tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post5904722874686705702..comments2024-03-28T15:13:22.811+01:00Comments on diari di un architetto: esempio calcolo oneri per cambio d'uso a Romaarch. Marco Campagnahttp://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comBlogger129125tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-74459538755240203072022-12-09T20:22:22.891+01:002022-12-09T20:22:22.891+01:00occorre ricostruire la storia urbanistica dell'...occorre ricostruire la storia urbanistica dell'immobile, e capire cosa effettivamente in quei locali è stato autorizzato. se si dovesse confermare che erano locali non abitativi, bisogna studiare la situazione con attenzione per capire anzitutto la fattibilità, e poi i costi. se sarà un accertamento di conformità ovviamente ci saranno anche delle sanzioni. gli oneri concessori si calcolano in base a diversi parametri, è impossibile fornire una indicazione seppure vaga.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-46096691825531168572022-12-05T12:17:44.574+01:002022-12-05T12:17:44.574+01:00chiedo scusa pe ril precedente messaggio errato. L...chiedo scusa pe ril precedente messaggio errato. La mia domanda e' la seguentre: 15 anni fa ho acquistato una' abitazione in classe A3 di 8 vani. Scopro pochi giorni fa che in realta' e' composta per meta' da una casa regolarmente accatastata come abitazione e l' l'altra meta' le camere sono definite come Magazzino , Cantina , ecc.. Scopro anche che dopo 10 anni dall' acquisto non posso rivalermi ne' sul precedente venditore ne' sul notaio. Indicativamente, il cambio d'uso sara' una cosa molto onerosa da effettuare per un ' abitazione in classe A3 (zona agricola) ? il calcolo sara' sugli oneri al Mc o ci possono essere altre sanzioni ? Grazie molte.<br /> Blog Surferhttps://www.blogger.com/profile/17040040043351081783noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-29138911774089359722022-12-05T12:12:34.085+01:002022-12-05T12:12:34.085+01:00Questo commento è stato eliminato dall'autore.Blog Surferhttps://www.blogger.com/profile/17040040043351081783noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-74766485729274748442022-04-23T17:06:01.029+02:002022-04-23T17:06:01.029+02:00ogni valore ha la sua corrispondenza: quando parli...ogni valore ha la sua corrispondenza: quando parliamo di volume imponibile per le urbanizzazioni, ci si riferisce a quello lordo, ottenuto moltiplicando la superficie lorda per l'altezza convenzionale. la superficie lorda va calcolata con le regole del PRG. Quando, invece, si parla di prospetto A, le superfici sono quelle nette.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-78992694005346718092022-04-23T15:31:39.987+02:002022-04-23T15:31:39.987+02:00Grazie molte Arc. Campagna per questo interessante...Grazie molte Arc. Campagna per questo interessante articolo. Una cosa su cui vorrei lei chiarisse le cose e' se il calcolo e' in base ai metri commerciali o ai metri calpestabili?<br />Avendo io un piano terra con mura portanti molto spesse vorrei capire cosa sarebbe giusto utilizzare, avendo una differenza tra le due basi di calcolo che porterebbe ad una spesa maggiore di qualche migliaio di euro. grazieAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-4620327305951629362022-04-15T19:47:32.612+02:002022-04-15T19:47:32.612+02:00mi sembra condivisibile la tesi del municipio. for...mi sembra condivisibile la tesi del municipio. forse si può fare anche senza ricorrere alla rigenerazione urbana, andrebbe visto in dettaglio.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-14712943910327010772022-04-14T19:52:41.339+02:002022-04-14T19:52:41.339+02:00Buonasera architetto,
