domenica 31 gennaio 2016

casi di applicazione delle distanze in edilizia

Quando si progetta una nuova edificazione, o anche un ampliamento, occorre sempre e comunque rispettare, come già sappiamo anche da miei precedenti post, le distanze minime imposte dai vari regolamenti. In questo post vorrei focalizzare l'attenzione nel caso in cui si voglia edificare in un fondo delimitato da muri di confine ed aventi costruzioni oltre quel confine.

Il codice civile è tutto sommato permissivo riguardo all'edificazione: secondo i dettami (e le interpretazioni più diffuse) dell'art. 873 e seguenti, nell'edificazione è necessario tenersi ad almeno 1,5mt dal confine e dal relativo muro: dato che sempre secondo il Codice tale muro può essere alto fino a tre metri, è consentita l'edificazione anche fino al muro di confine, quindi senza rispettare distanze, purché ci si mantenga ad una altezza finita del manufatto entro i tre metri, cioè l'altezza stessa massima ammissibile del muro, ed ammesso che questo sia effettivamente alto fino a tale limite.

La normativa urbanistica invece è molto più restrittiva (la norma di riferimento è il DM 1444/68, che è di diversi decenni posteriore alla stesura originaria del codice civile, che risale al 1942) ed impone diversi limti al variare della zona territoriale omogenea in cui ci si trova:
  • nella ZTO A secondo il dettame normativo nazionale non è possibile ridurre le distanze esistenti in quanto "le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti" dunque, fatta salva l'interpretatività del successivo periodo, decisamente ambiguo, se ne deduce che in tali zone l'unica nuova edificazione possibile sia quella in sopraelevazione sull'esistente;
  • nella ZTO C la distanza tra fabbricati minima inderogabile è di 10 metri, ma se uno dei due fabbricati confinanti supera tale altezza, allora la distanza minima tra i corpi di fabbrica non deve essere inferiore all'altezza del corpo più alto.
  • altre zone: in tutte le zone la distanza minima inderogabile che deve aversi davanti ad una parete dotata di finestre è di 10 metri.
La giurisprudenza più volte ha indicato che per "costruzione" non deve intendersi solo ed esclusivamente il nuovo edificio, ma anche qualunque altro elemento che abbia la natura della stabilità e della definitezza, come per esempio una tettoia, un volume tecnico, una loggia o anche uno stesso muro di confine (CdS 7731/2010 sez IV).

La norma nazionale non tutela la riservatezza, ma concetti di interesse collettivo quali la salubrità e la sicurezza, ed è per questa ragione che non sono derogabili e vanno applicati anche alle costruzioni esistenti, quando ci si interviene.

