domenica 19 febbraio 2017

aggiornamento tabelle costo di costruzione 2017

La nuova giunta Raggi ha avviato, dopo pochi mesi dal suo insediamento, la procedura per l'aggiornamento delle tabelle sulla base delle quali si effettua il calcolo dei contributi relativi agli oneri di urbanizzazione nelle procedure edilizie che lo richiedono. La procedura si è conclusa con l'emanazione della delibera n°1/2017 dell'Assemblea Capitolina che in questo post vado a commentare.



con questa delibera il Comune non si limita al semplice aggiornamento quinquennale delle tabelle parametriche (peraltro fatto nei tempi previsti, visto che l'ultima delibera era del 2012) ma, direi finalmente, provvede ad aggiornare la tabella C1 inserendo la distinzione per gli interventi edilizi così come sono stati più di recente specificati con l'aggiornamento normativo che conoscerà chi segue questo blog.

nella nuova tabella C1 troviamo quindi finalmente una colonna dedicata agli interventi di Mutamento di Destinazione d'uso (che finora abbiamo sempre implicitamente - ma senza che nessuno ci avesse mai detto se era giusto o sbagliato - calcolato come ristrutturazione edilizia) sia per gli interventi, abbastanza rari ma non impossibili, di cambio d'uso in manutenzione straordinaria come previsti dall'art. 6 TUE. In via cautelativa (leggi: non si è ritenuto di prendere posizione sul tema) le colonne relative al MdU hanno valori identici alla RE.

Correttamente, sempre la tabella C1 è stata migliorata inserendo tutte le destinazioni d'uso così come dettagliate dal PRG vigente. Per quegli interventi che rimandano alle norme del previgente PRG (sono casi particolari, come per esempio l'edificazione nei piani particolareggiati approvati con il vecchio PRG ma ancora in vigore), invece, questa delibera indica che deve essere presa in considerazione la vecchia tabella C.

In calce alla tabella vengono anche dettagliati i casi di riduzione: appare sibillina la specifica del fatto secondo cui le opere di RE beneficiano di uno sconto del 20%, il che non ha senso considerando che dette opere hanno una propria colonna. Forse si voleva specificare che la riduzione spetta quando si eseguono altre opere (p.e MdU) che contestualmente prevedono anche quelle di RE.

Nelle premesse alla delibera viene peraltro specificato e confermato il procedimento che già seguivamo per determinare il valore esatto delle Urbanizzazioni Primarie della tabella A: se il PRG non specifica l'indice di fabbricabilità territoriale (non lo fa di fatto per tutti i tessuti in cui non prevede edificabilità, come la città storica e consolidata), si deve determinare il parametro in base all'indice di fabbricabilità fondiaria il quale va appunto calcolato dividendo il volume edificato, desumendolo dalle dimensioni del fabbricato, per la superficie fondiaria, cioè come su questo blog ho sempre detto di dover fare.

Da notare infine che le nuove tabelle sono da considerarsi valide a partire dal 1 gennaio 2017, anche se la delibera è pubblicata a fine gennaio. Se avete presentato pratiche con calcolo di onerosità dopo il 1 gennaio ed avete giustamente effettuato i calcoli con le precedenti tabelle, vi consiglio di integrare i pagamenti, o comunque di chiedere al municipio.

22 commenti:

  1. Buongiorno arh campagna grazie per il blog molto utile.
    Dovrei fare un piano casa in in appartamento per chiusura balcone in un condominio di 4 piani con infissi in vetro che comporta minimo di modifica prospetti e aumento di cubatura.L'intervento dovrebbe ricadere in RE ristrutturazione edilizia , il volume da calcolare per oneri riguarda il volume dell'intero edificio o solo la parte di balcone del immobile in esame ?

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    1. gli oneri si calcolano solo sull'ampliamento.

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    2. Grazie architetto,mi rimane un dubbio,il balcone di 8.25 mq su cui dovro' fare l'ampliamento chiudendolo con infissi in alluminio e aperto solo un un lato.Per il calcolo degli oneri devo prendere in considerazione il punto 3.1.1 della circolare interventi di nuova costruzione "AMP" o il punto 3.2 interventi di ristrutturazione edilizia pesante in quanto ci sara' una modifica propsetti , visto che oltre alla chiusura del balcone ce una finestra che ora da sul balcone stesso che verra' trasformata in porta finestra e una piccola apertura laterale al balcone verra' chiusa anche essa da una finestrella.
      Ultima domanda visto che il cliente vorra' fare dei lavori interni di dem.e ricostru. tramezzi oltre all'ampliamento sul balcone nel costo di costruzione nel calcolo del computo metrico dovro' inserire anche quelli dei lavori interni oltre che della chiusura balcone .La ringrazio in anticipo buona giornata

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    3. è comunque un AMP e come tale va calcolato. nella pratica possono essere ricomprese le opere interne ma non vanno in computo. l'amp comunque non va a computo metrico ma con prospetto A.

