tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post1375756054875076708..comments2024-03-28T15:13:22.811+01:00Comments on diari di un architetto: il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficioarch. Marco Campagnahttp://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comBlogger149125tag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-7963215419774652422021-07-02T08:02:09.052+02:002021-07-02T08:02:09.052+02:00per come la vedo io, se si effettua un ripristino ...per come la vedo io, se si effettua un ripristino di uno stato legittimo preesistente - e per ripristino intendo dire di tornare esattamente a quell'originario stato, anche come distribuzione interna - allora io vedo corretta la CILA; se si deve impostare come mutamento d'uso, sarebbe un mutamento rilevante e come tale va inquadrato nei titoli edilizi.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-55590768747087108342021-06-30T15:18:38.837+02:002021-06-30T15:18:38.837+02:00Buongiorno, spero di non ripetere problematiche gi...Buongiorno, spero di non ripetere problematiche già presentate. dDevo effettuare un ripristino di destinazione d'uso da A10 ad A2 ( cambio di destinazione d'uso regolarmente effettuato dal precedente proprietario nel 1999, dalle visure storiche risulta tutto), l'immobile è al piano terra e da NTA dovrebbe essere fattibile, però trattasi di passaggio da servizio ad abitativo, quale titolo abilitativo a suo avviso è da adottare CILA o SCIA, aggiungo che il cambio è senza opere murarie perchè le predisposizione per gli attacchi della cucina furono a suo tempo mantenute. Grazie per la cortese attenzioneAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/08378457615280254631noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-45457802443847463702021-04-23T10:13:40.654+02:002021-04-23T10:13:40.654+02:00Grazie. SalutiGrazie. SalutiAndrea Ribechinihttps://www.blogger.com/profile/10423003366676635697noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-44832907629615803412021-04-22T20:11:03.376+02:002021-04-22T20:11:03.376+02:00gli uffici sono da collocarsi, a mio avviso, nella...gli uffici sono da collocarsi, a mio avviso, nella funzione servizi, dunque vi è cambio di funzione partendo da abitativo. Vista in tale ottica, il mutamento d'uso non sarebbe fattibile.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-16692459470200957622021-04-22T09:58:28.380+02:002021-04-22T09:58:28.380+02:00Buongiorno Arch. Campagna,
non so se già le è stat...Buongiorno Arch. Campagna,<br />non so se già le è stata sottoposta la questione. Mi chiedono di effettuare una cambio di destinazione d'uso per un immobile sito all'ultimo piano di un fabbricato sito al Municipio I ricadente in tessuto T4. Leggendo le NTA sembrerebbe che in T4 il cambio sia ammesso solo per piani seminterrati, terra e mezzanini qualora si passasse da funzione abitativa ad altra funzione. Il cambio è da categoria A2 ad A10. Mi chiedo come interpretare la norma trattandosi di funzioni rientranti nella stessa categoria catastale, ovvero la A10 posso considerarla comunque "abitativa" nonostante si tratti di ufficio o studio privato?<br />Grazie per la collaborazione. Saluti.Andrea Ribechinihttps://www.blogger.com/profile/10423003366676635697noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-72505820177671443772021-03-04T13:12:02.678+01:002021-03-04T13:12:02.678+01:00in citta storica salvo casi particolari non mi ris...in citta storica salvo casi particolari non mi risulta sia vietato andare verso la destinazione residenziale. comunque se potete operare in ripristino tanto meglio, ed il ripristino tendenzialmente è fattibile a prescindere dalle regole urbanistiche vigenti.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-45986068597333213672021-03-03T15:45:15.574+01:002021-03-03T15:45:15.574+01:00Buongiorno architetto, dovrei fare un cdu da A10 a...Buongiorno architetto, dovrei fare un cdu da A10 ad A2 su immobile in città storica, tessuto T7, zona piazza Verbano, piano quarto (teoricamente non possibile ma immobile nasce A2 e trasformato tramite condono in A10, adesso vorrei ripristinare l'esistente) è secondo lei fattibile? Pensavo di fare SCIA in alternativa al pdc e pagare tutti gli oneri dovuti (costruzione, urbanizzazione, parcheggi, verde). <br />E' secondo lei fattibile? Grazie un cordiale salutoMassimilianohttps://www.blogger.com/profile/02317592301121639689noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-31735826300358224822021-01-14T16:57:08.020+01:002021-01-14T16:57:08.020+01:00la strada della rinuncia al condono e successiva a...la strada della rinuncia al condono e successiva applicazione della LR 13 mi sembra astrattamente fattibile. Dipende comunque quale è il vostro obiettivo finale.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-348893617139016772021-01-12T13:51:58.598+01:002021-01-12T13:51:58.598+01:00Buongiorno Arch,