In caso di nuova costruzione, o magari in caso di ampliamento con piano casa, ci si può trovare di fronte a dei problemi relativi alle distanze, soprattutto se si interviene in zone già urbanizzate. I casi sono tanti, provo a descriverne qualcuno costituendo un elenco che potrei poi ampliare anche nel futuro:
  1. piano casa: realizzazione di nuovo volume distaccato dal corpo di fabbrica. in questo caso, anche se si costruisce sullo stesso fondo, le distanze devono essere rispettate sia verso lo stesso fabbricato preesistente e sia verso gli altri fabbricati eventualmente confinanti, seguendo le regole del tessuto dove ci si trova (quando si parla di tessuto, ci si deve riferire per forza al piano regolatore della città, perché è questo che stabilisce le zone omogenee: tuttavia il piano casa va in deroga alle previsioni del prg, quasi come se questo non eisistesse. in realtà secondo me il PRG nell'applicazione del piano casa vale per quanto concerne la definizione delle zone urbanistiche);
  2. piano casa: ampliamento in aderenza ad un corpo di fabbrica esistente, ma all'interno dei fili della sagoma dello stesso (p.e. chiusura di un balcone senza uscire dal filo della facciata): in questo caso secondo me occorre comunque verificare se l'edificio rispetta le norme sulle distanze (potrebbe essere stato edificato prima del 1968), se le rispetta, allora è possibile edificare; se tuttavia non le dovesse rispettare, secondo me occorrerebbe riflettere se non sia comunque già dato per buona la distanza preesistente, come se fosse un diritto acquisito. Questo è un quesito interessante sul quale non ho ancora trovato giurisprudenza.
  3. piano casa: ampliamento in aderenza ad un corpo di fabbrica oltre la sagoma dello stesso. in questo caso ovviamente le distanze devono essere computate come se fosse nuova costruzione, dunque 10 metri minimi inderogabili verso tutti gli elementi che possono essere considerati "costruzione", qualora prevedo delle finestre sulla facciata in ampliamento.
  4. qualora (vedi punto precedente) ampliassi rivolgendo le finestre solo di lato, senza cioè realizzare delle finestre nella facciata che vado ad avanzare, posso muovermi seguendo le regole del codice civile riguardo alle distanze ma sempre ammesso che sul fondo confinante non ci siano già delle costruzioni con finestrature: in tal caso dovrò comunque tenermi a 10 metri (o più, se siamo in zona C) da quella facciata;
  5. piano casa in ZTO A: nei centri storici generalmente il piano casa non è applicabile, ma ci sono città, come Roma, in cui la zona A è estesa anche al di fuori del centro storico tutelato. In questi casi, però, dato che nella zona A il DM 1444/68 non prevede riduzioni delle distanze preesistenti, è di fatto possibile unicamente agire in sopraelevazione o per demolizione e ricostruzione;
  6. tettoia in ZTO A: dato che le tettoie ricadono nella definizione di costruzioni, di fatto queste non sarebbero mai realizzabili all'interno dei centri storici; tuttavia se si interviene all'interno di una sagoma predefinita (p.e. tettoia su un terrazzo preesistente, senza uscire dall'impronta a terra) allora ci si deve porre la stessa questione di cui al precedente punto 2.
  7. piano casa su terreno con muro di confine già edificato: abbiamo visto che il muro di confine "vale" come una costruzione: dunque se questo muro è a meno di 10 metri dal fabbricato che voglio edificare, allora l'unico modo per poter costruire è fare in modo che l'ampliamento non abbia le finestre rivolte verso lo stesso muro; occorre sempre e comunque verificare se dietro il muro non vi sia un preesistente fabbricato con finestre rivolte verso il muro stesso posto a meno di 10 metri dal filo a cui vogliamo arrivare ad edificare: in questo caso il muro va considerato come "invisibile" secondo la mia interpretazione, indipendentemente dal fatto se il muro è più alto delle costruzioni stesse.
  8. costruzioni sul confine. viste tutte queste restrizioni ci si chiede se sia possibile oggi costruire sul confine, come si faceva spesso una volta nelle città da urbanizzare pesantemente: il codice civile di fatto ancora lo consente, e secondo quest'ultimo se una persona comincia ad edificare sul confine, il vicino ha due possibilità: 1, di edificare in aderenza, addossandosi alla costruzione del primo proprietario, anche pretendendo la comunione del muro di confine (oggi questo fatto sarebbe reso assai complesso dalle procedure per l'autorizzazione sismica), oppure potrebbe scegliere di costruire rimanendo a tre metri dalla costruzione. ovviamente, in entrambi i casi, non possono esserci finestre sulle facciate rivolte verso il fondo vicino, altrimenti tale distanza diventa di almeno 10 metri, fatte salve poi ulteriori restrizioni comunali o regionali.
  9. aprire una nuova finestra sulla facciata di un edificio che ha già altre finestre ma che ha un edificio frontestante a meno di 10 metri: in questo caso a mio modesto parere l'operazione è fattibile, perché gli edifici sono preesistenti e già dotati di finestre. ovviamente la situazione urbanistica deve essere legittima.
  10. aprire una nuova finestra sulla facciata di un edificio che attualmente non ha finestre e che ha una costruzione a meno di 10 metri: in questo caso secondo me non è possibile realizzare lanuova finestra, perché la facciata passerebbe dallo stato di "facciata cieca" a quella di "facciata con finestrature" e quindi subordinata al rispetto delle distanze. a maggior ragione poi se gli edifici sono stati realizzati successivamente al 1968.
  11. realizzazione di una rampa carrabile o di un vano scala anche aperto: secondo l'orientamento della giurisprudenza più diffuso e condivisibile anche le rampe carrabili, i muri di sostegno (se di altezza superiore a 150cm), i vani scala sia aperti che chiusi, essendo facilmente classificabili come "costruzioni stabili" devono rispettare le distanze di cui trattasi. Si può fare riferimento alla sentenza CdS sez IV numero 1.000 del 2014 ed anche cass. civ. 5163 del 16 mar 2015.
Si può analogamente fare un elenco di elementi ediizi che, invece, non devono essere verificati nel calcolo delle distanze:
  1. i lucernari a filo falda del tetto, ovvero le cd "velux": si può fare riferimento alla sentenza CdS 4628 del 2015 sez. IV, ciò anche e soprattutto per il fatto che non rappresentano una "vista" ma solo una "luce", ma più che altro il discorso è che si trovano sul tetto e non sulla facciata.

