazie in anticipo

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    1. configurandosi come un unico fabbricato, secondo me si. serve il progetto unitario che ricomprenda entrambi gli immobili.

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    2. Un'ultima domanda:il fabbricato al piano terra è a filo marciapiede pubblico e come detto è condonato. Se andassi in demolizione e ricostruzione potrei riedificare con area di sedime diversa ma sempre sul filo della strada o dovrei distaccare l'edificio di 3 metri come da codice civile? Siamo in città consolidata.grazie

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    3. la ricostruzione con diversa sagoma e diverso sedime deve rispettare le regole sulle distanze delle nuove costruzioni: c'è un post apposito sulle distanze nelle costruzioni.

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  29. Architetto salve,
    due dubbi: nel caso di ampliamento (in adiacenza) su immobile con autonomia funzionale sito al piano terra di un condominio, oltre ai calcoli strutturali relativi al nuovo manufatto, serve una verifica strutturale dei carichi, nel momento in cui l'ampliamento poggia sul terreno?
    2° dubbio: se l'ampliamento avviene sotto il balcone dell'appartamento al piano superiore (non toccandone l'intradosso) si ignorano le distanze minime?

    Grazie

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    1. gli ampliamenti in aderenza non incidono sulle distanze relative al medesimo fabbricato. Sullo strutturale, se la struttura è completamente indipendente da quella originaria, non servono verifiche ulteriori a quelle necessarie.

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    2. Grazie per la risposta! E per il blog... più utile di un ufficio tecnico!
      Buona giornata

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    3. Mi scuso per l'invasione non richiesta , ma volevo completare la risposta a Flavio circa le distanze dal balcone superiore: se la copertura della nuova opera rimane COMPLETAMENTE sottoposta al balcone di sopra, non si limita alcun diritto del condòmino superiore. Ma se essa sporge oltre l'appiombo del balcone sovrastante,allora si ledono i diritti sulle distanze.nonno ALDO ing.vecchietto.Colgo l'occasione per chiedere all'arc.Marco di chiarire ancora una volta la sua interpretazione circa l'unità autonom.funzionale:infatti a volte mi è sembrato che ritenesse tale caso quando il II° accesso (oltre quello dalla scala condom.) fosse da strada pubblica . Altra volta ho notato che assimilasse il concetto di autonomia funzionale con quello di autonomia strutturale,da poco noto che sembra accettare come sufficiente il secondo accesso da strada privata (interna a supercondominio).Ho intuito bene, o siamo ancora nell' incertezza interpretativa dei funzionari della P.A. ? Grazie e complimenti sinceri .

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    4. Ah, quindi non si può andare oltre la sagoma del balcone superiore? Ma così facendo gli ampliamenti al piano terra (con autonomia funzionale) in condominio sono pressoché impossibili da realizzare!

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    5. interessante punto di vista, quello relativo all'appiombo. certamente l'andare oltre la sagoma incide sui diritti civilistici del piano di sopra (diritto di veduta), ma non pensavo potesse incidere anche sulle distanze rispetto al medesimo edificio.
      per la questione dell'autonomia funzionale, la questione non è del tutto chiarita comunque sembra, anche da pareri resi dalla regione, che debba intendersi generalmente quando è possibile accedere all'immobile senza necessariamente dover passare per dei locali comuni. In ogni caso, la visione sul punto dei Municipi non sempre concorda.

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  30. Architetto buonasera, non so se la domanda è già stata posta....
    Sono proprietario di un piano terra con giardino privato con accesso indipendente (dal vialetto condominiale al giardino privato) in condominio.
    Vorrei sapere se per l'applicazione del Piano Casa anche la mia situazione può essere considerata valida o se per "autonomia funzipnale" si intende solamente la "porta di casa", nel mio caso nell'androne del palazzo.
    Ringrazio in anticipo per pa gentile risposta.
    Diego.

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    1. se ne è parlato anche nel commento precedente, ed anche in altri: la questione non è del tutto chiara, comunque sembra più si che no.

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  31. Buonasera architetto, a breve ci sará una assemblea condominiale in cui un condomino al pt con giardino senza autonomia funziona chiederà l'ok per un piano casa. In base al principio del progetto unitario io non sono interessata allo stesso ampliamento anche perchè abito al 2^ piano. Se dovessi successiva decidere di fare un piano casa lo posso presentare anche se ho detto di no a questo?
    Grazie.

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    1. se non ha autonomia funzionale, deve per forza procedere prima di tutto all'avallo da parte dell'assemblea del progetto unitario, in base al quale devono essere definiti i criteri per l'ampliamento. Dunque se non sono previsti interventi sul suo appartamento nel progetto unitario, dando l'assenso, automaticamente si preclude ogni possibile futura applicazione del piano casa. Dipende comunque dai termini che vengono posti nel progetto uniario e, soprattutto, dal fatto se venga o no utilizzata completamente la superficie extra di 70mq.

