giovedì 10 novembre 2011

responsabilità del proprietario durante i lavori edili

Quando si fanno dei lavori edili nella propria casa o generalmente quando si è nella qualità di "committenti" delle opere, automaticamente si viene investiti di una serie di responsabilità le quali possono essere solo in parte demandate a terzi. Spesso non ci si rende conto di quanti e quali siano i "rischi" dell'essere un committente di opere, perché tutti tendiamo a focalizzare le preoccupazioni sul reale andamento del cantiere edile, sulla possibilità che l'impresa possa tardare, sbagliare le opere, produrre danni a terzi.
In questo post vorrei cercare di descrivere quali sono le varie responsabilità che la Legge attribuisce a chi è titolare di un cantiere, quali possono essere scaricate su persone terze, e quali invece non possiamo proprio "toglierci".

La normativa nazionale stabilisce che ogni titolo abilitativo (CIL, SCIA, DIA, Permesso di Costruire) debba essere "intestato" a chi materialmente finanzia l'opera edile che si sta intraprendendo: nei casi delle piccole ristrutturazioni degli appartamenti è molto spesso il proprietario stesso, o magari l'affittuario, ma potrebbe essere anche il detentore di un qualunque altro diritto reale sull'immobile (usufruttuario, nudo proprietario, etc). Formalmente, chi commissiona il lavoro sarà anche la persona che materialmente la finanzierà, e quindi chi intende usufruire delle detrazioni fiscali o altre agevolazioni sui lavori edili dovrà indicarsi come "committente" delle opere, appunto.

Il committente quindi coincide con la persona a cui è intestato il titolo abilitativo (SCIA, DIA, Permesso di Costruire) o chi ha trasmesso la comunicazione facoltativa od obbligatoria (CIL) a seconda dei casi previsti. Parlando delle responsabilità di cui si è investiti non si può non parlare delle varie figure professionali che popolano il mondo dell'edilizia, poiché il loro ruolo è proprio quello di "assorbire" alcune di questi pesi col proprio lavoro. Vediamo quindi le diverse responsabilità di cui è investito il committente confrontandole con le responsabilità delle relative figure professionali:

- responsabilità di tipo urbanistico: sono quelle che derivano dal fatto stesso di essere titolari di una autorizzazione ad eseguire delle opere. Qui le responsabilità sono tantissime ma relative, perché vi è l'obbligo di nominare alcune figure professionali per assorbirne la quasi totalità: va nominato un Progettista, su cui verrà scaricata la responsabilità di eseguire un progetto conforme alla normativa generale e specifica, e vale sia per le nuove costruzioni sia per le piccole ristrutturazioni edilizie. L'unico caso in cui non va nominato un progettista è quando si fanno opere di "manutenzione ordinaria" (rifacimento di un bagno, ritinteggiare una stanza, rifare alcuni impianti se ammalorati) per le quali non è necessario produrre alcun documento: in questo caso comunque la responsabilità progettuale - praticamente inesistente - ricade sul committente. In non tutti i casi invece la Legge impone la nomina di un Direttore dei Lavori. Per le Comunicazioni di Inizio Attività (CIL) la legge appunto consente di non nominare questa figura, la quale nel suo ruolo assorbe la responsabilità che le opere siano eseguite secondo il progetto del progettista di cui sopra, che siano realizzate secondo la regola dell'arte e sul corretto svolgimento del cantiere: se non viene nominato, queste responsabilità non scompaiono ma ricadono sul committente che, quindi, se non è egli stesso un tecnico rischia di perdere la possibilità di far valere i propri diritti nei confronti dell'impresa in caso di controversie sulla qualità o sulla tempistica delle opere.
cosa può implicare: Non nominare né progettista né direttore lavori significa di fatto eseguire opere senza titolo abilitativo. Oggi ciò comporta sostanzialmente una sanzione di tipo amministrativo (se nessuno si fa male durante i lavori), finché le opere sono "piccole" come le ristrutturazioni degli appartamenti, e l'obbligo di nominarne uno al fine di procedere ad una pratica "in sanatoria", tutto ciò se le opere che abbiamo fatto sono effettivamente "autorizzabili" (caso tipico: si realizza una stanza di dimensioni inferiori ai 9mq minimi di legge: il tecnico non potrà "sanare" la situazione finchè non si eseguiranno opere che consentano alla stanza di raggiungere e superare la dimensione minima di legge). Anche in caso di mancati controlli da parte degli ufficiali comunali, i "nodi" verranno al pettine al momento di vendere od affittare l'immobile: bisognerà infatti dichiarare che esso è conforme alla normativa, e se sono state fatte opere edili non autorizzate ovviamente non lo sarà.