22 commenti:

  1. Quali art. del C.C. permettono la costruzione sul confine ?
    Grazie

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    1. ne ho parlato qui, tra gli altri argomenti http://architetticampagna.blogspot.com/2015/05/il-grande-post-delle-distanze-nelle.html comunque il tema dell'edificazione sul confine è tra i più delicati, e sempre fatti salvi i regolamenti locali che generalmente lo vietano.

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  2. Salve Marco,

    rinnovo i miei complimenti per questo tuo blog divenuto un bel punto di riferimento per addetti ai lavori e non.
    Ti espongo brevemente il mio dubbio riguardo una situazione simile al tuo caso 4: ampliamento al piano terra su facciata in aderenza oltre la sagoma dell'edificio.
    Sono rispettate le distanze del DM 1444/1968 artt. 8 e 9 rispetto a pareti finestrate. Ma sono state contestate dal condomino del primo piano le distanze dalle proprie finestre del tetto del nuovo manufatto. Ritieni applicabile l'art.907 c.c.? Oppure può considerarsi derogato al DM 1444/1968 in applicazione al piano casa? Insomma quale sarebbe secondo te la distanza da rispettare pena l'applicabilta stessa del piano casa in condominio.
    Grazie

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    1. il piano casa non consente esplicite deroghe alle norme del codice civile, né le distanze del 1444 vi intervengono o le sostituiscono: dunque il vicino del piano di sopra ha il diritto di lamentarsi del mancato rispetto dei tre metri in verticale dal davanzale della propria finestra.

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  3. Ho scoperto solo oggi il tuo blog e ti faccio i complimenti!!
    Avrei una domanda: dovrei costruire un terrazzino sul prospetto retro di una casa a schiera..che distanza devo tenere dal confine con l'altra proprietà? 1.50 metri?

    Ti ringrazio anticipatamente dell'aiuto.
    Saluti
    arch. Silvia Collini

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    1. devi applicare le regole descritte nel post :) se dall'altra parte del confine non c'è nulla, e quindi sei oltre i 10 metri da altre costruzioni con finestre, e se il regolamento edilizio o il prg non indicano distanze maggiormente restrittive, in teoria vige solo il codice civile. Comunque anche in questo caso, generalmente si tende a rispettare i 5 metri che sono la metà dei 10 del DM 1444 perché potresti creare nel vicino un problema di potenziale edificabilità futura, dunque 5 metri sono il minimo giuridicamente consolidato, a meno di accordi specifici con il vicino.

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  4. Buongiornoi Arch. Campagna, ho un problema di natura urbanistica relativo ad un ampliamento di un vano scala esterno in riferimento alla legge del piano casa.
    l'ampliamento a realizzarsi risulta inglobato nella sagoma del fabbricato e non sporge da essa , il fabbricato oggetto d'intervento confina lateralmente con un area comune ad atri fabbricati e con area di esclusiva pertinenza ( terreno, corte) per i restanti lati. L'ampliamneto risulta ad una distanza pari a mt 2.00 dalla corte comune, ma lo stesso come detto in precenza e inglobato nella struttura esistente senza sporgenze, quindi lateralmente non fa distanza poiche il confine è gia delimitato, a mio parere.
    secondo il tecnico comunale tale intervento deve rispettare la distanza di mt 5 anche dalla corte comune che a mio parere non deve essere rispettata in quanto l'intervento non sporge dal fabbricato esistente ne in altezza ne di larghezza.
    confido in un vostro parere.
    in anticipo porgo distinti saluti

