una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma

Parlo spesso non molto bene dell'organizzazione interna di Roma Capitale, quantomeno per l'aspetto amministrativo che a me riguarda più da vicino in quanto tecnico, ovvero quello relativo all'urbanistica privata. Tuttavia esistono personaggi all'interno della struttura pubblica che sono in grado di risollevare la media del sistema in quanto persone capaci, competenti, attente ma, soprattutto, consapevoli del proprio ruolo e, quindi, della necessità di un dialogo aperto, chiaro e onesto con i tecnici privati. Non dirò il nome di questo tecnico, così come non mi vedrete mai citare nomi di persone che, invece, meriterebbero il licenziamento in tronco nella pubblica amministrazione: posterò di seguito, però, una serie di risposte ad atrettante domande di tipo tecnico che gli ho rivolto questa mattina, domande che avevo posto anche in altri municipi ricevendo spesso risposte vaghe se non proprio contrastanti fra loro. Ritengo che la persona che mi ha fornito queste risposte sia degna di totale fiducia, pertanto penso che quello che leggerete possa essere considerato qualcosa di molto attendibile riguardo alle nostre noiose, quotidiane pratichette edilizie.

alcune domande forse le troverete stupide, ma secondo me nelle pratiche edilizie che vengono timbrate ed asseverate da noi tecnici è meglio non lasciare nulla al caso. Considerate che non è un intervista, e che sia le domande che le risposte in realtà sono da me farcite da ulteriori informazioni non direttamente esplicitate nel dialogo.

D: nella "famosa" circolare esplicativa del Comune di Roma si capisce in modo indiretto che i controsoffitti, anche se soltanto estetici, andrebbero indicati nelle pratiche edilizie (finora erano considerati "arredo", perchè rimovibili, e quindi non c'era necessità di indicarli, a meno che ovviamente non fossero usati come pareti di separazione tra gli ambienti). Spesso queste strutture estetiche sono poste al di sotto dell'altezza minima di 270cm imposta dal regolamento edilizio quale altezza minima utile: come ci si dovrebbe comportare?

R: generalmente conviene indicare i controsoffitti, indicando la quota dell'altezza a cui sono posti, quando questi sono omogenei in tutto l'ambiente interessato (p.e. un corridoio, un bagno, o magari in una stanza in cui abbiamo fatto una coibentazione a soffitto). Se in una stanza abbiamo solo dei balconcini luminosi o dei ribassamenti locali, possiamo anche ometterli. Comunque converrebbe sempre rispettare un'altezza MEDIA di 270cm nell'ambiente, se abbiamo controsoffitti al di sotto dei 270cm di quota. Tuttavia il regolamento edilizio parla solo di dimensione minima e non parla di altezza media: diciamo che si può chiudere un occhio (considerando anche che la stragrande maggioranza dei regolamenti edilizi d'Italia, nonchè alcune norme regionali del lazio, specificano sempre quali altezze sono minime inderogabili e quali minime medie: in genere per gli ambienti abitabili ci si riferisce all'altezza media).

D: alla luce del recente regolamento regionale per le strutture in zone sismiche emergono diverse novità che potrebbero interessare anche le piccole ristrutturazioni, però non è da nessuna parte citato esplicitamente il caso dei soppalchi NON PRATICABILI, quelli per intenderci che si usano per riporre le valigie od altro: come ci si comporta sempre relativamente alla pratica edilizia?

R: se i soppalchi non sono praticabili, e comunque sempre inferiori ai 150cm di altezza (al di sopra diventano superficie utile e bisognerebbe ottenere un permesso di costruire), possono essere in qualche modo equiparati al "cartongesso leggero" (o anche interpretabili come arredo o ancora come scaffalature) che è citato nel regolamento regionale tra le strutture non soggette ad alcun calcolo sismico. Quindi nella pratica edilizia basterà indicare l'altezza del soppalco stesso e, ovviamente, anche l'altezza al di sotto del soppalco. Se si ha il sospetto che il cliente poi vorrà un domani usare il soppalco per metterci cose molto pesanti o addirittura persone (p.e. un materasso poggiato sopra un soppalco a volte può diventare un letto) allora converrà specificare nella relazione tecnica che quel soppalco non viene autorizzato ad altri scopi fuorchè quello di stivare oggetti, e si può anche indicare una portanza massima ammissibile (in teoria, bisognerebbe anche apporre un cartello sull'accesso al soppalchetto con questi stessi dati riportati). Ovviamente vale la stessa regola dei cartongessi non soppalcati: le altezze utili inferiori devono sempre essere di 240cm se sono corridoi o bagni, o 270cm se sono stanze, cucine o salotti.

D: in un appartamento posso avere una sola camera da letto, o più camere da letto di cui nessuna ha una superficie superiore a 14mq? in alcuni municipi mi è capitato di vedermi rifiutare pratiche edilizie perché nella configurazione post-operam non avevo nessuna stanza da 14mq o più.

R: leggendo sia il regolamento edilizio che il regolamento d'igiene non ci sono norme che vietano esplicitamente di avere solo camere da 9mq, pertanto il fatto di imporre una camera da 14mq sembra essere un abuso da parte dei colleghi tecnici di questi municipi. Forse si fa una lettura errata dell'art. 40 del regolamento edilizio del comune, che però è poco travisabile: non c'è alcun obbligo ad avere anche tutte le camere da letto di un appartamento di dimensioni comprese tra 9 e 14mq. ovviamente, tutte le camere inferiori ai 14mq potranno, per legge, essere abitate da una sola persona. l'unico ambiente che in ogni caso deve avere una dimensione minima di 14mq è il soggiorno, ma questo è ben esplicitato nell'art. 40.

