martedì 9 aprile 2013

precisazione sui rapporti aeroilluminanti negli edifici storici

Su questo stesso blog abbiamo parlato dei rapporti aeroilluminanti (per esempio in questo post) che devono essere rispettati per alcuni degli ambienti residenziali (ricordiamolo: nelle camere da letto, camere da pranzo e saloni le finestre devono avere una superficie apribile all'aria aperta non inferiore ad 1/8 della superficie calpestabile dell'ambiente; le cucine devono avere minimo 1,5mq di superficie apribile indipendentemente dalla superficie), ma soprattutto negli edifici del tessuto storico spesso questi rapporti sono irragiungibili, anche perché molti degli edifici sono stati costruiti prima che entrasse in vigore questa regola (precisamente nel 1934, anno di pubblicazione del regolamento edilizio tuttora in vigore a Roma): oggi ho sottoposto la questione ai tecnici del I municipio con i quali abbiamo delineato dei concetti importanti che vi trascrivo qui di seguito.




Teoricamente, anche se si interviene su edifici esistenti, le norme tecniche in vigore vanno rispettate comunque, anche se quelle in essere al momento della realizzazione del fabbricato erano diverse se non del tutto inesistenti. Il principio ha una sua logica se applicato a quegli elementi dell'edilizia che sono soggetti ad aggiornamento e perfezionamento più o meno continui, come per esempio gli impianti, ma la logica perde totalmente di efficacia se si pensa per esempio alle strutture portanti: non è pensabile che si possano adeguare le strutture portanti di un fabbricato alla normativa in vigore - che si aggiorna ciclicamente ogni 3-5 anni circa - quando si fanno interventi limitati al singolo appartamento, e pure se si ristrutturasse l'intero stabile potrebbe essere veramente dispendioso e compromissivo adeguare strutture magari di più di cento anni fa alle norme tecniche attualmente in vigore (di fatto si tratterebbe di intervenire dalle fondamenta al tetto, cosa non facile in nessun caso, se non in una demolizione e totale fedele ricostruzione, in cui il rispetto della normativa strutturale è assolutamente prioritario). 

Poi ci sono delle norme che potremmo definire "borderline", cioè normative che potrebbero essere rispettate ma eventualmente a costo di compromettere le possibilità progettuali: è il caso appunto dei rapporti aeroilluminanti di cui parlavo in premessa. Cosa fare se le finestre del nostro appartamento sono troppo piccole per servire gli ambienti che abbiamo progettato? le possibilità sono le seguenti:
  •  progettando una distribuzione interna che tenga principalmente conto della superficie delle finestre a disposizione, anche accorpando ambienti contigui per poter sommare le relative superfici finestrate (magari abbiamo due stanze vicine: una piccola con una finestra grande ed una grande con finestra piccola: se le unissimo magari raggiungeremmo facilmente i limiti normativi imposti) - questo ovviamente significa imporci un modo "strano" di vivere la casa: due camere da letto non possono essere comunicanti, per esempio, ma si possono sviluppare sistemi di chiusura parziali e/o removibili che qui non vi sto a suggerire per non allungare troppo il brodo;
  • riducendo la superficie degli ambienti con finestre sottodimensionate creando ambienti di servizio come bagni (che possono essere ciechi), ripostigli o cabine armadio, sempre mantenendo le superfici minime imposte per gli ambienti abitabili, in modo tale che la finestra risulti sufficiente per la superficie servita;
  • SE e SOLO SE abbiamo a che fare con un immobile costruito prima del 1934, e quindi prima dell'entrata in vigore del regolamento edilizio che impone i rapporti aeroilluminanti, abbiamo facoltà di farci autorizzare dei rapporti inferiori a quelli imposti (specificandolo nel progetto e nella relazione tecnica), ma in questo caso dobbiamo mantenere l'ambiente esattamente così come fu autorizzato all'epoca (farà fede il catastale del 1939 o il vecchio progetto di costruzione) o comunque è opportuno non ampliarne la superficie, ma semmai ridurla. Badate bene che questa è una regola "tacita", perché il regolamento edilizio non prevede deroghe in tal senso (come invece avviene in regolamenti edilizi più recenti di altri comuni d'Italia: sarebbe ora che anche Roma svecchiasse un po il suo, ormai decisamente anacronistico), e potrebbe non essere accettata in municipi diversi dal primo.
  • allargare le finestre esterne per renderle conformi. Ovviamente qui sconfiniamo nelle modifiche dei prospetti esterni, che in generale ma in centro storico in particolare sono molto complesse da autorizzare se non proprio proibite.
Se invece il nostro problema riguarda un locale commerciale od un locale per attività diversa dall'abitazione, è buona norma, in caso in cui le aperture non siano sufficienti e SEMPRE SOLO nel caso in cui interveniamo su immobili ante 1934 è possibile realizzare un impianto di ventilazione meccanica che effettui i ricambi d'aria come da normativa vigente. Ho in preparazione da un po di tempo un post specifico sulle problematiche dei locali commerciali, in cui parlerò più compiutamente di questo aspetto nello specifico.