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    1. quando occorre ampliare delle sagome che si trovano già all'interno di delle fasce di vincolo (da verificare quindi se il posizionamento originario è legittimo o no), di fatto anche se si rimane all'interno dei fili di facciata, la costruzione ha incidenza sulle distanze, secondo me. Si potrebbero trovare sentenze discordanti sul punto.

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  5. Buongiorno arch. CAMPAGNA, ringraziando per l'utilissimo blog, avrei questa domanda: A) villetta di 2 piani (dei vicini) costruita per prima e a 7 mt dal confine, con parete finestrata dal lato del confine;
    B)villetta (nostra) ad un solo piano, costruita nel 1964 a 1,6 mt dal confine e purtroppo c'è una finestra (dell'unico bagno ) che non rispetta i 10 mt tra pareti finestrate.
    Il Comune a suo tempo aveva rilasciato abitabilità post sopralluogo ,ma ora richiede sanatoria perché la finestra non risulta nel progetto autorizzato. Che fare? Farsi autorizzare la finestra dai vicini, poi sanare? Modificare la finestra perché non si riesca più a guardare nel fondo dei vicini? Grazie mille

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    1. nel 1964 ancora non c'era la distanza minima obbligatoria di 10 metri tra pareti finestrate, ma vigevano comunque le distanze minime da codice civile. Sanare ad oggi quella finestra però significa affrontare il discorso dei 10 metri, perché le sanatorie possono avvenire solo se si rispettano le regole sia del momento della costruzione, sia del momento in cui si chiede la sanatoria, dunque potrebbe essere non sanabile sotto questo aspetto. tuttavia, il discorso in senso tecnico, si porrebbe qualora entrambe le pareti frontestanti fossero prive di finestre: dato che la parete del vicino è già con finestre, la distanza è già violata ab origine e dunque in questo caso a mio parere il discorso dei 10 metri può non essere un limite. Comunque, va visto con attenzione e la situazione va gestita confrontandosi con i tecnici comunali.

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    2. Grazie della Sua risposta .
      I tecnici comunali chiedono di far firmare ai vicini una "presa d'atto " dell'esistenza di quelle finestre; poi ci chiederebbero la presentazione della sanatoria e relativa "oblazione".
      Secondo Lei così saremo a posto o in futuro potremmo avere dei problemi per via delle due pareti finestrate a meno di 10 mt?
      La casa verrà venduta e non vorremmo contestazioni post rogito. Grazie mille

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    3. non saprei la situazione andrebbe studiata con attenzione. comunque la pratica prevede una risposta da parte del comune per approvazione, essendo in sanatoria.

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  6. Buongiorno Architetto,
    volevo chiederLe un suo parere.
    Se io voglio applicare il Piano Casa (regione Liguria) con demolizione e ricostruzione su una costruzione dove attualmente non rispetta la distanza da un altro fabbricato prospiciente. Il Comune si è espresso in modo favorevole a condizione che la facciata attuale (quella che non rispetta la distanza) venga lasciata integra in modo che non si perde la deroga sulla distanza. Secondo Lei, e secondo la sua esperienza, è fattibile una soluzione di questo genere? La ringrazio e complimenti per il suo Blog.

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    1. la giurisprudenza è abbastanza unanime nell'indicare che finché non si muta la sagoma originaria, si può continuare a beneficiare di situazioni che erano legittime in epoche in cui la normativa era diversa, a patto che quando è stato edificato l'immobile, la cosa si potesse fare. Dunque a mio parere, e sempre salvo verifica del caso di specie, nella demolizione e ricostruzione si può mantenere la sagoma dal lato in cui occorre mantenere una deroga al regime delle distanze, e magari riconfigurare la sagoma da un altro lato in cui non c'è il problema. andando fuori sagoma comunque bisogna rispettare le regole presenti ad oggi, anche in caso di semplice sopraelevazione. Comunque ripeto: i casi vanno sempre visti nella loro specificità perché ogni progetto è a sè.

