venerdì 18 aprile 2025

cosa cambia con la nuova modulistica salva-casa

come la modulistica aggiornata salva-casa incide sulla operatività della legge

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito con L. 105/24) benché pubblicato ormai quasi un anno fa continua a produrre novità. Abbiamo già parlato in questo blog di diversi aspetti di novità della norma che sono stati svelati nel tempo con vari provvedimenti (tra cui la pubblicazione delle linee-guida che nel presente blog ancora non hanno un proprio post) tra cui l'ultimo, in ordine di tempo, è rappresentato dalla pubblicazione della modulistica aggiornata: vediamo quali novità comporta questo nuovo provvedimento.


Come la modulistica può incidere sull'applicabilità della legge

Lungi da me fare polemica, però va detto che non è il massimo della chiarezza che i moduli per attuare una legge arrivino a distanza di dieci mesi dalla operatività della legge stessa: lontani sono i tempi dalla sempre lungimirante L. 47/85 la cui modulistica applicativa delle istanze di condono fu pubblicata in gazzetta a luglio 1985 cioè tre mesi dopo la pubblicazione della legge ma quattro mesi prima dell'apertura dei termini per la presentazione delle istanze di sanatoria. Vabbé, speriamo possa essere un insegnamento per il futuro.

Le modifiche alla modulistica sono state approvate mediante atto della Conferenza Unificata Stato-Regioni a cui ha partecipato anche l'ANCI e l'UPI. Il presente post fa riferimento al testo che si scarica cliccando questo link (qui il solo testo della modulistica), il quale è un documento custodito su uno spazio web personale dell'autore e scaricato in data 18 aprile 2025 dal sito ufficiale della conferenza stato-regioni che a sua volta fa riferimento alla riunione del 27 marzo 2025. Il presente post potrebbe non essere aggiornato a seguito di ulteriori eventuali modifiche alla modulistica.

Le modifiche introdotte consentono di comprendere meglio come il legislatore abbia inteso l'operatività del decreto salva-casa, in quanto solo in questa possono confluire alcune scelte critiche che nella legge non sono state inserite o non sono state chiarite. Alcune delle modifiche introdotte alla modulistica rappresentano delle dirette e limpide traduzioni della norma nella realtà, come ad esempio le dichiarazioni relative al fatto se l'istanza che si sta depositando comporti o meno il mutamento d'uso dell'unità immobiliare, in accordo con le modifiche effettuate all'art. 23-ter DPR 380/01. Altre modifiche, invece, nei fatti comportano una presa di posizione che il legislatore sta facendo in questo momento, non essendo stato chiarito nella norma l'ambito di intervento: in particolare mi riferisco a quando, nell'applicazione dell'art. 36-bis, debba impiegarsi la SCIA piuttosto che il Permesso di Costruire.

Il testo normativo non riporta i moduli completi aggiornati, ma fornisce solo le schede le quali vanno aggiunte da ciascuna regione nei propri moduli unificati.

Entrando nel merito delle modifiche adottate dalla Conferenza Unificata, con la pubblicazione della nuova modulistica implicitamente si comprendono delle novità nella applicazione del salva-casa che finisce anche con l'incidere sul titolo da scegliere per le sanatorie e per le opere da eseguire.

art. 36-bis e SCIA: applicabile solo per opere eseguite in assenza di SCIA

Anzitutto, la SCIA ai sensi dell'art. 36-bis (il "nuovo" accertamento di conformità) di fatto viene relegata marginalmente ai soli casi di opere eseguite (dopo la costruzione originaria) in assenza di SCIA o comunque opere riconducibili alla fattispecie di quelle autorizzabili con questo titolo, tant'è che l'unica modalità di pagamento delle sanzioni è quella dell'art. 36-bis comma 5 lett. b) a questa dedicate. Tutte le altre fattispecie di art. 36-bis, dunque, dalla difformità parziale alla variazione essenziale, secondo la modulistica sono da ascrivere alla fattispecie del Permesso di Costruire. Attenzione perché in quest'altro post avevo dedotto il contrario, ragionamento che, tuttavia, a me sembra avere una sua fondatezza al di là di quanto si può dedurre dalla lettura della modulistica aggiornata. 

