tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post7528726645340349408..comments2024-03-28T15:13:22.811+01:00Comments on diari di un architetto: piano casa Lazio: dettagli sull'applicabilità - immobili funzionalmente autonomiarch. Marco Campagnahttp://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comBlogger138125tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-39421968715009702112023-06-05T23:20:57.000+02:002023-06-05T23:20:57.000+02:00Buonasera Architetto Campagna.
Le chiedo gentilme...Buonasera Architetto Campagna.<br /><br />Le chiedo gentilmente un suo parere riguardo il problema di seguito riportato.<br />Ho avviato la pratica di acquisto per un alloggio Ater a Roma Garbatella (municipio VIII), tuttavia, in seguito al sopralluogo effettuato dal Geometra incaricato per la dichiarazione di conformità, è stata riscontrata una difformità relativa al prospetto esterno che riguarda tutto il fabbricato: una finestra esterna risulta esposta a nord in piantina catastale, mentre allo stato di fatto la finestra è esposta ad est e quella a nord è stata chiusa (murata), e questo su tutti i piani del fabbricato.<br />A seguito di una ricerca presso l'archivio storico capitolino (l'immobile in questione risulta edificato prima degli anni '40) è risultato che il progetto originale corrisponde alla planimetria catastale e che probabilmente l'errata rappresentazione grafica delle finestra sia dovuta ad una modifica volontaria del costruttore a seguito del progetto depositato.<br /><br />Considerando che l'ufficio vincoli ha confermato che non ci sono vincoli particolari sull'immobile in questione, pensa sia possibile sanare suddetta difformità , magari con una SCIA per accertamento di conformità ? Ed in tal caso, in base alla sua esperienza, ci sono probabilità che la richiesta non venga accolta positivamente dal municipio o che non riceva alcuna risposta?<br /><br /><br />In attesa di un suo gentile riscontro la ringrazio anticipatamente per l'aiuto.Pasqualehttps://www.blogger.com/profile/15569647909731160781noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-27083680481240556592022-01-30T19:40:50.079+01:002022-01-30T19:40:50.079+01:00un ambiente abitabile deve avere finestrature auto...un ambiente abitabile deve avere finestrature autonome: non può dipendere da un altro ambiente.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-27131990738631260732022-01-29T14:58:05.003+01:002022-01-29T14:58:05.003+01:00salve, le volevo chiedere se si è costruito in ade...salve, le volevo chiedere se si è costruito in aderenza con accesso dalla porta-finestra di una camera interna, se questa perdendo la sua proprietà aereoilluminante (perchè non più direttamente comunicante con l'esterno) và in deroga o invece 1/8 deve essere comunque garantito da un'altro infisso esterno. GrazieAlessandrohttps://www.blogger.com/profile/16291832053394136397noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-61822565219706294382020-07-01T15:03:25.605+02:002020-07-01T15:03:25.605+02:00l'impostazione della norma attuale è diversa d...l'impostazione della norma attuale è diversa dal precedente piano casa. se parliamo di un comune che non si è ancora dotato delle delibere applicative degli altri articoli, e quindi si fa riferimento al solo articolo 6, questi non impedisce di fare una demolizione parziale. comunque si parla sempre di demolizione e ricostruzione, non di "ampliamento" senza demolizione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-39883669930035862982020-07-01T09:28:23.382+02:002020-07-01T09:28:23.382+02:00Salve vorrei capire se attualmente il piano casa c...Salve vorrei capire se attualmente il piano casa con ampliamento del 20% è ancora attuabile per immobili che si trovano all'interno di condomini ma che hanno un accesso indipendente .<br />Grazie in anticipo per la risposta .<br />Buona Giornata <br />Debora Debora Galdihttps://www.blogger.com/profile/06271510998147825068noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-34829345897995462372020-03-25T16:41:09.050+01:002020-03-25T16:41:09.050+01:00non ho capito se l'intenzione è quella di anda...non ho capito se l'intenzione è quella di andare verso un unico immobile uso ufficio o abitativo: immagino quest'ultimo. in questo caso, converrebbe procedere in ripristino annullando il condono, così non hai il problema del cambio d'uso. comunque il vincolo di PRG a cui ti riferisci impedisce il cambio d'uso DA abitativo AD altre funzioni, ma non il contrario.