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  7. Buongiorno, ho un fabbricato con una facciata a 80 cm dal confine... lo stato assentito (in comune) mi fa vedere 3 finestre su questa facciata, mentre nello stato di fatto ne ho solo una (le altre 2 sono state murate e successivamente realizzate abusivamente sulle altre facciate laterali). Posso riaprire le finestre murate in quanto le finestre attualmente aperte non sono sanabili? ps non ho edifici di fronte alla facciata che da sul confine. Grazie

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    1. al di là di eventuali implicazioni civilistiche, eventualmente da valutare a latere, il ripristino di uno stato edilizio precedente e legittimo è da intendersi sempre attuabile, fatti salvi casi particolari.

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  8. Buongiorno Architetto.
    Per prima cosa vorrei ringraziarla per la condivisione delle sue competenze.
    Vorrei sottoporle un quesito. Si tratta di un piccolo volume abusivo realizzato in un giardino privato di un'abitazione. Il manufatto di superficie circa 6 mq, usato come ripostiglio con accesso dal giardino, è costruito in aderenza alla facciata dell'immobile e in aderenza a due muri di confine. Volendo sanare il volume, devo considerare il problema del distacco dalle pareti finestrate della palazzina adiacente, pur essendo quest'ultima edificata ad una quota superiore? In pratica la facciata della palazzina vicina non ha la vista impedita dal volume di cui parlo, essendo costruito circa 2,5 m più in basso.
    Grazie in anticipo per la risposta

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  9. Buongiorno, le scrivo perchè avrei un quesito da sottoporle: per una ristrutturazione ho deciso di procedere con l'ampliamento di una finestra esistente. Tale finestra affaccia su un'altra proprietà individuata dal piano regolatore come zona libera in zona B0 infatti allo stato attuale è un'orto. Secondo le NTA del Comune all'interno di questo lotto non è possibile edificare se non delle piccole autorimesse. L'ampliamento della finestra (esistente) è possibile? In alternativa è possibile ampliare la finestra facendola diventare una finestra fissa con vetro specchiato esternamente in modo da eliminare la possibilità di affaccio?

    La ringrazio per la cortesia,
    Giulia

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    1. non credo di avere tutti gli elementi per poter rispondere, comunque da quel che capisco, attualmente si ha una finestra che non produce affaccio (parliamo quindi di una veduta, cioè una finestra alta o qualcosa del genere?) e, giustamente, ci si pone il problema del cosa succede se la si converte in finestra con affaccio. diciamo che dal punto di vista civilistico le cose cambiano, ma dal punto di vista urbanistico probabilmente no, perché affaccio o no, l'apertura rimane comunque una finestra dunque la distanza di 10 metri, per come tendo a vedere il problema con questi pochi elementi, sarebbe già da rispettarsi per il confinante. comunque è chiaro che è una situazione da analizzare in dettaglio, impossibile dare risposte certe senza effettuare uno studio.

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  10. Buongiorno Arch., il mio caso rientra esattamente nel punto 9 del suo articolo, tra l'altro si tratta della trasformazione di una finestra in porta finestra eliminando il parapetto in muratura e il ripristino di una finestra precedentemente chiusa, risultante dai precedenti titoli edilizi. Tra l'altro queste modifiche alle finestre si renderebbero necessarie a seguito di un frazionamento per il raggiungimento dei requisiti di agibilità, come da decreto semplificazione del 2020. Ritiene fattibile la modifica delle finestre esistenti e il ripristino di quella precedentemente chiusa? Ha gli estremi di qualche normativa di riferimento o sentenza in merito alla modifica di finestre con distanza dai fabbricati minore a 10 metri? grazie

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    1. se la finestra è legittima urbanisticamente, a mio parere non vi può essere incidenza sul discorso delle distanze trasformandola in porta finestra. attenzione agli eventuali risvolti civilistici.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.