è utile ricordare anche che se la nostra finestra affaccia su uno spazio intercluso tra diversi fabbricati è opportuno verificare se questo spazio ha le dimensioni giuste per poter ospitare finestre aperte "all'aria aperta": per questa verifica vi rimando sempre a questo mio post, già linkato in premessa.

in generale potete far riferimento anche a questi altri miei post:
una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma
la CILA a Roma: i segreti per non sbagliare




98 commenti:

  1. Salve, chiedo consiglio anche in merito a questo, tra gli interventi previsti, oltre all'installazione dell'impianto termico...vorrei spostare un tramezzo per creare un disimpegno tra due stanze e nella stanza dove c'è il tramezzo adesso un ambiente unico cucina/soggiorno...solo che controllando i rapporti tra superficie finestrata/superficie abitabile di ogni stanza mi sono accorto che il rapporto della stanza che non avrà più il tramezzo è 0.11 inferiore ad 1/8...sono in fallo!!...come posso ovviare senza aumentare la superfice delle finestre ed incorrere in variazioni prospettiche??
    GRAZie

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    1. Ciao,
      l'ideale sarebbe correggere il progetto per fare in modo che la superficie dell'ambiente possa essere servita dalle finestre che hai a disposizione. In alternativa, puoi provare ad individuare all'interno dello spazio una zona che può essere definita di passaggio o di disimpegno ed escluderla dal conteggio anche se non è uno spazio separato da quello più grande. Diciamo che è un artifizio che è bene usare nei casi in cui proprio non si può fare diversamente: in genere se è ben congegnato, ai municipi chiudono un occhio (tanto il responsabile sei tu :P)

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  2. Opto per la prima...variando qualcosina tra finestre e superficie cerco di ottenere lo 0.125 tanto cercato!!...:D...e ki se visto se visto...anche perchè non sono molto lontano!!..:) altre operazioni implicano dei costi che la committente non sosterrà...quindi...Amen!!

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  3. grazie Marco ho scritto il post sulla cila in merito ai rapporti aeroilluminanti proprio su questo argomento che è stato trattato qui, chiedo venia decidi se cancellarlo.
    purtroppo il mio problema persiste.


    Ho esperienza (sempre per lavori per me stesso>) su perugia, lì in centro storico il rapporto aerolliminante può scendere ad 1/16 peraltro nel mio caso di roma la qualità di illuminazione è assolutamente molto alta.

    mi viene in mente che potrei dichiarare come ripostigli tutte le camere con rapporti non adeguati, nulla vieta il ripostiglio finestrato con più di 9 mq e non penso che si debba verificare un rapporto aero illuminante per un ripostiglio.

    grazie del generoso aiuto.

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    1. Ti ho risposto anche sull'altro post. In linea teorica, non puoi dichiarare ripostiglio gli ambienti con finestra con superficie superiore ai 9mq, almeno se sei a Roma, perché il regolamento edilizio specifica solo che "ambienti dichiarati ripostiglio, se superiori a 4mq, non possono essere finestrati", senza specificare valori al di sopra dei quali il limite non si applica più. Ricorda comunque che un appartamento deve per forza avere almeno una camera da letto, un salone, una cucina ed un bagno.

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    2. accidenti Marco questo sposta per una altra vecchia questione che ti ho sottoposto.

      mi sembrava di aver capito che i ripostigli se finestrati possono essere sopra i 9 mq

      come gestisci allora quegli ambienti che affacciano su delle chiostrine? con dimensione superiore a 4 mq?

      non possono neanche essere delle normali camere perché non possono affacciare sulle chiostrine
      è da leggere anche l'altro post

      stai realizzando un blog fantastico, complimenti

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    3. il discorso è che se un ripostiglio ha una finestra e supera i 9mq, allora va dichiarato come camera, perché ne ha i requisiti. certo se affaccia sulla chiostrina, però, non può essere tale ma può essere invece solo ripostiglio. Da questi cul-de-sac ne esco in genere facendo tamponare la finestra dall'interno, in modo tale che non esiste più a servire il vano, facendolo diventare dunque cieco, oppure non faccio realizzare la porta che chiude il vano, facendolo quindi diventare una "parte rientrante" del corridoio; poi se il committente "stampona" la finestra o mette la porta dopo che ho chiusto la pratica il mio occhio non vede e il mio cuore non duole...

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  4. Gentile Marco, ho un problema con una richiesta di agibilità di un locale magazzino. L'immobile in questione, realizzato senza licenza è stato condonato nel 1985, ma non è stata richiesta all'epoca l'agibilità. Ora il mio cliente ha affittato il locale e l'affittuario gli richiede l'agibilità. il problema è questo: sul modulo di perizia tecnica, predisposto dall'usce, si richiede un RAI pari ad 1/12 ed il locale in questione non ce l'ha. Pertanto sempre secondo il modulo si dovrà integrare l'areazione con "ventilazione naturale sussidiaria o artificiale allo scopo di assicurare l’indispensabile cubo d’aria". dove trovo i parametri RAi per un magazzino? nelle altre regioni ho visto che, di media, il Rai per un locale tipo questo è pari ad 1/30 ! Tra l'altro il mio cliente non ha la possibilità di istallare un impianto di ventilazione e non riesce a percepire l'affitto per questo problema. grazie del prezioso aiuto che ci dai. flaminia

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    1. Ciao,
      è un po che non mi occupo di agibilità per magazzini, dovresti spulciarti la documentazione che, per Roma, è tutta on-line sul sito urbanistica.comune.roma.it nella sezione normativa, capitolo condono. lì trovi tutte le delibere e le determinazioni dirigenziali specifiche.