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    4. Quindi nella tab 2 del prospetto A la snr nel mio caso sara' pari a 0.

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    5. se non ci sono superfici non residenziali si, sarà pari a zero.

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    6. Scusi ancora,
      HO fatto il calcolo degli oneri per la chiusura balcone grazie ai suoi suggerimeti tutto apposto ma il cliente vuole diminuirne il costo chiudendo solo una parte di balcone e una altra vorrebbe mettere una tenda vertivale cristal in pvc trasparente.Questa parte con la tenda verticale trasparente ha un carattere di precarieta? non rienta come aumento di volume?Se non fa volume ,in questa parte di balcone che lui vorrebbe chiudere con questa tenda verticale ha una finestra che lui vuole trasformare in portafinestra.IN tal caso io avrei da una parte l'aumento di cubatura per la altra parte di balcone che vuole chiudere e dall'altra una parte che chiude con tenda verticale con modifica prospetti dovuta alla porta finestra.IN questo caso devo presentare Piano casa per l'aumento mentre per la modifica prospetti potrebbe rientrare insieme all'aumento come intervento RE o devo presentare un altra dia a parte? .

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    7. i calcoli vanno limitati alla porzione realmente ampliata.

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  2. Gentile Arch. Campagna, avrei un questo per lei, devo effettuare un cambio di destinazione d'uso da box a laboratorio, con quest'ultima destinazione d'uso il cliente aveva una concessione edilizia in sanatoria per condono '85.
    Il cliente la vorrebbe riportare a laboratorio, le volevo chiedere devo calcolare il costo di costruzione? e faccio un'altro quesito: anche il costo di urbanizzazione?

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    1. se è un ripristino ad uno stato precedentemente legittimato no; se è un cambio d'uso certamente si.

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  3. Gentile Arch Campagna, in merito all'ottimo e attualissimo articolo, le volevo chiedere delucidazione in merito al mio caso: in un'attività commerciale di dettaglio vorrei fare un cambio di destinazione d'uso con opere di divisione da gli altri locali adiacenti (locali tecnici) di un magazzino in laboratorio, il tutto sfruttando il piano casa. Ora per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione primaria uso: Oneri urb. = ( Ctr x 0,9 x valore tab B x valore tabella C ) x 3,2 / 369,11 (valore aggiornato al 23/09/2016), con ctr desunto dal prezziario regionale 2012, oppure devo utilizzare il prospetto A tab 1 (anche se utilizza sup utile abitabile) con la differenza di costo tra ante e post operam? Invece se ho preso una cantonata, devo usare Oup = V x Up x tab C x 0,9? Mentre gli oneri di Urb. secondaria per l'attività commerciale è dovuta? Mi scuso per la confusione... Grazie

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    1. essendo un cambio d'uso, le urbanizzazioni vanno calcolate come tale e quindi come differenza tra post ed ante operam. per il costo di costruzione secondo me si applica il calcolo con computo metrico. l'urbanizzazione secondaria nei locali commerciali a roma non è prevista.

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    2. Grazie della risposta, ho capito che il ctr lo desumo dal computo metrico e che non ci sono gli oneri di urb secondaria, ma non ho capito l'espressione per il calcolo degli oneri di urb. primaria ante e post...

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    3. si deve fare la differenza tra oneri post ed oneri ante: ne ho parlato in altri post più specifici sul cambio di destinazione d'uso ed in particolare sulla circolare che stabilisce la procedura.

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    4. Grazie mille, cercherò di leggere meglio i post dedicati al cdu!

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  5. Gent. Architetto,

    Sto elaborando una DIA per ampliare leggermente una terrazza esistente di un appartamento (sottotetto).

    La terrazza non comporta un aumento di superficie interna ma semplicemente l'ampliamento della terrazza stessa come superficie accessoria.

    posso considerare il costo di costruzione nullo?

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    1. è nullo il contributo sulle urbanizzazioni, ma non quello sul costo di costruzione, perché sempre di RE si tratta, a mio parere.

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    2. ok.
      Posso calcolarlo seguendo questo schema: "http://architetticampagna.blogspot.it/2013/10/aggiornamento-al-calcolo-degli-oneri.html"

      al punto 3.2?

      Grazie mille!

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    3. no, quello si riferisce alle urbanizzazioni, che come detto a mio parere non sono dovute. bisogna computare il contributo sul costo di costurzione sulla base del computo metrico, applicando i relativi parametri.

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    4. si...io ho il CME ma non so dove reperire i parametri...

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    5. Risolto! grazie per la sua disponibilità e complimenti per il blog!

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