venerdì 6 marzo 2015

il piano casa lazio ed il progetto unitario

Nel piano casa lazio attualmente in vigore ci sono due concetti che sembrano discordanti, soprattutto se si sta pensando di applicare la legge ad un condominio: da un lato, la possibilità, accertata, di poter applicare il piano casa "a pezzi" (ovvero ciascuno ha il diritto di presentare la propria istanza urbanistica - DIA - per conto suo e con i propri tempi) e dall'altro, però, quella di dover approvare un "progetto unitario" che contempli tutte le modifiche da effettuarsi nel fabbricato comune: eccovi una breve riflessione su come la vedo io personalmente su questo aspetto.
il "progetto unitario" secondo me è da intendersi non come unica pratica edilizia, da presentare unitariamente per l'intero fabbricato, ma come vero e proprio progetto, redatto da un tecnico abilitato, che raffiguri, rappresenti e descriva le forme, i modi, i colori e gli stilemi degli ampliamenti.

Questo progetto unitario deve essere approvato dall'assemblea, a mio avviso con la stessa maggioranza necessaria per votare le innovazioni (secondo il codice civile o secondo le specifiche indicazioni del regolamento condominiale); una volta approvato, dovrà essere rispettato dai vari condòmini che volessero procedere all'applicazione della legge speciale sulla propria proprietà.

Il progetto non necessariamente dovrà essere specifico (sempre secondo la mia personale interpretazione - comunque la legge non dà indicazioni su come debba essere fatto e quali elementi debba contenere) nel senso che potrà anche essere un progetto che rappresenti il "come" si debba procedere in caso di ampliamento: potrà così definire i materiali, le quote, i "fili" dirispetto architettonici, gli eventuali elementi decorativi ed ornamentali che dovranno essere aggiunti al manufatto ed ogni altro elemento utile per definire nel modo più preciso possibile le opere da compiersi.

Questo progetto diventa essenziale anche qualora sia una sola persona in tutto il condominio a voler applicare il piano casa, anche se in questo caso perderebbe un po del proprio significato.

Il progetto potrebbe anche contenere indicazioni sul come si debba ripartire la premialità di cubatura edificabile tra i vari condomini: la cosa più semplice è utilizzare la tabella millesimale di proprietà, poiché è secondo me giusto che il premio venga suddiviso in base alle quote in cui è suddivisa la proprietà del fabbricato, essendo la cubatura extra attribuita indistintamente a tutto il fabbricato, senza ulteriori specifiche da parte della norma.

Ovviamente, nulla toglie che questa premialità possa essere compravenduta tra condomini (ed il progetto potrebbe prevedere la possibilità), o ceduta ad un condomino in cambio di interventi sulle parti comuni del fabbricato: in questo caso occorre secondo me un atto notarile che definisca i modi ed i termini di tale cessione, anche e soprattutto in caso di futura vendita dell'immobile ampliato.

Rimangono poi tutti gli altri problemi applicativi del piano casa, come per esempio la questione dell'adeguamento strutturale del fabbricato, che ho trattato in quest'altro post a cui vi rimando per una più approfondita discussione.

61 commenti:

  1. Carissimo Architetto Campagna,
    è la prima volta che scrivo sul tuo blog, colgo quindi l’occasione per farti i miei più vivi complimenti, nel meandro di problemi burocratici il tuo blog è spesso, per noi tecnici alle prime armi, un faro nella notte.
    Ti scrivo per chiederti un ulteriore chiarimento sulla questione dell’approvazione da parte del condominio sul progetto unitario. Molti tecnici asseriscono che tale progetto unitario debba essere approvato all’unanimità dal condominio, indicazione che mi potrebbe anche andar bene, ma della quale non riesco a trovare riscontro nella legge regionale piano casa e s.m. .
    Quando scrivi quindi: “approvato dall'assemblea, a mio avviso con la stessa maggioranza necessaria per votare le innovazioni”, intendi esattamente questo? Approvazione all’unanimità?
    Perché allora questo, al pari della difficoltà di adeguamento sismico, sarebbe uno scoglio altrettanto enorme da dover superare per il concreto “utilizzo” del piano casa nei condomini, anche se medio piccoli.
    Ti ringrazio anticipatamente per la tua risposta.