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  32. Sono in attesa dalla Regione Lazio di N.O paesaggistico, art. 167 D.lgs 42/04 e sono interessato a presentare domanda per il Piano casa ma scade il 31 gennaio 2017.
    La mia domanda è la seguente: visto che le autorizzazioni tardano ad arrivare, posso presentare comunque il piano casa al Comune indicando che sono in attesa del nulla osta che se favorevole darà validità alla DIA/SCIA presentata entro il 31 gennaio 2017??
    Cordiali saluti

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    1. secondo me no, perché la legittimità dello stato dei luoghi è un requisito specificatamente richiesto dalla legge Piano Casa per la sua applicazione: dunque se c'è un iter in corso per la sanatoria, finché non è concluso non è possibile poter dichiarare legittima la situazione.

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    2. La ringrazio, come sempre preciso e puntuale.
      Leggevo che il piano casa per il lazio non viene più approvato. E' così? O ci sarà uno strumento alternativo?

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    3. il piano casa, se non verrà ulteriormente prorogato, scadrà il 31 gennaio 2017.

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  33. ci tenevo a precisare ed a ringraziare che senza questo blog il piano casa per me come per altri sarebbe stato il solito strumento normativo indecifrabile.
    grazie all'arch. Campagna

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  34. Buonasera architetto, ho letto con molta attenzione il blog e avrei una domanda tecnica da porle.
    Cercherò di farla il più breve possibile.
    Abito in un condominio di 5 piani, il mio appartamento di circa 55mq è all'ultimo piano e di mia proprietà ho anche il terrazzo sovrastante al quale accedo dal mio appartamento con scala a chiocciola che sbuca in un torrino di circa 5mq! È tutto perfettamente condonato ed in regola.
    Questo terrazzo che confina con altri terrazzi condominiali e privati, sin dal principio della costruzione del condominio ha la possibilità di veder costruiti altri piani sopra lo stesso. Possibilità che si è riservata il costruttore con la nascita dell'intero complesso condominiale. Il palazzo è stato costruito negli anni 60 a Roma!
    Mi piacerebbe creare un'altra stanza chiusa su questo terrazzo per poter mettere un bagno ed una camera da letto e lasciare un balconcino!
    Il piano casa nella mia regione mi permette di potermi allargare fino al 20% della mia abitazione equivalente a circa 11mq.
    Mi chiedevo: vista la possibilità di poter costruire ancora un piano, posso comunque far affidamento su questa cosa o devo rimettermi al "piano casa"? È fattibile secondo lei? Se il palazzo ha la possibilità di essere innalzato di altri piani è comunque necessario uno studio strutturale? Come dovrei comportarmi con il condominio?
    La ringrazio in anticipo per il suo aiuto!

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    1. ogni regione ha le sue regole ma ritengo che la questione dell'adeguamento strutturale citato nel post sia ovunque un problema insormontabile. se siamo fuori del Lazio, deve contattare un tecnico della sua zona per uno studio di fattibilità.

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    2. Gent.le Architetto,
      la ringrazio per la celere risposta.
      Siamo nella città di Roma 13esimo municipio!
      Avrei anche una domanda a riguardo. Nel mio caso specifico, è necessario chiedere autorizzazione al condominio? Se sì vale l'accettazione all'unanimità? Nel caso è vero che bisognerebbe indennizzare il condominio pagandolo per poter rialzare?
      Grazie in anticipo.

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    3. secondo me la necessità dell'adeguamento strutturale dell'intero fabbricato non è superabile, dunque già questo è uno scoglio enorme a quello che voi vorreste fare. Non essendo poi un immobile funzionamente autonomo, occorrerà accordarsi con tutti i condomini redigendo un "progetto unitario" nel quale siano definite le modalità di cessione della cubatura edificabile, che è limitata a 70mq per l'intero fabbricato. Il condominio autonomamente stabilirà se la cessione di cubatura è gratuita o no. Comunque il problema vero come dicevo è l'adeguamento strutturale.