ho un immobile che presenta anco...Buongiorno Arch, <br />ho un immobile che presenta ancora un condono pendente del 1985, con cui è stato richiesto il cambio di destinazione d'uso da abitazione ad ufficio per il piano secondo e per il piano terzo la trasformazione del sottotetto in mansarda con la realizzazione di un bagno. Ora i proprietari attuali, hanno ereditato la proprietà e hanno messo in vendita l'immobile come residenziale (ovviamente all'atto della domanda di condono l'appartamento era stato accatastato come residenziale, ma il catasto ha fatto casino e risulta ancora come abitazione...ma questa è un'altra storia!). <br />Abbiamo fatto l'accesso agli atti per reperire la documentazione di condono ed abbiamo trovato questa situazione di cambio destinazione in ufficio, inoltre con la domanda di condono i due piani sono stati collegati internamente, chiudendo una porzione di solaio della scala precedente e realizzando in mansarda un bagno. <br />La mia idea era di ritirare il titolo in sanatoria con la destinazione d'uso ufficio/mansarda, ma volevo capire se posso tornare solo per il piano secondo con una scia alla destinazione residenziale. In municipio mi hanno detto che se torno alla destinazione originaria, devo eliminare il bagno nella mansarda, perchè tornerebbe ad essere sottotetto, tant'è che sto valutando l'idea di fare il recupero del sottotetto con la L.13/09, poichè l'h media 2.20 m, ma sarebbe un bagno di sangue a livello economico. Sono indecisa sulla strada da percorrere. Flòhttps://www.blogger.com/profile/18117907015985127058noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-44385471747022231952020-12-24T12:42:46.989+01:002020-12-24T12:42:46.989+01:00per la porzione di oneri che è soggetta a volume i...per la porzione di oneri che è soggetta a volume imponibile bisognerebbe moltiplicare per l'altezza effettiva rilevata.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-21089496650392703962020-12-21T14:21:25.639+01:002020-12-21T14:21:25.639+01:00Per quanto riguarda l'altezza se l'ufficio...Per quanto riguarda l'altezza se l'ufficio ha un'altezza maggiore di 3,2 quale considero per il calcolo degli oneri per trasformarlo in abitazione? sempre quella convenzionale o quella reale maggiore di 3,2?Giuseppe329https://www.blogger.com/profile/02951151873723350249noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-36780269872965853772020-12-19T16:23:01.698+01:002020-12-19T16:23:01.698+01:00sì. a mio parere, se si ha un IFF che va al di sot...sì. a mio parere, se si ha un IFF che va al di sotto del minimo della tabella, si applica il valore corrispondente a quello, senza fare interpolazione, anche perché gli altri valori della tabella non mi sembra abbiano un andamento lineare tra i vari punti. in ogni caso, se pure fosse che sia giusto fare questa interpolazione, il comune ha un certo tempo entro cui poter chiedere il ragguaglio e, se pure il calcolo fosse insufficiente, ciò non scalfisce l'efficacia dell'istanza, per costante giurisprudenza di merito.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-24369828616976077922020-12-18T21:09:32.791+01:002020-12-18T21:09:32.791+01:00Intende il valore minimo di IFF che corrisponde al...Intende il valore minimo di IFF che corrisponde al massimo di up?Giuseppe329https://www.blogger.com/profile/02951151873723350249noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-19003313212476731642020-12-18T20:38:08.243+01:002020-12-18T20:38:08.243+01:00per Up considererei il valore minimo della tabella...per Up considererei il valore minimo della tabella, senza scendere al di sotto di esso. la verifica di Ret/Rep andrebbe fatta comunque ma per un cambio d'uso è praticamente impossibile che possa risultare Ret. il valore del costo di costruzione è stato aggiornato, come ogni anno, a fine agosto scorso. puoi usare il 10% secco oppure calcolare R1, R2 ed R3. per gli standard occorre fare la differenza, così al volo non ricordo, comunque è possibile che si debbano pagare solo i servizi differenziali, separandoli dal verde.