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-60636246378926408812020-03-25T01:00:18.953+01:002020-03-25T01:00:18.953+01:00Buonasera Marco, grazie per il tuo blog!...in ques...Buonasera Marco, grazie per il tuo blog!...in questo periodo difficile, ancora più utile. Vorrei da te un parere per un cliente che vorrebbe accorpare due u.i. con destinazioni diverse, abitativo, cat. A2 e ufficio, cat. A10 con concessione del 98, su richiesta condono dell'86, Tessuto T4, piano primo. Siccome nel T4 a quel piano non è ammesso cdu, pensavo ad un intervento di ripristino, ma perderei la condizione uso ufficio del condono giusto? Se usassi un titolo più oneroso, tipo SCIA alternativa e andassi in MdU 2.3 potrei mantenerne la validità? <br />E una questione...all'art 6 delle NTA si legge che cat. abitativo e direzionale privato hanno entrambi cu/b...è vero che sono cat. funzionali diverse, ma avendo medesimo cu sarebbero comunque dovuti gli oneri di urbanizzazione? <br /><br />grazie all'art. 6 co.4 proporrei la destinazione ad ufficio del 25% della S.U.L. visto che il comma non vieta una destinazione la cui attività comporti un flusso +/- inteso di persone, o mi sbaglio? <br />Grazie mille!Francescahttps://www.blogger.com/profile/17370374619358567686noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-34791180123491047142018-03-23T19:14:13.208+01:002018-03-23T19:14:13.208+01:00occorre una CILA in sanatoria, ma occorre anzitutt...occorre una CILA in sanatoria, ma occorre anzitutto verificare se lo stato rappresentato in catasto a sua volta coincide con l'ultimo stato urbanistico autorizzato per l'immobile, cioè quello rappresentato nel progetto allegato al permesso di costruire.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-2483930080905266602018-03-23T07:12:15.210+01:002018-03-23T07:12:15.210+01:00Buongiorno Architetto Campagna,
complimenti per l...Buongiorno Architetto Campagna,<br />complimenti per la chiarezza delle spiegazioni.<br />Le chiedo di essere così gentile da rispondere ad un dubbio che ho in merito all’appartamento in cui abito.<br />Ho comprato nel 1978 questo appartamento sito a Roma direttamente dal costruttore, il quale mi ha fornito la planimetria soltanto due anni dopo l’acquisto. Solo ora mi accorgo che nella piantina alcune zone sono indicate in maniera errata, ad esempio la cucina è localizzata all’interno del soggiorno e là dove effettivamente è c’è scritto” guardaroba". Nella cartina tutti gli ambienti corrispondono effettivamente allo stato reale dell’appartamento non avendo io mai fatto alcun lavoro interno. Inoltre tutti i tubi dell’acqua , del gas, di scarico e anche la canna fumaria sono effettivamente collocati in quello che sulla cartina è individuato come “guardaroba”.<br />Le chiedo, è sufficiente una semplice variazione grafica della planimetria al catasto oppure c’è da fare qualcos’altro?<br />Grazie per l’attenzione<br /><br />Amedeo RoloAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/17942089987337994684noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-72237545478692189102017-06-21T17:55:11.116+02:002017-06-21T17:55:11.116+02:00Grazie architetto.
Anche io ero al corrente della ...Grazie architetto.<br />Anche io ero al corrente della scadenza del Piano Casa ma sembrava ci potesse essere una proroga.<br />Grazie di nuovoAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/11431626933499640099noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-3037372542625114082017-06-20T14:38:03.069+02:002017-06-20T14:38:03.069+02:00anzitutto, il piano casa lazio è scaduto, dunque n...anzitutto, il piano casa lazio è scaduto, dunque non è possibile presentare nuove istanze. tecnicamente era applicabile per realizzare ampliamento e cambio d'uso (che nel caso sempre ampliamento era), con verifica strutturale dell'intero fabbricato. l'accordo con gli altri però è sempre imprescindibile nel caso di specie, almeno stando a come io l'ho sempre interpretato.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-47058401543616913672017-06-19T17:04:49.447+02:002017-06-19T17:04:49.447+02:00Buonasera architetto Camapagna,
