accertamento di conformità degli edifici pubblici

Questo post è il frutto di un approfondimento che ho dovuto svolgere, con riguardo ad un tema un po' particolare. Parliamo della possibilità, per lo Stato, di eseguire opere pubbliche previo accertamento della conformità dell'intervento alla normativa urbanistica locale. L'accertamento, se negativo, induce l'Ente procedente a dover autorizzare l'intervento mediante conferenza dei servizi, affinché possa essere valutata la possibilità di superare la non conformità.

Non è una procedura che riguarda gli edifici privati, ma possono esserci casi in cui in modo indiretto, si finisca con l'averci a che fare. Può capitare difatti che tale procedura venga messa in campo nell'ambito della trasformazione di edifici di proprietà pubblica che sono successivamente oggetto di dismissione del patrimonio pubblico, o che rimangono in seno a società di diritto privato ma che furono generate da precedenti strutture pubbliche (ad esempio, il ministero delle ferrovie, oggi RFI).

Nel momento in cui viene fondata una società privata, anche nell'ipotesi in cui i capitali rimangono pubblici, i loro beni entrano nel meccanismo autorizzatorio del DPR 380/01, mentre prima ne erano esclusi (in forza delle disposizioni dell'art. 7 DPR 380/01, che peraltro cita proprio il regolamento che qui commentiamo). L'accertamento di conformità dunque è una sorta di pre-autorizzazione ai lavori ma, cosa più importante di tutte, non va confuso con l'omonimo accertamento di conformità dell'art. 36 dello stesso DPR 380/01, perché sono cose radicalmente diverse, anche se talvolta mi è capitato di imbattermi in accertamenti di conformità per trasformazioni già eseguite, o nell'imminenza di una dismissione. Non mi azzarderei a dire che si tratti di una vera e propria sanatoria statale, ma ribadisco che le procedure non vanno confuse con le sanatorie ordinarie previste per gli edifici privati (art. 36 e 36-bis DPR 380/01).

Entriamo nello specifico. Il regolamento prevede di verificare la conformità dell'intervento pubblico alla normativa urbanistica locale (piano regolatore, programmi integrati, etc). L'intento della norma è stabilire se l'opera pubblica da realizzare sia conforme o meno alla regolamentazione urbanistica e, qualora non lo fosse, prevedere la possibilità di derogare alle norme regolamentari locali tramite una conferenza dei servizi a cui partecipa la regione competente per territorio (art. 3).

Questo regolamento, di cui appresso riproduco il testo per intero, essendo una norma molto compatta, è finalizzato a comprendere se gli immobili sono o meno conformi, ad esempio come destinazione d'uso nel caso di edifici esistenti, alle prescrizioni della regolamentazione comunale e regionale vigente. La finalità della norma è quella di verificare che l'immobile o l'intervento siano non in contrasto con le regole vigenti.

La procedura, anche se non esplicitamente, è spesso accompagnata da degli elaborati grafici (in caso si tratti di fabbricati) che vengono allegati alla conferenza dei servizi. La presenza degli elaborati è difatti necessaria per consentire ai tecnici di valutare la compatibilità dell'intervento.

Ai fini degli interventi su edifici privati, a cosa ci può servire questo regolamento? Anzitutto, se stiamo operando su un edificio che ad oggi deve essere considerato privato, ma che in passato è stato pubblico, l'eventuale pregressa procedura di accertamento di conformità può rappresentare un elemento utile ai fini della determinazione dello stato legittimo. Difatti, gli interventi pubblici soprattutto prima degli anni novanta venivano realizzati generalmente con decreto ministeriale, emanato dal ministero che era all'epoca competente per la costruzione: gli enti pubblici difatti non devono chiedere permessi di costruire né, prima del regolamento in commento, dovevano espressamente essere conformi alle norme regolatorie. Spesso di questi fabbricati non si trovano più gli originari progetti, perché documenti ritenuti non rilevanti ai fini d'archivio, soprattutto quando il ministero competente dismette l'edificio.