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    1. Il piano casa come hai già notato non specifica nulla, anche perché non potrebbe, essendo un argomento che attiene alla sfera dei rapporti civilistici. Dunque, secondo me, inquadrandolo appunto nei rapporti civilistici, il progetto unitario andrebbe valutato così come si valuterebbe un qualunque progetto che intervenga sulle parti condominiali del fabbricato o sugli elementi di rilevanza comune (come le facciate esterne), e dunque, dato che nella stragrande maggioranza dei casi questi progetti saranno assimilabili alle innovazioni, dovranno seguire il medesimo iter approvativo.
      Il piano casa secondo me non è stato concepito per essere applicato ai condomini: hanno poi "aperto" alla possibilità di applicarlo in questi contesti, ma rimane oggettivamente molto molto difficile.

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  2. Caro Marco, ho un dubbio sostanziale. Nel mio edificio, sulla facciata laterale, tutti i condomini hanno chiuso (con vetrate) il balconcino laterale in tempi antecedenti al Piano Casa (e, suppongo, lo abbiano fatto abusivamente. condonato o no, non ho idea ma secondo me no). Di conseguenza, io sono l'unica (eccetto per l'attico e il piano terra che cmq hanno una conformazione diversa) a non aver chiuso questo balconcino. In realtà si tratta di chiudere 1 lato solamente. Mi sto rendendo conto che il piano casa sia piuttosto complicato da attuare (nonostante anche io sia un tecnico, dal punto di vista di un condomino è un incubo). Mi domandavo se esistessero delle normative/soluzioni che prevedessere una sorta di adeguamento della facciata . E' un argomento di cui so molto poco, magari sai consigliarmi tu!!! ti faccio tanti complimenti per il blog!

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    1. ho già parlato molto sulle difficoltà del Piano Casa nei condomini: nel tuo caso, oltre a quelle, hai anche la necessità di verificare se le chiusure degli altri condomini sono abusive o legittime, perché non puoi applicare il piano casa se l'immobile non è tutto legittimo. Comunque ad oggi non ci sono normative specifiche per "uniformare" le facciate. tuttavia nel PRG trovi qualcosa di simile, ma secondo me non applicabile al tuo caso (e, comunque, o applichi il PRG o il piano casa, perché l'uno esclude l'altro).

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    2. Quindi se ho ben compreso, il tecnico dovrebbe verificare anche che tutti i condomini non abbiano realizzato abusi?...Perchè invece non prendere come base il progetto originario depositato in comune e quindi legittimato?
      Secondo dubbio, se il tecnico deve presentare un progetto unitario al condominio per ottenere l'approvazione, dovrebbe lavorare sapendo che in caso di mancata approvazione il suo lavoro non sarà reminerato?
      Terzo dubbio, in caso un condomino abbia usufruito del condono e già ritirato la concessione in sanatoria, la sua premialità va sempre calcolata escludendo l'ampliamento del condono stesso?....grazie in anticipo x risposte

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    3. la risposta di sopra comprensiva di dubbi è mia Marco Magliano....non so perchè il blg mi ha inserito come sconosciuto...

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    4. 1. il piano casa a parer mio non è applicabile su fabbricati in cui risulti anche una sola piccola situazione di abuso non condonato o su cui almeno non ci sia la richiesta depositata di condono;
      2. bisogna fare patti chiari con la committenza
      3. gli spazi legittimati secondo me vanno considerati come tali, dunque se un immobile è più grande degli altri perché ha un condono concessionato, ha più premialità.

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  3. Buongiorno Marco, avrei un quesito, una cliente mi ha chiesto di fare un ampliamento al piano terra in un giardino privato, l'appartamento fa parte di un condominio e credo ci sia la possibilità di avere l'accesso al giardino e renderlo funzionalmente autonomo, l'unico dubbio sono i distacchi dal confine, avendo 5 metri dal muro esistente, se amplio questo distacco diminuisce e non so se ci sono delle deroghe per il piano casa, o devo rispettare le distanze di 5,00 metri dal confine e quindi non si può fare nulla, inserendo la superficie ampliata ovviamente questo distacco diminuirà e anche di molto,la zona è boccea, grazie anticipatamente.

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    1. il piano casa espressamente richiama il rispetto delle distanze, che però riguardano le superfici finestrate. Se devi costruire a meno di 5 metri dal confine teoricamente puoi farlo, ma devi accordarti con il proprietario del fondo confinante che dovrà a sua volta prendere atto della impossibilità futura di edificare a 10 metri dal nuovo aggetto creato dal tuo cliente. in ogni caso, ma questo vale in generale, la distanza di 10 metri tra pareti finestrate non è derogabile, comunque la misura varia al variare della zto.

