tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post7597469057466409965..comments2024-03-15T10:37:58.278+01:00Comments on diari di un architetto: fabbricati costruiti in modo difforme dal titolo edilizioarch. Marco Campagnahttp://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comBlogger378125tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-50954368716748857252024-02-21T10:34:43.551+01:002024-02-21T10:34:43.551+01:00concordo sulla necessità di fare una sanatoria, si...concordo sulla necessità di fare una sanatoria, sia urbanistica che catastale. Se nel catasto lo spazio risulta ancora annesso all'appartamento confinante, in effetti è opportuno un accordo con l'altro proprietario; cercherei di evitare l'usucapione più che altro per i tempi.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-51670626143135517172024-02-20T21:56:45.675+01:002024-02-20T21:56:45.675+01:00Buongiorno architetto, mi complimento per il suo b...Buongiorno architetto, mi complimento per il suo blog e mi chiedo se può aiutarmi. Ho ereditato un appartamento di 47 mq a Roma (fuori dalle Mura Aureliane) e ho verificato che la planimetria catastale del 1964 è difforme dal progetto del costruttore, con concessione edilizia del 1960. La difformità consiste in alcuni tramezzi interni tra bagno e cucina. Inoltre, nella cucina vi è uno spazio di cm 50x50 (planimetria 1:100) che nel progetto del costruttore risulta essere un ripostiglio della u.i. confinante, ma in realtà è appartenuto da sempre all'immobile di famiglia. La variante al progetto del 1965 non graficizza modifiche al progetto originario nella mia u.i., riportando planimetrie soltanto di altri appartamenti della seconda palazzina di cui si compone il fabbricato. Il Comune di Roma, nel rilasciare l'agibilità nel 1968, approvava il progetto realizzato, scrivendo che vi erano alcune difformità nelle tramezzature interne che dichiarava non in contrasto con il RE. Il mio geometra mi ha proposto una sanatoria "per scorporo con fusione" di questo fantomatico ripostiglio dalla u.i. confinante, previa autorizzazione della proprietaria e conseguente scrittura notarile per usucapione e agibilità. Cosa posso fare a suo avviso per rendere questo immobile commerciabile? Stefania Spiritohttps://www.blogger.com/profile/00186264564756498633noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22818383548885407302024-01-11T18:23:53.364+01:002024-01-11T18:23:53.364+01:00l'art. 36 espressamente prevede che il Comune ...l'art. 36 espressamente prevede che il Comune deve esprimersi nel merito dell'accoglibilità dell'istanza. anzi se non risponde, dopo 60 giorni è da intendersi tacitamente respinta.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-37473729977793143142024-01-10T22:39:59.854+01:002024-01-10T22:39:59.854+01:00grazie Marco. Proprio oggi all'incontro con il... grazie Marco. Proprio oggi all'incontro con il tecnico del Municipio mi è stato detto di presentare SCIA alternativa al PdC per opere eseguite ai sensi dell'art. 22 della L.R. 15/2008 e s.m.i..A me sembra un assurdità visto che non ci sono modifiche dei prospetti. Inoltre il tecnico mi ha detto che questa pratica edilizia prevede un provvedimento espresso da parte del Comune. Quindi vuol dire che il cliente deve pure aspettare il benestare del comune? benestare che arriverà non si sa quando... Ti risulta questa cosa? grazieluca Antoniohttps://www.blogger.com/profile/02695127897138395691noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-23795875963923655682024-01-10T18:11:50.353+01:002024-01-10T18:11:50.353+01:00se vi è discordanza tra piante e prospetti si può...se vi è discordanza tra piante e prospetti si può valutare di "scegliere" l'elemento veritiero. essendoci vincolo paesaggistico, ha senso dare prevalenza alla rappresentazione di prospetto, che è l'oggetto specifico della tutela. Sono però sempre situazioni da valutare caso per caso e potresti trovare colleghi che non la pensano così.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-89147395615580916642024-01-08T20:57:08.685+01:002024-01-08T20:57:08.685+01:00Vorrei chiederti alcune cose prima di presentare u...Vorrei chiederti alcune cose prima di presentare una Cila per opere interne.<br />Dal progetto edilizio di una abitazione del 2003 emerge che:<br />- nella planimetria una finestra è spostata di 70 cm rispetto alla collocazione attuale mentre nei prospetti la finestra sembrerebbe rispecchiare la situazione odierna.