mi trovo in questa situazion...Buonasera architetto,<br />mi trovo in questa situazione: l'unità immobiliare in zona Torpignattara, (Mun. V, città consolidata) attualmente accatastata C1 in precedenza nella planimetria d'impianto del 1939 era composta da 2 unità divise di cui una A4 e l'altra C2. Nel tempo c'è stata fusione e variazione con cambio toponomastica e diventato tutto C1. Esiste un progetto di nuova sistemazione del locale – Ripartizione XV Urbanistica Edilizia Privata con Parere Favorevole Espresso nella seduta della Commissione Edilizia del 25 luglio 1961 a destinazione d'uso negozio. E poi un condono del 1998 di un piccolo ampliamento con bagno con destinazione d'uso commerciale. <br />Al municipio V mi hanno detto che è possibile il ripristino ad A4, e questo dovrebbe essere non oneroso giusto? Mentre per l'altra parte che fù C2 di circa 17mq mi dicono che facendo riferimento alla legge sulla rigenerazione urbana posso fare cambio di destinazione d'uso ad A4 in questo caso calcolando gli oneri. Compreso il bagno attualmente esistente ad uso commerciale fare cambio di destinazione d'uso oneroso per abitazione. Volevo chiederle un parere in merito, grazie.Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/03004854669358291908noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-51069811214205119942021-06-28T15:08:54.313+02:002021-06-28T15:08:54.313+02:00immaginando che il cambio sia verso A/10, le urban...immaginando che il cambio sia verso A/10, le urbanizzazioni sono dovute se si tratta di cambio d'uso rilevante. le categorie di piano regolatore non sono le stesse del catasto: occorre fare riferimento all'articolo delle NTA che classifica le destinazioni d'uso, e poi alla circolare del 2017 che ha armonizzato le destinazioni di prg con le categorie generali dell'art. 23 ter.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-51327967393670134382021-06-27T20:30:22.672+02:002021-06-27T20:30:22.672+02:00Salve volevo chiedere delucidazioni su se sia dovu...Salve volevo chiedere delucidazioni su se sia dovuto il versamento degli oneri di urbanizzazione primari e secondari nel caso di cambio di destinazione d’uso da C/3 a C/10 precisando che già l'abitazione è utilizzata come studio professionale ( odontoiatrico) ed eventualmente come calcolarlo alla luce del fatto che nella circolare esplicativa di Roma capitale n.67246 del 27 giugno 2013 sembra indicato che in caso di cambio di destinazione senza opere ( come in questo caso) ed all’interno della stessa categoria di PRG gli oneri non sono dovuti. Ho interpretato male?grazieRoshttps://www.blogger.com/profile/10799274262112064519noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-45268294023704515282020-11-04T13:10:38.178+01:002020-11-04T13:10:38.178+01:00Salve, volevo chiederle un parere circa la regolar...Salve, volevo chiederle un parere circa la regolarità di un cambio di destinazione d'uso da abitazione a ufficio senza parcheggi che danneggia le attività commerciali di mia proprietà. Per il PRG siamo in zona di rispetto stradale.<br /> Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/09595620340981791629noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-13853241654641406772019-06-13T16:45:33.439+02:002019-06-13T16:45:33.439+02:00se vi è cambio di categoria generale va verificato...se vi è cambio di categoria generale va verificato con le disposizioni della circolare applicativa del 2017, di cui esiste un mio post specifico dell'epoca. Se vi è cambio generale di categoria, l'intervento è soggetto a contributo sulle urbanizzazioni, oltre che sul costo di costruzione se dovuto, e comunque,a prescindere se è mutamento rilevante o no, andranno comunque reperiti o monetizzati gli standard urbanistici differenziali.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-9340851086734583442019-06-13T14:17:59.449+02:002019-06-13T14:17:59.449+02:00Buon giorno architetto Campagna, complimenti intan...Buon giorno architetto Campagna, complimenti intanto per la precisione del suo blog. Dovremmo trasformare un supermercato ( COMMERCIALE - MEDIA STRUTTURA DI VENDITA ), in un centro di fisioterapia aperto al pubblico contenente al suo interno un piccolo bar/ristoro a servizio della sola struttura. <br />L'Immobile ricade all'interno della città della trasformazione.