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  4. E se il confine affaccia su una strada? Devo rispettare i distacchi del d.m. 68 giusto?

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  5. E se il confine affaccia su una strada? Devo rispettare i distacchi del d.m. 68 giusto?

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    1. si ma anche quelli imposti dal codice della strada

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  6. Buongiorno,
    vorrei approfittare per chiedere una consulenza.
    Ho acquistato nel 2010 una casetta pianto terra indipendente con giardino. Per accedere nel mio giardino devo entrate in un vialetto condominiale.Comunque risulta a mio parere immobile autonomo.
    Premetto che questa casa era una autorimessa per la quale il vecchio proprietario nel 2004 ha richiesto il cambio di destinazione d'uso pagamento le oblazioni.
    Io quando ho acquistato ancora non avevo la concessione in sanatoria ma la Banca comunque mi ha dato il muto evidentemente perché tutto in regola.
    Nel 2009 l'USCE, il riferimento alla concessione in sanatoria presentata, mi richiede alcuni documenti ad integrazione della precedente domanda che io ho presentato.
    Ad oggi ancora non avuto alcuna risposta. E' positiva questa attesa ossia c'è il silenzio assenso oppure silenzio diniego ?
    Quando posso e in che modo posso applicare il piano casa?
    Ch requisiti deve avere la mia casetta? (circa 30 mq casetta e 60 mq di giardino)
    In attesa saluto cordialmente
    Nadal

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    1. per poter applicare il piano casa bisogna ottenere la concessione in sanatoria, la quale si può sollecitare proprio in virtù dell'urgenza di applicare la legge speciale. In questo caso si potrebbe anche depositare la DIA al Diparimento - invece che al muncipio - il quale provvederebbe d'ufficio a sollecitare il condono (che è un ufficio del dipartimento centrale). La sua casa se ottiene il condono non ha bisogno di ulteriori requisiti per l'applicazione della legge speciale.

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    2. Buongiorno grazie per la risposta tempestiva.
      la mia casetta confina però con un altra casetta indipendente, come se fossero due villette a schiera divise da un muro perimentrale.
      Mettendomi con le spalle alla mia casetta davanti ho il mio giardino che si sviluppa in lunghezza, mentre il mio vicino anche lui ha il suo giardino ma davanti ha la facciata frontale del palazzo condominiale, mentre la facciata laterale sinistra del palazzo ricade nel mio giardino, come prosecuzione del muro confinante. Pertanto ricapitolando, a destra ho il mio vicino attaccato alla mia proprietà, come se fosse un unico blocco, poi un muro confinante che sviluppo il lunghezza dividendo le proprietà con gli annessi giardini poi io ho circa due metri della fiancata del palazzo che affaccia nel mio giardino.
      Che distanze devo dare?
      Spero di essere stata chiara.
      Grazie

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    3. le distanze in effetti possono essere un problema. occorre rispettare 5 metri dal confine di proprietà e 10 metri dalle pareti finestrate, anche se appartenenti allo stesso fabbricato cui l'immobile fa parte.

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  7. Buongiorno Architetto, mi sembra di aver letto e se me lo puo' confermare. che il piano casa è applicabile a ville unifamigliari, a ville a schiera etc.
    Il mio caso non potrebbe essere considerato come villetta a schiera?
    Grazie

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    1. la prima stesura del piano casa consentiva l'applicazione della legge solo alle case unifamiliari e poco più; nella più recente stesura della legge invece si è ampliata l'applicabilità a tutti gli edifici, pur con alcune limitazioni come per esempio nell'ampliamento massimo ammissibile. Comunque se la sua è una bifamiliare, può essere considerato un immobile funzionalmente autonomo e quindi comunque la possibilità di applicazione c'è comunque.

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  8. Buongiorno Marco,

    un edificio/condominio ufficiale ha destinazione residenziale dal piano 1 fino all’ultimo e il piano terra e seminterrato commerciale e uffici.
    L’iniziativa parte da un residenziale non funz. autonomo e nel progetto unitario di piano casa ci rientrano tutte le altre residenze in quanto anche loro non funz. autonome.
    Invece il commerciale e uffici non ci rientrano perché definibili come autonomi.
    Dovendo scegliere l’opzione “tipologia d’intervento” sui moduli la domanda che ti faccio è: si tratta di intervento di amp di edificio a destinazione mista (resid. – non resid. – produtt./artig.) ? oppure intervento di amp di unità immobiliari in edificio plurifamiliare a destinazione residenziale?
    grazie...