Si potrebbe in tale ottica ritenere che sia comunque possibile presentare la SCIA per parziali difformità intervenute in corso di realizzazione dichiarando che si tratta di opere che, ad oggi, necessiterebbero della SCIA in variante per poter essere autorizzate: ciò sarebbe in connessione logica con l'art. 34-ter che affida proprio alla SCIA la facoltà di gestire le parziali difformità per varianti in corso d'opera mai presentate.

Ciò senz'altro rappresenta un aggravio di procedura per certi versi, ma non bisogna dimenticare che l'art. 36-bis prevede l'istituto del silenzio-assenso anche per il Permesso di Costruire come per la SCIA, anche se nel primo caso è di 45gg mentre nel secondo di "soli" 30gg. Nel modulo SCIA vengono introdotte le spunte per le varie casistiche ovvero se si ricade in "doppia conformità" o in "conformità asimmetrica", cosa che incide sul versamento delle oblazioni.

stralcio della nuova modulistica SCIA relativa alla fattispecie di intervento
da sanare con verifica di conformità asimmetrica


Altre novità si desumono osservando le ulteriori modifiche previste dalla modulistica aggiornata.

la SCIA, come prevede il salva-casa, è applicabile nel caso specifico previsto dall'art. 34-ter commi 1, 2 e 3 ovvero i casi di variante "postuma", e viene appositamente aggiornata la modulistica nel merito:

modulo della SCIA da compilare in caso di "variante postuma"


la SCIA alternativa non può più essere usata in accertamento di conformità

La SCIA alternativa al permesso di fatto non sembra più essere idonea a depositare titoli in accertamento di conformità, in quanto nella modulistica specifica manca la possibilità di dichiarare che l'intervento non è conforme e, quindi, si deposita sanatoria: ora si può solo dichiarare o che è perfettamente legittimo, oppure che sussistono le condizioni per poter dichiarare le tolleranze costruttive. Ciò è il riflesso del fatto che il legislatore ritiene che il 36-bis, nel prevedere la possibilità di operare in sanatoria tramite permesso in silenzio-assenso, consenta una gestione più lineare della sanatoria; tuttavia, la SCIA alternativa al PdC si è usata in passato anche per depositare istanze ai sensi dell'art. 36 il quale non ha subìto modifiche con il salva-casa, dunque questa sembra essere una vera marcia indietro nel non riconoscere più la possibilità operativa della SCIA alternativa in accertamento di conformità.

estratto del nuovo modulo della SCIA alternativa: le uniche opzioni possibili
relative allo stato dell'immobile sono solo due, o perfettamente conforme, o non conforme
ma entro i margini delle tolleranze.

Ad avviso di chi scrive sarebbe stato preferibile mantenere la possibilità di presentare la SCIA alternativa per interventi da sanare ai sensi dell'art. 36, ma è anche vero che è quasi inutile prevedere tale possibilità dato che indipendentemente dalla procedura che si attua, l'art. 36 si conclude sempre e comunque (per ora) con il rilascio di un atto di assenso da parte del Comune, dunque nei fatti non esiste semplificazione procedurale.

Il Permesso piglia tutto

Stando sempre alla modulistica innovata con la conferenza unificata di fine marzo 2025 emerge che il Permesso in accertamento di conformità diventa lo strumento da utilizzare in moltissimi casi cioè di fatto tutto ciò che non rientra né nelle opere eseguite in assenza di SCIA (per cui occorre presentare la SCIA, come visto), né in quelle di sole tolleranze costruttive: con il Permesso, oggi, si possono dunque sanare tutte le fattispecie di difformità che ricadono in art. 36-bis (eccetto quanto detto) e 36.

estratto della modulistica del Permesso, che ne contempla l'applicabilità
sia in caso di parziali difformità che di variazioni essenziali

rimane naturalmente la radicale differenza che l'art. 36-bis va in silenzio-assenso dopo 45gg mentre l'art. 36 va in silenzio-diniego dopo 60 giorni (ma se il comune risponde favorevolmente anche dopo tale periodo, a mio avviso è comunque un provvedimento valido).

Solo con il permesso è possibile attuare la possibilità data dall'art. 36-bis di eseguire le opere conformative, e nella nuova modulistica ciò è espressamente previsto:

passaggio della modulistica del PdC che prevede di proporre
le opere conformative

il fatto che solo con il Permesso si potessero eseguire le opere conformative era una condizione che avevo già ipotizzato, e per fortuna questa modulistica lo conferma. Interessante, inoltre, quasi come se la Conferenza avesse recepito i dubbi di noi tecnici, il fatto che il progetto di opere di conformazione possa essere proposto dal proponente, dunque non deve essere un qualcosa di ideato e progettato dal Comune ma può essere una proposta di parte che l'amministrazione semplicemente va a vagliare e valutare, e ciò appare del tutto logico.