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  5. Gentile Architetto avrei bisogno di un suo consiglio. Devo sanare un appartamento al piano seminterrato di un immobile costruito nel 1949, di cui ho l'agibilità, che presenta uno stato dei luoghi difforme dall'impianto e privo di titolo. Il problema è che non sono rispettati i rapporti aeroilluminanti nella misura di 1/8, ne' con la distribuzione degli spazi dell'epoca, ne tanto meno in quella attuale ( e abusiva). L'unica soluzione che mi viene in mente è creare un dedalo di corridoi e disimpegni a servire ambienti non più grandi di 9 mq. ( finestre massimo da 1,20 mq ) Secondo Lei ci sono vie d'uscita meno abominevoli? Il tecnico del V municipio mi ha parlato di un regolamento di igiene del 1950 prima del quale i RAI erano 1/12....mi ha detto di utilizzare i vecchi moduli della cila in modo da poter spiegare questa cosa, ma la cosa non mi convince. Che farebbe al mio posto? Grazie infinite. Marco

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    1. Negli anni 50 il RAI con buona probabilità era 1/10, puoi leggere un più recente post sulle evoluzioni dei regolamenti edilizi di Roma. Ciò comunque ti consentirebbe di legittimare una distribuzione originaria coerente con la licenza, ma non di derogare sulla nuova distribuzione, che dovrà rispettare 1/8 che tra l'altro non è derogabile perché deriva da una norma nazionale e non da un regolamento locale.

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  6. Architetto buongiorno, mi trovo conn un immobile costruito nel 1940 e che nasce con due camere che hanno finestre troppo piccole in quanto seminterrato. Secondo lei se una delle due stanze la lascio come nasce puo' essere < per convenzione > accettabile o devo per forza ridurla? Se la riduco mi ritroverei infatti una casa con due stanze singole! In alternativa ho pensato di ridurre la stanza semplicemente abbassando a cm 260 la porzione di superficie eccedente : in questo modo la parte ribassata perde la abitabilita' come stanza e posso qualificarla come zona ripostiglio o guardaroba / cabina armadi anche se non esiste un muro che la separi dal resto della camera, che ne pensa?in fondo quando si calcola la superficie di una stanza spesso i vani finestra non possono essere considerati proprio perche' di altezza inferiore a cm 270!
    Grazie e buon lavoro

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    1. come è scritto nel post, le dimensioni degli ambienti legittimati da documentazione ante 1942 possono rimanere tali anche se fuori standard, a patto che le dimensioni di questi ambienti, se modificati, vengano al massimo ridotte: insomma non si devono incrementare le situazioni fuori standard.

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  7. Buonasera Marco,
    una porta completamente vetrata ed apribile, che è porta di ingresso per un locale al piano terra su strada (quindi prende aria e luce direttamente dall'esterno) affiancato da due vetrate laterali fisse), contribuisce al rapporto aeroilluminante della sala d'attesa su cui si affaccia?
    Municipio ed Asl mi danno risposte differenti, ma girando e rigirando leggo che le porte di ingresso non contribuiscono al rapporto aeroilluminante solo se non affacciano verso l'esterno.
    Grazie

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    1. la questione è controversa ed in effetti manca una normativa chiara. Nei locali commerciali, comunque, le porte di ingresso sono considerate come vetrate apribili ai fini dei RAI; nelle abitazioni già la questione è più controversa. Gli uffici poi stanno in mezzo tra le due.

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  8. Buonasera Marco, anche io ho un problema con il rai di un appartamento seminterrato. Si accede allo stesso tramite una terrazza privata il cui accesso avviene dal cortile condominiale. Considerando il portoncino d'ingresso vetrato raggiungo 1/8, ma il tecnico del municipio mi ha detto che quest'ultimo non concorre a raggiungere la superficie richiesta, mentre due tecnici di altri municipio affermano che si possa considerare e quindi il Rai sia soddisfatto. Come mai non c'è una uniformità di giudizio in tal senso? Quale è la norma che non consente di conteggiare la porta di accesso vetrata che tra l'altro affaccia su uno spazio privato ad uso esclusivo? Grazie per il tuo prezioso contributo

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    1. si so bene che c'è questa differenza di vedute, sinceramente non ho mai dovuto andare a spulciare la normativa per trovare un passaggio che sia derimente della questione.

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  9. Salve mi trovo a valutare la superfice utile di un soggiorno al fine di verificare la corretta superfice aeroilluminate (1/8)delle superfici finestrate.
    Il soggiorno dell'appartamento è confinante con un vano scale tramite cui si accede al piano superiore dell'abitazione, questo vano scale ha una finestra , la mia domanda è :
    la superfice della finestra del vano scala può essere sommata alle superfici finestrate del soggiorno , essendo questa posizionata sulla parete di testa iniziale di una scala ad L (4°gradino)?

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    1. non ho capito: è una finestra che affaccia su un vano scale chiuso? in tal caso ovviamente non può essere considerata nel calcolo dei rapporti aeroilluminanti. Se il vano scala fosse aperto, cioè senza muratura perimetrale, allora sotto certi aspetti si potrebbe essere considerata.

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    2. a ringrazio Arch.Campagna , le descrivo sinteticamente l'ambiente :
      -il soggiorno è di forma rettangolare , sul lato lungo ovest sono presenti delle superfici finestrate .
      -il vano scale si attesta dietro il lato corto del soggiorno (lato Sud) ed è costituito da una rampa (Ovest-Est inglobata in due setti ciechi paralleli) con risvolti e fazzoletti ,il cui accesso si ha dal lato corto del soggiorno angolo ovest.
      -la superfice finestrata del vano scale è sul lato corto del vano scale lato ovest da cui si ha accesso tramite 4 gradini da soggiorno.

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    3. tenderei a non considerare le finestre del vano scale per il soggiorno, anche se non vi è una porta a separare i due ambienti.

