la monetizzazione di parcheggi e standard non reperiti

Di questo argomento abbiamo già discusso su questo blog ma forse non in maniera puntuale e diretta. Quando dobbiamo fare soprattutto dei cambi di destinazione d'uso capita che la nuova destinazione abbia dei requisiti di "standard urbanistici" diversi da quelli della destinazione originaria. Nel piano regolatore, ma anche nelle successive circolari dipartimentali, si è sancito che se vi è una dotazione differenziale di parcheggi o standard urbanistici, e se questa è positiva facendo la differenza tra dotazioni post operam e dotazioni ante, allora è necessario reperire queste superfici per standard: dato che praticamente è impossibile nella città già urbanizzata reperire fisicamente queste superfici, il Comune consente di monetizzarli, ovvero di trasformare in soldoni quello che dovremmo devolvere in superfici reali.

Il meccanismo per il calcolo poteva essere un qualcosa di davvero complesso ed astruso, ma per fortuna stavolta Roma Capitale ha studiato un sistema tutto sommato semplice. Il fatto che sia semplice calcolare l'importo della monetizzazione, però non significa che sia semplice capire il quando effettivamente si possa procedere a questa procedura che, è bene specificare fin da subito, è un meccanismo che è stato introdotto per consentire di poter realizzare degli interventi che, altrimenti, sarebbero risultati irrealizzabili. Scriverò in futuro un post specifico per chiarire i casi in cui sia effettivamente possibile procedere alla monetizzazione.

è bene ricordare subito un concetto fondamentale: gli spazi per parcheggi e standard urbanistici dovrebbero essere sempre reperiti fisicamente, ed il ricorrere alla loro monetizzazione è un ripiego che si rende necessario ogni volta in cui sia davvero impossibile reperirli. Nelle nuove costruzioni infatti è sempre obbligatorio reperirli fisicamente, e solo in casi davvero impossibili, solo una parte di essi può essere monetizzata, ma il tecnico che presenta il permesso di costruire deve riuscire a dimostrare, in una perizia tecnica giurata, l'impossibilità di reperirli. Per gli interventi sull'esistente è invece quasi sempre generalmente ammessa la possibilità di monetizzare tutti gli standard differenziali, ma bisogna sempre prima chiedere il permesso al municipio e solo dopo averlo ottenuto è possibile presentare la DIA (la domanda per la monetizzazione comunque va in silenzio-assenso dopo 30 giorni). 

Riguardo al tema specifico della monetizzazione in SCIA (o altro titolo che non sia il PdC) occorre segnalare questo parere reso dal Dipartimento PAU nel 2011, segnalato gentilmente da Tommaso, nel quale si indica che, stante il fatto che i titoli che non sono PdC si basano sull'autocertificazione del tecnico dei requisiti tecnico-urbanistici, è facoltà dell'interessato presentare parere consultivo direttamente presso il Municipio, nel caso in cui la DIA venga depositata presso il Dipartimento (ad oggi questo parere ha perso implicitamente interesse in quanto il Dipartimento non accoglie più istanze che non siano di permesso di costruire).

Il procedimento è tutto sommato semplice: nelle Norme Tecniche di Attuazione del PRG dobbiamo anzitutto verificare quanti standard devono essere reperiti. Nell'art. 6 dobbiamo verificare la dotazione di parcheggi richiesta dalla destinazione post operam e quella ante e, se la differenza è appunto positiva, procedere con la monetizzazione. Per una infarinata su questo concetto potete leggere questo altro mio post.

