martedì 15 maggio 2018

da lastrico solare a terrazzo: quale autorizzazione?

Oggi parliamo di un tema raffinato: se decido di acquistare una porzione di lastrico solare condominiale per trasformarlo in un terrazzo di uso esclusivo, devo presentare un titolo edilizio? la risposta è probabilmente si, ma dipende comunque da diverse circostanze: scopriamo quali.



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Anzitutto, occorre capire la natura dello spazio su cui si sta ragionando: un conto infatti è un vero e proprio lastrico solare, cioè un manufatto che tecnicamente non è altro che un tetto, sprovvisto di ringhiere (potrebbe avere le ringhiere di protezione contro le cadute per la manutenzione), privo di un accesso diretto (mediante scale per esempio) e privo magari anche di specifica pavimentazione; un conto invece è uno spazio di uso comune, pianeggiante, ma direttamente già accessibile dagli spazi comuni (p.e. stenditoio all'aperto ad uso del condominio) e dotato fin dall'origine di parapetti adeguati e di accesso agevole.

La questione non è soltanto estetica, ma anche pratica: un lastrico solare non accessibile non concorre al computo della superficie non residenziale, cioè quelle superfici le quali, benché accessorie, concorrono comunque alla determinazione del contributo di costruzione (per Roma la definizione si trova nella delibera 2966/1978), mentre invece uno stenditoio comune scoperto o un lastrico comunque accessibile, benché di uso comune, sì. 

Dunque anche qui nel primo caso staremmo effettuando una modifica di un certo peso, in quanto di fatto, rispetto all'originario permesso di costruire, avremmo prodotto delle superfici in più rispetto a quelle conteggiate come consistenza di base per il calcolo del contributo di costruzione, e da qui appare naturale la conseguenza che l'operazione deve essere soggetta a permesso di costruire o titolo equivalente (SCIA ad esso alternativa, da valutare caso per caso). Comunque, il fatto in sé di mettere un pavimento su un lastrico solare non determina il cambio d'uso.

Queste considerazioni sono mutuate anche dalla sentenza TAR Campania n°24/2018, avente ad oggetto proprio l'avvenuta trasformazione a terrazza di un lastrico originariamente non accessibile.
Dello stesso avviso anche TAR Piemonte il quale con sentenza n°51/2022 perviene alle medesime deduzioni, articolando valutazioni circa il fatto che l'intervento di trasformazione di un lastrico non praticabile in terrazzo, oltre a essere ascrivibile alla ristrutturazione pesante (art. 10 comma 1 lett. c) DPR 380/01), non può rientrare né nell'edilizia libera, né nei casi residuali di applicabilità della CILA, in quanto, appunto, è un intervento che presenta chiaramente i connotati della ristrutturazione.

Dunque alla luce di un principio giurisprudenziale che sembra andare consolidandosi nel tempo, si può intanto affermare che la trasformazione di un lastrico solare non accessibile in terrazzo è un opera ascrivibile alla ristrutturazione edilizia pesante e, come tale, soggetta a Permesso di Costruire (con facoltà di optare per la SCIA ad esso alternativa, ai sensi dell'art. 23 DPR 380/01).

Nel secondo caso, invece, ovvero quello di trasformazione a spazio di uso esclusivo di una superficie già accessibile e già dotata di parapetti e pavimentazione, la superficie di fatto sarebbe già stata ab origine conteggiata come superficie non residenziale e quindi è più difficile asserire che si tratta di un cambio d'uso o di un intervento soggetto a permesso di costruire, e quindi in questo caso il titolo edilizio può seguire quello necessario in base alle eventuali opere da compiere per la trasformazione/annessione dello spazio (posto che se non ci sono opere da compiere, occorre comunque valutare in quale categoria possa rientrare l'intervento: forse la manutenzione straordinaria?). Il discorso a mio parere vale anche per quegli edifici costruiti in data antecedente all'entrata in vigore della legge 10/77 sull'onerosità del titolo edilizio, cioè per spazi per i quali in origine non è stato pagato nessun contributo, semplicemente perché non dovuto. Non ho trovato sentenze o riflessioni specifiche che possano corroborare quanto affermato in questo ultimo paragrafo, quindi ciascun tecnico e ciascun committente si prenda le sue responsabilità in caso di applicazione nel caso di specie.