- responsabilità riguardo alla sicurezza: i recenti sviluppi della normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro è intervenuta in modo molto determinato anche sull'edilizia. In particolare, sono comparse tre diverse figure professionali, non sempre necessarie, che hanno il compito di assorbire delle responsabilità che, altrimenti, ricadono sempre sul committente. Anzitutto, c'è il responsabile dei lavori, che è la figura su cui ricade l'onere di coordinare le varie figure professionali e di valutare in via preventiva quali siano da nominare e quali no. Generalmente coincide con il committente, anche se la legge ritiene che, in caso non venga specificatamente nominato, ricada sul Direttore dei Lavori. Questo tipo di responsabilità scaturisce in delle problematiche quando in un cantiere, magari a seguito di un controllo, si scopre che non sono state nominate le figure professionali quando obbligatorie per legge. Ci sono poi le due figure del Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione, e quello in fase Esecutiva. Quello in fase di progettazione diventa necessario solo per opere molto complesse che generalmente esulano dalle piccole ristrutturazioni, mentre invece quello in fase esecutiva diventa necessario nel momento in cui nello stesso cantiere compaiono due imprese, anche se non lavorano contemporaneamente. Quest'ultima figura è molto sottovalutata nelle piccole ristrutturazioni, e sinceramente appare un po sproporzionata la stessa richiesta normativa: in un cantiere ci sono praticamente sempre più di una impresa: anche se una unica figura si occupa di tutte le maestranze edili ed impiantistiche, magari ci sarà l'impresa che fornisce gli infissi che rappresenta una impresa a se stante. Purtroppo però la legge parla chiaro e non ci sono molti modi di aggirare l'interpretazione.
cosa può implicare: La mancata nomina del coordinatore da parte del committente scaturisce in sanzioni di tipo penale, e se durante l'opera dovessero prodursi danni agli operai in assenza del coordinatore, le sanzioni aumentano proporzionalmente: peggio ancora se non abbiamo neanche chiesto l'autorizzazione edilizia: in questo caso la concentrazione di responsabilità diventerebbe insostenibile.

Per concludere, sebbene gli argomenti siano trattati in modo davvero sbrigativo, ci si rende conto di qual'è l'entità delle responsabilità che gravano su opere edili anche davvero semplici: particolare attenzione va posta nei confronti della sicurezza, perché gli obblighi scattano indipendentemente dalla dimensione del cantiere, e indipendentemente dal tipo di autorizzazione richiesta per il tipo di opere. La sicurezza, quindi, vale anche quando si fanno le semplici opere di "manutenzione ordinaria" nel proprio immobile.

31 commenti:

  1. Buongiorno Architetto,
    Circa due anni fa ho firmato un preliminare d'acquisto per un appartamento in via due Allori, una traversa di via Casilina, V Circoscrizione ex VI (ricadente nel perimetro del vincolo paesaggistico/archeologico "Ad duas Lauros" come da D.M. 431/85), che necessitava di notevoli lavori tra cui un ampliamento per ottenere una stanza per i miei bambini. Premetto che prima di impegnarmi anche con una notevole somma, mi sono documentata dal tecnico della circoscrizione, il quale mi aveva detto che se avessi ottenuto il nulla osta dalle belle arti potevo usufruire del Piano Casa, tanto è vero mi sono subito rivolta ad un architetto e ad oggi mi trovo con tutti i progetti con annessi rendering fotografici e documentazioni varie, già visionati in via informale all'ufficio preposto delle belle Arti ", il quale mi ha dato buone prospettive all'ottenimento del nulla osta". Però ora che potrei finalmente rogitare, lo stesso tecnico del municipio mi dice che sull'immobile non si può applicare in nessun caso il Piano Casa, io stessa ho trovato sul web il verbale di un assemblea del VI, ora V circoscrizione, del 22 dicembre 2011 (Prot. N. 81185/2011, Prot. S.D. n. 18/2011), in cui si citano le zone da stralciare al Piano Casa. Mi chiedo, possibile non si possa fare nulla nel rispetto della legge e quindi mi trovo costretta a dover abbandonare tutto... palazzina, tempo e quartiere? Perdendo anche una notevole somma in denaro, visto che acquistando la casa così non sarebbe abitabile per me e per la mia famiglia.
    Le chiedo un parere e dei consigli su come poter procedere, eventualmente avesse bisogno di visionare la documentazione, progetti ecc., mi faccia sapere. Le chiedo anche se eventualmente si possa essere seguiti da lei nel presentare le dovute domande, visto la sua competenza in materia.
    Anticipatamente la ringrazio e le faccio i miei complimenti per questo blog