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  10. Ciao Marco. Per un immobile commerciale c/1, condonato, che deve fare dei lavori utilizzando una CILA il rapporto aeroilluminante deve essere sempre di 1/8? A livello di illuminazione naturale lo supera ampiamente, ma per l'aerazione no. Urbanisticamente non posso giustificare con la ventilazione forzata l'eventuale mancanza di superficie apribile degli infissi?

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    1. i municipi non sempre sono d'accordo, comunque i rapporti aeroilluminanti sono integrabili da impianti di ventilazione o illuminazione, opportunamente progettati, previa autorizzazione specifica della ASL.

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    2. Quindi se dici che se io vado con autorizzazione asl al municipio e presento una pratica edilizia (SCIA, CILA, ecc) il municipio potrebbe soprassedere ? Il Municipio in questione è il XIV

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    3. in realtà dovrebbe, perché con la deroga ASL si superano i vincoli del regolamento edilizio. Ma purtroppo da nessuna parte sta scritto che appunto la procedura può agire su questa deroga, e quindi alcuni municipi, leggendo in modo stringente la norma, vietano la possibilità di fare opere. altri municipi sono più ragionevoli. In quel municipio non so come la pensano sul punto nello specifico.

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  11. Salve architetto ho un dubbio interpretativo riguardo l'utilizzo o meno di un vano scala quale fonte di luce ed areazione.
    Il piano terra (unico ambiente) è collegato al piano seminterrato tramite scala a giorno, secondo lei posso utilizzare le superfici aeroilluminanti delle finestre presenti nei due livelli considerando, visto la scala aperta, un unico vano ?

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    1. in linea teorica per me sì, così come sono da considerarsi valide le finestre che aprono sui ballatoi.

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  12. Ciao Marco, mi trovo a combattere con una sanatoria di un immobile ante '34. Tra le varie questioni vi è quella di un ambiente che non rispetta il rapporto di 1/8, ambiente che però non è mai stato modificato nella sua consistenza rispetto alla planimetria catastale del 1939. Volevo sapere come poterne uscire, non potendo ovviamente ridimensionare l'ambiente per rispettare le norme attuali. Esiste effettivamente la possibilità di dichiarare, allegando ovviamente la plani del '39, che la stanza in questione non è stata oggetto di modifiche ed è conforme alle consistenze del progetto approvato? Se il progetto fosse post 1912 - anno in cui fu introdotto il rapporto di 1/10 da una precedente versione del Regolamento Edilizio, tale rapporto andrebbe comunque rispettato?

    Grazie

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    1. come scritto nel post, gli ambienti possono mantenere delle condizioni non conformi se rimangono in uno stato di legittimità precedente. se non esiste il progetto originario del fabbricato, e quindi la legittimità è attestata dal catastale 1939, allora l'ambiente può rimanere delle dimensioni che ha, se appunto è così indicato nel catastale 1939

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  13. Buongiorno architetto Campagna,
    ho a che fare con un appartamento seminterrato, cat. catastale A7, parte di un villino storico, costituito da una stanza, un bagno e un ambiente di 40 mq. Tutti gli ambienti sono finestrati anche se non viene rispettato il rapporto aeroilluminante poichè l'edificio è stato costruito prima del 1930. Il proprietario vuole dividere l'ambiente di 40 mq in due parti realizzando una camera e un soggiorno con angolo cottura utilizzando una finestra per la camera e la porta finestra da cui si accede per il resto dello spazio.
    Partendo dal presupposto che esiste la deroga per il rapporto aeroilluminante trovandoci in edificio ante 1930 e considerando che è bene ridurre gli spazi anzichè ingrandirli, posso fare affidamento sulla porta vetrata di ingresso per illuminare il salone?

    Grazie!

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    1. secondo la ASL le porte vetrate possono essere considerate nei rapporti aeroilluminanti solo per i locali commerciali ma non per le abitazioni.

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    2. Quindi secondo lei in questo caso sarebbe meglio non suddividere l'ambiente in più locali?

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    3. non posso dare risposte più precise senza vedere la documentazione: situazioni di questo tipo vanno studiate ambiente per ambiente.

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  14. Salve Marco,
    in un edificio di fine 800 in cui il proprietario deve fare una cila per rifare i bagni, ci sono due stanze contigue (due stanze passanti) di 22 mq e di 7 mq, entrambe finestrate. Il rapporto aeroilluminante non è soddisfatto per nessuna delle due ma lo sarebbe se si spostasse il tramezzo portando le superfici a 9 e 20 mq. Il proprietario non vorrebbe intervenire su di esse perchè spostare il tramezzo che le separa significherebbe prendersi delle responsabilità anche strutturali 8è sicuramente collaborante e siamo al primo piano di un palazzo di 7), oltre a comportare dei costi per la demolizione- ricostruzione e il risarcimento dei pavimenti. A tuo avviso il Municipio 1 potrebbe derogare su ciò? Si tratta di due locali (studio-soggiorno) realizzati molto prima del R.E. del 34...
    Io vorrei provare a proporli nella CILA senza modificarli, scrivendo appunto "edificio ante 34 - rapporti aeroilluminanti non rispettati"argomenatando nella relazione tecnica...e vedere come va...
    Che ne pensi? Può il Municipio costringere il proprietario ad adeguarli?
    Un caro saluto