<br />Il progetto concessionato oltre ad essere dotato di permesso a costruire ha anche il nulla osta paesaggistico che sostiene tale situazione: finestra in pianta spostata di 70 cm e prospetto giusto.<br />Inoltre il parapetto non è stato costruito in muratura (come da prospetto concessionato) ma ha una ringhiera, come nella planimetria concessionata, quindi nel prospetto è sbagliato e nella pianta è giusto.<br /> Visto che i prospetti sono allineati al costruito (a parte la ringhiera che invece è in ferro) è opportuno secondo te ignorare la piantina difforme perchè viene "superata " dal prospetto che è giusto e che mi eviterebbe pratiche edilizie onerose?<br />grazie<br /> Lucaluca Antoniohttps://www.blogger.com/profile/02695127897138395691noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-27216177857471850242023-09-11T22:33:22.894+02:002023-09-11T22:33:22.894+02:00Mi sembra una situazione delicata, suggerisco di i...Mi sembra una situazione delicata, suggerisco di incaricare un tecnico per una verifica approfondita arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-59741827194554748172023-08-25T21:14:09.904+02:002023-08-25T21:14:09.904+02:00Buonasera mi sono imbattuto su questo articolo poi...Buonasera mi sono imbattuto su questo articolo poiché ho una situazione particolare che non so se sia sanabile.<br />L'immobile è una porzione di bifamiliare che si sviluppa su 4 livelli (interrato, seminterrato, sopraelevato, sottotetto) e presenta alcune difformità le più importanti sono:<br />- il piano interrato non è riportato nelle tavole e relazione tecnica al comune, tuttavia risulta accatastato<br />- il box si trova in posizione di ersa rispetto a quanto previsto<br />- il gazebo è stato chiuso diventando casetta in legno misure 5*5 mq<br />- il salone ha inglobato 3mq di balcone allarga do la volumetria e spostando il perimetro esterno.<br />Immobile in periferia di roma, è possibile sanarlo? costi? grazieRiccardohttps://www.blogger.com/profile/14737482148190648667noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-45837387711086073792023-01-12T22:21:49.319+01:002023-01-12T22:21:49.319+01:00se è stata rispettata la cubatura totale inizialme...se è stata rispettata la cubatura totale inizialmente autorizzata, si può valutare se è possibile fare oggi una sanatoria per l'avvenuto frazionamento.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-10899154581818196662023-01-10T17:02:15.648+01:002023-01-10T17:02:15.648+01:00Salve architetto , i proprietari del piano attico ...Salve architetto , i proprietari del piano attico di un condominio ante 67 con regolare licenza hanno il seguente problema : dagli elaborati dell'edificio depositati in comune ne risulato 2 ed invece il costruttore ne ha ricavati 4 rispettando però la cubatura totale riportata nel progetto. Di conseguenza i 4 proprietari risultano avere difformità urbanistiche. Il comune a suo tempo ha certificato l'attinenza del progetto a quanto realizzato. Adesso come si ottiene lo stato legittimo ? GrazieProgetto Controcorrentehttps://www.blogger.com/profile/02873640387928013486noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-15535635522854399072022-10-17T09:32:14.239+02:002022-10-17T09:32:14.239+02:00è sicuramente un caso complesso, da studiare con a...è sicuramente un caso complesso, da studiare con attenzione. l'ampliamento di SUL a danno di superfici che non sviluppano SUL è possibile, ma solo in città storica ed in rari casi negli altri tessuti. altra alternativa, rilevare l'intera conformazione del fabbricato e capire se più che di aumento di SUL non si possa parlare di trasferimento di SUL. Nel caso, però, bisogna presentare una pratica che coinvolga l'intero fabbricato.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-90390803734948036872022-10-15T12:37:27.297+02:002022-10-15T12:37:27.297+02:00Caro architetto, grazie per il tuo blog illuminant...Caro architetto, grazie per il tuo blog illuminante! <br />Mi occupo della sanatoria di un appartamento che, già all'epoca della costruzione, è stato realizzato con una superficie maggiore di ben 7 mq (non rientra nel 2%) occupando quello che da progetto era il corpo scale che fu realizzato diversamente per dare più spazio agli appartamenti. Al V municipio mi hanno detto che si può sanare con un cambio di destinazione d'uso da SNR a SUL, ma anche il tecnico mi sembrava poco convinto.Cosa ne pensi? In tal caso come si calcolano gli oneri? è un cambio all'interno dello stessa categoria, giusto? <br />Anche il terrazzo è più ampio a discapito della proprietà limitrofa, in tal caso si presenta una CILA congiunta con l'appartamento limitrofo? Grazie!!!