La delibera di riferimento è questa qui, che a sua volta deriva da quest'altra qui, che sebbene abbia un preambolo un po' disorientante, alla fine si traduce in una tabella di abbastanza facile lettura. Il calcolo dei parcheggi va fatto in modo differenziale come dice lo stesso PRG: calcoliamo quanti metri quadri di parcheggi serviranno per la nuova destinazione (esempio: parcheggi pubblici, 6mq ogni 10mq di superficie utile lorda) e gli andiamo a sottrarre il totale dei metri quadri di parcheggio richiesti dalla destinazione preesistente - vi tornerà utile per questi conteggi la tavola sinottica sugli standard urbanistici che ho pubblicato in un post del 2014 - (non importa se l'edificio è stato costruito tanti anni fa, magari quando ancora non c'era il PRG nuovo o magari non c'erano nemmeno le leggi sugli standard urbanistici: attenzione però al fatto se l'edificio è dismesso da oltre cinque anni, perché in questo caso i parcheggi pubblici vanno comunque reperiti per intero in caso di cambio d'uso) (esempio: parcheggi pubblici, 4mq ogni 10mq di s.u.l.). Una volta ottenuto il totale dei mq che dovremmo fornire (la differenza degli esempi fatti tra parentesi è di 2mq ogni 10mq di s.u.l. Se per esempio la SUL fosse di 110mq, dovremmo reperire 22mq di parcheggi), dobbiamo andare a consultare la tabella contenuta nella delibera linkata prima, andando preventivamente a valutare qual'è la quotazione media dell'edificio e della destinazione d'uso secondo l'osservatorio del mercato immobiliare aggiornato semestralmente dall'Agenzia del Territorio. Potrebbe accadere, anzi molto probabilmente accadrà, che la destinazione d'uso preesistente e quella futura abbiano diverse quotazioni immobiliari (magari di poco diverse): in questo caso secondo me è giusto fare non il solo calcolo del differenziale dei metri quadri in sè, ma invece fare la differenza considerando il diverso valore commerciale delle due destinazioni d'uso (il che può andare a vantaggio del committente o del comune, ma ciò non rileva). Una volta trovato il valore di mercato medio, per interpolazione lineare si andrà a ricavare il dato relativo alla monetizzazione del metro quadro. Diciamo che una buona parte di Roma sarà quotata tra i 3.000 ed i 5.000 euro al metro quadro (di immobile): il valore della monetizzazione varierà quindi da 120 a 250 euro per metro quadro di parcheggio differenziale da reperire. In ogni caso fate attenzione perchè potrebbe venire fuori una bella sommetta. [paragrafo in parte ricopiato da quello di un altro mio post]

Analogo ragionamento e calcolo deve essere fatto per gli standard urbanistici: ricopio qui una tabella rozza che avevo fatto per quest'altro mio post:

dest. uso                        mq parcheggi              mq verde                 servizi       (verde+servizi)
abitativa (abit. singole)          1,6                           2,53                      1,73               4,26
non abitativa                       variabile                     4,00                      0,00               4,00
produttiva                           variabile                     2,00                      0,00                2,00

in cui l'unità di misura è metro quadro di standard per ogni 10 mq di SUL dell'immobile. Anche in questo caso dobbiamo verificare la differenza tra ante e post-operam: per esempio se passassimo da una destinazione abitativa ad una non abitativa (per esempio cambio d'uso da abitazione ad ufficio, caso abbastanza tipico) vanno anzitutto verificati i parcheggi.

Va detto che nel Piano Regolatore, in particolare l'art. 8 comma 1 delle NTA, si specifica che gli standard per verde e servizi sono "indicativamente" ripartite in 6,5mq/abitante per servizi e 9,5 per il verde pubblico. Quella parola, "indicativamente", può essere interpretata nel senso che non necessariamente gli standard devono essere ripartiti con queste quote. Ciò probabilmente è fatto per consentire al Comune un margine di flessibilità nella pianificazione urbanistica, ma si concretizza anche nel caso dei cambi di destinazione d'uso e quindi nel caso di specie di questo post, in cui per esempio nel cambio d'uso da abitativo a non abitativo si potrebbe dimostrare che i mq di verde non sono 2,53 ma 4, rendendo quindi il calcolo della dotazione degli standard pari a zero. Per tale ragione, il verde ed i servizi vengono considerati assieme nel calcolo degli standard e non separati, così difatti venivano calcolati nel vecchio modulo DIA predisposto dal Dipartimento romano. vi è stato un periodo (intorno alla fine del 2016) in cui si è ritenuto che invece verde e servizi andassero valutati separatamente, ma successivamente questa visione mi risulta non essere più circolata. Nel 2024 il Dipartimento ha diramato il parere prot. 154962 del 29 luglio 2024 dove definitivamente viene stabilito che il calcolo di verde e servizi deve essere fatto cumulativamente, dunque non calcolando singolarmente la differenza del verde e quella dei servizi ma facendo la differenza delle somme verde+servizi tra ante e post operam.

Ad ogni modo, se si sta operando un mutamento d'uso ai sensi dell'art. 23 ter comma 1 ter DPR 380/01 come introdotto dal decreto salva-casa 2024, la monetizzazione degli standard non è più dovuta per espressa previsione della norma contenuta al successivo comma 1 quater. Attenzione però al fatto che l'intervento deve rispettare gli specifici presupposti di tale disposizione, ovvero che si stia intervenendo su una singola unità immobiliare, si tratti di un mutamento rilevante e che, se si sta operando su un piano terra o seminterrato, sia stata emanata la legge regionale di coordinamento specificamente evocata dallo stesso comma.