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  35. Buonasera architetto,volevo chiederle una informazione in merito alla cessione di cubatura nell'applicazione del piano casa. Abito in una casa unifamiliare costruita dal precedente proprietario abusivamente su terreno agricolo successivamente condonata negli anni 90. Noi abbiamo acquistato nel 2010. Vorremmo ampliare casa perché piuttosto piccola, 60 mq. I nostri vicini hanno una casa con la stessa storia, costruita abusivamente poi sanata(tutta la via è così), ma di 200mq.Le chiedo, è possibile utilizzare la cubatura dei nostri vicini per ampliare più dei 12mq previsti la nostra casa?Grazie mille per l'attenzione Mirta

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    1. secondo me no, perché il piano casa si applica ai singoli fabbricati senza prevedere la cessione di cubatura: tuttavia il comune potrebbe essere di parere diverso, e si potrebbero spulciare sul punto i pareri della regione lazio direzione urbanistica.

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    2. Grazie per la risposta.

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  36. Buongiorno Architetto, volevo chiederle un suo parere rispetto ad un incarico riguardante la volontà di ampliamento di un fabbricato autonomo (villino) collocato a Roma, nel tessuto della Città da Ristrutturare. Per poter usufruire della massima superficie ampliabile è secondo lei corretto procedere riferendosi in una prima fase a ciò che indicano le Norme Tecniche d'Attuazione del PRG per la città da ristrutturare (ai Tessuti prevalentemente residenziali è attribuito, per intervento diretto, l’indice di edificabilità EF di 0,3 mq/mq) e poi in una seconda fase utilizzare la Legge sul Piano Casa? oppure la legge non consentirebbe a quel punto un ulteriore ampliamento?
    grazie mille dell'attenzione e della disponibilità

    un giovane architetto alle prese con il fantastico mondo delle pratiche romane

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    1. secondo me è possibile applicare prima uno e poi l'altro, ma forse, visti anche i tempi ristretti, converrà fare una unica istanza in cui si amplia fino al limite della cubatura edificabile e contestualmente si amplia fino al 20 (o 30)% dell'esistente legittimato al momento del deposito della pratica.

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    2. grazie della risposta Architetto.

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  37. Buonasera architetto io ho un appartamento al piano terra di una palazzina con giardino privato.
    Vorrei usufruire del piano casa, ma come in ogni condominio c'è sempre chi è contrario.
    Considerando che nel progetto realizzato dal geometra ho inserito il cancello di accesso al giardino così da avere autonomia funzionale e devo chiudere un patio già chiuso su tre lati, quindi spostare il finestrone 3 metri più avanti, ho bisogno che il condominio sia favorevole, ed in che percentuale?
    Grazie mille in anticipo

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    1. avendo l'immobile l'autonomia funzionale, al condominio bisogna chiedere "solo" l'autorizzazione per la alterazione dei prospetti, che è considerata una innovazione e segue le relative regole.

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  38. Salve arch.Campagna,
    innanzitutto grazie per i post dai quali prendo spesso spunto.
    Premesso di essere un tecnico alle prime armi, volevo chiederle alcuni chiarimenti in merito a un progettino presentato, sfruttando il Piano Casa.
    Mi è arrivata un raccomandata da parte del comune con la quale mi chiedono diversi chiarimenti.
    Uno in particolare mi sembra alquanto strano.
    Glielo riassumo: mi contestano che nel calcolo degli oneri ho utilizzato anziché la SUL, la superficie netta.
    Premesso che nel calcolo dell'ampliamento ho utilizzato la superficie riportata nella concessione edilizia in sanatoria, che sembrerebbe essere netta, mi chiedo: avendo dovuto utiizzare la SUL, e calcolando il 20% sulla SUL anzichè sulla superficie netta, non avrei ottenuto un ampliamento maggiore rispetto a quello realizzato?
    Capisco il contrario, cioè se avessi effettuato un incremento maggiore a quello consentito...ma così facendo (per sicurezza o per sbaglio) ho calcolato un incremento inferiore al massimo consentito. Come possono ora contestare di aver utilizzato la SU anziché la SUL?
    Inoltre, nel calcolo degli oneri (costo costruzione, OUS e OUP) quale superficie (e quindi volume) avrei dovuto utilizzare?
    Pur ammesso di aver ottenuto una superficie di incremento inferiore a quella massima consentita, avrei dovuto comunque utilizzare la superficie lorda, pur non avendola realizzata?
    Grazie per tutte le risposte che vorrà fornirmi.
    FdS

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    1. facendo riferimento alla circolare esplicativa del 2013 http://www.urbanistica.comune.roma.it/images/dipartimento/atti/circolari/circcoco.pdf gli oneri di urbanizzazione si calcolano in base al volume lordo, calcolato dalla superficie lorda. La superficie netta si usa solo nel calcolo del contributo sul costo di costruzione, quando si deve determinare il parametro incrementale secondo il prospetto A che avrai sicuramente già fatto. gli standard urbanistici invece vanno sempre in funzione della SUL.