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    1. l'unico documento che definisce in modo ufficiale le zone di stralcio dall'applicazione del piano casa è la delibera AC n°9/2012 che è scaricabile da qui: http://www.comune.roma.it/servizi/DeliberazioniAttiWeb/showPdfDoc?fun=deliberazioniAtti&par1=QUNE&par2=MTMx qualunque precedente documento pubblicato dal singolo municipio non ha valore.
      Se desidera essere seguita da me, può contattarmi ad uno dei recapiti individuabili nella pagina "chi sono, contatti" che trova in alto.
      Consideri che l'applicazione del piano casa agli edifici esistenti è più vincolata dalle questioni di adeguamento strutturale che non dall'applicabilità della medesima norma.

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  2. Salve Architetto, sono propitario di una porzione di tirfamiliare. Ho un patio di 30mq che vorrei in parte chiudere usando il piano casa. Il mio dubbio e' su quali mq calcolare il 20% in quanto il piano terra e' circa 40mq, e il piano superiore altrettanto ma e' accatastato come lavatoio e ripostiglio.Devo calcolare solo il piano terra? Si puo includere una parte di patio nel calcolo?Grazie x le delucidazioni, cordiali saluti

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    1. l'ampliamento si calcola sulla base delle superfici preesistenti e legittimate: dunque il 20% della sul residenziale per ampliamento residenziale. Se la sul residenziale è quella del quarto piano e basta, va considerata solo quella.

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  3. Grazie x la risposta, quindi il patio nn lo posso considerare, ho capito bene?
    Cordiali saluti
    Leonardo

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    1. il patio se è aperto comunque non fa sul, quindi non "vale"

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  4. Buonasera arch. Campagna.
    Nel suo blog, in questa pagina, lei afferma che "la normativa nazionale stabilisce che ogni titolo abilitativo (CIL, SCIA, DIA, Permesso di Costruire) debba essere intestato a chi materialmente finanzia l'opera edile che si sta intraprendendo".
    Può cortesemente indicarmi i riferimenti normativi che definiscono questa condizione?
    Mi sarebbe di aiuto nel chiarire il dubbio che di seguito le riporto:
    - sto acquistando un appartamento ed ho un compromesso registrato
    - nel compromesso è indicato che mi viene da subito trasferito il possesso dell'immobile.
    - sempre nel compromesso, il precedente proprietario da consenso per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione a mio carico prima dell'effettuazione del rogito
    - sarò quindi io ad effettuare e pagare i lavori
    - la DIA di autorizzazione dei lavori è però stata richiesta dal precedente proprietario
    In questa situazione ho dubbi che mi sia in seguito riconosciuta la detrazione IRPEF per lavori di ristrutturazione; ho titolo sull'immobile, il compromesso è registrato, il precedente proprietario acconsente, ma io non sono il richiedente della DIA.
    Avrei quindi necessità di chiarire se in queste condizioni conviene procedere comunque o provare, ad esempio, a volturare la DIA a mio nome. Tra l'altro, nel sito del Comune di Roma, non è data nessuna informazione su come procedere per la voltura della DIA.
    Le sarei grato se potesse quindi indicarmi il riferimento normativo della sua affermazione; sarei almeno in grado di sapere con certezza che non è possibile procedere direttamente nella situazione attuale.
    La ringrazio in anticipo e le porgo un cordiale saluto,
    VALERIO

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    1. non mi risulta che ci sia un riferimento normativo specifico sul punto, comunque se il discorso è finalizzato alle detrazioni, si può senz'altro fare riferimento alla guida dell'agenzia delle entrate sulle detrazioni che specifica appunto che i lavori sono detraibili da una qualunque figura che abbia un qualche diritto reale sull'immobile, e questo diritto secondo me lei l'ha già acquisito, essendo di fatto il possessore come da contratto (se vuole essere sicuro di ciò, faccia un interpello in forma scritta all'ade).
      In ogni caso secondo me è bene volturare la DIA a suo nome, con la delega ed autorizzazione dell'attuale intestatario; sarà sufficiente ripresentare solo il modulo dell'istanza (senza cioè la relazione tecnica e gli elaborati grafici) ed il modulo ulteriori intestatari dell'istanza, nel quale l'attuale proprietario firmerà come delegante e dententore del diritto di proprietà. A parte, allegherete la delega con cui costui darà a lei il diritto del titolo edilizio.