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  15. Gentile Architetto,
    sono alle prese con un edificio registrato al catasto nel 1977 come fabbricato rurale ed ora in categoria A3: l' immobile è dichiarato, in atto pubblico, precedente al 1 settembre 1967 e l’Ufficio Urbanistico del Comune non ha documentazione. I Rai sono bel lontani dall'essere verificati e per renderli conformi alla normativa sarebbe necessario raddoppiare quasi tutte le aperture, operazione non scontata sia a livello urbanistico che strutturale, dovendo aprire molti vani in un edificio realizzato in tufo.
    Come si comporterebbe in una condizione analoga?
    La ringrazio

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    1. bisogna anzitutto verificare che possa legittimamente essere considerato un fabbricato privo di licenza (nelle zone rurali fino a prima del 1967 a volte non serviva alcun titolo), dopodiché purtroppo bisognerà dare per legittimo quello che c'è, visto che i fabbricati rurali non erano neanche soggetti ad accatastamento e dunque inutile cercare documenti di questo tipo. Darei la legittimità con le foto aeree, se presenti, e interverrei sull'esistente dandolo per buono.

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    2. La ringrazio per la celere risposta.
      A suo avviso, quindi, non ho l'obbligo di adeguare i rapporti aeroilluminanti, considerando che la struttura è in muratura portante e che non si andrebbero a modificare distribuzioni interne?

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    3. purtroppo non c'è una procedura universalmente accettata in questi casi, bisogna confrontarsi con l'ufficio tecnico del comune. non è escluso che chiedano una perizia giurata sullo stato dei luoghi per accettare la legittimità.

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    4. Buongiorno,
      essendo stata incaricata di espletare una pratica per apertura di case vacanza ho eseguito rilievo su immobile di civile abitazione collocato in pieno centro storico, quindi edificato prima del 1939. dal sopralluogo è sorta una carenza di superfici aeroilluminanti. come posso fare per richiedere una deroga o comunque risolvere il problema?? grazie per l'attenzione.

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    5. per prassi, se gli ambienti sono nelle forme legittimate dal catastale 1939 o altro documento, si possono considerare legittimi anche in assenza dei rapporti prescritti, anche se questa cosa non sta scritta da nessuna parte. è comunque implicita nel concetto di legittimità.

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  16. Buon giorno collega scrivo per avere un tuo parere. Ho un immobile posto al piano -1 di un edificio. Data la conformitá del terreno in forte pendenza, per metá risulta ad un piano terra con aperture si di un terrazzo di pertinenza, mentre per l’altra metà è un -1 puro con aperture (finestre tradizionali) che affacciano su di un’intercapedine aven3 in sommità delle aperture a cielo aperto e dei vetro cemento. Dovendo fare 7na CILA come ti approcceresti con i RAI? le stanze che aprono su intercapedine sono camera da letto, bagno e ripostiglio. L’attuale distribuzione è legittimata con licenza del 1950. Grazie in anticipo

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    1. l'affaccio verso intercapedine a mio parere, e salvo casi davvero particolari, non è considerabile come affaccio all'"aria libera" quindi al di là dei RAI, manca a mio parere il requisito di base, cioè l'affaccio. Comunque per bagno e ripostiglio non vedo problemi, perché possono essere ciechi e dunque non rileva l'affaccio (salvo verificare nel regolamento edilizio locale): il problema è per la camera da letto, la quale però, se così legittimamente autorizzata, a mio parere e salvo confronto con l'amministrazione locale, potrebbe rimanere nelle forme in cui è, a patto che non la si modifichi.

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    2. L'appartamento è a Roma e leggendo il regolamento edilizio riporta per appartamenti in seminterrati bisogna dotarsi di vespaio, intercapedine minima di 50 cm altezza minima di 3,00. Secondo te mi permetterebbe di cambiare anche la disposizione della camera da letto? Grazie

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    3. sono essenziali anche le finestre aperte all'aria libera ed una normale non inferiore a 10 metri. le fineste a "bocca di lupo" non valgono. in ogni caso, oltre alle norme del regolamento edilizio, occorre ottenere anche il parere ASL.

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  17. Ciao Marco,
    ho una difficoltà, sto affrontando una sanatoria di un piccolo immobile realizzato ante 1939 che non possiede le superfici minime, nel senso che il tutto è 17.00 mq. Venduto come unità abitativa residenziale si presentava come un'unica stanza (non definite le funzioni interne) e bagno esterno comune sul ballatoio. Attualmente all'interno è stato realizzato abusivamente un bagno con antibagno, ed è stato realizzato un soppalco. Ora mi chiedo, le superfici sono rimaste più o meno le stesse (sommando il soppalco che ha le caratteristiche corrette) e definirei l'intervento migliorativo, secondo te è possibile sanarlo? In caso non posso neanche certificarne l'adattabilità, può andare in deroga? Grazie Carlotta

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    1. il problema maggiore è sanare l'aspetto strutturale, oltre che quello edilizio (ci sono le altezze minime sia sopra che sotto? l'ambiente dovrebbe essere alto circa almeno 6 metri...).

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  18. buonasera Architetto,
    mi trovo alle prese con una ristrutturazione di un immobile degli anni 80 costituito da un piano rialzato ed un seminterrato. L'abitazione, una villa in campagna, è stata oggetto di sanatoria secondo la legge 47/85, legge per cui andavano in deroga anche i requisiti igienico sanitari: in particolare il seminterrato in questione ha un'altezza di 2,40 e siamo ben lontani dal rapporto 1/8 per quanto riguarda il RAI. nonostante tutto venne all'epoca rilasciata l'agibilità di tutto l'immobile, seminterrato compreso. la domanda è: nel caso di ristrutturazione dell'immobile con la realizzazione dei servizi igienici nelle 4 stanze del seminterrato, possono mettere in discussione, sospendere o revocare l'agibilità già acquisita allora?
    grazie per la risposta che vorrà formularmi.