<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />ELEhttps://www.blogger.com/profile/09274159813949088951noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-18106577542996434962022-03-15T12:51:14.816+01:002022-03-15T12:51:14.816+01:00mi sembra un caso sanabile, soprattutto se si conf...mi sembra un caso sanabile, soprattutto se si conferma che la struttura portante è stata eseguita in conformità del progetto strutturale depositato, e che non vi è aumento di cubature.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-89877505147546528032022-03-14T14:45:05.979+01:002022-03-14T14:45:05.979+01:00Salve arch. Campagna,
le vorrei chiedere gentilmen...Salve arch. Campagna,<br />le vorrei chiedere gentilmente un parere su una questione riguardante un villino che presenta una difformità (risalente alla fase realizzativa dell'edificio) nel corpo scala, confinante su un lato verso l'esterno. In particolare il progetto eseguito e la planimetria catastale (1974) hanno il corpo scala con forma rettangolare in pianta, mentre la documentazione depositata al Comune (Progetto e Nulla Osta per esecuzione lavori del 1971) e al Genio Civile (relazioni e tavole), comprensiva di Collaudo rilasciato nel 1973, presenta un corpo scala di forma trapezoidale in pianta. Tale difformità della struttura comporta una riduzione del volume. Crede che sia un caso sanabile?<br />Grazie e complimenti per il blog, fonte di ottimi chiarimenti professionali.<br />SalutiAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/10992525682943107536noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22437409466070725702022-02-16T22:28:25.423+01:002022-02-16T22:28:25.423+01:00potrebbe configurarsi come demolizione-ricostruzio...potrebbe configurarsi come demolizione-ricostruzione, ma comunque andrebbe visto in dettaglio. se non è zona vincolata potrebbe darsi che possa rientrare in art. 37.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-32539092346864384832022-02-16T11:23:53.515+01:002022-02-16T11:23:53.515+01:00Buongiorno Architetto ho un fabbricato ruotato di ...Buongiorno Architetto ho un fabbricato ruotato di 180° gradi rispetto alla licenza, occorre una scia art. 37 o altro ?<br />GrazieEuxhttps://www.blogger.com/profile/04883274854322319335noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-6972796006176589092021-12-12T16:54:38.543+01:002021-12-12T16:54:38.543+01:00Grazie per la risposta. Si il tecnico l'ha por...Grazie per la risposta. Si il tecnico l'ha portato la condomina in sede di riunione condominiale e ci ha illustrato il problema di questa differenza di altezze della cantina rispetto al progetto depositato, e ci ha consigliato di nn intraprendere la via del bonus 110 onde evitare in futuro sanzioni dovute a eventuali controlli.<br />Il fatto è che il problema è oggettivo nn fatto da noi compratori. Io la vedo come una vera e propria truffa da parte del costruttore. Il mio appartamento sarebbe in regola dato che nn ho cantine e il garage che mi è stato assegnato annesso all'appartamento ha l'altezza come da progetto di 2,40 mt e l'appartamento è anch'esso in regola con le altezze come da progetto. Mi viene il dubbio solo in caso volessi vendere a cosa andrei incontro, dato che quell'abuso sarebbe rivelabile soltanto se l'inquilina sotto si autodenunciasse. Credo che il notaio visionerebbe soltanto le carte inerenti il mio appartamento durante la vendita e di conseguenza nn troverebbe abusi in relazione alle altezze dell'intero edificio. Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-18524099556959671572021-12-12T15:24:45.895+01:002021-12-12T15:24:45.895+01:00sarebbe opportuno studiare bene la questione da un...sarebbe opportuno studiare bene la questione da un punto di vista tecnico: l'aumento abusivo di altezza può in effetti essere un problema serio, ma potrebbe pure essere sanabile. suggerisco di incaricare un tecnico per effettuare una due diligence immobiliare e valutare la gravità della situazione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-90631208735512626892021-12-11T17:36:32.231+01:002021-12-11T17:36:32.231+01:00Grazie mille per la risposta! Sicuramente la diffe...Grazie mille per la