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    1. secondo me è più corretto indicare edificio plurifamiliare a destinazione residenziale. Anche perché se pure si considerasse l'intero fabbricato e non solo la parte funzionamento non autonoma, la destinazione prevalente sarebbe comunque quella residenziale, ed un fabbricato residenziale è sempre definibile tale quando appunto la consistenza prevalente (cioè con più del 50% della SUL e del volume) è quella.

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    2. ok. in effetti anche io ero orientato sull'opzione n. 1, però non avevo considerato il criterio della "consistenza prevalente". diciamo pure che il modulo di esprime in modo abbastanza perentorio, forse se al periodo "...in edificio plurifamiliare a destinazione residenziale" si aggiungesse anche "o prevalente destinazione residenziale" non sarebbe male.
      grazie;)

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    3. ciao Marco,
      sempre riguardo ai criteri che stanno dietro la creazione del progetto unitario, sono alle prese con il calcolo del contributo di costruzione.
      per arrivare agli importi per le urbanizzazioni devo calcolare l'IFF, non avendo altra scelta.
      la superficie fondiari è certa, ma secondo te per quanto riguarda la cubatura del fabbricato condominiale: è più corretto inserire nel calcolo la cubatura di tutti gli immobili oppure solo di quelli che faranno parte del progetto unitario?
      grazie

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    4. Va considerata la cubatura di tutto il fabbricato (anche di massima) scomputando le superfici che, in base alle NTA, non concorrono alla SUL.

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    5. ok. questo era stato il mio orientamento fin dall'inizio, però poi il dubbio mi era venuto:) grazie

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  9. buongiorno Marco,
    mi sto occupando di un ampliamento di una palazzina di 2 piani, unico proprietario, composta da un commerciale al PT e da 2 appartamenti. Nel giardino sul retro insistono una cantina e un garage di circa 14 mq ciascuno che vorrei, mantenendone la stessa destinazione d'uso, demolire e ricostruire in quanto assolutamente fatiscenti. Questa operazione, secondo te, rientra nel "recupero dei volumi accessori" all' interno della tipologia di intervento 1 ( intervento di AMP di unità immobiliari in edificio plurifamiliare a destinazione residenziale ) della DIA -PIANO CASA - AMP?
    Grazie infinite della disponibilità e complimenti
    Marco

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    1. l'intervento in sè di demolizione e ricostruzione dei locali fatiscenti rientra nella specifica definizione di demolizione e ricostruzione, finché ne conserva gli elementi, cioè mantenimento delle superfici utili, della sagoma e dei volumi. Se i volumi vengono realizzati da un altra parte, si definisce o sempre dem-ric (dipende dalle interpretazioni locali) o ristrutturazione edilizia. comunque può rientrare nella stessa istanza assieme all'ampliamento.

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  10. Gentile Marco, i tecnici del municipio VII di Roma mi hanno detto che per un edificio plurifamiliare, quindi anche per un condominio, può essere presentata un'unica pratica di Piano Casa! Questo vuol dire che, fermo restando il discorso sulle cessioni di cubatura da parte dei condomini che non la utilizzeranno mai (i piani intermedi per esempio) se in futuro, il condomino proprietario dell'appartamento a piano terra dotato di autonomia funzionale, volesse presentare una nuova istanza per ampliamento non può. Ti risulta?
    Questo a mio parere sarebbe anche abbastanza logico, altrimenti a cosa servirebbe un progetto unitario? ma è in conflitto con quello che scrivi tu nel tuo post iniziale del 6 marzo....
    Come si può ovviare a tale problema? Come si dipana la matassa? Bisogna far partecipare al progetto unitario anche i potenziali futuri interessati? E nel caso stabilire con un atto che possano chiedere cessioni di cubatura all'occorrenza, previa opportuna verifica dell'esistenza della cubatura?
    Non so come procedere....mi sembra molto complicato
    Intanto di ringrazio per l'attenzione

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    1. Io continuo a ritenere corretto quello che ho scritto, ma è anche vero che le espressioni che la normativa usa non sono affatto chiare. occorrerebbe spulciare i pareri della regione, ma non mi risulta che ne abbia rilasciati per questo aspetto nello specifico.