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    1. l'agibilità rilasciata all'epoca, a meno che non era basata su false dichiarazioni, non può essere messa in discussione. ovviamente facendo delle modifiche che possono incidere sui parametri di salubrità, potrebbe essere necessario un nuovo certificato.

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  19. Salve, ho un quesito i mq occupati da una scala giorno devono essere conteggiati nei mq di sup. per il rapporto di 1/8? Grazie

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    1. cautelativamente direi di sì, soprattutto se la scala è inserita nell'ambiente senza esserne separata o distinta

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  20. anche se il regolamento edilizio di roma parla di superficie di pavimento?

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    1. direi di si. comunque in caso di dubbio è bene parlarne con i tecnici municipali.

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  21. Salve avrei un quesito, ho un appartamento del 1955 in cui da nuovo progetto tutte le camere affacciano su finestra regolare ma il salone con angolo cottura affaccia in chiostrina.
    Purtroppo sono in attività commerciale ma che deve fare riferimento al regolamento edilizio del comune di Roma e mi è stata contestata la cosa anche se ho munito tutto il salone di 20 lampade a luce naturale e di un impianto di estrazione e immissione dell’aria di ultima generazione.
    Tutto ciò non è stato accettato anche se con l’affittacamere non posso utilizzare,per regolamento, la cucina.
    In pratica mi trovo costretto a rinunciare ad una camera anche se ho minuti l’appartamento di tutti i requisiti tecnologici per sopperire alla chiostrina di 20mq.
    Secondo lei potrei chiedere una deroga all’asl ?

    Grazie in anticipo

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    1. può provare a parlare con i tecnici ASL ma non credo glie la concederanno.

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  22. Salve, per aprire un affittacamere e poter affittare alcune camere che non raggiungono il rapporto aeroilluminante attualmente richiesto, posso appellarmi al fatto che siano state legittimate in Comune (sono così fin dalla edificazione a fine anni 60) o vanno modificate per poter essere affittate? I bagni privati delle camere sono piccoli per la normativa regionale per gli affittacamere (non raggiungono i 3 mq): vanno per forza ampliati anche se sono legittimati? Possiedo una villetta in Emilia Romagna. Se per poter affittare si dovessero modificare gli ambienti sarebbe un grosso freno all'attività imprenditoriale ma temo che Comune e Regione ragionino così : "se ci vivi tu o affitti 4+4 ok, ma se affitti come affittacamere ecc. non va bene". Grazie mille per l'aiuto

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    1. ambienti che sono legittimati fuori norma (verificando che rispettino comunque le norme in vigore all'epoca) possono secondo me legittimamente mantenere il loro stato, finché non vengono anche minimamente modificati.

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  23. SALVE, UNA GRANDE FINESTRA A TETTO CHE SI TROVA SU UNA CAMERA COMUNICANTE CON UN ALTRA TRAMITE UN TAGLIO SENZA INFISSO NEL MURO, PUO' SODDISFARE IL RAPPORTO AEROILLUMINANTE DI ENTRAMBE LE CAMERE?

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    1. no, a meno che non si demolisce il muro che le separa. comunque c'è chi solleva dubbi sul fatto che la finestra a tetto possa essere considerata nell'intera sua superficie apribile o non piuttosto nella sua proiezione orizzontale.

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  24. Buongiorno, mi trovo a dover sanare un appartamento dove sono state fatte modifiche interne, queste hanno portato a non raggiunge 1/8 per il soggiorno/cucina, in che modo posso procedere per regolarizzare? Pensavo di diminuire la superficie calpestabile andando a costruire nuove contropareti in cartongesso, secondo lei è una strada percorribile?

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    1. è percorribile. l'importante è che lo stato effettivo dell'immobile al momento della dichiarazione sia rispettoso della norma.

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  25. Buongiorno Architetto,
    avrei bisogno di un chiarimento relativamente ad un immobile oggetto di CILA nel quale non è rispettato il rapporto aeroilluminante in quello che attualmente è il soggiorno. L' ambiente in questione misura mq 40,8 ha due finestre per complessiva SF pari a mq 3.250, nasce così, è fedele al progetto autorizzato e non viene interessato dalla variazione distributiva interna. Come mi consiglia di comportarmi? Devo comunque prevedere opere che ne riducano la superficie? Oppure, non essendo l'ambiente direttamente coinvolto dalle modifiche interne (che riguardano solo i bagni e la cucina), posso pensare di poter lasciare tutto come è sempre stato?
    Grazie

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    1. secondo me se l'ambiente rispetta le indicazioni del progetto autorizzato, e se la licenza è stata rilasciata in epoca in cui le regole sui rapporti aeroilluminanti erano diverse, può legittimamente rimanere nelle condizioni in cui è, a patto che non venga minimamente mutato nella forma e nella consistenza. in tali casi, è bene rappresentare per bene il tutto nell'elaborato grafico. ovviamente, quanto detto vale in modo astratto: va sempre verificato il tutto per bene e calandosi attentamente nel caso di specie.

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    2. Grazie per il confortante parere.
      L'immobilie è dei primi anni '60, purtroppo però il rapporto aeroilluminante non sarebbe rispettato nemmeno se all' epoca fosse stato 1/10.