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    2. Grazie, Campagna, chiarissimo...
      Le chiedo solo un ultimo parere: secondo lei è possibile procedere alla voltura anche durante i 30 gg. di attesa per l'approvazione della DIA, o è meglio attendere che la DIA sia approvata e poi volturare?
      Grazie, e ancora un cordiale saluto,
      VALERIO

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    3. mah non credo faccia alcuna differenza, comunqe forse è meglio mantenere "latente" l'istanza fino alla maturazione dei trenta giorni.

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  5. Buonasera arch. Campagna,
    sono un privato proprietario di un appartamento a Roma in fase di ristrutturazione con Cila e piano della sicurezza con tre ditte. Mi sono accorto che una ditte non ha DURC. A quali conseguenze vado incontro?

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    1. in caso di controlli, sarebbe sospesa l'efficacia della CILA finché l'impresa non si mette in regola. Potrebbero anche essere emesse sanzioni a carico del responsabile dei lavori, ma questo non è sicuro.

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  6. Grazie 1000!
    Approfitto per farle una domanda (scusi l'ignoranza) chi è il responsabile dei lavori? Il committente? il direttore dei lavori? Il responsabile della sicurezza?

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    1. se non viene nominato, coincide con il direttore lavori. Il responsabile dei lavori può anche non essere un tecnico e dunque può assumersi l'onere anche il committente. Anche il coordinatore può assumersi l'onere, secondo me non c'è conflitto d'interessi.

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    2. Ancora grazie e buona domenica!

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  7. gentilissimo arch., mi configuro come progettista asseverante per una manutenzione straordinaria nel municipio I. Sono alle primissime armi e vorrei (s)conferme su come operare. Ho presentato una CILA, i lavori cominceranno la prossima settimana; l'impresa esecutrice che ho indicato subappalterà tutti i lavori ad un'altra impresa (terrò copia del contratto di subappalto in cantiere). E' probabile, ma non ancora certo, che si aggiungerà una terza impresa per la posa degli infissi. Il verificarsi di questo evento imporrebbe il PSC e la nomina di un coordinatore per l'esecuzione da parte del committente. Nella pratica, come integrare dunque la CILA presentata online?

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    1. si può fare una comunicazione integrativa con la quale si invia la notifica preliminare.

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  8. Gentile architetto, vorrei sottoporle un quesito in merito alla nomina del coordinatore per la sicurezza in cantiere. Nella fattispecie è stata presenta da architetto incaricato una CILA per manutenzione straordinaria per opere interne, dove è stata indicata la sola impresa edile. I lavori però prevedono anche rifacimento impianto elettrico ed idraulico. Sia il muratore, che l'idraulico e l'elettricista sono singoli lavoratori autonomi. Nel caso si configura la presenza in cantiere di più ditte e quindi la necessità del coordinatore? Saranno inoltre cambiati gli infissi e fatti nuovi pavimenti coinvolgendo rivenditori esterni che provvederanno a fornitura e posa. Se lavorano in tempi diversi è comunque necessaria la nomina del coordinatore? E la notifica all'ASL? Vorrei usufruire poi delle detrazioni al 50%, ma oltre al muratore, posso presentare le fatture di idraulico ed elettricista che non figurano da nessuna parte? Potrei perdere le detrazioni e incorrere in quali sanzioni?
    Grazie, Valeria

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    1. i lavoratori autonomi secondo l'interpretazione più diffusa non "contano" come imprese, quindi una ditta + 10 lavoratori autonomi contano sempre come una sola ditta. Se invece subentrano altre società che non sono lavoratori autonomi, allora scattano senz'altro gli obblighi dell'81/08.