è bene specificare comunque che quanto sopra detto non si applica se si devono fare solo delle opere migliorative per la sicurezza del lastrico, nell'ipotesi in cui rimanga lastrico e non diventi terrazza: per esempio la realizzazione di parapetti laddove assenti o di pavimentazione o realizzazione di scale per un accesso agevole, non cambiando la natura dell'uso che si fa dello spazio, a mio parere non necessitano di titolo edilizio se non quello connesso agli interventi che si stanno in realtà facendo (i parapetti possono necessitare CILA o SCIA a seconda dei casi): questa visione della situazione è ispirata dalla sentenza TAR Lazio sez 2 B n°8328/2013 poi più di recente confermata anche dalla sentenza TAR Lazio sez. 2 B n°11787/2018 del 4 dicembre 2018.

Nella seconda sentenza tra quelle citate nel paragrafo precedente non si ritiene scorretta l'avvenuta autorizzazione di una scala esterna per raggiungere il terrazzo, nonché di una rete di protezione (non meglio descritta) effettuata in CILA nel 2015. Oggi, dopo il regolamento sismico regionale del 2016, la realizzazione di qualunque scala esterna sarebbe soggetta ad autorizzazione sismica quindi andrebbe comunque in SCIA.

In generale sulla definizione distinta di lastrico e terrazza, la sentenza TAR Campania, Napoli n°2861/2022 riporta diverse definizioni utili, riprese da precedenti pronunce.

Le considerazioni qui sopra derivano anche da un caso specifico che mi è capitato di dover esaminare: in un edificio costruito con originaria licenza edilizia, era previsto un terrazzo condominiale al piano attico dotato già di parapetti in muratura, accessibile dal vano scale ed anche da dei locali stenditoi comuni con esso direttamente comunicanti. Gli spazi stenditoi sono stati oggetto di abusivo cambio d'uso in abitazione, e il terrazzo condominiale è stato reso pertinenza esclusiva dell'abitazione così ricavata. Per il tutto fu chiesta ed ottenuta concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/85 (primo condono edilizio). Oltre all'abuso relativo al cambio d'uso degli spazi interni, era presente anche una piccola tettoia esterna, insistente sul terrazzo comune: il tecnico che impostò la pratica di condono ha conteggiato ovviamente il volume degli stenditoi come SR e la tettoia come SNR, ma non il terrazzo, che è stato dato evidentemente per "buono" perché legittimato dalla originaria concessione del fabbricato. In effetti, dopo aver fatto i ragionamenti che vi ho riportato sopra, l'operato del tecnico di allora è da ritenersi corretto: la tettoia è stata computata come SNR correttamente, in quanto opera anch'essa abusiva, ma il terrazzo, anche se ha cambiato la proprietà (da collettiva ad esclusiva) non ha mutato la propria originaria natura nè l'originaria forma nè l'originaria propensione ad essere direttamente accessibile, pertanto non è stato inserito nel calcolo della SNR e quindi nel calcolo delle oblazioni da condono. Forse ad essere proprio raffinati, poteva essere inserito come opera abusiva effettuata

Comunque, tornando all'ipotesi del primo caso, come si potrebbe procedere per il calcolo degli oneri concessori, atteso che si tratta di intervento soggetto a permesso di costruire? Anzitutto, direi di compilare il prospetto A, come se si stesse operando sull'intera originaria costruzione, e fare la simulazione del calcolo sia come fu fatto in origine, cioè senza il lastrico, e sia invece con il lastrico: la differenza di valore complessivo del fabbricato che si ottiene dai due prospetti A vi darà il vostro costo di costruzione di base. In alternativa, potrebbe essere accettabile anche il produrre un computo metrico estimativo delle opere necessarie alla trasformazione della superficie (realizzazione della scala; realizzazione parapetti; posa pavimento; etc a discrezione del progettista), oppure fare entrambi i calcoli e devolvere all'amministrazione l'onere relativo al calcolo che, fra i due, produce il valore più alto (ciò lo suggerisco a tutela sia del progettista che del committente: comunque se l'amministrazione vi dà delle indicazioni chiare su come operare, ovviamente seguitele, dato che non mi risulta ci siano indicazioni univoche su come procedere in tali casi specifici). Comunque ritenendo assimilabile questo intervento a quello di realizzazione di una tettoia, può ritenersi più congruo operare con computo metrico.
Non sono a mio parere dovuti contributi per le urbanizzazioni, visto che questi si calcolano sul volume effettivo abitabile, senza quindi considerare gli spazi accessori non abitabili o che comunque non sviluppano volume. Per Roma, in particolare, i terrazzi e balconi non sviluppano SUL pertanto non vi è nemmeno adeguamento degli standard urbanistici: dunque l'onerosità è a mio parere relativa al solo contributo sul costo di costruzione.
Nell'operare su dei lastrici solari ab origine non praticabili, occorre inoltre verificare che la struttura portante sia adeguata alla nuova destinazione d'uso, in quanto i lastrici accessibili hanno parametri di calcolo diversi da quello degli spazi esterni accessibili: è quindi probabile che si necessiti una verifica ed anche un intervento strutturale di rinforzo.

In ogni caso, occorre sempre valutare se l'intervento è fattibile, anche se non c'è produzione di nuova volumetria: per esempio sempre nel caso di specie oggetto della sentenza TAR Campania n°24/2018 l'intervento non era comunque ammissibile perché il comune in cui si svolgevano i fatti non era dotato di piano regolatore, e dunque erano in vigenza delle norme di salvaguardia che escludevano la possibilità di applicazione di interventi di ristrutturazione edilizia o nuova costruzione.


24 commenti:

  1. Buongiorno Marco e grazie per il sempre eccellente blog. leggendo con molta curiosità l'articolo ti pongo una questione un po delicata. Il mio cliente deve intervenire sul terrazzo condominiale eliminando l'attuale ringhiera parapetto in ferro e costruendone una in muratura. Trattasi tendenzialmente di cambio prospetto ma le varie leggi che si susseguono sono poco esplicative. in base alla tabella del CDR potrebbe rientrare sia in RC (punto D10 della tabella ) che in RE, (cila o scia) mentre in base al decreto scia 2 si potrebbe anche far passare come edilizia libera. cosa mki consigli? Grazie se vorrai rispondermi

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    1. nel glossario edilizia libera è indicato che la trasformazione dei parapetti è ormai edilizia libera, e tenderei a puntare su quello. Se non passa così, è almeno RC. RE direi che è esagerato. A patto sempre che si parli di spazio già praticabile.

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    2. Anche io mi trovo nella stessa situazione in questo momento è un lastrico solare, nn un terrazzo potrei metterci il parapetto in muratura per una questione di sicurezza visto che c'è istallata una caldaia?

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  2. Buongiorno Marco, grazie come sempre per tutte le argomentazioni interessantissime che tratti e approfondisci!
    Ho letto il tuo articolo e volevo chiederti un parere: un condominio ha necessità di effettuare la manutenzione ordinaria di un lastrico solare (accessibile per la sola manutenzione dello stesso); per effettuare l'intervento, vista la complessità dell'installazione di ponteggi esterni che proteggano dalla caduta, si è pensato di far installare una ringhiera metallica di protezione, che diventi permanente, anche per interventi futuri di manutenzione. A tuo parere, è necessaria la presentazione di pratica urbanistica, anche se non cambierà la destinazione d’uso? Se sì, si ricade in Cila o Scia (in realtà si andrebbe a mutare il prospetto dell'edificio).
    Grazie in anticipo per la tua attenzione ed eventuale risposta.
    Giona

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    1. secondo me sì è necessaria una pratica anche per installare un parapetto di sicurezza. A meno che non si installino delle "linee vita" che mi pare nel glossario unico dell'edilizia libera sono espressamente citate (se non ricordo male) e quindi in quel caso vai in MO. il tutto fatto salvo vincoli.

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    2. Perfetto, molte grazie per la celere e puntualissima risposta!

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  3. Buongiorno Marco, ho trovato il tuo articolo molto interessante. Nel caso di accorpamento di unità immobiliare con pianerottolo e lastrico solare dove il pianerottolo divide l'abitazione dal lastrico solare ( con pavimenti e parapetti ) ci sono da considerare oneri concessori per aumento del carico urbanistico? il cdu del lastrico da lastrico a terrazzo può essere presentato in CILA o SCIA? Nel mio caso si tratta di un unica proprietà ma differenziata dal punto di vista urbanistico e catastale. Grazie in anticipo per la tua attenzione ed eventuale risposta.

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    1. se parliamo della trasformazione di un lastrico che nasce come non accessibile in "terrazzo", la pratica va gestita come aumento di SNR, a mio parere, con le conseguenze che ciò comporta. secondo me sarebbe dovuto il solo contributo di costruzione e, per non sbagliare, andrei almeno in SCIA alternativa al PdC. sentirei comunque il comune come la pensa, perché non ci sono indicazioni nazionali univoche e chiare

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    2. ciao Marco ti ringrazio molto per la risposta. Nel caso specifico si tratta di un lastrico solare accessibile mediante un pianerottolo ( con porta esistente ) posto allo stesso piano dell'unità immobiliare. I tre sub. ( lastrico, pianerottolo e ui ) sono dello stesso proprietario il quale vuole fare una fusione della ui con il pianerottolo e di conseguenza modificare il lastrico in terrazzo. Anche in questo caso valgono le considerazione della tua risposta quindi aumento di SNR e contributo di costruzione il tutto presentato in scia? Grazie per la tua attenzione

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    3. bisogna capire bene come nasce questo lastrico, a mio parere occorre analizzare l'originario permesso di costruire.

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  5. BUONGIORNO, sopra i miei 3 box ho un lastrico solare già pavimentato con parapetto di 110 e accessibile dalla mia proprietà tramite portafinestra per la manutenzione ordinaria.
    lo vorrei trasformare in terrazza da usare tutti i giorni per stendere i panni, quali sono le domande che devo presentare in comune? lo stabile è nel centro storico del mio comune. grazie
    in attesa di una sua risposta le porgo i miei cordiali saluti. sig. franco

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    1. la procedura può dipendere fortemente dalla normativa locale, comunque immagino sia una trasformazione da autorizzare almeno in SCIA, previo progetto di rinforzo strutturale del solaio, che dovrà passare dal sostenere il solo carico accidentale per neve e manutenzione, a quello, ben più gravoso, di terrazzo.

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  6. Salve, avrei bisogno di comprendere la nostra situazione.
    Abbiamo una palazzina con due livelli fuori terra e relativo lastrico solare accessibile con corpo scala e torrino. Vi sono parapetti in muratura. La pavimentazione è ricoperta da una guaina.
    L'edificio è degli anni 40.
    Noi vorremmo adibirlo a zona uffici al piano terra e appartamento al primo piano. Il terrazzo vorremmo poterlo utilizzare per sperimentare orti sul terrazzo ed organizzare piccoli eventi quali, seminari, proiezioni o altro, nel rispetto del num massimo di persone in funzione del carico ipotizzato di 200kg/mq.
    Dal comune di chiedono cambio di destinazione d'uso e noi vorremmo optare per una soluzione che ci consenta di avere attività culturali sul terrazzo, quindi ci chiedevamo quale fosse quella più indicata che non risulti commerciale dato che non ci saranno eventi commerciali.
    Grazie per l'attenzione.

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  7. Salve arch. , buongiorno chiedo un informazione : io possiedo un terrazzo/ lastrico di copertura di esclusiva proprietà, se volessi mettere la ringhiera ho bisogno chiedere autorizzazioni ad altri condomini oppure posso procedere tranquillamente

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  8. Gentile architetto, una domanda: nel caso di trasformazione di lastrico in terrazzo con conseguente cambio di destinazione d'uso e aumento dei carichi, deve essere previsto l'adeguamento sismico del fabbricato sottostante? In cosa consiste l'autorizzazione sismica?
    Grazie in anticipo

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    1. dipende, è un aspetto delicato: se rientra nella definizione di "intervento locale", la procedura non richiede il miglioramento sismico del resto della struttura. bisogna incaricare uno strutturista e far fare questa verifica preliminare.

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    2. La ringrazio, gentilissimo.

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  9. Ciao, mi piacerebbe avere aiuto sulla seguente questione che ha una correlazione con questo argomento.
    Posseggo una casa al piano terra di 45 metri quadri e vorrei acquistare il lastrico solare di circa 20 metri quadri che si trova al 3 piano (quindi non vi è dipendenza funzionale). E' possibile farlo con un atto in base al quale, si mantiene il lastrico solare indipendente e non come pertinenza dell'abitazione sia giuridicamente che catastalmente?
    Il mio obiettivo è non aumentare la superficie catastale dell'abitazione in quanto se si superano i 50 metri quadri in prospettiva potrebbe trovare applicazione la normativa europea (che deve essere ancora recepita dai singoli stati membri) in base alla quale le case che superano i 50 metri quadri devono ricadere in classe energetica D nel 2033.
    Vorrei sapere se un lastrico solare (categoria F5, che quindi non ha rendita catastale) possa essere acquistato autonomamente con atto giuridico relativo al solo lastrico e non essere pertinenza della cosa principale, vale a dire dell'abitazione sia a livello giuridico che a livello catastale?

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    1. a meno di regole specifiche in vigore nel comune di competenza, un lastrico può essere acquistato come unità immobiliare autonoma. quanto alla direttiva case green, penso che cambierà diverse volte prima della sua entrata in vigore definitiva e, comunque, credo che il limite di 50mq si riferirà all'edificio nella sua interezza e non alla singola unità immobiliare, ma la discussione su questo punto è poco utile in questa fase.

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  10. buonasera architetto, grazie per i suoi blog sempre così interessanti ; sono una collega e mi trovo in questo grande dilemma ho un immobile al secondo piano sanato con condono dell' 85 con concessione ritirata (nel condono non era stato inserito il lastrico solare perchè nr )e sopra un lastrico solare pavimentato e con parapetto di proprietà collegato attualmente dalle scale condominiali ad oggi mi viene richiesta di fare una ristrutturazione e collegare con scala interna il lastrico solare . In questo caso dovrò fare un cambio di destinazione d'uso del lastrico e conseguente ampliamento dell' immobile con una Scia? .Ma il costo di costruzione lo dovrei fare solo calcolando il computo sulla realizzazione della scala interna ?o dovrei prima fare il cambio d'uso ma non so che oneri pagare e poi il collegamento ? Grazie

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    1. il lastrico nel condono non è stato considerato per niente o è stato computato come Snr? nel primo caso va considerato a mio parere un lastrico di mera copertura, quindi occorre il cambio d'uso verso terrazzo; nel secondo caso invece puoi considerarlo già terrazzo. se è già terrazzo, l'onerosità, se dovuta, riguarderà solo la scala; altrimenti, tutte le opere necessarie per la conversione in terrazza. se da fare cambio d'uso, attenzione all'aspetto strutturale perché cambia il carico di esercizio e dovresti verificare la sicurezza.

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    2. grazie per la risposta celere nel condono non è stato considerato quindi ho pensato di presentare una scia in alternativa al pdc con cambio d'uso calcolando il costo di costruzione della scala di accesso e verifica dei carichi anche perchè devo fare la pratica al genio per il taglio del solaio per collegare la scala

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.