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  26. Buongiorno Architetto, vorrei chiederle un parere in merito a un progetto di un immobile situato in centro storico ante 1930 di forma rettangolare con un'unica finestra su strada di ampiezza 1,40 mq, che soddisferebbe i requisiti di una sola stanza di 12 mq. Posso riferirmi all'art.6 del DM 5 luglio 1975 integrando un sistema di aerazione forzata? Viene citato il suddetto DM all'interno del regolamento edilizio ma non nelle NTA del PPCM.

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    1. analizzerei la conformità edilizia pregressa e mi muoverei di conseguenza

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  27. Buongiorno, vorrei chiedere, ho aquistato un appartamento construito nel 1958, appartamento non rispetta i rapporti rae di 1/8 posso avere problemi con l'appartamento?
    Chiedendo a un geometra mi risponde che essendo nate 67 non ci sono problemi, ma io leggo in giro che comunque gia dal 1934 andavono rispettate queste norme sanitarie, come mi devo comportare
    Grazie

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    1. a mio parere, finché lo stato dell'immobile rimane conforme all'originario progetto edilizio non ci sono problemi, perché appunto la norma dell'1/8 è stata imposta a livello nazionale solo dal 1975, e prima i valori erano diversi e stabiliti dai regolamenti locali. per Roma per esempio è stato 1/10 per molti anni. Sempre per come la vedo io, invece, nel momento in cui si modifica l'immobile, bisogna rispettare i valori attualmente vigenti.

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    2. Buongiorno, sto predisponendo una CILA per variazione distribuzione interna. La variazione riguarda la zona giorno e il RAI è rispettato. Una delle due camere da letto non rispetta il parametro di 1/8, ma non ho intenzione di fare alcun lavoro su quella stanza, che rimarrebbe come da progetto originario del 1960 ad 1/10. Esplicitando nella relazione tecnica che l'ante-operam e il post-operam per quella stanza coincidono non dovrei avere problemi da parte del comune, giusto? Grazie mille

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    3. possono essere mantenuti rapporti inferiori al limite attuale, purché conforme al progetto dell'epoca. potrebbe trovare uffici che la pensano diversamente.

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  28. Buongiorno Architetto,
    ho appena acquistato casa che è stata oggetto di sanatoria, ma i problemi non sono finiti..Non mi risultano i mq che sono stati considerati ai fini RAI e quindi le chiedo: ma il camino e i gradini che poortano all'uscita su un terrazzo sono da considerarsi calpestabili? Ed inoltre una porta finestra da suna veranda in vetro chiusa ma apribile con porte scorrevoli in vetro.. questa porta finestra è da considerarsi cieca o utilizzabile ai fini RAI??
    Grazie mille!!

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    1. generalmente si deve considerare ogni superficie "calpestabile", ma non essendoci una definizione ufficiale, al di là di quanto specificato nella L. 10/77, vi è un certo margine di soggettiva valutazione. a mio avviso, una finestra che dà verso una veranda chiusa non può considerarsi finestra: difatti in una delle determinazioni dirigenziali del comune di roma sull'agibilità di condono, è indicato che è richiesta la rimozione dell'infisso che separa la veranda dal locale abitabile, se lo stesso non ha altre finestre sufficienti a soddisfare i RAI.

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  29. GRAZIE INFINITE!!!VEDIAMO SE IL COMUNE L'ACCETTA...

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  30. Buongiorno Architetto. Riprendo questo post anche se forse vecchio per una domanda.
    Nel computo delle superfici finestrate si possono inserire anche i lucernari?
    Nella fattispecie una finestra da tetto (tipo velux) che illumina un ambiente posto al di sotto del sottotetto (quindi non nel sottotetto, ma al piano inferiore) attraverso un "tunnel".
    Grazie per la risposta.

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    1. generalmente sì, ma non essendoci una norma "chiara" sulla definizione dei lucernari - a meno che non ci si trovi in una regione o un comune che ha specificamente normato l'ambito - si può incappare in comuni o regioni dove una velux non può essere considerata come finestra normale.

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  31. Buongiorno Marco,
    secondo te il concetto della validità del rapporto aero-illuminante inferiore a 1/8 per un immobile in centro storico come da planimetria del 1939 viene accettato anche dal SUAR per una "casa vacanze"? E' il caso di specificarlo con una nota sui grafici da presentare?

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    1. è il caso di specificarlo comunque in generale secondo me il concetto vale per tutte le norme che si riferiscono ai rapporti aeroilluminanti, indipendentemente dal contesto.

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  32. Gentile Architetto Campagna in relazione a questo argomento le sottopongo un quesito:
    ho eredidato un appartamento anno di costruzione 1961 dai miei genitori dove non sono mai stati fatti lavori di ristrutturazione, quindi la casa si presenta nello stato in cui era nell'anno della costruzione.
    Ci siamo accorti che la posizione di una porta finestra di accesso al balcone è difforme dalla piantina catastale depositata nello stesso anno di costruzione, ma conforme con tutti gli altri appartamenti della palazzina.
    Abbiamo richiesto il progetto in comune ma dopo mesi di attesa il progetto non è nel fascicolo.... quindi dichiarato disperso dal comune.
    il geometra ora mi sottopone il problema del rapporto della superficie aereoilluminante che sembra non sia rispettato e che questo porrbbe problemi alla modifica della piantina catastale.
    Secondo Lei è necessario in questo caso effettuare modifiche alle superfici della casa per raggiungere la conformità al solo scopo di avere la piantina catastale corrispondente all'appartamento ?

    Grazie in anticipo per la sua risposta

    Cordialità

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    1. può essere necessario apportare modifiche interne per garantire i rapporti aeroilluminanti, comunque nella vostra situazione può venire in supporto l'art. 10 comma 2 dl 76/20 che stabilisce che gli immobili edificati ante 75 possono gestirsi mediante i rapporti "legittimamente preesistenti".