In ordine alla corretta e compiuta applicazione della procedura, è opportuno approfondire degli aspetti, già contenuti nel prg, che sono stati opportunamente sintetizzati in una specifica circolare diramata dal Dipartimento nel 2012. Il PRG difatti non consente una indifferenziata possibilità di accedere alla procedura di monetizzazione, ma lo ammette in verità solo in specifici casi. La circolare è abbastanza chiara quindi rimando il lettore al testo. Mi sento giusto di rimarcare alcuni casi specifici che possono risultare particolarmente problematici: il primo, è che se si effettua un cambio di destinazione d'uso su di un immobile dismesso da più di cinque anni, gli standard, limitatamente ai parcheggi pubblici e privati, vanno reperiti per intero, calcolati sulla base della destinazione futura; secondo, in caso in cui si effettui un mutamento d'uso verso commerciale a carico urbanistico medio o alto, occorre anche in questo caso reperire (senza la possibilità di monetizzare) per intero la dotazione di parcheggi pubblici e privati (attenzione poi al fatto che tali destinazioni non sono affatto ammesse in tutti i tessuti); terzo, nel caso di demolizione e ricostruzione, limitatamente ai parcheggi privati, è obbligatorio il reperimento per intero, calcolato sul totale della SUL.

Altri casi in cui la monetizzazione non è possibile è quando la dotazione teorica teorica supera un certo livello, ma questo dipende dal tipo di tessuto in cui ci si trova. ad esempio, gli ambiti di valorizzazione della città storica hanno diverse regole interconnesse, per cui è importante prevedere fin dalle prime fasi progettuali non solo l'impatto delle somme della monetizzazione ma anche e soprattutto l'effettiva possibilità di potersi dotare di questo strumento di conversione in moneta dello standard urbanistico. Purtroppo, l'unico punto in cui la circolare non è chiara è quando indica i limiti di quantità di standard oltre i quali la monetizzazione non è consentita: sarebbe stato utile chiarire se ci si riferisce alla dotazione teorica complessiva della destinazione d'uso ovvero alla dotazione effettiva da reperire nel caso di intervento su edificio esistente (il caso tipico come visto è il mutamento d'uso). Da come è impostato il ragionamento, sembra doversi riferire alla dotazione teorica complessiva dell'unità immobiliare (anche alla luce dell'allegato A, art. 1 comma 4 alla Delibera 73/2010 il quale chiaramente dice che il meccanismo non può essere eluso mediante lo spacchettamento dell'intervento in singole opere di minore dimensione) e, se così fosse, occorre prestare estrema attenzione ad operare mutamenti d'uso su immobili di grandi dimensioni, diciamo al di sopra dei 2.500 mq di SUL.

Attenzione anche alle destinazioni d'uso commerciali a carico urbanistico medio ed alto (superficie di vendita superiore, rispettivamente, a 250 e 2.500 mq - la superficie di vendita non è la superficie lorda), nelle quali il ricorso alla monetizzazione non è mai consentito: nei casi di introduzione di queste funzioni, quindi, è sempre necessario il reperimento fisico degli standard, anche nel caso di mutamento d'uso su immobili esistenti o anche nel caso, molto delicato, di fusione di immobili tra loro confinanti (caso che può far superare il limite dei 250mq di superficie di vendita e quindi comportare il mutamento implicito tra commerciale piccolo e medio). le destinazioni commerciali non vanno confuse con le funzioni a servizi del piano regolatore: un bar, un ristorante o una palestra, ad esempio, non rientrano nella funzione "commerciale" ma in quelle a "servizi".

Nel caso di monetizzazione degli standard per l'applicazione del Piano Casa Regione Lazio, ricordate che le superfici dei parcheggi privati, se lo standard richiesto è inferiore ai 20mq, non vanno nè reperiti nè monetizzati. Dunque nel Piano Casa bisogna monetizzare parcheggi pubblici, verde e servizi, ma non parcheggi privati, a meno che non si ecceda la quota indicata.

Esempi pratici e completi del calcolo della monetizzazione degli standard li trovate in quest'altro mio post sugli esempi di calcolo per il cambio d'uso.