D: alcuni municipi la interpretano in un modo, altri all'opposto: alle CILA bisogna allegare la comunicazione di fine lavori?

R: anzitutto, la legge che ha introdotto la CILA non lo prevede, ed oggettivamente sono opere per cui la legge non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Quindi, se è vero, come è vero, che la legge nazionale ha un valore maggiore delle normative locali, non vi è di fatto alcun obbligo. In realtà, non vi sarebbe neanche l'obbligo di nominare il direttore dei lavori: il Comune ha predisposto questo modulo CILA in cui è invece scritto che è obbligatorio, andando ad interpretare in maniera eccessivamente restrittiva gli articoli 1 e 2 del regolamento edilizio. Tuttavia, come dicevamo, il regolamento edilizio non ha un potere maggiore alla normativa nazionale (che pure non è un mostro di perfezione), e se il primo va in contrasto con quest'ultima, è quest'ultima che prevale. Pertanto secondo me è già un abuso che vi obblighino a timbrare anche come direttore lavori perché la legge non lo impone. Detto ciò, nel momento in cui assumete la responsabilità anche della direzione lavori a mio modesto parere sarebbe comunque utile dare al municipio la comunicazione di fine lavori e il relativo collaudo: in questo caso vi mettte al riparo da eventuali, futuri abusi che il proprietario può fare in seguito alla vostra pratica. Rimane comunque una facoltà. Ricordiamoci comunque che la comunicazione di variazione planimetrica va comunque depositata in catasto entro trenta giorni dal termine dei lavori, e che lì il tecnico dichiara una data di fine lavori: però per come la vede il comune, quello che viene depostato in catasto non ha nessun valore amministrativo, ma solo fiscale.

D: non ho ben capito come calcolare la sanzione amministrativa nel caso di un frazionamento abusivo: nella legge regionale e nella delibera comunale non c'è il caso specifico ma, andando per difetto, si capisce che si dovrebbe applicare il triplo del costo di costruzione determinato dal tecnico, in quanto non è possibile calcolare la sanzione come pari al "doppio dell'aumento di valore dell'immobile" in quanto per legge questo aumento di valore si calcolerebbe in base ai dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, che va solo per metro quadro: dato quindi che in un frazionamento abusivo non c'è aumento complessivo di metri quadri, mi sembra di interpretare che si ricada nel caso specifico, appunto, del triplo del costo di costruzione.

R: si nel frazionamento abusivo, che, ricordiamolo, va in superDIA in accertamento di conformità, la sanzione andrebbe calcolata come pari al triplo del costo di costruzione, ma è una follia, perché i costi possono diventare davvero spropositati (leggi anche questo mio post, n.d.r.). La legge nazionale, infatti, all'art. 36 (accertamento di conformità per opere soggette a permesso di costruire - o titoli in alternativa) dice chiaramente che la sanzione è pari al doppio del contributo di costruzione, e non del costo di costruzione: ora noi sappiamo che il contributo di costruzione, che è uno degli oneri concessori, è spesso pari a circa il 10% del costo di costruzione: la regione nel realizzare la sua legge si è forse confusa tra i due termini, e il comune gli è andato appresso, ovviamente perché non può cambiare la legge regionale. Questo è un errore abbastanza palese che però finisce per pesare davvero molto sulle tasche di chi commette questi gravissimi abusi (sarcastico): se per esempio un tecnico calcola un costo di costruzione di 5.000 euro, con la legge nazionale si dovrebbe pagare il doppio del 10% di questa cifra, cioè 1.000 euro, mentre in base alla legge regionale si pagherà il triplo di tale cifra, quindi 15.000 euro. è divertente come gli errori dei burocrati possano tradursi in salassi per i cittadini. Cio si capisce anche dal fatto che si sia introdotta la parola "triplo" invece di "doppio": secondo me volevano scrivere il "triplo del contributo di costruzione" ma alla fine è diventato il "triplo del costo di costruzione". Tuttavia la Regione ha facoltà di inasprire le sanzioni introdotte dalle leggi nazionali di quanto vuole, quindi non ci si può nemmeno lamentare in via ufficiale, per esempio facendo ricorso al TAR. Per carità, stiamo parlando di persone che commettono abusi, e quindi vanno comunque sanzionate, ma a tutto ci dovrebbe essere un limite.

D: gira voce che il dipartimento abbia decentrato verso i municipi anche le competenze sulle superDIA, anche per i piani casa, tenendosi solo i permessi di costruire: a voi cosa risulta?

R: noi sappiamo che proprio oggi (21 giugno 2012) è stata pubblicata la delibera, che quindi verrà esposta per 15 giorni prima che diventi effettiva. Comunque il dipartimento già da oggi non accetta più le superDIA, ma contestualmente noi non abbiamo istruzioni su come procedere: si direbbe proprio che siamo in un momento di interregno in cui non è possibile presentare da nessuna parte superDIA, se non mediante la procedura on-line.



come ripeto, non dirò il nome di questa persona neanche sotto tortura, benchè meriti tutto il nostro rispetto perché è grazie a persone come lui che questo paese zoppo, stanco, contraddittorio, vecchio ed afflitto, continua a trascinarsi avanti. Mi fa comunque piacere constatare che spesso anche tra i tecnici della pubblica amministrazione vi siano persone altamente critiche verso l'operato dei burocrati, facendomi quindi sentire meno solo nelle mie riflessioni critiche...!