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    2. La ringrazio per la pronta e puntuale risposta
      Le auguro un buon we

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  33. Gentile architetto Campagna, nel progetto di ristrutturazione del mio appartamento, a Roma, vorrei realizzare un soggiorno-cucina di 41 mq che ha due finestre sul balcone a sud e una finestra sulla chiostrina a nord; dove c'è la chiostrina verrebbe realizzato l'angolo cottura a ferro di cavallo. Il rapporto AI è rispettato, secondo lei potrebbe essere un problema l'affaccio su chiostrina?
    Grazie

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    1. può funzionare se l'ambiente risulta verificato considerando esclusivamente le finestre affaccio esterno, come se la finestra su chiostrina non esistesse.

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    2. Verificherò, ma credo funzioni perché sono due porte finestre molto ampie.
      Grazie mille sia per la risposta sia per tutte le informazioni che si posso trarre dal suo sito/blog.

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  34. Gentile architetto,
    nel caso di alzanti scorrevoli per il calcolo del RAI bisogna considerare l'infisso comprendendone la parte fissa?
    Grazie

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    1. secondo me gli scorrevoli vanno calcolati considerando la parte effettiva apribile, che non è mai oltre la metà della superficie effettiva totale dell'infisso.

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  35. Buongiorno architetto. Devo fare una cila per lievissime modifiche un paio di spallette in un bagno.. in un appartamento in condominio per in edificio edificato nel 1988 con ultima variante nel 1991. Nel 1991 viene fatta richiesta di agibilità..poi rifatta nel 2006 dove la ottiene. Io devo fare modesti interventi ma rilevando ho notato che le finestre non hanno le dimensioni del progetto approvato ma sono minori e non permetterebbe la verifica del 1/8 sia per le camere che per il bagno, questo vale per tutte le unità sopra e sotto la mia. In questo caso come consiglierebbe di muoversi? Contando i proprietari devo entrare in casa appena acquistata e una sanatoria condominiale sarebbe un suicidio di tempo

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    1. una istanza di accertamento di conformità è sempre possibile anche per singola unità immobiliare. occorre nel caso di specie verificare bene le misure di progetto: purtroppo se è stato eseguito il fabbricato in difformità dal progetto, e siamo dopo il 1975, è una brutta situazione.

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  36. Buongiorno Architetto,
    come è possibile ottenere l'agibilità per un immobile sito nel municipio 1, ante 1934 cat. catastale A/4 posto in un piano seminterrato che ha finestre in tutti gli ambienti ma che non rispettano l'1/8?

    - installando degli aspiratori, quindi sola estrazione, opportunamente dimensionati, sui vetri delle finestre presenti?

    - installando degli aspiratori, opportunamente dimensionati, sui muri perimetrali? ma è un edificio storico

    e integrando con illuminazione artificiale per il rapporto illuminante.

    Ci sono deroghe al rapporto 1/8 per tali immobili?

    Grazie in anticipo


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    1. occorrerebbe sviluppare uno studio specifico sull'immobile, comunque per le destinazioni abitative su Roma non mi risulta sia ammesso l'uso di sistemi integrativi dell'illuminazione naturale e della ventilazione naturale.

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  37. Buongiorno Marco, volevo sottoporti la seguente questione.
    Immobile del 1905 circa, I municipio con stato attuale conforme al planimetria del 1939.
    I due ambienti principali di dimensioni pressoché identiche e tra loro separati da un tramezzo, hanno ognuno una finestra che non rispetta il rapporto di 1/8.
    Secondo te è in qualche modo ammissibile fondere queste due stanze eliminando il tramezzo che le separa, creando un unico ambiente con 2 finestre, lasciando inalterati i rapporti aeroilluminanti complessivi? Grazie

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    1. Ad integrazione del precedente commento aggiungo che nell'ambiente unico che si formerebbe con l'unione delle due stanze, verrebbe creato un angolo cottura, con conseguente teorica riduzione della superficie calpestabile, considerando l'ingombro a terra dei mobili della cucina. Quindi, sempre in linea teorica, si tratterebbe di una soluzione migliorativa degli originari rapporti aeroilluminanti. Grazie ancora

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    2. secondo me è possibile fondere i due ambienti in invarianza del rapporto aeroilluminante "legittimo". suggerisco però di approfondire bene la questione per essere davvero sicuri che il catastale del 1939 rappresenti veramente il documento a cui riferirsi per la legittimità.

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    3. Grazie Marco, non capisco però se per considerare il rapporto aeroilluminante esistente "legittimo", c'è necessità che questo soddisfi almeno l'1/10 (come da Istruzioni Ministeriali del 1896 a cui i progetti dell'epoca dovevano attenersi a Roma) per potersi riferire alle deroghe previste dall'articolo 10 comma 2 della 120/2020?
      Oppure se lo stato attuale è conforme al progetto originario (o in sua assenza alla planimetria del '39) i rapporti sono comunque legittimati anche se inferiori a 1/10 in quanto "...dimensioni legittimamente preesistenti."?
      Grazie ancora

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    4. prendendo la norma in senso letterale, i rapporti da prendere in considerazione sono quelli che derivano dallo stato legittimo, senza espresso riferimento ai valori normativi effettivamente in vigore al momento della costruzione. in questi casi, io mantengo sempre almeno 1/10 e lo specifico nell'elaborato grafico

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    5. Grazie Marco, condivido il tuo approccio. un saluto

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.