Laddove dovesse emergere dalle ricerche documentali una assenza di progetti approvati originari, questa procedura, ammesso che sia stata seguita, ai sensi dell'art. 9-bis comma 1-bis, potrebbe essere elevata a vero titolo edilizio.

è utile ricordare che nelle dismissioni dei beni immobili degli enti pubblici è possibile avvalersi della procedura del condono in differita di cui all'art. 40 comma 6 L. 47/85, che consente a chi acquista di poter presentare una domanda di condono fuori termine, entro 120 giorni dall'atto di trasferimento. Purtroppo, per poter essere attuata correttamente, questa procedura presuppone che siano conoscibili le eventuali difformità pregresse afferenti l'immobile. Per contro, è un po' un paradosso parlare di edifici pubblici difformi perché essi sono sempre realizzati appunto tramite procedure che non prevedono il rilascio di un titolo edilizio, dunque "qualunque cosa" costruita da un ente pubblico deve ritenersi di per sé conforme. Ma anche qui, se non è possibile accedere alla documentazione di progetto, magari perché andata distrutta, come si può determinare lo stato legittimo? ecco quindi che, come accennato, laddove un fabbricato sia stato oggetto della procedura di cui al presente regolamento, si potrebbe ritenere che gli elaborati allegati possano essere elevati a rango di titolo di legittimità.

nota: la norma vuole essere l'evoluzione di quanto precedentemente disponeva l'art. 81 del DPR 616/1977.

Di seguito si riporta il testo del regolamento, estratto dal portale Normattiva.it il 18 febbraio 2026.

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 18 aprile 1994 , n. 383 

Regolamento recante disciplina dei procedimenti di localizzazione delle opere di interesse statale

Art. 1 Oggetto del regolamento 

1. Il presente regolamento disciplina i procedimenti di localizzazione delle opere pubbliche, che non siano in contrasto con le indicazioni dei programmi di lavori pubblici di cui all'articolo 14 della legge 11 febbraio 1994, n. 109, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale e delle opere pubbliche di interesse statale, da realizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti

Art. 2 Accertamento di conformità delle opere di interesse statale 

1. Per le opere pubbliche di cui all'articolo 1 del presente regolamento, l'accertamento della conformità alle prescrizioni delle norme e dei piani urbanistici ed edilizi, salvo che per le opere destinate alla difesa militare, è fatto dallo Stato di intesa con la regione interessata, entro sessanta giorni dalla richiesta da parte dell'amministrazione statale competente.

Art. 3 Localizzazione delle opere di interesse statale difformi dagli strumenti urbanistici e mancato perfezionamento dell'intesa 

1. Qualora l'accertamento di conformità di cui all'articolo 2 del presente regolamento, dia esito negativo, oppure l'intesa tra lo Stato e la regione interessata non si perfezioni entro il termine stabilito, viene convocata una conferenza di servizi ((ai sensi degli articoli da 14 a 14-quinquies della legge 7 agosto 1990, n. 241)). Alla conferenza di servizi partecipano la regione e, previa deliberazione degli organi rappresentativi, il comune o i comuni interessati, nonché le altre amministrazioni dello Stato e gli enti comunque tenuti ad adottare atti di intesa, o a rilasciare pareri, autorizzazioni, approvazioni, nulla osta, previsti dalle leggi statali e regionali.

(commi 2, 3, 4, 5 abrogati con L 14 giugno 2019 n°55)

Art. 4 Abrogazione di norme 

1. Ai sensi dell'art. 2, comma 8, della legge 24 dicembre 1993, n. 537, dalla data di entrata in vigore del presente regolamento, sono abrogati i commi 2 e 3 dell'articolo 81 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616.

Art. 5 Entrata in vigore del regolamento 

1. Il presente regolamento entra in vigore centottanta giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale