quando serve il cambio d'uso nei locali commerciali

Uno degli aspetti forse meno chiari del Piano Regolatore di Roma riguarda le destinazioni d'uso che possono essere attribuite ad un locale commerciale. Un immobile commerciale, infatti, pur rimanendo accatastato C/1 secondo il piano regolatore può incarnare destinazioni d'uso urbanistiche diverse. Tra l'altro, cambiare da una destinazione ad un altra non è nè agevole (serve una DIA alternativa al permesso di costruire) nè economico (non è raro arrivare a spendere anche più di 10.000 euro per il cambio d'uso). Cerchiamo di vedere i vari casi.

*** attenzione: stamattina [14/03/2013], parlando con dei tecnici municipali di questi argomenti, è emerso esiste questa nota che io non conoscevo del Dipartimento VIII (prot. QM 94064 del 29 dic 2009  [gentilmente fornita da Danilo che ringrazio infinitamente], e si sarebbe sancito che se l'immobile in cui ricade il locale commerciale è stato edificato in data antecedente al 2008 (periodo di entrata in vigore del nuovo prg) bisogna fare riferimento alle regole del vecchio PRG, il quale prevedeva delle destinazioni d'uso raggruppate in modo diverso dal PRG vigente. Dunque prestate attenzione al fatto che quanto scritto in questo post potrebbe non essere del tutto corretto: intanto ho inserito questa nota per avvisarvi, e non appena ho un po di tempo riscrivo il post per renderlo conforme. Nel frattempo potete consultare l'elenco delle destinazioni d'uso del vecchio PRG prendendole dalla pagina 2 del modulo relazione tecnica DIA: se NON passate da una destinazione all'altra DI QUEST'ULTIMO ELENCO e se il locale commerciale è ante 2008 allora non dovete chiedere il cambio d'uso. In caso contrario, si. ***

Anzitutto, il nostro riferimento, che sono sempre le norme tecniche di attuazione del PRG di Roma. Queste, all'art. 6 dividono le destinazioni d'uso in diverse funzioni, che sono principalmente abitative, commerciali, servizi e produttive, ed altre ancora che in questo post ci interessano meno. Ciascuna funsione ha poi diverse sotto-funzioni: per esempio la funzione abitativa ha solo due sotto-funzioni: le abitazioni singole e quelle collettive.

generalmente, un locale commerciale nel quale è ospitata una attività di vendita al dettaglio o similare rientra nella funzione commerciale, sottofunzione piccole, medie o grandi strutture di vendita. Le piccole sono tutte quelle al di sotto dei 250mq di SUL, le medie vanno dai 250 ai 1.500, le grandi oltre 1.500. Ok, fin qui nulla di strano.

Andando a vedere nelle altre funzioni, ci si accorge che ci sono delle destinazioni d'uso che spesso e volentieri sono ospitate sempre nei locali commerciali accatastati C/1: nella funzione servizi troviamo per esempio i pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere) ma anche i servizi alle persone (che possono contemplare per esempio gli studi medici specialistici - odontoiatri, fisioterapia, etc) o il direzionale privato (gli uffici dei tecnici professionisti, ma anche uffici veri e propri più o meno grandi, per i quali le norme catastali esplicitamente consentono l'accatastamento C/1 se il locale ha le medesime caratteristiche di un locale commerciale - accesso diretto da strada, presenza di vetrine, altezza utile interna di cm. 300 minimo, etc). E dunque qual'è il problema? il problema è che in base alle norme comunali, meglio definite in questa "famosa" circolare esplicativa, il cambio d'uso tra una sotto-funzione e l'altra è sempre soggetto ad autorizzazione e, se il cambio d'uso comporta un salto tra una funzione e l'altra (p.e. da commerciale a servizi o vice-versa) o in tutti i casi in cui vi sia aumento di carico urbanistico l'autorizzazione deve essere richiesta attraverso il permesso di costruire (con la DIA ad esso alternativa) il quale è notoriamente oneroso.

Sulla base della distinzione delle funzioni e sotto-funzioni del PRG cerchiamo di fare una casistica in cui è necessario chiedere il cambio di destinazione d'uso del locale. Raggruppiamo alcuni "casi" possibili in gruppi, e poi vedremo il tipo di onerosità che ci può essere. Notate bene che ho considerato qui solo le destinazioni che tipicamente possono essere assunte da un locale commerciale:

gruppo C1: commercio al dettaglio: piccoli negozi (SUL < 250mq)

gruppo C2: commercio al dettaglio: medi negozi (250mq < SUL < 1.500mq)

gruppo C3: commercio al dettaglio: grandi negozi (SUL > 1.500mq)

gruppo P2: commercio all'ingrosso, magazzini, artigianato produttivo tipo locali per falegnamerie, fabbri, vetrai, laboratori di restauro, forse anche laboratori odontotecnici

gruppo S1: direzionale privato, inteso come lo studio professionale del professionista medico, ingegnere, architetto etc, ma anche gli uffici che possono essere di notai o altri uffici sedi di società diverse, purchè non offrano servizi al pubblico; studi d'artista.

gruppo S2: pubblici esercizi tipo bar, ristoranti, pub, locali notturni, quindi locali con somministrazione di prodotti alimentari ma NON negozi alimentari, che ricadono invece nel gruppo C; servizi alle persone tipo studi medici specialistici quali fisioterapia, odontoiatria, laboratori analisi ma NON gli studi medici intesi come uffici del medico privato, che rientrano nel direzionale privato; locali dove si offrono o svolgono servizi sociali ed assistenziali (quindi anche gli asili nido e le scuole in genere); palestre e centri fitness; centri culturali e religiosi, come per esempio locali che sono impiegati come centri di preghiera; uffici e sedi della pubblica amministrazione o uffici privati che offrono servizi al pubblico come forse per esempio possono essere le agenzie private di collocamento e simili; sportelli bancari e tributari, quindi sedi di banche che offrono servizi di sportello (queste richiedono anche una categoria catastale diversa dal gruppo C); attrezzature collettive quali centri congressi, centri sportivi, centri religiosi (tipo le chiese) se fino a 500mq di SUL.

gruppo S3: attrezzature collettive che generano uno spostamento di persone notevole: teatri, cinema, discoteche di qualunque superficie oppure le attrezzature collettive di cui al gruppo S1 se superano i 500mq di SUL.

gruppo K0: parcheggi non pertinenziali, nel senso che non sono asserviti o collegati ad altre unità immobiliari, tipo i parcheggi collettivi, gli autosilo, i garage che offrono servizi di parcheggio orario, giornaliero o mensile.

Il numero che segue alla lettera del gruppo rappresenta il livello di carico urbanistico necessario per il calcolo della dotazione dei parcheggi di cui all'art. 7 delle NTA di PRG: ad 1 corrisponde un carico urbanistico basso, a 2 medio ed a 3 alto. A 0 corrisponde un carico urbanistico nullo. Attenzione, le diverse funzioni hanno valori diversi di parcheggi anche per i medesimi livelli di carico urbanistico: potrebbe quindi capitarvi che anche il passaggio tra due carichi urbanistici bassi debba comportare la monetizzazione di parcheggi o standard: è il caso per esempio del cambio d'uso da abitazione ad ufficio, comunque qui non contemplato.

Se la destinazione ante e quella post si trovano nello stesso gruppo tra quelli che qui ho descritto allora il cambio d'uso può essere autorizzato con una "semplice" SCIA e per espressa decisione dipartimentale non è sogetta ad onerosità. Bisognerà verificare inoltre, per ricadere in SCIA, che le destinazioni ante e post non prevedano una dotazione differenziale di parcheggi, nel qual caso questi dovranno essere reperiti o monetizzati, ed in questo caso comunque si ricade in DIA.

Se la destinazione ante e quella post sono in gruppi diversi, qualunque essi siano, allora il cambio d'uso deve essere autorizzato con una DIA onerosa, quindi soggetta agli oneri concessori. Inoltre, andrà verificato che la destinazione post operam non necessiti di una dotazione di parcheggi o standard urbanistici superiore a quella di provenienza: in questo caso oltre agli oneri concessori dovremmo anche considerare la monetizzazione di parcheggi o standard non reperiti. Per approfondire questo tema vi rimando a quest'altro mio post che parla genericamente dei cambi d'uso e anche quest'altro in cui si fanno degli esempi di monetizzazione degli standard. Ovviamente, se la destinazione post-operam necessita una dotazione inferiore di parcheggi o standard, il comune non vi darà un fico secco indietro...il che significa, paradossalmente, che se avete un locale commerciale che viene trasformato per esempio in un bar, occorrerà monetizzare i parcheggi non reperiti, e se un domani tornerà ad essere commerciale, nessuno vi ridarà indietro i soldi che avete versato. Ma se di nuovo nel futuro dovesse diventare un bar, dovrete di nuovo ripagare la monetizzazione che avete pagato nel primo passaggio da commerciale a bar. Vi sembra giusto? a me no, ma queste sono le regole che hanno deciso di imporci.

nei vari gruppi trovate a volte la parole "forse": il problema è infatti che non esiste una casistica precisa ed ufficiale delle attività, quindi il tutto viene come al solito demandato alla "sensibilità" del dirigente tecnico dell'UOT del singolo municipio. Avverrà quindi che magari in qualche municipio non riterranno che un laboratorio odontotecnico debba richiedere il cambio d'uso da un locale commerciale mentre magari in un altro si. Attendiamo fiduciosi un documento chiarificatore dal Dipartimento PAU: nel frattempo dovremo continuare a ragionare per logica deduttiva.

Alcune destinazioni tra quelle citate non sono ammesse in alcuni tessuti della città: fate riferimento a questo mio post per un quadro più preciso, sebbene non esaustivo, della situazione.

Giusto per nota, considerate che teoricamente è possibile chiedere il cambio d'uso da commerciale ad abitativo, ma dovrete fare attenzione al tessuto di PRG in cui l'immobile ricade: nella città consolidata in particolare il cambio d'uso da qualunque fuzione a quella abitativa è fortemente limitato, ed è possibile in pratica solo nell'ambito di progetti di ristrutturazione estesi alle intere unità edilizie. Nella città storica invece è meno limitato.

Attenti anche al voler convertire un locale commerciale in garage: questi ultimi hanno carico urbanistico nullo, il che significa che, ovviamente, non necessitano parcheggi pertinenziali. Quindi in questo caso viene azzerata la dotazione parcheggi teorica del vostro immobile: questo significa che un domani che lo vorrete riadattare a locale commerciale dovrete devolvere al comune la monetizzazione dei parcheggi da reperire per intero: e fidatevi se vi dico che possono venirvi fuori cifroni a cinque zeri soprattutto se il locale in questione è molto grande.

Un vincolo che può capitare, per il cambio d'uso, è quello dell'eventuale inserimento del fabbricato in un area a rischio esondazione. Le norme tecniche del Piano di Assetto Idrogeologico dell'area del Tevere difatti impone che anche per semplici cambi d'uso, per immobili nelle fasce A e B, debba essere preceduto dall'ottenimento del parere idraulico, e, soprattutto, pare non sia possibile autorizzare cambi d'uso che prevedano aumento di carico urbanistico. Le zone di questo tipo a Roma non sono molte (buona parte del Flaminio attorno a Ponte Milvio, diverse zone di Ostia verso la foce del tevere, alcune fasce attorno all'Aniene, qualche area spot qua e là), ma è sempre bene fare la verifica.

Merita un appunto anche un ultimo concetto: facendo riferimento al gruppo C, quello dei locali destinati alla vendita di prodotti, se si va a fare una fusione di più locali commerciali limitrofi e se quello derivato supera la soglia dei 250mq, oltre ovviamente all'onerosità di base occorrerà anche monetizzare i parcheggi non reperiti, perché si passerà dalle piccole alle medie strutture di vendita, e queste ultime hanno una dotazione di standard per metro quadro superiore alle superfici originarie. Teoricamente, poi, c'è anche un cambio di destinazione d'uso tra sottofunzioni differenti, ma qui sconfiniamo nella filosofia della burocrazia.