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  11. Buongiorno Marco, vorrei utilizzare il Piano Casa per un ampliamento di un immobile all'ultimo piano di un edificio nel III municipio. Questa mattina sono stata all'Ufficio Tecnico per fare delle domande ma su un paio di questioni non ho ricevuto una risposta a mio avviso esaustiva (senz'altro sono io che non ho capito, ma è l'inizio per me). Spero lei mi possa aiutare. Per prima cosa ho chiesto se si potesse aggiungere una serra solare al progetto di ampliamento e il tecnico dell'ufficio mi ha detto che si può fare ma anche che la percentuale del 15 o del 20% realizzabile varia, ... quindi non so bene in base a cosa e dove posso leggerlo! La seconda domanda riguarda un tetto che è ribassato in una sola camera. essendo l'ultimo piano dell'edificio, vorremmo alzare questa parte di tetto, senza aumentare la superficie. Secondo il tecnico posso alzare di un 20%, ma dove posso trovare questa informazione scritta? perchè non credo di averci capito molto. La ringrazio anticipatamente per la risposta ed anche per tutti gli argomenti che sempre tratta e che mi sono di grande aiuto

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    1. gli interventi possono essere fatti tutti in un unica istanza seguendo leggi diverse e senza necessariamente calpestarsi gli uni con gli altri: la serra solare potrà seguire le norme relative (specifica ai clienti che non dovrà essere una veranda abitabile, ma un vero e proprio volume tecnico inaccessibile per nessuno scopo), l'ampliamento potrà essere fatto con il piano casa e l'innalzamento del tetto della stanza io lo farei con il recupero sottotetti, se fitta nei parametri. Se non hai molta esperienza ti consiglio fortemente di farti assistere da un collega più navigato: io stesso quando devo affrontare incarichi su questioni su cui ho lavorato poco preferisco farmi aiutare da chi è più esperto.

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  12. Buonasera architetto e complimenti per il lavoro che svolge per chi come me non sa dove aggrapparsi.
    La mia questione è la seguente:
    Sono interessato all acquisto di un immobile che presenta un abuso cioè una camera ricavata da quello che era il portico nel giardino.
    È stato tirato su un muro una finestra che comunque rispetta il profilo condominiale.
    L appartamento è di 60 mq e la stanza risulta essere di circa 14 mq.
    L appartamento è situato all interno di un condominio è al piano terra e non presenta ingresso indipendente.
    L appartamento non è abusivo ma la camera ricavata dal portico non è dichiarata.
    Posso avvalermi del piano casa per regolarizzare la situazione?
    La ringrazio molto.

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    1. il piano casa non può essere applicato in sanatoria, quindi prima occorre ripristinare la situazione legittima e poi applicarlo, ammesso che si possa applicare e verificando i vari problemi nei rapporti comuni che ciò comporta.

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  13. Buongiorno Architetto,
    leggo tra i blog che è molto scabroso imbattersi in ampliamenti di cubatura in condomini.
    Io abito in un condominio in periferia a Roma, composto di 2 scale, che non presenta vincoli urbanistici, l'appartamento è posto al primo piano e per l'ampliamento si potrebbe sfruttare una porzione di terrazzo che ha come base il soffitto di un esercizio commerciale. La palazzina difronte, anche con l'eventuale intervento credo conservi la distanza di legge.
    Al di là delle difficoltà riscontrate più volte per assemblee condominiali e interpretazioni di norma, rileva qualche elemento sufficiente a far decadere la possibilità per un eventuale ampliamento?
    Se il tutto fosse realizzabile, di media, quanto tempo passerebbe dall'avvio della pratica, alla realizzazione del progetto?

    La ringrazio per l'attenzione. Saluti

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    1. lo scoglio maggiore, al di là delle questioni condominiali, è la necessita di adeguamento strutturale del solaio che andrà a sostenere l'ampliamento. Se si tratta di una costruzione molto recente (post 2008 almeno) allora ci sono delle possibilità che la struttura sia già idonea; altrimenti, sarà difficile che possa venire verificata, a meno che per qualche motivo il soffitto di quel locale non sia stato fatto sovradimensionato per supportare magari carichi anomali.
      Per l'avvio della pratica, il tempo maggiore è dato dall'analisi strutturale e relativo deposito al genio. Comunque grosso modo possono passare tre-quattro mesi dall'inizio delle operazioni tecniche per la pratica al possibile inizio dei lavori, sempre se in assenza di vicoli o di altri impedimenti che possano richiedere ulteriori istanze prima di quella urbanistica.