<br />Il cambio di destinazione d'uso comporta opere interne oltre ( forse - ancora da verificare ) all'apertura di un paio di finestre sul prospetto esterno.<br />Mi può confermare che l'intervento va fatto tramite scia alternativa al permesso di costruire per il cambio di destinazione da commerciale a servizi alla persona? Guardando le norme tecniche di attuazione del piano mi sembra che il passaggio da commerciale ( media struttura di vendita ) a servizi ( alla persona, amministrativi, sanitari, fitness ) non comporti una variazione di carico urbanistico, trovandosi entrambi in una situazione di carico urbanistico medio. Quindi se non ho capito male il cambio è comunque oneroso..i costi di costruzione andaranno calcolati sulle opere "qualificanti" la nuova funzione mentre gli oneri urbanistici non sono dovuti?<br />La ringrazio anticipatamentePaolahttps://www.blogger.com/profile/15355741601887784796noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-35494565948643842582019-01-14T18:06:51.592+01:002019-01-14T18:06:51.592+01:00scanso equivoci penso sia preferibile in questo ca...scanso equivoci penso sia preferibile in questo caso applicare la tum relativa al valore minimo rappresentato nella tabella, senza scendere ulteriormente. farei comunque decidere al committente, dopo avergli parlato della questione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-9215242086684962742019-01-14T15:09:33.422+01:002019-01-14T15:09:33.422+01:00Buongiorno Marco e grazie per l'utile servizio...Buongiorno Marco e grazie per l'utile servizio fornito.<br />Avrei un quesito da porle per un cambio d'uso in cui ho necessità di reperire 2mq di parcheggi pubblici / 10 mq di sul ho impostato il calcolo orientandomi tra le delibere con i suoi consigli. Mi trovo però in un caso in cui la fascia di valore immobiliare è molto più bassa di quelle enunciate nella delibera. secondo lei ha senso prendere il valore Tum più basso senza interpolare gli intervalli che in questo caso sono assai più piccoli. grazieAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/06548950794136636935noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-56906489088628570812018-10-21T11:44:45.027+02:002018-10-21T11:44:45.027+02:00grazie infinite!!!grazie infinite!!!Arch. O Trinchierihttps://www.blogger.com/profile/04705512995143649825noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-53136277586340085612018-10-20T19:03:36.576+02:002018-10-20T19:03:36.576+02:00non mi è mai capitato finora ma ritengo plausibile...non mi è mai capitato finora ma ritengo plausibile che in tali casi si applichi il valore minimo corrispondente ai 2.500. Altrimenti si fa la proporzione, tanto il valore deriva sempre dalla stessa formula.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-34631778618807442402018-10-19T19:07:36.047+02:002018-10-19T19:07:36.047+02:00buonasera architetto e complimenti per il suo blog...buonasera architetto e complimenti per il suo blog!!!<br />volevo chiederle come calcolare la TUM quando le valutazioni OMI sono inferiori a 2500.00 €/mq?<br />la ringrazio in anticipoArch. O Trinchierihttps://www.blogger.com/profile/04705512995143649825noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-60679708780043027612018-09-24T11:24:32.048+02:002018-09-24T11:24:32.048+02:00grazie, dove posso vedere quali sono questi casi p...grazie, dove posso vedere quali sono questi casi particolari?archpinahttps://www.blogger.com/profile/03764992210057927169noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-57367544173473658122018-09-21T09:52:01.379+02:002018-09-21T09:52:01.379+02:00il contributo straordinario è dovuto solo in casi ...il contributo straordinario è dovuto solo in casi particolari, non sempre.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-16452870209565261002018-09-20T18:38:14.349+02:002018-09-20T18:38:14.349+02:00Buonasera,