Novità comuni ai vari moduli

Nella modulistica sono presenti anche altre novità interpretative: come accennato ad esempio relativamente alle dichiarazioni da rendere riguardo alla copresenza di mutamento d'uso, ma anche con riguardo alle dichiarazioni relative alle opere con incidenza strutturale. Tutti i moduli difatti ora prevedono che si debba dichiarare se le opere o anche solo le tolleranze costruttive abbiano o meno riguardato le strutture ma, soprattutto, viene inserita la specifica relativa alla zonizzazione sismica. In tale punto, se l'immobile ricade in zona sismica 3 o 4, occorre semplicemente dichiarare tale circostanza, non dovendosi eseguire alcuna operazione di deposito strutturale in tale circostanza: ciò è perfettamente in aderenza con l'indicazione di legge ed anche in coerenza con quanto ad esempio statuito dalla Regione Lazio con proprio atto di indirizzo.

stralcio della modulistica del Permesso nel merito
delle dichiarazioni sull'incidenza strutturale

Sicuramente è utile che si sia chiarito, immagino ormai in modo definitivo, che le zone a bassa sismicità sono le 3 e le 4, mentre quelle sismiche sono le 1 e 2. Non era scontato che si confermasse questa classificazione, dato che incredibilmente non esiste un documento ufficiale che fornisce una definizione esatta di zone a bassa sismicità in quanto la cosa è solo indirettamente definita in un comma dell'art. 94-bis. Dunque bene ciò nell'ottica del chiarimento, visto che essere o non essere in zona a bassa sismicità impatta in modo imponente sulla procedura, anche ai fini delle responsabilità nelle dichiarazioni da rendere.

I moduli in verità si discostano leggermente dal dettame normativo: nella norma che si rinviene nell'art. 34-bis comma 3-bis si comprende che, nelle zone sismiche 1 e 2, il deposito di "verifica" strutturale debba essere sempre trasmesso, anche laddove le opere non abbiano coinvolto le strutture. Invece, per come impostata la modulistica (vedasi qui sopra ad esempio la parte del Permesso)

Altra innovazione comune a tutti i moduli è quella relativa alle dichiarazioni delle tolleranze costruttive, dove viene data l'opzione di poter dichiarare le varie fattispecie.

In sintesi

Facendo una riflessione a ritroso, analizzando le modifiche ai moduli che sono indicate nel documento della Conferenza Unificata, si deduce che:

  • l'art. 36-bis si attua in SCIA solo nel caso in cui si tratti di opere eseguite in assenza di SCIA (l'ex art. 37 comma 4) e solo se non si prevedono opere conformative (il Comune mantiene in ogni caso la facoltà di imporle). la SCIA è, però, applicabile nelle casistiche dell'art. 34-ter commi 1, 2 e 3;
  • in tutti gli altri casi previsti dall'art. 36-bis e cioè difformità parziali, variazioni essenziali o comunque proposta di opere conformative, occorre presentare un Permesso che va in silenzio-assenso dopo 45gg;
  • la SCIA alternativa al PdC non è più utilizzabile per depositare istanze ai sensi dell'art. 36 né appare competente per il 36-bis. di fatto non si può più usare in accertamento di conformità;
  • si conferma che le zone a bassa sismicità sono quelle classificate 3 e 4, ed in queste non è dovuto nessun adempimento strutturale (attenzione, però, a ciò che dichiarate);
  • viene aggiornata la modulistica nel merito dell'eventuale presenza di mutamento d'uso (non per la CILA, che non ne è più competente - anche se il sottoscritto non è del tutto d'accordo);
  • viene aggiornata la modulistica prevedendo le varie casistiche di tolleranza costruttiva, ivi compreso il 34-ter comma 4.

nota di lettura

Il presente post, come tutti in questo blog, contiene delle valutazioni e delle riflessioni frutto dello studio e della applicazione dell'autore, che vi garantisce di aver impiegato nello scrivere la massima diligenza. Tuttavia, non ci si assume alcuna responsabilità sulla veridicità, applicabilità ed affidabilità di quanto qui riportato, dunque ogni valutazione che si dovesse fare in funzione di quanto qui scritto sarà ad esclusiva responsabilità di chi intendesse avvalersene. In ogni caso è gradita l'indicazione di contenuti ritenuti errati o, in generale, commenti e critiche.