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    2. Intanto La ringrazio per la risposta, ma come è eventualmente possibile verificare il sovradimensionamento?
      Forse non sono stato completo prima nell'esposizione, ma sopra la restante parte del locale commerciale, sorge il mio appartamento e tutti gli altri piani.
      Basta una sola figura professionale per seguire tutto dal principio (ad esempio lei in qualità di Architetto)?
      Ancora, mi sembra di aver letto che c'era un dubbio interpretativo sul fatto che si potesse avanzare una proposta di ampliamento singolarmente, piuttosto che presentare un progetto dello stabile. E' stato risolto tale dubbio?
      La ringrazio nuovamente in anticipo. Saluti.

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    3. la domanda singola si può presentare solo se l'immobile è "funzionalmente autonomo", cioè se ha un ingresso a sè stante rispetto al fabbricato. Le figure professionali che possono entrare in gioco sono diverse, ma virtualmente può essere anche soltanto una: deve essere competente in materia di scienza delle costruzioni, di risparmio energetico, di istanze urbanistiche, di sicurezza.

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    4. Scusi, Le pongo un'ultima domanda:
      è bene prima sondare il terreno in assemblea condominiale, tenedno conto anche dei regolamenti, piuttosto che avviare studi di fattibilità?
      Saluti

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    5. le questioni condominiali sono molto umorali: può essere utile presentarsi in assemblea con già una bozza di fattibilità così come potrebbe invece essere utile prima di tutto confrontarsi con altri che magari hanno un interesse analogo: per queste ragioni non c'è risposta univoca a questa domanda

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    6. Per ora ho esaurito le domande... Molto gentile. Buona giornata.

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  14. Architetto b.sera, volevo sapere se l'ampliamento del piano casa il 20% va calcolato solo sulla casa oppure casa più giardino.
    Mi spiego meglio abito in una palazzina di 25 appartamenti di nuova costruzione,il mio appartamento è al piano terra con entrata indipendente.
    Grazie Gianluca

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    1. l'ampliamento va calcolato a partire solo e soltanto dalle superfici abitabili.

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  15. Buonasera architetto, prima di tutto le rinnovo i miei complimenti per il blog. Mi sto imbattendo in un piano casa oer l ampliamento di un abitazione al piano terra di un condominio diviso in due scale. Le scale sono accessibili dall'esterno, nel senso che ognuna ha un accesso autonomo. La mia domanda è se in questo caso posso usufruire di 140 mq di ampliamento (70 alla scala A e 70 alla scala B)? Grazie
    Riccardo

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    1. il piano casa parla di "fabbircato" e non di "singola scala in condominio", pertanto se le due scale distribuiscono un unico corpo di fabbrica, l'ampliamento è di massimo 70mq.

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  16. Buonasera architetto, non so se può dare qualche suggerimento anche a me... Io abito in provincia di Roma e vorrei realizzare un ampliamento del mio fabbricato utilizzando il piano casa. Il problema è che la porzione di fabbricato che dovrei ampliare confina con una strada provinciale (circa 8 mt) dove oltre alle prescrizioni del PRG è presente anche il Piano Particolareggiato, che prevede un ampliamento della sede stradale. Nella bozza di progetto la distanza dal ciglio stradale esistente all'ampliamento è maggiore di 7,50 mt ma non so se la distanza dalla strada va considerata dalla previsione di ampliamento prevista dal Piano Particolareggiato. A lei è mai capitata una situazione simile? Grazie mille.

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    1. teoricamente con il piano casa si va in deroga agli strumenti urbanistici e, quindi, si dovrebbe poter ignorare un piano particolareggiato. Tuttavia, la viabilità di progetto va sempre considerata come già esistente (è una sorta di "esproprio" dei diritti edificatori), ed il piano casa dice espressamente di non consentire deroghe alle distanze imposte dal DM 1444 e dal codice della strada. Dunque io rispetterei le distanze dalla strada così come è progettata nel P.P., ma ignorerei eventuali più restrittive imposizioni del piano stesso. Comunque no, la situazione non mi è mai capitata.

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  17. Buongiorno Marco,
    sono un privato cittadino e, in quanto tale, non posso far altro che ringraziarla per questo blog, che "illumina" assolutamente chi, come me, ha voglia di capire e approfondire.
    Ho una questione da porLe. Abito in un condominio di 5 appartamenti e vorrei procedere alla chiusura di un terrazzo incassato (mq 12) mediante applicazione del c.d. "Piano casa". In assemblea condominiale abbiamo già provveduto alla spartizione dei 70 mq previsti dalla legge. Un condomino ha già ampliato il proprio appuntamento. Io sono il secondo ad averne intenzione. Gli altri non so. Leggendo la normativa (L.R. 21/09 e L.R. 10/2014), è scritto che deve essere rispettato il dlgs 192/2005 e la L.R. 6/2008. Quest'ultima norma (art.5), in particolare, richiede l'installazione di pannelli solari termici e fotovoltaici. La domanda è questa: per chiudere un terrazzo incassato (non modifico il prospetto del palazzo) devo necessariamente provvedere all'installazione dei predetti strumenti o ho interpretato in malo modo la normativa? Grazie. Il suo aiuto è fondamentale per me.