riassumendo per fare un CDU a Roma tra ...Buonasera,<br />riassumendo per fare un CDU a Roma tra diverse categorie e quindi tramite SCIA onerosa bisogna corrispondere:<br />-costo di costruzione<br />-contributo alle urbanizzazioni primarie e secondarie; <br />-contributo straordinario previsto dal PRG di Roma<br />- monetizzazione degli standard.<br />é corretto? Grazie mille!archpinahttps://www.blogger.com/profile/03764992210057927169noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-57636944642713434162017-04-21T12:53:59.953+02:002017-04-21T12:53:59.953+02:00per come la vedo io gli oneri sono da pagarsi part...per come la vedo io gli oneri sono da pagarsi partendo dal C2, ed è corretto secondo me prima fare il ripristino. Il tecnico del municipio potrebbe tuttavia aver valutato aspetti particolari della questione che possono emergere guardando la documentazione. Comunque facendo un discorso al limite dell'interpretazione normativa, se si fa un cambio d'uso di un immobile che ha subito un altro cambio d'uso nei 10 anni precedenti, bisognerebbe pagare gli oneri come se fosse nuova costruzione e non più come cambio d'uso, ma la cosa non mi sembra del tutto applicabile ad un caso del genere.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-87794580965311395602017-04-21T10:36:35.631+02:002017-04-21T10:36:35.631+02:00Salve architetto,
mi è stata affidata la pratica ...Salve architetto,<br /><br />mi è stata affidata la pratica di cambio di destinazione d'uso di un immobile da C6 a C1 nel primo municipio. Tale immobile ha una concessione edilizia in sanatoria per un cambio di destinazione d'uso abusivo da C2 a C6. Ieri sono andato in municipio per discutere sul da farsi, il nostro intendimento era fare una SCIA per risanamento conservativo per tornare a C2 (quindi senza oneri) per poi cambiare ulteriormente la destinazione da C2 a C1 (questa volta pagando gli oneri concessori dovuti). Mi è stato risposto che il primo passaggio è inutile poichè il Municipio mi avrebbe chiesto in ogni caso il pagamento degli oneri concessori per riportare l'immobile alla originaria destinazione d'uso. Naturalmente io non sono d'accordo e le chiedo un suo gentile parare. Grazie. ideArchitettihttps://www.blogger.com/profile/06324353590804576541noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-26728046799333768232017-04-14T12:49:40.741+02:002017-04-14T12:49:40.741+02:00chiedi l'accesso agli atti agli uffici in cui ...chiedi l'accesso agli atti agli uffici in cui potrebbero essere depositate delle pratiche, attendi la risposta e poi agisci di conseguenza. in ogni caso può essere maggiormente opportuno fare una scia per ripristino, perché la traccia del fatto che cambiò l'uso c'è comunque.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-43481299131635720822017-04-13T16:19:39.596+02:002017-04-13T16:19:39.596+02:00Ciao Marco, piacere e complimenti per il blog. son...Ciao Marco, piacere e complimenti per il blog. sono alle prese con un cambio d'uso da ufficio ad abitazione (originariamente era abitazione) in città consolidata - T3. All'epoca (anno 2000) fu cambiata la destinazione in ufficio e la distribuzione interna. Trovo riscontro solamente dallo storico planimetrico dei catastali e della banca dati, niente pratiche edilizie (sembrerebbe finora). Procedo con Cila in sanatoria trattando l'unità come abitazione e poi facendo la variazione catastale con la quale correggo anche destinazione? oppure nel caso uscisse la vecchia Dia del 2000 potrei procedere con una scia per risanamento conservativo e relativa variazione? graziegeometrahttps://www.blogger.com/profile/14932060217374760888noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-76016081258522395362017-01-07T22:41:52.505+01:002017-01-07T22:41:52.505+01:00se siamo in g1a non serve nessun parere per opere...se siamo in g1a non serve nessun parere per opere interne, mentre in g1b si. comunque il tuo problema e'la asl.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.com