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-79699093743755832312020-12-18T19:44:31.035+01:002020-12-18T19:44:31.035+01:00Buona sera Arch. siccome è un pò che non mi capita...Buona sera Arch. siccome è un pò che non mi capitava un cambio di destinazione da ufficio ad abitazione, volevo chiederle se rispetto al blog ci sono delibere nuove o aggiornamenti in particolare:<br />-l'intervento ricade in città da ristrutturare a carattere residenziale nel municipio VII (ex X) da NTA si ha un EF di 0,3 mq/mq quindi un IFF=0,3x3,2=0,96. Nella tabella degli oneri di up e us, l'IFF parte da 1 a salire, che valore prendo di up e us il massimo con IFF=1?<br />- gli oneri di up e us si calcolano sempre verificando se l'intervento ricade in Ret o Rep?<br />- il valore del costo di costruzione è stato aggiornato? il contributo del costo di costruzione lo calcolo con il 10% del computo metrico?<br />-per gli standard pago solo i servizi?<br />Grazie<br />Giuseppe329https://www.blogger.com/profile/02951151873723350249noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-30238774384033426922020-04-03T10:17:26.583+02:002020-04-03T10:17:26.583+02:00se operi in ripristino, a mio parere non bisogna p...se operi in ripristino, a mio parere non bisogna preoccuparsi degli standard, perché vai a ripristinare uno status quo ante legittimo e in cui gli standard si devono ritenere assolti, anche se si tratta di una licenza ante 765/67. ovviamente invece se operi mediante cambio d'uso devi reperire o monetizzare gli standard. valuta se fare due CILA distinte, una per il ripristino, una per la fusione.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-75980766356032224532020-04-02T17:25:09.845+02:002020-04-02T17:25:09.845+02:00Ciao Marco. Non potendo recarmi a parlare con un t...Ciao Marco. Non potendo recarmi a parlare con un tecnico, credo sia utile condividere le mie valutazioni sull'argomento all'interno del blog. Come dici, probabilmente con la prima opzione si potrebbe fare tutto in CILA, con ante-operam, le unità immobiliari contigue, riportando le attuali destinazioni d’uso, il post-operam, con il ripristino della destinazione d’uso ad abitazione, accorpamento delle due unità immobiliari e indicazione dell’area, all’interno dell’unità immobiliare ricavata, della parte dove svolgere la nuova funzione. Il condono non sarebbe recuperabile. Una mia perplessità è anche legata alla quota dei parcheggi pubblici, infatti, la nuova unità immobiliare, pur essendo di fatto destinata ad abitazione, contiene al suo interno una quota parte, con funzione a studio professionale e, il parcheggio pubblico, come si desume dalla tabella dell’art. 7 delle N.T.A., nel caso di servizi risulta maggiore di quello per abitazioni. Che tu sappia, anche svolgendo un'attività professionale all'interno dell'abitazione è necessario soddisfare gli standard relativi? io non penso, sennò sarebbe come fare un altro cambio d'uso. Da quanto scrivi, mi pare di capire che il fatto che il c.u. sia uguale, ossia sempre basso,per abitazioni e direzionale/privato, non impedisce l'obbligo di monetizzazione degli standard, che poi dal tuo post, si ridurrebbe ai 1,73 mq di standard ogni 10 mq di SUL. Grazie ancora!Francescahttps://www.blogger.com/profile/17370374619358567686noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-52939239887168770452020-03-28T16:36:13.827+01:002020-03-28T16:36:13.827+01:00mi sembra che le alternative sono due: ripristinar...mi sembra che le alternative sono due: ripristinare lo stato legittimo in residenziale dell'ufficio, e quindi fare l'accorpamento tra due residenziali, oppure mutare la destinazione d'uso dell'ufficio in abitazione, e poi fondere. Con la prima procedura il condono probabilmente non sarà più ripristinabile un domani, ma ha il vantaggio di essere una procedura non onerosa o quasi, mentre con la seconda si potrà un domani ripristinare l'uso ufficio ma si dovrà spendere di più. un po' di urbanizzazione va sempre versata, oltre alla monetizzazione degli standard.