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    1. il piano casa obbliga al rispetto della normativa sul consumo energetico, limitatamente alla superficie ampliata, ma può prevedere comunque il ricorso a fonti rinnovabili obbligatorie. La legge regionale se letta alla lettera obbligherebbe all'installazione dei pannelli in qualunque opera di ristrutturazione edilizia anche modesta, come la trasformazione di una finestra in porta-finestra.

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    2. Quindi, ricapitolando:
      - la superficie oggetto di ampliamento deve garantire un'adeguata prestazione energetica (d.lgs. 192/2005);
      - la 21/2009 impone il rispetto anche della 6/2008;
      - la 6/2008 impone un solare termico per 50% fabbisogno familiare e un fotovoltaico per non meno di 1kw a unità immobiliare;
      - la 21/2009 propone un bonus del 10% di ampliamento se si installano pannelli per più di 1kw (ma la 6/2008 non rendeva obbligatorio almeno 1kw???).
      Quando Lei scrive che "può" prevedere il ricorso a fonti rinnovabili obbligatorie, mi lascia intendere che non sempre è così.
      Perciò, secondo la sua opinione e nella speranza che il mio quesito possa essere di aiuto a molti lettori di questo splendido blog, le chiedo se l'ampliamento che vorrei eseguire (chiusura terrazzo incassato che diventerà uno studio) mi obbligherà anche all'installazione di pannelli solari termici (50% fabbisogno) e fotovoltaici (almeno 1kw).
      Grazie mille.

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    3. allora, in linea di massima si, è obbligatorio, perché così dispone la legge. tuttavia in molti contesti sono riuscito ad evitare, ma più che altro perché vi erano vincoli paesaggistici o puntuali secondo i quali i pannelli erano incompatibili.

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    4. comunque il 50% di fabbisogno di ACS può essere garantito anche da altri sistemi, come le pompe di calore aria/aria o aria/acqua.

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  18. Buonasera architetto, vorrei usare il piano casa per ampliamento....se volessi usufruire di più metratura e farmi fare la cessione da mio fratello che è compropieta rio con me dell'appartamento sottostante che atto dovrei fare dal notaio?una cessione di cubatura edificabile? E il fatto che la seconda casa sia intestata anche ame crea dei problemi?grazie mille e complimenti

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    1. il piano casa prevede il progetto unitario, ed è in quello che deve esserci un accordo tra i vari compartecipanti.

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  19. Buongiorno, avrei alcuni dubbi in merito al concetto di progetto unitario da eseguire per l'ampliamento di due unità immobiliari facenti parte di un edificio inserito in un condominio che comprende non solo l'edificio in oggetto ma anche due altri edifici in aderenza. Specifico che gli edifici in questione sono:quello dove si trovano le due unità da ampliare (12 appartamenti su tre piani) ed in aderenza due edifici di due piani con unità immobiliari tutte con ingresso indipendente.
    Va da se che dal calcolo per la distribuzione della cubatura (70 mq) di ampliamento vanno escluse le unità con autonomia funzionale; diretta conseguenza è che le tabelle millesimali condominiali (3 edifici), visto che riguardano tutte le unità del condominio, non mi aiutano a determinare la cubatura di ampliamento disponibile per ognuno dei 12 appartamenti dell'edificio di 3 piani.
    A questo punto, piu' che sui millesimi, mi conviene fare il calcolo sull'effettiva volumetria residenziale degli appartamenti per distribuire i 70 mq di ampliamento massimo consentito, giusto?
    Quello che non mi è chiaro è, concretamente, in che consiste il progetto unitario. Purtroppo ho l'appuntamento presso il municipio di competenza fra un mese ma vorrei avvantaggiarmi con il lavoro.
    E' sufficiente dimostrare che i due appartamenti che vogliono procedere all'ampliamento sfruttino effettivamente la cubatura che gli spetta?
    Inoltre, caso particolare, i due proprietari per cui sto lavorando (un'unità è piu' grande dell'altra) si stanno mettendo d'accordo per cui uno dei due cederebbe all'altro un po della sua cubatura (altrimenti il proprietario con l'appartamento piu' piccolo non avrebbe cubatura sufficiente) al fine di procedere ad un ampliamento identico (chiusura di una loggia).
    Nei post precedenti ho letto che per progetto unitario si intende, in linea di massima e se non ho capito male, la configurazione che l'intero edificio assumerebbe se tutte le unità costituenti procedessero all'ampliamento. Nel mio caso ci potrebbero essere varie possibilità (esempio scambi di cubatura tra proprietari ecc); fermo restando la distribuzione equilibrata della cubatura disponibile per l'ampliamento, come faccio a stabilire un quadro d'insieme se già gli stessi proprietari, apparte i miei due committenti, non hanno le idee chiare o addirittura non sono interessati a procedere ad ampliamenti?
    Grazie per la disponibilità e complimenti per la completezza del blog.
    Saluti
    Marco