6 commenti:

  1. Buongiorno Marco, nella sintesi cosa intendi per Permesso quando affermi "presentare un Permesso che va in silenzio-assenso dopo 45gg;"? Grazie

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    1. Ai sensi dell'art 36-bis comma 6 il permesso va in silenzio assenso dopo 45gg, ammesso che non preveda opere conformative e/o che non richieda altri atti presupposti. Grazie a te di aver commentato.

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  2. Buongiorno, grazie per il contenuto.
    Devo sanare un appartamento in città storica (T7); la sanatoria riguarda un balcone (disegnato a L e realizzato lineare già in fase di costruzione, per cui si tratta di un intervento in diminuzione) e dei varchi nella muratura portante (disegnati in un modo e realizzati di dimensione leggermente diversa già in fase di costruzione) realizzati in difformità rispetto al progetto del 1936 reperito tramite accesso agli atti.
    Sono stata in municipio, e il tecnico mi ha detto di procedere con una sanatoria secondo il 36 bis sul suet, selezionando all'interno della nuova pratica SCIA (non pdc) la sottocategoria "ristrutturazione edilizia leggera" in quanto le modifiche oggetto di sanatoria non hanno una modulistica dedicata. Mi ha inoltre suggerito di compilare e firmare un modulo di assenza di pregiudizio per la parte portante lievemente modificata, in quanto realizzata precedentemente al 2003 quando sono state introdotte le norme sismiche.
    Sono perplessa in quanto la descrizione degli interventi subordinati alla ristrutturazione edilizia leggera riguardano opere che non toccano i prospetti e le murature portanti. Come procederebbe lei nella mia situazione, in base alla sua esperienza? Grazie infinite

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    1. occorre considerare anzitutto che ci troviamo in un momento di transizione in cui il portale telematico di Roma Capitale ancora non è adeguato alla nuova modulistica, che deve prima essere recepita dalla Regione. Anche se in linea teorica bisognerebbe ormai presentare un permesso anche in casi come il tuo, trattandosi di difformità parziali (ed ammesso che non vi saranno ulteriori modifiche della modulistica in futuro o che quanto da me dedotto nel post non sia un abbaglio mio o del legislatore), secondo me non è sbagliato presentare una SCIA, nelle more dell'adeguamento del SUET ed essendo comunque un titolo che è capace di autorizzare gli interventi se fossero da realizzare o se fossero già stati fatti ma posteriormente alla originaria costruzione. Suggerisco, comunque, di compilare anche la modulistica temporanea ed allegarla alla SCIA. In ogni dove, specifica che si tratta di 36-bis.

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  3. Ciao Marco,
    ottimo articolo, come sempre.

    Relativamente alle parziali difformità, però, ritengo ancora che esista un regime intermedio soggetto a SCIA in sanatoria in luogo del PDC in sanatoria, anche dopo l'approvazione delle modifiche alla modulistica. Infatti il nuovo quadro X.3 della SCIA prima di parlare di "intervento realizzato in assenza di SCIA o in difformità da essa" si riferisce agli "interventi soggetti a SCIA"; quindi, ai sensi dell'art. 37, per le parziali difformità che sono riconducibili all'art. 22, comma 2 (quindi quelle varianti in corso d'opera che non incidono sulle volumetrie, sui parametri urbanistici, etc.) secondo me occorrerebbe ancora presentare una SCIA in sanatoria. D'altronde, anche leggendo il corrispondente nuovo quadro X.2 del modulo PdC, si parla di "sanatoria di intervento soggetto a permesso di costruire..."
    In conclusione, secondo me, anche adesso ed esclusivamente per le parziali difformità, continua a contare il regime ordinario di attribuzione della tipologia di intervento, esattamente come ipotizzato nell'altro tuo articolo sull'argomento.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Pubblicando il tuo commento implicitamente mi autorizzi, laddove lo dovessi considerare assieme alla mia risposta meritevole di condivisione, a condividerlo nella mia mailing list (in forma anonima, naturalmente). Grazie.