approfitto di ques...Buonasera architetto Camapagna,<br />approfitto di questo forum per avere dei chiarimenti in merito ad un caso di applicazione del PIANO CASA in Lazio.<br />L'unità immobiliare oggetto dell'argomento ricade nel Comune di Terracina. <br />Un amico era proprietario di una piccola palazzina con destinazione d'uso residenziale di 3 piani fuori terra (piano terra, primo piano e terrazza); nel corso degli anni ha venduto gli appartamenti posti al piano terra ed al primo piano conservando la terrazza con relativo volume del torrino scale. <br />Sfruttando la presenza di questo volume, vorrebbe applicare il PIANO CASA alla sua proprietà per aumentare di quel 20% necessario per ricavare una piccola porzione cambiandone, ovviamente, anche la destinazione d'uso.<br />Il proprietario dell'appartamento al primo piano acconsentirebbe, mentre ci sarebbe l'opposizione di quello al piano terra.<br />Mi è stato anche riportato che esiste una sentenza della Cassazione che, nel caso di ampliamenti autorizzati per singole unità immobiliari all'interno di palazzine plurifamiliari, non sarebbe necessario il parere favorevole degli altri condòmini.<br />E' al corrente? Secondo lei quale potrebbe essere la migliore strada da seguire? <br />La ringrazio anticipatamente. <br />Pasquale IzzoAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/11431626933499640099noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-28193153211597319202017-06-14T12:47:14.232+02:002017-06-14T12:47:14.232+02:00provi a fornire al condominio una relazione tecnic...provi a fornire al condominio una relazione tecnica in cui viene illustrato il dettame normativo e relativa interpretazione. Se il condominio insisterà, dovrà comunque farle causa e nella causa, nella quale verrà certamente nominato un CTU, verrà stabilito se trattasi in effetti di autonomia funzionale oppure no. non vedo altre vie.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-53667855459899080182017-06-14T11:00:13.393+02:002017-06-14T11:00:13.393+02:00buongiorno architetto,
io ho presentato la mia pra...buongiorno architetto,<br />io ho presentato la mia pratica al comune con autonomia funzionale visto che sono al piano terra e ho un cancello fuori dello stabile ma nel vialetto condominiale prima di accedere allo stabile.<br /> nel mio condominio continuano a dire che se inizio i lavori mi faranno bloccare i lavori perche secondo loro non si tratta di autonomia funzionale.<br />allora vorrei capire se il comune mi da ok chi puo negarlo?<br />come devo fare visto che ho gia pagato tutti gli oneri accessori?<br />la ringrazio anticipatamente.Devill23https://www.blogger.com/profile/05170044950676700867noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22523913362617666952017-04-18T14:44:46.669+02:002017-04-18T14:44:46.669+02:00le circolari applicative della regione lazio sul p...le circolari applicative della regione lazio sul piano casa hanno specificato un po'meglio le caratteristiche degli immobili funzionalmente autonomi, ma non hanno comunque coperto tutte le casistiche possibili immaginabili tant'è che ancora tra municipi diversi, sui casi limite come il suo, c'è divergenza di vedute. La prima cosa da fare è interfacciarsi con i tecnici del municipio per capire quale è il loro orientamento nel caso specifico.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-33858615343605599762017-04-18T13:30:14.717+02:002017-04-18T13:30:14.717+02:00Avrei bisogno di capire come è definita l'auto...Avrei bisogno di capire come è definita l'autonomia funzionale per un appartamento di cui parla l'art. 3 della legge regionale 11 agosto 2009, n.21 relativa al piano casa. <br /><br />L'appartamento in oggetto è situato a Roma (non centro storico) al piano terra di un palazzo di 6 piani. <br />L'appartamento ha due ingressi, uno dal vano scala del palazzo ed uno che dal cortile del condominio permette, tramite un cancello, di accedere al giardino di proprietà dell'appartamento. <br />Questo secondo ingresso non è raggiungibile direttamente dalla strada, ma vi si può accedere solo dopo essere passati per il portone principale del palazzo che poi porta ad un viale interno al condominio su cui si trova tale apertura (l'ingresso del giardino non ha quindi un civico e per raggiungerlo serve sempre passare per l'ingresso del palazzo). <br /><br />In questo caso l'appartamento può essere considerato come dotato di "SPECIFICA AUTONOMIA FUNZIONALE"???<br /><br />GrazieAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/17137658690702469075noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-31958085199970858742017-04-17T19:46:16.737+02:002017-04-17T19:46:16.737+02:00ripeto ancora: la legge non stabilisce un metodo u...ripeto ancora: la legge non stabilisce un metodo univoco per dividere le quote di ampliamento: potete anche giocarvele a briscola, basta che siano tutti d'accordo sul criterio.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-79845811214288895572017-04-15T17:50:06.375+02:002017-04-15T17:50:06.375+02:00Buongiorno mi può aiutare per favore la sua rispos...Buongiorno mi può aiutare per favore la sua risposta non soddisfa la richiesta per risolvere la questione dei millesimi che mi chiede il notaio di seguito riportato.