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  39. Buonasera architetto vorrei farle qualche domanda perché a breve ci sará una assemblea condominiale in cui io come condomino al pt con giardino senza autonomia funziona chiederò l'ok per un piano casa. Vorrei creare una stanza adiacente alla mia casa nel mio giardino. Il mio appartamento di 42mq il giardino è di 20 mq ma io ne vorrei chiudere solo 16mq, comunque una superficie superiore alla quota che mi spetterebbe dal piano casa(non ho capito bene quanti metri sono comunque devo chiedere a qualcuno se mi cede la sua quota).
    1) Può avvenire il passaggio di quote di superficie tra i condomini?
    2) Come avviene il passaggio di quote di superficie tra i condomini, ci vuole una scrittura privata, atto di cessione o altro ?
    3) Se si crea una trattativa tra i condomini per Il valore dei metri quadri a disposizione per quote, come viene calcolato?
    4) Come vengono distribuite le quote di superficie di condomini che non sono interessati ?
    5) Se un condomino utilizza solo una parte dei metri che gli spettano dalla quota, il resto lo può cedere o vendere?
    6) Chi non è interessato al piano casa, può cedere la sua quota parte?
    7) Chi non è interessato al piano casa, può annullare il progetto di pochi altri?
    8) Se un solo condomino, è interessato al piano casa può prendersi in automatico tutte le superfici che spettano ad altri?
    9) Chi non cede la propria quota ma autorizza il piano unitario potrà un domani superato il termine del 31 maggio 2017 magari con un’altra legge usufruire di quota parte della superficie a lui spettante o perde tutto?
    10) In base al principio del progetto unitario se ci fossero altri condomini interessati ad ampliare il proprio appartamento posso inserirsi nel piano unitario.
    11) Esiste un fac-simile di modello per portare in assemblea in cui si specifica chi è d’accordo o no ad autorizzare il piano casa.

    La ringrazio in anticipo per il tempo che vorrà dedicare alle risposte.

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    1. non ci sono leggi o regolamenti che stabiliscono come devono avvenire le trattative all'interno del condominio, se non quelle generali del codice civile.

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  40. Gentile Architetto,
    ho un appartamento posto al piano terra di un condominio di 3 piani, con entrata indipendente su strada pubblica. Ho una patio coperto di forma rettangolare di circa 10mq dove sul lato centrale c'è la finestra del salone, sugli altri due lati laterali c'è il muro di cortina e da sul giardino (è sotto il balcone del condomino soprastante). Si presterebbe per una veranda. Tuttavia, se volessi traslare in avanti la finestra del salone e quindi avvalermi del piano casa, ho bisogno della necessaria autorizzazione del condominio? O è sufficiente la sola messa a conoscenza dei lavori che vorrei effettuare? Faccio presente che la traslazione della finestra in avanti andrà a filo con il muro perimetrale dove sono collocate le altre finestre di casa (cucina e camere)... (per maggior chiarimento: la parte che vorrei chiudere è una rientranza aperta a forma di U rovesciata). Quindi non dovrei modificare l'estetica del palazzo (i condomini del piano di sopra hanno installato, invece, una vetrata a chiusura). Credo poi che i condomini mi possano richiedere il ricalcolo, a mie spese, delle tabelle millesimali.
    Spero di essere stato sufficientemente chiaro nell'esposizione.
    La ringrazio cordialmente.

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    1. secondo me rimane una modifica di prospetto che è bene farsi autorizzare dal condominio. Sulle tabelle millesimali sì, potrebbero aver diritto a questa cosa.

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  41. Buonasera,
    Io e mio marito abbiamo appena acquistato un appartamento in uno stabile con 4 appartamenti. Due sono di proprietà di mio suocero, uno è nostro, l'altro è della cognata di mio suocero.
    Nell'appartamento da noi acquistato esiste una stanza a vetri accatastata come veranda. Vorremmo chiuderla approfittando del piano casa, rientra nella nostra parte di metri quadri di ampliamento, un quarto dei 70 metri quadri. Mio suocero è d'accordo, il problema è sua cognata di 83 anni che non ragionando più bene... È convinta che la casa da noi acquistata sia di sua proprietà. Ho Provato a parlarci io stessa, ma ha risposto che non firma il piano casa perché suo marito deceduto, in sogno, le ha assicurato che la casa è di sua proprietà. Possibile che per un problema del genere noi si sia costretti a rinunciare all'ampliamento per legge della nostra casa?
    Esiste un modo per bypassare questa situazione?
    La ringrazio anticipatamente.

    Saluti
    Sabrina Palmucci
    Mail: sabrina.palmucci@gmail.com

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    1. in qualità di condomina deve firmare: l'unico modo è provare a farla ragionare.

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