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-35342060172083111322020-03-27T13:50:17.113+01:002020-03-27T13:50:17.113+01:00Buongiorno Marco! Grazie sempre per i post sul tuo...Buongiorno Marco! Grazie sempre per i post sul tuo blog, un vero "sportello" di condivisione informativa! Volevo chiederti un parere, su un caso di cdu da ufficio ad abitazione. La situazione in breve è che dovrei fare un accorpamento tra due unità con destinazione urbanistica distinta, A10 e A2. Quella in A10 ha un condono rilasciato nel 98,l'altro è sempre stato A2. Il tessuto è un T4, ed è un piano primo, quindi niente cdu per l'A2. Volevo sapere se, secondo te, invece di un ripristino con SCIA usassi un titolo come la SCIA in alternativa al PdC potrei mantenere la validità del condono e ripristinare l'A10 in un secondo momento? Inoltre da NTA il CU tra abitazione e direzionale/uffici è lo stesso, basso. Dovrei comunque calcolare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria? Grazie milleFrancescahttps://www.blogger.com/profile/17370374619358567686noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-90983379017610527732019-12-06T13:42:38.783+01:002019-12-06T13:42:38.783+01:00nelle NTA del PRG, in uno dei primi articoli, ripr...nelle NTA del PRG, in uno dei primi articoli, riprendendo il dettame di una legge regionale, è specificato che l'introduzione di destinazioni d'uso diverse da quella prevalente, fino al 25% della superficie, se la nuova destinazione non ha un carico urbanistico superiore e non prevede frazionamento catastale, non comporta cambio d'uso.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-68090127142857882352019-12-06T10:23:32.902+01:002019-12-06T10:23:32.902+01:00Buongiorno Architetto, dovrei realizzare uno studi...Buongiorno Architetto, dovrei realizzare uno studio medico all'interno di un'abitazione, le risulta che esiste una deroga per gli studi medici, per i quali si può anche evitare di fare il cambio d'uso ad ufficio e svolgere l'attività all'interno dell'abitazione?Giuseppe329https://www.blogger.com/profile/02951151873723350249noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-20224708433147704272019-06-20T17:44:31.277+02:002019-06-20T17:44:31.277+02:00vi è cambio di categoria generale: da residenziale...vi è cambio di categoria generale: da residenziale si passa a servizi, quindi c'è sempre differenza di carico urbanistico. Il computo metrico andrebbe redatto solo in copresenza di opere di ristrutturazione edilizia, ma spesso i municipi "per non sbagliare" chiedono comunque un computo metrico per opere interne.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-22606035357725891602019-06-18T16:30:13.421+02:002019-06-18T16:30:13.421+02:00Buonasera Architetto,
sto per presentare una SCIA...Buonasera Architetto,<br /><br />sto per presentare una SCIA per MdU da appartamento A3 a STUDIO PRIVATO A10.<br />L'immobile è nel T6 - CITTA STORICA posto al piano terra, quindi nessun impedimento del PRG.<br /><br />Internamente non ho opere, quindi si configurerebbe come "URBANISTICAMENTE NON RILEVANTE MdU1.1".<br /><br />Mi chiedo se ho un differente carico urbanistico e se, essendo senza opere, devo redigere un computo metrico per il Contributo Costruzione.<br />Attualmente, essendo un appartamento vi è la cucina che diventerebbe una sala di attesa. Quello che chiedo è devo togliere obbligatoriamente l'impianto idrico della cucina e quindi computarlo o posso lasciarlo essendo A10 una abitazione anch'essa?<br />grazie per l 'attenzione<br />marcohttps://www.blogger.com/profile/01225352016531723679noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-27099288905449045572018-03-15T12:45:51.862+01:002018-03-15T12:45:51.862+01:00La DIA non esiste più; essendo opere di RE pesante...La DIA non esiste più; essendo opere di RE pesante, è giusto aver presentato una SCIA alternativa al permesso di costruire: immaginando che avete fatto una procedura in accertamento di conformità, dovrete attendere l'esito positivo da parte del municipio.arch. Marco Campagnahttps://www.blogger.com/profile/01776317475875391531noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-5604871636424149808.post-80852298612455339492018-03-15T12:08:18.181+01:002018-03-15T12:08:18.181+01:00buongiorno architetto
anche io su appartamento in ...buongiorno architetto<br />anche io su appartamento in Roma entro costruito nel 1960 le mura e già compromesso per vendita ho avuto il problema di rilevare dal progetto di costruzione richiesto dal notaio dell'acquirente una difformità rispetto alle finestre (il progetto prevedeva una finestra in una parte dove non è mai stata ed altra piu' grande rispetto alla costruzione effettiva) . Il mio architetto ha presentato SCIA (NON DIA ) in sostituzione del permesso di costruire . E? corretto ?<br />annahttps://www.blogger.com/profile/03722902916885498987noreply@blogger.com