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    1. il progetto unitario è qello che hai capito, cioè la configurazione definitiva del fabbricato nella sua interezza dopo l'applicazione del piano casa. Non può essere fatto lasciando delle alee di indeterminazione, quindi gli accordi vanno fatti prima, altrimenti poi bisogna modificare il progetto uniatrio e ripresentarlo da capo.

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  20. Buonasera, vorrei sapere se con il Piano casa posso aumentare la cubatura (al di sotto cmq del 20%) di un villino a schiera appena acquistato chiudendo il portico privato dove ora si trova il portone d'ingresso. Aggiungo però che l'immobile si trova a Roma in area soggetta a vincolo paesistico (Valle dei Casali). La ringrazio fin d'ora per la disponibilità.
    Serena

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    1. impossibile rispondere su due piedi sulla fattibilità di una operazione urbanisticamente complessa: andrebbe anzitutto letta la documentazione vincolistica per capire se sono ammessi gli ampliamenti nel tipo di vincolo (in genere nel già urbanizzato sì) e poi verificare tecnicamente se l'ampliamento è fattibile. Converrebbe incaricare un tecnico per fare uno studio di fattibilità, comunque il piano casa scade tra due mesi.

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  21. Buonasera,
    mi trovo davanti la scelta di acquisto di un ex vano tecnico( in un condominio di max 20anni), adesso con destinazione d'uso abitativa, a cui poi hanno condonato in sanatoria un vano aggiuntivo.
    Come posso sapere se questo vano è stato aggiunto con la pratica del piano casa? questa informazione in che atti è custodita?al comune? al catasto? Se poi fosse stato utilizzato il piano casa per quell'appartamento,come si comporta il successivo proprietario desideroso di ampliamenti? Non ho trovato informazioni comportamentali riguardo passaggi di proprietà e vendite..

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    1. il piano casa non può essere attuato in sanatoria, comunque se fosse,la documentazione deve trovarsi presso il municipio/comune territorialmente competente.

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  22. Salve, sono proprietario della porzione laterale di una trifamiliare che da su un grande terreno agricolo. Vorrei ampliare sul giardino con il piano casa e volevo sapere quale sia la distanza dal confine che devo rispettare. Tenga conto che non ci sono abitazioni nei pressi del confine perché si tratta di terreno coltivato ed il confine è delimitato da un muretto basso con rete sovrastante.

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  23. Buongiorno caro collega,

    appartamento all'ultimo piano di un condominio in viale Regina Margherita.
    In copertura ha 2 pertinenze ad uso esclusivo(ex lavatoi, oggi magazzini) che insistono in un'area della copertura delimitata da una recinzione e cancelletto dalla parte condominiale.

    1) sfruttando la finanziaria, avrei intenzione di cambiare la dest. d'uso delle due pertinenze (sottotetti) in abitazione.

    2)vorrei utilizzare il piano casa per ampliare del 20% la sup. dell'immobile (ampliando le 2 pertinenze).

    Quesiti:
    - devo prima procedere al cambio di dest. funzionale e poi avviare la procedura del piano casa, o procedere con una pratica unitatria?

    - il 20% si calcola sulla suuperficie dell'intero immobile o solo sulle pertinenze?

    Grazie ancora !!!

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  24. ps
    domanda principale:
    siamo in una situazione dove è possibile sfruttare il piano casa per il singolo immobile, pur essendo in un edificio condominiale?

    Grazie ancora!!!

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.