risposta! Sicuramente la differenza di quota si ripercuote sull'intero stabile in quanto i solai sono spostati, partendo da terra, di 30 centimetri(considerando che la cantina doveva essere di 2,40 mt invece è di 2,70 di conseguenza l'intero stabile è più alto di 30 centimetri). Il mio appartamento è al primo piano ed è un duplex. Il problema è relativo a tutte e tre le villette quadrifamiliari costruite nel 2005, noi ci siamo accorti soltanto adesso di questo problema. Ormai il costruttore nn ha più la ditta. La mia preoccupazione è che se il problema dovesse essere denunciato, o qualcuno si autodenunciasse, il comune potrebbe richiedere la demolizione. Lei cosa ne pensa? Grazie e saluti.Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-26872017371096958242021-11-25T13:54:16.075+01:002021-11-25T13:54:16.075+01:00a mio avviso si potrebbe valutare di procedere ad ...a mio avviso si potrebbe valutare di procedere ad un ripristino, acquisendo l'autorizzazione paesaggistica (dipende poi se ci troviamo proprio all'interno del parco istituito come monumento nazionale, o nell'area di vincolo paesaggistico che gli sta attorno e che opera come una sorta di fascia di rispetto: i livelli di tutela tra le due zone sono molto differenti).arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-14512137424069064642021-11-24T14:06:27.444+01:002021-11-24T14:06:27.444+01:00buongiorno, invece io ho una domanda che non so se...buongiorno, invece io ho una domanda che non so se è pertinente. Mi trovo in una situazione in cui in una unifamiliare, è stato autorizzato un tetto a falda che però non hanno realizzato e che hanno lasciato in piano. Come comportarci oggi, volendo costruire il tetto a falda ed essendo nel frattempo entrato in vigore il vincolo del Parco di Veio che all'epoca non era in vigore? La precedente autorizzazione ha ancora valore?annahttps://www.blogger.com/profile/03474919424016311308noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-21024479993299319392021-11-08T20:03:42.366+01:002021-11-08T20:03:42.366+01:00potrebbe essere sanabile, a meno che la maggiore a...potrebbe essere sanabile, a meno che la maggiore altezza non pone problemi circa la computabilità delle cantine nel volume a differenza dello stato di progetto. non è comunque una pratica semplice, e va verificato se questo spostamento di quote di imposta non si riperquote sull'intero stabilearch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-10392156188503199732021-11-07T20:57:11.663+01:002021-11-07T20:57:11.663+01:00Salve sig.architetto. Il mio problema è il seguent...Salve sig.architetto. Il mio problema è il seguente: nell'ultima riunione condominiale è venuto fuori che l'appartamento al piano terra comunica con una cantina che risulta essere più alta di 30 cm rispetto al progetto depositato...la questione è venuta fuori perché volevamo richiedere il bonus 110 che adesso appunto nn possiamo più richiederlo a motivo di questo abuso fatto dal costruttore. Si potrebbe sanare il tutto?Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-5081866975806988742021-07-02T07:57:06.944+02:002021-07-02T07:57:06.944+02:00sarebbe una difformità abbastanza grave in quanto ...sarebbe una difformità abbastanza grave in quanto si tratterebbe di una sagoma difforme. tuttavia, se sono rispettate tutte le condizioni, potrebbe essere sanabile. la sanatoria andrebbe secondo me calcolata come demolizione e ricostruzione dell'intero fabbricato.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-62771510101838721402021-06-29T16:09:15.597+02:002021-06-29T16:09:15.597+02:00Gentile arch. Campagna, grazie dei vari esempi di ...Gentile arch. Campagna, grazie dei vari esempi di sanatoria. Nel mio caso abbiamo fatto una sanatoria nel Nordest, abbastanza costosa (4 o 5 mila EUR), in quanto i volumi erano superiori alla percentuale permessa. Dopo aver completato la sanatoria, ci siamo accorti recentemente che l'edificio probabilmente non è stato eretto (permesso del 1973, abitabilita' ottenuta nel 1974) secondo la planimetria che era stata approvata. La casa è al centro di un lotto all'incirca 100 x 100 m, e sa foto aerea Google maps sembrerebbe spostata da 2 a 5 m verso est, e ruotata in senso orario da 12 a 15 gradi. Ha un'idea di cosa possa comportare un discrepanza del genere, se verificata, gravita', sanzione, abitabilita'?Giovanni Cirianihttps://www.blogger.com/profile/14699613390034881999noreply@blogger.com