<br />Io ho un appartamento di mq 41 per il piano casa posso ampliarmi del 20% mq 8<br />Per l’ampliamento che devo fare mi mancano mq 8 come faccio a trovare un condomino rispettando la richiesta del notaio. Basta fare una operazione matematica per ottenere i millesimi degli otto metri mancanti e chi me li può cedere. Grazie cordiali Saluti <br /><br />Buonasera Notaio Domanda.<br />La quota che mi cederanno i condomini è pari al totale a loro spettante o possono cedermi anche solo una parte. Per esempio il proprietario di un appartamento di mq 70 ha diritto ad ampliarsi del 20% quindi mq 14. Però questi ha un balcone di mq 4, può cedermi i soli restanti mq 10 eccedenti?<br />La ringrazio nuovamente e in attesa di una sua risposta le invio Cordiali Saluti<br />Dany Tomat<br /><br />Preg.mo Sig. Tomat,<br />la cessione può essere anche parziale. Attenzione però: va espressa in millesimi.<br />Mi spiego: a ciascuno spetta, sull’ampliamento totale del fabbricato condominiale, la quota millesimale che spetta sulle proprietà comuni.<br />Posto a Tizio spettino 30 mm., potrà ben limitarsi a cederne solo 20, o 25.<br />All’equivalenza tra mq e mm. dovreste provvedere Voi stessi. Per non sbagliare, suggerirei l’ausilio di un geometra, o ingegnere, o architetto, ecc.<br />I diritti non spettano, invero, per quote uguali; bensì per quote proporzionali alla quota millesimale sulle parti comuni.<br />Cordiali saluti.<br />tomathttps://www.blogger.com/profile/17590983178285562635noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-38846568208203698512017-04-10T16:06:36.188+02:002017-04-10T16:06:36.188+02:00ripeto: la legge non specifica come deve essere fa...ripeto: la legge non specifica come deve essere fatta la ripartizione nè come deve avvenire la cessione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-25135294995731721422017-04-10T15:32:13.767+02:002017-04-10T15:32:13.767+02:00la cessione come deve essere calcolata in metri o ...la cessione come deve essere calcolata in metri o va espressa in millesimi.<br />Mi spiego: a ciascuno spetta, sull’ampliamento totale del fabbricato condominiale, la quota millesimale che spetta sulle proprietà comuni. come vanno calcolati i millesimi che possono essere ceduti.tomathttps://www.blogger.com/profile/17590983178285562635noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-67609586103976605342017-04-10T14:31:13.614+02:002017-04-10T14:31:13.614+02:00non ci sono indicazioni su come devono essere ripa...non ci sono indicazioni su come devono essere riparite le quote edificatorie. i lavori possono iniziare dopo che si è formato il titolo della DIA.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-68411584290298552422017-04-09T10:45:30.148+02:002017-04-09T10:45:30.148+02:00Buongiorno Architetto alcuni condomini mi dovrebbe...Buongiorno Architetto alcuni condomini mi dovrebbero cedere dei metri quadri. La quota che mi cederanno è pari al totale a loro spettante o possono cedermi anche solo una parte. Per esempio il proprietario di un appartamento di mq 70 ha diritto ad ampliarsi del 20% quindi mq 14. Però questi ha un balcone di mq 4, che chiude con mq 4 dei mq 14 a lui spettanti. Può cedermi i soli restanti mq 10 eccedenti?<br /><br />2)una volta presentato il progetto Dia e piano casa dopo quanto tempo si può iniziare a fare i lavori.<br />Grazie<br /><br />tomathttps://www.blogger.com/profile/17590983178285562635noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-14575447015248249892017-04-02T10:44:12.173+02:002017-04-02T10:44:12.173+02:00l'autorizzazione del vicino del piano di sopra...l'autorizzazione del vicino del piano di sopra serve comunque da un punto di vista civilistico: nell'accordo ci saranno i termini per comprendere o escludere altre possibili edificazioni. comunque da un punto di vista tecnico sarebbe complesso se nel progetto sismico non è già prevista la sopraelevazione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-18657806164764131282017-04-01T15:27:41.487+02:002017-04-01T15:27:41.487+02:00Buongiorno vorrei sapere se nella condizione in cu...Buongiorno vorrei sapere se nella condizione in cui io creo con il piano casa una stanza di 10 mq nel mio giardino il proprietario dell'appartamento al piano di sopra può chiedere l'autorizzazione per edificare sopra la mia nuova stanza una camera della stessa metratura. tomathttps://www.blogger.com/profile/17590983178285562635noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22934202313105286122017-03-15T12:39:49.372+01:002017-03-15T12:39:49.372+01:00in qualità di condomina deve firmare: l'unico ...in qualità di condomina deve firmare: l'unico modo è provare a farla ragionare.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.com