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  9. Buongiorno architetto vorrei una sua veloce consulenza.
    Nel 2008 ho comprato un appartamento di nuova costruzione, due anni fa ho ricevuto la visita a campione del controllo della caldaia ed ha constatato che non sono presenti le griglie per l'areazione del camino della caldaia (le caldaie sono a condensazione)sito all'esterno degli appartamenti.
    Constatato che quindi le canne fumarie non sono a norma essendo incementate e non avendo lo spazio per aerare ci è stato imposto di dover fare delle canne fumarie esterne.
    Il problema è che tre anni fa l'impresa costruttrice è fallita e quindi vorrei sapere se quindi la spesa deve ricadere su noi compratori oppure se ci possiamo rivalere su qualcun'altro?
    Grazie per la cortesia.

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    1. se l'impresa è fallita, temo che dovrete intervenire con i vostri stessi capitali, ma sul punto occorre sentire un legale.

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    1. sinceramente non saprei, ma forse responsabilità diretta in questo contesto non ne ha, soprattutto se può dimostrare che l'allungamento dei tempi non è dipeso dal suo operato diretto, o qualcosa del genere. può fare un interpello specifico all'Ordine degli Architetti, i quali rispondono sempre in modo serio senza "proteggere" la categoria, e comunque contattare un legale.

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  11. Buongiorno Architetto
    Sono anche io un collega. Ti ringrazio tantissimo del tuo blog così interessante e utile! Volevo chiederti questo. Se sono progettista e direttore dei lavori di un appartamento da ristrutturare, conviene essere responsabile dei lavori in quanto direttore o conviene farlo fare al committente? Grazie mille Valentina

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    1. quello del responsabile dei lavori è uno dei pochi ruoli che può assumere il committente, ma secondo me non va in conflitto con la direzione lavori, anzi le norme indicano che se non è esplicitamente nominato, il responsabile dei lavori coincide con il direttore lavori: non penso si possa parlare comunque di "convenienza" o meno nel prendere il ruolo, perché si tratta comunque di responsabilità che, nel caso, devono essere considerate nelle parcelle.

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  12. Buongiorno Architetto,
    innanzitutto la ringrazio per il suo blog perché ritengo molto utili iniziative come la sua di mettere a disposizione degli interessati alcune competenze e esperienze acquisite professionalmente.
    Sono un committente e risulto anche responsabile dei lavori in una manutenzione straordinaria del mio appartamento. A fronte di un paio di mie richieste/esigenze, si è generata una situazione di lieve disaccordo tra me ed il DL in quanto il DL non ritiene opportuno procedere con le modalità che io propongo e questo pur concordando con la richiesta/esigenza, ma adducendo vincoli formali per le quali il DL teme che, seppur altamente improbabile, non è escluso che potrebbe sorgere qualche responsabilità a suo carico. Ora, io apprezzo l'operato del DL, ma il suo approccio è che durante la vita del cantiere è come se io (committente e responsabile dei lavori) non avessi voce in capitolo, mentre afferma che dopo la fine lavori potrò fare ciò che riterrò più opportuno. La domanda che le rivolgo è: durante la vita del cantiere, c'è un modo formale con il quale io posso assumermi direttamente le responsabilità, relative a specifiche lavorazioni, che il DL tende a rifuggire e, quindi, sollevarlo dalle stesse?
    Grazie mille!

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    1. il DL è il suo tecnico di fiducia, che opera per suo conto e deve avere voce in capitolo su tutti gli aspetti tecnici. se questi ritiene di non avallare una procedura da lei richiesta, o di avallarla ma con tempistiche o lavorazioni diverse, non gli può essere imposto di farlo come vuole la committenza, perché la responsabilità è la sua; in teoria è possibile sollevare parzialmente la DL con una scrittura in cui egli diviene solo "mero executor", ma in teoria questo concetto vale più per le imprese e non credo sia estendibile ai tecnici. Quello che può in alternativa fare è cercare un diverso tecnico e valutare assieme a questi se l'impuntamento del DL è legittimo oppure no: nel secondo caso, ci si deve ragionare assieme.

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  13. Salve architetto, grazie per il suo blog!
    Ho ricevuto un'offerta di D.L. in cui e scritto che "il cliente è compartecipe della responsabilità".
    Questo è corretto?

    Saluti, Marco

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    1. il committente ha delle responsabilità incomprimibili, ma che si sovrappongono in parte con quelle del DL. dipende comunque in che forma è scritta la questione, e che tipo di lettera d'incarico proporrà il tecnico.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.